一些同仁会说,这次针对房产的管制与征税是特殊时期的特定问题逼出来的,是符合“公众利益”的。—我不怀疑这点,而且相信任何国家在任何时候都可以为加强行政管制或加税找到特殊理由,这不是问题的关键。关键的是房产泡沫到底是如何形成的?这些调控会把中国带向什么经济状态?如果是过去的行政管制导致了房产泡沫,那就更不应靠牺牲老百姓的产权来减缓行政措施产生的扭曲。
1998年房改之后,房地产业发展很快,跟建材、家具、家电、钢铁、中介、金融、室内装修等一系列相关行业一起,成为GDP增长的主要动力之一,也让老百姓通过购房使自己的财富跟着经济一起涨。特别是,除了因为政府对土地、信贷、房产开发的审批控制而引出的腐败外,房地产是竞争性较高、相当市场化的行业,竞争使住房设计和质量日益接近人们的需求,种类选择也越来越多,人们的生活“幸福感”也跟着上升。
或许因为房产业这些年“太成功”,住房设计与舒适度改进得“太快”,使前两年才买到房子的人马上渴望换更新的房子,也跟着抱怨房价涨得太快,等等,于是,对房产市场的“宏观调控”从2002年就开始了,市场的“太成功”反而给自身引来不受约束的管制。
虽然2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》对房产业有较大的影响,但真正打开房产调控序幕的是央行2003年著名的“121文件”,用意是提高地产商自有资金的比例。当时的背景之一是上海地产商周正毅事件,那一事件使群情激奋,非整治、约束一下房产开发商不可。“121文件”正迎合了当时的情绪。可是,客观上,这类举措的实际效果只不过是提高了房产开发的创业门槛,把那些没门路、平民百姓出身的张三李四开发商们拒之门外,让他们得不到贷款,逼着他们另找他业,从而减少普通百姓的房地产创业机会。一旦普通开发商少了,中低档住房的供给也会减少,供给少了就促使房价上涨。另一方面,那些周正毅们之所以是周正毅,就是因为他们历来就靠门路,也有门路,那么有无“121文件”或类似规定对他们没什么影响,这种规定反而是减少了来自平民百姓地产商的竞争,使周正毅们更能涨价、有更大发财空间。换句话说,基于朴素情绪的行政管制虽然用意是整治那些违规者,但实际上往往是帮了他们,害的是那些本意想帮的普通人,使后者的财富增值机会受到限制。
第二波调控是2004年的一系列文件和通知,它们限制农用土地转为非农建设用地(包括房产开发),比如规定半年内暂停农用地转非农,控制建设用地的审批,等等。这些措施的直接效果也是减少住房的供给,并使土地价格上涨(这本身是好事);同时,央行进一步控制对房地产开发的信贷资金,要求商业银行将开发商项目资本金比例从20%提到35%以上。当然,这一系列旨在调控、限制房地产开发或者说抑制房地产过热的措施受到老百姓的广泛欢迎,大家以为这下可抑制房价并挤走一部分房产商了。因为资金短缺,一些房产商确实被淘汰掉。可是,这些措施减少了房产业的竞争,整治开发商也等于降低住房供给,在需求不断上升的情况下,房价只会加快涨速,而不是像人们希望看到的房价下跌。
实际上,2004年的一系列铁腕措施确实效果很好,抑制了房产商的投资并使住房供给的增速减慢(相对于住房需求而言),结果是房价开始疯涨。2004年全国房价涨幅14.4%,比2003年高10.6%,创历史新高。等2004年的各项行政措施实施之后,到2005年第一季度其效果更明显:房价同比再上涨12.5%。从市场规律角度看,这些结果说明那些管制的确有效,只不过与希望看到的结果正好相反。
除房价之外,住房供给结构是大家指责最多的:普通经济房太少,高档豪华房太多。这种结局并不奇怪。在2004年初的支持“三农”政策出台后,管理层试缩减农用地转房产开发土地的规模,银根也进一步紧缩,那么能活下来的开发商在得到供给稀有的土地之后必然是重点建高档房,因为高档房的利润高,这是在土地和资金都紧缺情况下的最优安排。这是最符合市场经济规则的结果。
其实,如果决策者限制土地供给的初衷是减少土地的浪费,让每一寸土地由农用转非农用之后所能创造的价值达到最高,那么,开发商选择建高档房以及市场房价快涨都跟当初的政策目的是一致的,因为高房价的效果之一是增加土地占用的成本,这反过来可抑制住房需求,使土地不被随便用于非农建设。