到2005年第一季度,房价加速上涨。其实,从经济学的角度讲,如果管理层的目的是既要控制土地供给、限制房产商的开发规模,又要让房价“便宜”,这等于是“既要马儿跑,又不给马儿吃草”,是相互矛盾的两个目标。2005年春节之后,管理层只有两种选择:要么放弃2004年一系列压制住房供给的措施,要么想法降低需求。显然,他们选择了后一种。
问题是如何降低房产需求?第一种办法是调高住房贷款利率,通过增加住房投资成本来抑制需求,央行也确实上调过贷款利率。但是,一方面调高利率过多会使国有企业负担太重,拖垮已经亏损多年的企业;另一方面调高利率之后会进一步增加人民币升值压力,吸引更多热钱,那又会捅开另一个马蜂窝。于是,在利率、银行、外汇、国有企业、股市等经济的方方面面都有问题的时候,哪一方都动不得,触一发而动千钧。这说明,在过度行政管制的经济里,各行各业的行政部门都很忙,先是越忙则越扭曲,后是越扭曲则越要忙;股市要政府帮忙“炒”上去,房市又要政府帮忙“压”下来。在其他行业都受到高度行政管制的时候,政府无法通过上调利率来抑制房产需求,那会捅开太多的“马蜂窝”。
第二种办法是增加老百姓储蓄的投资去向,使他们不至于非投资房产不可。这些措施包括搞好股市和上市公司治理、增加股市的可信度与透明度;为老百姓开放境外投资,让他们更好地组合各类投资、降低风险;放开对许多行业的准入门槛、改善民间创业空间,使更多个人存款投向民营创业。
前两种手段可能都需要时间才能发挥效果,但会把中国市场改革引向该走的路,有利于建立长久必要的市场架构,使市场发展比较平稳,不会大起大落。
第三种办法是用强制性的行政措施把需求压下去,包括设置交易障碍、增加各种税率,等等。自2005年春节以来,管理层选择的正是这一手段。因为这些手段有悖于市场原则,为了保证其执行,还必须要求各级政府把压低房价当成当年的头等政绩任务,强化问责。这种铁腕措施也必然给地方部门创造了新的寻租机会,比如,为了享受“普通经济房”的优惠,人们不得不找关系、找后门,一种新的寻租机会从2005年6月1日开始了。
特别值得一提的是,第二种和第三种办法有着本质的差别。第二种办法是为老百姓增加更多的投资选择,扩大他们的经济空间。就像当年的住房市场化一样,其效果是扩充人们的经济权利。这也类似于北宋王安石的“开源”策略,为老百姓广开财路。相比之下,虽然强制性行政措施、高房产税可把需求压下去,但这是通过限制个人的经济权利、靠稀释私人产权而取得的。一种手段是扩充老百姓的经济权利,另一种是限制个人的交易权和产权,我们看到针对同样的经济问题,其解决办法可以如此的不同。限制交易的举措客观上正在逆转1998年房产市场化所产生的好处,把相对已市场化的房产业也变成十足的“政策市”。