我们不妨冷静想想:难道买房投资真的是这么“坏”?难道今天强行把房价压下让你买房之后,你将来出手时行政部门就会给你提供方便、不去限制你的交易权和财产权?房价上涨是不是必然那么“糟糕”?
之所以房价上涨是那么“糟糕”,第一个理由往往是“房价太高让老百姓买不起房子”。如果“老百姓”指的是买不起房、也租不起房的少数困难户,那么政府应当给他们提供廉价出租房或提供住房救济,但不能因为扶贫而一刀切地压抑整个房产市场。毕竟,按照有些统计数字,中国80%的城市家庭拥有自己的房子。如果说这个数字太高,即使只有70%的家庭有自有房,这个比例也不低,应该靠近均衡水平。社会中并不是所有的人都会买房,比如,刚开始工作的大学毕业生和未成家的年轻人可能希望租房住,社会流动性增加后许多人也不一定每到一地就买自己的住房,毕竟房产流动性不像股票那样能随买随卖,这种低流动性不便于年轻人持有。到今天,美国只有近70%的家庭、香港60%左右的家庭拥有自有房。因此,更确切地说,房价太高让老百姓“换”不起房,而不是买不起,因为多数家庭已买了。如果是这样,管理层更不应使用刚性措施压房价。
既然70%的家庭已有房产,那么最近的压价举措可能从总体上造成不小的财富损失。现在的城镇人口5亿,人均居住面积约25平方米,总居住面积为125亿平方米,如果按每平方米3 000元价值计算,房产总价值为37.5万亿元。那么,如果非要把房价压下10%,这等于要损失3.75万亿元,差不多是2005年5月初上市公司的总市值。因此,当大家都为住房新政叫好的时候,真实的境况或许不像表面上感觉的那样好。
当然,我不是说房价泡沫越大越好,而是说如果有泡沫,那么这些泡沫或许是各种管制逼出来的,是人们没有其他既可靠又合算的投资渠道所致。当这些泡沫被越逼越大的时候,药方不应该是推出更多、更强制性的宏观调控措施,因为这只会导致更多的扭曲;更好的药方是理清泡沫形成的真正原因,然后停止那些导致扭曲的行政管制,为老百姓开放更多的经济权利。
如果说2004年的政策初衷是要约束土地浪费,那么房价上涨反而是与那种初衷一致的。相反,如果压制房价上涨,其后果是鼓励更多人要不断地换新房,每隔两三年又要换新房,这必然造成太多的土地和自然资源的浪费,导致生态环境的进一步恶化。就我走过的许多国家中,没有哪国的人像中国家庭那样“年年有新房”。实际上,当人们可以很“便宜”地每隔两三年就换一次新房时,就不会有太多人去珍惜、保养好现有住房。中国有太多的住房可以通过粉刷、装修即可大大改观其可住性,但在大家都追捧新房的潮流下,没有太多人会去这样做。政府不应该通过压制房价迎合这种潮流。
二手房应该是要重点搞活的市场。增加人们对二手房的需求才是对中国城市景象和长久生态环境更有益的事情。否则,像这些年“盖了又翻、翻了又盖”的做法不仅使城市无法安宁,而且使每个城市缺乏历史感。有意思的是,如果要激活二手房市场,那么政府要做的不是去阻碍房产交易,反而是要简化房产交易手续、降低交易费用,以此来提高二手房市场的流动性。
如果房产调控的初衷是降低银行房贷的风险,那么那是银行自身风险管理的问题,银行应该想法规避这些风险,但不能通过牺牲老百姓的产权与经济权来由老百姓埋单。
制约课税权力
不管是“炒房团”还是个人买房者,只要他们没有违背现有法律,房产自由买卖是他们应有的交易权利,他们买房赚钱之后,增值部分也是他们的合法财产,受到《宪法》的保护。当一些同仁呼吁要对房产征收90%或更高的增值税,我们应该意识到这是在要求把属于私人的财产变为政府的,这在本质上有悖于《宪法》第十三条的精神。我们不能为了宏观调控的方便,特别是不能为了纠正过去行政措施带来的市场扭曲,而不顾公民的财产权,由他们来埋单。在我们讨论宏观调控措施的时候,应该以尊重个人财产权和公民的交易权为前提,这些权利是市场经济的基石,政府政策应侧重“开源”而不是“限源”。