序：不仅仅是财富真相

在当今中国，大大小小的富豪不计其数，他们的财富令人倾慕，也发人深思。他们为什么能成为财富英雄？他们是怎样成为这些财富的拥有者的？是因为时代的恩赐还是他们的奋力拼搏？

2009年11月5日是恒大地产发展史上的重要日子，恒大这天成功地在香港联交所上市，当天收盘市值705亿港元，使恒大成为在港上市的市值最大的内地非国有房地产企业。而拥有恒大近七成股份的创始人许家印，财富即时达到了479.49亿港元，加冕当年“内地新首富”桂冠，再次上演了一出资本神话。

1992年是中国房地产的“大年”。这一年，冯仑、潘石屹等“万通六君子”挖到了第一桶金；这一年，杨国强刚刚在广州建成了他的第一家碧桂园；这一年，朱孟依在香港注册了合生创展……而日后在中国房地产业掀起大风大浪的许家印，此时才刚刚下海，连房地产的边儿都没摸到，可谓一个迟到者。

许家印的一生大起大落，沉浮不定。其生于河南周口，学于湖北武汉，历练于河南舞阳，拼博于深圳诸地，可谓饱尝人世悲欢，洞悉世态炎凉。管理与生活的实践，为许家印积累了丰富的经商经验，天生的冒险精神与对时代趋势的把握，则成就出他精彩的人生。

1997年，许家印因不满于打工的收入，注册了恒大地产，从此开始了惊心动魄的发展之旅，短短十余年间，就把最初的300万元贷款魔术般地变成市值700亿港元的恒大地产。期间，磨难与坎坷历经无数，智慧与灵感也四处闪烁。公共场合，他总是儒雅地微笑着，笑容的背后是他把握命运的强悍意志和奋力搏杀的决绝。

许家印掌管的恒大帝国，近年的狂飙突进让人侧目，并被部分人形容为“疯狂”。2008年3月，恒大备战赴港IPO，但由于受次级债风波、股市低迷、信贷紧缩、地产成交量萎缩等多重利空因素影响，恒大地产IPO搁浅。他本人则被对手讥讽为“冒险家”、“野心膨胀者”，还被部分舆论视为房产江湖巨变的“牺牲品”。不过，成功上市的结果还是不期而至，为这个男人和他掌舵的恒大巨舰，准备了一场迟到的加冕礼。

许家印，就是属于这个时代的人，也是一个时代创富的最好说明。他可以被看成是中国30年改革开放史的一个缩影，也可以归结入同一时代中国企业家的拼搏奋斗史。

手捧本书，你看到的是一个男人书写的传奇，一个企业创造的神话，一个时代孕育的故事。而合上本书，你必将会在心里也给自己的人生描出绚丽。

作者

2010年12月

第一章　痛苦的希望

我是贫穷/我是悲哀/我是你祖祖辈辈/痛苦的希望啊

——舒婷《祖国啊，我亲爱的祖国》

第一节　中国式的降生

河南省太康县，东临商丘，北连开封。它是一个古老的县城，有五千多年的历史。历史上，战乱与贫困时常侵袭这个地方。

1958年，中国依然处于生产力低下时期，人们过着日出而作、日落而息的农耕生活。太康县高贤乡聚台岗人的生活也是如此。

聚台岗是一个小山岗。太康属平原地带，远古时候，太康的先人们喜欢择高岗而居，尤其是高岗旁边有水的地方更是上选。晴天可以狩猎，汛期可以防洪。所以，这些丘陵状的岗子是旧社会皇家贵族、权势大户的首选之地。

高贤乡聚台岗在古代是有钱人家的首选之地。但沧海桑田，万事变迁，1958年，这里就只是一个小小的村落聚集地，生活着劳作的农民。

十月的一个晴天，万里无云，聚台岗四处都是深秋时节淡淡的、明朗的阳光。百姓在地里收获田作物，不少人带着小孩儿将玉米秆用镰刀砍断，把玉米收藏入库。这样一年的收成才算有了着落。

一位中年男子背着一篓玉米匆匆往家里走，虽然面色发黄，身子略有佝偻，可神情还是很喜悦的。至少，这满背篓的玉米是一家人的希望，在那个贫困的时代，有了玉米就不用担心饿肚子。他这样想着，脸上不由露出灿烂的笑容。这个中年男人便是许家印的父亲。

许家印的父亲是一位老革命，16岁就参军入党，参加过八年抗战，做过抗日部队骑兵连的连长，负伤后复员回家在村子里当仓库保管员，负责拿钥匙、记工等事务。许家印的父亲是个很细心的人，对这些工作很负责。这对后来的许家印产生了很大影响。

当然，仅仅一背篓玉米还不能令他如此开心，让他更开心的是妻子快要生了。这样一想，他的脚步加快了。偶尔遇到熟悉的人搭话，匆匆说上两句，就告别了。如果在从前，热情的他肯定会拉上人家说上一阵子。看到他急匆匆的步伐，周围的乡亲也都猜到是他媳妇儿快生了。

事情果然如大家所猜想，他媳妇儿马上就要临产了，正在地里掰玉米的他听到隔壁邻居的传话匆匆往回赶。两口子结婚以来，这是他第一次感受到即将做爸爸的喜悦。到了家门口，听见接生婆在门口对他喊道：“大哥，你真有福，生了个儿子，是多代单传啊。”这话立刻让他喜出望外，心想是儿子啊，老天可真够好的。等接生婆把孩子包好走出门口的时候，他立刻冲了过去，把孩子紧紧抱在怀里，脸上洋溢着喜悦的神色。这个小男孩，就是许家印。

许家印，这个日后在江湖纵横的大人物，在房地产业驰骋的大亨，就降生在这个贫穷却充满希望的家庭里。民间都说一个人物的降生，必定会伴随某些特别的现象或异象。然而，许家印没有，他的出生与千千万万的人一样，平淡无奇，没有什么激动人心的地方。

许家印出生的这一年，全国各地的农村正在轰轰烈烈地建立人民公社与大炼钢铁。在这场运动中，以高指标、瞎指挥、浮夸风和“共产风”为主要标志的“左”倾错误严重地泛滥开来。许家印成年后的一些疯狂而冒险的做法，与幼年时的社会环境有着密切关系。大多数心理学家都认同，人的性格的养成一是来自遗传，二是来自幼年阶段社会环境的教化。

那个年代的中国农村，重男轻女之风很浓。许父得了儿子，整日乐呵呵的，天不亮就爬起来干活，晚上很晚才回家。母亲则在家里坐月子，干点儿家务活。

有一次，许父在外干活，突然天色昏暗，乌云密布。俄而，雷电交加，风雨大作，不一会儿便下起了瓢泼大雨。那雨来得如此迅猛，四处的居民都纷纷躲到家里，不敢出门。此时，许父正在锄田，地里尚能挖到一些野菜，用野菜混合着玉米粥是很好吃的，孩子他妈刚生完孩子得补充营养。见大雨倾盆，也找不着一个躲雨的地方，许父琢磨了一会儿，背着背篓撒开双脚飞一般地奔向家里。他要告诉媳妇儿，今天能让她吃上一顿好的了。

许父赶到门口，发现自己家的半壁房子快坍塌了。原来这雨下得太大，这半壁房子承受不住这么大的压力，有倾斜的迹象，亏得这边没住人，否则会很危险。许父稍稍歇了会儿，拿着斧头、锯子、镰刀，爬上横梁干起了木活。此时的许家印尚在满月期间，喝着奶水，闭着小眼睛，憨呼呼地睡着，倒挺可爱。许母望着这小家伙，洋溢着幸福的喜悦，许父看着媳妇儿和儿子，心情愈发地高兴。这样一来不由地分了心，横梁被雨溅湿，有些滑溜，而他穿着解放鞋，没了摩擦，鞋底一打滑，他倒栽下来，重重落在地面。幸运的是没摔成重伤，不过也摔得不轻。

许父这次摔伤后，行动没以前那样灵便，许家生活显得更加窘迫了。好在有许家印这个精神支柱，许父依然支撑着身子在外奔波，许母坐完月子也能下地了，勉强能做家务活。

许父有点儿迷信。一天，他邀请一个算命先生到家里来，凑出点儿钱在集市上买了肉和酒，将他好好款待了一番。酒足饭饱之后，算命先生有些感动，认真替许家印卜了一卦。卦象显示后，算命的大喜，眉开眼笑地说：“你家儿子啊，将来是有本事的人，许家祖辈得在他这一代翻身，你现在劳累点儿，将来在九泉下也瞑目了。我今天说的句句属实，以后会应验。”

听了算命先生的话，许父不由得眉舒目展，望向儿子的眼神满是希望。那算命的临走时又说道：“你这儿子注定得拿金饭碗，可别埋没了。”

也不知是这算命的卦象准，还是天意，日后的许家印果然如这算命的所说一般，在风起云涌的地产江湖大有作为。

好景不长，许母由于身体虚弱和长久劳累，生下许家印没几个月，就得了败血症。

败血症，是指细菌进入血液循环，并在其中生长繁殖、产生毒素而引起的全身性严重感染。败血证在临床表现为病人全身发热、严重毒血症状、皮疹瘀点、肝脾肿大和白细胞数增多等。在那个缺衣少粮的年代，治病是不可企及的事。

眼看着妻子病情日重一日，许父因家贫无钱送她去治疗，不久妻子便带着无尽的遗憾撒手而去，许家印从此成了“半个孤儿”。这件事对他影响至深。成年后，许家印曾私下坦言，自己性格的独立和倔强，与从小就缺少母爱有关。“你们这些从小有母亲看着长大的人，多幸福呵！”很多次，望着年轻的下属，许家印都羡慕地感叹。有人说，自幼失母孩子的性格多少会有点儿怪异或孤僻，可许家印却挺正常，因为他有一个好奶奶。

第二节　奶奶与母亲

有的孩子虽然名义上有爷爷奶奶，其实并没有得到过他们的关爱。但许家印在母亲过世后能得到奶奶的关怀、照顾，所以他的成长还是比较顺利的。父亲在母亲过世后没有续房，很重要的一个原因是许家印。父亲常常对着母亲的遗像沉思，感叹自己没有尽到一个男人的职责，没有好好对待妻子。这一点对许家印影响颇深，后来他对自己的妻子很好。

母亲去世时，许家印尚不到一岁，这时奶奶身子还比较健朗，也由于天生的“母性”心理，自然而然照顾起许家印的生活和成长。大凡有作为的人物，在成长中都有几个人对他们人生产生巨大的影响，许家印的奶奶便是对其一生有十分重要影响的人。

奶奶很会做酸醋，做出来的醋方圆十里都能闻到。许家由于主内的女人早早去世，邻里乡亲都知道这一家人不容易，时不时会接济一下。

许家印奶奶做的酸醋确实地道，吃过的人都会竖起大拇指。一次，奶奶晚上做好了一盆醋放在厨房，准备次日拿到集市上去卖。谁知起床的时候发觉满盆醋少了一半，奶奶大怒，以为是许家印干的，就把他叫到厨房问道：“家印啊，奶奶做的醋，怎么只有半盆了？”许家印见奶奶面色不善，老实地说：“这不是我干的，今早我发现有几只黄鼠狼在那儿。”

小孩做错了事不敢面对，只能编谎话来骗长辈。奶奶不相信许家印所说，怒冲冲地揪住他，拿板子照着屁股就是一抽，不一会儿许家印的屁股就开花了。奶奶心疼地用药酒边擦边含泪道：“家印啊，咱们穷人最讲诚信，用谎话来搪塞人可不对。”

可这事儿确实不是许家印干的，他嘟嘴道：“奶奶，我真没做。”

见这小子这么倔，奶奶又要拿板子抽，这回许家印躲开了。这时厨房传来“吱吱”声，奶奶心下一怔，缓缓走到门口，果然见几只黄鼠狼趴在盆口正津津有味地喝醋。

真相大白后，奶奶心里过意不去，当晚重新做了几大盆酸醋，带着屁股还肿的许家印，将装好的酸醋拿到高贤的集市上去吆喝：“卖醋了，卖醋了！”乡里人都知道奶奶做的酸醋地道，不一会儿便有很多人围观，做了大半夜的酸醋很快卖完了。那时酸醋便宜，一瓶一两分钱，几盆醋卖了好几毛，奶奶欢喜，许家印心里也开心。虽然挨了揍，不过他明白了一个道理，以至于多年后回忆起此事不无感叹，并教导员工做事要诚信。

奶奶带着许家印去肉铺买了肉，用醋和酒把肉烧了，然后加上韭菜炒熟。香喷喷的一顿饭，奶孙二人吃得不亦乐乎。奶奶不时地往许家印碗里夹肉，自己吃得很少。

春去秋来，匆匆数年弹指一挥间便过去了，许家印上小学了。每天放学，他都帮奶奶把醋拿到集市上去卖，一瓶一两分钱。利润虽微薄，但一年下来也能攒下买一两斤猪肉的钱。当时没有冰箱，奶奶把肉放在冰天雪地的室外冷藏或盐腌，能防止其腐烂，等到了春节，奶奶就把肉炖在锅里。所以春节前后是一年中最幸福的时光，每几天就能吃上一次肉。许家连续多代单传，奶奶非常疼爱幼年丧母的许家印。她就如同一位老母亲。

许奶奶是典型的北方人，直爽，脾气也大。一次，许家印放学后拉了几个伙伴去河里抓鱼，小孩到底天真，心想抓点儿鱼回家，这一顿就可以改善改善。几个人拿着捕鱼工具来到河边，脱了衣服卷起裤腿，直接下了河，折腾了几个钟头，每人都分了几条鱼。许家印在村口和伙伴分开，独自哼着小调回家。这时天色昏暗，远远就看见奶奶在门口张望。想到这一顿可以改善，许家印很兴奋，看见奶奶后远远就叫道：“奶奶！奶奶！”

等许家印到了门口，奶奶突然抄起家伙照着屁股就是一板子，嚷嚷道：“你小子这么晚回家，上哪儿鬼混了，老实交代！”

这回许家印就倔了，心想凭什么打我，我又没干坏事。他于是赖在地上哭，不起来。边哭边说：“动不动就打我，不就是回来晚点儿吗，我又没干坏事。您瞧，我还带了几条鱼呢。”说着就从书包里将装了水的瓶子掏出来，虽然天色已晚，但依然能看清里面游动的鱼。奶奶知道错怪了小孙子，不好意思地抚摸着他的头。许家印也是犯了倔性，坐在地板上任凭奶奶怎么拉怎么劝就是不起来。这回奶奶没辙了，只得哄他：“这样吧，把你的鱼给我，我做好吃的给你。”

许家印这才开心起来，跟奶奶回了家。等奶奶把鱼做好，盛了满满一大碗给他，自己留了一点儿，奶孙二人却也喝了个够。

许奶奶对他的疼爱体现在每个细节中。许家印每次放学，奶奶都要坐在门口的石头上等他，他回来后给他洗脸、拿好吃的。

许家印也很爱戴奶奶，恒大成功后，许家印跟下属讲起小时候的事，说上小学的第一天，当他把刚学会的那句“我爱北京天安门”念给奶奶听时，年迈的奶奶兴奋得忘乎所以。到现在他仍记得奶奶兴奋时的样子。

在现在的许家印老家，仍挂着一幅奶奶的素描画，这画出自少年许家印之手。年少的许家印曾梦想成为一名画家，他不仅给自己的奶奶画过像，还画过下山虎、老公鸡等。许家印是无师自通，用的是很规整的“方格法”：把一张白纸打上格，按照比例一格格地画出来。

许奶奶活到96岁才安然逝去。那一年，许家印的恒大地产已经做得很大了。

第三节　窝头的效应

许家印曾在一次访谈中谈起自己的童年生活，他说：“我的小学在没有窗户的茅草房中读完。六年里，我都蹲在一个泥台子上听课并完成作业。高中住校时睡的是大通铺，每人墙上挂个竹筐，里面一年四季都是窝头。这是我全部的粮食，冬天可以吃一周，夏天只吃三天，就这样还是要长毛的。但没关系，洗洗还可以吃。”

那时的中国还很落后，许家印所在的小学，更是穷得令人难以置信。一间茅草屋搭建的房子，没有窗户，有时连雨水都遮不住。内里砌了几个泥台子，这样的一间房子，就是教室。现在的教室，有风扇、电视、饮水机，样样俱到，可条件好了，学生反而更加懒惰。

“天将降大任于斯人也，必先苦其心志，劳其筋骨，饿其体肤，空乏其身，行拂乱其所为，所以动心忍性，曾益其所不能。”先贤孟子所说的话，同样适用于许家印。

夏天的时候，每天天不亮，许家印就爬起来，整理好床铺，洗漱完毕，背上书包，拿着已经过夜的窝窝头，一路啃，一路往学校走。好不容易到了学校，已经气喘不已，可一个窝头还没啃完，只得饿着肚子上课。上课时肚子咕咕叫起来，实在忍不住就将窝头撕一点儿，悄悄塞在嘴里，一边念字一边嚼着。

冬天刮大风，四下寒意逼人，这小小的茅草屋挡不住寒冷。孩子们整天冻得小手冰凉，以至于回家后好几个钟头都缓不过来。

一个寒冷的清晨，刮着狂风，路上行人极少，就连冬天出行的雀鸟都躲在角落里。风中夹杂着白雪，银光四射，煞是漂亮。许家印挎着装满书本的黄布包，右手拿着一星期前奶奶做的窝头，左手提着自制的小火炉。这小火炉乃是用土制成。许家印在夏天做了这么个火炉，当时还被奶奶和爸爸讽刺为不学无术，这时倒还真管用。有了这小火炉，早早起床把炉子拿到门外，将干柴点燃，把煤炭放进去。不一会儿，煤炭便烧得红红的，这样可以烤烤冰冷的小手。没有了寒意，可以安心地读书，还可以把窝头在上面烤热，真是一举两得。

上学的路上刚下过大雪，很滑。许家印缓缓地走着，生怕摔跤。但令他担心的事儿还是发生了。就在他注意着脚下时，前方忽地刮来一阵大风，头上的小帽子立刻被刮走了。许家印心下一急，准备去追帽子，结果摔了一跤，火炉也没拿稳，翻了个四脚朝天，火炉里的炭全摔出来了，被雪水浸湿，尽皆熄灭。许家印见煤炭已湿，便捡起放进火炉，帽子这时已被刮走了。许家印估计了一下时间，也不要帽子了，踏着雪水没命地向学校跑。等到了学校，恰好上课，他气喘吁吁地蹲在泥台子上听课。

北风刮得更猛烈了，茅草屋摇摇欲坠，老师饱含深情地讲课，许家印一边听一边抖着脚。到放学，许家印已经手脚麻木了。他又和清晨一样，整理好行囊，匆匆往家里赶。

快到家门口，远远看见奶奶站在雪地里翘首以望，许家印不由得热泪盈眶。

由于路上摔跤以及在雪水中浸泡过度，许家印第二天发了高烧，不停地咳嗽。奶奶心疼他，说：“你就别去上学了，请一天假。”许家印心想，今天的课怎么也不能落下，硬是拖着病怏怏的身体，急忙向学校走去。边走边打瞌睡，小火炉在手里晃来晃去，手上的窝头冰凉得啃不动，许家印也舍不得扔，将窝头放进炉子里烤，烤热了吃起来很香。他平生还是第一次吃到这么好吃的窝头。到了学校开始闹肚子，一天竟然去了好几十次厕所。老师见他总请假，心里很担心，放学后硬是把他拖到村卫生室，老中医把了脉说：“没什么大问题，准是吃了隔夜食把肚子吃坏了，吃点儿药就没事了。”

这一天课没上成，反而抓了副药回家，许家印对这事铭记在心，不止一次地对员工说：“我那时读书，吃了发霉的窝头闹肚子，你们这代人，真是幸福多了。”很多员工听了这话都不太相信。

靠着窝头和自制的小火炉，许家印慢慢将学生生涯熬过，将时光熬过，这些都对他坚韧不拔的性格的形成起了很大作用。苦难和贫穷锻造了他对生活永不低头的性格。

当我们身处苦难时是否想过，杰出的人物年轻时和我们一样，但他们没有被压倒，反而锻造了自己。所以笑对生活的人，往往将苦难视为磨练自身的基石，不找借口逃避，因为你越想逃避便越逃避不了。假如当时许家印为贫穷的生活而抱怨，不思进取，就不会有今天的他，也不会有今天的恒大。

第四节　爱琢磨的孩子

小时候的许家印兴趣广泛，爱学爱琢磨，自制过手电筒。据许家印回忆，小学时由于学了点儿自然知识，一时对手电筒产生了兴趣，上课时也心不在焉地想着做一个手电筒，一可以供自己看书，二可以在煤油燃尽的时候解燃眉之急。

每个人小时候都会由于对外界的无知，产生出浓厚的兴趣和探索欲，这是人类的本性，年幼的许家印也不例外。自然课结束后，他兴冲冲跑回家，见奶奶正在厨房做饭，而爸爸还没回家，便独自躲在后屋里做起了实验。做着做着才发现没有电池，没有电池当然做不成手电筒，而且也没有电线和铁片。这下他心里犯嘀咕了，早知道回家的路上去垃圾场找找，现在天快黑了，再出去的话奶奶准得担心。他决定先忍忍，次日放学去垃圾场找废电池。

晚上，由于惦记着手电筒的事，许家印翻来覆去睡不着。

如此，一宿已过。次日清晨，许家印急忙爬起床，匆匆洗漱完毕，整理好书包和课本，带上窝头，飞一般跑向学校。他边跑边啃，路人见了都很好奇，瞧他那啃窝头的样子，真是有一番功夫。到了学校依旧是上下课。不过，今天的心情由于搞“科技”这一事，显得格外兴奋、迫切，似乎那幻想中的手电筒就在眼前，只要打开电源，就能放射出明亮的光芒。好不容易等到放学，许家印急忙奔出教室，飞一般冲向垃圾场。望着满地垃圾，他心里还真有些开心。许家印用竹竿翻寻，终于找到几截废电池，然后又翻到几根电线、几片铁片和几段生锈的铁丝。

许家印将这些东西整理好，哼着小调往家赶。暮色已降临，远处几缕炊烟袅袅升起，人们纷纷从地里往家赶，临近处，几只小雀在鸟窝里吱吱而鸣。许家印感受着这一切，心情愈发好了。

到了家门口，许家印马上钻进房间，迫不及待地摆出电池、电线、铁片、铁丝。先把铁片抵在电池两端，用铁丝把铁片固定住，又将捡来的电线剥了外皮，内线接在一块，这样，电线便足够长了，算算也有一米了。许家印把电线接在电池两端，这手电筒还真成了！用手去触，还能感知到那股电力。不过片刻后他又傻眼了，原来这手电筒没灯泡，那怎么照明？想了想，只得等到第二天放学再去垃圾场，看能否找到废弃手电筒里的小灯泡。又是一夜无眠。次日他早早便爬起来，匆匆整理后，带上窝头，急忙跑向学校。几个赶早的百姓见了他笑道：“家印啊，娶媳妇儿么？跑得这么急。”

小孩儿喜欢和大人顶嘴，许家印也不例外，边跑边道：“你才娶媳妇儿呢，我着急上课。”

几位百姓大笑道：“赶明儿你放学后，我给你介绍个。”

放学后许家印又来到垃圾场，当下拾起竹竿翻得昏天黑地，他要在天黑之前把灯泡找到。不一会儿，便找到几只废弃的手电筒。不过，这几只手电筒着实太旧，全是铁制，稍一沾水便会生锈，而且在垃圾堆里时间太久，已经腐烂发臭。许家印捂着鼻子，把电筒头部拆掉，发现没有灯泡，不免有些丧气。又翻了一会儿，好不容易找出一个里面有灯泡的，他喜出望外，拔出灯泡，兴致勃勃地往家里赶。恰在此时，碰到了早上的几位百姓干完活正往家走，见了许家印笑道：“家印啊，找到媳妇儿了吧，瞧你那兴奋劲儿。”

高兴的许家印冲着他们调皮地说：“可不是嘛，这事儿比娶媳妇儿还令人开心呢。”

和叔叔们调侃了几句，又急着跑向家。进家后匆匆扒完饭便跑进后屋，将昨天弄好的装置找出来，连接好灯泡，灯泡一连上就亮了。许家印哈哈笑道：“成功了，我成功了！”

奶奶此时正在刷锅，听见许家印的声音急忙跑来，见他做的这个手电筒还挺亮，心里乐呵不已。许家印见奶奶开心，心里更开心了。

关于许家印的童年生活还有很多故事，除了玩弄“小家电”和画画，他还喜欢钓鱼。他的玩伴很不理解：钓鱼多没意思啊，傻坐在那里。但许家印不亦乐乎，他喜欢收获的感觉。

小时候的许家印性格比较调皮。他喜欢当孩子头，带着比自己小的孩子去站队，练习立正稍息，以此为乐。或许，这是他最早萌生的管理意识。

许家印的小学成绩很优秀。他的一个小学同学高正富回忆说，当年同学们都有给新书包封皮的习惯，许家印的书皮永远是干净的，一个书皮坏了，他会再换一个新的。对于细节完美的追求，后来延伸到了恒大地产。

以上不难看出，幼年的许家印喜欢创新与挑战，做事有韧性、肯钻研。杰出的人物在幼年时往往会表现出鲜明的特点，小学时的许家印钻研事物的能力为他日后在地产江湖搏浪弄潮打下了基础。没有小时候啃窝头、搞“科技”的经历，就不会有成年许家印那显赫的成就，更不会有现在许家印所创造的独特的、别具一格的地产江湖。

从细节处看成败，从苦难中磨练人才，从生活中汲取智慧，这些是一个有成就的人必不可少的基础。

第二章　青春：沉浮中躁动

我不去想是否能够成功/既然选择了远方/便只顾风雨兼程

——汪国真《热爱生命》

第一节　生意场上的处世经

岁月如流，在奶奶的精心照顾下，许家印逐渐长大了，高大英俊，举手投足间透露着威猛、活力和激情。但由于幼年时缺乏营养，身子有点儿单薄。

1974年，离改革开放还有数年的时间，全国人民还在水深火热的“文革”中挣扎。这年春天的一天，春寒料峭，积雪未融，对许家印来说是很特别的一天。比他大几岁的堂哥许家让，答应带他一起外出做点儿小生意，让许家印尝尝个中滋味。

从这天开始，16岁的许家印懂得了什么叫做生意，最初的商业意识由此萌生。

许家印自小便对未知事物有着浓厚的兴趣，得知可以挣钱，更是兴奋不已。他半夜翻来覆去，神思缱绻，想到高兴处更是咧嘴大笑。许家印的生意是贩卖小商品，他这种行为在当时的社会条件下是被禁止的。“文革”时如果个人经商会被认为是走资本主义道路，招来众多打击。在农村，实行工分制，农民通过工分挣收入。在富裕的长江流域一带，“十工分”一天约有1元多；北方贫穷的农村，“十工分”一天大约3～5毛钱。一年出勤330天，扣除所分的口粮与农产品，大约可拿到40～60元。

在这样的社会条件下，一些冲动的年轻人会干些冒险的事儿。那时，倒卖贩卖是农村比较通行的赚钱方式。比如把石灰、煤炭、大米、稻草等物资从一个地方运到另一个地方，赚取其中的差价。这种赚钱方式不需要成本，但需要体力，拉一趟仅能赚一块多钱。不过那时的钱比较值钱，猪肉一斤才3毛钱。

想到此，许家印一宿难眠，爬起来走出屋子，见一轮圆月高高挂起，颇有几分清淡、宁静。如此，一宿渐过。

次日，许家印在堂哥的带领下，推着装满苹果的板车，沿着村路向外地走去。由于北风强劲，路上行人较少，显得冷清，哥俩走了一会儿，风愈发强劲，仿佛要将板车吹翻。许家印到底是第一次出远门，难免有些不适，被风刮得脸颊生疼，不一会儿便有些熬不住了。许家让笑道：“家印啊，还行么？”

许家印有些难为情道：“行倒行，就是这风刮得脸生疼，要不这样，咱们找个地方歇会儿如何？”许家让见四处飞沙走石，天色昏暗，浑如暴雨即将来临，于是同意了。

不一会儿，雷声响起，起初是一个方向，接着布满整个宇宙，雷电撕裂着苍穹。哥俩急忙找了个屋檐将板车拖过去，果然不一会儿，暴雨来了。

望着不期而至的暴雨，兄弟二人都有些迷茫，不知何时雨才会停。这时许家印饿了，望着一板车的苹果与外面的大雨，许家让说：“吃点儿苹果吧，这雨一时停不了。”于是两人立刻吃起来。这些苹果都是自家种的，天然、纯正、香脆可口。兄弟二人有一个没一个地吃着，直到暴雨停了，肚子也撑了。

说来也怪，片刻前还刮着大风，这会儿又放晴了。兄弟二人推着板车继续上路，几个钟头后终于到了目的地。

二人敞开架势开始卖苹果。这地方做苹果生意的人不多，兄弟俩这次算是找对了门路，没半天一板车苹果就卖完了。哥俩一算，竟赚了十几块。这回许家印开心了，赚到了钱，自然对做生意就生出兴趣。许家让也很开心，每次赚一点儿，用不了多久，也能攒点儿，到时把生意做大，日子就好过了。兄弟俩想法不同，但出发点是一样的，都想摆脱贫困的生活。

路过集市，许家印买了一斤肉、几两酒，又买了点儿补品。这补品，可是给奶奶的，酒自然是给父亲的，烧肉也需要一点儿。走过山路，踏过泥泞的村路，终于看见自家门口那几株榆树，奶奶在那儿翘首以望。许家印高兴地跑过去把钱给奶奶，奶奶笑得合不拢嘴，心想这孩子，小时候算命先生给算的“富贵命”看来是真有希望了。

当下，父亲也从地里回来了。一家人就着肉、野菜和许家印买的酒，混着窝头，围着桌子有说有笑，这顿饭吃了将近两个小时。饭毕，已是掌灯时分，堂哥许家让和许父告别，踏着月色往家里走。

许家印帮奶奶做完家务，又悄悄躲进屋子，心里那股兴奋劲儿就别提了。尝到了甜头的许家印，心中逐渐冒出一个想法。等到有空的时候，再做一笔生意。

过了段时间，三人吃过晚饭已是黄昏时分，许家印对奶奶说：“您看，我这么大了，应该做点儿小生意挣点儿钱。我想去卖石灰，没准能赚个几十块。您看如何？”奶奶一听这事儿，心里有些担心，说道：“家印啊，不是奶奶不让你去，只是你一个人，奶奶放心不下啊。而且，这种事儿不能经常做，一次两次没事儿，次数多了会被‘红卫兵’批斗的。”

许家印有些动摇，可钱的诱惑还是占了上风，就哄奶奶说：“这样吧，等哪天父亲有空，我和他一块去，您看如何？”奶奶心想有他父亲在，自然能安全一些，于是就同意了。

没过几天，这念头又在心中发芽，许家印越想心越痒，终于决定独自去外地卖石灰。当然，这是不会告诉奶奶的。有了这想法，自然就得有准备，先四处打探石灰的来源，又打听哪儿有板车。此时的许家印已长成一位少年，邻里见他打听板车，以为许父有事儿要借用，就热情地借给了他。许家印将板车藏在玉米秆下，奶奶和父亲都没有发觉。没几天他就批好石灰，放在板车上，准备好水和食物，准备出发。奶奶在身后久久注视着他的背影。

从许家印的故乡到外地仅有一条路，颠簸，偶尔还有山坡。许家印缓缓将板车推到一个山坡上，见天色尚早，就坐下吃了点儿干粮，喝了点儿水，体力才有点儿恢复。吃完后，他用力拽住板车下坡，以防速度太快而拉不住。可石灰太沉，下坡路又坑坑洼洼，手劲儿一失，板车的力量猛然加大，脱手而去。板车重重地撞在大石头上，整车石灰随之翻洒在地。许家印脑袋轰地一响，望着满地石灰，他坐在路边既无助又心酸。最后，他黯然地推着板车回家，哭了好几天，奶奶也难过不已。

这是1974年，许家印人生中第一单自己经营的生意，以失败告终。

与他交往颇多的老同学高正富透露，许家印上大学后，由于家庭依然困难，还曾跟几个同学合伙，运一车家乡的苹果到武汉卖，由于缺乏经验，还没运到武汉，苹果就腐坏了。高正富说：“做生意的钱都是借的，全赔了！”

没有谁天生就是商人，都是在失败中成长起来的。那时的许家印虽然做生意没成功，可从中获得的经验却不少。所以说，穷则思变，穷不见得就是坏事儿。

第二节　司机，掏粪工和保安

那年月，村里如果有谁去过一趟县城，都是件自豪的事情。由于交通不便，去县城一般靠的是两条腿，有时碰见赶马车的人，也能顺便捎带一程。18岁之前的许家印只去过一次县城。

那时没有汽车、自行车，甚至连能捎带一程的马车也没碰到。许家印和几个同学撒开脚丫子一路狂奔，路上渴了就喝水，饿了就啃窝头。赶到县城的时候，天色已暗，华灯初上。望着县城，许家印感觉那么神奇，几个人兴冲冲地转了一圈，看到贴有许多“大字报”的街道，还看到戴着“红袖章”高呼“革命”口号的人群，以及飘满红色旗帜的机关单位。

逛累了，一群孩子来到县城的郊外，郊外是秋天的玉米地，散发着泥土的气息。几个小伙伴准备在玉米地里将就一夜。

凉风习习，月色迤逦，几人有说有笑，别有一番滋味。十几年来终于亲眼目睹县城的风姿，大家心旷神怡。许家印望着远处的县城叹道：“还是大地方好啊，咱们总待在乡村，都成井底之蛙了。”

一个同学道：“是啊，将来有机会还是去大城市吧，想要搏浪弄潮还是得去大城市。”

许家印笑道：“这倒是实话，咱们看将来谁先出名。”

次日，几人在县城闲逛了半天才恋恋不舍地往家走，又是撒开脚丫子一路狂奔。

许家印初中毕业后顺利考上高中，在当时能上高中的就算知识分子了，颇得村里人羡慕。“文革”时期，学校上课不规范，上半年课，做半年工。急于“逃离”农村的许家印，开始学习开拖拉机，他的想法是，驾驶是一门技术，有了技术就有改变命运的可能。后来的事实证明，驾驶技术确实影响了他的一生。就像现在的大学生学英语、计算机一样，认为可以改变自己的人生，那时的许家印就是这么想的，看来很有前瞻性。所以欲成大事者得具有不凡的见识。

为了学开拖拉机，许家印做足了准备。那时村长有一定的权威，可以决定谁能开拖拉机。为了得到这个岗位，他还请村长书记喝酒。

喝了许家印的酒，村长自然就给他留了这么个岗位，让他跟着村里最有威望的老师傅学驾驶。老师傅向他传授了不少知识，许家印用心、刻苦地学习，直到现在他还能记得拖拉机“吸压爆排”的工作原理。

凭着聪明与勤奋，没多久许家印便掌握了开拖拉机的技术，老师傅对他另眼相看，直夸他悟性高。许家印谦虚地笑道：“都是您教导有方，我才学得这么快。”他从不夸自己聪明，因为他深知民间“教会徒弟饿死师傅”的说法。有的师傅并不会将自己的看家本领教给徒弟，怕徒弟成名抢了自己的饭碗。自己把功劳归于师傅，师傅自然高兴，见自己悟性高，人又谦虚，便会很乐意将真本领教给自己。

许家印与师傅相处得很好。一次学车晚了，师傅留他在自家过夜，还亲自煮了两个鸡蛋给他。这让许家印很感动。

一个月后，许家印终于学会了开拖拉机，就在村里当了司机。几个月后，他渐渐摸熟了门道，打算去城里闯闯。

许家印的一个邻居，其舅在公安局工作，这人当时是他心目中的偶像：“在公安局工作，那该是多大的官啊！”许家印大胆地给他写了封信，大意是，晚辈我得知您在城里做大官，想请您帮帮忙，在城里帮我找一份开拖拉机的工作，希望您看在邻居的份儿上帮帮我。

信写得真挚感人，又有几分文笔，能显示出一个人的文化水平。可信寄出去后石沉大海，久久没有回应。过了很久许家印才意识到，凭一封信就想找到工作是十分幼稚的。“那时太单纯了。一个农村孩子随便给人写封信，怎么就可能找到城里的工作？”多年后他如此感慨。

这样，刚学会开拖拉机的许家印还是没能得到去城里工作的机会，无奈之下，又在农村干了两年农活。这两年，他什么活儿都干过，下地锄田，开拖拉机，甚至在生产队里掏大粪。由于文化程度高，他被重用，协助生产队队长工作。别人都不愿意掏大粪，他就做表率，用桶挑到地里做肥料。掏大粪这活儿既脏又臭，大粪沾到身上，好几天也洗不去味，人见了都避而远之。

许家印掏大粪，一半出于无奈一半是为了发展，当时青年要获得发展机会，必须要村里或乡里的领导推荐，所以取悦于这些人就很重要。所谓大丈夫不拘小节，即是如此。

不过，有高中学历的许家印掏大粪在村里绝对是一道风景。他的行为不但令很多人惊讶，还会引来群众围观，看见这年轻人在粪池里拿着粪勺一下一下捣着大粪，大家都觉得不可思议。可许家印干得热火朝天，汗顺着脸颊往下留，还冲大伙直乐呵。有人摇摇头说：“这孩子真是读书读呆了。”

不过，在许家印的带头下，村里人对掏大粪这事的态度比原来积极多了，纷纷开始把大粪挑到地里去给农作物做肥料。

正是掏大粪的经历，使许家印日后无论做什么都觉得很轻松，因为最脏最累的活都干过了。

除了掏大粪，许家印还当过村里的保安，那时叫“大队治保员”，相当于民兵。许家印之所以能当民兵是因为个子高、身板直，村里相中了他。大队保安相对于掏大粪，自然轻松很多。

安逸的生活毕竟不是他的理想，作为一个热血方刚的年轻人，许家印一直在等候时机，可当时的政治环境正是纷乱的“文革”时代，天天搞运动，日日抓批斗。这不免让他感到迷茫。

直到1977年，上天才给了许家印把握自己命运的机会。

1977年9月，中国教育部在北京召开全国高等学校招生工作会议，决定恢复已经停止了十年的全国高等院校招生考试，这就是历史上有名的“恢复高考”。国家以统一考试、择优录取的方式选拔人才上大学。恢复高考的招生对象是工人、农民、上山下乡和回乡知识青年、复员军人、干部和应届高中毕业生。至此，中国重新迎来了尊重知识、尊重人才的春天，并改变了几代人的命运。

许家印得知这个消息后非常兴奋，决定报考大学，靠自己的努力改变命运。从此，他闭门读书，夜以继日地学习，希望能借此一飞冲天，走进那令人羡慕的大学之门。

第三节　给命运一个“抓手”

1977年的高考不是在夏天，而是在冬天举行的。有570多万人报名参加了考试，走进了曾被关闭了十余年的高考考场。按当时的办学条件，只录取了27.3万人，但它却激励了成千上万的人重新拿起书本，加入到求学大军中去。

在这成千上万年龄不一的高考大军中，就有许家印挺拔的身影。高考那天北风呼啸，许家印奋笔疾书，书写着自己的梦想。但由于事发突然，而且这一年准备得不充分，匆匆忙忙上考场，结果名落孙山。

在那个国家还分配工作的年代，高考决定着一个人的命运。过了这一关前途光明，落榜则前途一片黑暗。落榜后的许家印茶饭不思，细想自身状况，实在心有不甘。那么他将何去何从？是放弃高考还是继续奋战？他的命运究竟会发生怎样的变化？

有志之士不会为一时阻挠而放弃志向，许家印就是这样。

痛定思痛，他狠下决心，准备第二年继续奋战。经历过高考的人，都知道这一关的艰难与辛酸。

1978年，610万人报名参加高考，录取了40.2万人，可谓千军万马过独木桥，十五名考生中只录取一人。

这一年，许家印准备花五个月的时间复习。当他来到学校，发现回校复习的学生太多了，以至于都没有住的地方。许家印不得不在学校附近的拖拉机站找了间破房子，拿着一床补丁被子住了进去。北方的春天依然寒冷，北风从破碎的窗子灌进去，即使是在这种艰难的冻得人瑟瑟发抖的情形下，他也硬是挺了过去。经历过磨难的男人，自然会有坚强的毅力。

复习的日子，吃得就更不如人意了。在那个缺粮的年代，许家印每周都会背一筐地瓜或玉米、一瓶盐，再滴上几滴小麻油，就是全部的伙食。葱花算是美味的佐料。许家印的复读生活很容易让人想起《平凡的世界》里描述的场景：

1975年二、三月间……在半山腰县立高中的大院坝里，此刻自有一番热闹景象。午饭铃声刚刚响过，从一排排高低错落的石窑洞里，跑出来一群男男女女。他们把碗筷敲得震天响，拖泥带水、叫叫嚷嚷地跑过院坝，向南面总务处那一排窑洞的墙根下蜂拥而去。

在校园的南墙根下，已经按班级排起了十几路纵队。各班的值日生正在忙碌地给众人分饭菜。每个人的饭菜都是昨天登记好并付了饭票的，因此程序并不复杂饭。菜分甲、乙、丙三等。甲菜以土豆、白菜、粉条为主，里面有叫人嘴馋的大肉片，每份三毛钱；乙菜的其他内容和甲菜一样，只是没有肉，每份一毛五分钱。丙菜可就差远了，清水煮白萝卜——似乎只是为了掩饰这过分的清淡，才在里面象征性地漂了几点辣子油花。不过，这菜价钱倒也便宜，每份五分钱。

复读生活使许家印记忆深刻，艰难但充满激情。印象最深的是，自己带到学校的馒头和地瓜饼，过了三天就发霉长毛了，他舍不得扔，洗掉霉菌以后继续吃。由于营养不良，高中毕业一米七六的许家印，体重仅90斤。

受“文革”影响，多数学生的文化基础都非常差，恢复高考时比的是谁更聪明、学得更快。许家印不但聪明刻苦，还学得快，很快就在学生中脱颖而出。当时他数理化成绩突出，教物理的程老师和教数学的陈老师都很喜欢他。程老师回忆说：“当时许家印物理考试总是第一名，其他也都是前三。”

转眼就过了两个季度。时隔半年，即1978年的夏末，高考的锣声又敲响了。时间的紧促在中国高考史上也是绝无仅有的，可见当时对高素质人才的迫切需要。

酷热的夏末，许家印再次踏入高考的教室，认真严谨地答卷，考完后他松了一口气，觉得胜券在握。

这一次，大学的门向他敞开了。许家印终于如愿考入大学，被当时的武汉钢铁学院即现在的武汉科技大学录取。

考取大学的同时他也收到了父亲允诺的一份珍贵礼物——梅花表。

梅花表是著名的瑞士手表，诞生于1851年。梅花表一直以来都坚持“品质第一”，以“精密、可靠、耐用”的稳定品质赢取了消费者对它的独特信赖，奠定了崇高地位，被誉为“机械艺术的典范”。

梅花表是进驻中国较早的瑞士品牌。1960年前，它已成功地开拓了中国市场，成为民众非常喜欢的用品。在物质并不丰富的70年代，它是体现身份的象征，拥有一只梅花表是非常自豪的，类似于现在的年轻人拥有一辆奔驰。

十年前的一个晚上，还在读小学的许家印对父亲说：“如果我能考上大学，能不能送我一块梅花表？”

为了激励儿子，父亲当时满口答应说：“家印啊，如果你考上大学，我就是砸锅卖铁也给你买。”

十年后，他真考上了大学，而且在人口数百万的周口市成绩位列前三。许父拿着儿子的通知单，老泪盈眶，对着妻子相片心中默默念叨：孩子他妈，咱家孩子争气，考上榜了。

第二天，许父就把攒下的钱从箱底掏出来，兴冲冲地赶到县城，给许家印买了块梅花表。许家印戴上那锃亮的手表，又感动又高兴。

时代铸就人物，人物推动时代。这一年，许家印并不是一个人在奋斗。

财经作家吴晓波在《激荡三十年》中记录了“1978”这个龙门陡开的年份：沈阳铁路局的工人马蔚华考入了吉林大学，21年后他出任招商银行行长；北京中学教师段永基考入了北京航空学院，后来成为IT界的风云人物；广东惠州的李东生考入了华南理工，后来掌舵了TCL；而日后同为地产大亨的王石，当时还在南方小镇深圳翻着一本已经破烂的《大卫·科波菲尔》。这几位都是“江湖”上具有非凡影响力的人物，和许家印一样，他们自小受苦，但在受苦的过程中学到了许多，包括知识、处理问题的能力及为人处世的哲学。

时代已在他们背后，敲响了振聋发聩的前进大钟，如逆水行舟，倘若不思进取，便会被淘汰。他们在时代的潮流中选择了逆水而行，时代铸就了他们，他们也会推动时代前进。

许家印获得了读大学的机会，这个机会是靠自己的努力争取来的。从此，这个在太康县农村掏大粪、开拖拉机的年轻人告别了农村，走进了人生的另一境界。

第四节　卫生委员的周旋

武汉钢铁学院是一所历史悠久的大学。

1898年，湖广总督张之洞创办的湖北工艺学堂，便是武汉钢铁学院的前身。此后，历经风雨，曾更名为湖北中等工业学堂、湖北甲等工业学校、汉阳高级工业职业学校等。1958年，经中华人民共和国国务院批准组建为武汉钢铁学院，开始开办本科教育。

许家印在武汉钢铁学院学的是冶金系的“金属材料及热处理”。之所以选择这个专业，源于他急于逃离穷乡僻壤、追求人生辉煌的愿望。他认为，读这个专业，毕业后不会再回到小山沟里去了——再差，也是个炼钢工人吧。而那时，炼钢工人的待遇也是不错的。这颇有点儿像当初许家印学开拖拉机，初衷是最不济也可以当个司机一样。

许家印这一想法不远大，但很现实，有它的道理。

大学时代的许家印常穿着一套黄军装，这是他唯一一身还算像样的衣服。他对于这身衣服，脏了就晚上洗，白天干了接着穿，而且十分爱惜，每次洗时都很小心，生怕洗坏了。他的同学回忆说，当时的许家印“就算是一套旧衣服，也总是干干净净的”。

家贫的许家印能读完大学，全靠学校当时提供的助学金。许家印说：“我们这一代人感激党和国家，是发自内心的。高考彻底改变了我们的人生，国家助学金又支持着我们读完了大学。当时我一个月有十多块钱的补助，这对一个来自贫穷乡村的孩子来说，已经能维持一种简朴的日常生活。我非常满足。”

那时猪肉七八毛一斤，十几块钱确实能解决很大问题。甚至许家印放假回河南老家的车票钱，都是从这笔生活费里省出来的。

但许家印也有偶尔奢侈的时候，他喜欢吃武汉的热干面。热干面与山西刀削面、两广伊府面、四川担担面、北方炸酱面并称为我国五大名面，现在是武汉人早餐不可缺少的一种早点。

关于热干面的起源还有一个典故。20世纪30年代初期，汉口长堤街有个名叫李包的食贩，在关帝庙一带靠卖凉粉和汤面为生。有一天，天气异常炎热，不少面未卖完，他怕面条发馊变质，便将剩下的面煮熟沥干，晾在案板上。一不小心，碰倒案上的油壶，麻油泼在面条上。李包见状无可奈何，只好将面条用油拌匀重新晾放。第二天早上，李包将拌油的熟面条放在沸水里稍烫，捞起沥干入碗，然后加上卖凉粉用的调料，弄得热气腾腾，香气四溢。结果一炮而红。有人问他卖的是什么面，他脱口而出，是“热干面”。

当时，武汉的热干面一毛钱一碗，每次到学校旁边去吃这一毛钱一碗的热干面时，许家印都会紧张、激动。一毛钱在当时算比较贵的了。为了这一毛钱，他挨过恩师倪国巨的批评：“你是吃助学金的人，还吃这么贵的东西！”

现在人听了这话或许会哑然失笑，在当时却是事实。

直到他成为中国最富有的人，他最喜欢的夜宵，十顿里有五顿都是热干面。

武汉钢铁学院除了给许家印好吃的热干面，还塑造了他的性格。四年大学对许家印来说，意味着日后几个对他重要的词开始萌发：人情练达、数据敏感。工作后的人都会感叹，其实大学传授的不只是知识，更重要的是方法论和世界观。这个论点放在许家印身上尤为明显。

许家印担任班上的卫生委员，这伴随了他的四年大学生涯。卫生委员这个看起来不起眼的职务是个苦差事，卫生委员找人肯定都是干活的，所以众人避而远之。但这个职务练就了他如何在“男人”与“女人”之间周旋，如何让人踏踏实实地干活，如何处理极为琐碎的工作。这对日后许家印在社会上行走自如，起了很大作用。

当时，武汉钢铁学院选学生干部有两条标准：一是重视学生的档案审查，也就是政治背景要好，80年代的学生档案有成份一说，阶级斗争的余毒未了；二是看学生的第一感觉，通过谈话看他有没有为同学服务的热心。学校不会给学生干部什么好处，比如多一份饭票之类，愿不愿意干全凭自觉。

当时的大学校园还没有什么商业意识。倪国巨回忆当时的情形说：“那时我是在学生宿舍住的，每天跟他们在一起。学生的演变是什么呢？最早许家印他们那批学生，劳动不讲价钱。1983年以后的学生就讲啦，要买点儿汽水买几个篮球什么的。”这也说明商业意识开始进入了大学校园。

卫生委员的一个重要职责，就是召集班里的同学打扫卫生。学校每周都有大扫除，校园分成很多片区，每个班级负责一片。许家印的差事是个“求人”的活儿。到了大扫除的时候，他总扛着个大扫帚，朝着男女宿舍楼大喊：“打扫卫生啦！都快下来！”有时候男生下来，女生不太愿意下来，许家印就一个宿舍一个宿舍地找。在同学的印象里，许家印还真没抱怨过。

搞一次卫生，一般需要两个小时。学校离江边近，当时排水沟都没盖，每个礼拜需要清理一次。许家印是农村来的孩子，大粪都掏过，这些活对他来说不算什么。

许家印的老师孟宪昆回忆说：“卫生委员比任何职务都难当，因为打扫卫生是任何人都不愿干的，许家印的组织能力和管理能力从那时就得到了锻炼。如果群众基础不好，或者跟其他班关系不好也是很难的，这让他人情更练达。”

当然，做这些工作占用了许家印很多时间，他大学时间的三分之二都用在班级活动和其他“准社会活动”上了。不过凭着天生的聪明劲儿，他用别人不到三分之一的时间，保持了中上游的学习成绩。

失之东隅，收之桑榆。孟宪昆说：“一个人世界观逐渐定型的时候，这些看似琐碎简单的经验，都有深远的意味在里面。”

比如，他现在对部下的负面素质无比痛恨。对不诚信的员工，强势的许家印只给两条路：要么改变，要么被淘汰。他甚至大张旗鼓地发起了“清除三种人运动”，其中包括：人浮于事的人、不求学习和上进的人、想捞一把的蛀虫。

在大学里，许家印还发现自己对数据异常敏感，这似乎是先天赋予的能力。今天的许家印，虽已年过半百，仍可过目不忘，圆周率小数点后张口可背出几十位，恒大的六千多条规则也都记得一清二楚。这些都令员工对他佩服不已。老总就是老总，没点儿雷人的东西还真不行，大家私下都这样说。

那时候的集体宿舍，流行“卧谈会”。70年代末80年代初，正是中国社会的启蒙年代，学生们争论得厉害，话题也相对认真，那时最大的流行话题包括“伤痕文学”、“朦胧诗”等。许家印也读诗，比如北岛和舒婷的。而恒大的员工说，许总擅长写文，《恒大报》的许多文章都是许家印独自撰稿。

许家印住了一段集体宿舍后，突然搬了出去，告别了卧谈会生活。原来他得到了新“任务”，住到学生会的办公室去看管公共财物，其中最重要的“宝贝”是一台14寸的黑白电视机。

单独一个房间表面是一个“赠赏”，实际是真正的苦差。那个房间是一个楼道里的小厅临时隔开的，相比宿舍，它的隔音与防寒效果都比较差，冬天会更冷。最大的缺点就是要跟里面的扫帚、拖把等杂物住在一起，气味难闻。大学里有专门的“楼道管理员”，别看这些小小的管理员，其实也挺忙的，要照管各个宿舍的安全，处理一些小纠纷，还负责接待家长与外来人员等。许家印干上了这个类似“楼道大妈”的活儿，如果耐心稍差的人，自然会招人憎恨，好在他耐心过人，倒与同学们打得火热。

细小处见智慧，今日身为恒大掌门人的他，能在管理员工上游刃有余，是这份工作在无形中历练了他。

当时学生们看电视需要统一组织，时间是星期六，如果有其他“重要事情”需要收看，要向系里申请。这类“重要事情”包括收看“铁榔头”郎平率领的中国女排比赛。

那时以郎平为旗帜的中国女排开始在世界赛场上夺冠，极大鼓动了国人的热情。无数国人成为她的球迷，许家印也不例外。他印象最深的是中国女排第一次取得世界冠军，看完转播，同学们几近疯狂，四处寻找发泄的对象。

有同学突然想起许家印的屋里有很多扫帚，于是一伙人冲了进去，抱着一堆扫帚、草席来到室外，点燃后当成火把，在校园内兴奋地挥舞着。

许家印一看这势头阻止不了，顺势兴起，也拿起一把扫帚当火把，加入了狂欢队伍。有人把自己的饭碗扔到楼下，从观看女排夺冠演变成集体狂欢。

“学习女排，振兴中华”成了那一代学子的集体记忆。

“烧扫把”这事儿，许家印每每回忆，都会大笑不已。细心的人从这事儿上，就能发现许家印的为人之圆通。同学们都在烧扫帚狂欢，倘若许家印前去阻拦，自然会在大家心中形成不合群的印象。但他融入其中，同学们会说：看，咱们的管理员也来了，多振奋啊。这样，许家印既能抒发心中的感情，又能与同学们和谐相处，一举两得。

从细小处见智慧，即使片刻的想法，也能显示出许家印非凡的智慧。恒大的掌门人每做一件事都并非心血来潮，其中包含了许家印考虑到的每一个细节。

与女排有关的不只有比赛，还有电视。自从女排精神鼓舞了全国人后，《排球女将》风靡了中国与日本。这是80年代初期的一部日本偶像连续剧，剧中的女主人公小鹿纯子奋力拼搏、纯洁青春的形象一度在中国家喻户晓。许家印很喜欢这部电视剧，他的排球情结就这样结下了。

多年后，一支名为“恒大女排”的新军，在2009年度叱咤于中国排球职业赛，以12战全胜的战绩提前冲入甲A，其主教练就是大名鼎鼎的“铁榔头”郎平，幕后老板则是许家印。

这支投资2000万成立的恒大女排，也为恒大地产做了一系列效果极佳的品牌广告。仅以签约郎平、吸引全国数百家媒体到场的那次发布会为例，曾有人预算，如果单以广告版面计，恒大地产要达到同样的宣传效果，至少要花费数亿元。

有人曾据此评论，性价比如此之高，可见许家印的营销策略之一斑。这当然没错，但他内心深处对“铁榔头”的私人情感和汪洋肆意的青春回忆，恐怕就很少有人知道。

有趣的是，在大学里，虽然有改革开放春潮涌起的冲击，但许家印身上的商业意识几乎没有。老师倪国巨回忆时怎么也没从当时的许家印身上看到某种商业天赋，他对自己的这个学生有16个字的评价：“勤于学习，善于思考，长于宏观，精于细节。”

倪国巨说：“教学几十年，在我家吃过饭的学生没有超过10个人，许家印就是其中之一。虽然我很关注这个学生，但并未发现他身上有商业天赋。”

现在的武汉科技大学，许家印作为兼职教授，带着几位研究生。校内设立了“许家印助学金”。他知道这个看似点缀的助学金，其实对一个困难家庭的学生帮助极大，甚至可能改变一个年轻人的命运。至少他自己曾经就是这样，如果没有助学金，要读完大学就困难得多。

对于这个给自己成长带来巨大影响的学校，许家印心怀感恩。

有件趣事值得一提。2003年，母校武汉科技大学45周年校庆，学校想邀请许家印回来，当然也包含了让他“表示一下”的意思。倪国巨身为许家印的导师，自然是不二人选。临时受命，又不好拂逆校方的意思，只好硬着头皮给许家印打了个电话，委婉地表达了校方的想法。打完电话的倪国巨心里扑通作响，生怕许家印和自己抬杠，把老脸丢了。“几十万啊，想想都不得了。”没想到接到电话的许家印直接说：“我拿100万吧。”整个沟通过程简单直接，几分钟就决定了。倪国巨长舒一口气，心想，自己还真没看错这孩子。

大学毕业的许家印，脑中储备多了，不再是当初那个懵懂而一贫如洗的少年。那么他将如何走自己的路呢？

第三章　舞钢，管理的锻造

那一天/我不得已上路/为不安分的心/为自尊的生存/为自我的证明路上的心酸/已融进我的眼睛/心灵的困境/已化作我的坚定

——《赢在中国》主题曲《在路上》

第一节　职场上的新兵蛋子

1982年，许家印从武汉钢铁学院毕业。当时的大学生就是天之骄子，国家统一分配工作，许家印被分配到河南舞阳钢铁公司（简称“舞钢公司”）。

舞钢公司位于河南省中部的舞钢市（当时称“舞钢区”，隶属于平顶山市），在漯河西南，在一座大山里面。虽然地处一隅，但风景十分美丽，十里厂区依山傍水，风光如画。1970年，由于国防军工对宽厚钢板的急需，国家兴建了舞钢工程。这是我国首家宽厚钢板的生产科研基地。经过不懈的努力，1978年，我国自力更生研制的4200mm宽厚板轧机建成投产，一举结束了我国不能生产特宽特厚钢板的历史。

1982年是我国经济史上比较特别的一年。这一年，在中国南方大地涌出了各种大王，如“矿灯大王”、“线圈大王”、“螺丝大王”、“目录大王”等个体富户，这些富户凭着自身的聪颖和改革开放提供的巨大机遇，形成了一方特殊的个体经济。民间的经济智慧开始显现，同时这批人也遭到了一定的政治压力。

在民间经济不断活跃的同时，也出现了一批扰乱市场的非法分子，“倒爷现象”成为社会关注的焦点。1982年春，中央连发两个文件，开展了经济整肃运动，经济遇到了“倒春寒”。

然而，舞钢公司却在这场整肃运动中风平浪静，但许家印的内心却不平静。得知被分配到舞钢公司后，他心情沮丧。在他看来，离开农村是上大学的重要原因之一，既然离开农村，就得去大地方搏一把，命运又把自己丢在这个小地方，这算什么事呢？舞钢区不过是另一个“小山沟”罢了。

许家印郁闷而迷茫，心想，倘若一生都在这儿度过，现实和理想不是背道而驰了吗？毕业典礼后，他怀着沉重的心情回到老家，望着故乡的一切，不禁悲从中来。父亲和奶奶已在门口张望，心想这孩子毕业了，要去大城市了，真有出息。

许家印望着亲人，有想哭的冲动，这感觉许久未曾感受过了。当晚，三人围着桌子，团圆了一番。

晚饭过后，许家印怀着沉重的心情走进了卧室。他辗转反侧，起床走出卧室来到村郊。此时月圆高挂，映射四方。许家印叹了口气，自言自语道：“至少，我还能走出老家，去别的地方搏一把，即使到不了大都市。想想还是觉得自己挺幸运的。”这想法有点儿像鲁迅笔下的阿Q，自我安慰，可事出无奈也别无选择。

如此，在家磨蹭了一个月后，许家印决定服从分配，高兴地去报到。这天天色大好，日朗风清，奶奶、父亲和许家印恋恋不舍地告别。许家印独自乘着驶向舞钢区的车，带着几分迷茫去了。

下车后，许家印望着这个陌生而荒凉的地方，颇有些“英雄无用武之地”的感触。远远站着一人，正冲他打招呼，许家印出于礼节还是回了招呼，那人一见就立刻跑了过来，抢着拿过行李。

到车站接他的是热处理车间主任陆岳璋，能亲自受到主任的接待，刚毕业的许家印也算是够有面子了。为此，他心情不免有些好转，至少人家着实看重自己。

现在已是舞阳钢铁有限责任公司总工程师的陆岳璋记得初见许家印时的感觉：“当时他书带得挺多，都是专业书，别的东西就不多了。还真是刚毕业的书生，一股子书生味，怪浓的。”“他给我的印象是很热情，也很乐意跟人说话。”

在陆岳璋的书柜里，依然藏有一本当年许家印用过的专业书。由于年代已久，页面已经泛黄，在扉页上还签有许家印的名字。

不过很快，许家印的“书生味”便过去了，显示出非凡的能力。

许家印被安排在一间很简陋的小房子里，次日就进入工作状态。那时车间一个炉子都没开工，当务之急是要把车间的工艺技术规程迅速建立起来，尽快投产。

1978年才投产的舞钢公司不但缺人手，还缺技术人才。许家印是第一个被分配过来的大学生，成了厂里的一个宝。陆岳璋很高兴有个受过高等教育的人来到这偏僻的工厂，两人经常聚在一块儿聊天。许家印由于初到工厂，有些地方难免出错，心情时有郁闷。而陆岳璋先许家印到厂里几年，处世练达，便不时开导他。久而久之，二人便成了知己。

不久，许家印被安排协助车间主任陆岳璋工作。他是一个有责任心的人，知道车间助理的重要性，开始整日睡不着，天天钻到钢板缝里研究流程，后来竟总结出了几百个问题。有些问题很细小，比如抢修设施的间隙，如果吃盒饭是在上面还是下面吃？问题看似琐碎，却涉及安全。这些问题倘若是女人看出来，自然很正常，因为女人比男人细心。而作为一个男人，许家印能看出这么细小的问题，就很不寻常了。这些细节令陆岳璋震动，他没想到这么多人没发觉的问题，他一来就发现了。看来这“书生”还真不简单。

正是这些小事儿，显示出许家印见微知著的智慧，这些智慧都是他当卫生委员时形成的，并非与生俱来。

两个月后，许家印制定出“生产管理300条”，他当时的管理概念很清楚，要用制度去管人。所谓“无规矩不成方圆”，对一个工厂来说尤为如此。“生产管理300条”在厂里极为管用，而众多制度中，最有趣的当属他创立的“150度考核法”了。

当时企业要求工人24小时三班倒，很多值夜班的工人爱睡觉，容易出现安全事故。无奈之下，许家印提出一个极富创意的细节考核办法：当值班人员身体打开的幅度超过150度时，就定性为上班睡觉，要接受罚款。

这“150度考核法”，也是比较人性化的管理方法，既能照顾到工人的休息时间，又能确保安全。工人都觉得这位刚毕业的大学生很会替人着想，心里自然觉得他亲切。

短短几年，许家印成就了舞钢公司最有战斗力的车间，他自己也获得了一个外号“小皇帝”。这个外号，包含着许家印在这个300多人大车间中的权威：技术上过硬，管理上言出必行，又善于跟下属处理好关系。

第二节　许氏管理雏形

进厂的第二年，许家印便从技术员升到车间主任。职位虽然升了，可任务倒更多，尤其在管理方面。如此，他的管理潜质开始慢慢呈现。

为了提高工作效率，许家印曾提出把热处理和厚板这两块结合在一起，组建一个调度中心，这个调度中心，由他亲自操作。由于许家印管理员工一丝不苟，又善于处理人际关系，这样就能24小时进行监控和组织生产。为了做到每个月合同100%地完成，许家印提出必须建立一套生产管理制度。这套制度的提出，在当时的舞钢公司尚属首次，许家印入厂不过短短一年，便能提出这么先进的管理制度，工厂领导也着实感到这位大学生的不凡和创意，对他比较器重。而许家印心怀真诚，又不好大喜功，还能左右逢源。随着他创立制度的顺利实施，工厂面貌焕然一新。

许家印的老同事张军回忆说：“当时车间人多不好管理，但厂里认为他管理得最好。其实他也没什么秘密，一个是制度规范，再一个是从严要求。舞钢公司的那些制度，很多都是他主持制订的。”

1987年，冶金工业部颁发了一个荣誉奖。在这本光荣册上，舞钢公司当年获得了23个奖项，许家印本人就占了6项。事实上，许家印参与的远不止这六项，当时讲究谦让，他把更多的让给了厂里的领导。可见，许家印的为人处世之圆通。

还有一件事可以看出许家印处理人际关系的能力。

一次，许家印被派去鞍钢学习新技术。学习时，许家印与鞍钢的老师傅打成一片，关系迅速升温。久了，老师傅便把钢铁技术全告诉他，许家印凭着过人的记忆力，硬是把鞍钢全套的热处理技术与规程都学了回来，一些重要的技术文件全部手抄下来，回来时带了整整一箱资料，数量惊人。七八十年代的中国没有电脑，没有复印机，手抄鞍钢的热处理技术与规程，需要很强的毅力和耐力。

许家印把这些东西“抄”回去后，陆岳璋不由地感叹：“许家印啊，你真有本事，要是换成我，还真没这么大的面子。”

许家印凭着管理上的一丝不苟，以及左右逢源的人际关系，在工厂站稳了脚跟。

后来许家印创办恒大，有外界评价他的管理风格很硬朗。陆岳璋觉得许家印是“对内很硬，对外和善”，属于内紧外松的管理方式。提拔许家印时，陆岳璋在推荐语一栏中这样写道：“专业强，人朴实，能吃苦，很聪明，善于搞人际关系，管理上有一套。”

从推荐语可以看出，许家印的能力并非只是在进厂之后才学会的。比如为人朴实这一点，前文说过，他从小生活穷苦，以至于大学期间吃一次一毛钱的热干面还被导师说成是“奢侈”，因此进厂之后，无论是穿还是吃，都没有过多讲究。按理说，他已是车间主任，能改善一下生活，可导师的话时时在耳边响起，以至于每次想要“奢侈”一下都会克制住自己的欲望。

人的性格与经历密切相关，而人的作风更非一朝一夕所能形成。小事见性格，好的习惯和作风更要从小磨练。

许家印在舞钢公司处理事情的一些“细节”上，体现了他的智慧。当时，车间有许多废弃钢材，随意堆放在一边。许家印怕浪费，于是想了一个主意，把这些钢材重新利用，在车间里做了个“热处理大院”。

回到卧室，许家印拿出笔将重新规划的钢材和用途写了下来，匆匆扒完饭，便去厂长家说了情况。厂长听了心想：这么好的材料，怎么能像垃圾一样乱堆，亏得这小子有见识。于是，许家印在车间做了个“热处理大院”，有人戏称“许家大院”。其中的休息室、会议室，包括里面的桌子椅子，都是用废弃钢材制成的。

大院建好后，许家印见钢板没用完，看车间里没有洗澡房，于是决定再建一个洗澡房。那时，工厂车间基本没地方洗澡，员工洗次澡还得自己回家烧水，影响休息。天热的时候，工厂烦躁沉闷，员工由于没地方洗澡，往往带着汗臭吃饭、上班，影响工厂气氛。许家印用厚钢板焊了一个洗澡房，车间的澡房就建好了。这钢板极厚，可以制造坦克，最厚处有10厘米。有人开玩笑说：“这澡堂子，连机关枪都打不进去，防弹的！”有了澡房，工人身上的怪味减少了，精神也好了，大热天可以冲完凉出来做事儿，感觉就是不一样。

许家印的车间成为舞钢公司的楷模，成为其他车间学习的榜样。后来，其他工厂的人来参观，厂长把许家印的车间当成指定的参观对象。于是常常有其他车间或工厂的人前来讨教，久而久之，许家印觉得这里面有文章可做，索性请舞钢区电视台拍了一个《热处理在前进》的专题片，展示热处理的生产人员高效管理的工作状况。这个专题片在1989年制作完成，曾在舞钢区电视台反复播放，宣传意识还是很超前的。恒大地产每开重点大盘，总喜欢请成龙、范冰冰、谢霆锋等明星助阵，也是许家印这种造势思维的延续。

那部《热处理在前进》的片子，有人说有包装意识，也有人认为他很早就是一个高调的人。许家印后来说，这在当时确实意识超前，但并非个人高调。“对企业和产品，要高调；对个人，始终要低调。”成名后的许家印很少接受采访，也不愿在各种房地产论坛上抛头露面，与王石、任志强、潘石屹等地产巨头的处世方式不同。

第三节　体制的冲突

舞钢公司时期的许家印，工作节奏像机器一样有规律，每天七点出门，路上十几分钟，无论刮风下雨，均是如此。有时走得快，能早到几分钟，迟到的情况是极少的，偶尔迟到一两分钟，他也会想方设法补上，非常重视时间。

他七点半到车间转一圈，若发现问题，立刻提出。久而久之，员工习惯了这位主任的作风，也不觉得有什么不好。闲暇时，许家印常常对员工嘘寒问暖，大家心里感动，有什么事儿都愿意和他说。许家印在大学期间的“楼道大妈”角色又发扬了，做领导这样细心的，还真少见。这样过了个把小时便到了上班时间，许家印就会一头扎进工作，直到下班铃声响。

当时，周末只休一天半，周六上午还要上班。对许多人来说，周末是一个令人向往的字眼，因为它不仅代表简单的休息，更代表一种轻松和惬意，邀上三五个朋友聚聚，聊聊天，谈谈心，出去游玩。然而这一周一天半的休息时间，许家印也拿来工作。他主动加班，浑身似乎蓄满了能量，看不出一丝疲劳，他永远都是那样激越，那样奋发昂扬。

即使万家团圆的春节，许家印也只在家待几天就走，吃完团圆饭，便在大年初三以前赶到工厂。许家印望着工厂的一切，觉得比在家时更为熟悉、亲切，似乎这才是自己的真正空间，而家不过是遮风避雨的一处地方而已。他掏出钥匙打开大门，听着那略显刺耳的开门声，心中那股豪气又升起来了。许家印经常春节值班，这时人们都在走亲访友，他的这份精神确实令人敬佩。

不过，这一切都是为了宁当鸡头不当凤尾。许家印是个不安于现状的人，从学开拖拉机到参加高考，他的生命都在不停地奋斗，他不甘愿落后于人，他要成为受人尊敬的人。这时他脑子里萌发出一些与当时体制并不合拍的商业意识，这些意识，在那时来说，有那么几分前瞻性和先进性。

比如：有的合作单位买了舞钢公司的钢板后没有设备切割，这样买回去的钢板就成了聋子的耳朵——摆设。这时许家印就会“雪中送炭”，用车间的设备帮对方切割，完事之后他会暗示或直接让对方表示点儿意思，这样，他还能挣点儿小钱。许家印旗下的员工有福利待遇，而这些小钱就是员工福利的部分来源。这钱并没有直接落入自己腰包，而是分给那些出力最多、干活最多、家境贫困的员工。

这种事儿做久了，自然会引起他人的不满。有一年春节，由于这一年热处理车间员工做事效率高，获得的福利和奖励也多，整个车间的员工每人都分到了200斤大米。员工自然欢欣不已，高兴地拎着大米回家。可厂里领导看到这一幕就有些不满。第二天领导把许家印叫进办公室批评道：“你怎么老给员工大米？你家开米市的么？米多得硬要送人？”

许家印被批评得头大如斗，站在那没说话，心里很是不平，心想，我有什么错，不就给员工发点儿福利吗？可领导是很少发火的，这次冲自己发火，一定是自己做得过分了。领导见他一脸无辜，又道：“家印啊，并不是你做错了，可是你得考虑大局，替整个工厂着想啊。”

领导说完，挥手让许家印出去，许家印愤愤不平地走出了办公室。员工见主任被领导训了一通，也很替他不满。许家印回到岗位后开始考虑这件事的影响。

过了几天，他突然一醒，对啊，仅有我自己车间的福利弄好了，其他车间的福利怎么办呢？整个工厂的福利又怎么办呢？这样，工厂必定人心不稳，自然会影响工作效率，员工自然也会对领导不满。看来这问题还挺严重的。许家印暗自叹道：自己做事还欠妥当，看来还是历练不够。

从这以后，许家印做事更虚心，考虑问题也力求更全面，替人着想还得考虑大局，做到大局在胸，洞察入微。

七八十年代不像如今，所有的领导都不喜欢锋芒毕露，国有单位更是如此。即使许家印德才兼备，低调处事，干练又不失柔和，但还是招到了很多人嫉妒。但他善于处理人际关系，相邻车间的人即使嫉妒，也没有太过分的举动。那时的提拔体制强调又红又专，能者居之。许家印很符合这个要求，厂里甚至有人私下认为，倘若许家印做厂长，改革起来绝不会默默无闻，成就必定远在众人之上。

许家印在舞钢公司待了整整十年，学到的最重要的东西是管理上的那套，恒大地产的管理模式，很多都是在这里开始发酵的。舞钢公司的历练，给许家印提供了一个大好的契机，这个契机是其他地方所不能提供的。

企业发展过快，管理一般会滞后，比如之前的地产“恐龙”顺驰就倒在糟糕的管理上，但恒大在他的强势把控下，似乎并无忧虑。作为企业，自然会面临各种危机，恒大由于许家印这个强势的掌门人，内功淳厚，外功过硬，次次都能逢凶化吉。这不能不说是“江湖”上的一个奇迹。

“他到哪儿，都能把工作做好，他是宁当鸡头不当凤尾的人。”舞钢公司的老同事张军这样评价许家印。有志向的人都不甘于落后，他们总有一股豪气和冲劲儿，他们每天都是奋发向上的。

老同事那句“宁当鸡头不当凤尾”，暗示了许家印不甘为人下，正是这点，导致了他与舞钢公司的冲突、与僵硬的国企体制的冲突。福利事件，不过是冲突的开始。

许家印当上车间主任后，由于工作出色，又出任了舞钢公司的厂长。这个过程中，他与一名叫杨惠英的女子结婚了。

许家印在舞钢公司的后期，发生了两件对他影响颇大的事。

一次是岳父患高血压，急送到医院就诊，医院传来需要住院的消息。没过多久，又传来岳父病危的消息。他立刻买票赶往医院，在车上饭也难咽，滴水难进，双目不时望向窗外，只希望早点儿到站。这时许家印才意识到自己亏欠亲人太多。

到站后已是午夜时分。乘客都拖着沉重的行李，争先恐后地走下车厢。许家印只有一个小包，里面有他对亲人的思念，也有他难言的苦衷。他拖着沉重的脚步下了车，双目发肿，浑身乏力。

当他走进医院，打开病房的门时，妻子立刻转过身来，脸上满是泪痕。饥肠辘辘的许家印连饭也顾不上吃就奔到岳父床前，握着岳父的手流出了眼泪。岳父吃力地将最后一个愿望说出：“我要回安徽老家。”许家印点头相应。当下就找了辆货车，此时已是冬天，寒风刺骨，雪花盖顶。在车上许家印抱着岳父的头，从河南驶向安徽岳父的老家。一路无语，许家印似乎已经麻木，饥饿，乏困，疲劳。但此时他已感觉不到这一切，甚至对这冬天的寒冷，也失去了知觉。他唯一意识到的是自己亏欠岳父太多。他只想这样好好抱着岳父的头，不让它被风吹到，被雪花溅到，被寒意侵袭到。12小时后，终于到了安徽。到家后他一动没敢动，手彻底冻僵了，此时岳父也仅有一口气了。妻子抱着6个月大的儿子，望着丈夫冻僵的手，怆然大哭。哭声悲凉无比，这是一个女人发自内心的伤心。

这件事让许家印感到自己的物质太贫乏了，如果自己有一辆车，便不会如此。

第二件事是1992年，88岁的改革开放总设计师邓小平在深圳、珠海等地视察，史称“邓小平南巡”。在南巡过程中，邓小平肯定了经济特区的发展成就。这一年，中共召开十四大，确定了“建立社会主义市场经济体制”的路线。这两大政治事件使中国经济爆发了空前的活力，一些了解国情的人从中看到无限商机。这时中国出现了大规模的官员下海潮，“下海”成为一个热词。据《中华工商时报》统计，1992年至少有10万党政干部经商，这批人被称为“92派”。财经界人士牛文文说：“这批人有政府关系，又有知识基础，他们是中国现代企业制度的试水者，也有希望成为行业的领头羊。”

许家印就是其中的一个。舞钢公司激不起他任何兴趣了，他已是身在曹营心在汉。

第四章　许主任是个什么人物

在很久很久以前/你离开我去远空翱翔

外面的世界很精彩/外面的世界很无奈

当你觉得外面的世界很精彩/我会在这里衷心地祝福你

——歌曲《外面的世界》

第一节　三十页的简历

1992年，已是舞钢公司厂长的许家印决定下海，这一年他34岁。

舞钢公司生涯的后期，许家印已经越来越感到发展空间的压抑和窒息，这时他已不满足于现状。除非接手整个公司，或许能留住这位志向蓬勃的男儿，否则他势必会离开。不过，这个想法是不可能实现的，因为舞钢公司是国企。

许家印之所以离开舞钢公司，除了感觉到了经济的春潮，还有一个原因。在他的潜意识里，一直觉得舞钢区不过是自己走出了小山沟后，走入的另一个大山沟罢了。他曾对人说：“四面都是山，一直有离开出去闯荡的想法。”

面壁十年图破壁，许家印心里斗争了很久，终于下定决心，去那个陌生但有无数机遇的地方搏浪弄潮，走出舞钢区这个待了十年的“大山沟”。当他提出辞职的时候，所有人都很诧异，领导也十分不舍，但最终还是批准了。

许家印下海的1992年也是房地产的“大年”。这一年，冯仑在海南认识了王功权、潘石屹、易小迪、王启富、刘军，后来他们并称为“万通六君子”。他们通过炒作土地，挖到了第一桶金，日后都成了名震商界的风云人物。这一年，杨国强刚刚在广州建成了他的第一家碧桂园，朱孟依在香港注册了合生创展。而日后在中国房地产界掀起大风大浪的许家印，此时却刚刚下海，连房地产的边都没摸到，可谓一个迟到者。

许家印认为，雄鹰的翅膀开始展开，但缺少磨砺的翅膀面对的第一个问题就是要历经磨难。

出于对特区的景仰，许家印选择了深圳，这个改革开放的第一站。

许家印带着2万块钱到了深圳，这里的一切都那么陌生，而一切又得从头开始，他心里有片刻的伤感。但好男儿志在四方，他即使以打工仔的身份在深圳拼搏，也能事有所成，他有着必胜的信心。

许家印随便找了个落脚地，放下铺盖，稍稍洗漱一番，草草吃了点儿饭。虽然他以前在舞钢公司做了十年领导，可现在放下了一切，就得从头做起。

第二天他去求职，人家告诉他要带简历。许家印一头雾水，简历？旋即他明白了，于是回来写简历。

许家印进舞钢公司时并没有要求带简历，而且是校方推荐，一进厂便得心应手。可此时，他因为没写过这东西，自然就没经验。许家印回到落脚地，奋战了一天，写了长长的一份简历拿去打印，一共打了三十几页，几乎是一字不落地把自己在舞钢公司十年的经验写了下来，细节处更有形象的描述。兴冲冲的他带着三十几页纸四处求职，满以为自己会被录用，谁知在深圳的各大招聘会奔波了半个月后，仍然没找到一家愿意接受他的单位。此时他感觉自己宛如“虎落平川”、“龙搁浅滩”，心里难掩巨大的失落：自己在舞钢公司好歹也是处级以上的干部，还是国有单位，在这儿竟然“混”不到工作，甚至没一个人看看自己的简历，这算什么事儿？

人在追求目标时难免会遇到类似的情况，找工作时的担忧、劳累，以及没找到工作时的失落、绝望、迷茫，令人痛不欲生。而找到工作后，却发现这份工作并不适合自己，这份心境也令人难受。

此时许家印除了失落外，尚有一份迷茫，甚至有点儿绝望。他自大学毕业后进入舞钢公司，哪件事儿不是做得完美漂亮？为什么如今的自己却找不到一份工作呢？难道深圳真的不适合自己吗？

次日，郁闷的他找到了深圳的一位好友谈心，将这事儿和朋友吐露，好友听后突然笑了，指点迷津般地说道：“家印啊，你的简历太厚了，招聘人员看简历又不是看小说，可没闲工夫来欣赏你的长篇故事，人家要的是简历！简历，自然就得‘简单’，明白么？”

听了好友这番话，许家印如醍醐灌顶，一下子想通了问题的关键，说道：“我说怎么回事，弄了半天原来是简历写厚了。”

许家印觉得自己很笨，拉着好友的手，不无感激地说：“真是谢谢你。”他兴奋地跑回去又重新准备了一份简历，缩到了两页，大致介绍了自己的经历，当然，在舞钢公司的十年仍然是最主要的内容。简历写好后又去投了十几份，果然没几天，就有三家公司愿意聘任他。

他选择了一家贸易公司，名叫中达。面试那天，许家印穿着整齐干净的衣服，面试他的是中达的老板。许家印一进门立刻感到这位老板的与众不同，因为他的眼神坚定有力，勇敢无畏。而许家印也是从领导岗位过来的，自然懂得识人之术，两人相谈甚为投机，算是一拍即合。

进入公司后，中达的老板十分倚重许家印，也十分照顾他，尤其是在管理方面，更让他大展拳脚。而许家印由于在舞钢公司十年的经验，很快便上手了。不过两者毕竟有所不同，许家印有时也会碰到问题，这时老板就会传授经验。久而久之，他在老板身上学到了许多管理经验，每每提到这位老板，许家印都会满怀感激。

许家印知道，刚入行的自己还不太适应市场经济的改革浪潮，缺乏相应的经验，必须帮助老板做点儿大事才能展示自己，证明自己，改变自己。

在中达干了一段后，许家印积累了一些人脉。他找到一位朋友帮忙，这个朋友也做贸易，并且有一些项目，便把一笔生意让给了许家印。获得这笔生意的许家印倍加珍惜，认真地对待每个细节。很快，通过谈判，许家印和对方做成了这笔生意，一下为公司赚了10万元。90年代的10万元不是一个小数目，他刚到深圳时身上带的是在舞钢公司十年辛苦积攒的2万元，此次赚到的10万元对许家印来说，更是天大的数目。但他并未做贪欲之想，将赚来的10万元尽数上交。由于是初次做生意，而且在做生意的过程中以及做生意后所表现出的品德和素质，令老板对他刮目相看，没多久，他便被提升为中达公司的办公室主任。

从这件事可以看出，许家印不贪财，有很高的处世修养。这些素养并非一朝一夕所能养成，它需要长久的磨砺和锻炼。这些素养对一个人的一生起着至关重要的作用。

时光匆匆，光阴似箭，一年弹指一挥间便过去了。一年，有时可以改变一个人的一生，有时可以催生新的梦想，有时会令苍海倾盆、银河倒泻。

一年后的许家印，又萌发出新的想法。

大浪淘沙，适者生存。在深圳这个大熔炉里，许家印生存下来了，但若不能创新和求变，依然会被淘汰。来了一年的许家印终于要改变了，他不是墨守陈规的人，他那充满动力的心，是永远不会安于现状的，他要为人生的尊严而前进。

深圳，这处代言中国改革开放的梦想之地，让许家印人生中最重大的一场巨变奏响了序曲。许家印说，自己在一家内地钢铁厂十年的积累，也没有在深圳这个大熔炉历练一年的收获多。许家印的翅膀开始真正丰满起来。

第二节　连锁店的老业务员

许家印似乎每天都在尝试改变。年少时，学开拖拉机，尽管初衷是最不济也可以当个司机；年轻时抓住高考玩命一般复习，目的仅是为了逃离乡村，不再回到那个僻壤之地；上大学选择钢铁专业，初衷是最差也可以做个炼钢工人；十年舞钢公司的奋斗，“刚柔并济”，被人称为“小皇帝”；十年后，改革开放的大潮袭来，他放弃了处级干部的职位，只身南下寻找自己的梦想，而那时的他，还得从小小的业务员做起。每一个变革都是对从前的否定，但又都不是终点。许家印的人生似乎没有终点，他所做的都是一个新的起点。从这个起点到那个起点，拼搏、奋斗、激越，他追求的是一种更高的境界，也许这样的人生在旁人看来索然无味。

在中达，许家印当上了办公室主任，这说明民营企业承认了他的价值。但许家印觉得自己在这个位置上不可能有更大的发展，他需要再一次的改变，用改变去证明。一年后，他看准市场，瞄准机会，主动出击，建议老板跟自己熟悉的舞钢公司合作，在深圳注册一家新的贸易公司，由自己出任这家公司的老总。此时的他，有了深圳一年的打拼经历，而舞钢公司十年的奋斗，也是这位男儿辛苦积攒的经验。许家印觉得，对自己来说，只欠一个机会而已。

许家印的目标很明确，争取机会为自己搭建一个平台，在这个相对独立的平台上，看看自己的潜力究竟有多大。当然，这样选择也是有压力的。不过，压力即是动力，动力便是推力。做大事的人，任何时候都要面临各方压力。

老板爽快地同意了，毕竟这位男儿有着非同一般的潜力，这一点，自许家印前来面试的时候，他就已经知道了。

很快，中达旗下一家名为“全达”的新公司在许家印的带领下成立。不过，许家印虽然名义上是老总，实际上这只是一个称号。公司注册后，老板由于考虑到自身利益，便没再投入一分钱。

俗话说“在家靠父母，在外靠朋友”。这时的许家印仍不是很富裕，而刚成立的公司，还需要资金。这时他那广泛的人际关系再次发挥了作用。他有个好友手头宽裕，许家印找了个机会请他喝酒，直截了当地把意思说明。那哥们也爽快，一听许家印想借点儿钱周转，立刻同意，第二天便把10万元借给了许家印。

许家印将借来的10万元抽出一部分买了桌椅，在报上登了广告招了人。第一次创业就这样开始了。这时许家印的正式头衔是全达公司的老总兼中达公司的办公室主任。有了这个平台，他那向上的劲头更足了，认真、细心地做每一笔业务。刚开始，全达的业务蒸蒸日上。许家印似乎天生是个公关奇才，用巧舌如簧形容他的口才一点儿也不过分，他说服本领之强，真能令风云变色。

许家印善长酒场交际。中国人素有酒场谈生意的传统，这就给他提供了表现才华的场合。他每次和客户喝酒，都会用他那神奇的说服本领，说得对方连连点头。为此，客户们都会竖起大拇指夸他：“许家印应酬还真有一套。”

2008年恒大陷入危机，人们看到了他凭借出色的应酬能力，在资本市场筹集到巨额资金，帮助恒大走出因上市暂停造成的资金缺口泥潭。当时，许家印前来中达面试，老板已经看出，这个人绝非池中之物，迟早会翱翔天际的。

在深圳的那几年，许家印彻底放弃了在舞钢公司时期做领导的锐利与骄傲，放低身段从头开始。许家印说，当初在三家公司中选择了中达，最重要的是喜欢和当时的老板一起共事。许家印认为从这位老板身上能学到很多东西，事实证明，他确实学到了自己想要的东西。在舞钢公司，他是管理几百人的领导；而在中达，他是个对小姑娘小伙子都喊师傅的小业务员。一位跟他共过事的老同事说：“那时的许家印，嘴巴很甜，开口就叫师傅，也很谦虚。”这个形象不仅与他日后地产“枭雄”的名号不符，也与他早年在舞钢公司时“小皇帝”的形象大相径庭。社会改造人的力量，可真是强大。

由于中达老板心存顾虑，全达公司的好景不长，一年后终因资金、人员以及各方面原因，关闭了。许家印的第一次创业以失败告终。

商海沉浮，大起大落，饱尝了咸涩滋味的许家印对商场中的人情世故深有感触。而“虎落平川”的他，心情灰暗沉重，一如深圳那绵绵的阴雨。

这次创业失败，对已步入社会十多年的许家印打击很大。成功的梦一度很接近，但又像海平线一样遥不可及。难道自己真的不适合创业当老板吗？许家印反复质疑自己。接下来该何去何从呢？就此放弃还是继续奋发？甘于沉沦还是跌倒爬起？

无论如何，生活还要继续。

第三节　许主任是个好员工

1994年，中达贸易公司的老板派许家印去长春分公司做老总。此时的中达已今非昔比，无论是规模还是气势，都发生了巨大变化，俨然一个大公司的气象。许家印作为中达的一员大将，凭他的本领，用不了多久，长春的公司必然会有大的起色，况且资金方面不用他操心。但许家印不想到东北老工业基地去，觉得那里商业气息不浓。

许家印不愿意去，中达的老板也不好为难，于是派他去广州做房地产项目。广州，这个毗邻深圳的南方繁华都市，充满了机遇与挑战。许家印之所以选择广州，还有一个原因。

许家印刚到深圳时，公司安排他跟着一位姓邓的师傅出差到广州做贸易。由于不熟悉路，两人打了辆车。这时的许家印虽到而立之年，但之前由于家境贫寒很少坐过小汽车。第一次坐小车，心情异常激动，他用手轻轻抚摸车窗和安全带，内心抑制不住兴奋、喜悦和激动。

每个人第一次做某事时，心情都会有些激动，第一件事往往对人有着深刻的影响。第一次坐小车的许家印，心中突然对广州生出一种特别的感觉，以至于到了宾馆后，心情久久不能平静，心想如果自己拥有这样一辆小车，开在广州的大街上，该有多好。

除了对广州感觉好，许家印还看中了广州的市场。1992年，中共十四大确定了建立市场经济的方针，当时许家印对市场还不是特别敏感，但由于在深圳待了两年，作为一个从计划经济体制过来的人，他已对“市场经济”这个词有了深刻的认识。而选择去广州，也正是基于这一点。此时公司在广州的市场尚是空白，打天下当然得去空白的地方，这是许家印的一贯作风。

到深圳的第三个年头，也就是1994年的国庆，许家印带着一个司机、一个出纳，还有两个员工，算上自己，共五人，迎着秋日的萧瑟、冷清，写下了他人生转折前的重要伏笔——到广州涉水刚刚兴起的房地产业，建立鹏达公司。许家印不知道这将改变自己一生的命运。

五个人从深圳来到陌生的广州，就像众多来广州打拼的异乡人一样。初到广州的他，心情难免有几分生疏与迷茫，放目四望，尽是高楼大厦。而自己从处级干部辞职，又从业务员做起；从办公室主任辞职，又从“老总”跌落。这一切都那么戏剧化。

值得一提的是当时许家印并不懂得如何开发房地产，连什么是容积率都不知道。他的老板也是门外汉，对地产知之甚少。就是这样的一个团队来到广州，想做地产项目，现在听起来，真有点儿天方夜谭。

许家印在广州的第一个落脚点是“物美价廉”的城中村。城中村里的这间房子，密不透风，一年四季难得见上阳光，潮湿，嘈杂，白天做办公室，晚上就是五人的住所。办公室的环境实在难登大雅之堂，可想而知，这家位于城中村的微型公司，生意自然好不到哪儿去。没生意，当然就没利润。

初到广州的许家印，再次陷入了困境。他心情焦虑，饭菜难咽，寝食不安，颇有被流放边疆的感觉。更要命的是，他36岁了，囊中依然空空，无论如何也看不出他能成为未来的首富。

但幸运之神总会眷顾他。每次陷入低潮时，总会有奇迹出现，助他度过难关。

如果用命理学来解释，在“江湖”上大有作为的人，都有贵人在冥冥中关注、保护他们。不过，天道酬勤，得道多助。逆境中的人，关键还要靠自己，越困难越要看到希望。内因是事物变化的根本，一个人若要度过困难与逆境，还得靠自己。许家印就是一个通过借助外因来推动内因变化的人。

没过多久，就在这个由五人组建的微型公司陷入困境时，一个偶然的机会，许家印通过相关渠道，收购了一家公司，微型公司的规模突然扩大。同时，这五人团队还获得了一个名为珠岛花园的地产项目。这是一块偏避的、没人要的地块，然而正是这个地块改变了许家印的命运。这个项目对许家印乃至恒大的开发以及营销风格的影响至深，许家印人生中的第一次飞跃就这样开始了。

当时，广州楼市盛行大户型，一栋楼一般都是三房，只有拐角的地方才会做小面积，这样算来，拐角处就是一个小隔层。这样的大户型，对经济不宽裕的人来说自然购买不起。许家印瞄准这个机遇，反其道而行之，大力发展小户型住房。1995年，珠岛花园第一期的几百套房子全部做成小户型。没想到这个决策很正确，做成的几百套小户型房子被抢购一空。巨大的利润让中达的老板喜不自胜，而许家印的大名也凭此在广州楼市轰动一时。

人生的第二次创业终于成功了，许家印心中洋溢着喜悦。但他永远都不会安于现状，就在珠岛花园第二期即将大卖时，他再次选择了离开。

这是一个让人惊异的决定，许家印为何在走向成功的时候选择离开中达呢？再一次选择离开的许家印，又将何去何从？他的命运是跌入深谷还是再攀高峰呢？

第四节　打工，这是最后一次

时光流转到1997年。从1992年南下寻梦到现在，许家印在商海已经闯荡五年了。五年对一个人来说，可以改变很多，也可以定格很多。

1997年，对中国来说是具有特殊意义的。这一年，香港回归；这一年，亚洲金融风暴全面爆发。金融大亨索罗斯击跨泰铢后，又转头攻击香港金融体系，整个亚洲都被他搅得鸡飞狗跳。在金融风暴的影响下，中国的企业界也是风雨之声，企业英雄们集体溃败。如史玉柱败走珠海，山东的姬长孔身陷绝境，几个冲击“世界五百强”的种子选手也齐齐败下阵来。只有丁磊、王志东和张朝阳几个年轻人开创的“互联网元年”，给人几丝希望。

这个经济风雨飘摇的一年，对许家印来说，也具有重大意义。

5月1日，许家印与中达老板做了一次改变自己命运的深谈。人说吃水不忘挖井人，他虽然要离开，但内心仍然感激老板的知遇之恩，话也说得极为坦诚：“人是有价值的，什么样的人、什么样的水平、什么样的贡献，就一定要有什么样的待遇。不然，从管理上来说，是留不住人的。”

广州鹏达几乎是白手起家，珠岛花园一个项目就为中达净赚2亿多。但他的月薪才3000多元，一家人还是住在广东一间破旧的小房子里。他后来回忆说，假如一个月给他10万或20万，自己可能就不会去想创业了。因为创业有风险，也很艰难。但3000多元的工资养家都困难，怎么继续干下去？从这番话可以看出，许家印是因为自身价值没有实现而离开的。

许家印是一个很顾家的人。对于亲人，他觉得亏欠很多。作为一个男人，他没有给家人足够的财富，也就没有骄傲的资本。初做业务员时，他在朋友家的走廊住了三个月，后来升职做了办公室负责人，条件有所改善，老板特别照顾他，将公司里一间不用的厨房改成了他的卧室。房间很小，小到放下床后，门就关不上了。一年四季，许家印就住在这间“敞开”门的卧室里。夏天蚊子钻进卧室，咬得他满身疙瘩；冬天瑟瑟寒风吹进，他常常在午夜被冻醒。

直到1993年许家印第一次创业，成为深圳全达的“老总”，他仍和妻子分居两地。两地分居的滋味并不好受，老板实在看不过去，叫住许家印说：“家印啊，你总和妻子两地分居，这怎么行。这样吧，公司出钱，你去租套房子。”

这样，许家印就跟人合租了一套两室一厅的房子。合租的人住一间，许家印将岳母、父亲、妻子和两个儿子接到深圳，外加朋友，一共七人住在剩下的厅室。整套房子，只有合租的那人卧室有空调。而许家印的儿子怕热，夏天就躺在合租人门口的地上“沾沾冷气”，这一幕深深刺激了他。

每每回忆起这些往事，许家印都会眼含泪花，他是如此地深爱自己的妻子，可亏欠妻子太多，最终，在恒大上市的时候他弥补了一切，妻子杨惠英也成了亿万富姐。

多年后，许家还发生了一件关于“租房”的故事。这时许家印已腰缠万贯、今非昔比了，但他仍一如既往地继承着父亲的朴实、简单，并没有像大多数人一样奢侈浪费。他时刻记住自己是农村来的，是白手起家的，由于上苍的眷顾，命运才会发生变化。

在香港打工的大儿子，在市中心租了个房子，一个月2万港币。2万港币按现在的汇率折合人民币是17000元。每个月17000元的房租，在内地来说确实不是小数目，但在香港CBD已属低廉价位。即使这样，许家印的妻子也觉得太贵，斥责儿子立即退掉。许家印的大儿子至今仍记得母亲当时斥责自己的话：“2万块一个月，你自己才赚多少？”

任何白手起家的人物，若没有经历过人世的艰辛，便不会有惊天动地的成就。苦难是一本书，只要你认真看它，便会发现其中蕴含了许多真理，有了这些真理，你的人生将会改变。因为你已经经历了最艰辛的时期，那么剩下的便是往幸福的路上攀登。

也正是这些原因，许家印决定自己创业。

人才的贡献要与报酬成正比，这是商界奉行的真理，许家印的老板应该反省一下。

所以，许家印决定不再为人打工，他又一次选择了离开。他告别了中达和鹏达，告别了给他带来成功的珠岛花园。他要自己去闯，自己去干，实现自己的价值。

1992年到1997年，是许家印腾飞前的漫长准备期中的关键阶段。尽管在舞钢公司，他积聚的企业管理能力得到了释放和提升，但真正历练成为一个商人，却是在这五年。正如他自己所说，在一家内地钢铁厂十年的积累，也没有在深圳这个大熔炉历练一年的收获多。

临走时，许家印再次向老板提出了自己的观点：一个人的价值，应该体现在他的能力、水平和贡献上。这句话似乎用在所有有能力的人身上都合适。人活着的目的是为了实现自身价值，倘若一个人的价值在他所做的事情上不能有所体现，要么是没有能力，要么是没有释放。人才，是通过他所创造的价值体现出来的，价值在能力中展现，能力在做事的水平上被发觉。

这一席话，说得老板若有所思。

许家印离开深圳时，为老板赚了两个多亿。他通过事实来证明，其能力和水平都出类拔萃，但价值与报酬却不成正比。

许家印的个性和价值观，在他第一次跳槽的时候已有体现。在舞钢公司十年，当了七年车间主任，最后遇到了发展机会，他选择了离开。反思现在的“70后”“80后”跳槽，却已经大失本色了，他们跳得太过频繁，已经失去了意义。

跳槽是为了让自己的能力得到更大的发展，更好地实现自身价值，能用实力证明自己，这样的跳槽当然有意义。但若仅为了更舒适的条件或待遇而跳来跳去，依然只会在一个平台上打转。

许家印在中达历练之后，经商更有风格了，也更具备了一个商人的特质。与他共事几年的邓凡总结了许家印几个鲜明的个性特点：第一是不达目的誓不罢休；第二是完美主义；第三是结果导向；第四是决断力。许家印的个性中有执著的一面，也有通融的一面；有追求完美的一面，也有倔强的一面；有决断的一面，也有柔和的一面。只要认定了一个方向，他就会一直坚持下去，直到把事情做好，令自己满意。值得一提的是，许家印的过人之处在于他决断的能力，他总能察觉到危险和关键所在，这让他多次在险境中成功逃脱。

此外，许家印敢于冒险，敢于放手去干。这一点和以前国美电器的总裁黄光裕的行事方式雷同，黄光裕用两段经典的话，来讲他的从商心得。一是有三分把握就做。他说，我做事的习惯，方向一旦明确，我就去做。而且我是要求速度的，我不会花三个月来谋划，把规划书的标点符号都改了，然后再去做这件事情，我不会。我是边实施边修正，中途放弃的事不能说一次没有，但在重要的事情上要让我放弃很难。二是一有机会就出击。他说，有些人创业是为了挣钱，有些人可能是为了做一番事业。但无论如何，都要尽可能做大，一有机会就出击，我属于这一种。

1997年，许家印完成了他的人生历练。从技术到管理，从国企到民营，中原的文化底蕴与岭南的商业内涵碰撞，产生了火花，结晶就是典型的“许氏做事风格”的形成：目标执着，不失谋略；偶尔高调，不失务实；熟谙规则，又不按常理出牌；不鸣则已，一鸣惊人。

这一年他39岁，即将步入中年，也是他心智最为成熟、精力最为充沛的时候。

第五章　谁能真的白手起家

我知道我的未来不是梦/我认真地过每一分钟

我的未来不是梦/我的心跟着希望在动

——歌曲《我的未来不是梦》

第一节　打不破的定律

许家印离开中达后，他人生的最后一次“出走”算是落幕了。从此，他的成败都将跟那家名为“恒大”的公司牢牢绑在一起。

1997年，许家印在广州注册了恒大地产。“恒大”的寓意为“志存恒远、鼎成大业”。他人生中的第三次创业就这样开始了。这一次，由于有了前两次创业的经验与教训，便顺手许多。初创恒大地产时，许家印就认为“用最少的钱拿更多的地，发展的时间会持续更长”，走“多快好省”的道路。

许家印把恒大的第一个项目锁定在海珠区广州工业大道的原农药厂地块上。

现在的工业大道地块，由于时代的迅速发展和房地产商的投资，以及大力兴建，已经小区云集，房价过万。来这里买房的人一般手头都比较宽裕。然而在十多年前，你绝对想不到这里还是工厂林立、污染严重、市政配套设施极为落后的远郊。但即便这样一个地方，由于其特殊的地理位置，首付仍然需要500万。而这时的恒大由于刚建立，最多能从银行贷款300万，而且这300万还不一定能拿到。面对这样的状况，“嗷嗷待哺”的恒大将何去何从？许家印又会作何打算？

俗话说“万事开头难”，恒大初期的创业着实很艰辛。而从未放弃过的许家印再次面临困境，他相信事在人为，天生我材必有用。这时他那张“巧舌如簧”的嘴再次发挥了作用。他通过熟人请了银行几位头吃饭，席上，他硬是凭着他那超凡的商务谈判技能，详细描绘了恒大的宏伟蓝图，也详细描述了付款细节。当然，纸上谈兵和实战是不一样的。此时的许家印是描绘的天才，在他的口中，恒大的发展前景光明，银行贷款的利润划算。许家印将几人带到实地，通过详细考察和具体规划，恒大的光辉在这一刻显现出来了。但看着四下一片狼藉和嘈杂，几位头儿开始皱眉。许家印见状又是一通描述，他那天生的谈判技能说得几人连连点头，最后终于同意贷款给他。

300万贷款到手，许家印又融了一些资金，差不多可以开始了，立即着手并复制珠岛花园的小户型模式，薄利多销，快速回笼资金。其实房子大小都有利弊，这就像双刃剑，用得对了，自然就有利；若用得不对，又会产生弊端。许家印瞄准市场，看准机遇，通过贷款将污染严重的工业区开发成住宅区，又通过“反其道行之”的方法将房子建成小户型，每户都以较低的价格售出。他的观念是“宁可少赚，务求多销”，通过薄利多销迅速回笼资金。

1997年6月8日，金碧花园破土动工，按照风水易经的解释，这一天乃是大吉之日。

许家印之所以选这样一个无人看中的地块，显示出他敢于放手去做的精神。放手去做，正是一位商人必备的品质。畏首畏尾的人，在机遇面前也把握不住。许家印的成功不是偶然的。

两个月后的8月8日，一个非常吉利的日子，金碧花园正式公开发售，开盘定价为2500元/平方米。这个价位对于属于广州老城区的海珠楼盘而言，十分具有诱惑力。当天上午，首期的323套住宅全部卖完，一共回款8000多万元。恒大声名大增。当时的恒大刚创建，许家印身无分文，谁也想不到短短数月他便能“翻云覆雨”，世事难料由此可见一斑。

金碧花园第二期开发的时候，现金充沛的恒大开始注重环境和配套设施，该建设的都建设齐，房子周围的环境也大大改善了。环境好售价自然就高，第二期的售价便涨到3500元/平方米。金碧花园这次售价虽然高了点儿，但条件大大改善，前来看房、买房的人依然不少，房子又很快一售而空。

作为恒大地产的首个楼盘，金碧花园创造了广州乃至整个中国地产史上的一个奇迹：当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益。两年前，还在给别人打工的许家印操作的第一个楼盘——珠岛花园就创过当年盖完108枚公章、当年办齐所有报建手续等“六个当年”记录。而金碧花园以300万的起步贷款资金，在短短两个月之内建成楼盘，又在短短数日之内将房子尽售一空，以300万的贷款净赚上亿。金碧花园创造了地产史上的奇迹，而许家印的大名也一飞冲天，在地产江湖上越来越响亮。传奇人物的颠簸与执著，终于有了归宿。

珠岛花园是恒大地产的起点，金碧花园之后的诸多楼盘，至今仍有当年珠岛花园的营销和设计痕迹。

春去秋来，岁月如流，一晃到了1998年6月23日。这天，广州首次国有土地拍卖会人头攒动，原农药厂周边的5.3万平方米的土地使用权在会上拍卖。既然是拍卖，谁出的价格高，就卖给谁。拍卖底价一出，有的企业马上给出了3000万，立马有人抬到5000万，接着步步抬升，6000万、7000万、9000万、1亿。最后居然竞拍到1亿3400万的高价，出这价的便是许家印的恒大地产，恒大以1.34亿的价格竞拍到原农药厂的土地使用权。这在常人看来难免有些吃亏，但许家印自有他的想法。而这之前，恒大还进行过几次征地，算来，这是第五次。五次征地，实现了金碧花园占地52万平方米的发展目标。

金碧花园首期销售额8000多万，彻底解决了恒大现金流的问题。金碧花园的成功售出是恒大成功的关键一步。宝地出富贵，许家印选择金碧花园，无疑选到了宝地。不过地方再好，关键在人，倘若不是许家印有眼光和胆识，也不会取得如此显赫的成绩。所以，人的成功不是偶然的，而是长时间的洗练才能获得的。想成功就得多磨练。

许家印在总结金碧花园的成功时说，金碧花园的实践让他明白，无论做何事，企业运作最重要的问题都是现金流，尤其是在刚起步阶段。如果没有现金流，企业的运作基本不可能。俗话说，钱不是万能的，但没钱是万万不能的。对一个企业来说，倘若资金周转不灵，则会业务丧失或企业倒闭。

许家印重视现金流的程度与其他企业家如出一辙。纵观国内外，卓越的企业家都高度重视现金流，确保有充足的现金应对困难与问题。华为的老总任正非在这一点上做得相当出色，他身体里有一种入骨的危机意识。任正非喜欢引用围棋之道来阐述自己的企业管理理念，他说：“咱们多一口，再多一口，只要气多几口，我们就活过来了。所以在这个问题上我认为，我们一定要重视现金流。”

中国地产界老大万科的总裁郁亮也是一个高度重视现金流的人。2008年金融危机爆发，万科降价回笼现金。他在给员工的一封邮件中说：“我们能够判断，万科可以安全地度过本次调整。在2007年行业普遍亢奋的氛围中，我们率先提出‘公司应更为重视经营的稳健性和财务的安全性’。当行业进入调整期时，我们是舱位最轻的大型上市企业之一。目前我们手持的现金超过一年内应该偿付的借款总和。我们在获取资金的支持上拥有相当明显的优势。”

“现金流”也是许家印在恒大此后的几次资金危机中得以脱身的根基。例如：敢于大刀阔斧地降价；敢于引进战略合作者；2006年A股高潮伊始出让绿景地产，而后又筹划香港上市，均是此理念的继续。

能够在低谷降价，并且是大刀阔斧地做，这份胆量和勇气显示出许家印的不凡。以适当的手段帮助企业度过危险期，将想法大胆地付诸实践而成就一番作为的人，无疑是成功者。一个优秀的企业家，必须是一位大胆的冒险家。而许家印只想证明一点：机会不抓住，过去了就过去了；冒险抓住，也就成功了。

第二节　体育营销地产

生意风生水起的许家印，开始关注如何锻造自己的品牌，如何为恒大做营销。体育营销成为他的一个策略。

2004年，恒大协办广州国际龙舟赛，赞助广州横渡珠江活动，这两次活动都是点缀，效果并不明显。

2005年，许家印想玩大一点儿，于是出资150万赞助乒乓球世界杯。

2008年恒大又耗资2000万独家赞助第49届广州世乒赛。事后，广州市市长张广宁向恒大集团颁发纪念匾。世乒赛结束后，许家印说：“这钱花得值！”言简意赅，却意味深长，预示着会有更大的动作影响中国体坛。恒大提出积极倡导与实践“企业公民”的理念，同时积极配合广东有关政府的体育活动，如广州申办2010年亚运会前夕，恒大举行“支持亚运，健康运动创造未来”万名员工新年运动会等大规模的体育活动，为广州“申亚”助力。

2009年4月24日，恒大地产投资2000万元注册成立了国内首家职业排球俱乐部。该俱乐部是中国第一家完全按企业模式运营和运作的，开创了中国排球俱乐部自负盈亏、自主生存、自我发展的新模式。

谈起成立女排的初衷，许家印对来访的记者说：“当我看到公司招聘的员工里，有很多国家级运动员，就萌生了组建女排的想法，将她们组织起来，活跃企业文化。既然要做，就做到最好，不然就不做。”

恒大女排刚成立时，从B级联赛打起，影响并不大。于是许家印决定请当年的“铁榔头”郎平回国，经过反复沟通，郎平同意了。

2009年8月12日，在海外执教11年的郎平突然空降广州，接过恒大女排的帅鞭，屈身甲B联赛。随着郎平的到来，名不见经传的恒大女排俱乐部突然间成了明星级俱乐部。

有许家印撑腰，郎平挥舞着老板的支票簿四处招兵买马，周苏红等中国女排黄金一代成员，先后投至恒大女排麾下，而两名美国国家队队员也追随恩师，漂洋过海打天下。恒大女排一半队员有国字号经历，甚至连教练组都人人有国字号背景，显然用这样的阵容打甲B是有些豪华。有记者笑言：“郎平统率的这支新军的影响力，甚至盖过了蔡斌所带领的新女排国家队。”

许家印重金打造的这支队伍，实力强大。现在的恒大女子排球队共有11名队员，平均年龄22岁，平均身高1.82米，其中国家健将6名，国家一级运动员5名，均为大学本科学历。从球员大名单上看，有廖婷婷、周嘉、姜威、王甜、殷茵等人，郎平还将原本打算退役的前中国女排队长、主力二传冯坤招至麾下。郎平在短时间内就为恒大女排组织了一套豪华阵容，而几名老国手的加盟更令这套阵容显得星光熠熠。

强大的阵容也取得了不俗的成绩。2009年5月22日晚，恒大女排和广东女排对抗赛中，恒大队以3比2战胜了广东女排，先声夺人。之后，恒大女排还与云南女排、北京女排、河北女排、湖北女排、山东女排、南京部队女排、福建女排等强队进行了一系列的对抗赛，并全部由电视台现场直播。最后，十二战全胜顺利冲上甲A，成为体坛一大亮点。媒体评论说：“恒大女排为沉寂已久的职业排坛注入新的活力，将直接助推中国排球职业化体制的突破。”

恒大女排请来郎平当指导，是许家印体育营销的经典之作。郎平回国这件事，国内外几百家媒体争相报道，相当于为恒大做了一次免费宣传。有人计算，如果打广告，同样的版面要花上亿元，而许家印付出的代价是500万年薪和300多平方米的豪宅，性价比相当高。恒大女排的一举一动都会让媒体蜂拥而至，为恒大地产赚足了眼球。

许家印不计成本大力打造恒大女排“银河舰队”，除了商业因素外，还由于其心中不解的“女排情结”。上世纪80年代，中国女排在世界排坛所向披靡，勇夺五连冠，她们顽强拼搏、永不言败的精神深深打动了中国人，也打动了许家印。

女排风靡全国让郎平也成了那时许家印心中的偶像。许家印想不到的是，多年后，他会以这样的方式来实现自己的梦想，而郎平更想不到的是，那时在一台黑白电视机前观看自己比赛的少年，如今会投资自己的女排。这一切，似乎那样梦幻迷离，却又巧合。

女排的精神契合了那个年代里中国人渴望祖国繁荣强大的愿望以及奋发拼搏、自强不息的时代精神，许家印白手起家成为中国内地的首富，是对中国女排精神更为深刻的理解。用恒大新闻发言人的话来说，“恒大女排之所以签下郎指导，是因为她身上体现的女排精神让我们敬佩，我们看中的是女排精神的巨大价值”。

2004年雅典奥运会上，中国女排逆转俄罗斯队，时隔20年后再次荣登世界最高领奖台。不少老球迷都激动得泪流满面，许家印得知消息后也很激动。

商海搏杀，不仅需要智慧，更需要健康的身体，深谙此理的许家印在商海浮沉中依然保持运动的习惯，他尤为热爱乒乓球，平日工作之余都会挥拍上阵，甚至还为此聘请了教练。而恒大集团在他的带领下也相继组建了篮球、排球、羽毛球、乒乓球、网球五支企业运动队。许家印亲自为这五支队伍授旗，宣告正式成立。他对体育的痴迷，促成了他迈出体育营销打造品牌的第一步。

身体是革命的本钱，一句老话阐述了健康是做人做事的最基本要求，身体素质的高低也是一个国家立国的关键。能力再强的人，倘若没一副好身体，做起事来自然缺乏动力和激情。而员工的身体素质对一个企业来讲，更是如此。

投资女排，给恒大带来了意想不到的效果。一时间，员工形成自发运动的场面，这使员工的身体素质迅速增强。身体好，自然做事效率高，这有助于恒大的发展。

重金打造恒大女排后，许家印又把目光转向了问题重重的中国足球。

2010年3月1日，对于广州乃至中国足球来说，是可以载入史册的一天。恒大集团出资1亿元买断广足所有权，成为广足的第七任主人。

广东三月阳春，温暖怡人，选择在这个季节买断广足，许家印并非头脑发热。

2010年，被黑幕黑哨问题困扰的中国足球掀起了一场肃查风暴，这是对过去足球的一次清算。对于足球，中国球迷已经绝望。有个笑话如此讥讽中国足球。

一个韩国人、一个日本人和一个中国人有幸见到了上帝。韩国人问上帝：“我们韩国什么时候能获得世界杯足球赛的冠军？”

上帝说：“50年。”

韩国人哭了：“呜呜呜……我这辈子是看不到了！”

日本人也问上帝：“我们日本什么时候能获得世界杯冠军？”

上帝答：“也许100年吧。”

日本人也哭了：“呜呜呜……我下辈子也看不到了！”

中国人当然也问上帝：“我们中国什么时候能获得世界杯冠军？”

没想到，上帝哭了：“呜呜呜……我是看不到了！”

在中国男足品牌价值下滑到最低点的时候，购买一支由于打假球而被罚降级的“污点球队”，在地产业上稳扎稳打的许家印，这次跨界投资却如此突兀冒进，让很多人摸不着头脑。连他本人也承认在接手广足的过程中确实听到过不少说法，他对媒体说：“有朋友曾问我，这个时候搞足球合不合适？我告诉这些朋友，在这种困难情况下，我们是从长远战略的角度考虑的，我们对中国足球未来的发展充满信心。”这样的话，每个投资足球的人都说过，但中国足球却总是无情地伤害了这些人。有的人进去了爬不出来，有的人爬出来却遍体鳞伤，甚至体无完肤。许家印会是个例外吗？

勇敢无畏的许家印在这场肃查风暴中看到了中国足球的发展契机。

许家印这次出手接管广州足球，让人觉得很贸然，但他却坦然、果敢。“我已经想了很多年了，只是没有机会进入足球圈。”2009年，广州队因涉假被勒令降级，广足突然间变成了烫手的山芋，无人敢问，然而这却给恒大入主足球留下了宝贵的机会。2010年2月22日，中国足协正式宣布广足被罚降级后，恒大决定强势入主广州足球。许家印说：“在广州足球发展处于低迷之际，恒大集团有责任、有义务帮助粤足重返巅峰，让广州足球市场重归火爆，为广州球迷再造一支自己的主队，为中国足球登上新台阶贡献力量。”

许家印大胆果敢的作风再一次令人震惊。恒大在这时买断广足无疑是雪中送炭。此时的广足是浑水一趟，人人避之不及，许家印却强势入主，这份魄力着实无人能及。

自3月1日正式宣布接手广州队后，恒大的大动作接连不断。在转会的最后期限，半路“打劫”抢来国脚郜林，随后迅速拿下“中国通”李章洙，办事速度之快令人目不暇接，甚至连李章洙都颇感意外：“刚到广州的时候，我都没想到会有这样的结果。跟我夫人讲，广州有点儿事过来几天，到签的时候夫人都不知道我做了这样的决定。”

有钱能使鬼推磨。“不差钱”的恒大能快手抢下两大强援完全是建立在钱的基础上。据悉，郜林年薪300万，李章洙年薪500万，另有豪宅豪车配备。2010年6月，恒大还拿下了留洋球员郑智。而恒大给球员和教练开出的奖金更是诱人：主场赢球奖金100万，客场赢球奖金120万。三场一小结，胜两场、平一场将额外获得80万，连胜三场将额外获得150万。人人都爱财，面对如此丰厚的待遇，很难有人说不。

2010年4月3日，恒大花巨资打造的“中国切尔西”正式亮相中甲赛场。兵强马壮的“中国切尔西”在主场3比l横扫来访的北理工，取得新赛季的开门红。“打劫”抢来的国脚郜林射进两球，让许家印看在眼里，喜在心里。

许家印如此积极地进军体育产业，不能不令人想到“体育营销”一词。

作为以体育活动为载体来推广自己产品和品牌的一种市场营销模式，体育营销深受企业欢迎。随着体育热潮的广泛传播，体育以观赏性、竞技性和游戏性的特点，被广大群众所接受。

体育营销的优势很明显：观众注意力强，传播效果快，受众的排斥阻力弱，商业性及功利性不明显。同时，它可以激发个人情感和晕轮效应，因此非常有利于企业与目标对象进行有效的沟通，迅速提升品牌价值，快速推进国际化品牌赛程及品牌国际化增值。很多企业已深刻认识到体育营销塑造品牌的魔力，同时更清醒地认识到体育活动背后蕴藏着无限商机。

或许，许家印看到了这里面潜藏的商机，才花大价钱打造体育队伍的“豪华舰艇”，让体育与地产互动起来，体育宣传地产，地产哺育体育。现在舰艇已经启程，体育营销为恒大的品牌建设发挥着越来越大的作用。

第三节　博弈一线品牌

2002年下半年，广州市国土资源和房屋管理局发出公告，将公开拍卖国有土地使用权，其中一块只有4万多平方米的革新路广船集装箱厂地块由于地段优越，成为了房地产市场关注的热点。

消息公布后，各路房地产商如狼一样，紧盯着这块地。地产老大深圳万科房地产有限公司、富力地产集团、中海发展有限公司、城启粤泰集团和广州大陆创业控股有限公司都向广州市国土资源局和房屋管理局表态，有意竞投该地块。

富力地产集团副总经理吕劲在接受《广州日报》采访时称，富力地产将全力参加广船集装箱厂地块的竞拍。此前作为广州市房地产企业综合实力第一的富力地产都是以工厂地块来开发房地产项目，这是富力集团第一次在广州有意通过土地拍卖来取得土地。对于竞逐该地块拍卖的原因，富力地产销售总经理甘文长期在第一线，对这块地的看重与吕劲一样，他用一句广东话概括了富力对市区市场的信心：“在老城区，客源唔使忧！”意思是销售的客源不用愁。

深圳万科也看中了集装箱厂地块。由于地块与鹅潭明珠苑紧邻，深圳万科广州项目部人员多次到楼盘咨询该区域的市场情况，还称有意将广船集装箱厂地块和广船机械厂地块两块地一起拿下。

广州城启集团在广东也是一个响当当的地产品牌，其总裁杨树坪对此地块也万分中意。他想把此地块与该公司在洲头咀和橡胶厂的地块连成一片进行开发，用以建设高级商住楼。杨总对记者说：“我们确实很想拿这块地，因为这个地块比我们即将开发的洲头咀地块更有优势，有很长的一线江景。由于市区江景资源稀缺，再加上该地段环岛路已动工兴建，只要精心规划设计，就可以做到户户望江。我们计划把它做成一个全江景的中高档社区，是针对白领的江景盘，我们对此很有信心。”

广州大陆创业控股有限公司则联合中国海外集团一起参加拍卖。这两家联手，实力强大，足以呼风唤雨。

一时间，此地块群雄追逐，鹿死谁手，要等拍卖师的槌子落下才知分晓。有意思的是当时绝大多数媒体对地产新兵恒大只字不提。

12月11日上午，广州市第十次国土拍卖会在广州国土局16楼进行，抱着对3块10多万平方米土地的垂涎，九家房地产开发商竞拍。在拍卖会上，拍卖记录不停刷新，精彩的竞价追逐战此起彼伏，竞买家们的叫价声让现场高潮迭起。

革新路广船集装箱厂地块是最激烈的竞拍对象，主持过广州第一至第九次国有土地拍卖会的拍卖师陈少湘感觉开发商对这块地的热情明显与其他地块不同，当他报出广船集装箱地块起拍价1.05亿时，马上有人在底价上加了一百万，气氛一下激烈起来。随后各路地产枭雄出价一个比一个强，当报价上升到1.5亿的时候，开始有开发商不敢举牌了。因为以1.5亿元计算，其折合建筑面积的地价为1987元/平方米，加上开发的3500元/平方米各项成本，投得该项目的发展商成本造价在5500元/平方米左右，风险会大一些。大多数开发商心里都捏着一本账，拈量着风险与收益。

举牌开始在几家大开发商之间轮回。当报价到1.7亿的时候，全场都目瞪口呆了，这时恒大再一次举牌，拍卖师陈少湘马上喊到：“1.71亿元，恒大，还有没有更高的报价？谁出更高的报价？有没有？”

陈少湘停了几秒，环视四周，见没有一家再举牌了，于是喊道：“1.71亿元，第一次！”

“1.71亿元，第二次！”

“1.71亿元，第三次！”

陈少湘再次环视整个拍卖场，见万科、富力、中海、城启粤泰和大陆创业都鸦雀无声，于是把槌子重重敲在桌上，喊道：“成交！恭喜恒大拍得广船集装箱厂地块！”

经过120次举牌，这块地终于花落恒大，全场响起热烈的掌声。

拍得该地块的当天中午12时10分，许家印迅速召开公司高层会议，讨论开发该地块的战略事宜。下午4时，恒大随即召开新闻发布会，销售总监陈宇立发言说，该地块不仅能望白鹅潭和鹤洞桥的一线江景，还有正在动工兴建的环岛路，交通方便，配套完善，生活气息浓郁。由于恒大集团在参加投地前对集装箱厂地块的项目规划已完成，因此项目可随时动工。预计在2003年推出市场，价格在6000元/平方米左右。配合该地段的先天地理位置优势，该地段将成为海珠区的高档住宅区。

拍卖会后，广州的开发商对广船地块拍出这么高的价格感到由衷的高兴，因为这样可以拉高广州地区的房价，尤其是广州的海珠区，说明不少人都看好这里的房地产发展。

拍卖的消息公布后，媒体戏称，过去被人称为“宁要广州河北一张床，不要广州河南一间房”的海珠区，已经成为房地产开发的炙手之地。《广州日报》撰文说：“虽然这次拍卖的只是三块面积不算很大的土地，但从这次拍卖的热烈反响中我们可以感到广州房地产市场的春天正迈着轻盈的脚步向我们走来，广州房地产市场依然蕴藏着无穷商机。”

当然，也有地产分析师批评恒大此举是盲目乐观地拿地，因为按实际成交价来算，广船集装箱厂地块的楼面价格高达2265.17元/平方米，创出当时广州市城区内最高地价，这样的价格自然有风险。

《孙子兵法》说：“庙算多者，得胜多也。”恒大敢高价拿地，肯定不会是盲目的，而是建立在科学分析的基础上。在正式拍卖的前几个月，恒大地产就对该地块进行了详细的可行性研究，并进行了完整的规划设计。根据公司的规划设计，小区70%的单元将面对江景，不面对江景的单元也大多坐北朝南，板楼设计，实用率高达九成。为给买家更多的选择，两室两厅的单元就设计了十多种户型。用恒大新闻发言人的话来说：“该地块折合建筑面积的地价为2265元/平方米左右，我们认为此价不算高，距离预算的最高限额还有空间。”

妙就妙在“距离预算的最高限额还有空间”，这说明恒大精于成本控制。

许家印在接受记者采访时透露了他的致胜秘诀，他说：“要想赢就要将市场做精做细，成本控制管理是恒大的核心竞争力。广州房地产市场目前竞争确实很激烈，但要在广州房地产市场生存和发展，我认为最终还是体现为成本竞争。只有成本控制到位，才能为开发商留下足够的空间应对市场的变化，因为竞争的实质就是价格的竞争。我们的控制能力不只体现在某一个具体的环节，而是全流程的控制。另一方面，加快开发速度也很关键。像金碧御水山庄从拿地、规划、施工到销售一共只花了半年多时间。”

快，不但可以加快资金的循环，还可以节省大量成本。

末了，他对记者笑笑说：“有人觉得恒大拿广船集装箱厂地块的价钱高，最后价格一定要每平方米七八千元，但其实最后的市场价格一定会给买家惊喜，因为严格的成本控制会让价格维持在有竞争力的水平上。”

第四节　站得高，才看得远

拍下广船集装箱厂地块一事让世人看到了恒大的发展秘诀。

除了成本管理是恒大的核心竞争力，非凡的前瞻性也是恒大的特色。许家印自小就有超出同龄人的睿智，而随着岁月流逝，这份睿智历经了沧海桑田，显得更为深刻。恒大之所以高价拍下广船集装箱厂地块，是因为看重房地产在未来的发展，事实的确如此。自1980年房改后，地产业开始兴盛，而1998年国务院颁布23号文件，即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，中国的地产业迎来了爆发期。商品房开始四处涌现，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。随后，越来越热的黄金期一直持续到2007年底才告一段落。恒大的迅速发展正赶上地产业的高速成长期。

恒大快速发展的秘诀还有一点是市场定位与策略的到位。

产品做成后，要放到市场上才会有利润，把准了这个脉，就能适时销售出去。销售产品得讲求策略，有了好的策略，产品自然就能销售出去。在为一个项目进行市场定位时，要有极强的针对性，明确目标客户是哪些人，在建筑设计、园林规划、小区配套等方面都必须围绕这个定位来开展。

许家印在研究市场时很重视一个地区的空置率，认为空置率反映了一个地区的购买力。

所谓空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%～10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%～20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区，必须尽快抛盘，回笼现金。

价值规律决定供求关系，许家印认为空置率的增加对房地产市场而言是个危险的信号，它表明市场整体供求关系的变化。由于房地产市场经历过几次波动，如1997年金融危机的影响以及海南地产事件，政府对房地产市场的宏观调控力度加大了很多，颁布了不少防止房地产市场过热的政策，房地产的进入门槛比以前提高了。然而房地产市场的发展空间很大，他认为从整体环境来看还是乐观的。广州在土地批出制度、预售管理条例的制订上越来越成熟规范，这有助于楼市的良性发展，减少了开发商的负担，在价格上也不会有太大波动。

这就是许家印当年对地产市场的理解与把握。

市场定位了，策略就要到位。策略到位是指有了一个明确方向后，策略的实施在每一个细节上都必须到位。

恒大在完成地块的市场定位后，会针对客户的要求，具体问题具体解决，而相关环节都紧紧围绕这批客户来展开。锁定了市场以及目标客户，产品就有了直接的销售对象，而产品一旦售出，客户使用之后，对质量、构造、舒适度都较满意，又会广为介绍。这样，影响就会愈来愈大，形成口碑效应。这点从恒大开发的金碧花园、金碧御水山庄的火爆销售上可以验证。

另外，全流程控制也是恒大的管理特色。恒大在保证质量的前提下，从开发流程上控制成本，如土地储备、开发报建、规划设计、建筑施工、营销推广、物业管理等全部流程都要在成本控制上做到位。

销售上，恒大一直坚持“特价策略”，也就是采用低价倾销政策，这是恒大自开发“金碧系列”楼盘后惯用的销售手法。以“开盘必特价，特价必升值”的广告进入市场，推出楼盘价格低、货量大，迅速抢占客户，稳定销售后适度提高价格，完成自我“升值”。由于其强悍的价格冲击力，恒大一度被市场戏称为“价格屠夫”。价格上的大战，使得恒大在同行中占据了优势，房子出货量在业内也是惊人的。

恒大的“特价策略”只在2006、2007年楼市旺销的年度，“销声匿迹”了两年。见大势上涨，许家印也乐于随大流，跟着市场跑。直到2008年，恒大才重拾“特价”旧业，实施用“成本价”冲击市场，广州、成都、重庆、武汉等12个城市的18个楼盘举起了久违的“开盘必特价，特价必升值”的大旗，项目开盘当天还额外优惠8.5折。一直持续到年底的降价策略最终为恒大赢得了118亿元的销售额，使之首次挤进房企销售百亿俱乐部。

产品务求完美也是恒大快速发展的一个特点。

对于旗下的产品，许家印务求高效完美，对于细节也要求严格。如恒大进军高端住宅的广州“御景半岛”，先后更名为“恒大水岸”、“恒大雍景湾”，武汉恒大“金碧天下”如今则以“君临山水”示人，沈阳“恒大绿洲”同样有“恒大水岸”、“恒大御湖”等名称，恒大在重庆、广州、南京、天津等多地楼盘都有过改名的痕迹。这些改后的名称似乎都蕴含了一层诗意和大气。一块风水之地，倘若无一个好名的话，也会影响销售。

许家印还有一个策略，就是对于同一地块的不同时期出售的楼盘，价格是不一样的，如果后期售价比前期低，恒大就会通过更名的办法掩盖之，避免降价、更名带来的品牌损耗。

所谓“实则虚之，虚则实之”，有时虚实相生对企业来讲也是一种手段，关键在于能否取得良好的销售业绩。

2003年，许家印在面对记者采访时说道：“今年恒大的楼盘销售势头不错，年初开发的金碧花园D栋基本售罄；9月开售的碧水闲庭明年4月交楼，目前已完成近40%的销售；金碧华府首期已售出一半多，首批业主已经入住；国庆期间开盘的金碧御水山庄首期别墅几天内已全部售完。我们计划在第四季度完成5个亿的销售额，实现全年10个亿的销售计划。”

有致胜秘诀，就会有引以为傲的业绩。

第六章　恒大——快！快！快！

快速发展是必须的，但不能囫囵吞枣。

——长安汽车董事长徐留平

第一节　上市，一夜谈成

2003年1月8日，A股琼能源，代码000502，发布一纸公告：

本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，并对公告中的任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏承担责任。

经国家工商行政管理总局（国）名称变核内字[2002]第348号文核准，本公司名称由“海南新能源股份有限公司”变更为“恒大地产股份有限公司”之事宜经本公司2002年第三次临时股东大会审议通过，并已在海南省工商行政管理局依法办理了变更注册登记。

根据本公司申请，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司核准，自2003年1月8日起，本公司股票简称由“琼能源”变更为“恒大地产”，公司股票代码不变。

特此公告。

这标志着恒大地产借壳琼能源上市成功。受此影响，当天琼能源股价开盘迅速封上涨停板，成交量大增，在大势不好的情况下，能有如此表现，成为了证券市场瞩目的股票。闽发证券在当天股票交易结束后发表评论说，今天是琼能源的新生，该股一直在盈利的边缘徘徊，成为了多年的ST股。由于形势紧迫，公司再次进行大规模的资产重组，新入驻的大股东就是恒大地产，是很有实力的房地产商。

但最后闽发证券疑惑地说：“新东家能否有效地改变琼能源，使其真正摆脱ST的阴影，目前还很难说。”可见，市场还是在质疑恒大的驾驭能力。

琼能源是一家背景复杂的上市公司，也是较早上市的一家公司。

上世纪90年代初琼能源上市后，老板陈宇光联合海南省供销社在海南准备打造一艘“商业航母”，名叫万国商城。正当陈宇光的商业梦想即将起飞之际，他陷入了一场官场腐败风波。1993年底，陈宇光因涉省内一位高官案件而接受审查。随后，万国商城和成都熊猫城陷入了停工状态。陈宇光于两年后的1995年7月被无罪释放。然而当他重新回到琼能源时，发现琼能源已资不抵债，陷入严重的资金危机中。

陈宇光首先放弃了万国商城项目，以拆东墙补西墙的方式集中资金投入到成都的熊猫城项目中。之后，万国商城成立了新的经营班子，马上向琼能源发出“催收借款通知书”。对此琼能源没有反应，一直保持沉默。无奈之下，万国商城于1998年5月21日一纸诉状将琼能源告上了法院。

这时陈宇光为了谋求脱身，来了个“金蝉脱壳”之计。

1998年7月，有香港华润背景的海南润达实业有限公司与陈宇光名下的海南新安房地产有限公司、海口新宇环境艺术装饰有限公司签订股权转让协议，受让两公司持有的琼能源的法人股，占总股本的25.61%，成为琼能源的第一大股东。陈宇光借此全面退出琼能源。

这样，万国商城的官司就变成与海南润达的官司了。

海南润达情况有所好转。2000年，琼能源还实现净利润3622.37万元，每股收益达0.2327元。然而在2001年中期，琼能源每股收益猛然下降到0.002元，濒临亏损边缘。到2001年年报公布时，公司亏损4863.69万元，每股亏损0.3124元。2002年，净利润为负825万元，每股亏损0.05元，成了一只垃圾股。

海南润达也在谋求重组对象，它四处张望，寻找合作伙伴。

2002年8月，中国南海并不平静，太平洋上的台风一个接着一个，雷鸣电闪、波涛汹涌。此时的许家印在台风肆虐的海南岛办事，他突然得到一个消息：濒临ST命运的“琼能源”需要注资重组，如果他有意的话可以谈一谈。听到这个消息他心里一动，认为这是一个机会。于是他屏住呼吸，在房间里来回踱步思考，多年来自己一直希望能步入证券市场，进行资本运作，如今机会终于来了，自己该怎么办呢？债务怎么办呢？

思考了一会儿，许家印决定跟海南润达的老总见面聊聊。双方谈得很投机，回来后许家印当即组织人员研究、论证，随后即展开谈判，与原股东只用了一个小时就基本谈定合作框架，然后马上开始了协议书的撰写……这样繁难的工作，竟在一个台风呼啸的夜晚完成了。第二天早晨，许家印站在椰岛宾馆的顶楼极目海天时，看到风暴过后的平静，东方既白，一缕晨光照在大海与郁郁葱葱的海南岛上，显得朝气蓬勃。

一切快得出乎意料，办理相关手续仅用了一个星期，就完成了琼能源26.89%的股权转让，许家印执掌的恒大集团成为琼能源的大股东。

接下这笔股权后，许家印面临着万国商城索要债务的问题。那为什么许家印还要借壳上市呢？他有长远与短期的考虑。

从长远来看，通过上市可以规范运作管理，树立全国性品牌，形成持续发展的能力。万科在这方面是个榜样。万科起步的时候发展很快，几年间就做到百亿的销售额。那时万科的负责人王石就开始反思，今后要做到1000亿的销售额，我是否有能力带领企业实现这个目标？当企业做到1000亿的时候，是否还需要目前的管理模式？如果不需要目前的管理模式，需要什么样的制度和模式呢？王石对这些问题进行了深入反思。反思后他决定通过上市进行企业制度的建立，同时引进管理团队共同管理企业，这取得了很好的成效。所以，一家企业刚起步的时候学会反思，那么一旦找到问题、发现机会，发展速度是难以想象的。

许家印谈起借壳上市一事时向媒体说，实现上市后，恒大借助上市公司这个融资平台可以持续获得企业发展所需的资金，并最终建立起符合现代市场经济要求的企业管理结构，促进企业持续长久的发展。恒大集团有信心把琼能源打造成优质的蓝筹股。

当时，地产业融资的大环境不太好。

首先是民营企业的融资渠道非常窄，银行贷款几乎成为其唯一的资金来源，但利息成本比较高，何况金融机构对民营企业的信用还带有一定偏见。2002年底，四大国有商业银行对民营经济贷款余额为3000亿元人民币，仅占同期贷款总数的5%。同时，内地没有债券市场供民营企业直接融资。民营企业发展到一定阶段，融资渠道就成了制约公司再发展、做强做大的第一大障碍。

自1995年国内资本市场对地产股上市施禁之后，长达数年的地产股方面一片寂静。2000年解禁后，共有天房发展、栖霞建设等股票直接上市，希望上市的公司达到了40多家，可见地产股想直接上市仍有相当难度，因此采用相对便捷的方式进入资本市场是许多企业的首选。恒大也不例外。许家印曾经有过直接上市的构想，但最终选择了买壳上市的方式。在选择琼能源之前，恒大曾与十多家公司商谈过收购事宜，但在左右权衡之后最终选择了琼能源。许家印认为，这家企业在前些年确实经历了很多困难，但这几年琼能源进行了卓有成效的重组，为日后甩掉包袱、继续发展打下了很好的基础。用许家印的话来说：琼能源实际上是一家非常“干净”的公司。

从利己主义的角度来看，房地产行业是一个典型的资本密集型行业，手握重金是企业的核心竞争力，拥有很多资产不但浪费资源，形成很大的财务成本，而且现在企业资金普遍紧张，哪个房地产企业拥有巨额资金，毫无疑问就会成为核心竞争力。这也就是为什么一些有眼光的企业家在房地产形势比较好的时候上市融资，借助资本市场的力量帮助自己发展。同样，以前房地产企业都很重视企业的土地资源储备，可现在，如果哪个房地产企业还储备大量的土地，特别是通过招标拿到的“高价地”，那就成为企业的烫手山芋，拿也拿不住，扔也扔不掉。况且，2003年，包括广州在内的一些城市已经实行了土地挂牌公开交易，以前那些靠非市场因素取得土地的手段将一去不复返，资金成了唯一的较量武器。日后，房地产企业更需要足够的资金来作为抢占上游市场的筹码。

恒大一名负责人说，经过这么多年的发展，房地产市场已相当成熟，如果还是按照以前买一块地盖一栋楼卖出去这样的正常渠道的资本积累，明显已不能支撑大房地产集团的发展。借助资本市场建筑新的发展平台已是必走之路。

所以，上市迫在眉睫。

恒大的近忧则是面临着资金的瓶颈。当时恒大旗下有金碧花园、金碧华府、碧水闲庭与占地3000亩的大型别墅区花都御水山庄四大主力楼盘，其中金碧华府正在销售，碧水闲庭、御水山庄尚未发售。恒大2003年的房产上市规模达到28万平方米。此外，恒大还屯积着大量待开发土地，如有条件，还想开发6～7个大型楼盘项目。支持如此大的开发规模和如此快的开发节奏，其要求的资金流量可想而知。如果恒大在股市上能够及时融进一批资金，可以更快地发展。

然而，恒大控股琼能源后，要实现其宏大理想，需要解决的问题有两个：一是入主琼能源后对之进行有效的重组并将其经营好；二是用心经营好恒大自身的地产主业，争取早日获得再融资的能力。

未来的事实证明，第一个问题让恒大坐立不安，发现自己解决不了琼能源的问题。

恒大入主琼能源后，2003年上半年完成了资产置换，许家印将旗下广州花都绿景房地产开发有限公司90%的股权置入“恒大地产”。

资产置换后，2003年恒大地产大打翻身仗，上半年就成功扭亏。据2003年中报显示，上半年公司实现主营业务房地产开发收入1.21亿元，毛利率高达54.97%，而净利润达4698万元。第三季度恒大地产的业绩达到顶峰，报表显示，2003年1～9月实现主营业务房地产开发收入1.72亿元，净利润将近5199万元。

然而好景不长，2003年四季度，公司运营开始急转直下。当时A股熊市也开始了漫长的旅程，恒大发现在股市融资比较艰难。

2003年全年公司实现主营业务房地产开发收入2.33亿元，净利润仅为5203万元。换言之，这一年公司全年业绩与前三季度业绩相当，四季度利润仅为4万元。再往后就有些王小二过年，一年不如一年了。到2005年，业绩更是大幅下滑，当年实现主营业务收入1.88亿元，同比下降32%；实现净利润仅525万元，同比下降86.5%，每股仅盈利3分钱。

长期低迷的股市，使恒大并未通过恒大地产这一平台进行增发融资，不得不通过其他渠道。如2003年4月，恒大集团将其持有的4186.4466万股社会法人股全部质押给中国建设银行广州市越秀支行，到2005年3月期满后，继续将上述股权质押给该行。直到2006年4月20日上述质押股权才得以解除冻结，恒大出现了迫切的资金需求。

2006年5月，股市走出低谷，许家印动了转让“恒大地产”之心。2006年5月，恒大地产名称由“恒大地产股份有限公司”变更为“绿景地产股份有限公司”，股票名称由“恒大地产”正式变更为“绿景地产”。

2006年7月20日，恒大集团以7889万元的价格将所持绿景地产股份卖给广州市天誉房地产开发有限公司。出售恒大股权后，恒大开始把融资的目光投向了国外。2006年恒大开始与对内地房地产市场兴趣极浓的外资投行进行了亲密接触。12月开始，恒大集团通过陆续发债的方式，向知名银行募集到5亿美元资金。

至2007年1月，恒大集团旗下的恒大地产，获得三家国际投资者美林、德意志银行及新加坡淡马锡，斥4亿美元购买8%的股份。当时外界传闻称，淡马锡可能成为主战略投资者，美林和德意志银行可能会作为IPO主承销商和保荐人，恒大借此筹资9亿美元，迎来了高速巅峰发展时期。

第二节　砸出来的鲁班奖

房地产市场经过多年的发展，已成为一个成熟的、竞争激烈的市场，消费者对有升值空间的产品都是有趋向性的，并且也希望这个产品是物美价廉的，但一个开发商是否能打造这看似简单的“物美价廉”产品招牌，就要考究其功力的深浅了。有时价廉很容易，但物美就不容易了，许家印深深体会到了这一点，于是严控成本和打造精品成为他的绝招。

严控成本前文已述，此处不再多说。

考虑到现代房地产企业之间的竞争，最重要的是产品质量和售后服务间的竞争，于是许家印不失时机地提出了“打造金碧精品，塑造国际品牌”的战略方针。

为了实施这个发展战略，许家印于2004年5月召开了住宅精品工程标准及规范研讨会。广东省房地产业协会、上海交大生活环境综合研究所的专家出席了本次研讨会，并对企业组织召开专业性的学术研讨会予以高度评价。

精品工程标准研讨会以打造房地产住宅精品、塑造国际品牌为目标，围绕优化规划设计、单体设计、室内装饰设计、景观园林设计、机电一体化设计、结构设计、营造管理的标准与标准要素、指标及实施规程、规范要素，结合未来五年的行业技术发展趋势，用可持续发展的观点研讨大型房地产企业的内部产品标准。来自国内的专家学者就此主题发表了精彩言论，并对《恒大集团住宅精品设计导则》提出了诸多切实可行的建设性意见。其中，广东省房地产业协会给恒大提出了“打造精品，创建绿色住宅区”的建议，提出了一整套绿色建筑指标。

会议结束后，贯穿项目设计、施工、监理、销售和服务等各个环节的金碧《精品工程标准》诞生了，它不仅从根本上保证了精品工程的打造，而且使打造精品的内涵更加完善。

按照《精品工程标准》的要求，在每个项目开工之初就进行精心策划，建立完善的项目管理体系和相应的岗位责任制，确定创优控制点，编制一系列质量保证体系文件，如质量计划、创优计划、质量检验计划等，使项目一开始就纳入有序轨道。在工程建设管理上，从基础工程阶段到地上结构工程阶段，再到竣工阶段，严格实行岗位责任制，从原材料质量、技术规范和标准等方面严格把关，进行现场质量监督，确保责任到人，并坚持旁站管理制度，为打造精品工程提供了可靠保证。在工程验收阶段，从桩基础、混凝土结构、屋面到装饰装修各个环节，都严格执行质量验收标准，并严格填写竣工验收单，对不符合精品标准的工程一律推倒重来，并严肃处理相关责任人。

然而，仅仅开一开研讨会，制定一下标准还是不能打造出精品的，必须要把各项要求与指标进行落实。为了达到这个目的，许家印每年都会搞一次质量运动，让员工打造更好的、物美价廉的产品。2004年，恒大举行了打造精品誓师大会，2005年提出打造精品三大运动，2006年打造环节精品，强化内部的失职问责制，2007年将使产品品牌和企业品牌内外兼修。

质量是企业的生命，例如2004年5月的“挖地皮保质量事件”。5月26日下午阳光灿烂，金碧世纪花园施工现场却肃静无声，几千名员工集中于此，接受检查。许家印发现金碧世纪的质量不符合公司的标准，决定以此为例，警戒所有员工，提高安全意识。在大会上，许家印提出“从我做起，从零开始，打造精品，再树恒大”的号召，他气愤而严肃地对所有员工说：“房子关系到后代，关系到百年大计，今后在恒大不能有质量不过关的产品，这是我们的誓言！这也是我们的底线！”

在他的带领下，数千名员工庄严地举行了“打造金碧精品，塑造国际品牌”誓师大会。当威武雄壮的口号响彻云霄，挖掘机也轰隆隆地响起，把不合格的建筑摧毁，把已建成的大片草地连根铲起，在场的员工目睹此情景，都受到了极大震撼。

事实上，被推倒重建的金碧世纪花园的工程景观美丽，只是没有严格按照施工图纸施工，并非要到彻底铲除的地步。据施工人员讲，在其他楼盘这样的工程完全是可以交付使用的，但这次处罚得相当严厉，几个责任人都被开除。

然而在许家印看来，虽然推倒已建楼宇的代价是沉重的，但对打造精品的意义是重大的。在以后的项目中，只要不符合工程设计、建精品住宅的环节，都将不惜代价砸掉重来。这给全体员工进行了一次深刻的教育，使他们转变观念，居安思危。

许家印推倒不合格工程的故事无疑让人想起海尔的张瑞敏与比亚迪的王传福。

1985年，张瑞敏的一位朋友要买冰箱，挑了很多台都有毛病，最后勉强拉走一台。朋友走后，张瑞敏派人把库房里的400多台冰箱全部检查了一遍，发现共有76台存在各种各样的毛病。张瑞敏愤怒地抡起铁锤把有缺陷的冰箱砸了，然后对员工说：“长久以来，我们有一个荒唐的观念，把产品分为合格品、二等品、三等品还有等外品……从今以后，海尔的产品不再分等级了，有缺陷的产品就是废品，把这些废品都砸了，心里流点儿血才能长记性！”自从砸冰箱事件发生后，海尔的质量越来越好，最终成为白色家电的霸主。

比亚迪的王传福收购秦川后投资了一个多亿，费尽心机在2004年年末研发出一款汽车，名叫316。车子出来后，王传福很高兴，马上着手召开一个经销商大会展示这款轿车。然而，这辆外型难看的汽车遭到了冷遇，所有参观的经销商一片沉默，王传福知道砸锅了，经销商对这款车型并不满意。过了一会儿，一个直爽的经销商说：“王总，你这个车太难看了吧，让我们怎么卖？”这个经销商打开了话匣子，众人于是议论纷纷，但无一例外的是都不看好这辆车的市场前景，场面糟糕而尴尬。

经销商的否定对于豪情满怀的王传福来说，如当头一棍，又痛又冷。

愤怒的王传福拿起铁锤把展会上的316砸了，旁人看得心惊肉跳，他们从来没见过一向冷静的王传福这么愤怒。“老板发怒了！砸了316！”消息迅速传遍比亚迪的汽车研发与生产部门，316的失利与老板的发怒使得汽车部门的人背负着巨大压力。

正是这次砸车事件之后，比亚迪生产出了F3、F6系列，并取得了巨大成功。

正如一位哲人所说，优秀的人都有一个共同点，就是在挫折与打击中百折不挠、勇敢前行。许家印、张瑞敏、王传福，这三个企业家在质量问题上表现出一致的统一，可见质量对于企业的重要。

经过此次“砸景观”大会后，恒大设计人员与施工人员对于质量问题战战兢兢，不敢有丝毫马虎，开发的楼宇质量得到了显著提高，金碧花园多期楼宇获得建筑行业的最高奖项——鲁班奖。

除了做出精品工程，许家印还致力于精品服务。在至关重要的售楼现场，许家印发挥了在舞钢公司时的精神，大力提倡“客户关系管理体系（CRM）”，全面提升硬体、软体的标准和水平，设立专门的CRM部门来负责围绕客户开展的活动，包括系列专业讲座、旅游和各项培训活动；在交房时，提倡“one stop shopping”（一站式购物）概念，将交房过程中参与的各个部门集中在一起，切实有效地为客户着想，减轻客户交房的等待时间；实行销售人员负责制，一旦达成客户成交，销售人员将全程联系客户，包括交房、后期物业等配合工作，防止销售过程中销售人员的短视现象；同时设置专业技术人员现场参与客户销售工作，由专业人员回答客户提出的各项专业问题，防止销售过程中由于对专业的理解不同而带来的问题。通过“CRM”，拉近了客户与恒大的距离。

物业管理也是恒大精品服务的重要内容之一。金碧物业制定了大型成熟社区和高档豪宅尊贵酒店式两大物业管理精品服务标准；推出一系列特色服务，如“今天我为您服务”、“贴心楼管员”、“总经理信箱”、“总经理接待日”和“物业管理义务监督员”等，既让每一位业主都能找到自己的“大管家”，又增强了值班人员的责任心，改善了服务态度，大大提高了客户的满意度；同时设定有效的指标来考核物业管理服务工作人员的工作情况，例如规定响应时间、问题解决时间、客户回访等来提高客户的满意度。这些都是具有创新意识的服务理念。

除此之外，许家印还专门成立了客户服务中心，通过热线电话、电子邮箱、客户意见箱、客户意见征询表、业主座谈会、总裁接待日、投诉综合协调会等形式，广泛收集业主的意见和建议，解决重点、难点问题。

良好的服务与精品工程为恒大赢得了声誉，获得了客户的信赖，也提升了自我的品质。

第三节　命运，就在一瞬间

许家印除了有“女排情结”，还有“钢铁情结”，许家印的情结是刚柔并存的。

许家印出生那一年，中共中央在北戴河召开政治局扩大会议，通过了《全党全民为生产1070万吨钢而奋斗》的决议，从此掀起了轰轰烈烈的全民大炼钢铁运动。火热的场面、挥汗如雨的工人、打夯人赤祼着脊背合力拉起石墩夯实地基的情景，都是许家印的童年印象。

大学毕业后，许家印被分配到拥有“中国轧机之王”的舞阳钢铁厂，从技术员干到车间主任，对钢铁充满了感情。

直到下海后创立恒大，他与钢铁的关系才越来越远了，然而这一切都在2003年得到了改变。

2003年初秋，正是风和日丽、秋高气爽的季节，许家印正在朋友家中小坐，这时接到一个电话。放下电话后他显得万分激动，拉住朋友的手说：“我们的机会来了，我们可以干一番事业了！”

原来，广东省政府已经把钢铁产业列入支柱产业来发展。这一消息使许家印前所未有地激动，终于有机会大干一场了！自己在这行摸爬滚打这么多年，对里面的门道驾轻就熟，所有经验都是没有问题的，需要的正是一个这样的机会。

说干就干，许家印没有丝毫耽误，当即召开领导班子会议，在会议上列出了一系列计划和多项举措，并规划了一个完整的方案。其实，在许家印召集成员开会时，很多成员都是抱有疑问的：这行竞争也不小，这样贸然进军是不是有点儿草率啊。但听完许家印的全盘计划后，成员们个个激情高涨，因为他们确信，他将会是一位开拓者。许家印等这一天已经很久了，所有这些计划并不是一时兴起而盲目制定的，每一个都是深思熟虑过的。

许家印首先面临的就是钢铁基地的选址问题，按照预先规划，他亲自考察了湛江、北海、阳江等多个地点，认为每个地方都很适合，但又缺了点儿什么。他知道，基地的选址直接关系到企业的前途命脉，并为此多次召开全国性的专家论证研讨会，但一直未达成共识。最后许家印提议选择拥有广东最好深水良港的茂名市。

茂名港是距离海外最近的深水良港，经过十多年的建设，已成为国家一类对外开放口岸，跨入了年吞吐量超千万吨的大港行列。最大吨位船舶28.6万吨，是国内具备接卸25万吨以上船舶条件的四大深水港之一。像钢铁厂这种笨重的工厂，需要具备重型设备运载能力的港口。

事实证明，许家印的决策是正确的。到2005年，全港吞吐能力达3000万吨，完成吞吐量2000万吨；到2010年，全港吞吐能力达5000万吨，吞吐量3000万吨，成为国家进口铁矿石、原油的大型深水港。茂名港成为恒钢集团进口铁矿石的主要通道，大大缩短航运路线，节省运输费用，降低原料的采购成本。

在项目正式启动前许家印又邀请中国钢铁行业协会等研究机构和大中院校的知名学者，对施工设计到项目投产运营都进行了研讨，对钢铁的技术设计方案修改了二十余次。

许家印为这个钢铁厂起名“恒钢”。

2004年3月13日，恒钢项目正式动工。在创业之初，正处于国家和银行信贷紧缩时期，而且周边自然条件和生活配套设施十分恶劣，缺水缺电，甚至连饮用、洗澡水都没有，这样的情况使许多员工消极懈怠。许家印知道，成败就在此一举，这一仗无论如何都得打胜，于是身先士卒，吃、喝都和员工一起。有老板带头冲锋陷阵，士气大涨。在许家印的带领号召下，恒钢全体员工克服困难和险阻，在产品设计、工程建设、设备监制、坯料采购、后勤保障等各条战线上齐心协力、出谋划策、共同奋战，经过不懈的奋斗，攻克了许多技术、供应、运输方面的难题，创造了奇迹般的建设速度。我们来看看“恒大速度”是如何惊人的：

2003年10月进行可行性论证；

2003年11月签订投资协议和用地协议；

2004年1月开始填海工程；

2004年12月31日，恒钢项目胜利投产。

从2003年8月项目决策到投产，仅仅一年零四个月，从填海、打桩到投产才11个半月，演绎了恒钢一日千里的发展神话。

在庆典大会上，许家印满怀感慨地说：“恒钢的全体员工个个是英雄，只有英雄才能创造奇迹。目前广东市场对钢材的需求量是3000万吨，而产能只有1000万吨，我们对恒钢的未来充满信心。”

如果你到茂名海边的话，可以看到一个花园式的钢铁企业巍然屹立于南海之滨，那就是恒钢。厂区环境优美，景色怡人，绿化率达42.71%，宽阔的大道掩映在绿色之中。厂房、办公大楼宏伟气派，五星级酒店金碧辉煌，职工公寓、文化俱乐部一应俱全。

如果你置身于海天一色、木棉斗艳的恒钢基地，可以看到一家以高标准、高起点、高技术建设的大型钢铁企业在自己的努力下已渐显雏形。按照恒大的规划，恒钢首期已形成180万吨的线材生产规模，其生产线分别由中冶集团马鞍山钢铁设计研究总院和北京钢铁设计研究总院总包设计，采用先进的工艺和精良的设备，棒材生产线轧钢速度为18米/秒，高速线材生产线轧钢速度为95米/秒，达到国际一流水平。

恒大建立钢铁厂不但可以抢占广东钢铁原材料市场，还有助于与恒大地产形成互补，降低开发成本，为恒大地产迅速壮大提供资源优势与成本优势。

对于将来的发展规划，许家印的想法是以国际视野来经营钢铁厂，与美国、澳大利亚、日本等国有关机构共同出资进行技术研究，大幅提升企业竞争力，实现成为年产1000万吨钢、产值400亿元的大型联合钢铁企业的目标，跻身国内十大钢铁企业行列。

第四节　信奉自己的模式

商场如战场，商场上的拼搏犹如战场上的厮杀。要在商场上取胜，必须有一个利器，商业的利器可以帮助企业无往不胜。最重要的一点，是需要一个与众不同又符合实际的发展模式。

“商业模式”一词，最早产生于上世纪50年代。商业模式是能够为客户提供、创造价值或服务，并能获取利润的一整套流程。通俗地说就是公司通过什么途径或方式来赚钱。

饮料公司通过卖饮料来赚钱；快递公司通过送快递来赚钱；网络公司通过点击率来赚钱；通信公司通过收话费来赚钱等等都是商业模式。商业模式的创新会给企业带来巨大利润。上世纪60年代，沃尔玛创造了混合式超市，超市和仓储式销售合二为一的超级商场，为沃尔玛的发展提供了巨大动力。本世纪伊始，百度靠做搜索引擎，创造了竞价排名模式，成为了富豪。

每一次商业模式的革新都能给公司带来一定时间内的竞争优势。但随着时间的改变，公司必须重新思考它的商业模式。随着消费者的价值取向从一个产品转移到另一个产品，公司必须不断改变它们的商业模式。一个公司的成败与否最终取决于它的商业模式是否符合消费者的优先需求。

作为一个成功的企业家，需要时时反思企业的商业模式。企业商业模式决定了企业的发展前途和盈利速度，因此企业一定要重视商业模式的构建和发展。当与其他企业比较发现自己发展得缓慢、利润低时，就需要反思商业模式是否正确、是否存在需要改进的地方。

当企业领导把这些问题都思考透了，能够围绕反思中发现的问题展开工作，可以取得事半功倍的效果。

商业模式包括很多，有渠道模式、生产模式、人力资源管理模式等等，其中人才在企业中又是最重要的。微软创始人比尔·盖茨说，如果把公司最重要的十个员工挖走，那微软将什么也不是。

一般来说，在人才的使用上，创业初期需要的是具有冲锋陷阵经验的领军人物，尤其是中小型企业，这方面表现得尤为突出；二次创业时期，企业已经有一定的基础和运作模式了，这时就需要“元帅”与“军师”混合型的人才来领军；企业规模大，需要规范，就应该由具有相应职业背景的国际化、系统化思维的人才来带领队伍。各个阶段的人才不可颠倒，否则在初期只局限于运作区域市场时，就把摩托罗拉亚太区的高管请来做领军人物，就是大材小用，会发生水土不服。

在十多年的发展过程中，许家印一手缔造了“恒大模式”，管理方式相当独特。恒大似乎极为适应他的这套人才管理模式，处处显得和谐有序，无论从员工、人际关系或是团队建设上都有很好的体现。

恒大员工管理模式的第一个特点是注重员工的事业平台。

员工愿意在一个地方工作，不仅是看中这里的收入、福利待遇，更关注自己在这能否增长才干，能否有更好的事业平台和发展机会。对于具有较高素质和才能的员工，恒大给他们提供了机遇和施展本领的平台。有了这个平台，员工的积极性大增，工作更加卖力。而这些也体现了当年许家印在全达辞职时所说：“能力应该以价值为依托，价值应该体现一个人的能力。”恒大的员工通过奋斗，最终以自身价值体现出自身能力。

俗话说：知人善任。天下之大，有才有能之士，不计其数，谁都希望能遇上真正识货的行家，而恒大的员工在这有了展示风姿的舞台，有许家印这样的伯乐，双方互惠，谁也不亏。此时的恒大已是同行业中的翘楚，且从未亏待过员工，给他们相应的待遇和发展空间，让他们感受到自己的价值，这是恒大的用人理念。恒大较高的薪资水平和福利待遇为其凝聚了更多的人才。

在恒大工作的员工，只要努力工作就会有晋升的机会。有人认为这似乎在哪儿都能盛行，实则不然。在有的小企业，即使努力工作十年怕也难以晋升，到头来青春一去不复返，欲待振翅高飞时却发现自己早已有心无力。

恒大向来重视人才，深知人才对公司的价值，恒大的员工只要是在某方面有突出的才能，就会得到赏识和提拔，升职对恒大员工来说并不遥远。

现在很多企业把学历设为招聘人才的首要条件，即使有些人能力突出、技术过硬也无法冲破学历的高墙而被拒之门外，这样的情况难免让人发出英雄无用武之地的感慨。可恒大就与众不同。按照许家印的说法就是，只要你有能力和才华，你就能在恒大有一席之地。据说有一次，一位年轻的小伙子在恒大广州分部面试，主考官的第一要求便是学历证书，这位年轻的小伙子没有高学历，仅有满腹的管理知识，论起管理来头头是道，并且有很深刻的实践理念，可由于学历的关系一下便被“枪毙”了。

小伙子黯然地走出公司，心想许家印到底也是浪得虚名之辈。但事有凑巧，当天许家印来公司办事，见这小伙子面色不好，便问了问，小伙子见这人气度不凡便认真地倾诉了一番，许家印听完事情的始末，二话不说将他再次带进公司进行录用。小伙子被许家印破格招用后，才得知眼前的人就是恒大的老总，暗自感叹道：这就是传说中的许家印！就是不一样啊！

后来的实践证明，小伙子的确是个人才，管理上颇有水平。这个故事也成为许家印知人善任的一个美谈。

恒大员工管理模式的第二个特点是打造简单的人际关系。

公司政治一直是困扰企业发展的一个病灶，尤其是公司做大以后，这个问题尤为严重，复杂的人际关系让公司内部的人争权夺利，搞窝里斗。如2009年，“中国快餐连锁第一品牌”真功夫的两位创始人蔡达标与潘宇海之间的管理权之争。2010年7月，智联招聘高管群体爆出“邮件互开门”事件，两小时前CEO刚刚宣布开掉几名高管，两小时后董事会就宣布保留这几人，转而开掉CEO本人。世人瞩目的国美黄陈之争，更是公司内斗的典范之作。

内斗被称为中国诞生伟大公司的魔障，是中国文化中固有的一种“暗物质”，这股暗流看似风平浪静，冷不丁它就会兴风作浪，损耗企业的活力。

从国企出来的许家印对这一点怀着高度的警惕心，他一直致力于在公司打造简单的人际关系。

恒大不准搞帮派，不准搞亲疏关系。许家印个人在恒大有接近八成的股份，但企业里没有他的一个亲属。他宁肯给钱让他们自己出去干，也不让到公司里任职，并且还不允许他们干跟许家印公司相关的业务。要做到这点实在不易，也许要经过反复的劝说和解释才能使他们理解。

古代的中国从皇帝到臣子，都喜欢玩裙带、玩帮派。所谓一人得道，鸡犬升天。一旦某个人有了钱，家族的其他成员也跟着发财，倘若某个人做了大官，家族的其他成员也能借势做官，长此以往，盘根错杂的关系形成，严重滞碍各方面的发展。许家印虽然不搞史学研究，但他对这一点深知于心。所以在他建立起来的帝国里，没有亲属任职。

其次是不准搞公司政治。为了警诫公司中高层管理人员，许家印曾炒过两个高管。这两人原先都在国企工作，喜欢拉关系、搞小团体，经常几个人单独活动。公司每次开会讨论提拔职务、晋升工资时，他们就拼命为自己圈子的人说好话。许家印十分憎恶这种现象，他要努力营造平等、公开、透明的氛围。

任何企业倘若分亲疏、高低、等级，都会给员工造成严重的心理压力，员工做起事来自然就会有心理阴影，效率便会降低，长此以往对企业的发展是极为不利的。所以每当许家印看到这些搞小团体的人围在一起，心里都恨铁不成钢。他的这点很容易让人想起千古一帝清代康熙的故事。

康熙年迈的时候诸子争储，形成不同的派系，太子胤礽怕储位不保，组建太子党，他的行为令康熙厌恶，以致生了重病。到康熙五十年十月，康熙再也不能容忍了，第二年九月底康熙下令拘禁太子于咸安宫，在谕旨中痛责胤礽与“恶小人结党，狂疾未除，大失人心，祖宗宏业断不可托付此人”。这一次废太子康熙痛苦至极，宣诏的时候他一边读一边哭，读完之后痛得倒在地上，在场大臣无不动容。

康熙废皇太子后对其党羽恨之入骨、严厉惩罚，如用铁钉钉住尚书齐世武的五脏六腑，挂在墙上折磨死；将死于狱中的步军统领托合齐锉尸焚烧。

再次是恒大倡导公正用人。管理恒大这样庞大的帝国，许家印的能力是非同一般的。重要的一点体现是每个恒大员工都有通过公平竞争的机会晋升。所以员工不用担心自己有能力无处施展，也不用担心自己受不到重视而不能晋升。

公平、不徇私、不偏袒，令员工有被重视的感觉，有了归属感和明确的奋斗目标后，做事情就会更有热情和激情。恒大有这样一群斗志昂扬的人才，在许家印的带领下必会创造出更多的奇迹。

恒大员工管理模式的第三个特点是给团队以人文关怀。

许家印是个重情义的人，团队中的很多成员跟随了他近二十年，许家印对他们充满了感情，在他内心深处更将其看作是自己的孩子，生怕自己有关心不到或是对不起他们的地方。

许家印对团队的呵护表现在为员工提供高收入。恒大集团现有五个行业，每一行业的员工薪资水平较同行业都高出许多。因此恒大员工的收入不是中国的水平，基本达到了世界500强的收入水平。这样的高收入对恒大员工来说很是满足。大家都很卖力地干活，整个恒大很难找到一个不认真工作的员工，这样高收入的工作谁也不愿意失去，恒大提供的机遇值得珍惜。

恒大的企业文化提倡人文关怀。恒大六年前就实现带薪休假，每人每年最少6天，多至20天。还在昂贵的中心区写字楼里建有健身中心，让员工免费健身。集团要求各公司每年至少组织5次集体活动，由公司出钱，大家一起出去玩，以促进感情交流，建立良好的企业人际关系。

目前，众多企业依然实行“封建衙门式”的管理，缺乏人性化甚至到无情的地步。而恒大这样的企业倘若这样，对其发展是极为不利的，许家印有先见之明，他不会用这套。向来注重身体素质的他，鼓励员工多锻炼、多相互交流。有个笑话讲的是恒大的一个年轻小伙子，看中了一个姑娘，但这个小伙子不擅长谈情说爱，而那姑娘对这个小伙子暗中示意了好几次，两人算是郎情意妾，可万事俱备只欠东风，唯独缺的就是小伙子的表白，恒大很多人为此干着急，生怕最终难成眷属。

许家印知道后专门组织了一次集体活动，有意将二人安排在一处，还组织了手牵手活动。其他人均是成双成对，这两人却你推我让、羞涩无比。许家印见状哈哈笑着走过去，二人脸红得像桃子，许家印将小伙子的手猛地拽住，另一只手将姑娘的手拽进，两手一合，二人的手便牵在一块了。小伙子生了勇气，死死拽住姑娘的手，大声说让那姑娘嫁给自己。员工惊异之余也大声起哄，许家印带头替小伙子做媒。此时骑虎难下，姑娘不得不点头答应。这事在恒大传为一段佳话，也由此看出许家印善于经营人际关系，对员工的关怀也算是无微不至了。

恒大员工管理模式的第四个特点是为员工提供“终身保障制度”。公司创立之初许家印说过一句话，恒大无论高管还是普通员工，如果在退休后要靠退休金来保障终身，那就是公司和他的失败。要终身有保障，就是要公司有好的发展和坚实的物质基础。恒大为什么从住宅地产转型商业地产呢？就是要有长期而稳定的现金流，使企业能够持久发展，否则公司很快就会破产倒闭，何谈终身保障。

有了这样的终身保障制度，员工自然不必担心养老问题，可以踏踏实实地干活。凡是在恒大干到老的人，都可以享受到很好的待遇。

第五节　戴好文化这顶“帽子”

简单的人际关系、良好的福利体系，让恒大稳定、积极。然而，要让一个企业有思想，就需要进行文化的哺育，这颇有点儿像对中小学生的要求，德、智、体、美、劳全面发展。事实上，一个健全的人需要时时在这五方面加强完善，一个健全的企业也是如此。

恒大意识到了这点，关爱员工除了以各种福利以及保障制度外，还不断地提高员工的文化素质，加强员工的思想文化水平和道德修养。只有通过各方面的加强、提高和改善，才能全方位地促进恒大的发展。对于企业本身来讲，有一个好的文化追求和精神状态，一股奋发、昂扬、激越向上的气氛，才能使员工感受到企业的阳光。

企业文化是社会文化与组织管理实践相结合的产物。一个优秀的企业背后一定有优秀的企业文化，精品名牌背后是优秀的企业文化的积累。恒大利用企业文化这一新型的管理形式提高企业的向心力，培育公司员工对企业的认同感，对内增加凝聚力，对外增加竞争力。

恒大为了更好地传播自己的企业文化，创办了《恒大报》、《金碧》、《恒大学习报》等企业内刊，在这些载体上刊登有关企业文化、制度管理、市场动态、营销知识等文章，员工可以从中学到不少知识，如2010年的《恒大报》就刊登了好几篇关于建筑工程技术问题的文章。

恒大还善于把文娱活动与企业理念结合在一起，每年都举办一场文娱晚会。2006年恒大的文娱晚会主题是“我与恒大共奋进”，2007年的文娱晚会主题为“和谐恒大”。一个女孩参加了《众人划桨开大船》的节目后激动地写道：“一场迎新春文艺演出，从头到尾穿插下来，我更深刻地明白了众人划桨开大船的伟大力量，辛苦多天的演职人员欣慰地笑了，公司领导也满意地笑了。同舟共济海让路，万人鼓掌声震天，我想在任何情况下，只要我们恒大人时刻牢记‘众人划桨开大船’，努力奋斗，共同前进，就没有过不去的坎，美好的未来正向我们招手！”

为了增强团队意识，恒大还经常召开运动会。

运动会是恒大人十分喜欢的一项活动。2006年11月11日，恒大的运动会在天河体育城举行，盛况空前，号称万人运动会，其规模之大、规格之高、影响之广，不但在同行业影响很大，在整个广州城也颇具影响。《恒大报》不无激情地记录道：“历史将铭记这一刻，2006年11月11日10时50分，恒大第二届万人运动会盛大开幕！礼花绽放、欢声雷动，南国花城的体育中心一瞬间五彩尽染，漫天灿烂！”当天的开幕式上，体育中心南广场被彩旗、空飘和鲜花装点得异常热闹，六艘庞大的飞艇带着恒大的企业标志，一直盘旋在体育中心的上空。

根据《恒大报》的说法，运动会全面再现了恒大地产集团发展的速度之美、力量之美、升腾之美，是公司领导和普通员工全员竞技、超越自我的盛会，是对全体员工精神风貌的大阅兵。

对于许家印来说，更重要的是通过运动会让世人感到恒大的强大，让员工感到恒大的温暖，通过喜悦化解员工心中的隔阂。

除了让员工感到恒大的温暖，许家印还注重让员工树立诚信意识，并提出了“诚信恒大”的管理思想。

俗话说人无信不立，业无信不兴。“诚信危机”一度严重影响了消费者的信心，在消费者对房地产的投诉居高不下的时候，许家印意识到诚信对于一个企业的重要性。

“诚信经营是恒大发展的法宝。”许家印经常这样说。他要求恒大上上下下的员工都做诚实守信的人。

为保证按时交楼，许家印在行业内率先提出“两个按时，三个确保”，即按合同时间交楼、按时办理房产证，确保产品质量、房屋面积和服务质量。每次到交楼阶段，许家印就会亲自督促工作人员按照合同约定的时间，以挂号信、电话等方式发出收楼通知，列明收楼时间、未按时交楼的处理方法等等。还专门成立了收楼工作委员会。在交楼之前，先与部分业主进行当面沟通，请业主参与交楼验收，以便发现问题可以及时解决。由于验收过程始终在业主的监督下完成，所以能及时解决业主的问题，交楼满意率达99.2%。

2005年，金碧新城交楼过程中，由于公司与有关部门密切配合，办证员工加班加点按程序为业主提前办好房产证、提前交楼、现场发证，获得了社会各界的一致好评。广东省主流媒体对此认为，恒大通过提前交楼、现场发证，树立了行业的“诚信标杆”。

恒大地产正是很好地利用了企业文化这块阵地，建立了和谐的员工与客户的关系，使其从籍籍无名到位列中国企业500强、中国民营企业20强、中国房地产企业10强，这也充分地印证了建设企业文化在企业发展壮大过程中的重要意义。

第七章　冬夏两重天

记住一句话：“物极必反”，这一场网络设备供应的冬天，也会像它热得人们不理解一样，冷得出奇。没有预见，没有预防，就会冻死。那时，谁有棉衣，谁就活下来了。

——任正非《华为的冬天》

第一节　人脉的力量

许家印的奋斗历程，无论是舞钢公司十年、南下寻梦还是创业初期，都有一个十分鲜明的特点：人脉好。

俗话说：“在家靠父母，在外靠朋友”；“朋友有难，拔刀相助”，都是形容一个人在奋斗过程中所能借助的外来力量。许家印白手起家，最后创下恒大帝国，很大程度上与他那圆通的人际交际分不开。

许家印成功后，其个人魅力和挥洒自如的交际能力越来越得到发扬光大。他喜欢跟不同行业、不同圈子的人打交道。

人与人容易形成圈子，如果你跟圈子里的一个人熟了，那么也就很容易认识这个圈子里的其他人。

许家印喜欢在开盘时邀请明星代言，这是一石二鸟的策略，不但可以为楼盘造势，还可以结交很多伙伴。比如他喜欢到香港的英皇请其旗下的明星代言，由此结识了英皇主席杨受成。

企业的名声有时也需借助一些外力来推动，这其中就包括“明星效应”，越是大牌明星做的广告，越是管用。而英皇公司作为香港影视业中最出名的公司之一，旗下包括容祖儿、TWINS等大牌明星，每年都要为各大企业做广告，为各种产品代言，公司则享受这些广告和代言所带来的利润。因此，英皇老板杨受成自然与许家印这个大客户要好。

许家印跟杨受成成为朋友后，杨受成又将许家印引荐给了郑裕彤。

郑裕彤是广东顺德人，全球华人十大富豪之一，珠宝大王，兼任香港新世界发展有限公司及周大福珠宝金行有限公司主席，恒生银行有限公司独立非执行董事，同时被誉为香港地产界四大天王之一。

郑裕彤小时候家境也很贫寒，生活的困难使他不得不放弃学业，全家人避难到澳门去谋生。1940年，父亲把郑裕彤送到自己的老朋友周至元所开的“周大福金铺”去当学徒，从此开始了他步步辉煌的商业之路。郑裕彤人称“鲨鱼彤”，意识胆大凶猛，做生意风格大气，对朋友讲义气。

许家印凭着自己的交际能力与郑裕彤很快成了朋友。一年后，许家印已和80多岁的郑裕彤形同忘年之交。

有段时间许家印每星期都要和郑裕彤吃上一两次饭，不管多忙，他每个礼拜都要去郑裕彤家，要么跟他打牌，要么跟其子郑家纯斗地主。尽管许家印不太会广东话，但由于在广东生活了许多年，与不会普通话的郑裕彤交流起来毫无困难。两位在牌桌上你来我往、不亦乐乎，直到夜晚11点才收牌局。

有一次许家印去郑裕彤家打牌，到了门口闻到一阵香味。因为已经提前电话联系过，一敲门就立刻有人开门，正是郑裕彤本人。一见许家印，他双目放光，连忙握住他的手笑道：“小许啊，好几天不见，老朽真是度日如年啊。”

许家印哈哈大笑起来，走进厅堂，闻到了炒肉的香味。他素知这位老友会一手特别的炒肉，此刻闻得香味，立刻笑道：“老哥啊，今天炒的什么肉啊，真是令人垂涎欲滴啊。”

郑裕彤笑道：“也没什么，就是一点腊肉，老哥知道你要来，便特意炒了点儿。来，咱俩边吃肉边打牌。”

当下有仆人把肉端到牌桌上，两人各一双筷子，加点儿茅台、花生米和小菜，就着腊肉谈笑风生，仆人在一旁看得惊讶不已。他们素知郑裕彤和比自己小多岁的许家印要好，但没想到两人的友谊已达到这般境界，似乎超过了年龄的界限。郑裕彤夹了一块腊肉放进嘴里笑道：“小许啊，我这肉炒得如何？”

许家印此时正嚼着，感到一股脆脆的、软软的、腻腻的味儿在嘴里回味，更重要的是这股味儿确实深得“炒”字的含义，不由赞道：“好，好，老兄这手炒活，真不一般。”

郑裕彤听了哈哈笑道：“那好，有小许这话，老哥就没白费心思。”两人这番对话将旁边的仆人逗笑了。

两人吃喝够了，便让仆人端走厨具架好牌局。两人牌瘾都大，这一架开，立刻沉浸其中。两人在牌桌上冲锋陷阵，你来我往，不亦乐乎。

如此几个时辰过去了，郑裕彤揉揉眼睛，起身为两人倒了杯茶。许家印咂了一口，舒缓了下身子，又闭目养神了一会儿，起身冲郑裕彤道：“老哥啊，我得走了，今天还有事呢。”郑裕彤有些恋恋不舍道：“时光就在打牌中不知不觉过去了，真让人高兴。”

许家印笑道：“以后机会多得是，只要家印有空，自然会来。”

一听这话，郑裕彤笑道：“一言为定。”

许家印笑道：“一言为定。”

郑裕彤将许家印送到门口，直到他的身影消失，才慢步走进房内。

许家印与老友郑裕彤的友情，可见一斑。俗话说得好，朋友贵在知心，无论年龄、出身、地位，都能够真诚相交。

世界上最伟大的友谊，往往是来自那些真心相交的人之间。许家印能与郑裕彤成莫逆之交，固然是因为双方地位悬殊不大，更是二人能相互知心的缘故。

2008年，郑裕彤对许家印帮助很大。

当时许家印由于上市面临危机，郑裕彤没有对身陷困境的他坐视不理。“鲨鱼彤”联合科威特投资局以及此前已投资恒大的国际投行美林、德意志银行等战略投资者为恒大输血5亿美元。为许家印度过危机走出了最关键的一步，后文将详细讲述。

许家印和恒大地产得到救命钱，走出了深渊。虽然许家印个人的持股比例也被稀释至56.36%，但为了“公司能够健康、良性发展，我个人的损失可以接受”，许家印表现出一种拿得起放得下的大将风度，令人钦佩。

许家印解除危机后，一家媒体刊登的访谈文章中配了一幅他的图片，手捧香茗、衣着休闲、轻松读报，折射出他化解危机之后的淡定与从容。

在商场，朋友对一个人的影响与帮助相当重要。想要成功，除了个人素质外还得有良好的朋友圈子。真心对待身边那些能真正成为你朋友的人，说不定哪天，你们就可以相互帮助与支持。

许家印是这么做的，当然，他也是这么获益的。

第二节　空降的副总裁

恒大对人才的重视一向是被业内所认可的。许家印也多次表示，恒大有高职位、高待遇和良好的发展空间，只要你是人才，恒大就可以给你任何想要的。

随着恒大越做越大，许家印面临一个急切的问题，由于市场发展的需要，必须腾出手来拓展恒大的各项业务。在公司具体事务的打理上，许家印急缺一位职业经理人。

虽然公司人才众多，但像这样可以总揽大局、又能及时决策的人才却找不到合适的。

当务之急，许家印暗中多次在全国各地“求贤”，可惜一直没能如愿。面对日趋激烈的市场竞争，许家印忧心忡忡。

在一个午后，许家印正在办公室处理日常事务，这时电话响了，打电话的是自己早年在深圳打拼时的一位老友。这位老友得知他正在为公司人才的事发愁，于是向他推荐了一个人，并且表示，这将会是他所要的。

许家印对这突如其来的惊喜感到兴奋异常，再也按捺不住心中的激动，放下手上的工作，赴往好友告诉的地点，对这位“人才”进行考察。

好友推荐的人叫夏海钧，目前正在一家颇具规模的房地产公司进行管理和资本运营。

许家印通过关系，顺利拿到夏海钧这些年的工作简历，他隐约觉得，这就是自己多年所要寻找的人才。

在对夏海钧持肯定态度后，许家印曾多次向夏海钧发出邀请，但没想到，夏海钧架子很大，竟然回绝了。

看来只有自己亲自去请了。这天许家印估计好时间，赶到夏海钧所在的公司进行“堵截”，成功堵截后，许家印邀请夏海钧去了一家不大不小的餐厅。夏海钧问：“许总今天这么有雅兴，找我来是有什么事吗？”

许家印沉吟半晌后小心说道：“现在公司遇到点儿麻烦，这些天一直希望邀请您过去面谈，但却一直没机会，只好过来。听说您道行很深，希望能指点一二。”

夏海钧听完眉头轻皱，微微一笑：“据我所知，现在恒大发展势态良好，怎么会有问题呢？许总，您没跟我说实话吧。”

于是许家印向夏海钧交了实底：“现在恒大发展是不错，但对未来市场的把握还缺一位引导者，这几个月通过对您的了解，我觉得您非常适合这个职位，所以希望您可以过来帮帮我。”

对于这么明目张胆地挖墙脚，夏海钧还是第一次碰到，不免一时语塞。顿了会儿，他疑惑地问：“许总凭什么就觉得我适合这一职位呢？”

许家印直接说：“其实这几个月我一直在对你进行观察，你这些天在公司所做的资本决策和运营我是清楚的，我很认同你的做法。恒大不会随便启用一个人坐这个位置，之所以找到你，是因为你适合。为了你自身的发展，也为了恒大的展翅高飞，我代表恒大欢迎你的加入。”

许家印这番话说得很真诚。也许是机会来得太突然，夏海钧还没做好准备，点了一根烟开始抽起来。

趁着这工夫，许家印加紧说道：“如果你愿意来恒大，可以先做董事局副主席、常务副总裁。如果你有能力，三个月后，我就把总裁的位置让给你。”

这番话说出来，让夏海钧吃惊不小，这到底是魄力还是冲动呢？夏海钧真的疑惑了。

这顿饭没能说服夏海钧，但许家印清楚，他会来的。

第二天，许家印接到夏海钧的电话：“我什么时候能上班？”他很直接。“随时。”许家印也给了一个直接的回答。那天许家印举办了最隆重的欢迎仪式，仪式结束后，他当即召开了董事局会议，夏海钧就此出任董事局副主席、常务副总裁。

三个月后，许家印真的兑现了诺言。意外还不仅如此。夏海钧第一天上班，就开始被“洗脑”。当天许家印说：“夏总，晚上我们一起开个会。”两人坐在餐桌前，夏海钧看了看表，六点。他心想，吃完饭，再研究半个小时差不多了吧。结果到十一点半这个“晚餐”才结束。

夏海钧想，开会到十一点半，可能只是偶然吧。

后来他才知道自己错了，十一点多结束开会确实是偶然——因为常态下，恒大的会经常要开到次日凌晨两三点。

夏海钧是个很怕老婆的人，当时他太太在加拿大，以前每天晚上八点半都要给太太打电话汇报一下自己的生活情况。自从加入恒大，这样的电话就少了，不是他不愿意打，主要是怕太晚了耽误太太休息。而远在加拿大的太太心中就有疑问了，不会是有外遇了吧。

带着疑问，夏太太大半夜一个远洋电话拨过来，刚一接通，就急不可耐地问：“这些天你都在干什么啊？一个电话也没有，是不是在外面有了？”这可把夏海钧吓坏了，急忙解释道：“哪有啊，这几天公司事务多，每天都开会。”随后，又把自己加入恒大的事讲给太太。

经过一番合情合理的解释，夏太太才将信将疑地挂了电话。

此后，夏太太隔三差五地打电话，每次夏海钧都以开会的理由回复，这下夏太太就慌了，就算开会也不至于每天这样开会。

无论夏海钧怎么解释，夏太太就是不信。这一次，夏太太极其委屈地挂了电话。“我一定要回去看看他到底在干什么，给他一个突击检查。”夏太太气愤地打算着。第二天，夏太太没给夏海钧任何通知，买好机票，直奔广州来。

这一次，她做好了充分准备，从下午三点就一直在恒大对面的茶庄坐着等夏海钧出来，心想，这回看你拿什么抵赖。但一直等到晚上十点茶庄都快打烊了，还没见夏海钧出来，这下夏太太着急了，这人到底去哪了？难道他真的骗我，他没在恒大？

看着对面恒大的写字楼里灯火通明，夏太太再也坐不住了，径直朝楼里走去。从接待处得知，夏海钧确实在恒大工作，并且他的办公室在三楼。夏太太三步并作两步直奔上楼，当她打开紧闭的办公室大门，她惊呆了，夏海钧真的在开会。

夏海钧没让许家印失望，他2007年6月加盟恒大，此后不久，恒大出现很大的资金缺口，面临变卖土地的危险。夏海钧通过自己十几年在房地产业的丰富经验，为恒大四处奔走，与许家印一起募集了5亿多美金，成功帮助恒大度过了难关。

危险过后，许家印开始谋划恒大上市的方案，当一切准备妥当之后，却意外遇到了金融危机等各方面的影响，极速扩张中的恒大上市时竟意外搁浅。在舆论的渲染中，这成了当年地产界最悲壮的一幕。

上市折戟的这段时间，夏海钧理解许家印的心情，他与许家印一起承担各项事务，对外依然谈笑风生，没流露出一点儿压力。危机过后有记者问：“你们在上市折戟时是不是没有压力，我看你们那时都谈笑风生的。”

夏海钧笑了一声答道：“没有压力是假的，许主席其实压力是很大的，我也觉得压力大。”

在重大压力下，夏海钧任重道远，一方面背负着恒大的前程，一方面有许家印对他无比的信任。不管从哪个角度出发，夏海钧都将义不容辞地担负起挽救恒大的使命。这一次，夏海钧同样也没让许家印失望，许家印也再一次证明了自己的眼光。

在四面楚歌中，夏海钧力挽狂澜，恒大再一次从悬崖绝境走向大道。事后，许家印在全体员工表彰会上对夏海钧给予了极大肯定：“这是空降奇才啊！”

第三节　风暴中心是恒大

“道者，反之动也。”数千年前，先贤老子用一句精辟的话概括了事物的运动规律。任何事情都是潮起潮落，人的命运与企业的命运也一样。一个企业若从未经历过风险，自然不会成熟，能在竞争中生存的企业，才是最有实力的企业。恒大成立多年，最终成为地产行业的领头羊，也是通过竞争才生存下来的。而恒大在2008年，便经历了“两个寒冬”。

2007年12月3～5日，在中央经济工作会议上，高层为这一轮宏观调控制订了“双防”政策，从紧的货币新政随之出台。2007年12月底，央行召集四大商业银行和十三家股份制银行的行长、董事长召开信贷窗口指导会议，主要商讨了2008年如何放缓贷款速度的问题。此次会议上，央行核定了2008年的信贷规模和银行各季度的放贷比例，将银行的新增贷款总额限制在3.6万亿元以内，同时提出要按季度考察商业银行的放贷规模。这个被戏称为银行界集体立的“军令状”，传达出央行货币政策从“稳中适度从紧”明确转为“从紧”的信息。

货币收缩的效应很快就表现出来了，全国企业一片悲歌。尤其是生产低附加值产品的中小型制造企业受到的创伤更为严重，轻者资金周转困难，重者资金链断裂。

在这样的背景下进入到2008年，恰逢爆发了全球性金融危机，房地产市场受到了巨大冲击。美国金融危机的蔓延不仅将本国的房地产市场打入了冷宫，也把其他国家的房地产市场拖入了黑暗的深渊。

英国3月RICS房价指数跌至30年之最低；西班牙房屋销售量下降了30%，有60多家建筑商和经纪商申请破产保护；日本房地产再度遭遇泡沫崩溃，仅上市的日本房地产商当年已倒闭5家，非上市房地产商中负债总额超过100亿日元的大型倒闭案件也接连不断。

在中国，2007年12月23日到2008年1月4日，王石在博客上共发表了七篇有关“拐点论”的日志，并从多个角度详细阐述了“拐点论”，媒体戏称为王石“卖拐”。王石的拐点论抛出后，一时激起千层浪。王石准确地把握住了形势，中国的房地产市场确实由盛转衰，步步下滑。国内A股的房地产股票上演惨烈的下跌奇观，万科的股价从40.78元下跌到4.80元，保利地产从98.50元跌到11元。

2008年新春伊始，在万科的带领下，全国楼市开始降温，遭遇倒春寒。上海号称是这轮调整中最坚挺的城市，进入2008年下半年以来，也扛不住寒流的袭击，降价风暴不断出现。8月18日，上海中远两湾城的29套房源集中成交，均价13842元/平方米，比上半年21049元/平方米跌了7200多元/平方米。价格大跳水的同时，上海楼市成交量急剧下将，卢湾、静安两区新建商品房甚至在两周内出现“零”成交现象。

“热烈庆祝房价下降，太好了。”8月22日，一位上海市民在论坛里幸灾乐祸地表示。

2008年以来，尽管房地产1～7月投资增幅超过30%，但半年时间，全国楼市成交量普遍大降，少则三成，像北京、广州、深圳成交量降幅则高达四五成。在低迷的房地产市场面前，深圳楼市价格率先进入到下降通道，跌幅达30%。深圳现象引发了全国楼市的连锁反应，降价风四起，大部分城市成交量环比下滑，成交均价继续小幅下挫。上海、北京、广州、深圳、武汉、天津、杭州、南京、成都等各重点城市的成交量继续下跌。

全国房地产市场越来越冷清，使得房地产商寝食难安，促销大战烽火四起。但仍没能激发出购房者的购买欲望，广大购房者继续持币观望，楼市持续低迷。

2008年上半年万科都在降价促销，搅得整个房地产市场鸡飞狗跳。

2008年9月，一份关于万科的《松山湖会议纪要》在网上迅速流传，震惊了处于水深火热之中的房地产界。这份以总裁郁亮的口吻叙写的文章中说：

过往两年，我们也挣了市场泡沫的钱，估算下来，两年多挣了60～70亿。市场不理性，阿猫阿狗都挣钱，我们肯定也要随行就市，要比别人挣得更多。但大家必须清楚，这是天上掉下来的馅饼，这不是我们挣的钱，是疯狂的投资客们送来的钱。错误的市场会很快得到纠正，如果国家不及时出手，会酿成更大的波动，会对行业和国民经济造成更大的损失。现在市场在纠错，在回归理性，我们的思维也必须回归，必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场，我们是一个正常持续经营的企业，所以要采取正常的市场思维经营和盈利。

这一轮调控会有很多房地产企业破产、消失，甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业。

……

我再强调一句，敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉，再去买更便宜的土地，以更快的速度建设出更低成本的房子，再以更低的价格快速出售。这就是我们在座的所有人在本次会议后需要快速执行的未来16个月的对策和行动。

后来的事实证明，这是一篇伪写的文章。但房地产业陷入了冰冷的危机中，这是不争的事实。在这场危机中，恒大也陷入了困境。

急剧扩张的恒大需要的资金量大得惊人，为了度过危机，许家印采取了向前走的办法，通过上市来融入资金，解决问题。

2008年3月，恒大备战赴港IPO，拟募资金100多亿，实现逆势扩张，跨越发展。

许家印的IPO计划对于恒大的发展有着重要影响，为了达到上市的条件，吸引资本的注入，2008年这一年，在众多房地产企业收缩的情况下，恒大选择了一如既往地高歌猛进，全国所有楼盘长达一年多全线降价，“开盘必特价”的广告狂轰滥炸。2008年上半年开工在建面积达1006万平方米，这是一个相当庞大的开发量，许家印希望通过这样的方式最终支撑起半年127亿元的销售业绩。而就在两年前，恒大全年的收入仅为19.83亿元，在建面积不足100万平方米，短短两年多时间，许家印画出一张“十倍增长”的大饼。这些做法是疯狂、大胆、孤注一掷的，所有的房地产企业与业内人士都为恒大捏了一把汗。

2008年初，恒大发现自己为了实现增长10倍的梦想，欠了100多亿元的银行贷款及其他借款，以及至少40亿元以上的土地出让金欠款。如果根据2007年9月30日恒大的资产负债表来计算，恒大地产总资产约148亿港元，负债已达140亿港元，负债率高达95%，而70%的负债率时就需要警戒了。

不得不提的是，2008年初中国股市正处于狂欢的浪潮中，全国经济处于一片盲目乐观的情绪中，完全看不到脚下的深渊，许家印明显感受到了这股浪潮，他忘了现金流的重要性，也没有预料到即将到来的金融危机。在这件事上，我们看到了一个处于亢奋情绪中的企业家的弱点，但有人相信，自身潜力在危难之时才能迸发出来。

传奇的许家印、激进的恒大，能顺利越过这一关吗？

第四节　IPO折戟

金融危机爆发后，没有人比许家印更清楚，赴港IPO将是一场自我救赎之旅。也没有人比许家印更心急，必须尽快完成IPO上市，而且还不能失败。一旦失败，恒大将面临着巨大深渊。

当年，轰动一时的巨人集团倒闭让时人无限惋惜，可谁能想到，导致巨人衰败的最后一记重击是1000万现金的缺失。区区的1000万元对当时的史玉柱和巨人集团而言，仅仅是“九牛一毛”，但恰恰是“一分钱难倒英雄汉”，规模达到5个亿的巨人集团因一时拿不出1000万元而导致企业崩溃，上门要债的人如洪水一样涌上来。许家印如不能解决资金缺口，也会重蹈巨人之覆辙。

让我们回顾一下恒大这段时间的扩张过程，这个过程被称之为“恒大式扩张”，具有鲜明的个案特色。

2004年前，恒大地产是偏居华南一隅的地方开发企业，土地储备不足600万平方米，以建小面积、低成本、低利润的中低端产品见长，并已跻身广东楼市“五虎”。2004年始，许家印求新思变，一场震惊当今楼市的“恒大式扩张”发生了。

2004年，许家印将层层筛选出的第一批68人分派至全国十余个城市，开始在全国各大城市全线作战。这68人是恒大帝国的大将，各自征战与镇守一方。有了这如狼似虎的68个精英，许家印放手让他们去干，而自己要做的则是巡视、调度。

俗话说：“八仙过海各显神通。”在武汉、重庆、成都、沈阳等地，这68人到派驻的地点后，马上对当地的土地市场展开调研，以寻找可以收入囊中的土地项目。这些人都是骁勇善战、血气方刚的人，他们各出奇谋，谋兵布阵，而许家印则在大本营运筹帷幄，形成帅在内、将在外的模式，收获颇为丰厚。

2006年，楼市与股市开始火爆，许家印加快了发展步伐，全国各地四处拿地，产能急剧扩张。同年底，恒大以8.29亿拿下武汉的一块地皮，成为当时的地王；2007年8月，恒大开出25.3亿的天价，竞拍得重庆科技学院的项目；10月，恒大以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100%的股权。

收购那么多土地的目的是为了上市融资，当时负责上市的投行也把恒大的土地储备当成可以炫耀的资本。2007年底，恒大土地储备的版图基本形成，许家印于是开始着手上市融资的工作。

事实上，自从2006年把琼能源的股份转给广州天誉以后，恒大就开始谋求独立上市，不再借壳了。

2007年3月，恒大顺利引入第一批战略投资者美林证券、德意志银行和淡马锡，融资4亿美元，恒大合计让出约8%的股权。几乎同时，瑞信牵头为恒大发行了4.3亿美元的公司债。

此后不久，重庆、上海、广州三个项目相继签约，许家印开始利用杠杆原理操作资金链。根据相关规定，无论是土地出让金还是股权购买款，都有相应的分期付款制度，这给了许家印空间，同时也为以后的资金缺口埋下了伏笔。

和很多开发商们一样，许家印走了一条少融资多拿地的路径，通过项目的加速运转来调度资金。许家印看准了房地产发展的高峰时期，加快盈利，不出手则已，一出手必是雷厉风行。

恒大支付了上海项目3亿元、广州项目1.3亿元、重庆项目2亿元。余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满，这70多亿是恒大的资金缺口，而恒大此时已经把宝押在了即将拉开的香港IPO上。

此战许家印志在必得，由于事关重大，许家印亲自坐阵指挥各项工作。

2007年6月，恒大开始正式洽谈上市事宜。12月6日，第一批战略投资者初步确定。不过这时出现了意外事件。

2007年4月，美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融面对来自华尔街174亿美元的逼债，宣布申请破产保护、裁减54%的员工。美国次级抵押贷款危机开始浮出水面。四个月后，即2007年8月，次贷危机的第一波正式来袭。大批与次级住房抵押贷款有关的金融机构纷纷破产倒闭，大量投资银行宣布破产，包括德国工业银行、法国巴黎银行、日本第一大银行瑞穗银行，由于参与美国房地产次级抵押贷款市场的业务蒙受巨大损失。

次贷危机发生时，恒大在美国推介上市公司的事情。美国国内一片惊慌，甚至包括大摩，这样，恒大也很快处于窘境。而此时的许家印，心中也有几分惊慌，但他面临这样的局势，心态很快归为平静。

资本是嗜利的，为了防范风险，压低恒大的招股价格成为大摩的杀手锏。

此时的恒大已有40多亿元的定单，但除这批定单外，还要融资15亿元。恐惧的大摩屡次压低招股价格，导致融资艰难，尤其是2008年3月美国第五大投资银行贝尔斯登濒临破产的消息传出后，华尔街一片恐慌，大摩更是如同惊弓之鸟，拼命压价。

面对大摩的态度，许家印陷入了艰难的抉择中，他看到了脚下的深渊，然后立马组织人手在美国紧急召开会议讨论，希望大家的分析有助于自己的决策。

会议开始时大家都保持沉默，然后是激烈争论，有人认为应该接受，有人认为不应该接受，最终许家印权衡再三，认为这是只亏不赚的买卖，拍板决定暂停IPO。

3月20日19时，恒大地产在香港联交所网站发布公告称：鉴于国际资本市场现时波动不定及市况不明朗，本公司股票决定不根据原有时间表进行全球发售。

IPO搁浅的消息传出后，业界震惊，恒大面临前所未有的困境。IPO搁浅对恒大的打击是致命的，巨大的资金缺口像虎狼一样盯着恒大。

恒大地产招股说明书中也提到，其募集资金的53.6%用于偿还购买土地欠款，23.1%用于额外收购土地，9.1%用于偿还瑞信等机构的借款。

暂停上市后，100～150亿元的资金没有了。不仅如此，恒大认购期间，在香港以每天1000万元的重金在媒体上打广告，可股价还是没推上去，损失很大。

恒大陷入了窘境，融到这么大一笔数字的资金对任何企业来说都是困难的，虽然许家印表面不动声色，但他的内心如铅般沉重，压力之大，恐怕也只有他自己才清楚。

第五节　雪上加霜

许家印如临深渊的同时，中央政府加大了对房地产行业的宏观调控力度，特别是银行收缩信贷规模，紧缩房地产企业和购房者按揭贷款。在此情况下，中国房地产市场更加萧条，房地产企业融资困难，恒大可谓是雪上加霜。

2008年6月，国泰君安证券研究所发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，平均每家内资开发商资金缺口达1201万元。国家的货币从紧政策让房地产业哀声一片。

上市未成，恒大4580万平方米的巨额土地储备饱受质疑，但许家印坚持说，再困难他都不会卖地卖项目，因为那相当于“卖儿卖女”。许家印创建的恒大，是他一生奋斗的结晶，恒大的每一寸土地都包含了他的心血，他对恒大的感情是无法用言语形容的。

《恒大报》全文刊登了许家印在年中会议上的讲话，他在讲话中谈到恒大面临的“两个寒冬”，一是上市暂停，二是国际金融危机。为了应对突袭的寒冬，恒大做出最重要的战略决策——不卖土地、不卖项目，转而向国际资本市场融资。

恒大面临“两个寒冬”后，舆论哗然，谣言四起。当时更有媒体严厉批评许家印，说他野心膨胀、疯狂圈地、与国际投行豪赌上市，最终“从云端跌落谷底”，并指责其在拿地过程中钻了法律和政策的空子。还有人说“恒大完了”，更有甚者开始撰文总结恒大破产的教训。如一篇博文写道：

无论是天津的顺驰还是恒大地产，都将谢绝历史舞台，孙宏斌和许家印成为中国首富的梦想都必然破灭，到底是上天的戏弄还是历史的必然？同时又给我们带来了什么教训？

天津的顺驰和恒大地产都是典型的资金密集型企业，他们都把资金来源安排得满满的，每一个来源都计划上了。如果其中哪个资金链断流就会给企业带来灾难性的毁灭。两企业最后的希望都是上市，并通过聆讯进入最后阶段，但就是没有等过最后一年。这充分说明，资金密集型企业的极限资金运动是其死穴。

四处流散的谣言对恒大当然有影响。有些居心不良的人还乐观其成，倘若恒大遭殃，少了一个竞争对手，许多人自然会坐收渔翁之利。

怎么办？许家印一时掉入了冰窖，他会用什么方法来应对这突如其来的困难，破冰而出呢？

许家印选择了沉默，只有沉默才是对付谣言的最好办法，辩白与反击都不好，这就像与人吵架，结果极有可能造成两败俱伤。许家印选择沉默，就等于将矛盾消弭于无形。

面对舆论压力和资金困境，许家印表现出沉着冷静、临危不惧的大将风度。商场如战场，有时商场上的竞争比战场上来得更猛烈、更突然，战场上的敌我双方均在明处，而商场上是我在明、敌在暗，这样往往会成为敌人的靶子。在商场竞争中，若指挥作战的大将失去了耐性与镇定，那么企业就会很危险，暗处的势力像狼一样环伺，在你疲于奔命时发动袭击。恒大破产的谣言除了媒体天生的炒作欲外，还与幕后的推手有关系。

生死关头的许家印仍不疾不徐，他深知沉着镇定对于企业的至关重要，倘若这一刻表现出丝毫慌乱，那么恒大更是人心惶惶，将陷入不可挽回的境地。

他一边着手调整工程进度，缓解资金链紧张的局面，一边安定民心，再三叮嘱员工沉住气，不要理会外界的非议，只要扎实做好自己的事情，问题就会解决。许家印除了商务谈判的技能极高，安定人心也有一套。

中止上市的当晚，许家印就主持召开了通宵电话会议，当即决定合理调整工程建设速度，采取“有抢有缓”、“有保有压”、“有先有后”的战略方针：哪些项目先上，哪些项目可以暂缓，因地制宜，因时而动，从而缓解资金紧张的压力。

生死关头，许家印召集手下彻夜开会，经常开到凌晨两三点。经过多次筹谋，想到了两个暂停上市之后的解决措施：

一是抛盘。2007年，恒大在全国共有36个楼盘，其中2/3以上建筑面积超过400万平方米的楼盘进入预售或可预售阶段，在建工程达750万平方米。“没有卖不出去的楼盘，只有卖不出去的价格。”恒大在中止上市约一周后，就将位于广州金沙洲的“御景半岛”以七折促销，震惊业界。整个2008年，恒大地产实施了大刀阔斧的降价策略。

由于急需销售回款来缓解资金链紧张的局面，许家印一改过去“自产自销”的传统方式，找来3家企业全权代理旗下的42个项目。据知情人士透露，恒大地产给这3家代理企业的佣金非常丰厚，约为总销售额的2%～3%。

2008年国庆，恒大分布在全国各地不同城市的18个楼盘开始同步降价销售，全国回款47.9亿。这种“断臂求生”的降价力度和规模以及所表现出来的决绝和勇气，在房地产业中绝无仅有。当然这种勇气正是许家印幼年时那个大时代的背景所决定的。当时，全中国处于贫困时期，三年自然灾害以及各项运动，讲求“大胆”、“冒险”的积极进取精神，许家印身处这种时代，潜移默化，性格不免受到影响。

通过大幅降价，恒大回笼了不少资金。

二是合作。近几年来，中国房地产市场一直是国际资本市场的热门投资项目，恒大如果拿出30%～50%的项目寻找合作者，也可以度过资金困境。有了合作者，风险相对来说也会减少，企业生存的空间也会扩展。

但这种方法很快被许家印否决，找合作方说白了是要卖项目，对开发商来说，卖项目等于卖儿卖女。

恒大在抛盘的时候也没有乱成一团，根据恒大2004年以来制订的双品牌战略，恒大要在落地每一个城市时实现楼盘品牌与恒大品牌的双双落地。换句话说，在规划、园林、配套、物业等很多细节没有做好时匆忙抛盘，许家印认为有损且有悖于恒大的长期发展目标，于是一些未完或者将完的工程，恒大没有抛盘，许家印显示出处理危机张驰有度的大将风范。

第六节　“最难走的路”

恒大危机爆发后，有媒体给许家印的未来指了三条路：

1.中间出路：廉价甩卖现有房，积累现金滚动开发。

2.最理想的出路：获得新的追加投资，但许家印的钱饼必然会进一步被摊薄。

3.最差的结局：恒大地产被同业或者基金收购，而且是被“五马分尸”般地拆分式“收购”。

许家印选择了增资扩股，这是最理想的出路，也是“最难走的路”。理想之所以迷人，在于与现实有着巨大差距，然而正是因为理想比现实美好，所以许多人选择了追求理想，尽管理想之路充满了坎坷与荆棘。

之后，许家印赴港私募融资，此后三个月的时间里，他奔波于中国香港、美国等地，与香港富豪和国际投行代表会晤，其中包括香港三大富豪中的李兆基、郑裕彤和李嘉诚长子李泽钜等人。

俗话说，物以类聚，人以群分。富豪之所以和富豪是朋友，除了利益外，更重要的是朋友间的相互欣赏、相互关照。而从事这些行业的大亨，往往有大胆和冒险的精神，相同的性格也容易沟通和相互知心。

许家印说：“上市受挫后的三个月，我主要的精力都在香港，瘦了四五斤，但精神还不错。打拼地产界十余年，这三个月是我压力最大的一段时间。”

所幸的是，通过朋友郑裕彤的努力，香港财团、科威特投资局、国际投行等国际股东投资了5亿美元给许家印。这再一次印证了许家印化解危机的能力。

2008年6月26日，看到费尽周折募集到的5亿美金到账，许家印长吁了一口气，他可以从容面对危机了。

2009年的最后一夜，长沙喜来登酒店的顶层豪华KTV里，恒大长沙的高层陪十几位来自香港的记者唱歌。唱得正起劲时，门突然被推开了，一位高个子中年男子微笑着走入房间。

大家先是愣了一下，然后一阵欢呼，全都清醒了过来。

恒大长沙的负责人说：“哈哈哈，主席来了！来来来，唱一曲唱一曲。”

十几个记者也开始跟着起哄：“对对对，来一曲。”

许家印以其特有的亲和连忙招呼大家说：“别管我，你们继续唱，我来凑凑热闹，大过年的，得高兴一下。”

跟随他进入KTV的，基本囊括了恒大地产的所有高层和各地诸侯，包括总裁夏海钧、几乎所有的副总裁和各地区分公司董事长。

许家印无疑是这场盛大Party的中心。这个晚上他心情显然大好，Party从9点开始，从那首保留曲目《懂你》起，他数次接过话筒，唱了《把根留住》、《千里之外》，甚至还有网络上流行的《当香烟爱上火柴》。

最后零点钟声响起，伴着中央电视台的春节晚会，一干人等觥筹交错，在狂舞、尖叫中送走了2009年。

许家印之所以选择来长沙与十几位记者面对面地交流，是因为2008年金融危机的爆发使他忙得一度在媒体面前消失，此次在长沙与他们在欢歌笑语中一起辞旧迎新别有深意，通过媒体的报道，可以消除社会上的谣言。

一个记者事后在报纸上写道：“恒大破产？还远着呢。”

虽然恒大离破产还远，但副主席夏海钧见证了这个“从云端跌落谷底”的惊险一幕。他2007年6月加盟恒大，正好经历了恒大从要上市的高峰，到2008年上市不成跌入低谷，再到融资后冲出低谷成功上市的过山车式的惊险历程，可以说“最惊心动魄的这几年都经过了”。

回首那段惊险的历程，许家印并没有想象中的太多感慨。“我心里对局势是有底的，我还没到卖土地的地步。而且那么困难的时候，恒大的900多名中层以上领导，没有一个离开。”许家印认为，他驾驭的团队并未失控，他相信他能带领公司度过难关。

危机过后，许家印做了两个极为稳健的内部要求：一是保证公司的现金余额不低于100亿，这是一个硬指标；二是力争每年上半年就完成当年任务的60%以上。

迎难而上、逆水行舟是许家印的本色，即使在这样大的困境前，他也没有被吓倒，反而采取了多重措施来精练恒大。

2009年5月开始，许家印在恒大内部开展“四大运动”，即“严肃纪律，整治人事管理，强制贯彻实施工程、招投标等专业管理制度，彻底清除三种人”。许家印所说的“三种人”指的是：水平能力低下、不求上进的人，只讲不干、人浮于事的人、混入恒大的蛀虫、想捞一把的人。

地产枭雄许家印掀起的整肃运动对于提高队伍的战斗力具有很大好处，企业的生存与员工的素质高低是分不开的，若是任由蛀虫腐蚀企业，最后无疑是自毁长城，所以严格的管理其实是一种先进必要的方式，尽管这种管理模式有一些看似不合理的地方。

员工流动是正常的，如果员工不流动，就会发生如同任正非所说的“沉淀淤泥层”的现象，意思是一些老资格的员工倚老卖老，不思进取，影响新进的发展。如以前的国企没有人才的流动，企业变成一潭死水，泛不起一点波澜。

对于人才的正常流动，企业要正确看待。人才流动的好处是可以激发团队的竞争力，让人具有忧患意识；可以实现人才的优胜劣汰，使团队更有战斗力；可以在流动中实现量才使用，弥补不足，就像垒石堤，大小石头棱角不一，但优秀的管理者就能根据形状大小巧妙搭配，垒成一堵整齐的石坝。

所以正确的人才流动是一定范围内的员工流动，那些核心岗位的骨干员工一定要稳定。

当时，许家印的压力除了面对企业的困境之外，还有一个问题就是担心企业破产自己会愧对所有的高管与员工。

自从恒大2008年上市失败以来，地产业内明显感到其剑走偏锋。尤其是整肃运动后，许家印在内部管理上奉行军事化，管理严格、超前。员工压力很大，即使薪酬远高于同行，但不能上市还是无法给员工更多的回报。人为财死，鸟为食亡，没有财富增长空间，员工是会走人的。

自从许家印从中达辞职后，他就深深地知道一个人的价值要体现在他的能力、水平和贡献上。这是一把双刃剑，用好了企业能腾飞，用不好则企业濒临绝境。

经历了风雨的恒大，能屈能伸，它并没有在挫折中停下飞速发展的脚步，而是依然狂飙猛进，一举拿下2009年第三季度房地产企业销售面积、销售额、土地储备等五项第一，这都让业内诧异。

恒大、碧桂园、富力、雅居乐和合生创展都是广州本地成长起来的。相比之下，雅居乐的海外联系多，做得精品一点；合生朱老板实力强大，项目主要集中在广州；雅居乐是从中山迁移来的；碧桂园拿的地块基本都在郊区；而许家印个人，由于其作风勇敢、大胆，有时甚至是“疯狂”，在各大城市全面开花。

快点，快点，尽量快一点。这就是许家印的做事风格。

第八章　从风口到浪尖

看铁蹄铮铮踏遍万里河山/我站在风口浪尖紧握住日月旋转

——歌曲《向天再借五百年》

第一节　与投行共舞

俗话说，物极必反，苦尽甘来。进入2009年以后，国家放出了四万亿资金的贷款，推动了股市与楼市的上涨。之后，投行主动找上门，与许家印开始谈重启IPO的事。

所谓投行，是投资银行的简称，投资银行是主要从事证券发行、承销、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、风险投资、项目融资等业务的非银行金融机构，是资本市场上的主要金融中介。

投资银行是证券和股份公司制度发展到特定阶段的产物，是发达证券市场和成熟金融体系的重要主体，在现代社会经济发展中发挥着沟通资金供求、构造证券市场、推动企业并购、促进产业集中和规模经济形成、优化资源配置等重要作用。

投资银行是与商业银行相对应的一个概念，是现代金融业适应现代经济发展形成的一个新兴行业。它区别于其他相关行业的显著特点是：第一，它属于金融服务业，这是区别于一般性咨询、中介服务业的标志；第二，它主要服务于资本市场，这是区别于商业银行的标志；第三，它是智力密集型行业，这是区别于其他专业性金融服务机构的标志。

恒大与投行初识于2006年。

2006年是中国房地产的转折年。5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，简称“国六条”。“国六条”的提出，在中国地产业中有着重要的影响，它既是一种机遇，也是一种挑战。

在调控措施落实到位之前，中国房地产价格进入最后的拉升阶段。一线城市的房子开始疯涨，已到了令人触目惊心的地步。2007年6月，北京普通住宅的开盘均价已达到10280元/平方米；广州中心六区一手住宅均价突破11000元/平方米；深圳6月的商品住宅成交均价高达14690元/平方米。中央动员9个部委和各地方政府启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控，依然压不住疯涨的态势，以至于国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史也对此发出感叹：“我恐怕也买不起第二套房。”可见房价疯涨到了什么地步。

在推升房价的过程中，外资也参与了这一波拉升。国家统计局2007年第三季度的统计数据显示，地产业利用外资的金额上升到259亿元，同比增长46.6%。

由于中国经济成为亚太地区的发动机，欧美的一些投行看好中国的发展，热线涌入，纷纷到中国寻找机会，这些钱大量涌入中国的股市与楼市。这时，美林等投资银行找到了恒大，双方一谈，觉得很有合作前景，于是从2006年11月至2007年9月，恒大与美林、德意志银行、淡马锡、瑞信等投行陆续甚至多次签订协议，获得近10亿美元的融资。有10亿美元作后盾，恒大开始了“飙地”的豪举。恒大2007年拿地可谓是大刀阔斧、不计成本，在各地迅速铺开战线以占领市场，成为全国最大的“地主”。至2008年1月，因频繁收购土地，恒大未偿还银行及其他借款总额已达111.334亿元。

国际投行不仅拿来了资金，还带来了一份精心策划的方案。根据恒大后来的上市资料来看：恒大与美林双方于2006年6月在开曼群岛成立控股公司“恒大地产集团”，并通过中介控股公司安基（BVI）收购原恒大旗下的地产业务，将恒大地产改造为外商独资企业。一个月后，建设部等六部委就联合发布“限外令”，对外商投资中国楼市进行严格限定。而这时，恒大已安全闯过了关口。

投行看恒大的土地储备规模剧增，对恒大地产的公司结构进行了一系列巧妙改造：在集团旗下设立了大量“空壳公司”。这些“空壳公司”的存在，使得投行们能够将恒大所拥有的土地储备与开发项目，转换成一系列设计精巧的“资产包”，向国际投资者出售。有投资专家曾指出：“在这一精心设计的融资结构下，海外注册的恒大地产变成了一台巨大无比的‘孵化器’，其下的一个个‘空壳公司’就是一只只待价而沽的‘资本蛋’。投行们将恒大地产的一批批土地储备和开发项目打包装入蛋壳，以壳公司的模式标出其投资回报率，然后再转化为债券产品，大规模出售给国际投资者。”这就形成了急速膨胀的恒大地产的运作模式——恒大负责前端拿地和中间制造，投行负责后端包装和销售债券。

转让股权牵手海外投行，换来巨额资金，再低成本获取大量土地，包装成金融产品打包出售，然后等待土地升值，与外资分享土地盛宴，并力图香港IPO以完成资本套现。如果一切顺利，恒大将成功在香港上市，许家印即可打造一个多赢的“资本帝国”。

这是一个完美的路线图，从中也可以窥视出海外投行熟练的财务技巧。

然而这一切都被2008年的金融危机打得粉碎。恒大IPO搁置，被业内认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件之一。

第二节　对赌协议

恒大在和投资银行签订融资协议的时候，同时签订了对赌协议。

恒大一开始并不承认这是对赌协议，中国有句话说“十赌九输”，这个词在民众眼里多少有些丧失企业的威信。

对赌协议就是投资方与融资方在达成融资协议时，对于未来不确定的情况进行的一种约定。如果约定的条件出现，投资方可以行使一种权利；如果约定的条件没出现，融资方则行使一种权利。所以，对赌协议实际上就是期权的一种形式。

对赌协议是国际投行惯玩的一种财务工具，同时也是一种手段，因为中国企业还是玩资本的中小学生，面对老奸巨滑的国际投行玩对赌协议还有很大风险。

签订对赌协议容易葬送公司的控制权或给企业造成重创。比如著名的太子奶事件，就是由于对赌失败失去了控制权，辛苦打下的江山变成了别人的；地产界的碧桂园由于对赌协议不得不支付了4.4亿元给美林银行。

国外投行抓住许家印急于获得融资、又对自己的企业发展充满信心、不惜高估值融资的心理，签订了对赌协议。当时的许家印忽略了内部或外部经济大环境的不可控因素。

这份对赌协议，其实是一份生死合同，一不小心就会把发展十多年的恒大逼入破产的深渊中。

当金融危机爆发后，恒大看到了背后的杀机，尽管恒大对与“对赌协议”相关的问题表现出相当程度的谨慎，但根据协议，如果恒大地产在2008年3月底之前完成上市，则这些投资机构投资回报不超过股票发行总值的35%；如果在6月底之前完成，则回报不超过40%；如果在2009年完成，则回报增至不少于70%。如果恒大无法完成上市，将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。如此算来最低年回报在25%～40%之间。签下如此苛刻的协议，承诺如此高的回报率，面对IPO的失败，恒大的压力可想而知。

无论如何，上市是最好的选择，恒大2007年大刀阔斧、不计成本地在各地迅速铺开战线以占领市场，成为全国最大的“地主”。“囤地”在恒大的发展战略中占有重要地位，它既是扩张的手段，亦是进一步融资的支点和筹码。而这一战略又源自投行对国内地产公司的价值评估导向，投行对前往香港上市的国内地产公司的价值评估建立在土地储备多寡的基础上，地产公司要取得投资者的认可，必须加大土地储备。在这种导向下，恒大地产必须大量买地，以获得较好的发行价格和发行规模。如果时间定格在2007年，国际国内投资者均看好疯狂上涨的我国房地产市场，恒大拥有大量土地即可很容易融集到资金，“坐地生财”。但2008年，“地王时代”已成为过去时，在国家出台宏观调控政策打压囤地以及全球性股市整体趋弱的大背景下，大量的土地储备已不再是“香饽饽”，反而变成了沉重的“包袱”。

在这一点上，恒大与崩溃的顺驰非常相像。当年顺驰确定了全国化战略，2003年8月开始，先后从石家庄、北京、上海、苏州、南京、武汉、郑州、长春等城市拍得十多块土地，在竞拍过程中出现多次成交价两倍于起拍价的情况。一时间，顺驰所到之处，地价都会大幅上升，顺驰也因此储备了天量的土地。不到三年的时间，顺驰购置土地的金额便超过了100亿元。有人形象地将之描述为“现金流——土地——现金流”模式。其特点是不惜以高价拍得土地，在预付小部分定金后，再以尽可能快的速度启动项目建设，迅速推向市场，以销售款抵偿所欠土地款及银行贷款。但随着国家宏观调控的实施，顺驰的销售回款速度减缓，资金缺口越来越大，遂败下阵来。

恒大与顺驰一样，都急需资金，而且资金缺口大得惊人。

这种对赌协议的风险堪比高利贷，但恒大地产照借不误，可见恒大对资金的饥渴。从投行方面考虑，如果仅仅是“快进快出”，那么在2008年3月20日恒大宣布上市计划搁浅后，就会设法自救，而不是越陷越深。事实上，他们或视此为新的契机，更进一步渗入恒大。不排除机构投资者在权衡利益后决定继续为恒大输血，以搏将来完成上市。但据恒大的招股书可见，恒大上市时间越晚，投行们得到的回报率越高，而恒大抵押的土地等资产均属优质资产；且通过私募增发新股，机构投资者占恒大地产股权的比重会进一步增大，届时恒大有可能面临被瓜分的危险。

所幸的是，一年以后，恒大幸运地度过了危机，成功上市。

5月24日恒大股东会上，久未露面的许家印小心翼翼地解释了传闻已久的股价对赌协议：5月5日～11月5日半年间，平均股价若低于上市价3.5港币，许家印将会向战略投资者赔偿18%的折让，金额最多达12亿元。虽然在随后的一周里，恒大管理层不断对外解释该补偿机制，但他们非常节制，没有将这个股价对赌协议的弦外之音点明。

恒大资本运作的现实意义向世人昭示了一种区别于以往主流的房地产开发模式。与以万科为代表的稳健销售策略不同，恒大实施的是一种更为激进的拍卖模式。实际上，这种新的开发模式并不是独创，顺驰、龙湖、碧桂园等亦有类似的实践。这种模式中证券化的国际资本取代了传统的地产开发模式中的银行贷款，成为杠杆式开发的新支点。恒大代表着一批房地产开发企业，成为业界的新势力，其所实行的模式为业界带来了激情和想象空间，同时也使人们看到了一条布满果实与陷阱的道路。

从恒大的传奇经历中，我们感叹国际资本市场的风云变幻，并认识到国际资本的贪婪与嗜血，但最值得深思的还是房地产企业如何追求速度与平衡的问题。恒大模式遭遇的尴尬折射的是中国房地产行业发展的方向之困。

中国现行的房地产开发模式不规范，从客观上刺激了开发商的扩张冲动。在现行体制下，大多数开发商都以土地作为撬动资金链的杠杆，也就是交纳一定首付款后，以土地作为抵押获得贷款，再加上施工方的垫资开发项目，在首期房屋预售过程中逐步偿还欠款，并靠首期收益投入滚动开发。这种“空手套白狼”的开发模式存在很大风险，一旦房地产信贷收紧或遇到销售疲软等情况，开发商很容易出现“资金贫血”，进而造成一系列问题。此外，在房地产“国际化资本运作”的诱惑下，开发商盲目以土地储备作为衡量实力的重要标准，而不是以正常的征地、开发和销售能力来衡量，这样迟早会爆发危机。虽然许家印们比孙宏斌们走得更远，但无一例外地感受到了规模与速度之间权衡的困境，他们虽以自己的经历证实了顺驰路径成功的可能，但同时也放大了孙宏斌模式的缺陷。

恒大之所以没有崩溃，除了依靠个人能力外，还依靠国家及时启动的四万亿资金的贷款，才赢来了喘息之机。

有时候，比别人多一口气就活过来了。

第三节　“凤凰涅槃，传奇诞生”

2009年，许家印觉得要重启IPO了，在楼市回暖时推动上市的进程。

投行的第一步是将恒大包装成全国性的大型房地产企业。与瑞银、摩根士丹利操作上市前的碧桂园，如出一辙。投行考虑到，只有将恒大包装成全国性的大型房地产企业，才能扩展它的影响力和市场效应。国际声望增加，自然就能获得国际支持。

2006、2007年国家对外资持比较宽松的政策，导致外资大量涌入，促进了价格的飙升和经济的发展。剑有双刃，外资引入也是如此。为了限制外资，控制流动性资金泛滥成灾，2008年中央出台了一系列限制政策，银行对房地产企业借贷或不贷，而其他融资渠道的要求也更加严格，A股市场则更难挤进去。面对融资困境，资金拉动型的房地产企业只能瞄准海外资本市场。

2009年8月初，香港恒生指数重返两万点，股市开始火爆，许家印马上重启IPO，对媒体说：“IPO的问题由国际资本市场决定。只要资本市场条件成熟，恒大重启IPO只是时间问题。”

话落不久，8月7日，恒大地产向香港联交所递交了上市申请。9月29日，在投资银行与恒大的集体努力下，恒大地产通过了香港联交所主板上市聆讯。这次进展得很顺利，恒大于11月正式挂牌，计划募资100亿港元。

消息公布后马上有人开始估算，发现恒大地产的市值将达千亿港元。如此一来，许家印将以440亿元人民币的身价，取代刚刚以350亿元人民币身价荣升为内地“新首富”的比亚迪董事长王传福。

2009年11月5日，这是恒大发展史上值得纪念的一个日子，代号为（3333.HK）的恒大股票在香港联交所主板挂牌上市，恒大从此正式成为国际资本家族的成员。

这一年是恒大成立的第12年，12年前许家印还只是月薪3000元的打工仔。

当天晚上，恒大地产的一名高管在他的博客中写下这样一句话：“许家印是一代地产枭雄。12年一轮回，凤凰涅槃，传奇诞生。”

回顾恒大发展的12年，是激情燃烧、成就卓越的12年，是为了理想而奋斗的12年，是大起大落、壮丽辽阔的12年。

恒大地产于1997年成立，迄今已走过12个年头。期间经历了跑马圈地的全国扩张，上市路上的一波三折，国际资本市场的觥筹交错和刀光剑影。恒大熬过了凤凰涅槃的痛苦，迎来了传奇诞生的时刻，这个传奇最核心、最关键、最耀眼的部分，无疑就是许家印本人。

凤凰本是世间最美丽的鸟，传说它的成长历经了考验，因此又有“浴血凤凰，涅槃重生”之说。而此时许家印身价大涨，一跃成为内地首富，也是来之不易的。

许家印的故事具有标本意义，激励着所有贫寒有志之士努力奋斗。一位青年，如果想要做一番惊天动地的大事，就得去闯、去磨；如果要体现自己的能力，就得给自己定位，清楚自己能做什么、喜欢做什么。时代显英气，潮流竞风流，如果能在潮流中迎难而上，人生自然会有一番美丽的风景。

有趣的是，上市之后有两个细节反映了许家印的性情。

恒大上市后本来安排了一场盛大的新闻发布会，但许家印得知自身由此超越王传福成为新首富的消息后，立即取消了这个活动。俗话说得好：低调为人，高调处事。做人切忌大吹大擂，特别是处于时代最前沿搏浪弄潮的人物，因为背后往往有一双双猎手般的眼睛窥视着。

许家印谢绝了所有媒体的采访，颇有“事了拂衣去，深藏身与名”的大侠风范，也体现出一代地产枭雄的谨慎与深谋远虑。

不过当天晚上，许家印举行了盛大的庆祝晚宴，感谢为恒大成长做出过贡献的人。

11月5日的香港湾仔香格里拉酒店的五楼，奢华壮观。恒大董事局主席许家印身旁可谓冠盖云集，有香港富豪郑裕彤、刘銮雄以及多位知名投行的高管，还有现任恒大女排总教练郎平的身影。从晚上7点开始，许家印被一波一波的敬酒者簇拥着。

喜悦写在了许家印的脸上。

此时的恒大，宏图展望，令许多人望而不及。2009年，恒大销售额约303亿元，销售面积约563.7万平方米，分别增长402.3%及396.5%。2010年1月，恒大成功发行7.5亿美元债券，由“大地主”一变而成拥有现金最多的房企“大财主”。而许家印个人也是鸿途在胸。

这时的恒大与两年前的困境相比是要钱有钱，要地有地，可谓呼风唤雨、如日中天，风头直逼行业龙头老大——王石的万科。

第二个细节是上市的当天，在香港联交所交易大厅里，许家印高举美林、淡马锡等一干投资人士的手，对现场数十家媒体说：“这才是大赢家！”

2008年，面对IPO被否，SOHO中国总裁潘石屹对此表示，跟在恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，准备募集的资金有200亿美元，恒大的IPO搁置对他们造成了巨大影响，潘石屹并由此阐发了震惊房地产市场的“百日剧变”论。

投行自从投资许家印后，收益问题困扰了四年，随着恒大上市将有一个完美结局。这个细节可以看出许家印很注意与合作伙伴双赢。

第四节　绝地反击

大起大落的故事是精彩的，但身处其中的人却觉得滋味难受。当你身处逆境时，你会知道未来是光明的吗？只能说希望很光明，但不一定会真的光明。

2008年惊魂动荡的岁月，恒大总裁夏海钧回忆时仍心有余悸地说：“2008年太多人问我，恒大是否会因为现金流问题而倒掉。”

恒大没有倒掉，反而迎来了大难后的腾飞。

对许家印来说，2009年实现了一次漂亮的绝地反击。就在2009年一季度，业界还流传着恒大陷入严重资金问题的传闻，猜测着压死这只骆驼的最后一根稻草将是什么。可随着二季度楼市的迅速回暖，许家印一举迈过了钱荒的坎，并且顺利上市，令地产界大为惊异，也引来一些人的眼红。

据说，一向喜欢风水迷信的广东商界流行一个传言，说房地产中的“广东五虎”至少有一家将死掉。

自恒大地产2008年3月IPO搁浅之日起，恒大地产除了面对巨额的支付款和高负债率等问题，还饱受着不利言论的“围剿”，有人说恒大地产会像中新地产那样因资金链断裂而死亡。

尤其是配合“死一只老虎”的传言，民间便把目光集中在恒大身上，认为恒大地产是一只深陷困局的老虎。市场竞争是残酷的，大浪淘沙，适者生存，此时的恒大更面临这种局势，虽不说传言具有万分可能性，但无形中也表明了恒大的局势之窘。

IPO往事给恒大造成了很大影响，就在外界纷纷猜测恒大地产是否会成为寒流下第一个轰然倒塌的猛犸巨象时，它的蛰伏与重振，都成为同行和媒体为之诧异的谜题。

恒大重生，这是一个激进房企熬过寒冬、走向资本市场的典型案例，在恒大身上，集中了“最大地主”、“新首富”、“上市失败”、“全国大幅降价”、“投行对赌”、“地王退地”等诸多争议话题，几乎是两年来这个地产周期中房企经历的标本。许家印头上的压力，只有他自己知道。

当年，恒大落到“广东地产五虎”中唯一没有上市的地位，许家印的心情是沮丧的。这位经历了大风大浪的男儿，颇有几分“壮志未酬”的萧瑟，不过，他通过一番挣扎，又回复了雄心。恒大上市成功后，更让他豪情万丈，正好遇到内地房地产市场回暖，他又将放开手脚，大干一场。

2009年，恒大将全年的销售目标锁定在了300亿元。

人生际遇往往变幻莫测，岁月去留不会随人的意志而定，经历了IPO往事的许家印跌逢一连串遭遇，而胸中的丘壑也未能尽然填平，此刻的他，颇有几分壮志未酬的辛酸、苦闷。可人的一生就是这样，不会事事如意，更不会次次顺心。倘若一个人总是一帆风顺，这样的人生似乎也不完美，有时大起大落的人生才更加完美。因为你更能体会到人生的酸甜苦辣。

“壮志未酬身先死，长使英雄泪满襟”。许家印式的英雄，是喜剧式的英雄人生，奋斗拼搏成就了自己。当初那个身无分文的少年，不倚天不倚地，凭着一股劲儿，硬是打拼出了自己的帝国，这不能不说是地产界的一个奇迹。创造奇迹的许家印同时也讲述了一个传奇，苦难、不幸、辛酸、沉闷、苦恼，这些虽是悲剧的成分，却在一定意义上构筑了许家印成功的基础。可见，人生际遇坎坷，有时也能产生积极作用，关键在于各人的悟性及毅力。所以，身处逆境的青年也不必抱怨，说不定日后某一天，这些就会成为你们前进的财富。

上市让恒大奠定了发展的基础，也使之更深刻地认识到现金流的重要性。2010年初，楼市调控未有定论时，恒大地产即做了持久作战的准备。2010年1月以来，恒大地产连续发行两笔五年期优先票据，两份票据的年利息均为13%，合计融资13.5亿美元。

这并不意味着恒大地产已进入从容发展阶段。为冲刺2008年上市而启动的开发土地将在今年集中交楼并结算利润，其中2009年全年取得的303亿元的合约销售，将有八成物业要在2010年竣工，涉及交楼结转面积近500万平方米，是2009年交楼面积的5倍。如此庞大的交楼规模，连中国房地产带头大哥万科亦未曾实现过。

2010年，恒大的土地储备达到了惊人的9000万平方米，成为了中国的“土储王”。

进入2011年后，虽然有政策在调控地产，但按照许家印的计划，恒大将大力挺进三线城市，业绩会在2010年的基础上增长20%～30%，这就意味着2011年恒大的销售额将达到500～600亿元。

第五节　“恒大式”营销法则

自2008年以来，许家印每次出现，都会得到媒体的密切关注，其受重视程度堪与万科的王石、碧桂园的杨国强和杨惠妍父女等人相比。

许家印，在地产业颇似铁托似的人物，他既不像王石、李彬海可以敏锐地把握主流思想，渡商海历风雨而稳居潮头；又不像富力地产的李思廉，能够用制衡术让战友同自己相得益彰，共创一片天地；也不像碧桂园的杨国强，以大魄力和大决心扶持二女儿，逐步完成从家族制向现代型企业的转型；也不像朱孟依、郭梓文这些大亨们拥有众多的兄弟旁系。但他凭借一己之力，依然可以将恒大地产从1997年的单盘草创，逐步发展壮大成今天布局全国的大型房地产企业。

什么样的营销模式能让恒大发展得这么快？尤其是2008年面临困境的时候，一年内销售额竟高达118亿元。当众人评说恒大要崩溃的时候，恒大亮出了自己的底牌——销售额与融来的资金，这不能不说是恒大地产发展史上的一个奇迹。至此，恒大的营销模式才被业内重视深究。

概括地说，恒大的营销模式主要有以下几招：

第一条法则：“地毯式”开发销售。

IPO融资搁浅后，资金成了恒大地产急需解决的问题，恒大地产在极力获取外资的同时，也进行着“自我救赎”。2008年“十·一”期间，恒大地产在全国12个核心城市的18个精品楼盘实行“地毯式”开盘。在广州、成都、沈阳、重庆、武汉、西安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等城市18个楼盘销售全线告捷，销售额高达47.9亿元。其中广州恒大山水城的销售额高达4.5亿，沈阳恒大城的销售额达5.2亿，太原恒大绿洲的销售额勇超6个亿，一举刷新当地黄金周楼市记录，广州恒大御景半岛凭借开盘单日10亿的销售额刷新了广东楼市的记录。

面对各类不利的传闻，恒大地产以实际行动将之各个击破。恒大地产旗下各大楼盘在2008年国庆黄金周的热销，成为其在私募之外的重要资金回笼渠道。

目前，恒大地产在全国23个核心城市已拥有48个优质项目，土地储备的规模位居中国房地产企业的龙头地位。这些项目80%以上位于广州、天津、重庆、武汉、沈阳、成都、南京、西安等13个直辖市及省会，产品覆盖面广，具有明显的发展潜力。

第二条法则：“成本价”策略。

恒大地产在2008年国庆期间，全国18个楼盘依然沿袭“开盘必特价、特价必升值”的销售策略，开盘当天还额外优惠8.5折。“开盘必特价，特价必升值”已成为恒大地产笑傲市场的特色标识，也是恒大地产击中消费者“要害”的炮弹。在这一价格策略的影响下，恒大培养了一大批忠实于恒大品牌、长期投资恒大物业的业主，恒大品牌也因此树立了很高的市场知名度。

早在1997年，恒大地产第一个项目金碧花园发售，创下广州市民昼夜排队买楼、日进账亿元的奇迹，成为当时轰动广州地产界的佳话。相比某些房地产企业打出的“矜持”口号，恒大地产的“开盘必特价，特价必升值”的战略吸引了很多客户。

恒大地产特色的销售策略，以合理的价格，帮助老百姓恢复对房地产市场的信心，以最优惠的价格，向消费者贡献性能最好的产品。

恒大地产的这一行为，被业内视为快速回笼资金的“杀手锏”。

2009年3月11日，广州焦点房地产网做了一次调查，在该调查所涉及的46个楼盘中，约67%的楼盘呈现出不同程度的涨价情况，有个别楼盘的涨价程度达2000元/平方米。但在调查中，发现恒大地产旗下的两个楼盘依然没有涨价。恒大地产把着“成本价”卖楼的现金回笼策略不放手，将“低开高走”的销售路线进行到底。

第三条法则：坚决走效果营销道路。

恒大地产除了以“成本价”快速售楼外，还致力于打造“项目品牌、公司品牌”的双品牌策略。

许家印说：“如果选择一个工地发售，产品的品牌就无法体现，公司双品牌的落地也就无法实现，长远的损失是巨大的。”

为制造完全轰动效果，恒大地产采用了“明星+活动”的“爆破式”营销模式，且屡试不爽。一位地产资深评论人士表示：“恒大地产把握住了市民黄金周的喜庆心理，力求将明星效应发挥到极致。实际上，他们做了，效果也做出来了。”

2007年国庆节，恒大地产在广州的精品战略转型项目——恒大御景半岛开盘。为了做好这次开盘，许家印请来了成龙、范冰冰助阵，这两个大腕瞬间引爆了现场，人山人海，水泄不通。

许家印亲自出席开盘仪式，同成龙、范冰冰两位明星谈笑风生。尤其他与成龙的熟稔，更成为当时热议的话题之一。这是一次很成功的营销，御景半岛开盘首日成交了10亿元。

恒大的明星营销战术，将地产形象和明星效应捆绑在一起，时尚而大气，这在南派地产商中确属少有。

2008年“十·一”期间广州恒大山水城邀请了谢霆锋、林熙蕾、蔡卓妍、范冰冰四大明星；广州金碧天下开盘邀请古天乐、佘诗曼及李冰冰出席，开盘热卖，单日斩金2.5亿；武汉恒大华府开盘邀请谢霆锋、范冰冰、容祖儿、汪涵出席开盘典礼，当日创下2.8亿元的楼市销售纪录……邀请明星助阵成为恒大地产开盘的“招牌”动作。

可见，恒大地产很注重轰动效应，挑选的明星不仅是腕儿，更是当今娱乐圈的绯闻之王。恒大地产如此大手笔请来这些明星，无疑给旗下楼盘蒙上了明星的光环。

纵观恒大地产在2008年国庆期间的营销，其大手笔令业内外乍舌。恒大地产在香港路演期间的一场新闻发布会上，许家印遭到了香港记者的质疑：“大量的广告投入，是否导致营销成本过大？”

许家印回答：“没错，我在广州一个项目上就投入了5000万元的营销资金，但这个项目开盘当天就成交了10个亿。相对于10亿的快速回款，5000万元的投入的确很划算。”

明星营销战术对企业来讲也是一种手段。尤其是如今的注意力经济时代，稍有名气的企业都会邀请明星做广告，即使刚创建的企业，也会抽出资金请明星在幕后做做广告。有了广告的推广，产品的销售力度自然大增，企业则因此而得利。

第四条法则：好猫理论。

四川农村有句俗语：“不管白猫黑猫，能捉住老鼠的就是好猫。”后来这话被广泛引用到生活的方方面面。

对于房地产业来说，不管什么企业，能卖出房子获得利润的就是好企业。有人会对此非议，说只知道卖房子行吗？不要质量了吗？质量是要的，质量不好的房子也卖不出去，即使一时销出去了，但长久来说对企业也是无益的。

当2008年房地产“百亿俱乐部”名单公布时，“恒大地产”——这个备受争议、一直处于流言蜚语漩涡中的“耀眼”明星，居然位列其中，同行惊讶，媒体不解。此前围绕恒大地产林林总总的传闻，似乎在这份名单上得到了“反向”验证，焦点再次形成。

许家印是那只抓住老鼠的好猫？恒大难道果真“恒久光大”？向来不拘一格、我行我素的恒大地产何以榜上有名？为何谣传濒临破产的恒大反而越来越强大？

困惑，来源于不明真相。

事实上恒大在销售上做足了文章，即使是一些小动作，也值得深究。

如果你翻开2009年每月周五的“广州日报”，映入眼帘的一定是恒大地产楼盘开盘的抢眼广告。

“这又是恒大哪个盘？新盘？”“恒大怎么这么多楼盘开盘？”不少对项目并不了解的市民都有这个疑问。市民们不知道，恒大地产在营销上频频使用的是“改名策略”，对于恒大地产广州在售的三个楼盘，不同开发时期，就使用不同的名称。有人仔细总结有趣地发现，“恒大御景半岛=恒大水岸=恒大雍景湾；恒大山水城=恒大麓景小镇=恒大山湖郡；恒大金碧天下=恒大君临天下=恒大御水山城”。这三个楼盘每推一次货，都会有一个新名。

这样一来，市民就会认为恒大地产经常推出新楼盘。如果市民有这个印象，那也是对恒大的楼盘比较认可，产生热销的印象，配合恒大的降价销售策略，效果显著。恒大正是依靠这种不按常规出牌的方式，赢得消费者和市场。2009年3月恒大地产在广州三盘改名推出后，取得了4.9亿元的销售额。

这就是恒大的好猫案例。这种小技巧有人不齿，事实上，恒大并未蒙骗市民，一期一个名字也是正常的，谁说过一个楼盘只能用一个名字呢？

凭借“非常规”的营销方式，恒大地产在2008年实现销售收入118亿元，恒大地产“不管白猫黑猫，能捉住老鼠的就是好猫”的背后，面临的是资金压力，是加快发展的非常规发展模式。

每个企业都有自己的生存法则，恒大地产亦然。

第九章　推倒多米诺骨牌

Oh my god!！They are seen as suicidal.（天啊！他们是在自杀！）

——降价引发地产业惊呼

第一节　调控：狼来了？

2009年，房价在货币宽松的政策下暴涨，不少地方的价格超过了2007年的巅峰时期。

面对急剧攀升的房价，民众抱怨成一片。2010年2月，温总理在与网友互动时一位名叫“芝麻与西瓜”的网友提问说：房价成了2009年最牵动人心的话题之一，尽管中央采取了一系列抑制房价上涨过快的措施，但房价仍然涨得有些离谱。您觉得2010年高房价的问题会缓解吗？中国的房地产市场到底应该怎么调控？

温总理回答：“群众的心情我非常理解，我也知道所谓‘蜗居’的滋味。因为我从小学到离开家的时候，全家五口人只有9平方米的住房。”

之后，媒体广泛报道了这一事件。过了一段时间，国家出台了政策调控疯涨的房价。2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这项措施被称为“新国十条”。调控措施严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力、影响社会发展和稳定的，要追究责任。”

新政出台后，本来市场评估楼市必迅速降温，没想到楼价未见回落，股市中的房地产企业股价竟出现暴跌。这样的市场反应，令所有中国人始料未及。

市场上的人把这个政策解读为，国家只打击投机和投资性需求，抑制改善性需求，而且影响只限于北京、上海、深圳等房价高的一线城市。

然而市场忽略了几点，新政为房产税的出台埋下了伏笔。如果房产税出台，那么会进一步打击投机者，迫使原有的投机者将房产抛售给市场，土地增值税的全面清理也将对开发商构成毁灭性的打击，此税虽然在1994年就提出要征收，但一直未足额征收，只有一些大型房地产上市公司为土地增值税预留了资金。如果国家动真格，全面清理土地增值税，那后果将会相当严重，会有一大批开发商落入深渊。

但即使面对史上最严厉的楼市调控，房价依然扭扭捏捏，多年的上涨习惯，让房地产商对调控习以为常。天天喊狼来了，狼一只也没有来，于是大多数房地产商选择了观望，他们担心会像2008年那样，调控完后马上涨价。很多人都会联想起2008年的7月上旬，位于江苏省南京市中心区域的中央路上出现的一个巨幅海报——“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”。

地产商在观望，民众也在观望。据易居中国指数研究院等第三方公司统计，楼市新政出台后的四周，全国二十余个城市的住房成交量较之前四周平均下降了40%，多个城市的房地产市场似乎已接近停顿状态。但这显然还没触及到决策层的调控底线，5月下旬，万科集团的内部会议上，郁亮发出悲观的评论，称不要对这轮调控心存幻想，政策利空未尽，现在还没到最冷的季节。

一些价格敏感、炒作过度的楼盘在新政出台后应声而跌，如河北的燕郊楼盘即是如此。

如果从北京出发，穿过北京的边界潮白河大桥走，便驶入了河北地界，映入眼帘的是林立的售楼处和满眼的京字牌照的车。在燕京航城的售楼处，人员爆满的情况不见了，大厅外原本用于分流的围挡也没了用途。销售小姐遇到顾客就上来问：“您交定金吗？不交请去那边排队等着咨询。”

一句简单的话透露了退烧的迹象，而在新政出台前，销售小姐只顾忙着收定金，而没时间招呼人。

燕郊属于价格敏感地区，大多数价格不敏感的地区则无动于衷。

国家见房价没有松动，很快又出台一系列的调控政策，称之为二次调控，如停止第三套房贷款、取消利率优惠等。频频的利空政策，终于让房企顶不住压力了。

5月5日，恒大推倒了第一张多米诺骨牌。总裁夏海钧在香港参加恒大4月的业绩发布会，向媒体透露将在全国数十个城市降价售楼，随后这个消息传遍了全国。

5月7日，恒大山水城和恒大金碧天下降价的整版广告出现在《广州日报》。与“五一”前广州各大项目纷纷在《广州日报》刊登广告时不同，当天《广州日报》仅有少数版面刊登地产广告，恒大几乎占了其中一半。

第一张倒下的多米诺骨牌触动了4月17日新政颁布后楼市的敏感神经，但还未引起连锁反应，大多数开发商选择了规避与恒大降价的正面接触的战略，万科、保利等地产龙头先后宣布不跟随恒大降价。

8月12日，在博鳌房地产论坛上，一向有“任大炮”之称的地产老总任志强对众房地产商调侃道：“我都从了，你们也从了吧。”

华远总裁任志强一向有地产“最硬”之称，他的转向立刻成了媒体关注的焦点，一时间各种声音不绝于耳：房产商们会“从了”任志强吗？任志强都“从了”，看你还能“硬”多久？也有人质疑，开发商连政府的话都不听，能听你任志强的？

山雨欲来风满楼，万科、保利等一线地产龙头还是没有跟进，有人便认为这是恒大在注意力经济时代玩的一个营销策略。他们细查了恒大的历史，发现85折其实并不是首次，早在2008年9月，恒大在全国的18个新盘、近2万套房源就以85折的价格全线促销。

一些媒体记者又查到，其实恒大本次降价的幅度不大，象征意义远大于实际。虽是85折销售，但并不是降价15%，而是统一了之前9折、88折不等的优惠，实际降价幅度仅在3%～5%之间。但这不多的代价却赚足了眼球，节省了广告费，产生的轰动效应以及对品牌的宣传效果难以估计，将惯有的策略包装一下在敏感时高调推出，此时全国的媒体都成了恒大的推销员，许家印娱乐了一回大众。

也有人认为，恒大降价是迫于资金流的压力，通过分析恒大的支出构成可以发现，高杠杆融资成本和国内银行贷款的利息支出吞噬了其大量的利润。与2007年上市的“五虎”之一碧桂园相比，碧桂园每年的利息支出总额占比营业额不超过5%，而恒大冲击上市的2007年却达到了29%之巨。

然而这个分析是不成立的。对于融资的高成本，恒大的副主席夏海钧曾给媒体算了一笔细账：“人民币的升值是所有人都可以预见到的。我们从国外拿的美元，转换成人民币在国内开发，公司就享受了中国高速增长、人民币升值的收益。五年后我们的资金成本可能跟银行贷款差不多，但这个钱五年之内不用考虑还款，不仅可以维持正常运转，还可以用于并购。”

真正可以相信的是经过了2007与2008年的资金流短缺之痛后，恒大对风险高度警惕，因而未雨绸缪，及早打算。此次降价促销使资金快速回笼，体现出恒大在惊涛骇浪中逐渐成熟的一面。

但即便如此，恒大降价的消息仍引起了房地产业内人士的怀疑。5月6日，当恒大降价的消息引起轰动后，SOHO中国董事长潘石屹颇感意外。他在微博中写道：“恒大地产宣布今日起在中国的40个楼盘85折销售，资本市场、房地产市场上一片惊呼：“‘Oh my god！They are seen as suicidal.’根据恒大的年报，它们净利润率仅为7%。”

地产大亨潘石屹想弄明白恒大降价究竟是怎么回事，下令自己的研究团队开始计算恒大的财务数据。

SOHO中国在对恒大2009年年报研究之后，潘石屹将恒大一些主要财务数据发布在微博上，并将自己获得的相关数据发给任志强。任志强在微博中用一贯直率的口气说道：“恒大资金紧张！”

然而5月5日降价那天，夏海钧在香港向外界公布的相关数据是，截至2010年4月30日，恒大的现金余额高达209.9亿港元，较2009年年报数据大幅提升了近100亿港元。这一数据可以列进目前房地产上市公司现金储备的前五名。

209.9亿港元，是资金短缺吗？

第二节　推倒第一张多米诺骨牌

恒大宣布降价后的当天，房地产市场及香港资本市场掀起了轩然大波。5月6日，受恒大降价消息的影响，恒大股价迅速下跌。5月5日，恒大收盘价为2.9港元；5月6日，恒大股价重挫10个百分点至2.61港元收盘；5月7日再次下挫至2.48港元。此为恒大2009年11月上市以来的股价最低点。

与此同时，恒大降价还带动了内地在香港上市的房地产企业的股价下跌。5月5日～7日，碧桂园、富力、雅居乐、绿城等香港上市的房地产公司股价大幅下挫，原本自4月17日房地产新政以来导致香港房地产企业的股价下跌浪潮被恒大降价的消息进一步拖至谷底。同时，内地房地产上市公司的股价亦受到拖累，5月6、7日，保利及万科的股价先后下挫。

较之资本市场的反应，房地产市场的反应更为激烈。

恒大降价后，各大房地产上市公司纷纷表示不会跟随降价，但这就像攻守同盟的破裂，恒大这条鲶鱼搅得大家惶恐不安。

媒体开始大肆炒作恒大降价事件，而购房者则在网络中欢呼，他们看到了房价跳水的希望，他们希望房地产出现一波价格跳水的行情。

政策继续不温不火地施压房地产。

对于房地产商来说唯一值得庆幸的是，2007年末开始市场调整，2010年房地产开发商普遍坐在现金上判断政策和市场，有2009年的喘息之机，不少房地产商都储备了大量现金。各大房地产上市公司2009年年报上的数据显示，截至2009年底，国内现金储备超过100亿元的房地产上市公司有万科、中海、保利等7家，其中万科及中海的现金储备超过了200亿元，财务上十分稳健。

面对房地产企业充裕的现金储备，市场认为开发商在博弈中有充足的筹码，因此恒大降价实属意外。这时，美联中国的一个专家抛出一个观点，恒大高调宣布降价，意在在低迷的市场中捕捉到有潜在意向和购买能力的有效客户，从而乘机扩大市场份额。也就是说，恒大从一开始就并未期待推翻楼市的第一张多米诺骨牌，而打的是扩大市场份额的牌。

2010年下半年，恒大公布半年报，尽管受到宏观调控的影响，但销售依然飘红。恒大发布了喜人的业绩数据，5月销售额为40.5亿元，同比增长328.6%，创下今年以来单月销售额的最高纪录。夏海钧评论道：“恒大5月的销售环比增长得益于85折的促销举措。”

夏海钧说得含蓄而意味深长。

接下来，恒大降价销售的策略暂停了一阵，有记者追问原因，恒大负责人说：“优惠活动原本就确定为一个周期，下一步的销售策略将依据市场情况而定。”听到这个消息，不少人认为这是恒大在放烟雾弹。但几天后，恒大方面决定延续降价活动。

一张一弛，一放一收，弄得媒体头晕眼花。但恒大的股票却不理会这些，反正你降一次我就跌一次，暂停时股价也不会涨，恒大决定延续优惠活动的政策在资本市场上并未带来更好的效应。

5月12日，恒大股票再次大幅下挫，最低跌至2.28港元。

事实上，当回过头看恒大在2010年的价格策略，缓慢下降是主旋律。这与政策压力的逐渐增大是相呼应的。

在许家印的构想中，未来的恒大将实现土地储备、销售额、销售利润均为全国第一的目标。在赢得国内领先优势后，进一步开拓国际市场，在已有的国际化基础上，寻求更多、更广泛的国际合作伙伴，并借鉴国际先进管理经验，构筑国际产业集群，打造全球化的地产航母。

这次降价，体现了恒大顺势而为的价格策略。在新一轮的楼市调控背景下，谁都不知道以后将会如何。2008年，万科是第一个擎起降价大旗的大型房地产企业，结果在2008年下半年，策略从正确走向了错误。2010年，恒大第一个擎起降价大旗，标志着高房价开始松动。高房价一松动，手中有了足够钱急于买房的人，无疑是听到了福音。不过市场无定势，此刻房价有所松动，说不定明天还会继续松动，也说不定明天又会提高。市场变幻莫测，但一定时期内也不会变化太大，不能像万科当年那样一降到底，而要保持适当的弹性，既享受利润又走在前面。许家印之精明，可见一斑。

恒大此次降价还有一个隐藏的目的，是在成长之路上找一次弯道超车的机会。短期看，每个楼盘由于折扣都会有所损失，这个损失直接表现在利润受损上。但通过高调降价，无形中扩大了自身影响力。影响力是企业的无形资产，因此长期来看，对企业的发展又是有利的。许家印是不按常规出牌的人，所做之事往往有着出其不意的效果。

恒大带头降价，除了以上，还有其他的好处。

首先，恒大的大力折扣响应了政府调控楼市的号召，得到政府的认可；其次，恒大率先打出打折优惠的招牌，也是含有一定试探性的，市场的行情此时难以定位，通过打折优惠，在价格上形成一定的竞争优势，试探市场的反应。有了这些基础，恒大的策略会更符合实情，为弯道超车提供机会。

第三节　敢于逆行大势

绝望中的思考比希望中的思考重要百倍。一个人在遭受大难后，绝望之际得出的经验价值连城，有这样经历的人往往比一帆风顺的人更懂得把握机会，也更会珍惜所拥有的一切。

稳健经营开始进入许家印的思维之中，与过去一味扩张的态度相比，现在的恒大温和了许多。

2009年，许家印结合过去的发展经验，提出了“稳健经营、再攀高峰”的三年发展主题：在土地储备方面，公司将保持5000万平方米的规模不再增加；在销售方面，2011年公司的销售规模将达到500亿元。

对于楼市，许家印现在持谨慎的态度，认为房价上涨过快不利于市场的健康运行，开发商应保持理性，不要像2008年那样盲目扩张。

2010年，恒大集团的土地储备已高达4600万平方米，已远远高出同行业中的其他企业。对于全国性开发商而言，土地储备保持在5000万平方米是比较理想的状态。假设房屋每平方米售价为6000元，5000万平方米就是3000亿，一年开发500亿，可以保证6年的开发。企业要想做长久，必须有可持续发展的战略眼光，未来无论发生什么，即使一块地都不拿，公司也还有6年的可持续发展时间。2011年，恒大的土地储备将接近5000万平方米。充足的土地储备可以规避市场价格的波动带来的风险，可以保障企业的稳步发展，还可以增值。在合理开发和融资畅通的情况下，5000万平方米的土地储备不会造成资金压力。

可持续发展战略不仅对整个国家有着至关重要的作用，对任何行业和企业来说，都很重要。

此外，为了保证财务上的稳键，大型开发商在住宅开发的同时计划增加持有物业的比例，以平滑行业波动的风险，对此恒大开始着手做了。

2009年7月10日，许家印等人在广州金沙洲启动了恒大酒店的开业仪式。恒大酒店是恒大自行设计、管理的第一家超五星级酒店，这标志着恒大在商业地产发力，开始进军酒店业。根据恒大的计划，将逐步增加商业地产的持有比例，在全国十余个万亩大盘项目中都配备五星级酒店和会所等相关配套设施。2010年后，恒大住宅项目将带动恒大系列酒店在全国重点省市全面布局，创立恒大系列酒店的高端连锁品牌。

完成这一系列布局后，恒大开始领跑地产业。

恒大的营销策略除了薄利多销外，还有其他方法：

一是注重二三线城市的销售。2010年以后，由于一线城市的房价太高，大型房地产企业都转战二三线城市，那些城市开始成为大型房企的重要战场。

纵观恒大的全国战场，5月对恒大销售贡献颇多的区域主要集中在二三线城市，合约销售额占比总额较高的地区包括：重庆、成都、合肥、广东、沈阳、太原、南昌等，其中合肥恒大城和南昌恒大绿洲项目最具代表性。合肥恒大城项目于5月16日正式开盘，当日实现合同销售额约2.37亿元，销售415套；南昌恒大绿洲于5月23日开盘，当日实现合同销售额约2.48亿元，销售151套。这两个城市做出了重要贡献。

二三线城市与一线城市的楼市状况，在逆势之下将显示出更大的差别，并成为房企的增长点。因此，与一些注重一线城市的开发商相比，恒大将会在实力上进一步增强，并有应对市场变化的能力。

2010年受冲击的房地产开发商都主打一线城市，销售业绩都有不同程度的下滑。无论是销售还是土地开发，恒大都避开了与其他开发商追逐一线城市、不断推高房价而可能引发的市场风险。

二是加强品牌推广的力度。面对新政，恒大做生态型、人性化、低碳型产品，打造品牌，提高抗风险能力，进行差异化开发、营销。

有品牌的开发商口碑好，对市场的调控和抗风险能力自然要较强。因此恒大只需在市场变化中控制好扩张速度，不要像2008年那样逆市狂奔，做好在售项目的营销工作，理性定价，平稳实现现金流的回笼，即可实现平稳过渡。

强调自己的产品品质也是恒大逆市领跑的一个重要原因。

开发商对产品品质的高度重视出现在楼市的调整阶段。由于以前楼市销售火爆时市场供不应求，开发商根本无心顾及产品质量，贪多求快，导致“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼脆脆”的现象屡屡出现。当需求降温、市场深陷僵局之际，购房人更挑剔，对产品质量更重视，这直接推动开发商销售策略的变化。

恒大一贯重视产品质量，一到市场低谷期就打质量牌，这样更容易赢得人心。恒大产品通过市场竞争逐渐显示出高性价的特征，作为销售上的一种手段，市场占有率逐渐增大，销售业绩也逐渐提高。

三是先下手为强。有句网络流行语说：“先下手为强，后下手遭殃。”当企业看到形势不对时，宜马上做出应对决策。恒大董事局副主席、总裁夏海钧谈到恒大的降价问题时说：“5月份我们做出85折调整的时候，全国媒体都很关注。房地产企业只要审时度势，抢占先机，提早调整价格，就可以应对市场，使销售额合理增长。”“哪个企业最早调整价格，哪个企业就会在竞争中抢占先机，取得胜利，5月份恒大的销售业绩证明了我们的策略是正确的。”

市场是千变万化的，风生水起，水涨船高，这时的房地产企业不得不先下手为强。“这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代”，在市场低迷时期，有的开发商看到的是悲观和无助，而有的开发商则看到了市场的先机。谁先在市场恢复之前做好准备，谁就有条件成为市场恢复后的受益者。每次新政的出台都会对楼市产生不小的影响，也会有很多开发商在新政的影响下退出市场，但这绝对不能仅归结于开发商的实力大小或新政的严厉程度，还与这些公司的市场战略和市场洞悉能力有关。楼市的“寒冬”来了，有的小开发商支撑不住就会破产，但也有小开发商由于在“寒冬”抓住了机会而一战成名，扩充了自己的实力，区别就在于有无敏锐的市场洞悉能力。

恒大无疑是具有敏锐的市场洞悉能力的，换句话说是具有先见之明。地产市场快速发展的二十年，也是中国经济迅速发展的二十年。从2008年受经济危机影响及政策调控带来的冰点，到2009年异常火爆的反弹，再到今年的新政出台，是中国经济在世界经济体系中所扮演角色改变的直观反应之一。对于房企降价的报道，充斥耳目的是遮掩、澄清和反复，出现这样的现象从根本上证明了房企对于新政的无所适从，对于楼市调控的茫然无措，这对于已经历过数次政策调控和房地产周期的房企来说，有些令人费解。也许在中国房地产业，经验并不是万能的，特别是在这个政策主导的行业，仅仅了解市场、掌握市场规律是远远不够的，更需要的是对政策与形势的预测、判断和解读。唯有如此，方能在新政调控下的楼市中寻得机会，占领制高点，立于不败之地。

四是强调产品的性价比。恒大并非完全依靠降价取得市场份额，更看重的是性价比。在广州御景半岛召开的恒大2010年战略合作伙伴高层峰会上，董事局主席许家印说道：“要全方位地在行业内进行强强联合和资源整合，打造精品项目，从而达到不赚老百姓的钱，赚供应商让给恒大的利润的目的。”

任何房地产商倘若一心只想赚老百姓的钱，都是不会有长久利润的。由于老百姓手中的现金并不多，而薄利多销的手段除了赚取利润外，更重要的一点便在于能够全心全意为老百姓服务。企业家倘若窥透了这点，就不会不惜一切手段去赚钱了。

许家印是农村出来的，自小和老百姓生活在一起，对他们的生活深有感触，因此他的用意并不在于赚取百姓的钱，相反他倒有这么一番心思，就是打造最好的房子给他们住，这是难能可贵的。俗话说：养大一个人容易，养住一个人的心却很难。商战起伏，人生跌宕，岁月流逝，许家印似乎一点儿也没变，唯一变化的就是更睿智、更深刻了。

五是定价随行就市。恒大的定价策略是随行就市，在推出85折优惠后销售业绩增长了几倍，这也证明其产品的定价得到了市场的认可。

恒大地产推出85折优惠，随之而出的策略是“随行就市”，如果中央调控力度加大，不排除加大打折力度的可能。就恒大而言，推出这个优惠措施是为了占领市场份额，保持正常运营，是要带头降价向中央表态。而在没有推出85折优惠之前，恒大的楼盘都有92～95不等的折扣，85折只是将之前的不同折扣幅度统一。

对于内地楼价，似乎要分两个层面来看，热点城市的北京、上海、深圳、杭州实行第三套房限制，楼价比较高，偏离了中国老百姓的实际购买力，这些地区的价格会有比较大的调整。但二三线城市中部分城市的价格略高，应进行调整，大部分二三线城市的楼价基本处于五六千元/平方米左右，这样的价格是中国中产阶级可以承受的。由于楼价不高，老百姓需求旺盛，因此对二三线城市的楼价进行大幅度的调整是不现实的。

恒大一直强调85折不是恒大的政策，而相关政策是随行就市，在市场中找到老百姓可以接受的价格。公司会根据下半年的市场随行就市来调整价格，这种调整是往高还是往低，恒大暂时还不能做出判断。

“我们绝对不会抢占高端城市和热点区域，例如北京、上海等，公司会谨慎地进入这些区域。至于二三线城市是公司明年重点进入的区域。”夏海钧称，“这些城市楼价升幅比较小，价格不算太高，老百姓的需求也比较强。多年来恒大在二三线城市开发取得的成果证明了我们的策略是正确的，公司会将土地储备的战略目标集中在二三线城市，从而保证土地储备建立在低成本的基础之上，我们认为这是低风险的。”

以市场为导向、以政策为变化做出相应的抉择，恒大是一只嗅觉灵敏的豹子，随时准备扑向瞄准的猎物，而许家印就是这头豹子的训练师，在商战中打拼，有时灵敏的嗅觉就是主导。所以，一个人想要成功，除了耐心、毅力、决心、天赋外，还得有随机应变的本领，这些本领并非天生的，而是在社会历练中激发出来的。

在这一系列策略的作用下，在各地楼市的成交量开始出现急速下滑的情况下，恒大的销售额却逆市飘红，交出了令业界瞠目结舌的销售业绩：2010年5月实现合约销售额40.5亿元，创下2010年度截～5月的单月最高纪录；2010年1～5月，累计实现合约销售额达161.8亿元，相比2009年同期增长150.8%。

与恒大相比，富力的销售额下跌48%，老大万科下降20.2%。

恒大成了领跑者。

第四节　终成地产枭雄

船在大海中航行，需要一个能把握住航向的舵手，才不会在大海中迷失方向，企业也是如此。许家印是一名善于掌舵的舵手，他一生充满坎坷，但他把握住了正确方向，所以他没有迷路。

一些媒体这样评价许家印：“恒大的成败许家印系于一身。他不按常规出牌的思维方式，大开大阖的操作手法，决绝、强硬的手段，成就了今天的恒大。”“一代地产枭雄”、“房地产界的一代豪杰”、“地产界的‘铁托’”……如此这般形容，许家印当之无愧。

许家印具有商人非凡的气魄。

在一次讲话中许家印说：“做别人不可能做的事情，做别人想不到的事情，做别人不敢去做的事情。”许家印为人作风强势，霸气十足，具有过人的魄力和细节管理能力。当初，恒大地产在挥手之间向全国扩张，并在国际资本市场上纵横捭阖、大举融资，这都离不开掌门人许家印的审时度势、深谋远虑以及乘势而起、把企业做大的豪迈雄心。

在恒大内部，许家印的权威是不容置疑的。据说许家印的一个指令可以在半小时内传达到公司最基层的员工。“按他的话做，三岁小孩儿；不按他的话做，三岁小孩儿都不如。”他身边的高管如此评价他的强硬作风：“一声令下，连奔带跑地去办。”

诚然，一个人倘若具有霸气，做事能给人压力，从而化压力为动力，推进事业前进。该收则收，该放则放，给人紧迫，做事时流露出一股豪气，这样的人领头，旗下自然能多几番激情。所以，许家印注定了会带领恒大走出一番不平凡的路。

许家印具有非凡的执行力。

执行力的强大往往与领导的霸气是相联的。

其实，恒大的商业模式非常简单，但如果没有许家印式的非常手段和铁腕作风，恒大未必能成功。

和许家印合作多年的国际投行美林代表蓬钢称赞他：“少有地实现了眼光和细节的结合”，“除了大局之外，很多细节也清楚”。集战略眼光和细节管理能力于一身，既能统揽全局又能把握细节，抓大而不放小，是许家印的一个优秀品质。

许家印属于点子多、招数广的人，他的脑子里盛满了各种各样的法子，恒大运转的各个重要环节都尽在他的掌控之中。恒大位于广州的集团总部负责管理，如同大脑；而各地分公司则负责执行，如同手脚。

恒大在买地、规划、招投标、营销等房地产的关键环节都形成了一套系统的、模板化的模式。集团总部下达任务，比如买一块什么样的地、开发什么样的产品、怎样做营销、怎样做人力资源和财务管理等问题，分公司照目标完成即可。现在，恒大能做到昆明和沈阳同一类型的项目，所使用的路灯的型号、大门、门把手都是一样的。

2007年国际投行在与恒大合作时，最看重的就是恒大的标准化管理与许家印的执行能力，如果没有强大的执行力，恒大这套模板化的东西将流于形式。

恒大的销售代理公司之一、易居国际北京公司的一位负责人在跟许家印接触后说：“我敢说，在中国的房地产公司中，没有一家的执行能力能超过恒大的。有一次在出差的路上，我建议他们在广州做一个活动。同行的恒大领导当夜就做好了策划、下达工作任务，第二天就邀请全国的媒体，第三天活动就成功举办了。这样的执行能力没有第二家公司能做到。”

正是这种超强的执行能力保证了许家印的战略意图得以落实。

许家印的执行能力不但强，而且细，这是他一贯的特色。在整个恒大地产集团，每个楼盘广告都要许家印审批，每笔2000元以上的支出，都要许家印过目。全国各地的50多个项目中随便拿出一个，花了多少钱、施工怎么样、出了什么问题、造了多少层，许家印都清清楚楚。正是这种细节管理的能力和强大的执行力，使恒大地产经历了大风大浪仍然能够屹立潮头，迎来云开雾散、阳光灿烂的时刻。

许家印在关键时刻勇于孤注一掷。

上市失败后，巨大的舆论压力令许家印心力交瘁，但他的举动却出人意料。2008年5月12日汶川大地震后，资金链岌岌可危的恒大率先捐出了1000万元。当时，恒大的几位高管都劝他，说万科也就捐了200万，我们也捐200万算了。劝了几次都没用，许家印还是一意孤行。

危机过后，许家印曾唏嘘，当时要拿出1000万比现在拿出10个亿还要困难。从这件事上可以看到典型的许氏风格，大气、敢下手。捐款不仅可以在舆论上帮助恒大减压，还间接向外界传递了恒大“不差钱”的信号。

2008年6月，许家印带着第三次私募的6亿美元回到广州。这一次，他的股份已被稀释至50%，许家印即将丧失公司控制权的说法，在坊间流传。在当时风声鹤唳的市场环境下，能找到这笔巨额的救命钱并非易事，但即使有可能丧失对公司的控制权，他也还是冒险融来了资金。

据一个投行的分析人员说，许家印在第三次私募的过程中有可能使用过一些非常手段，即“恒大一旦倒下，投资者将血本无归。所以这些投资者不得不追加投资”。这种推测无从证实，但投行们确实让步了。除了继续追加投资，第一次招股说明书中“对赌协议”的许多苛刻条款也已经被更改。根据恒大此次上市的招股说明书，如果新投资者遭遇损失，恒大只需提供私募总金额18%的贴现补偿，并向新投资者发出认股期权，承诺在先前的结构性贷款到期之后，以50%的年度回报率的每股认购价赎回所有股份。

许家印信奉“红海”战略。

红海是指充分竞争的市场，与蓝海相对，蓝海是指无竞争或竞争不充分的市场。

狭路相逢勇者胜，市场竞争激烈、残酷，善于竞争的人才能带领企业走出竞争的圈子，才能发现蓝天。

许家印从创业之初就是一个坚定的红海战略信奉者。他对“红海战略”的解释是：“在需求增长缓慢的市场空间里，紧盯竞争对手、迎难而上、勇敢面对现实、参与竞争的一种战略。”

刚创业的时候，广州本地的房地产公司都是通过协议和关系拿地，只有没有根基的公司才会招拍拿地。像恒大这样的公司拍下土地后，成本自然要高一些，只有通过勤奋工作与狠抓成本赢得优势。创业之初，恒大的高管团队经常早上6点下班，9点又接着上班，许家印本人也是工作狂，至今仍保持着每天工作到凌晨两三点的习惯，几乎没有休假。“恒大的起点低，但所有人都有拼劲儿。”

恒大1997年开发的第一个项目就喊出了“开盘必特价，特价必升值”的口号，这一策略沿用至今，也是希望能以此一举在竞争中胜出。

恒大能熬过2008年的寒冬也得益于红海战略。2008年国庆期间，恒大在全国13个城市的近20个楼盘同时开盘，并全线以85折的“成本价”销售。这种“断臂求生”的降价力度和规模，以及所表现出来的决绝和勇气，在房地产行业绝无仅有。

当时许家印亲自上阵抓营销，凌晨四点还会打电话到各地分公司询问工作进度。2008年恒大112亿元的销售额与许家印的亲自督战有很大关系，恒大这才涉险过关。

许家印有心力与胆力。

许家印曾言：“人与人的差距往往是心态的差距。一个人不如人往往是心理不如人，信心不如人，目标不如人。”对于一个成功者来说，沉稳、强健的心态十分重要，尤其是在危机面前，心理素质和自我调节能力往往可以决定最后的结局。

俗话说，人比人，气死人。那些被气死的，究其原因就在于自身从不会生出志向，每天浑浑噩噩。没有信心的人，从不会对生活生出热情，只有那些对生活充满向往和热情的人才会寻找到不凡的东西。所以一个人想要成就一番事业，志向和信心是至关重要的。有了梦想，无论在哪都不会迷失，因为梦想的彼端往往有明灯指示。

2008年，恒大第一次赴港上市受挫，上百亿的资金缺口如泰山压顶。地产名嘴潘石屹借机发表了著名的“百日剧变论”：“3月20日发生的恒大IPO搁置，我认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件之一……现在国内是从紧的货币政策，国际资本市场这条路又被堵死，所以我认为未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。”“过分的贪婪、扩张，做超出自己能力范围的事情，一定会受到惩罚。”媒体也不厌其烦地讲述着“被无限膨胀的野心所驱使，被无所不能的投行所蛊惑”，“一家中国房地产商如何由云端跌落谷底的故事”。“投机者”、“失败者”、“前车之鉴”的帽子被扣在许家印的头上。

面对资金和舆论的压力，许家印稳住了阵脚。他断然否定了“卖土地”、“卖项目”这种“卖儿卖女”的脱困方案，他决定增资扩股，凭借一己之力扭转乾坤。这份胆识和魄力、果敢和勇气，都让人钦佩。

从当初的跑马圈地、私募融资到后来的增资扩股，许家印的做法都有冒险成分，但他并非赌徒。许家印的多年老友、深圳万润集团副总裁邓凡曾言：“许家印是有基本的判断才去赌、去搏，要不早就做死了。”在充满风险的决策背后，是精明而审慎的考量和判断。“只要是可控的风险，哪怕再大，他也愿意去搏，抗风险能力很强。”当断则断，具备这种气质的领袖才可能带领企业实现超常规的跨越式发展。

沉稳、磅礴的性格对于企业家来说是必要的。谣言只是那些嫉妒心重的人对你的诽谤，当你形成沉稳的性格后，这些谣言便会不攻自破。这些性格并非一朝一夕所能形成，它需要时间和阅历的磨砺，所以一个人想要成熟，需要时间，时间能解决一切。

许家印历练出过人的智慧。

许家印仪表堂堂，被誉为“地产界最帅的老总”，富有亲和力和领袖气质，与他交往的人都认为他是性情中人，与他相处会有一种推心置腹的感觉。这种人格魅力吸引了一批与他志同道合的追随者，所以团队非常稳定，即便是2008年上市失败后的那段最低迷时期，恒大地产集团900多名中层骨干，没有一个辞职走人。凭借自己的人格魅力和交际能力，许家印建立了广泛的人脉，要风得风，要雨得雨。

许家印身上又不乏城府和明智，该高调的时候高调，该低调的时候低调，从不说过头的话，与社会主流保持高度一致。虽然一度遭到媒体的讨伐，但度过难关后则立即招募新闻公关的专业人士，迅速修复与各大媒体的关系。面对记者诸如“房价”之类的敏感问题，许家印从不正面回答，而是玩弄外交辞令，含糊其辞，顾左右而言他。

讲政治是许家印的另一种风格的大智慧。他在民营企业中带头建党委、共青团、工会组织，关怀农民工，做慈善，参政议政，积极响应国家政策和政府号召，支持国家对房地产业的宏观调控，倡导强制企业捐赠利润，救助困难家庭，让中低收入的家庭买得起房子，借此树立了识大体、顾大局、心系国计民生的好形象。所以，有人评价许家印“高调不失务实、执著不失谋略，我行我素而不按常规出牌，不鸣则已、一鸣惊人”。

许家印有充沛的精力与顽强的毅力。

许家印是个相当勤奋的人，用他自己的话说，“离开它（勤奋），我什么也做不成。”“在钢铁公司的十年间，我没有请过一天假。创业的这十几年，我也常常凌晨1点下班，怕影响家人休息，在客厅沙发躺到凌晨4点又去上班。”他周末很少休息，一周有90多个小时在工作，至今仍保持着每天工作到凌晨的习惯。

任何有成就的人都很勤奋，一个懒惰的人是不会大有作为的。江河之所以伟大，在于它不择小流；山川之所以高峻，在于它不辞垒土；一个人功成名就后之所以不凡，也在于他点滴的积累。所以一个人成就越大，就越懂得勤奋的意义。

合作伙伴这样评价许家印：“老许这样的‘拼命三郎’比较少见，都不怎么睡觉，脑子也是超强负荷。”连郑裕彤也说过：“许主席这个人好冲击，很勤奋。”这样的劳动强度需要旺盛的精力和顽强的毅力做支撑，而这些又来自于“他对自己所做的事很着迷”。痴迷于自己的事业而又勤奋不辍，成功的概率自然高。

许家印能做到赏罚分明。

恒大有非常严格的计划管理和考核制度，重奖和重罚是恒大管理上的一大特点。每月都会公布每个人的业绩，做得好就有奖励。在恒大没有只上不下的人，所以员工的危机感、动力感很足。

2007年上半年，在总结表彰大会上，当着集团上千人，许家印亲自将一摞一摞的现金颁发给业绩突出的四大分公司领导班子，奖金高达130万元，且是税后奖金，看得台下的人眼红心热。

在房地产行业中，恒大员工的薪资水平明显偏高。在各种形式的激励下，尽管恒大的工作强度要比其他公司的大，但员工乐为其所用，“召之即来，来之能战，战之必胜”的工作氛围已然形成。

凡此种种，足见地产界一代豪杰的“英雄本色”。正所谓成功之人必有不凡之处，许家印无疑是这个时代的枭雄。

一个时代铸就一个人物，一个人物推动一个时代。他们的出生，成为一个时代坚不可摧的力量；他们的出生，成为一个时代的一段神话。一个人的一生之所以不凡，在于他永不垂头的风姿，风姿美丽，人生自然也就靓丽。

第十章　施善者多助

行善是唯一不败的投资。

——美国哲学家梭罗

第一节　“为国育才，造福后代”

自下海后，许家印一直在深圳打拼，回乡探访的机会并不多。1999年，许家印回到家中，在村里的几天他受到了乡亲们的热情接待，在和乡亲们的相处中，许家印感到空前的放松。但这次回乡也带给他难言的痛。

在许家印回乡的第二天，他就去了自己当年就读的小学，其实就是几间茅草房。课桌是用黄土夯就的泥巴台子，这种简陋的“桌子”非常长，一张能坐七八个孩子，“黑板”则是由水泥制成，再用黑炭染黑的。一到下雨天，外面倾盆大雨，里面淅沥小雨，同学们往往难以集中精神听讲。由于是黄泥建的台子，一遇水便成了烂泥，这样教室里水洼连绵，根本无法待下去。启蒙教育阶段的他就是在这样的环境下刻苦学习的，这令他终生难忘。

许家印心里针扎一般。走到操场，他看见一群小朋友在玩耍，他微笑地问：“大家喜欢上学吗？”小朋友们都不敢做声，由于从没见过许家印，大家都有点儿害怕。小朋友们你看看我，我看看你，小脑袋互相转来转去，这时一个胆大的同学说：“喜欢，老师对我可好了，老师最喜欢我。”大家顿时闹开了，都说老师最喜欢的是自己。

看着孩子们这样天真有趣，再看看学校的环境，许家印陷入了沉思。他知道现在家乡还是很贫困，各项条件还很落后，但自己要帮助家乡的孩子们，让他们有一个良好的读书环境。

他记得，当初若不是父亲坚持供他上学、读书，便不会有读过大学的自己，也就没有那位悟通“知识改变命运”的许家印。所以他希望孩子们能有个较好的环境来读书，通过读书改变自己的命运，改变这里贫穷落后的面貌。

历经过苦难的人，对那些身处其中的人往往感同身受。他知道这些贫穷孩子的生活有多么艰难，生活的磨难对他们幼小的心灵造成了多么大的伤害。

从学校回来后，许家印到村委会向一些负责人反映了这一情况，并表示愿意出资建校，给孩子们一个良好的学习环境。说干就干一向是许家印的风格，很快，一大笔款项就拨下来了。

没几个月，拥有一座三层教学楼的小学就拔地而起了。乡亲们提议，既然是许家印捐的钱，就叫“家印小学”吧，让孩子们记住，也让他们以许家印为榜样。

此外，为了感谢许家印，聚台岗村的村委会还在门口竖了一块“功德碑”。碑面有三米多高，正面刻有“许家印”三个大字，下面刻有如此铭文：为国育才，造福后代。聚台岗全体村民。

回到公司后，许家印做了一个重大举措，大力出资支持各地的希望工程建设。许家印积极关心贫困生的入学问题，对贫困生实行免费入学，许家印读大学便是靠的助学金，所以他深知助学金对一个有志青年的重要性。

当别人问起许家印为何这样热衷于教育事业时，他总是无比沉重地说：“当我看见家乡那落后的教育设施和教育基础，我感到特别心痛，阔别数年，没想到当初读书的地方仍然没有变化。想到孩子们要饱受自己当年遭受的苦楚，我心里特别不是滋味，之所以对教育事业付出这么多，只是希望孩子们能有一个良好的学习环境，让他们的童年不要有太多阴影。”

看到那么多的学生在自己的帮助下有机会走进学校完成学业，许家印很欣慰，并总对身边的人说：我们这番事业可没白做啊。

作为武汉科技大学出来的名人，许家印对母校也怀有一份特殊的感情。一次武大的恩师跟许家印聊天时说：“我们班好几个学生品学兼优，但就是家庭贫困，如果因为这个辍学，实在是一种浪费。”

许家印说：“这样的情况，你们早该告诉我的。”他知道贫困大学生只是人穷，但志向远大，自己当初又何尝不是呢？遇到这样的情况，他总会垫付全部学费，再额外补贴一些基本生活费。对于优秀的贫困大学生，许家印从来都表现得一掷千金。

“每年元旦都是我最幸福的时光。”许家印曾自豪地说。因为这个时候那些受他资助的孩子们便会从四面八方写信给他，汇报他们的学习情况。看着孩子们热情的文字，许家印总是欣慰的。

作为中国地产业的龙头，恒大始终秉承“企业公民理念”，积极投资教育、文化等多项公益事业。自恒大成立到现在，在许家印的带领下捐款已达数百次，捐款金额达人民币1亿元之多。正因为许家印在希望工程建设事业上的卓越贡献，2008年他获得“中华慈善奖”、“最具爱心慈善捐赠个人奖”，并获得了国家领导人的亲切接见，这一殊荣无疑是对他的最大肯定。

第二节　企业的家与国

1998年9月，南方大部分地区发生洪灾，一时间，整个长江流域灾民哀呼。国难当头之际，当时成立刚一年多的恒大，硬是捐出了500万元。许家印在做这个决定前心里也盘算过：恒大羽翼尚未丰满，实力也不够雄厚，任何风吹草动都有可能令其陷入困境。但在国难面前，他义无返顾地选择了大义。许家印说：“恒大虽然刚成立，实力还不够雄厚，但在百年不遇的洪灾面前，所有的中国人都应尽自己的一份力量。”

2008年初，一场罕见的雨雪天气袭击了南方多省，持续不断的严寒冰冻压垮了电塔、封锁了道路，十多万准备回家过年的农民工滞留在广州车站，衣不御寒，食不果腹，一时间车站拥挤不堪，惨状难言，有家不能归，只能日夜望着那不停歇的大雪，他们的心情沉重、煎熬。

这时许家印正在境外和客户谈生意，在交谈中无意说起中国内地的一些情况。客户中文不是很好，不会表达“雪灾”的意思，就用“中国下了很多雪”来表示，许家印听了感觉好笑，当即纠正道：“是很大的雪吧。”事后，他一直琢磨此事，立即打电话询问朋友，才知道南方正饱受十年不遇的大雪。他心急如焚，立即安排总裁夏海钧组织公司多个部门多方筹集2000余套军用棉大衣，于当天下午通过民政局、春运指挥部送到苦等返乡的民工手里。许家印还进一步要求公司加强和相关政府部门的沟通，了解这些农民工们的其他需求，尽可能为他们做些实事，解决急迫返乡民工的生活困难。

这只是初期工作，第二天他赶回公司，立刻召集相关部门与40多家恒大广东项目合作施工单位参加紧急会议，迅速安排相关单位协助各施工方，于当晚接回滞留广州的万余名农民工，并恢复工地饭堂和员工宿舍。

在会议上许家印说：“恒大就是农民工的家，恒大要对滞留的农民工充满关怀之心，虽然施工单位与我们只是合作关系，但只要他们为恒大服务，恒大就要对他们保持感谢之心。”

接到许家印的指令，各部门马上协助施工方在当晚接回农民工，对滞留农民工的生活也进行了妥善安排，通过恢复工地饭堂和员工宿舍等举措，切实保障了未返乡农民工的吃住问题。

为了缓解农民工的思家情绪，许家印决定实行“六大款待计划”，劝农民工留在广东过年，包括每人发放500元过节安置费、包“年夜饭”、游园、免费广州一日游、派送省内旅游门票等。在这一系列措施下，滞留务工人员没有感到孤独，恒大给他们送去了一份温暖。

同年5月12日，汶川发生了举世瞩目的8级大地震，灾民遍野，四处尽是坍塌的房屋，惨景令人触目惊心。当时许家印正在开会，突然感到有点儿眩晕，他意识到是地震，立即向相关部门询问情况，果然如此。许家印马上致电四川分公司，了解地震对公司的影响情况，他得知这是一次给中国造成巨大损失的灾难，马上决定捐款1000万元。恒大成为在南方房地产企业中第一个一次性捐款超过千万元人民币的企业。

在许家印的号召、带动下，许多房地产企业纷纷慷慨解囊，一次性累计为灾区捐款4.36亿元。

其实很多了解内幕的人都知道，此时的许家印和恒大正处于企业成立以来的最困难时期。就在前一段，恒大庞大的上市计划遭遇资本市场的寒流，不得不暂停上市，资金紧张的局面一时难以解决，超过1000万元的捐款对许家印来说简直就是“牙缝里挤出来的救命钱”。但他坚持灾民的生命高于一切，高于任何一家企业自身的发展。

2010年又是不安分的一年。春天本该是美丽的季节，但在西北青海玉树发生了大地震，这次虽然没有汶川地震那样严重，却也造成了不小的灾害。国难牵动着每一个中华儿女的心。

地震发生后，许家印深深挂念着西北人民，他立即通过多种途径对灾区人民给予最大支援，并决定通过中华慈善总会向灾区首期捐款500万元。对此许家印从不多说什么，好像这一切都是他应该做的。

2008年，为了响应党和政府的号召，在许家印的指示下，恒大在全国12个核心城市的18个精品楼盘全部以成本价发售，有些楼盘的销售单价甚至比同区域的均价低千元以上，利润微薄。

而且对于这些楼盘的修建，许家印依然坚持真材实料的做法，并制定了一套明确的标准，各个环节都由各层领导亲自监督，每一步都要脚踏实地地落实。所以恒大出售的楼盘很快被人一扫而空。关于这点有人不理解，许家印为此多次向部下声明：“我们卖的不仅是房子，还要给顾客一种幸福的保障，顾客把信任交到你手上，你有什么理由拿来践踏呢？我们固然追求的是利润，然而，诚信对一个企业来说才是最重要的。”

企业的命运与国家的命运是紧密相连的，能在企业获得巨大发展的同时关注祖国命运的企业家，更是“大局在胸，洞察入微”，只有这样才真正配管理一个企业。不容置疑，许家印正是这样一位企业家。

第三节　慈善：回馈社会

企业社会责任（英文简称CSR），是在中国备受争议的一个词，它是指企业在创造利润、对股东承担法律责任的同时，还要承担对员工、消费者、社区和环境的责任。企业的社会责任要求企业必须超越把利润作为唯一目标的传统理念，强调在生产过程中对人的价值的关注，强调对消费者、对环境、对社会的贡献。

企业责任与企业社会责任是两个不同范围的词，企业责任更宽泛一些，企业社会责任则属于其中的一部分。

对于企业责任，不少企业认为只是做做样子，对于社会责任更认为是做秀。也有很多民众认为企业尽社会责任是给自己揽面子，是塑造企业形象的一种需要，这是对“企业责任”与“企业社会责任”浅薄与落后的认识。

企业责任是企业发展的一种内在需求，是支撑企业发展的动力。20世纪前，大多数人认为企业能创造利润、及时发工资就尽到了社会责任；然而到了20世纪初，西方企业的社会责任观开始发生微妙的变化，表现为小企业的业主们经常捐助学校、教堂和穷人；进入20世纪中期的时候，业主们才认识到，企业应承担更多的社会责任，可以向民众和员工传递人文关怀，这样会更有助于企业的发展。

随着经济和社会的进步，进入20世纪后期，企业不仅要盈利，而且还要对环境负责，对员工负责，并承担相应的社会责任。如上世纪90年代初期，美国劳工及人权组织针对成衣业和制鞋业发起“反血汗工厂运动”。因利用“血汗工厂”制度生产产品的美国服装制造商Levi Strauss被媒体曝光后，为挽救其公共形象，制订了第一份公司生产守则。在劳工、人权组织等NGO和消费者的压力下，许多知名的品牌公司也都相继建立了自己的生产守则，后演变为“企业生产守则运动”。

2008年的“毒奶粉”事件导致三鹿倒闭，2010年的“富士康跳楼事件”引发众人对郭台铭的批判，试问如果企业不尊重员工的人性，不树立良好的社会形象，能获得大众的支持吗？产品能畅销吗？显然是不能的。

正是基于企业对社会责任的新认识，恒大决定走慈善之路，并开始尽自己的企业责任。

许家印总是告诫身边的员工，民营企业在参与市场竞争的同时应主动承担更多的社会责任，这样社会会更和谐，人际关系也会更美好。

无论何时，许家印都认为责任是一个企业家必备的素质。有人问：“您怎样诠释一个合格的企业？”

许家印答道：“一个合格的企业要懂得企业的财富是来自于社会，还要懂得怎样回馈社会。”

2005年11月16日，恒大地产荣获首届“中国最佳企业公民”的称号，拿到这枚奖章时许家印的内心很激动，这枚奖章的含义，不仅是对自己工作多年的鼓励，更重要的是国家、社会、人民对他的信任。

“我是黄土地的儿子，我的梦想就是希望给更多的人一个家。”这是许家印为自己的慈善行为做出的最为朴实的解释。这句话无疑表明了许家印的出身，今日的他虽身价百亿，但依然记得自己是黄土地里走出来的孩子。

贫穷不会泯灭一个人的志向，伟大不会变革一个人的本性，许家印的本色永不会失去，他依旧淳朴。

对于“企业公民”这个概念，人们谈得更多的似乎是捐款和慈善活动，但许家印认为“捐款是一种社会需要，是企业社会责任的一方面。我们应全面考虑对所有利益相关人的影响，包括对客户、对环境、对员工以及对社会和经济福利的广义贡献”。

在许家印尽“企业公民”责任的时候，有个故事值得一提。

2004年初春的一天，侵袭广东的台风刚刚离去，许家印冒着大雨驱车前往广东清远参加一个招商活动。突然车一拐弯，一座倒塌的茅草房映入他的眼帘。屋顶的茅草已完全被狂风刮走，一堵墙壁已坍塌，简陋的家具、被褥浸泡在水中，一个小女孩伫立在房前面无表情。许家印被眼前此景强烈震撼了，他当即下车，对受灾村民解囊相助。

清远之行，许家印想到了自己的童年和故乡，同时也深深感受到自己身上肩负着“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的社会责任，一个为民解困、捐资农村安居工程的构想在他的心中萌生。

“民心工程”时时萦绕在许家印的心头，百忙之中的他常常轻车简从，前往湛江、河源、清远等“农村安居工程”重点村落去考察，看看安居工程的施工进度，他迫切希望群众们能在春节之前搬进新居。有知情的企业家对许家印说：“你都快变成民心工程大使了。”

在许家印的鼎力支持下，广东省的“百村万户安居工程”已改造危旧房6万余栋，惠及湛江、河源、清远、梅州等地近20万低收入人群。许家印以义举为新时期的“民营企业家”这一称号做出了诠释。

关爱下岗工人，支持再就业工程也是许家印坚持的宗旨。

2001年以后，广州国企改革进入攻坚阶段，不少企业出现了下岗分流职工。为了给政府排忧解难、为下岗职工提供再就业机会，恒大集团积极与劳动部门联系，表达愿意吸纳下岗职工的愿望，并多次组织举办下岗职工专场招聘会。

2003年1月4日至5日，恒大集团在广州赛马场免费举办下岗职工专场招聘会，许家印亲自前往招聘。此次招聘，一共安置了500名下岗分流职工。一位下岗的老司机激动地说：“其实我心里明白，恒大安排就业的岗位有限，我的年龄偏大，对应聘上岗并没抱什么希望，尽管如此我还是认真地填写履历表，如果每个企业都能像恒大这样，我们的就业问题早就解决了。”

据统计，自2001年以来，恒大累计接收下岗职工近2000名，为广东省的再就业做出了应有的贡献。

2010年11月2日，中国社会科学院正式发布2010年《慈善蓝皮书》，《慈善蓝皮书》指出，民营企业为慈善事业提供的资源最多，其中房地产业表现得最为出色。这是对过去民营企业，尤其是房地产业“为富不仁”、“缺乏社会责任感”帽子的一种反击，消除了民众对民营企业的误解。

《慈善蓝皮书》还意味深长地指出，金融危机虽然带来了市场困顿，却也激发了企业对慈善事业的更多理性思考。越来越多的企业，尤其是民营企业不仅仅满足于简单的一次性捐款捐物，更强调对公益事业的通盘考虑，并期待站在企业战略的角度来系统筹划企业的公益行为。在扩大市场营销和社会影响力的刺激下，战略性慈善和公益营销开始出现，企业开始了对于企业市场行为的管理学思考，将慈善与企业运营战略联系在一起，并尝试运用现代管理办法来管理公益活动。

可见慈善不仅会成为企业助推社会发展的方式，也将成为创造新经济价值的战略选择。未来几年，企业战略性慈善和公益营销将产生重大的市场价值。

为百姓做实事的人，自然也会获得上苍的祝福。在许家印眼里，员工就如同自己的兄弟姐妹，而恒大就是一个大家庭，在这个大家庭里，大家相互帮助，相互爱戴。

附录

一、许家印个人简历

1958年，出生于河南太康县。

1982年，毕业于武汉钢铁学院（现武汉科技大学）。毕业后就职于河南舞阳钢铁公司，三十而立之时，已到厂长职位。

1992年，下海任深圳中达集团有限公司办公室副主任，深圳全达贸易有限公司总经理。

1994年，任广州鹏达集团有限公司董事长兼总经理。

1997年，创办恒大地产集团。

2008年3月，恒大地产启动上市并最终搁浅，由此引来外界的高度关注。

2009年11月5日，恒大地产在香港联交所挂牌上市。许家印身价高达420亿元，跻身中国内地新首富。

现年53岁的许家印，被外界赞为“房地产业中最帅的老总”，恒大地产集团与富力地产、碧桂园等一起被誉为“广东五虎”。

二、恒大地产大事记

（1997～2010年）1997年

2月8日恒大地产集团在广州市注册成立。

6月8日恒大地产集团开发的第一个楼盘——金碧花园开始发售，“环境配套先行”的开发理念开创了广州楼市的先河。

8月9日金碧花园首创广州楼市连续两昼夜排队购房的纪录，创下日进亿元的销售奇迹。

12月金碧花园创下“八个当年”——“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售磬、当年轰动、当年入住、当年受益”的纪录，创造了“恒大速度”。

1998年

3月金碧花园被评为“广州十大明星楼盘”。

6月23日在广州市首次国有土地使用权拍卖会上，恒大以1.34亿元竞得工业大道南5.3万平方米的地块使用权，敲响了广州国有土地拍卖的第一槌。

9月我国部分地区遭到百年不遇的特大洪灾，恒大捐资500万元帮助灾区人民重建家园。

1999年

9月恒大地产集团董事局主席许家印投资100万元捐建的希望小学投入使用，并被当地政府命名为“家印小学”。

12月恒大地产跻身广州市房地产综合实力10强（第7名），迈入广州主流开发商的行列。

2000年

7月恒大地产投资近亿元兴建的恒大中学首次招生，规模达3000人。

12月恒大地产名列广州市房地产综合实力10强（第6名）。

2001年

1月金碧花园年成交量跃居广州市第一位。

8月27日恒大地产集团董事局主席许家印与李嘉诚等100名著名，华人企业家荣获中华人民共和国国务院及联合国计划开发署联合颁发的“21世纪封面人物英才”称号。

12月恒大地产名列广州市房地产综合实力10强（第4名）。

2002年

5月《恒大报》创刊，宗旨为“追求最出色的企业文化”。

7月金碧花园被评为“全国城市物业管理优秀示范小区”。

8月恒大地产在珠江新城建设的首个豪宅楼盘——“金碧华府”开始发售，其首创一梯一户和空中花园的新颖设计，成为恒大品牌的新形象符号。

8月23日恒大地产成立党委，成为广州市第一家成立党委的民营企业，开创了民营企业党建工作的先河。

10月8日金碧花园被评为“全国城市住宅建设试点小区”。

12月恒大地产在广州市国土房管局的土地拍卖会上，以1.7亿元的高价战胜了深圳万科、深圳中海等诸多知名开发商，成为广船集装箱厂地块的新“地王”。

2003年

1月恒大地产集团董事局主席许家印当选为广州市第十二届人大代表。

7月恒大地产首次进入中国企业500强，名列第348位。

9月金碧华府荣获“最佳建筑设计金奖”、“最佳都市豪宅金奖”。

10月恒大地产集团董事局主席许家印被武汉科技大学聘为管理学教授。

11月28日恒大地产集团董事局主席许家印荣获“中国房地产十大风云人物”称号。

2004年

1月11日金碧物业集团正式成立。

2月恒大地产集团董事局主席许家印捐赠治安基金200万元，并被评为广东省见义勇为基金会副会长、广州市治安基金会名誉会长。

3月恒大地产跻身中国房地产企业10强（第5名）。

5月恒大地产集团董事局主席许家印为“十项民心工程”捐出1000万元，支持贫困地区危房改造工程，并被选为广东省慈善总会名誉会长。

5月15日恒大地产高薪聘请高级设计师和管理精英，引起了社会各界的关注，成为广东地产界和人才招聘市场共同关注的焦点。

5月28日恒大地产在金碧世纪花园举行誓师大会，提出“打造金碧精品，铸造国际品牌”的口号。

6月12日金碧世纪花园实现首期近千户业主提前收楼、现场领取房产证，恒大地产由此树立了行业“诚信形象”的新标杆。

7月11日恒大地产荣获“中国城市运营商50强”，董事局主席许家印则被评为“推动中国城市化进程的十大杰出贡献人物”，为广州房地产界唯一当选的人物。

7月27日恒大地产荣获“广东省十强民营企业”称号，董事局主席许家印作为民企优秀代表在会上作了经验报告，“恒大模式”由此响彻南粤大地。

7月31日恒大地产集团与武汉科技大学联合举办的“项目管理”工程硕士研究生班开课，百余名集团中层以上的领导干部成为第一批学员。

10月恒大地产荣获“中国民营企业20强”称号。

12月21日在“2004年全国社会捐助表彰大会”上，中共中央政治局委员、国务院副总理回良玉为恒大地产集团董事局主席许家印颁发“爱心捐助奖”，恒大地产累计捐款80余次，捐款总额达8650万元。

2005年

1月6日恒大地产集团联合《广州日报》发出《用行动谱写新广州、新亚洲、新时代》的捐款倡议书，号召全社会为东南亚海啸灾区捐献爱心，恒大全体员工共捐款103.36万元，为广州市捐款最多的企业。

3月恒大地产的高层管理人员亲赴清华、北大等全国排名前20名的高等院校进行巡回招聘，录用了近百名优秀大学生，为集团人才梯队的建设打下了坚实的基础。

3月9日恒大地产成立了广州市首家直属于市总工会的民营企业工会，并召开恒大地产集团2005年职工代表大会，董事局主席许家印发表了《继往开来、固本强基、科学稳健、快速发展，为实现宏伟目标而努力奋斗》的讲话。

7月恒大地产集团三度蝉联中国企业500强，名列290位，并位列中国房地产企业第2名，广东省房地产企业第1名。

9月6日恒大地产首届恒大论坛成功举办，开创了恒大企业文化的新模式。

9月24日恒大地产集团董事局主席许家印获“中国优秀民营企业家”称号。

9月30日恒大地产集团与TOTO、松下、亚细亚等数十家国内外知名品牌供应商签订长期直供协议，建立战略供应联盟，“精品战略”的实施进入第二阶段。

10月1日恒大地产集团董事局专门为全面质量管理办公室配备保安，坚决执行“质量一票否决制”。

10月12日“2005胡润百富榜”揭晓，恒大地产集团董事局主席许家印第三次上榜，名列第11位。

12月1日恒大地产集团1000余名员工在广州泛珠房博会现场举行“打造精品、光大诚信、弘扬文化”的誓师大会，并正式出台《恒大集团员工修身准则》。

12月21日恒大地产集团荣列广东大型企业竞争力50强的第20位，是房地产业中唯一上榜的企业，也是为数不多的上榜民营企业之一。

2006年

1月恒大地产集团荣列广州市最具竞争力房地产企业30强的第1名。

10月18日恒大地产集团董事局主席许家印当选为广州市房地产协会会长。

12月27日恒大地产集团以32.73亿的双品牌价值位列全国房地产品牌价值的第1名。

2007年

2月恒大地产成功引入美林、德意志银行、淡马锡三大国际战略投资者，筹集资金4亿美元。

3月恒大地产隆重开启全国19个城市的恢宏大幕，项目成功布局北京、广州、上海、天津、成都、重庆、武汉、沈阳、南京、昆明、郑州、长沙、南昌、西安、太原、贵阳等主要城市。

6月29日恒大地产集团与国内外50余家知名品牌供应商建立了战略合作联盟，以年均10亿元的成交额保证优质品牌材料的供应链。

8月3日恒大地产以25.3亿元分别摘得重庆中区和九坡区黄金区域的两幅地块，成交价高出拍卖地价16亿元。

10月1日中国江景豪宅旗舰恒大·御景半岛盛大开盘，首创华南“海陆空”立体营销模式，世界华人第一影星成龙、知名影星范冰冰、英皇国际集团主席杨受成应邀出席并当场购置物业。开盘当日，恒大·御景半岛揽金10亿元。

12月1日恒大沈阳绿洲隆重开盘，由此揭开了全国项目的恢宏序幕，成龙、陈好、佟大卫、宋佳、白冰五星联袂出席开盘仪式，当日斩金1.9亿元，一举创下东北区域的最高销售纪录。

12月7日恒大地产集团与易居中国正式签订全国项目销售代理及市场研究的战略合作协议。签约内容涉及恒大全国二十余个房地产项目的销售代理权。同时，恒大地产在全国的三十余个房地产项目也将由易居中国提供信息咨询、市场调查等服务，恒大全国项目的拓展进一步加速。

2008年

1月恒大地产以41亿元的高价拍下原员村绢麻厂地块，成为天河新地王。

2月恒大地产集团与美国最大的房地产开发商之一特朗普（Trump）集团及香港房地产投资公司东方地产集团（OPG）正式结盟，并将在中国主要大型城市的顶级豪宅及超高层建筑领域上展开合作。

3月恒大地产集团与美国温德姆国际酒店集团进行战略合作，并首次宣布进军酒店业。

3月12日恒大地产在香港公开招股，计划全球发行29.6亿股股份，相当于公司扩大后股本的20.78%，其中2.85亿股为新股，每股招股价介于3.5～5.6港元之间，融资额在104亿～166亿港元之间。

3月20日恒大地产在香港联交所发布公告，宣布暂停上市。

2009年

9月29日恒大地产通过香港联交所上市聆讯，预计于10月开始全球路演。

10月22～28日恒大地产在港公开招股，其发售部分获得超额认购的46倍，国际配售则获得超额认购的11倍。

11月5日恒大地产在港上市。

2010年

1月恒大女排十连胜冲A成功。

4月恒大地产荣获“中华慈善奖”。

5月恒大地产召开2010年度战略合作伙伴高层峰会。

8月恒大地产全球路演正式启航，集团董事局副主席、总裁夏海钧，执行董事兼财务总监谢惠华及副总裁赖立新等集团高管参加路演。在为其11天的全球路演之旅中，集团路演团队将先后在香港、新加坡、苏黎世、爱丁堡、伦敦、波士顿、纽约、洛杉矶八个国际化大都市，与投资者进行沟通互动。

11月恒大地产入选摩根士丹利指数。

12月恒大地产先后成功发债13.5亿美元，创造了中国房地产企业全球发债的年度最大规模记录。

三、恒大管理模式

今天的恒大已经完成了全国战略布局，形成了适应现代企业发展需要的集约化“紧密型集团化管理模式”，也就是说目前这个模式在恒大的发展过程中已经定型了，接下来就要推进和强化这种管理模式并不断将其发扬光大。成功经验表明，恒大的管理架构和模式是现代的、科学的、正确的、与时俱进的。

一、“紧密型集团化管理模式”的内涵

所谓“紧密型集团化管理模式”是说公司重大的问题都由集团进行统一管理，这种模式建立在集约化、紧密化管理方式的基础上，是恒大实施“打造精品”的经营模式、“品质制胜”的品牌战略以及持续稳健发展的需要。它的重点就是强化整个集团公司对各地分公司的垂直化管理，包括人力资源、资金财务、工程建设、成本控制、合同履约、项目营销等房地产开发建设的重要环节。

这种管理模式非常严谨，在项目高速拓展全国的过程中，公司随时可以指导、监督各地分公司进行管理、运作，由于集团公司的管理体系很完善，管理力度大，所以这样的模式非常适合高速发展的企业，它可以保证我们的任何项目在环节管理过程中都能有的放矢、有章可依。如果采用另外一种模式，即相对松散的分权制管理模式，分公司权力相对较大，集团公司在买地、规划等环节放权，这种模式的好处是集团公司比较省心，但如果分公司团队的经验、一把手的水平和能力跟不上，这个企业就会走弯路。所以，“紧密型集团化管理模式”不是随意的，而是集团领导经过深思熟虑才确定的，目的就是为了推进打造精品的经营战略，为各地分公司的发展壮大、管理战略和经营战略把关，避免各地分公司各自为政、有量无质。

恒大自成立之初，就不断研究、掌握房地产开发建设中的规律，在多年的开发建设中建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。比如在对外工程发包中，必须严格实施集中招投标，对于各类主体、装修、园林等大型工程，全国各地的项目均由集团统一招投标，对参与投标的单位，恒大规定必须为行业龙头企业或十强企业。由于恒大全国项目建设的规模优势和诚信品牌，确保了投标的龙头企业能以最合理的价格提供最优质的服务，从而实现了集中招投标的规模效益。在材料及设备采购方面，依靠全国统一的采购配送体系，直接送达施工现场，有效降低了采购环节中的流通成本、运输成本和仓储成本。所以，加强“紧密型集团化管理模式”的好处，一是企业决策不会出现重大的失误；二是成本控制也不会出现重大的失误；三是销售也不会走很大的弯路；四是产品品质都是统一的模型，不会出现很大问题。

建立“紧密型集团化管理模式”主要是为了达成三大“确保”：第一，确保每一个尚未成熟的地区分公司不走弯路、降低风险。第二，确保降低成本。第三，确保精品战略能够在每一个地区分公司、每一个项目上坚定不移地实施，从根本上实现恒大在全国产品品质的领袖地位。目前，中国的房地产市场进入到新一轮的发展时期，新形势下，恒大地产集团将完成可持续发展，实现“三个一流”的宏伟目标。恒大必须进一步完善“紧密型集团化管理模式”的管理体系，充分整合和有效运用各种资源，卓有成效地推进项目开发、质量控制和成本控制，完成企业深层次的竞争体系的构建，才能获得长期稳定的竞争优势，从而在激烈的市场竞争中立于不败之地。

“紧密型集团化管理模式”开创了恒大拓展全国的精品路线，这一管理模式已成为公司战略管理的重要环节，其全面实施标志着恒大经营战略进入到了新时期。

二、强化“紧密型集团化管理模式”，必须完善内部管理

过去的十余年，恒大经历了超常规、跨越式的发展，“恒大模式”创造了无数辉煌，但从更高的层面来看公司目前的管理情况，还有一些问题亟需厘清。虽然平时解决发现了不少小问题，但这种解决只是暂时的、局部的，不能彻底根治，这一点在部分地区分公司的管理上体现得尤为明显。许多地区分公司仍处于建立之初，一些细节管理还没能落实到位。所以，恒大必须进一步完善和强化企业内部管理，以独创的“紧密型集团化管理模式”创造良好的企业运营环境。

（一）集团化、集约化、扁平化管理的进一步加强

实施紧密型集团化管理模式是当前工作的重中之重。以集约化、规范化为内涵的“紧密型集团化管理模式”，通过整合资源、优化结构、垂直管理，推动恒大新一轮的跨越发展。下面对“紧密型集团化管理模式”做进一步阐述：

1.人力资源管理

人才是所有生产资料中最重要的因素，保护、提升员工的能力和创造力就是保护恒大的生产力，实施集团化的人力资源管理就要彻底解决人才战略问题。

十余年来，恒大在探索企业人才队伍建设的过程中，形成和建立了一整套人才引入、用人标准、绩效考核等人才管理体系。集团人力资源中心负责对各地分公司的人事管理、劳动关系管理以及各类培训进行指导和监督。各地分公司的人力资源管理必须按照集团公司的要求和标准，以确保人才队伍的素质。

2.资金财务管理

资金是企业的生命线和发展命脉，安全、规范、合理、科学地使用资金是集团稳健发展的重要保障。

“紧密型集团化管理模式”体现在公司财务和资金的管理模式上，统一执行集团的财务管理制度及资金计划。集团资金中心负责集团及各地分公司所有地产项目的资金计划管理、资金筹措、融资管理及资金统筹管理等工作。在资金财务管理上，集团实行统筹调配制度，集团资金中心和财务中心对各地分公司的资金使用严格把关，严格执行资金审批制度，并建立资金使用台账，保证各地分公司资金使用的安全和收支平衡。

3.工程建设管理

为加强全国项目工程建设的管理工作，集团公司专门成立了管理中心，对全国地产项目的工程建设进行技术指导、监督及协调。

各地分公司必须按照集团制订的“国际精品标准”及工程建设流程，打造环节精品。重视生产和管理的精确化、细节化，固化精品流程，过程管理贯穿全局，并按集团制订的项目工程建设计划进行考核。在主体施工、园林环境、样板房交付、配套建设等各个阶段严格执行计划节点，杜绝盲目施工对产品品质、项目销售等方面带来的损失。

4.成本控制管理

项目成本控制贯穿于项目开发的全过程，要有效地控制成本，就要在项目决策和实施的各个阶段采取措施，把成本控制的观念、手段渗透和运用到开发的各个环节中。

招投标环节在项目成本的控制中举足轻重，为强化招投标工作的集团化管理，集团及各地分公司在项目建设过程中的主要工程的招标组织及合同洽谈、签订的工作都由集团招投标中心统一管理，并确保从工程的质量、进度和造价方面减少支出，提高项目的收益率。例如在施工单位的选择上，集团招投标中心负责主体工程的招标工作，主体施工单位大部分为具备一级资质的中国龙头施工企业。

在施工材料设备上，集团公司已成立材料设备公司，各地分公司项目所需求的建筑设备、建筑装饰、水电安装等材料都采取统一采购、集中配送的模式，一方面从源头上保证了建筑材料的品质，另一方面可大幅降低材料成本。

5.合同履约管理

“紧密型集团化管理模式”明确了集团及各地分公司的合同管理由集团设立的专属部门统一管理，并对各地分公司的合同管理工作进行监督、指导。特别是对各类合同的合法性、严密性和可行性进行法律监督。各地分公司要根据以往项目合同的签订经验总结出标准范本，按照管理制度中明确的合同签订、审批、归案备案的流程及管理权限，规范合同管理及履约。

6.营销品牌管理

为加强项目营销的集团化管理，集团营销品牌中心将加强对各地分公司房地产项目的营销策划、市场调研、项目销售等工作的管理，并对各地分公司的营销工作进行监督、指导。

恒大营销品牌中心已出台了《恒大营销管理办法》和《恒大品牌管理办法》，形成了一套比较完善的项目营销管理体系，包括开盘工作计划、3D片的制作、影视片的拍摄制作、模型的制作、开盘营销策划方案、产品新闻发布会等。

各地分公司的营销工作应按照集团公司指定的标准，重点抓好广告公司选择、市场竞争和客户分析、项目卖点提炼、广告设计、卖点展示、媒体推广思路及计划、定价方案及策略、蓄客计划及开售策略、开盘活动等工作，所有的营销推广方案均须上报集团审批后方可执行。集团化的垂直管理，确保各地项目的营销工作有序进行、规范化运作以及全年经营指标的顺利完成。

（二）标准化建设的进一步巩固

随着公司规模的进一步扩大，要进一步推进“紧密型集团化管理模式”，标准管理赢在执行，这是企业规范化建设的重要一步。

管理模式要向标准化转变，如招投标、合同范本、材料规范等，就要通过把合同文本规范化来提高效率，减少不必要的环节对人力、物力造成的浪费。制订落实精品标准的规范和企业内部的管理制度，是恒大发展建设的一条重要经验，也是全面推进精品战略的重要指导原则。

在行业竞争日趋激烈的新形势下，精品标准和企业内部管理机制更要不断自我完善和发展，只有与时俱进才能保持蓬勃生机。在市场经济条件下，强化标准创新，提升产品的创新能力，必须实现产品在工业化之后的“精细化”。强化制度和标准的执行力度，保证建设资金安全，保障企业标准化建设工作的顺利推进。

（三）制度建设的进一步推进

制度是凝固的文化，文化是流动的制度。恒大用制度建设努力推进“紧密型集团化管理模式”，如制订标准化的格式合同、规范合同履约行为、保障企业的利益；进一步完善建筑材料的战略联盟，建立更加稳定、强大的供应产业链，固化现有的供应模式，在多方共赢的基础上降低采购和运营成本。

制度建设的科学规范体现在两个方面：一是管理体制的规范化。在管理体制上建立了现代企业制度，形成了董事会、投资委员会、经理层的三级管理体系，相互制约、规避风险。集团公司与各地分公司之间，以产权为纽带，下放经营权，强化监督机制。二是经营决策的科学化。在决策体系上以明确的机构、科学的程序和充分的论证为框架，依托管理体制建立了三级决策执行体系。其中董事局是决策的最高层，拥有重大事项的最终决策权；投资决策委员会由公司高管、专业人员和外聘专家构成，对企业的发展战略和重大投资进行科学分析和论证，为决策提供依据，降低决策风险；经理层负责贯彻执行董事局的决策，并及时将操作过程中遇到的情况反馈给决策层，保证决策的规范化、制度化、科学化，确保决策得到全面、准确地执行。

（四）强化监督制约机制

为确保经营决策的有效执行，结合公司的产业特点和管理模式，按照计划管理、节点管理的特点，加强全国巡检工作，以“管理、监督”为手段，实施精品战略，创建国际品牌。加强集团系统的全面服务和管理监督，并不断在实践中摸索出一套健全的制度体系和控制流程，建立有效的监督机制，通过加强计划管理来强化员工的岗位责任。坚持定期和不定期考察相结合、定量和定性考核相结合的原则来实施岗位考核，逐步制定出一套切实可行的内部绩效考核方案。

强化监督制约机制必须依靠制度保障机制，恒大建立了现代化的管理制度和流程，在工作的每一个环节都有严格的操作规范，以制度来规范运作。就工程管理方面而言，恒大不仅出台了《工程建设计划管理与考核制度》、《工程建设质量管理与考核制度》等七大制度，而且每年都要组织专家进行讨论、修订和更新，以保证制度的科学指导性。

强化监督制约机制必须强调过程管理，“过程”是抓大放小，围绕核心进行。通过对过程的全面把握和对关键点的监督，以实现产品管理“零缺陷”的目标。

过程具备全面控制的功能，因此非常适合恒大大规模发展的需要，所以在销售、工程、财务、采购等重要环节，既重目标，更重落实，做到层层把关、严格监控。例如对于材料物资采购工作，恒大一贯实行独有的“三三制”模式：先由三组人员调查比价，分别提出三种方案，最后再综合比较，确定中标者。公开透明的运作，不仅降低了运营成本，更保证了产品原材料的品质。在工程施工过程中，恒大监理人员严格执行ISO9000国际质量体系，从建筑材料的物资采购、入库到施工现场的监督，再到工程验收都由专业人士按流程实施监控。在施工现场严格贯彻“工程监理旁站制度”，质量不符合规范者一律推倒重来。恒大还积极引进项目系统管理软件，应用计算机技术建立动态的项目实时监控网络，进一步提高目标计划的执行效率。

过程管理中每一环节的质量决定了整个流程的质量，而流程的质量又决定了业务模块的最终结果，因此，对过程的管理和控制非常重要。恒大人要形成“人人重视过程、关心企业发展，人人提高效率、关心效益”的浓厚企业文化氛围，为实现“三个一流”的宏伟目标而努力。

三、强化“紧密型集团化管理模式”，必须与时俱进

“紧密型集团化管理模式”要求既要将企业的基础工作常抓不懈，包括计划管理、目标管理、财务管理、招投标管理、成本控制管理、工程管理、采购配送管理等，又要在恒大从地区性公司向全国性集团化公司转变的过程中实现管理的与时俱进。继而出台了一系列的制度、规范，实现了管理模式的调整升级和管理架构的科学改善。

在“紧密型集团化管理模式”下，集合优势人力、物力、财力、管理等生产要素进行统一配置，以节俭、约束、高效为价值取向，达到降低成本、高效管理、可持续竞争的目的。加大集团管理力度，可以避免各地分公司走弯路，杜绝管理漏洞，严格控制成本。但“紧密型集团化管理模式”终究只是一种管理手段，并非僵化固守的企业管理体系，不能简单地通过改变结构来完全实现柔性组织。在新形势下，恒大要实现持续、快速、稳健的发展，必须以与时俱进的思维不断审视管理制度和模式，不断保持更新和提升，以更加严谨的科学性助推企业向前发展。

采用“紧密型集团化管理模式”客观上要求恒大必须先提升职能部门的专业素质和制定正确决策的能力，各管理职能部门的全体人员也必须与时俱进，不断提高管理素质和业务能力。

在瞬息万变的市场经济浪潮中，企业的组织结构、管理手段不是一成不变的，它应当随时根据市场和客户的需要实施动态的组织变革，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。“紧密型集团化管理模式”同样要求恒大在企业的高速运转过程中不断思考，并站在高屋建瓴的角度放眼全局、审时度势、不断创新，为公司打造精品、快速扩张奠定理论基础。在当前面向全国拓展的大环境下，全体恒大人务必以“质量树品牌，诚信立伟业”为宗旨，铭记企业精神及作风，以创新为动力，着力实施精品战略、塑造国际品牌，努力拼搏、开拓进取，为打造“百年房企”的宏伟目标而努力奋斗。

后记　让梦想照进现实

许家印，这个在中国房地产江湖纵横驰骋的男人，这个创造恒大奇迹的汉子，这个白手起家的豪杰，身上藏着太多的故事。他的一生大起大落，起伏不定，这似乎总能给人几分神往。

从一个贫穷的少年到中国内地的首富，从河南老家到驰骋南北，从毅然离开舞钢到创建恒大，这期间经历了辛酸、坎坷和磨难。一个人的成功，必然要以无数的风浪打击作为基础。

写本书之前，笔者是缺乏信心的，感觉对这样一个充满传奇色彩的人物无法很好地驾驭。但在写完之际，发现自己的想法变了，许家印的创业经历深深地震撼了我。一个人只要有梦想、勇气去搏斗，就会有一片属于自己的天空。无论在何地、面对什么样的困难，都要坚持自己的梦想，因为梦想是搏斗的基础。

本书不仅写了许家印的非凡成就，还重温了他的磨难、坎坷以及他如何面对问题。一个人的成功必须经过血与泪的洗礼，所谓风雨之后现风采，坎坷之后显真我。

许家印是一个敢于冒险的男人，一个步子比别人都快的男人，一个野心和爱心都具备的男人。他的经历告诉我们，一个人若想成就一番作为，要有不凡的智慧、丰富的阅历以及当断则断的机敏，除此之外还要有顽强的毅力。

江山本色，乾坤照耀。相信本书的读者中不乏奇才俊士，那就让自己放光吧。一个真正有梦想的人，总是会在社会中脱颖而出的，就像本文的主人公一样。

作者

2010年12月于北京