图书在版编目（CIP）数据

中国房地产到底该怎么办/常青著.—杭州：浙江大学出版社，2011.9

ISBN　978-7-308-09046-9

Ⅰ.①中…　Ⅱ.①常…　Ⅲ.①房地产业—经济发展—研究—中国　Ⅳ.①F299.233

中国版本图书馆CIP数据核字（2011）第172470号

中国房地产到底该怎么办

常青　著

策 划 者　蓝狮子财经出版中心

责任编辑　曲静

出版发行　浙江大学出版社

　　　　　（杭州市天目山路148号　邮政编码　310007）

　　　　　（网址：http://www.zjupress.com）

排　　版　杭州大漠照排印刷有限公司

印　　刷　杭州杭新印务有限公司

开　　本　710mm×1000mm　1/16

印　　张　14

字　　数　159千

版 印 次　2011年9月第1版　2011年9月第1次印刷

书　　号　ISBN　978-7-308-09046-9

定　　价　36.00元

版权所有　翻印必究　印装差错　负责调换

浙江大学出版社发行部邮购电话　（0571）88925591

目　录

代序　历史并不隶属于我们，而我们只隶属于这段历史……

第一章　一个关于房子的幸福传说

唐家岭的冬天

这样的城市化究竟对吗？

有房子就幸福吗？

第二章　谁买了我们的房子？

两年炒房赚了1000万

被妖魔化的“温州炒房团”

别了，山西煤老板！

房价，是由人们的欲望决定的！

第三章　谁是全中国最幸福的商人？

“空手套白狼”的把戏

资金是喉咙，土地是命根

让房地产=建筑业

没有永远的支柱产业

第四章　土地稀缺背后的秘密

地价决定了房价？

中国城市建设用地并不稀缺

饱受诟病的地方政府

农村集体建设用地流转

小产权房必须妥善解决

第五章　金融的抉择（上）

开放型与封闭型抵押贷款金融体系

中国的房地产泡沫有限

必须要加大信贷风险控制

延伸阅读　我们的最好镜子——日本

第六章　金融的抉择（下）

中国最大的“房东”——银行

千难万险只为钱

有多少热钱涌入楼市？

从“香港模式”到“美国模式”

第七章　保障性住房真的那么难建吗？

保障性住房建设是国家的责任

“民生”被让位于“增长”

保障性住房同样能拉动GDP

土地、资金从哪里来？

延伸阅读　完美的解决方案——新加坡

第八章　限购令、房产税究竟有什么用？

限购令能有效吗？

房产税究竟有什么用？

税率该如何设计？

最精准的措施——空置税

延伸阅读　完美的解决方案——德国

第九章　中国房地产怎么办？

民生与增长的较量

泡沫，是可以被抑制的！

居者有其屋

附录　中国香港地区以及新加坡、韩国房地产政策一览表

参考文献

致谢

代序　历史并不隶属于我们，而我们只隶属于这段历史……

今天的中国，高房价已经成为最大的社会问题，房子情结像魔咒一样侵蚀着都市人的思想。人们在谈到房地产时，用的最多的词汇竟然是：贪婪、暴利、疯狂、潜规则、扭曲、背离、愤怒、腐败……

我们似乎又回到了鲁迅先生在《灯下漫笔》中描绘的那个奴性十足的时代，只不过这是一个“房吃人”的时代。我们中的很多人极容易变成房子的奴隶，而且成为奴隶之后还万分欢喜；更有甚者，我们中的许多人是希望变成房奴而不能。有房子，这已经成为当今都市女性择偶的第一条件，而房奴、蚁族、蜗居成了当代城市年轻人的主要生活方式。对于那些希望通过拥有房产来获取城市社会身份认同的年轻人而言，房子成为最难以逾越的荆棘屏障。

在房地产的另一面，房子俨然成了与股票、黄金一样的投资品，逐步成为富人间转移财富的豪华游戏……如今，在北京、上海这样的一线城市里，房地产无可争议地处在一个由不断膨胀的泡沫堆砌的市场中，这里已经成了投资者的乐园，开发商、政府、热钱、基金你来我往，无不踊跃。

这场房地产泡沫，由中央政府、地方政府、利益集团和低收入居民之间的多方利益博弈推动，在这场围绕房子的博弈中明显形成了截然对立的两方阵营：一方是中央政府和社会大众，而另一方阵营，不光有炒房客、炒房团、开发商，还有银行、热钱和地方政府。

表面上看，我们的房地产市场是一个自由市场，高房价是由供需关系不均衡造成的。可事实上房价畸高、调控失效的背后是由一些不太正常的原因造成的，深层次的原因包括保障性住房缺失、开放型房地产金融体系、房屋持有成本低以及垄断性的卖地体制等。因此，我们的房地产市场的问题实际上要比我国香港地区以及日本、美国、英国等国家的问题复杂得多。从这个角度讲，理解中国房地产的本质，就是理解中国经济的本质。

深入剖析造成中国房地产上述怪现状的根源，可以找出的原因至少有以下五点。

原因一：重视商品房建设而忽略保障性住房建设，使得“民生”让位于“增长”。

1998年，我国取消了以实物分房为主的住房体制，开始“以经济适用房为主体、商品房为补充”的房改，拉开了中国房地产市场化的序幕。2003年8月31日，国务院18号文首次明确“以商品房为主的”房地产行业成为国民经济的支柱产业。

当我们重新反思自1998年以来的房地产发展道路，可以清楚地发现，正是在“民生让位于增长”这样的大背景，使得我们的城市化走上了一条非常危险的单行道。重视发展商品房而忽略保障房建设，使得房地产成为中国经济增长的重要动力来源，其较长的产业链更是带动了相关产业的发展。但这些政策在提高城市住房自有率的同时，忽略了保障性住房建设，使得绝大多数低收入者无力承担高昂的商品房价格，城市的新进入者已经不可能成为买房的主力，不仅仅是农民工，就连大学生也不得不进入城中村。

原因二：房地产开发的“香港模式”畸形发展，期房销售制度加剧了行业暴利。

房地产开发领域有两种模式：香港模式和美国模式。香港模式的核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产商独立完成。而美国模式则完全不同，整个开发的每个环节完全由独立的机构运行，投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金，房屋建造则是由专门的建筑商完成，物业管理则由专门的物业公司来完成。

国内的房地产开发则完全借鉴了香港模式，在整个开发流程中，从购买土地、房屋建造到销售管理都由一家房地产商独立完成。从本质上说，我国的房地产行业是一个特殊的行业，既不是建筑业，也不是贸易业，仅仅是建筑业的中间商。但就是这样一个国外的微利行业，在我们国内竟然成了暴利行业，甚至一度成为国家的支柱行业。因此，我们认真分析会发现，房地产开发的香港模式是国内房地产行业暴利的根源。

原因三：以抵押贷款为基础的开放型住房金融体系，使得住房杠杆化进一步增大。

住房金融体系按照资金运行方式可以划分为两种：开放型和内生型。内生型的住房金融体系房价涨幅有限，但相应的GDP增速也相对缓慢；相反，以抵押贷款为主的开放型住房金融体系，使得房子在金融系统的帮助下放大了杠杆功能，这在很大程度上刺激了经济的增长，但却不可避免地忽略了民生。

随着分房制度的终止和按揭制度的改革，我国住房消费进入了快速增长期，以抵押贷款为基础的开放型住房金融体系使得“美国老太太”的故事在中国成为现实。从某种意义上说，这也促成了商业银行成为中国最大的“房东”。

从房地产金融的角度看，房价泡沫出现的重要原因往往是金融机构对房地产过度信贷支持，而信贷快速收缩又会导致房地产泡沫破灭。综观历次房地产泡沫，房地产价格波动引发的最大可能就是金融体系的崩盘。

原因四：城乡二元土地所有权结构、招拍挂的土地转让机制和地方政府“饿地策略”一同推高了土地价格。

目前，中国的地价已经是所有主要经济体中最高的了。深入分析中国土地现状后可以发现，我国城市建设用地资源并不稀缺，但土地数量农村多、城市少，在城乡二元土地所有权结构下，地方政府控制着土地的转让权，而土地出让收入又是政府的重要财政收入来源。

因此，当前土地价格高昂的三个根本原因是：中国城乡二元的土地所有权结构、经营性用地招拍挂出让方式以及出让收益全部归地方支配的收益分配制度。招拍挂的市场化出让方式客观上加剧了土地争夺的激烈程度，推升了土地价格。土地出让收入全部缴入地方国库的收益分配体制客观上加大了地方政府提升土地收益的积极性，是土地供应“饿地策略”低供应、高价格市场格局的根本原因之一。土地特性、土地制度和政策决定了地价走势，因此在房价不断攀升的同时，垄断性的土地出让制度又推升了地价。

原因五：游资、热钱增加了住房市场的投机需求，加剧了短缺条件下住房市场分配的不均衡。

在目前中国城市化水平并不高的条件下，住房作为消费品仍然处于供给不足的状态，这必然使得住房成为大量资本追逐的投资品。而当炒房客、游资、热钱纷纷涌入房地产市场后，增加了住房市场的投机需求，其结果就是城市中的住房价格与大多数普通社会成员的实际所能承受的程度脱节，住房成为有房阶层之间财富转移的游戏，这样就更加剧了短缺条件下住房市场分配的不均衡。

由此，社会形成了截然对立的两个阵营：有房阵营和无房阵营。真正需要房子的人买不起房子，而买得起房子的人，虽然自己不缺房子却在不断地买房子。因此，纵容投机性购房的必然结果是社会财富分配的极端化，富人和穷人数量都在增多，贫富差距日益扩大，城市中穷人区和富人区的对立日益明显。

昨天的问题才造成今天的结果，而今天的苦酒只有明天的人能够品尝到！

无可争议的是，高房价问题已经成为中国经济和社会运行与发展的一个重大隐患，民众的不满情绪正在蔓延，而且很容易引发经济与社会问题。同时，房地产问题已经扼住地方经济的喉咙，地方政府的很多政策被置在两难之中，选择空间已经非常狭小。但无论怎样，我们必须下决心扭转这一局面，即使真相并不令人愉快，也一定要诚实，因为掩盖真相往往要花费更大的力气。

当然，中国的房地产问题并非严重到不可挽回的地步，德国和新加坡通过不同的途径实现了民生和增长的均衡，是我们很好的学习榜样！新加坡通过计划与市场相结合的方式为国民提供了最好的住房体系，1968年由李光耀倡导的“居者有其屋”计划，使得85%的新加坡国民居住在政府兴建的组屋里，满足了中低收入家庭的居住要求。在德国，从未将房地产作为国家经济增长的支柱产业。德国从一开始就将房地产定位为“民生”工程，政府通过发达的租赁市场解决了低收入家庭的住房需求，通过完善的税收法律手段抑制了投机性购房，并通过契约型住房金融体系给了低收入家庭适当的补偿。

事实上，我国政府已经深刻意识到，住房问题已经成为影响改革成败的核心问题，并且在“十二五”期间针对保障性住房建设、税收体制完善、信贷配套政策、土地财政改革等多个方面制定了一系列的政策。而且，中国的城市化进程还没有完成，以成套住房计算，目前中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均1套的目标尚有距离，城市居民住房短缺的局面尚未根本扭转。因此，中国的房地产应该处于泡沫积累的初始阶段，这就为我们彻底解决问题提供了空间。

为了使读者能够深刻理解中国房地产究竟出了什么问题，现在的这些措施是否有效，本书将从房地产的表面现象入手，进而深入剖析其深层原因，提出房地产市场的本质问题，并且给出解决途径，最后对目前出台的具体措施进行分析。相信通过这些由表及里、深入浅出的分析，您将对中国房地产的过去、现在和未来有一个明确的认识。逻辑顺序如图1所示。

图1　中国房地产问题解析逻辑顺序图

最后，我想说的是，解决中国房地产的痼疾，我们应该从思维模式上进行转变，不再重复英国、美国以及我国香港的模式，而要以德国、新加坡为榜样，坚持以消费者为主导的健康发展方向，将住房问题看作是最迫切的民生工程，这样才能减少社会贫富差距，缓解社会矛盾，解决“增长”与“民生”的矛盾，在促进经济增长的同时实现“居者有其屋”，实现真正的和谐社会！

第一章　一个关于房子的幸福传说

唐家岭的冬天

这样的城市化空间对吗？

有房子就幸福吗？

人类的历史是很忍耐地等待着被侮辱者的胜利！

——泰戈尔

走到哪里，都在讨论房子！可是谈起房子，我们似乎总是处在矛盾之中。一方面，城镇居民的住房条件确实有了翻天覆地的变化，普通居民的住房条件得到极大改善。根据住房和城乡建设部2007年8月统计数据显示，改革开放之初的1978年，全国城镇居民人均建筑面积是6.7平方米；随着住房分配制度的改革，1998年人均居住建筑面积提高到了18.7平方米。1998年，我国开始取消实物分房改为货币分房，同时培育和发展以住宅为主的房地产市场。到2006年年底，全国城市居民人均住房面积达到27平方米，面积增加超过了50%。这说明改革开放以来，城镇居民住房水平的确有了很大的提高。

但另一方面，一线城市的房价已经严重脱离了居民的承受能力，高房价已经成为当今中国最大的社会问题。房子情结像魔咒一样侵蚀着都市年轻人的思想，蚁族、蜗居已经成为多数都市年轻人的主要生存方式。一些年轻人甚至喊出了“逃离北上广”这样无奈的口号，因为在都市年轻人的眼中，有房子的人才是幸福的。

我们的房地产市场究竟是怎样的？房子，究竟是幸福的港湾，还是只是一个幸福的传说？

唐家岭的冬天

又是一个北京的初冬，枯叶在刺骨的寒风中飘落，阳光被高高的楼群无情地拦截在半空中，偶尔有几缕幸运的光线钻过。寒风中的唐家岭失去了往日的模样，这里即将成为历史永远的记忆，随着唐家岭一起消失的还有：塞得要挤爆的公交车，满是污垢的早餐摊点，密密麻麻的小广告，随处可见的房屋出租信息，堆积成山的生活垃圾……

在很多年轻人的眼中，北京并不是天安门、鸟巢和西单，在他们看来，北京只有唐家岭。他们收入不高，生活拮据，工作不稳定，有的甚至完全处于失业状态；他们每天天不亮就出门挤车，天黑了披着星星回家，人们用“蚁族”形容集聚在这里的大学生们。

2010年6月22日，《每日经济新闻》刊登一篇题为《北京楼市新政推高房屋租金　蚁族被迫逃离市区》的文章，大学生夏斌（化名）曾经这样对记者描述他在北京的感受：

两年多了，我从来没敢告诉家里我住怎样的房子。在他们看来，一个大学生在北京指不定多么风光、体面呢，绝不会想到我住的地方跟老家的马圈差不多，更不可能想到我会为了50块钱而跟人大吵一架。有时候我也想回去算了，可是，我家在一个小城镇，我学的又是通信工程专业，我回县城又能去干啥呢？

他们之所以被称做“蚁族”，是因为他们拥有和蚂蚁一样的特点：高智、弱小、群居。据生物学家研究表明，在所有的昆虫中，蚂蚁是最聪明的物种，它有25万个脑细胞，但同时，蚂蚁属群居动物，一个蚁穴里常常有成千上万只蚂蚁……

当然，“蚁族”并非只是中国独有，在众多国家的工业化道路上，房价飞涨、货币贬值都是无法躲避的必经之痛，而在东亚国家的发展进程中几乎都有过类似的过程。在日本，首都东京周围有许多“IK”，这些只有“卧室+厨房+卫生间”的小房子仅30平方米左右，日本很多“大学毕业低收入聚居群体”同样要居住在这样的“IK”数十年；在中国台湾地区，十多年前有一首家喻户晓的流行歌曲《蜗牛的家》，歌中所描述的情形和我们现在的情形如出一辙：密密麻麻的高楼大厦，找不到我的家。在人来人往的拥挤街道，浪迹天涯。我身上背着重重的壳，努力往上爬，却永永远远跟不上飞涨的房价。给我一个小小的家，蜗牛的家，能挡风遮雨的地方，不必太大……

如果说成为“蚁族”是年轻的大学生进入城市生活的必经阶段，那么年轻的农民工可能会被永远定格在城市的远郊，而农民工的存在就意味着中国城市化的可悲。或许只有你放下本书，亲身去体验一番农民工的生活，你才会明白他们的心情。辛辛苦苦在城市中工作却无法得到城市的认可，他们的归宿只有城中村……当我们能够了解别人的痛苦时，我们自己必然已经饱尝了痛苦。

发表于《财经》杂志题为《北京人口设防》的文章称：“根据北京市流动人口管理办公室按照暂住证调查的结果，2009年北京统计在册的流动人口共700多万。”事实上，这些流动人口中，约有100万人住在地下室，200万～300万人选择群租房，剩下的一大半都住在城中村，这么多的人居住条件恶劣，现状让人担忧。

我们越来越明显地感觉到，整个城市正在出现两个截然相反的环境，高楼大厦和城中村已经成为城市化的重要组成部分。不仅仅是北京、上海，包括墨西哥城、孟买、纽约、华盛顿在内的国外城市，只要是有高楼大厦的地方，都有城中村。根据经济学家的解释，外来务工人员工资很低，他们无力应付高额的房价，甚至负担不起房租，而城中村为他们和家人提供了价格低廉的住宅，这样他们就能在城市中生活。如果他们找到高收入的工作，他们就会住进现代化的住宅。当然，对于大多数低收入者来说，要么离开城市，要么永远陷入贫困的“陷阱”。

事实上，城中村并不是一个见不得人的话题，即便是美国这样的经济强国也无法避开这个话题。华盛顿的摄影记者们为了从空中拍摄国会大厦，不得不动用政府的力量来迁移大厦周围的城中村，因为它们会影响国会建筑的景色。而事实上，尽管这个圆形屋顶附近的城中村不见了，贫民们一定又会出现在城市的某个角落。从某种程度上讲，城中村就如同现代建筑一样，也几乎是城市化的一个必然产物。

那么，我们究竟需要怎样的城市化呢？

这样的城市化究竟对吗？

今天的城市建造者惯用的逻辑是这样的：将人口从城市人口密集区迁出去，寻找便宜的土地，在那里建社区，将人口引向这些社区然后回到原先的地方，将那里变成商场和停车场……事实证明，这样的搬迁只会让城中村从一个地方换到另一个地方。因为贫民是无法消灭的，消除城中村的想法也必然失败。那么，究竟需要怎样的城市化？

秘鲁的首都利马，位于太平洋之滨，在20世纪20年代只有17.5万人，现在人口数量已接近400万。这个昔日美丽的西班牙风格的城市现在正被大大小小的城中村包围着，每天都有贫民冲向利马的一些无人地带，一边与前来驱赶他们的警察对抗，一边搭起泥巴小屋找活路……

回头看现在的中国，这里正在进行世界历史上最大规模的一次城市化运动，它如同滚滚前进的车轮一样，一旦开始了就无法停止。这里宛如一个大大的此起彼伏的工地，聚集了全世界超过半数的起重机，带来了一片片的高楼大厦……正如中国房地产研究会副会长顾云昌所说：“每年新建的房屋面积占到世界总量的50%。”

与此同时，我们却惊奇地发现，在这场城市化运动中，那些刚毕业的大学生和新生代民工并未成为城市的居民。高房价已经使得年轻人的社会处境日益恶化，越来越多的人向物质主义倾斜，越来越没有能力购房，无法组建家庭，他们不得不进入城中村。而房价高企、房奴现象也正在成为社会问题的根源。

如果在20年前，你问一个大学生的抱负，他会回答你：“我将为祖国强大而奋斗终生”；如果你问10年前的大学生，他会回答你：“我将成立中国的微软公司，超越世界首富比尔·盖茨”；今天的大学生则会这样回答你：“我希望尽早拥有自己在北京的房子，这样父母来京一间房就可以挤上8口人了”。实际上，大多数大学毕业生都这样描述他们的梦想：“有房子就是我最大的梦想。”

这些充满活力、满怀理想的天之骄子们，从小被灌输要好好学习、将来考取大学来改变自己的人生的思想。但当他们走出校园时才惊奇地发现：城市住房的高房价已经彻底将自己“抛弃”了，自己无论怎样奋斗也赶不上“富二代”、“官二代”。他们甚至失去了靠自身努力向上提升的希望，璀璨却难以实现的梦想让他们痛苦着、彷徨着，社会的漠视更无比煎熬着他们年轻脆弱的心灵。

今天，房子俨然成为我们这个社会衡量成功与否的标准，高房价打乱了年轻人心中原本平衡的价值体系。正如阿兰·德伯顿所提出的“身份的焦虑”，我们的很多年轻人宁愿追逐着不可能的“房子”，而这恰恰就是身份焦虑的表现。

尽管未来中国还需要30年时间才能基本解决4亿农民的进城问题，可是社会学者们梳理了房产购置者的社会结构后却惊奇地发现：虽然居民消费有所增长，进城的农村人口越来越多，但这些人并非买房的主力，当前的买房人，主要还是包括改善住房者和投资投机者在内的有房一族。

根据中国宏观经济学会秘书长王建的统计，2000—2010年房价上涨率是7.6%。但根据《中国商业研究报告》显示，同期中国城市居民中60%的中低收入居民的年收入增长率只有5.5%，也就是说，主体居民的收入增长显著低于房价上涨。

因此，现在的房地产问题，从表面上看是矛盾聚焦在房价上，但其背后反映的实质问题是，中国房地产市场到底应选择什么样的发展道路、发展方向。然而，我们不能忘记，居者有其屋——才是人类最基本的社会需求，这一权利能否得到满足，决定了一个社会能否稳定。

中国的城市化就像一辆奔驰前行的列车，有些人在猛踩油门，另一些人则险些被甩出车外。如果说只有少数人成为城市化的牺牲品，那么我们可以说是他们被淘汰了，可如果社会的主体都被高房价碾过，那么我们就应该反思：这样的城市化究竟对吗？

有房子就幸福吗？

有这样一则笑话——

蜜蜂狂追蝴蝶小姐，蝴蝶却嫁给了蜗牛。

蜜蜂很是不解：“它哪比我好啊？”

蝴蝶说：“人家蜗牛好歹有自己的房子，哪像你，老是住在集体宿舍里！”

这是一则苦涩的笑话，但它却告诉我们一个极具讽刺意味的命题：拥有房子就是拥有幸福。事实上，人类自从走出穴居之后，房子就是我们的必需品。在中国人的传统观念里，房子是家庭的港湾，当我们疲惫的时候，房子就是我们心灵的寄托地；房子就像一个拴马桩，它固定在哪里，人们的心就指向哪里；房子能满足我们休闲、交际等多层面的需要。

黑格尔说，尊严就是人身上那些无法交换的东西。房子能够赋予年轻人尊严，它就如同雄孔雀那个华而不实的大尾巴、雄马鹿脑袋上那对超大鹿角。房子在今天这个消费社会里被赋予了财富和地位的象征，也已经成为现代人社会地位和财富评判的标尺。

经济学家用他们惯用的语言进行了这样的解释，人们热衷于买房子，是因为房产具备良好的抵御通货膨胀的能力，更重要的原因在于，转型期社会具有高度不确定性，投资房产恰恰能为居民提供安全感。现阶段社会中，保障制度的缺失、职业的不稳定、投资手段的缺乏、政策环境的变幻莫测，都能让人们产生对未来的恐惧感，因此人们寄希望于房产投资而获得安全感。

那么，拥有房子就真的拥有了安全感吗？事实上，城市带给人们的苦恼并不是今天才有的，而“蜗居”、“房奴”也不是我们今天的发明。清代的宣鼎曾经在《夜雨秋灯录三集·记李三三逸事》中写过这样的诗句：“惟是长安居大不易，乃知囊中钱空，始觉旧游如梦。”

关于买房给中国人带来的压力，电视剧《蜗居》中有这样一段经典台词：

我每天一睁开眼，就有一串数字蹦出脑海，房贷6000，吃穿用2500，冉冉上幼儿园1500，人情往来600，交通费580，物业管理300～400，手机电话费……从我苏醒的第一个呼吸起，我每天至少要进账400，这就是我活在这个城市的成本。

通常，房奴是指那些不堪房价重负，以个人居住为目的，为买房、供房不得不牺牲生活质量，迫不得已为“房”所“奴役”的个体购房者。对“按揭”一词也有一种形象的说法，大概是说房价较高，购房者无力一次性付清，只好按揭贷款，于是就被10年、20年地“按”住，一层层地“揭”。中国青少年研究中心曾经在深圳对部分20～35岁的购房青年进行了问卷调查，这份名为《城市差异对青年购房者幸福感的影响》的调查报告显示，90%的深圳购房青年认为自己属于中等收入阶层（月收入在5000元以上），但购房后自己就成为了无产阶层：

在生活状况方面，深圳82.6%的人在购房后去饭店吃饭的频率减少，76%的女性买衣服的开支明显缩减、逛街的次数减少，69.2%的人高档休闲次数减少、旅游次数减少且持续时间变短，旅游地点也以就近为主。

在家庭状况、代际关系方面，74%的人因父母出钱支持自己购房而非常愧疚，45%的人购房后明显减少在父母面前尽孝（买东西给父母）；在夫妻关系方面，70%的人购房后夫妻关系恶化，双方的脾气变差，争吵较频繁。

在工作与社交状况方面，86%的深圳购房青年认为购房后工作的重要性明显增强，63%的人与朋友聚会的频率减少，85%的人认为购房后的经济压力使个人的发展受到了较大的限制。当然，也有25.3%的职场人认为“房子让自己在这个城市奋斗更有安全感”，或许房子也可以“逼迫”年轻人不断奋进。89%的深圳购房青年认为购房后自己或家庭的压力明显增大，其中75%的已婚夫妇5年内没有生育小孩的打算。仅有15%的深圳购房青年认为购房后比以前更幸福。

统计数据证实了人们的普遍感受。以北京为例，由北京工业大学、社会科学文献出版社联合发布的《2010年北京社会建设分析报告》显示，2008年北京城镇居民户均可支配收入6.4万元，按照2007年13940元/平方米的平均房价计算，购买一套普通商品房要花掉一个家庭25年的可支配收入。也就是说，从户均收入来看，估计北京居民买一套房需要25年。

谈及房价收入比，当代行为金融学主要创始人罗伯特·希勒曾经发出这样的感慨：在深圳、上海以及其他中国主要的城市买房，房子的价格实际上是数倍于他们的年收入的。我们在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍，我们就觉得太高了，而深圳房价和收入比接近36倍，我感到担忧。

买房本来是一种消费，可是对于中国的普通家庭而言，人们为了买房，不仅要花光所有的积蓄，而且为了还房贷还要承受沉重的负担，自己倒成了房子的“奴隶”。

因此，为了摆脱房子的魔咒，需要改变的是我们整个社会的价值取向，我们必须重新习惯这样的思维模式：房子，并不能代表我们生活的全部幸福。三毛说过的一句话值得我们自省：有时候，我们要对自己残忍一点，不能纵容自己的伤心失望！

事实上，很多人正是因为成了房奴，沉重的压力使生活变得支离破碎。因此，有了房子也未必就拥有了幸福。幸福的关键还是看你如何对待生活，但无论怎样，我们都不能成为自己工具的工具。蜗牛爬得如此慢、费力和辛苦，就是因为它要驮着自己的房子过一辈子，它要为那个壳终生服役。

在多数人的记忆深处，筒子楼、大杂院、三代同居一室是孩提时代的记忆，可是今天，被高楼大厦包裹着的我们却没有了过去的那种宁静与祥和。我们父辈觉得奢侈的东西，在我们这一代眼中已经成了必需品，这就是进步，而我们也必须要为这样的进步付出代价——成为房奴，这是这个时代造就的一个特殊群体。

在《2007中国年度散文》中曾经收录过这样一段对如何看待房子极为恰当的描述，值得我们深思：

人不能背着房子走路，那样会把魂丢了的。真的要住，那就回家在自家地里建房，砌一座真正的房子，不是那种别墅，而是老家最普通的那种，连天接地，坐北朝南，有鸡飞狗跳，有春夏秋冬，那才是真正的房子。

现在人们住的只能勉强叫房，根本不能叫屋，更不配叫宅。“屋”是四壁完整、基顶俱全的一个独立系统；而“宅”是有院落的，屋前屋后，有树有景，那是个生动丰富的系统。现在的房子，夸张地说充其量是一个“位”，如同公共汽车上的一个座……

人不能给自己造一座山。房子源于山水草木，乃大自然赐予人的礼物，可它何时变成人身上的一座山了呢？人对房子何以变得敌视？

我们何以变成自己工具的工具了呢？

第二章　谁买了我们的房子？

两年炒房赚了1000万

被妖魔化的“温州炒记团”

别了，山西煤老板！

房价，是由人们的欲望决定的！

地球能够满足所有人的需要，但不能满足所有人的欲望。

——甘地

今天，带着凯恩斯味道的流动性正在全世界泛滥，到处都是钱。在这样一个非常疯狂并且格外宽松的融资环境里，游资、热钱纷纷涌入了中国房地产市场，投机性需求大量增加，在“羊群效应”下，买房已经成了全民运动。

那么，我们的房子究竟是被哪些人买走了呢？北京某二手房中介公司的置业经理金凯（化名）根据他在北京二手房市场多年的经验，在接受《北京晚报》记者采访时作出了这样的回答。

在我卖出的房子里，买家无外乎三个类别：底层普通百姓、中间阶层、富豪阶层。

底层普通百姓，他们购房通常主要以贷款为主，其中包括首次购房和换房一族，卖小房买大房，首付比例最低，贷款比例最高，年限最长。还有一种就是刚刚来北京的年轻人，虽然自己没有什么积蓄，但家里人也能掏得起首付款，双方父母各掏个几十万，付个首付没什么问题。这些“刚需”人群买房主要集中在90万元至150万元之间。他们不少人就是《蜗居》中的“房奴”，房价的涨跌他们最关心，也最受刺激。房价涨了，这个购买群体基本上也就消失了。

中间阶层，他们的日子就滋润一些，他们的购房目标主要是那些200万元以上的房子，比方说银行的信贷部主任、政府官员或者国企单位的处长这种，月收入应该至少在2万至3万元。当然，还有一些演艺圈内不太知名的演员、歌手，这些人的特点是，一般买房都是第二、三套，多数能够一次性付款，或者首付比例很高，一下掏个100多万元，顶多留个小尾巴付月供。这部分人有些是自住需求，比方很多国企干部，多是有一套单位分的房，但面积不大也就六七十平方米，再买一套大户型的房产。

富豪阶层，他们通常是那些“行长级”和外地富豪。他们更愿意住在安静、舒适、全封闭管理的高档小区，比方说北京的紫金长安、凤凰城。像他们这样的人，指定是房价涨到3万、4万元也买得起，七八百万的房，都不在话下。和他们在同一个购买力的，还有做大买卖的，不过90%都是外地人，特别是山西、温州等地的商人，而且山西人总是全款购买，这个我印象特别深。

两年炒房赚了1000万

《2010胡润财富报告》显示，内地千万富豪人数达87.5万人，比2009年增长6.1%，其中千万富豪分为4种类型：商人、高收入人士（如跨国公司高层）、职业股民和炒房者，其平均年龄39岁。《每日新报》2010年4月19日刊登了一篇名为《山西煤老板偶然卖房发现商机五年炒房赚千万》的文章，讲述了一位职业炒房者的炒房经验，孙学兵（化名）仅仅两年就用100万元炒到了千万元，在天津的炒房生活彻底改变了孙学兵一家。

最初的改变发生在2005年，我儿子考上了天津一所大学，我送他来上学，在来天津之前，我根本不知道什么是“炒房”，甚至连“炒房”这两字都没听过。开始只是觉得天津各方面都不错，就这样，我们举家搬迁到天津。

到天津后，我要解决的第一个问题就是买房。一番比对后，我选择了红旗南路延长线上的阳光100，当时的价格才4000元/平方米。我就买了两套。那时候，我压根就没有炒房的概念，也从没想过拿房子赚钱。到2006年，随着阳光100后期持续开盘，房价突然升高，均价达到12000元/平方米。从那时候开始，就不断有中介公司打来电话，问我是否想卖掉手里的另一套房子。当时我被他们说的有点动摇了，卖了一套赚了40万元。

这时候我才意识到，倒腾房子也是个赚钱的门道。紧接着，我又陆续投资了好几套房子，资金投入也越来越大，从2007年到2008年上半年，我总共买进卖出20多套房子，后来我还雇了一个小伙子，专门帮我办一些物业交割的手续，那段时间我几乎每个周末都要去看房、签约、转卖，很辛苦也很充实。

接触过的投资客，几乎都是这样的。最初买房既不是为了投资也不是为了投机，只是不断上涨的房价刺激了他们的购买欲望。他们担心通货膨胀使财产贬值，而房子又在不断地升值，相对于投资股票、基金这些不擅长的领域，他们不用每天盯着那么多技术曲线，于是他们更愿意投资房子。

这几年里，我也学着别人买过一点股票，不过大起大落的市场让我很不习惯，而且身边做股票的朋友，除了几个做庄的，几年下来基本上都赔了。2007年专家说股市赚钱，又说基金最稳健，我就去买基金，手头的基金果然从9毛多涨到两块七，但没舍得卖，转眼2008年就变成了两毛，到现在还攥在手里。

当然，除了住宅，我也投资过商铺，可后来我发现，虽然都是地产，可是商铺和住宅的投资差别太大了。买住宅很简单，就是买了等着升值，成功率至少是90%，而商业地产的成功率也就30%。我身边的投资客，真正能在商业地产上赚大钱的很少。

比方说，有个词叫“动线”，开始我根本就不懂什么意思，这本来是建筑与室内设计用语，就是在室内室外移动的点，连起来就成为动线。在购物中心或者百货公司里，同一层商铺的租金和售价，会因为动线影响而悬殊巨大，而如果不懂这些专业，那么商铺投资挣钱的机会就很小了，所以啊，炒住宅的专业要求是小学程度，炒商业地产起码要是硕士以上。

其实炒房客们也有很多无奈，他们似乎都是“被迫”成为投机者的。对他们而言，就是买住宅等涨价，随着房价的不断高涨，炒房客们从最初的购房中获益，而赚钱效应又不断地被复制，在这样的激励下，炒房客们变得更加踊跃，越来越多的人加入炒房的队伍中。正如日本经济学家野口悠纪雄所说：人类追求不劳而获的愚蠢愿望就像鼠疫病菌一样，一有机会就会发作……人们不甘于一般商品与服务价格基本稳定下的工薪收入，把资产价格炒至暴涨，愚蠢地期望坐地发财，摇身蜕变为富翁。

经济学家奎格里和席勒认为，股票市场中的财富效应并不明显，然而房地产市场的财富效应在任何国家、任何地区都是很明显的，这里的财富似乎唾手可得，人们炒房发了财就会增加消费，汽车和高档消费品销路大增，几年里人们就富裕了许多。到处都是买房致富的人，一片欣欣向荣的景象，这是对炒房致富最好的鼓舞。

几乎所有工业化国家的经验都表明，在走向现代化的过程中，房地产业从始至终都是经济增长中的支柱产业，而且房子也是国民最重要的财产形式，一般都会占到2/3以上的比重。所以，鼓励居民买房和鼓励居民用房产形式进行财富积累，是任何国家走向现代化的必要的经济政策。

随着20世纪90年代开始的住房私有化，城市的普通居民都在从一个无产者逐渐地转向有产者，这注定要从根本上改变城市家庭与土地的关系，也必将是一场深刻的财产革命。认识到这一点我们就不难理解，为什么工资水平如此低下的城市居民居然会有如此强大的商品房购买力。

大多数人正是通过不断增加“房产”而增加“财产”的，他们在很自然的情形下选择通过买房而成为有产者。不可否认的事实是，在普通城市居民所进行的各种投资活动中，购买住房无疑比其他投资的成功率更高。迄今为止，几乎很少听说有住房投资的失败者和买房吃亏的案例！城市中绝大多数家庭，都是通过购买住宅而迅速地成为百万资产拥有者的，住房市场成为财富“孵化器”，这是一个特殊历史时期的特殊现象。

我们可以回头想一想，现今40岁以上的城市居民，恐怕绝大多数都是住在父母租住的房子中长大的。当时的中国城市居民基本上都是“无产者”，正是1980年开始的城市住房体制改革，特别是住房商品化制度的推行，使得所有的城市家庭都有了成为私人业主的可能，同时这也是社会发生变革的最初起点。仅仅过了10多年，我们的社会就发生了巨大的变化，人们因为房子而被划分出了不同的阶层。

事实上，我们每个人都不是生来就有钱。随着个人事业发展，经济条件也发生了变化，收入增加了，住房条件就可以不断改善——或者是从租房生活到买房生活，或者是买更好的房子。过去，高房价是社会贫富差距的结果，而现在，高房价却成为社会贫富差距扩大的原因，这确实是我们不愿意看到的。高收入者因为收入多而购买更好的房子，这是我们这个社会需要维护的社会准则，但是对于崇尚购买房子而变得富有的观念，却不是我们愿意看到的。

人们可以因为富有而买房，但社会不能推崇因买房而富有的习气！

不可否认，城市化带来进城人口数量的增加，导致人们对住房的渴求，而这并不是房价上涨的唯一原因。在这个过程中，我们还应该看到，由于中国社会曾经经历过30年的居民资产结构“断层”，越来越多的人在转变为有产者的过程中意识到，投机可以致富，于是努力工作的人越来越少，投机房地产的人越来越多。

更深刻的层面还有，社会价值体系也处于从“艰苦奋斗”到“追求财富”的变化，而炒房客的出现从某种意义上说正是人类的劣根性的表现。如果说，“人人生而性善”是我们普遍接受的观念，那么如果我们中的某些人变成了掠夺者，就一定是这个“体系”产生了问题。与任何一场伟大的革命一样，这个过程可以创造巨大的财富，但也不可避免地要经历分娩的阵痛。究竟是让投机者获胜，还是让辛勤劳动的人获胜，这是当前中国经济需要解决的一个课题。

道路充满荆棘，苦难在所难免！

被妖魔化的“温州炒房团”

温州炒房团，这是一群先知先觉的有钱人，也是中国民间资本无可争议的代言人。他们曾经依靠修鞋子、卖纽扣、生产打火机获得了最初的财富，然后凭着他们那种与生俱来的智慧四处出击……

这群中国最敏感的商人对中国楼市也有着天然的敏感度，他们敏锐地捕捉任何一个能让财富增值的机会，而且总能寻找到埋藏着黄金的宝地。温州炒房团所到之处，其带来的“羊群效应”使得各地楼市风起云涌，而温州炒房团也被当做了中国高房价的推手。10年间，温州炒房团在房地产市场进进出出，上演着一幕幕惊心动魄的故事，媒体的鼓吹、房地产商的趁势宣传更为这些故事增加了不少色彩。

2003年12月16日，《南方周末》刊登了一篇题为《新闻调查：探访温州购房团，买房子就像买菜》的文章，讲述了最早的温州炒房团的故事。陈建设（化名）是这批炒房团的一员。当年29岁的陈建设毕业于温州大学，靠服装批发起家，如今已经是某炒房团的带头人，他说起第一次炒房经历时仍然非常兴奋和自豪，眼中泛着亮光。

2001年8月18日，这个日子我记得很清楚，这是我们温州炒房史上具有里程碑意义的一天。我们一百多人坐满了三个卧铺车厢，第一个购房团就这样从温州赶赴上海。有人拿着喇叭走在前面，我们就跟在后面。我们总共在上海呆了三天，我买了一套。

我们炒房团里一般会有一个领头人，一般是资金雄厚的大户，他们常在全国各地跑，朋友多、信息灵、经验足、眼光准，没有经验的散户往往会跟着他们跑。当他看中了某地某个楼盘后，就会回来向大家作推介，最后统一委托办理，以庞大的队伍来增加和开发商谈判的筹码，获得最优惠的价格。下单迅速，团体购买，出手大方，快进快出……

我们其他人都来自不同的行业，企业主、开发商、政府官员等五花八门，可大家的乡土情结很重，每个人买房子通常都会把亲戚朋友带过来，要投资一起投，要撤离一起撤，风险大家一起担，赚钱也大家一块儿赚，一家带一家。炒房的基因已经深深融入温州人的血脉，我们当地的订婚标准是男方三套房、女方一套房，而在温州，现在房价已经飙升到3万元/平方米，这意味着“没有500万你就别想娶媳妇”。全民炒楼的风气也就这样慢慢形成了。

1998年到2005年，我们炒高了温州后发现杭州还能更高，炒高杭州后又发现温州还能更高，然后又发现杭州还能再炒。等到温州、杭州都炒高了，又把上海炒起来，炒完发现杭州还可以接着炒……

根据最早的温州炒房团组织者估计，温州人中至少有10万人在全国各地炒楼，而动用资金规模在1000亿元左右。在飙涨的房价刺激下，做外贸、做实业的商人们纷纷变身炒房客，房地产业如同一个吸金窟，不断裹挟各路资金。稍微有点资金的制造业企业，都在试图涉足这个高利润行业，温州的全民炒房时代几近癫狂。

在温州甚至有专门的“炒房掮客”在炒房团和开发商之间牵线，《今日早报》2009年2月26日刊登了一篇名为《“温州炒房团”重出江湖？》的文章，讲述了一名“炒房掮客”的故事。

叶先生（化名）是温州房地产圈里一位知名的“炒房掮客”，据说他有几百个长期联系的铁杆客户，手上有大量的资源，专门负责在各地的销售楼盘和炒房团之间进行牵线并从中牟利。

当然，叶先生也不是每个楼盘都代理，据说他在代理一个楼盘之前，会仔细分析这个楼盘的性价比，只有那些确实不错的楼盘，才会入他的“法眼”。由于叶先生在当地炒房团中的号召力很大，他推荐的楼盘总能取得不俗的业绩。据说在2008年12月的某个楼盘里，70%以上成交的房源都是叶先生带来的客户成交的。正是因为叶先生非常专业，每次都能把价格控制得很合理，炒客们也是非常信任叶先生，基本上当天过来看房子的，都是当天下单的，速度非常快。

如果说“炒房掮客”只是缩短了炒房团买楼的时间，那么炒房团联合开发商、二手中介共同推高房价则将房地产热推向了高潮，而这其中各地屡屡上演的大戏似乎才更惊心动魄。《中国新闻周刊》2009年1月16日刊登了一篇题为《温州“炒房团”何去何从》的文章，讲述了温州人津津乐道的温州新城区同人花园的故事，这就是一个在短期内由炒房团、开发商和房地产中介互动，联手炒作房价的典型案例。

当时，这个楼盘尚未开盘，大量炒房客和房地产中介已经进入，并大量买进该楼盘房源高估待售，对房源形成事实上的垄断。没有门路的普通购房者要想拿到房号，根本不可能。当时有人拿到了5套房源，价格在每平方米1.7万元左右。此时，温州炒房团已经不是当初一拍脑门想着炒房去的新手了，他们对当地的房地产市场了如指掌，并与开发商、银行、房产中介打成一片。有更高明的炒家于这年10月以2万元的价格买进两套房子，市场上马上就有消息放出：“该楼盘房价已达2万元。”

炒房团手中的房产，瞬息之间每平方米涨了3000元，同一区域的开发商也与炒家紧密配合，随后推出一批新房，价钱高出同人花园一至两成。同人花园价格的人为炒作，很快被掩饰成了市场的自发行为，炒家与房产商获得了共赢，仅此一役，每名炒房客至少进账百万元。

因此，我们深入剖析可以发现，温州炒房团的典型做法是：乘虚而入，逢低大量吸纳房产，然后高位出仓。他们的购房目的很简单，决不为自住，而是单纯地作为投资，通过团体协作的力量，炒高价格进而转手倒卖。

客观地说，真实的情形应该是这样的，温州人通过辛勤劳动积累了大量的财富，他们只是不停地在寻找市场机会，而开发商、地方政府、媒体恰恰共同为温州炒房团营造了这样一种环境，并且借助温州炒房团让大家产生一种恐慌心理——房子都被温州人买光了，再不买就没有了。最终人们得出这样的结论：温州炒房团炒高了全国房价。

那么，从全国角度而言，真的是温州人炒高了全国的房价吗？

可以肯定地回答，房价推高的责任怪罪在温州人身上，是不客观、不公正的，更是荒谬的。简单估算一下就知道，近几年，中国房地产业和建筑业每年的投资总额接近10万亿元人民币，北京、上海两地均超过千亿元，而温州炒房团所有资金也不过3000亿元，即使这些资金一年之内全部投进去，也不可能把整个中国房地产炒起来。那么，我们究竟该如何看待炒房客呢？舆论出现了截然相反的两方观点。

正方：温州炒房团是房价快速上涨和波动的主要诱因。

由于目前对房地产销售市场的监管有很多漏洞，变相地给游资的转现提供了机会，上海的房价波动证明了这点。炒房团和庄家坐庄的做法是一样的：通过炒作一些房地产热点城市的标志性产品，以及在房源供给上和开发商达成某种默契，从而影响消费者的价格预期，刺激场外资金跟进，从而迅速拉动房价上涨。

反方：温州炒房团的存在是市场合理化的表现。

城市离不开炒房客。一个城市没有炒房客肯定不健康，但是如果一个城市都在炒房肯定也不健康。因为没有炒房客说明房地产业本身不存在利润空间，而其数量过多则会给买房自住的购房者增加一笔沉重的负担。

上面双方的观点都有一定的道理，但都有片面性，要正确地看待温州炒房团，应该将这两方的观点结合起来。由于中国处在社会经济发展的转型期，民间投资渠道窄并且房地产市场自身发展不平衡，为已积蓄大量原始资本的温州炒房团提供了天然条件。可以说，温州炒房团的出现是市场化的必然产物，他们起到的作用更多是推波助澜，为市场提供了强烈的心理暗示，而地方政府、房地产商、媒体的共同作用，使得炒房团的作用被放大了。因此，温州炒房团更多的是发挥了“乘数效应”，仅仅将泡沫归罪于温州炒房团也是不恰当的，温州炒房团不应该被当做“替罪的羔羊”。

从另一个角度思考，温州炒房团也暴露了我们在建立房地产市场中存在的很多缺陷和不足。首先，房地产市场不应该成为一个炒作的工具，这么多的民间资金应该有更多的投资途径，而且应该建立针对投机购房者的抑制机制，使得住房市场回归消费品市场的轨道。

当然，房地产业能掀起如此波澜与很多地方政府和媒体也密切相关。在过去很长一段时间里，一些地方政府为了炒热当地楼市，向炒房团们“大开城门”，制订各项优惠措施，像招商引资一样请他们来，当房市炒热了，却来个“鸟尽弓藏”、“关门打狗”。温州炒房团每到一地，铺天盖地的房地产广告如同雪片般飞来，大规模的新闻报道更是接踵而至，媒体爆炒不仅造成了房市供不应求的虚假繁荣，更无形中放大了“温州炒房团”的作用。当许多城市的房价上涨超出了当地人的经济承受能力时，不少市民都将怨气出在了温州炒房团身上，再加上媒体指责“温州人炒高了异地楼市”，“温州炒房团”就成了众矢之的。

随着“炒房运动”的逐级升温，各地政府也认识到了问题的严重性，看到炒房对于房地产市场以及普通消费者利益的侵害，许多地方政府开始颁布限购令。特别是2010年4月以来，国家出台了一系列政策遏制房价过快上涨，股市那时候也在下行，在这种背景下，大量资金退出股市和楼市，使民间资本有钱无处花，从而导致游资“畅游”农产品领域。

于是，炒房资金开始流向其他领域，把绿豆和大蒜价格炒成了天价，这是“按下葫芦浮起瓢”。这不仅反映出民间资本的合法投资路径很少，而且也折射出民间资本生存空间的狭窄，“豆你玩”、“蒜你狠”、“辣翻天”，这些时髦用语的来源，正是反映了民间资本生存空间的逼仄。

温州炒房团的背后代表游资，更本质地说是中国民营资本，从2000年以来，温州资本“南征北战”路线图如图2-1所示。

图2-1　温州炒房团“南征北战”路线图

资料来源：台州房地产信息网，www.tzhome.com。

更严重的问题在于，在高房价的诱导下中国的产业结构出现严重畸形，整个中国的经济正在演变成一个击鼓传花的财富游戏。民间资本、国有资本和外资都争先恐后地进入房地产业，直接导致我们赖以发展的制造业日益萎缩、逐渐丧失竞争力，最终使得经济“空心化”。整个经济体甚至演化成一个只追逐财富分配而不创造财富的“传销化”体系。

直到今天，真真假假的温州购房团炒房故事仍在各地不断上演，希望这5000亿元民间游资能找到最好的归宿。而这5000亿元存在银行里的温州资本到底何去何从，取决于温州人能不能尽快从“炒家”变成“投资家”。

别了，山西煤老板！

能够和温州炒房团相提并论的购房群体就是山西煤老板了。《环球人物》2008年10月曾刊登过一篇名为《山西煤老板真实生活揭秘》的文章。

单虎（化名），38岁，小学文化，2001年开始他承包了一家国有煤矿，这让原先赤贫的他很快就过上了相当富足的生活，按他的话说，以前的日子过得比穷人还穷，后来的日子就富得流油！由于信息未披露的关系，大多数山西煤老板们都过着隐形富豪的生活，他们开着悍马、住着别墅，往返于山西与北京之间……

只要不傻都知道，开煤矿来钱快！可是干我们这行也是提着脑袋发财的。就我知道的，所有的煤矿都是越界开采，就拿我的矿为例，以每年越界开采20万吨计算，每年总利润就能达到1.5亿元，平均日收入40多万元。越界开采，最大的问题就是煤矿安全问题，为了安全问题成天都提心吊胆，因为一旦煤矿出事，也就意味着，除了赔钱，还要坐牢。

为什么我要在北京买房子，我讲一个故事你就明白了。那是2007年的一天，我接到了这样一个电话：“我就给你一天时间，不给钱，就别想见儿子了！”事实上，像我们这种人，树大招风，平时就怕家里人出事，眼瞅着儿子的性命捏在了别人手里，我急坏了，我当然明白，要舍得用钱才能保住儿子，托了很多关系，扔了很多钱，几经周折儿子终于救回来了。可是我后来害怕极了，没有办法，只能在北京买房子，把老婆和孩子都送到了北京，每周都到北京，就当旅游吧！

用经济学的语言翻译一下，煤矿业是高危行业，因此煤老板们承担了巨大的风险，但风险越大利润越高。而山西煤老板们在北京买房的最大原因在于炫富和恐惧心理。京大高速公路上活跃着一批定期开车到北京的煤老板，他们的妻子和孩子都在北京。在煤都大同，以华林商厦为圆心，方圆一公里内的繁华闹市区，奔驰、宝马、法拉利等高档轿车和名贵跑车比比皆是，而这些车又清一色地挂着北京的牌照。

曾经有人向我推荐北京市朝阳区望京附近的房子，我觉得他们不了解我，你想，我到了北京买房，还要“望”京，那我还不如在大同买房呢，里外都是“望”京！我要买就买“一环”的房子！以天安门为圆心，用圆规画圆，半径在三里以内，否则不买！而且要买就买一个单元，均价4万元/平方米！我给亲戚朋友也都买了，这样咱在北京没什么人也不要紧，好歹能凑4个人打麻将。

这样的想法在山西煤老板中间已经成为共识。像单虎这样的，老婆孩子都在北京，单虎在大同个人的生活又回到了“单身”般的自由。2010年4月，山西省政府出台了相关政策，未来两年全省2000余座煤矿将被兼并重组，涉及产能超过2.2亿吨。此次清理的对象显然就是像单虎这样的小矿主，山西煤老板的未来不可知。

如同温州炒房团的经历一样，山西煤老板们也面临着投资转型的巨大压力。在中国，私营煤老板的资产基本都上亿，一般在四五亿元到几十亿元之间，像单虎这样拥有年产30万吨的小煤矿老板，资产基本上都有三五亿元。随着资源整合，小煤矿老板基本都将退出历史舞台，而这样几千个煤矿被整合之后，将形成一股巨大的资金力量，这让业界也充满了忧虑，这些资金很有可能会直接进入房地产领域。

房价，是由人们的欲望决定的！

首先，我们要区分一个概念，房子，究竟是商品还是投资品？

显然，今天城市的住房市场已经是一个投资品市场。在商品市场里，供需关系与价格是相互决定的，价格上涨，需求就会减少，价格下跌，需求就会增加；而在投资品市场里，收益和风险是定价的根本，在有收益的预期里，价格就会上涨，只有当风险到来时，价格才会下跌。

进一步分析，我们真正难以区分的是，购房者究竟是投资者还是投机者？

有人说投资是购买了房子然后等着获取租金，而投机是购买了房子等着房子升值。在房价不断上涨的时间里，两者之间的区别并不重要。目前的中国房地产市场如同一个巨大的淘金市场，无论哪个角色，政府、开发商还是炒房客，都想从房地产获得利益，而这场伟大的运动从一开始就带有极大的投机性，甚至最后仅仅保留了投机。

市场狂热时，大多数投资者所遵循的逻辑已经很难阐明，真正能够解释人们投资、投机心理的也许只有“博傻理论”了：人们之所以愿意花高价购买，是因为他们预期有一个更大的“傻瓜”，会花更高的价格把房子买走。“博傻理论”所揭示的就是投机行为背后的动机，而这种投机行为的关键是判断“有没有比自己更大的傻瓜”，只要自己不是最大的傻瓜，那么自己就是赢家，假如没有下一个愿意出更高价格的“下家”，那么你自己就成了最大的傻瓜。

典型的投机狂潮往往都起源于一个令人信服的增长故事和对现实的盲目自信。人们普遍有一种赌博的倾向，因为人们在不确定情况下作出决策时，其行为常受到其他投资者的影响，或模仿他人决策，或过度依赖舆论，经济学家称之为“羊群效应”，而每次泡沫破裂后，他们也将成为最大的牺牲者。

如果我们的房地产市场完全是靠投机需求支撑的话，这样的市场本身就是有问题的，在这样一个充满着投机的市场，房地产的价格很容易偏离正常轨道。通过出租房产获得的回报无法弥补投资成本，投资者只能寄希望于买卖价差和短期炒作来保护自己的资产，这就促使投资者寻机将房产出售变现，从而扩大投机者的队伍，推动房地产泡沫不断膨胀，最终必然是走向破灭。

每一次泡沫尽管不同，但大致都会经历这样的过程。

泡沫上升阶段：市场上人气聚集，价格开始上升，于是有更多人购买；人们信心增强，预期价格更高，出现供不应求的状况；价格进一步推高，从众行为使得泡沫加速膨胀，最终泡沫过度膨胀；人们信心开始动摇，达到临界点，某一事件引发泡沫破裂……

泡沫破灭阶段：从众行为导致市场上出现恐慌性抛售浪潮，价格急剧下降；泡沫开始收缩，市场上信心不足，预期价格更低；于是出现更多卖出者，市场上供大于求，信心进一步崩溃，价格非理性下降……

泡沫恢复阶段：价格逐渐稳定，经济形势回升，储蓄慢慢增加；价格逐渐回升，市场上出现投机者，渐渐地市场上人气聚集……

亲身经历过泡沫的人都会有这样的体会，就好比过山车，先是上扬，一段时间后开始下降。英格兰曾经最成功的银行家奥弗斯通勋爵用最简洁的语言形容了投机过程：静止，增长，信心，兴旺，激奋，发展过快，震荡，压力，停滞，再次进入静止而告终……

在这场买房运动中，我们看到了这样一幅奇怪的场景：真正需要房子的人买不起房子，而买得起房子的人，他自己不缺房子住，却在不断地买房子。甚至连大学生也不住公寓了，他们开始在父母的帮助下贷款买房，因为在他们看来，学费和开支完全可以通过所购买住房的升值来解决。

任由这样的情形发展下去，必然带来房地产泡沫的不断膨胀，事实上，这也符合《道德经》中的人道规律：“天之道，损有馀而益不足。人之道则不然，损不足而奉有馀。”万物遵循的自然法则是取余补亏，然而人道是损不足补给有余。如果不能人为干涉，最终的结果一定是，穷者愈穷，富者愈富，劫贫济富。

第三章　谁是全中国最幸福的商人？

“空手套白狼”的把戏

资金是喉咙，土地是命根

让房地产=建筑业

没有永远的支柱产业

我的罪高过我的头！

——《圣经》

众多工业化国家的历史表明，在走向现代化的过程中，建筑业自始至终都是国家经济增长中的一个支柱产业。请注意，这里的建筑业并非我们所说的房地产业。走进任何一家房地产开发商的办公室，我们看到的仅仅是堆积如山的楼盘介绍单和精巧无比的沙盘，不要说砖瓦了，估计连一颗螺丝也很难找到。这是因为，我们的房地产行业既不是建筑业，也不是贸易业，更不是金融业，本质上，它仅仅是建筑业的中间商。

这样一个国外微利甚至不赢利的行业，怎么会成为中国国内的暴利行业，甚至是支柱行业？这其中究竟隐藏着怎样的秘密？

“空手套白狼”的把戏

房地产行业究竟是不是暴利行业？这似乎是一个愚蠢至极的问题，几乎连傻子都知道开发商能赚钱。根据目前国内最大的房地产开发商之一的万科公司2010年12月2日公布的数据，截至2010年12月1日，万科该年度实现销售面积830.7万平方米，累计销售金额1000.6亿元，成为国内房地产行业第一家年销售额超过千亿元的公司。可极具讽刺意味的是，有的开发商却宣称，房地产业是高投入、高风险、高回报行业，因为拿地成本高、资金周转时间长，所以并非暴利行业。真相究竟是怎样的？

《中国青年报》2010年7月2日刊登了一篇名为《开发商自曝业内潜规则5年200万炒成2个亿》的文章，开发商刘生（化名）用亲身经历为开发商的牟利模式作了最好的注解。

我5年前花了200万元买地，然后盖了房子卖了2亿元，你说房地产是不是暴利呢？在房屋预售制度下，开发房地产项目纯属零投入，我们盖房子是不要钱的，我们的钱主要是用来拿地的，在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。其中盖房子的钱也不是开发商的，这些都是建筑方预先垫支的，拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干，等房子都售出了，我们才给建筑商清算工程款。这就是你们说的“空手套白狼”。

房地产开发商在博弈中也属于优势力量，当我们感觉房屋销售受到影响之后，可以通过抵押贷款，从商业银行得到大笔资金，并且通过要求建筑承包商“垫资进场”等方式，很快将风险转嫁给商业银行、建筑承包商和地方有关部门。商业银行本身抵御风险的能力就很低，必然会与房地产开发商联系在一起，而地方有关部门为了地方利益和他们自身的政绩问题，也会通过各种方式减轻我们房地产开发商的负担。至于炒房团，他们利用资金优势从房地产市场牟取暴利，我们只是在资金链紧张的情况下才会和他们合作。

为了理解房地产开发商暴利的秘密，我们首先要知道什么是房地产开发。通常在这个领域有两种模式：香港模式和美国模式。香港模式的核心在于，楼盘以项目开发为组织形式，在整个开发流程中，购买土地、房屋建造、销售管理都是由一家房地产商独立完成。而美国模式则完全不同，整个开发的每个环节完全由独立的机构运行，投资人通常是非常有经验的房地产基金、退休基金或者退伍军人基金，房屋建造则是由专门的建筑商完成，物业管理则由专门的物业公司来完成。

事实上，我们在此一直讨论的房地产行业在欧美很多国家里并不存在，那里只有建筑业和服务业。因此，我们认真分析后会发现，中国房地产企业的暴利源泉来自中国房地产开发的畸形模式，而房地产开发的香港模式正是国内房地产行业暴利的根源。

具体来讲，国内房地产行业所采取的是以项目开发为组织形式的商业模式，在整个开发流程中，购买土地、建造、销售、管理都是由一家房地产商独立完成。在此种模式下，建筑业纯粹是施工方和包工头，开发商和地方政府才是房地产行业真正的主宰，其中政府掌管着土地和税收，而开发商拥有项目开发权，控制项目成本，决定销售收益的分配。在房地产行业中，开发商拥有绝对的话语权，这正是香港模式的核心。

通常，开发商的成本主要包括四个大项：土地、建安（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称）、税收、管理。根据目前行业的常规，在一个销售额为1亿元的项目里，土地成本算3000万元，建安成本算2000万元，管理推广费用算1000万元，税费算1500万元，这样算下来总成本大概是7500万元左右，那么开发商的利润应该有2500万元，25%的收益率难道不能算是暴利行业吗？

而进一步分析我们就知道，利用资金杠杆放大内部收益率，这就是开发商赚钱的原因所在，因为整个项目包括两个阶段，投资阶段和运营阶段，以这个1亿的项目为例，投资阶段包括土地和建安，共计5000万，运营阶段成本2500万，按照目前国家的要求，开发商自有资金的比例不低于35%，也就是说，在5000万的投资阶段，开发商自己至少要提供1750万的自有资金，那么从银行贷款3250万，按照年利率10%计算，一个项目两年的周期，两年总共需要支付的利息大致是650万，那么项目的总成本就是7500+650=8150万，利润1850万，投资回报率也就18.5%，那么开发商的内部收益率是多少呢？也就是开发商自有资金的回报率，两年开发商累计投资1750万，而利润为1850万，两年自有资金的回报率为1850/1750=106%，总资金回报率106%，年的资金回报率也超过50%，这才是开发商真正赚钱的秘密，通过掌控房地产开发的全过程，运用杠杆原理放大利润，这也就是房地产开发中香港模式的本质所在。

此外，开发商还有些挣钱的“歪门邪道”。比方说：

合理避税。地方政府财政一有压力，就去找开发商，说你必须给我交土地增值税。这就是为什么很多楼盘卖到最后，开发商都会留一套不卖，留一套房子就能保留项目公司，开发商会跟政府说，我的公司还在，房子没卖完，不交税，因为国家规定，一个项目中所有的房子全部售完，才需要缴纳土地增值税。开发商总会想尽办法拖延缴税。

私自提高容积率。比方在一个房产项目里，总建筑面积4万多平方米，其中住宅面积3.4万平方米，商业面积3000多平方米，而这3000多平方米的商业面积合同上没有说明，这些都是开发商自主建造的，既不用缴税，也没有限制。这些都是他们开发商的红利，至少价值1亿多元，而像这些隐藏的利益实际上还有许多。

本质上说，开发商就是一个资本运作公司，前期资金来源、开盘预售、支付建安成本、归还银行利息等都是在做资金的闪转腾挪，所以开发商的核心就是维护资金链。越大的开发商，项目越多，获得的收益就要源源不断地投入到购买土地的过程中，后期的资金链就会越紧，出不得任何问题。开发商单个项目的资金运转，如图3-1所示。

图3-1　房地产开发商资金流转示意图

从上面这张复杂的关系图中可以看出，资金链是房地产开发商的核心，其中：

银行为开发商的在建项目提供资金支持，同时也为购房者提供购房贷款支持，开发商的一举一动都需要银行的支持；

国土资源管理部门对房地产开发规模和成本有重要影响，因为土地是开发商的“命根子”；

居住性购房人的数量和收入水平是决定刚性需求的根本因素，开发商的定价主要考虑这类人的支付能力；

投机性购房人的数量和投机热情直接关系到房地产泡沫的产生和发展。

因此，对于开发商而言，银行是他们最大的项目“股东”，开发、建筑、销售没有一个环节能脱离银行体系，而且可以肯定地说，没有哪个开发商不缺钱。按照目前银行对开发商的信贷利率估算，开发商借钱的成本通常都在10%以上，因此，当开发商缺钱的时候，首先是融资，实在无路可退才会降价。

假按揭就是开发商对资金链渴求最好的说明。开发商找自己的员工或关联人士作为虚假购房者，伪造这些人的收入证明，打通银行的关系以后，会获得80%的银行贷款；更黑心的开发商会在办理按揭手续之前故意抬高房价，这样虽然是20%的首付款，但实际上获得的80%的贷款就是整栋房子的全部价值。2006年9月，在北京“盛鑫嘉园”和“立恒名苑”两起假按揭案件中，合计涉案金额达2.2亿元。当然，随着银行风险控制体系的健全和法律体系的逐步完善，这种现象会越来越少。

资金是喉咙，土地是命根

房地产项目运作最常用的套路就是，企业用货币资金先投资土地使用权，再购买相应商品和劳动力，最终拥有土地使用权和其所承载的商品房，通过销售商品房，实现土地投资收益和商品房销售收入。渐渐地，房地产开发公司都会发现，在城市化过程中首先增值的是房子，更加增值的是土地，这就好比面包坊里，随着面包的涨价，面粉的价格会涨得更高，渐渐地那些面包坊会转而储备面粉。

事实上，当我们翻开众多开发商的“账簿”时会发现，越来越多的公司依靠储备土地获得公司主要资金来源。这样的公司的典型模式是，通常先拿到土地的使用权，然后用土地使用权作为抵押从银行融资，拿到钱以后再用这些资金去购买土地，于是，房地产公司的新模式就是：囤地升值。

当然，这样的扩张模式也不是无限制的，“地产骇客”孙宏斌从发迹到陨落就是最好的说明。1994年，孙宏斌靠代理二手房销售起家，在天津成立了顺驰销售公司，凭着对天津市场的敏感，孙宏斌短短数年间迅速崛起，顺驰也很快在天津确立龙头老大的地位。2002年前后，顺驰在天津开发的房地产住宅项目，已占天津市场的30%～40%。

这时候的顺驰仍然是一家传统的房地产企业，使用的也还是“空手套白狼”的把戏，前期拿地主要靠关系，不实质性地付出真金白银，维护其资金链才是为顺驰保驾护航的关键。这期间，孙宏斌逐渐懂得了依靠金融支持和社会资源获取土地，并通过囤地升值的房地产生存之道站稳脚跟。

在天津的成功给了孙宏斌足够的底气，顺驰开始了进军全国的脚步，先后在北京、上海、无锡、苏州等城市近乎疯狂地“圈地”。2003年，顺驰以9.05亿元天价夺得当年北京“地王”大兴黄村项目，超过底价一倍、超过对手2亿元的价格，让顺驰立马在北京地产界“声名大噪”。在北京“地王”大兴黄村项目竞投过程中，顺驰表现出先拿地、后算账的典型风格。事实上，顺驰是在拿未来房地产高速增长的预期作为赌注，先期才敢那样投入，这在其他房地产企业看来无异于豪赌。然而，正是这样无所畏惧地盲目扩张，为顺驰日后的覆灭埋下了隐患。

2003年央行121号文件对开发商的自有资金作出了明确限制，顺驰的扩张之路由此开始遭受挫折，世易时移，固守“看家本领”的孙宏斌渐渐感觉到吃力。与此同时，在顺驰全国化扩张的同时，天津本土市场几近失守，原本为顺驰提供滚滚现金流的天津市场，那时已没有在售项目，顺驰在天津的市场份额也跌破5%。最终，曾经意气一时的“地产骇客”孙宏斌，不得不匆匆退出地产舞台。

从市场的角度分析，开发商囤地是完全正确的，正如企业存储原材料以降低未来产品的成本一样，开发商也可以选择在土地低价的时候进行囤积。可是，“囤地策略”必须有充足的资金链作为保证，而不分时节地盲目扩张就会是顺驰这样的结局。对此，王石曾经评价说：“如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司。但两年过去了，它却要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”

当然，如果我们认真去分析房地产公司的资产负债表就会很清晰地发现，半数以上的开发商的价值都是靠土地升值而获得的。在房地产圈内已经形成这样的共识：通过造房子本身获得的利润已经很小了，甚至是不怎么赚钱的。

图3-2　房价增长率与地价增长率的比较

资料来源：《中国统计年鉴2010》，中国国际金融有限公司（简称中金公司）。

图3-2表明了2001—2009年间，房价增长率与地价增长率的关系。从图中可知，只有在2006年，房价增长率高于地价增长率，其余年份中，地价上涨的幅度都高于房价的上涨辐度，特别是在2008年，即使房价出现了零增长，地价增长也保持在了10%的增长率。因此，仅仅从数据统计上看，开发商的囤地观念的确是正确的。

开发商究竟囤了多少地呢？限于数据条件，我们无法准确计算开发商囤地的规模，但根据2007年《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》显示，从1998年到2007年，全国累计囤地规模在10亿平方米以上，可供开发3年左右。

不仅如此，在地价不断上升的市场中，“倒卖土地”已经成为另一种名正言顺的开发模式。《21世纪经济报道》2010年1月7日刊登了一篇名为《“煮地”揭秘：一个地皮掮客的套地空手道》的文章，为我们讲述了“煮地模式”的玄机。

周家明（化名）是一名“土地公关经理”。这位30多岁的男子，开名车，穿名牌，他的身份也被称做“地皮掮客”，住在上海徐家汇的一座老式洋房里，低调地处于“隐居”状态。按周家明自己的话说，他并不是一名投资者，而是一名“土地公关”经理，而他的主要任务是帮助老板成功拿地，紧紧盯住银行高管和政府官员，拿来一块又一块等待转手套利的土地。从政府对土地立项到成功拿地、转手、退场，当然这样娴熟的操作需要深谙土地供应链上的各个环节。

这样一个转手赚进100%的利润是很平常的！2009年初以来土地融资的“公关”明显轻松了，而且转手周期缩短，一般拿地后不出半年就可转手。比方说在上海，我们有块地是2009年上半年拿到手的，从拿到到转手不到半年，利润却达到了100%。就一个转手，自己不需要多少花费，但利润却是惊人的，这也是高房价背后一个浅显却很但残酷的现实，房地产市场真正的暴利是在土地环节。其实我们公司也有开发资格，但我们一般不愿意参与开发。因为与地皮生意相比，房产开发的利润已经非常透明了。

在获知某个区域有项目将立项后，我们就会展开公关。很多项目在立项的过程中，土地还没公开招投标，我们就已经在内部拿下了相应的地块。因此，我们“煮地”的概念与别的开发商囤地是不一样的。煮地，指的是从一块不能上市交易的土地，到合法入市的过程——这是一个连贯的程序，最终它能够使得一块毛地变成“地王”。

事实上，无论是“囤地”还是“煮地”，其背后的逻辑都是一样的。在房价上涨时，土地使用价格也会随之升高，开发商就会获益；然而当房价受到波动时，土地使用价格也会下降，那么房地产开发商的融资抵押品价格就会急剧下降，开发商资金链就会面临压力，也就面临了真正的考验。很多开发商希望通过建立与资本市场的桥梁来为其项目滚动输血，这样的做法同样会受到挑战，上海曾经的首富周正毅就是最好的例子。

只有小学文化程度的周正毅，靠开“阿毛炖品”饭店起家，在2003年成为“上海首富”。他的发迹秘诀也很简单，用银行抵押贷款收购烂尾楼，通过上市公司来套现，将风险转嫁给银行。周正毅凭借旗下4家上市公司，在证券市场和房地产行业之间构筑“圈地—借贷—圈钱”资金链，并不断使得资金雪球越滚越大。但最终东窗事发，周正毅因涉嫌虚报注册资本和操纵证券交易价格被定罪，正说明了这样“跑马圈地”、“大干快上”的模式是不可能持久的。

从1998年开始到现在，由于城市化进程不断推进，土地资源稀缺，房子的供需矛盾始终存在，因此开发商的日子从来没有难过过……房地产业真正的危机还没有出现，但这并不意味着没有泡沫，只是泡沫没有破灭而已。如果不能直面这道坎，不能实实在在地追求“健康财富”，那么，倒下的不会只是周正毅一个人。

让房地产=建筑业

根据西方发达国家的经验，一个国家在经济起飞阶段，必须确立自己的支柱产业，以使其发挥推动经济快速增长的重要作用，而支柱产业通常是那些对经济增长贡献率较高并且在国民经济中占有较大比重的产业。20世纪中叶的美国，在相当长一段时间内把钢铁、汽车、建筑业作为其三大支柱产业。1985年5月18日，中华人民共和国城乡建设环境保护部正式提出成立中国房地产业协会，这也标志着房地产作为一个独立的产业部门，首次进入中国的国民经济体系。但谁也无法料到，这个行业日后竟会成为中国争议最多的一个行业。

2003年正式下发的国务院18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》第一条开宗明义：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”2008年年底，温总理在国务院部门会议上指出：“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”

然而，我们总会面对这样的疑惑，房地产和建筑业，哪个才应该是支柱产业？18号文件和总理提到的房地产业，其实应该是建筑业。因为建筑业才是关联度高、带动力强的产业，建筑业才是拉动水泥、钢材等产业发展，带动家居安装的产业，而我们所明确的支柱行业不应该是只负责囤地升值、运作资金的开发商。

事实上，每当政府相关部门表态“房地产是支柱行业”时就会引发一场争论。根本原因在于过去很长时间内，我们往往混淆了房地产业和建筑业两者的关系，因此在谈论支柱产业的时候就会对房地产业提出很多争议。对此，我们应该坚持的原则是：坚持将建筑业作为国民经济的支柱产业，而并非坚持房地产业为支柱产业。

当然，我们并非否认房地产业对中国城市化的贡献。2008年年底，我国城镇人均住宅建筑面积已达到30平方米，达到中高收入水平国家人均居住面积29.3平方米的标准。

在过去的这十年间，房地产业成为中国最炙手可热的行业。形形色色的资本纷纷进入房地产业，地方政府、产业资本、外资热钱、社会资源纷纷涌入这个行业，直到央企的进入，这场游戏进入高潮。同时，人们也发现房地产业越来越成为我们这个社会的畸形产业，房地产业的“吸金效应”抽走了社会上的大量资本，房价上涨带来的财富效应使人们癫狂，并且席卷了大量的社会资本，使得中国其他产业的升级愈加艰辛。

客观地说，我们目前还处在城市化的加速期，很多地区、很多产业尚未转型成功，目前的经济核心竞争力主要还是依靠制造业的成本优势。趁着现在房地产还能对经济起到拉动作用，我们应该加快调整的步伐，改变经济过度依赖房地产的现状，加快转型和产业升级。不然，当城市化完成后，建筑业这个轮子破了，其他轮子也还是瘪的，靠什么拉动经济呢？因此，我们结构调整的首要工作就是调整房地产业。正如经济学家王小广所说：“房地产的暴利没有了，中国的产业升级就来了。”如果任由现状发展下去，房地产业必将成为中国经济的恶性肿瘤，最终必将会拖垮整个中国经济。

没有永远的支柱产业

当我们用全球的眼光审视城市化的进程时，我们就会清晰地发现，世界各国城市化率从20%进步到40%的过程中，英国用了120年，德国用了80年，美国用了40年，日本用了30年，而我们中国只用了22年。（数据来源《羊城晚报》）根据《中国城市发展报告（2010）》统计的结果，2009年年底我国的城镇化率为46.6%，近5年来，全国城镇化率平均每年增加0.9个百分点，城镇人口每年新增约1580万人。

当然，与发达国家80%以上的城市化率相比，我国的城市化进程仍有大幅度的提升空间。今天的中国仍处在一个城市化的高速发展期，在未来的30年中，城市化将是中国社会转型的主流。《中国城市发展报告（2010）》显示，目前我国城市人口数量刚达到6.1亿，城市化率为46.6%，每年估计增长将近一个百分点，在未来20～30年，中国城市人口将达到75%左右，还有将近6亿农业人口走进城市。

通常来说，一个国家的城市化进程可以分为以下三个阶段：第一个阶段是在城市化率达到50%以前，这是农村向城市转化的阶段；第二个阶段城市化率在50%～70%，是从小城市进化为大城市的过程；第三个阶段城市化率在70%以上，是大城市郊区化的过程。当然，中国这600个星罗棋布的城市，彼此之间的差异特别大，有些城市的经济发展状况已经上升到可以与发达国家媲美，有的还在低水平徘徊。而中国现在的城市化率是46.6%，接近第一阶段的尾声。

当然，不同地区的城市化发展不同。一线城市，城市化时间长，住房存量大，旧城改造也基本完成了，住宅已经不是“独大”的产品，首次置业的需求要么通过政府来解决，要么通过二手房解决，一手商品房市场已经逐步淡出了市场，万科、保利、SOHO纷纷进军商业地产就是最好的例证。二、三线城市中，人均住房面积还处在30～35平方米的水平，因此还会保持比较旺盛的住房需求。实际上，有眼光的房地产商已经加大了对二、三线城市的布局，特别是在三线城市和城镇。

那么对于今天中国房地产业来说，最重要的社会事实是什么？那就是城乡社会结构的变迁和人口结构的变迁。城市化和人口红利[1]构成了房地产业长期发展最重要的影响因素。一部房地产业的历史也是一部人口结构变迁的历史，中国的人口结构对房地产业的影响是根本性的。目前较大的刚性需求来自于20世纪70年代末至1985年左右出生的这一代，他们目前正处于适婚、生育阶段，对独立住房的需求很高，这种现象从人口金字塔来看一目了然。

从图3-3可以明显看出，1970年前后、1990年前后出现了中国的两个生育高峰。到2020年前后，30～60岁的劳动力人口数量将会达到顶峰，2020年之后随着劳动力人口减少，中国的“人口红利”将开始下降；到2030年，中国将出现明显的人口老龄化，届时，中国50岁以上的中老年人口将占据大多数。

事实上，包括国家统计局、社科院、万科集团在内的多家单位和企业都进行过类似的统计。2013年，中国首次置业人口红利的拐点将出现，2013年后新增首次置业人口数量将迅速下降。这意味着，随着城市化步伐的加快，中国社会（特别是一线城市）将出现老龄化的趋势。进一步来说，中国人口高峰将出现在2030年。中国目前已经加速进入老龄化阶段，到2030年以后人口总数会较明显减少。

图3-3　2010年、2030年中国人口金字塔

资料来源：中国地理课程网：http：//geo.cersp.com/sjxzy/sc/200706/2658.html。

进一步说，2010—2020年仍将是中国房地产的“黄金十年”，到2020年之后，中国的住房需求将开始下降，届时房地产供求关系的变化将导致房价下降。也就是说，房地产商还有10年的好日子可以过，因为这10年里房地产业还是供不应求的局面，但2020年之后一切都将是个未知数。

因此，尽管今天的中国人无比热衷房地产投资和投机，但是一旦老龄化袭来，中国楼市将进入无法避免的寒冬，这一刻的到来甚至比预想的要快。那时，房奴和房价问题将不再是社会最主要的矛盾，拥有房产也不再是什么骄傲的事情，因为房价收入比会逐渐回到合理的区间。但是，随着刘易斯拐点[2]的临近，劳动力也将从过剩转为短缺，劳工荒、非法劳工、工会运动将会是我们面临最严峻的问题。

时代在变，城市在变，房地产业也在变！

如果我们将中国房地产行业过去十几年的发展形容为足球赛的“上半场”，那个遍地黄金的时代即将过去了，未来房地产业的竞争态势和势力格局虽然充满了变数和挑战，但是这个“下半场”或许才刚刚开始。当然，尽管房地产业不可能是永远的支柱产业，但至少在未来5～10年间，中国的房地产业仍然是全世界最大的市场，仍然是全世界需求增长速度最快的市场，仍然是全世界需求方的购买力增长速度最高的市场。因此，我们仍可再次回味经济学家樊纲在首届博鳌论坛上对台下400位开发商的感言：在座的是全中国最幸福的商人！

[1]人口红利：指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利条件，整个国家的经济呈高储蓄、高投资和高增长的局面。

[2]刘易斯拐点：即劳动力过剩向短缺的转折点，是指在工业化过程中，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力逐渐减少，最终枯竭。

第四章　土地稀缺背后的秘密

地价决定了房价？

中国城市建设用地并不稀缺

饱受诟病的地方政府

农村集体建设用地流转

小产权房必须妥善解决

我们把世界看错了，却说世界欺骗了我们。

——泰戈尔

根据《京华时报》2010年12月31日的报道，截至12月30日，北京市2010年土地出让金已突破1600亿元，达到1636.72亿元，以明显优势超越上海，成为全国土地出让金收入最高的城市。当时，北京平均地价大概为8000元/平方米，而北京国土面积为164.1亿平方米，由此可知，2010年底北京土地总市值约为130万亿元人民币，远远超过2010年美国GDP总量。

那么，“卖掉北京就能买下美国”，真的可以这样吗？

地价决定了房价？

住房商品化的过程同时就是商品房土地价值被发现的过程，短短十年间，尽管我们的平均工资还仅是发达国家的1/10，但中国的地价是现在所有主要经济体中最高的，这其中有什么原因呢？从国际上看，各个国家和地区的地价与房价的增长速度会随着经济发展的水平不同而存在差异，1970—1987年欧美国家土地价格变动趋势如图4-1所示，1970—1987年亚洲国家和地区土地价格变动趋势如图4-2所示。

图4-1　1970—1987年欧美国家土地价格变动趋势

资料来源：《房价与地价关系的国际比较》（《亚太经济》2007年3月）。

图4-2　1970—1987年亚洲国家和地区土地价格变动趋势

资料来源：《房价与地价关系的国际比较》（《亚太经济》2007年3月）。

由图4-1、4-2可知，长期来看，地价和房价一样，其增长速度是与城市经济发展阶段相关联的。但相比较而言，在经济较发达的美国、英国、瑞典，土地资源相对富裕，地价增长相对平稳；而在亚洲国家和地区，由于土地资源稀缺程度高，经济发展水平较低，人口密度大，因此，土地价格随着经济发展和城市化进程加快增长迅速。

长期来看，地价增长与房价增长相协调，并伴随着城市经济发展不断增长价格，因而，地价上涨是房地产市场发展的必然规律，但相比于房价，地价变动在短期内具有一定刚性。中国目前的经济发展水平和城市化进程与亚洲有些国家和地区1970—1987年的情况非常相似，地价长期都将保持上涨趋势。特别是在中国当前的土地供应条件下，政府在土地市场中的垄断地位决定了土地供应量可由政府把控，进而可以根据房地产市场情况调整供地数量，从而避免地价大幅波动。

那么，地价与房价的关系又是怎样的呢？

从国际上看，各国地价占房价中的比重由于自然因素、经济因素的区别而具有较大差距，最低的20%左右，最高的超过80%。而且在同一国家内，该比例会随着经济发展的水平不同而不同，世界主要国家地价占房价比重统计结果见表4-1。

资料来源：依据各国政府网站公布数据制表。

在美国，每平方千米上平均居住着32人，绝大多数人口居住在城市，城市化率达到80%，人均国民生产总值达3.8万美元，国土面积超过930万平方千米，土地资源相对丰富。在地广人稀的瑞典，人口仅890万人，国土面积30万平方千米，人口密度为每平方千米30人，人均国民生产总值超过2.36万美元，地价占房价的比重总体保持在20%～22%。在英国，人口密度为每平方千米247人，人均国民生产总值达2.8万美元，城市化率超过80%。因此，总体而言，在欧美土地资源相对丰富的国家，房价以及地价占房价的比例也就相对较低。

在亚洲各国中，日本国土面积36.5万平方千米，人口达1.28亿人，人口密度为每平方千米351人，城市化率约为85%，属于高度城市化的国家。日本各主要城市地价在房价中的比例都比较高，地价约占房价的60%～75%，日本商业楼宇的地价占房地产总价格的比例甚至达到80%～90%。在中国香港地区，人均国民生产总值达2.4万美元，人口密度极高，每平方千米达6283人，城市化率超过90%，地价占房价的比重达到60%。

根据《中国统计年鉴2010》公布的数据，我国目前尚处在城市化的加速阶段，地价占房价比重处于上升阶段。目前全国地价占房价比重平均约为30%，一线城市和部分热点二线城市在40%左右，与英国相近，略高于美国、瑞典等土地资源丰富的国家，但显著低于日本、韩国、新加坡等土地资源稀缺、人口密度较大的国家。

图4-3　全国平均土地价格、楼面地价及其在房价中占比分析（2001—2008年）

资料来源：环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司。

根据环亚经济数据有限公司（CEIC）发布的数据，可以证实前面分析的结果。如图4-3所示，2001年至2008年间全国土地价格和住房价格总体呈上升态势，地价占房价的比重也逐步提高至28%，其中，一、二线城市地价在房价中的占比更高，平均在35%～38%。

根据亚洲国家地价、房价增长趋势估计，未来我国地价占房价的比重将呈现出更加明显的地域性差异，在一、二线城市相对较高的房价市场化程度下开发商预期将影响地价变动，使地价占房价的比重有进一步提高的趋势，而三、四线城市的房价主要受成本（土地和建安成本）推动，地价占比将相对平稳。

总体而言，地价在房价中的比重未来仍将有所提升，并呈现出更加明显的地域性差异。

中国城市建设用地并不稀缺

上文已提出，我们的房地产开发模式是香港模式，所以我们的土地出让模式也完全借鉴了香港经验。香港经验的历史是这样的，当时作为英国的殖民地，土地100%归英王所有，而使用权可以有偿转让。英国政府为了解决当时的财政问题，用土地做文章，政府采取“饿地策略”，只完成少量土地的开发，供需严重不平衡，从而抬高地价，以缓解政府财政的不足。从1986年开始，内地的城市发展思路完全沿袭了香港的经验，目前的国有土地出让模式在很大程度上也是学习香港经验的结果。

世界主要国家和地区土地产权制度和土地市场特点，见表4-2。

资料来源：依据世界各国和地区政府网站公布数据制表。

如表4-2所示，欧美等国的土地产权以私有为主，如美国、德国、英国、澳大利亚等国；而新加坡的土地产权则以公有为主；中国台湾地区实行平均地权制度。中国当前土地市场特点与中国香港地区最为相似，土地100%公有，所有权归国家和集体所有，不能买卖，不能转让。参照香港地区的经验，我们开始了土地使用权的有偿出让，因此本质上说，土地产权制度决定了土地市场体系。

尽管如此，我们常常忽略的一点是，与香港地区不同，中国城市建设用地资源并不稀缺。2008年10月23日，国务院颁布实施了《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》，全国土地资源构成如图4-4所示，全国城乡建设用地资源构成如图4-5所示。

图4-4　全国土地资源构成（万平方千米）

资料来源：《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》，2008年10月。

图4-5　全国城乡建设用地资源构成（万平方千米）

资料来源：《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》，2008年10月。

由图4-4可知，中国城市建设用地面积占全国土地总面积的0.33%，建设用地在全国土地利用结构中占比很低。由图4-5可知，城市建设用地中30%为居住用地，仅占全国土地总面积的0.11%。而美国城市用地占3.1%，日本为4.2%，英格兰土地利用统计口径中没有城市用地的概念，但建房用地占比也达到1.8%，由此推断我国城市用地比重应该更高。因此，理论上讲，我国土地并不稀缺，未来建设用地从占比上看仍然存在很大的提升空间。

根据中金公司2009年11月10日发布的《中国房地产未来四十年——2010—2050年新建商品住房交易量及价格预测》报告预测，2050年全国居住用地可望达到3.57万平方千米，是目前的3.4倍。在上述居住用地增量及容积率提升的预期下，全国住房竣工量在未来40年将经历先升后降的过程，高峰出现在2020年，接近12亿平方米。即使中金公司的分析数据无法绝对详实，但至少可以肯定的是：中国未来城市建设用地的扩张是可以预期的。

伴随我国经济发展水平的逐步提高，未来我国城市发展将很可能重复美国的发展规律，城市用地占比明显提高。即使不考虑对其他类型用地的挤占，仅仅农村建设用地置换为城镇建设用地，也将释放出可观的土地供给量。而城市建设用地面积的增加来自郊区化和城镇化，其中大城市未来扩张区以郊区化为主，中小城市建成区占比将成为提升的主要动力。

中国建设用地资源并不稀缺，但数量上农村多、城市少，在城乡二元土地所有权结构下，城市增量建设用地主要依靠农地征用的方式实现，从源头上限定了土地从农村向城市的单向流转，形成了土地所有权市场由政府垄断供应的格局。城市居住用地至少有10倍以上的扩张空间，用地增加的主要潜力来自于农村集体建设用地。就耕地而言，18亿亩耕地占比为13%，人均耕地面积低于美国，但是日本的两倍，18亿亩耕地的保护与建设用地的增加并不直接冲突，完全可以通过28%的未利用土地的开发及2.67%的农村集体建设用地的再利用实现。

土地所有权市场和城市土地使用权出让市场对房地产市场的影响最大。前者是城市增量土地的源头，是城市扩张的基础途径，后者则直接影响房地产开发过程中的土地供应。

进一步深入研究以后我们发现，当前土地价格现状的根本原因是：中国城乡二元的土地所有权结构、经营性用地招拍挂出让方式以及出让收益全部归地方支配的收益分配制度。城乡二元的土地所有权结构是决定中国土地市场格局的根本原因，招拍挂的市场化出让方式和出让收益全部归地方支配的收益分配制度客观上加剧了土地争夺的激烈程度。

[1]富源地：土地自身拥有矿产、能源能量。

饱受诟病的地方政府

目前，限制我国土地供给增加的最大障碍在于土地财政模式，我国的土地所有权归国有，土地使用权的交易由政府管制，地方政府对土地出让金的依赖导致了“饿地政策”（少卖地、卖高价）的出台。2008年经济低迷时，土地购置的大幅减少使得土地供不应求，土地招拍挂和出让收益归属地方的分配体制催生出土地市场“低供应、高价格”的格局。

1987年12月1日，历史将永远记住这一天，深圳人敲响了土地拍卖的钟声，中国土地市场瞬间发生了“惊天”之变，中国首次公开拍卖土地使用权。这次土地拍卖标志着中国的改革开放进入了历史新时期，标志着我国土地使用制度面临着根本变革，标志着我国从根本上承认了土地使用权的商品属性，同时也成为中国房地产市场上具有划时代意义的里程碑。

2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要采用招拍挂方式招标，掀起了地产界的“土地革命”。2006年底，国务院办公厅下发《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，规定土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算予以安排，实行了彻底的“收支两条线”。土地出让收支两条线划定了土地收益分配格局。

这些政策实施后，土地招拍挂出让面积占比大幅提升，招拍挂出让面积占国土资源土地出让总面积的比重迅速提升至2009年的85%，从而在客观上强化了城市建设用地的“稀缺性”和价格导向，同时也为地方政府聚集了大量的财富。《中国统计年鉴2010》公布的数据显示了全国和主要城市的土地出让收入相对于地方财政收入的比重，如图4-6所示。

图4-6　全国和主要城市的土地出让收入相对于地方财政收入的比重

资料来源：《中国统计年鉴2010》。

由图4-6可知，目前全国主要城市中，土地出让收入基本上都占到当地地方财政收入的1/3。土地招拍挂净收益是地方政府最大的一块预算外收入，因此，现阶段各地方政府的收支几乎已经受制于土地财政模式。

从全国层面上来说，2006—2009年地方财政缺口为36%，土地出让净收益可补足缺口中的94%，因此土地出让收入已成为地方政府一笔相当可观的预算外收入。从城市层面上来说，一线城市地价水平高，卖地净收益远超财政缺口，但二、三线城市相对较低。

然而土地财政对地方政府的作用，远远不只是卖地净收益。通过细分土地出让收入（总收入，而非净收益）的支出结构我们发现，土地出让收入对地方经济的贡献主要体现在四个方面：

（1）约有40%的土地出让收入投入城市公共建设，包括基础设施、学校等公共项目投资。

（2）30%的土地出让收入用于工业用地开发。工业用地出让价格往往较低，甚至是“零地价”，这有利于招商引资，推动地方经济发展。

（3）10%的土地出让收入用于保障性住房投资，是目前各地保障性住房投资的最主要资金来源。

（4）20%的土地出让收入用于土地储备投资。这部分资金相当于地方政府从卖地收入中留出的一部分“种子”，以此作为自筹资本金，以3:7的权益/债务比例撬动银行贷款，构成本年土地一级开发投资总额，以进行新一轮的土地整理，对地方土地一级开发的滚动模式形成关键支持。

事实上，地方政府在财政上也很无奈，在现有财政收入的基础上既要进行城市建设又要增加社会福利，钱从哪儿来？由此可见，地方政府对于土地获益的需求是多方面的，土地开发拆迁伴生的住房需求是带动GDP增长的重要力量，房地产业已成为地方政府税收的重要来源。作为地方政府的主要财政收入，房地产的低迷影响土地市场，导致土地成交低迷，必然严重影响地方政府的财政收入和GDP。因此，只有找到一种机制，使地方政府主动遏制房价并增加保障房供给，国内房地产价格稳定才能打下长久的基础。

总而言之，正是在“民生”让位于“增长”的大背景下，中国的土地出让收入主要用于发展城市工业经济，土地出让收入成为地方政府扩大工业项目招商引资的重要筹码。这样的政策和制度框架催生了地方政府的土地财政模式，沿用香港模式使我们“迷”上了“饿地模式”，土地招拍挂净收益成为地方政府最大的一块预算外收入。

农村集体建设用地流转

事实告诉我们，地方政府绝对垄断房地产土地供应，是房价只涨不跌的重要原因。如果农民个人或集体也有权将土地“农转非”并用于房地产开发，与地方政府在土地供应上竞争，那么，房价会立即往小产权房与大产权房之间的某个位置靠拢，小产权房价格会涨，大产权房价格会跌。事实上，在我国土地使用权转让中，除了国家规定的招拍挂显性流转，还有很多集体土地的隐性流转，如图4-7所示。

图4-7　国有土地市场和集体土地市场中间的隐形流转

资料来源：《集体土地建设用地使用权隐形市场流转方式浅析》，《法制与社会》，2009年29期。

由于农村社会经济的快速发展，集体建设用地使用权的流转普遍存在，除了国家统一征收并转让外，还存在着多种隐性流转方式，有的直接出让土地，有的把生地开发为熟地后出让，有的是在集体土地上兴建建筑物后出售建筑物，集体土地使用权同建筑物所有权一同转移。比方说，在重庆市开县，农民将宅基地连同地上建筑物一并出租，用做门市、住宅等；在上海市南汇县，市政道路用地涉及的农村集体土地，政府不再强制征收，而是由农民集体经济组织将土地使用权作价入股，农民实行保底分红并逐年递增分红收益。

事实上，中国城乡发展之所以严重失衡，原因之一就在于农村集体建设土地与城市国有土地不同价、不同权，农民没有从土地上受益。新的改革必将让城乡土地同价、同权。所谓土地同价、同权，就是要让农地与城市土地享受同样的待遇，农地也可用来开发商品住宅。“农地入市”是不可逆转的趋势，我们需要完善相关制度，实现农地与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。

农村集体建设用地流转可以极大地释放土地供应，未来土地供应的主力来自于农村建设用地转变成城市建设用地。根据《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》预计的结果，未来将有10%的农村建设用地转化为城镇建设用地，约有2.9万平方千米，其中可建住宅面积200亿平方米，可解决2亿户家庭居住问题。

农村集体建设用地的流转除了能为城市化提供土地之外，还有以下明显的好处：

1.农村居民财产性收入大幅度增加。按照10%的农村建设用地置换，则土地补偿覆盖人群为7000万人，约2100万户。按5000元/平方米价格计算，30%的土地成本中20%作为补偿给予农民，则每人获得补偿为8.4万元，折合每户28万元，按50%首付款比例可以购买总价60万元的户均面积120平方米的房子一套。

2.有效拉动GDP增长。按照10%的农村建设用地征用入城市计算，其基础设施配套投资预计达90万亿元，将有效拉动上下游产业发展及经济增长。此外，货币化补偿还可以拉动10%的增量住宅需求，约合10万亿元。

当然，农村集体建设用地流转是大趋势但难度较大，主要在于地方政府土地垄断的利益问题，地方政府每平方米土地收益达到40%，另外通过土地收益经银行杠杆化后可以弥补大量投入后的资金缺口。未来应该打破地方政府垄断，提高农村居民的话语权和收益，吸引更多的民间资本进入土地一级市场开发投资。

小产权房必须妥善解决

改革开放以来我国正经历着快速城镇化的过程，根据住房和城乡建设部统计的结果，中国城镇化水平从1978年的18%提高到了目前的47%，城区范围迅速向郊区蔓延，全国地级城市建成区面积由2000年的22439平方千米增加至2007年的33660平方千米。在城市建成区的飞速扩展中，农地被迅速征用，而拆迁安置相对麻烦的村落则被保留下来，形成了城镇建成区内大大小小的城中村。

也就是说，城镇范围内的住房分为两种：一是建在国有土地上的城镇住房，二是建在集体土地上的城中村住房。这两种性质的住房都是城镇常住人口的住房供给源。某些开发商在尚未通过征收流程的农村集体土地上盖“商品房”，以赚取高额利润，从而形成了小产权房新的供应源，冲击了城市住房市场。

小产权房规模究竟有多大？

目前国家对小产权房存量并没有准确统计，但《中国投资》杂志2009年3月的一篇文章显示：“2005年1%人口抽样调查相关数据显示，全国城市范围内，城中村住房面积占城市住房总面积的33%，城中村住房数量占城市住房总量的30.6%；城中村住房解决了29.5%的城市常住人口的住房问题。”

根据2000年人口普查数据和2005年1%人口抽样调查数据估计，2000—2005年，我国城镇范围内的住房存量由91.4亿平方米增加到156亿平方米，住房增量为64.5亿平方米。其中，城镇住房新增建设量为30亿平方米，城镇住房拆迁量约为5.5亿平方米，进入城镇范围的城中村住房（小产权房）约为28亿平方米，因农村集体土地征用，原农村住房转化为城镇住房（“农转非”住房）的量大约为12亿平方米。这一时期，城镇住宅建设对城镇范围内住房增量的贡献率为38%，城中村住宅对城镇范围内住房增量的贡献率为43.4%，“农转非”住宅对城镇范围内住房增量的贡献率为18.6%。

针对小产权房的现有情况，下一步，政府的政策应该涵盖以下两部分：

第一，对已有小产权房的清理整治。在这方面，最为可行的方式是对小产权房征税，例如对交易和租赁行为征收特殊营业税，通过经济杠杆平衡既得利益。

第二，杜绝出现新的小产权房。针对这方面的政策应着眼于两个环节：一是严格规范集体土地征用流程，杜绝隐性市场（涉及土地资源管理、监察的基本政策制度）；二是规范住房“农转非”流程，保证城市化扩张过程中被纳入城市范围的原农村住房及集体建设用地100%转化为城市住房和城市建设用地。

第五章　金融的抉择（上）

开放型与封闭型抵押货款金融体系

中国的房地产泡沫有限

必须要加大信贷风险的控制

历史经验表明，房地产崩盘造成危机，主要是因为把银行拖了进来。

——汤敏

综观过去30年来大大小小的经济危机，凡是因为房地产崩盘造成的危机，其主要原因是把银行拖下了水。

20世纪90年代日本房地产泡沫破灭后，房地产企业留下了3万亿日元的负债，摧垮了日本长期信用银行、日本债券信用银行、北海道拓殖银行等日本诸多银行；1997年的东南亚金融危机中，泰国、韩国、新加坡等国的房地产大幅缩水30%～70%，最终也由银行来买单；我国1993年的海南泡沫破裂之后，800多亿元固定资产化为550多座“烂尾楼”，形成可怕的“水泥森林”，给银行体系造成了大量的不良资产。

开放型与封闭型抵押贷款金融体系

中国老太太和美国老太太相遇了。

中国老太太说：“我攒了30年的钱，晚年终于买了一套大房子。”

美国老太太说：“我住了30年的大房子，晚年终于还清了全部贷款。”

直到今天，“美国老太太和中国老太太”的故事依然在耳畔回响，正是这个浅显的故事让许多中国人的消费观念成功转型。大家明白一个道理，通过按揭贷款，拥有一套宽敞明亮的住房不再是遥远的梦想，原来房子是可以提前消费的，生活也可以更加美好。

个人购置商品房可以抵押贷款，使得消费者能够使用金融杠杆提前释放需求，而预售制度则让开发商能够提前回笼销售资金，提高资金运作效率。两者相结合，使得房地产区别于其他一般制造业，具有明显的金融属性。从这个角度上讲，住房金融体系对房地产业的发展有着巨大的影响。

“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译，最初起源于西方国家，从香港地区引入内地，正式的名称是“个人住房按揭贷款业务”。1998年5月，中国人民银行正式推出《个人住房贷款管理办法》，正式开展个人住房按揭贷款业务，意味着按揭贷款买房在中国成为现实。根据社科院金融所尹中立研究员在《上海证券报》2008年11月21日发表的题为《保障性住房投资：刺激投资与改善民生结合点》的文章显示，1998年居民个人购房抵押贷款仅有426亿元，1999年增加到1357亿元，2003年为11779亿元，到2007年年底已经增长到27031亿元，10年增长了60多倍！

随着分房制度的终止和按揭制度的改革，我国住房消费进入10年快速增长期，以抵押贷款为基础的开放型住房金融体系使得“美国老太太”的故事在中国成为现实，同时它也放大了住房金融体系的杠杆功能，房地产市场在很大程度上成为拉动经济增长的火车头。

中国目前正处于社会经济转轨时期。随着城市化的不断加快，城市商品房的高房价已经使得普通居民难以承受。我们的房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，居民家庭的收入市场化跟不上住宅市场化的程度。

这一政策对于中国房地产市场来说具有深刻的意义，它是住房市场化改革的配套政策，同时它也是1950年以后中国老百姓第一次接触到的金融借贷产品，是中国房地产市场飞速发展中不可或缺的加速剂。但是，与此同时它也从侧面造就了中国式“房奴”。

根据房地产专业研究公司环球房地产指南（Global Property Guide）的统计，目前世界各主要国家和地区住房按揭贷款政策比较如表5-1所示。

资料来源：环球房地产指南（Global Property Guide），中金公司。

由表5-1可知，目前我国实行的抵押贷款政策与日韩、欧美等国差别不大，均为浮动利率，首付比例要求为30%（二套房60%）。可事实上，我们通常容易忽略的是，典型的房地产金融体系包括针对购房者的住房信贷金融体系和针对开发商的房地产开发金融体系，如图5-1所示。

图5-1　房地产金融体系分类

而住房信贷金融体系按照住房金融机构和住房金融工具的资金来源、运行方式大致可以划分为开放型（如英国、美国）以及内生型（如德国、法国）信贷金融体系。我们这里使用国际货币基金组织（简称IMF）的按揭市场指数作为衡量按揭市场开放程度的标准，同时用按揭渗透率指标（即按揭贷款存量占GDP比例）来考量信贷扩张的程度。

通过各国历史数据的回归比较，我们发现，对于内生封闭化的住房金融支持体系国家，住房信贷的扩张较为有限，进而房价上涨也相对温和，但相应的GDP增速也相对缓慢。参照IMF按揭市场指数，开放性高的国家经济发展速度总体上快于封闭化的国家。我们简要比较一下各国房地产金融市场情况。

美国住房金融市场是一个完备型的按揭抵押贷款一、二级市场体系。美国房地产金融市场是全球规模最大、制度最完善的市场，以抵押型房地产制度为核心。美国的房地产金融市场可以分为抵押贷款一级市场和抵押贷款二级市场，一级市场是住房抵押贷款的直接发放市场，也就是住房抵押贷款的借款人与金融机构之间进行直接交易的市场；二级市场是初始贷款人利用已贷出的抵押贷款债权与投资者进行再交易的市场，具体如图5-2所示。

图5-2　美国的住房金融市场模式

英国住房金融市场是一个以按揭贷款一级市场为主的体系。英国住房金融市场与美国类似，也是基于抵押制度而形成，但参与抵押贷款的金融机构主要是房屋互助协会和商业银行部门，没有一个完善的抵押二级市场，保险公司和退休基金可以直接资助购房贷款。英国住房市场的主体是二手房交易，新房交易约仅占10%，因此其绝大部分的抵押贷款是用于现有住宅的改建，而不是房屋新建。

德国住房金融市场是一个契约型住房金融体系。德国住房金融市场主要基于契约型住房储蓄体系，集合了契约系统、存款系统和抵押银行系统三大系统，分别由建筑与贷款协会、抵押银行和储蓄银行，以及信用合作社三类金融机构实施。德国模式的主要特点是互助合作、以存定贷、资金专用、封闭运行。

新加坡住房金融市场是一种住房公积金模式。新加坡住房金融市场特点在于以基金为后盾，通过把公积金制度和住宅发展计划（居者有其屋计划）相联系的方式，解决住房建设投资和住宅信贷资金来源。公积金会员上缴的公积金由中央公积金局独立管理，中央公积金局将公积金加以归集后，除保证公积金会员可以正常提存外，绝大部分用于购买政府投资局发行的长期债券。政府投资局再将发行长期债券所得的资金作为国家发展基金贷给建屋发展局（HDB）和其他法定机构或进行海外投资，建屋发展局则将这部分政府贷款和其他补贴用于为中低收入阶层建造廉价的公共住宅，并为他们提供抵押贷款。中低收入的公积金会员购买建屋发展局（HDB）提供的公共住宅时，只需从自己在公积金局的公积金账户上提取约为房价的20%作为首付款，其余部分则由建屋发展局（HDB）提供贷款，其贷款期限达20～25年，从购房人的公积金账户中每月摊还本息，一般只占购房者月收入的13.5%～16%，并不影响低收入者的日常生活。

美国、德国、新加坡三国住房金融模式比较如表5-2所示。

资料来源：美国、德国、新加坡三国政府官方网站。

美国、德国、新加坡三国住房金融体系特点比较如表5-3所示。

资料来源：美国、德国、新加坡三国政府官方网站。

由表5-2和5-3可知，开放型的住房金融体系国家能够很好地促进经济增长，但容易产生泡沫；内生型的住房金融体系国家，住房信贷的扩张空间会有限，房价上涨也较温和，典型比较如图5-3所示。

图5-3　内生型住房金融体系与开放型住房金融体系比较

资料来源：国际货币基金组织（IMF），环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司。

由图5-3可知，内生型住房金融体系的抵押贷款市场指数显然低于开放型住房金融体系。这是因为，开放型住房金融体系中，住房金融机构主要是商业化住房金融机构如商业银行、储蓄银行等，其资金来自金融市场，典型的国家如英国、美国。国家的政策性体现在减免税收形式的货币补贴、政策性保险方面。

内生型住房金融体系则较为复杂，政府在住房金融体系中的主导作用较强，体系中往往存在政策性、商业性住房金融机构和住房金融工具并存的情况。其中商业性住房金融机构的资金直接来自金融市场，而政策性的住房金融机构有特殊的金融工具、专门的融资渠道，资金运行封闭。属于这类的典型国家如德国、新加坡。

其背后的逻辑大致是这样的：开放型住房金融体系国家尽管房价上涨较快，但同时房地产市场对经济的促进作用也很明显，其同期的经济增长速度也偏快。主要原因在于，居民的住房自有率都相对较高，房屋是居民家庭的主要资产，较为开放的住房金融体系使得居民能够从房价上涨中再进行杠杆化、扩大消费支出，导致住房的财富效应显现。

内生型住房金融体系的国家，比如德国、奥地利等国，房价上涨会比较温和，对应的经济增速也较低。其中背后的逻辑主要在于，封闭运作的内生型住房金融体系，大部分的信贷资金来自于购房者的储蓄，而按揭信贷风险也留在按揭机构，并未被资产证券化。因此，资金流和融资成本两方面的限制使得金融机构难以持续信贷扩张，房价也由于缺乏信贷支持而呈现温和上涨趋势，具体差别如图5-4所示。

根据环球透视经济预测公司（Global Insight）、环亚经济数据有限公司（CEIC）等发布的统计数据我们可知，房价收入比、住房信贷政策、住房自有化率等指标是相互关联的。房价收入比仅在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右，即使是在一些发达的西方国家如瑞士、德国等国，拥有自有产权住房的人也并不是非常普遍，很多人都靠租房度日。而在一些东欧国家，其房价收入比高达25～30倍，其住房自有化率却高达90%以上，如匈牙利、保加利亚等国。

图5-4　1998—2007年住房金融体系与宏观变量关系

资料来源：环球透视经济预测公司（Global Insight），环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司。

综上所述，不同的住房金融体系决定了购房者获得资金的便捷程度以及使用杠杆的大小和成本，也从根本上决定了房地产业的发展。

而我们住宅产业正面临的是促进经济增长还是保护民生的选择。如果选择封闭式住宅金融体系则可以较好地控制房地产泡沫、改善居民居住条件，但相应的要降低经济增速要求，反之可能经济发展较快但会出现房地产泡沫隐患。我认为，中国应该走向开放型金融体系，但要加强对住宅金融市场的监管来抑制泡沫累积，实现经济发展与居住条件改善协调发展。

中国的房地产泡沫有限

房子与股票有一个重大差别，股价再高，其杠杆率都很低，换句话说，股市泡沫一般都不会通过信用杠杆来放大。但住房市场却不是这样，高涨的房价基本上是银行的金融杠杆催生的结果，而且，房子是中国居民唯一可以使用高杠杆进行投资的商品。

地产金融工具的发达程度决定了泡沫大小，因为金融信贷支持是房地产泡沫产生的基础。就各国经验来看，复杂的住房金融衍生工具可以使房价泡沫的影响从房地产业本身放大到整个国家的金融体系，甚至整个资本市场。而从目前情况看，我国金融工具对房地产的支持尚处在初级阶段。世界各国和地区的按揭贷款余额占总居民家庭总负债比重如图5-5所示。

由图5-5可知，我国按揭贷款余额占总居民家庭总负债比重处于较低水平，仅为14%，因此从金融的角度看，中国的房地产业应该处于泡沫积累阶段。除此之外，我国住房按揭的人数偏少，三、四线城市的购房者较多以付全款为主，估计中国仅有约10%～15%的家庭有住房按揭贷款，远低于欧洲平均30%的水平。当然，按揭渗透率的提升不会一蹴而就，持续杠杆化需要住房金融体制变革、二级抵押等其他融资市场发展的配合。

图5-5　世界各国和地区按揭贷款余额占总居民家庭总负债比重

资料来源：环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司。

进一步来讲，房价泡沫的出现主要是因为金融机构对房地产过度的信贷支持，而信贷快速收缩又是导致房地产泡沫破灭的主因。从信贷支持情况来看，我国住房金融体系尚不成熟，房地产泡沫目前处于积累阶段，泡沫十分有限，未来仍有空间继续通过信贷扩张来推动行业发展。如果配合住房金融体制变革，我国住房按揭渗透率有望从现在的14%提高到目前欧洲的平均水平（30%～40%）。

不同国家的房价走势大相径庭，差别在于各国的住房金融体系。很明显，我们选择了开放型抵押贷款金融体系，房地产已经成为拉动经济增长的火车头，但同时国内金融体系正承受着巨大的风险。

目前，高房价问题的关键在于二元化的收入分配体制以及市场上中低端房屋供应的短缺，这是过去几年来土地供应与住房需求间的缺口持续扩大以及政府在保障房建设上的缺位影响的结果。从解决途径来看，中国未来应该在维持房价稳定或小幅下跌的情况下，通过收入增长、结构调整消化高房价。

研究表明，房地产价格与信贷、利率、汇率密切相关，并且一个国家的房价变动与该国信贷有密切的关系。那么，如何通过银行信贷数据来评估房价呢？一般情况下，信贷总量与房价的走势基本一致，如果信贷总量的增速不出现大幅变化，房价暴跌的可能性也相应较小；另外，信贷总量具有一定的领先性，房价走势紧随其后。因此，特别要指出的是，尽管有时政策制定者设置了很多针对高房价的政策，但是由于宽松的银行信贷政策和信贷总量的增加，房价调控并非轻而易举。

必须要加大信贷风险控制

对于贷款购房而言，个人举债一两百万元的现象屡见不鲜，然而这些贷款意味着要每月雷打不动地按时偿还20年。然而很多人只是受“不买房是傻瓜”、“不买房就是吃亏”的说法影响，他们根本没有认真分析过住房抵押贷款消费的本质，而这样的贷款对于银行是有风险的。

炒房客们从来没有准备20年或者30年按期对房子还款，只想通过低买高卖的高额价差一方面获取额外收益，另一方面偿还银行的贷款，而从银行贷款只是获取低成本带来的杠杆效应。这样的做法既推高了房价，同时又加大了银行信贷的风险。那么，银行又是如何看待这些风险的呢？

在现阶段，银行的经营模式仍然是通过信贷扩张获取利差收益，因此，对于任何一家商业银行，房地产信贷都是优质资源，是每位现任行长在任期内能够取得业绩的领域。但另一方面，银行也处在两难的境地，某银行的信贷经理刘金泉（化名）就这样表示：

我们银行也是处在两难的境地，一方面我们有强烈的动机进入房地产市场以完成信贷任务，房地产仍然是我们的优质资源，但同时，我们还要符合国家的法规。不排除有的银行会有为房地产开发商变相违规融资，或者是为第三套以上的购房者变相发放贷款的可能，有的会通过发行理财产品定向为房地产商融资，有些投资人用过去的房地产作为抵押套取银行信贷投资第三套甚至更多套房屋，这些都加大了我们银行管理的风险。

标准普尔的证券分析部副总裁陈丽子2011年3月说，大多数中国消费者购房时都已支付50%的现金，因此房贷造成大规模坏账的风险并不大。并且，标准普尔测算过，如果国内楼价下跌30%，将造成国内银行不良贷款率上升1个百分点，若下跌50%，则将带来3至4个百分点的不良贷款率。实际情况是这样的吗？刘经理这样说：

中国人的传统观念里，家庭是没有“破产”的。你贷了100万元房贷，刚刚还了10万元，还要还90万元，现在房价跌到80万元了，你不想还了，银行把你的房子收回去，以70万元的价格卖了，那么银行就会有20万元的损失，但是你要承担违约责任，银行会向法院起诉，继续追缴，并不是说我们把房子收走了就不找你了。

所以，在我们看来，中国家庭的住房按揭贷款不良率是很低的，还不到1%。从这个角度上讲，银行的问题并不严重，如果宏观调控仅仅是打压了房价，那么我们不担心，首先每套房子的按揭贷款起码有20%～30%的首付，这样我们至少能承担20%的房价跌幅。

当我们重新分析美国的次贷危机时，我们发现，买房致富并不只是中国的“专利”，通过房子创造“资产型储蓄”就是美国特有的动员储蓄机制。分析本质，我们就会看到房地产价格变化对金融市场的影响。回头看次贷危机前的美国房地产市场，由于当时美国国内缺乏足够的储蓄，金融机构便创造了“资产型储蓄”，“购买房产”等同于“资产型储蓄”，再加上美国政府对房地产信贷监管的放松，次贷产生。如果“房子=资产型储蓄”成立的话，至少需要三个条件：

条件1.金融资产价格不断上涨；

条件2.针对金融资产的再融资便利；

条件3.以放松初始借款条件为基本内容的借款激励。

下面，我们就针对这三个条件进行分析和说明。

条件1告诉我们，在房价不断上涨时，人们更加愿意用钱购买房产；条件2说明，人们能够将购买的房子作为抵押品，进而从银行获取更多的钱用来投资；条件3说明，人们对信贷资格审查的降低，降低首付甚至零首付，是次贷产生的一大原因。

在美国的这次次贷危机中，上述的三个条件不仅存在而且不断被扩大，这就创造了通过负债创造储蓄的机制。当房价不断上涨时，那些信用较低的贷款人不必承担任何“首付”，就能够通过“负债”而增加自己的财富，推动房价继续上涨，而人们的财富不断增加，住房就成为很多美国人的“提款机”。

更深层次地分析以上三个条件，我们发现，资产型储蓄价格上升是与实体经济状况密切相关的。在实体经济向好时，房价高涨，金融资产价格于是不断上涨。美国次贷危机的产生就是条件1的丧失带来的。一旦房地产市场下泻，房价就会下跌，于是市场信心丧失，货币政策开始紧缩，市场流动性就会收缩，金融资产的融资便利就会消失。我们国内银行业一再进行的压力测试目的也正在于此。允许“转按揭”、“加按揭”这些以房产抵押为增值项目的银行服务，能够有效地激活房地产市场，使得房子成为资产性很强的商品，但是这些同样会提高银行的运行风险。

条件3的放松是美国次贷危机发生的根本原因。美国次贷危机爆发之前，很多美国的贷款机构为了帮助信用较差的贷款人获得贷款，采用了很多信用修复和升级的把戏：修改一下工作证明，或者调整一下工资条，这些仅仅是将信用报告改头换面，使其看上去更加漂亮。从贷款的角度讲，信用修复是天使，而从风险的角度讲，这种信用增级方式完全是骗人的把戏。2010年4月14日，我国国务院出台政策，要求购买二套房首付比例不得低于50%；2011年1月26日，又将购买二套房首付比例提高到了60%。这些针对二套房首付的要求，本质就是不断提高初始借款条件，以降低“房子=资产型储蓄”的条件，其目的还在于降低银行对房地产信贷的风险。

延伸阅读　我们的最好镜子——日本

无论从哪个角度讲，日本都是我们研究房地产最好的例子。日本经验表明，房价泡沫出现的原因往往是金融机构对于房地产行业的过度信贷支持。房价过快上涨后，信贷快速收缩是造成泡沫破裂的主要原因。由此可见，金融过度支持与信贷快速收紧是泡沫催生和破灭的根源。

持续宽松的利率政策，以及货币供应量增加是日本房地产泡沫产生的基础。日本央行在1986年分4次把基准利率从5%下调到了3%，并且在1987年2月再次下调0.5%，达到当时的历史低点2.5%。这种超低利率维持了两年零三个月，直到1989年5月31日利率才上调到3.25%。长期低利率环境使得货币供应量大幅增加，特别是1987年1月时日本货币供应量增速达到12.4%的历史最高点。在货币供应量大大增加的同时，日本的货币流通速度却很低，1987年的货币流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034，1990年是1.01，如图5-6所示。

图5-6　日本利率、货币供应量及地价变化

资料来源：环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司。

而在此时，日本的房地产业也获得了大量的银行信贷支持。20世纪80年代末，日本的银行对制造业的贷款从1986年到1989年持续减少，而同时，不动产业贷款开始持续攀升，日本房地产泡沫期间银行信贷情况如表5-4所示。

资料来源：日本银行《经济统计月报》。

如表5-4所示，日本全国银行对不动产的贷款余额在1984年年末是16.7万亿日元，占制造业贷款余额的27%；而到1989年年末超过4.8万亿日元，占制造业比重达74%。总贷款中，不动产业贷款余额占比也显著上升，从1984年的6.9%，上升到1991年的11.6%。1987年以后，地价大幅上涨，持续到1991年。在地价涨幅最大的1988年，日本全国地价平均上涨了21.7%，其中三大都市圈上涨了43.8%，东京圈的涨幅更是高达65.3%。从名义水平来看，1991年最高峰时的日本全国平均地价比1985年增长61.5%，其中商业地价增幅高达80.9%。

日本大藏省（现改为财务省）自1990年4月1日采取了不动产融资的总量控制措施。所谓总量控制措施，就是对不动产融资增长速度的一种直接管制，以此达到将不动产融资余额控制在一定水平以下的目标，该项措施主要是要求有关的金融机构将每季度不动产融资余额控制在总贷款余额的增长率以下。自此，1990年第二季度日本城市银行贷款额减少了16.7%；同时，从1989年3月到1990年8月，日本银行连续5次提高贴现率，过于严厉的信贷收缩以及连续加息使得地价在1991年下降了1.8%；正是1990年的不动产相关融资总量控制以及连续5次加息，最终导致泡沫破裂。其后，随着1992年4月28日东洋信用金库因受到料亭惠三（房地产公司）破产的影响而倒闭，日本房地产泡沫开始破裂，日本经济陷入了“失落的十年”。正如我们前面提到的：金融过度支持是房地产泡沫产生的原因，而信贷快速收紧又是泡沫破灭的根源。

第六章　金融的抉择（下）

中国最大的“房东”——银行

千难万险只为钱

有多少热钱涌入楼市？

从“香港模式”到“美国模式”

现金问题不会让地产商死掉，要死也是银行先死。

——任志强

当前，房地产业已经绑架了中国银行业，银行对房地产赋予了信贷支持，两者如同一个战壕里的兄弟，但关键时候还是会自相残杀。开发商与银行上演的故事就如同东郭先生与中山狼一般，银行用自己的钱造就了开发商的暴利，而开发商却如同中山狼一般忘恩负义。任志强甚至说：“现金问题不会让地产商死掉，要死也是银行先死。”这就是冷冰冰的商业强盗逻辑。

中国最大的“房东”——银行

从国外成熟的房地产融资市场来看，房地产开发融资至少可以依托银行信贷、房地产信托、房地产投资基金、房地产抵押贷款证券化、股权融资等多种渠道。但我国目前缺少房地产业有效的资本运作经验与融资渠道，导致房地产开发资金长期过度依赖银行信贷支持。

严格地讲，中国目前只有房地产信贷，没有房地产金融。虽然目前房地产企业的融资渠道包括银行贷款、发行股票融资、发行债券融资、自有资金、预收账款、合作开发等多种方式，但在实际操作中，银行贷款是最主要的融资渠道，中国房地产企业的资金中直接和间接来自银行贷款的比重至少在60%，而国际通常水平是30%～40%，美国是20%。

商业银行对房地产的支持既有抵押贷款也有对开发商信贷，前者针对购房人后者针对开发商。“预售制度”和“按揭制度”是中国房地产金融的两大特征，从这个角度讲，银行是中国最大的“房东”。在现有的市场形势下，银行是房地产市场发展中最主要的资金供给者。在房地产业，国家规定开发商自有资金比例要达到35%，因而贷款规模可以达到65%，房地产开发中有65%的资金来自银行。在消费信贷领域，首套房首付比例通常在20%

～50%，因此，消费者购房资金中也有50%以上来自银行。如果再加上建筑公司、上下游企业的资金，整个房地产市场漫长的产业链上的资金绝大部分都来自于银行。而一旦房地产市场出现风吹草动，必然会影响到银行的安全。

实际上，开发商的贷款和个人住房抵押贷款等还算是明面上的“爆炸物”，隐形的“爆炸物”更加难以估量，也更加危险。比如，刚才提到的35%的开发商的自筹资金，就可能有猫腻。所谓自筹资金，并不等于自有资金，而开发商往往也不是利用自有资金来进行项目开发的，更多的是依赖施工企业的垫款和期房预售款。也就是欠人的钱赖着不给，同时再去借别人的钱盖房子。真正由房地产开发商自己付出的自有资金，可能只有自筹资金的一半左右。而施工企业垫款和期房预售款，很大一部分又可能是从银行贷款得来。这样，一个房地产开发项目的建设资金，来自银行的部分可能实际上超过60%，甚至达到70%或80%。

更严重的还有开发商财务信息“失真”。很多开发商为了取得商业银行信贷支持，往往利用财务手段制造虚假报表来虚增自有资金的比例。银行对开发商的房贷审核主要包括，申请企业的财务状况、近几年的审计报告、企业整体的项目情况，以及对企业未来现金流的预测。在建面积、销售面积、结转收入、土地储备、未来的土地储备获取计划等，这些都在银行审查范围内，最关键的是看公司的现金流和担保人以及抵押物等。因此，当前商业银行信贷分析的主要内容是基于客户财务报表进行分析，在实际操作中，银行信贷人员很难判断资本金是自有资金还是借款资金，多头贷款、拆东墙补西墙是开发商的一贯做法。开发商超越自身资金实力搞滚动式开发，一旦企业融资渠道不畅，“资金链”断裂，就会造成项目停工，已投入的信贷资金就会遭受损失。

图6-1　中国房地产开发贷款占总贷款比例

资料来源：环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司。

图6-2　中国住房按揭占总贷款比例

资料来源：环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司。

根据环亚经济数据有限公司（CEIC）的统计数据如图6-1和6-2所示，1998年年末全部金融机构房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2004年增加到6657.35亿元，是1998年的3.59倍；房地产开发贷款增长也明显高于同期全部金融机构贷款增长速度。从1998年到2006年，我国房地产开发企业的资产负债率一直为72.7%～76.2%。这组数据告诉我们，一旦经济波动或其他原因使得所开发房屋销售不理想，将直接导致大量房地产开发企业破产或接近破产边缘。

房地产开发企业债务负担过重，会使得我们的房地产极易受到系统风险的影响。但银行真正应该担心的是由于房地产动荡引起的经济下滑带来的大量烂尾楼和法人贷款无法收回。今天的房地产业已无可非议地成为了中国经济的支柱，它牵动着上下游60个行业，因此，银行这个篮子中有一半装的是房地产相关资产。如果房地产行业不景气，那么上下游产业链就会受到影响，这些工厂就会减产、停产，进一步影响到居民的整体收入水平和消费水平。

而且，房地产周期波动的风险很容易转化为银行信贷风险，导致银行形成大量房地产不良贷款，从而使房地产周期波动中的风险高度集中于银行体系。当风险的集中度超过一定限度，将导致金融不稳定，甚至出现像美国次贷引发的金融危机。

不过，国家已经意识到问题的严重性。随着2010年下半年开始的宏观调控，国内商业银行已经着手开始信贷结构调整，中国工商银行行长杨凯生就表示，工行要增加对中小企业的贷款，同时在规模上收缩房地产开发贷款业务，以调整信贷结构。尽管市场普遍认为银行全面停止房地产开发信贷的可能性几乎为零，因为大量的保障性住房还需要银行信贷的支持，不过，对房地产开发的信贷收紧却是不争的事实。

政府的确面临两难境地：不加任何调控，房价必然在高杠杆的作用下一路飙升，这样无疑会带来难以承受的系统风险；但是倘若调控过猛，则会给银行带来大量坏账并有可能拖累整个经济运行。政策制定者必须面对这样的两难选择，这样的调控如同刀尖上的舞蹈。

千难万险只为钱

房地产业作为一个资本密集型行业，对资金的依赖程度非常高。目前中国房地产金融的模式中，仍然是“银行+信托+证券化+债券”的主要融资模式。其中银行是地产融资的一个主渠道，尤其是2008年下半年以来受国家宏观调控的影响，我国房地产业对银行商业信贷的过度依赖问题逐渐暴露，这是由中国的特殊金融环境所决定的。在这里，我们有必要分析一下开发商的融资模式。

证券市场融资——杯水车薪

目前，国内拥有房地产开发经营法人资格的单位共有10万个左右，其中在沪深两市上市的房地产类企业共有75家，包括合生、富力、万科、华润、北辰等众多知名房地产企业，加上兼营房地产业务的也有200余家，总共占全国房地产企业总数的0.005%，资金量不到全部房地产企业资金来源的0.1%。因此，对于国内大多数开发商来说，上市融资受原始资本、土地储备、开发业绩等方面限制以及国家政策和法律约束，并非人人有份。

债券市场融资——难以长大

目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格的限制。由于房地产业经济的特殊性，房地产业不可能成为国家债券资金的重点扶持对象，再加上相关的法律法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当小。近两年来，房地产开发企业通过债券形式融资的资金数量日益下降，目前不到全部资金的0.05%。

信托方式融资——最后稻草

在资本市场和商业银行贷款都很难的情况下，一些房地产开发商的资金链渐渐吃紧，房地产信托迅速成为异军突起的融资方式。信托融资其实也很简单，比方说，一个商业项目进行了一半，而企业早已将这个工程抵押给了银行，没有再能用于抵押的资产了，于是开发商可以将这个房地产企业商业项目的未来租金收益作为抵押进行信托融资。假定这个商业项目未来10年租金收益的价值是10亿元，那么信托公司可以打5折，以5亿元买下他们未来10年收益权。开发商可以用其中的2亿元偿还银行借款，剩下的3亿元用来帮助自己走出资金困境。根据目前行业内部测算的结果，房地产商从信托融资的成本通常在17%以上。由于信托融资成本高，开发商不到万不得已是不会找信托公司融资的，但如今这么多开发商都忍痛来做房地产信托产品，这也从侧面说明房地产业实在是很“暴利”。

基金方式融资——雨后春笋

当前，各种各样的游资正化作基金，像秃鹰一样在房地产业上空盘旋，它们等待着任何一个可能的机会。事实上，国内很多房地产基金从成立之初就有很深的地产商背景。2010年4月，金地集团募集了第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金，金地集团的总裁张华纲就表示：“金地不光要做房地产，在战略上，也要做房地产金融。”房地产基金的优势在于，它使地产商更容易避免由政策变动、信贷收紧带来的融资困境。

目前基金对开发商的投资方式主要有股权投资和债权投资两种，债券融资就是借债还本付息方式，股权投资就是同股同权参与分红。在股权融资方式下，基金通常会派驻人员对企业的财务和经营状况进行严格的管控，这种管控让很多开发商觉得束手束脚，很不适应。事实上，就目前国内的商业氛围，真正的财务监管是很难充分实现的，开发商可以通过多种途径进行成本转移。

在基金融资的发展过程中，基金与开发商之间的磨合也经历了痛苦的过程。目前的基金行业里真正懂房地产的只占少数，但基金内部仍有一套对风险的识别和控制方法，对董事会、经营风险都有严格的控制，然而这些在国内的房地产市场行不通。因为基金公司和开发商的思维方式完全不一样，两者对同一事件的表述也不一样。

开发商在经营方面通常随意很多，他们会根据不同的环境采取捂地、囤地、捂盘、放盘等经营策略，目的就是获得较高的毛利，但这样计算出的内部收益率就不会很高；相反，基金则会考虑到时间成本，他们更多的是要给投资人一个肯定的回报，因此有时候基金会认为开发商没有遵守合作的承诺，这样的摩擦在投资过程中经常出现。更深层次的原因是，目前国内的房地产开发行业还属于暴利行业，开发商们更愿意向人借钱而不是与人分利，因此虽然基金与房地产开发商的成交量在不断加大，但两者还在寻找一个契合点，基金与开发商之间的沟通磨合，还需要一个过程。

有多少热钱涌入楼市？

2008年6月，美资私募投资基金黑石集团斥资11亿元收购卓越金融持有的上海长寿商业广场，时隔两个月又砸下逾45亿元收购上海仲盛世界商城。对此，黑石大中华区主席梁锦松表示：“我对中国房地产是看好的，未来20年房地产的价格还会增长，但是有波动；只要选好地点，有资金支撑，没有太多的负债，我觉得长远来讲房地产投资还是很好的机会。我们也相信，中国往后20年会发展得更好，在此背景下，黑石把重点放到中国是很自然的。”如此大量的热钱流入中国房地产，在听上去让人高兴的同时也会让人不安稳。

在《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中，热钱被冠以如下定义：在固定汇率制度下，资金持有者或者出于对货币预期升值的投机心理，或者受国际利率差明显高于外汇风险的刺激，在国际间掀起大规模的短期资本流动，这类移动的短期资本通常被称为热钱。之所以称之为“热钱”，正是由于这类资金经常转移，就像烧红的金币一样炙热烫手。

和2008年出逃的热钱不同，投资房地产的这部分资金进入中国，更多的考虑在于避险。全球金融危机之后，美国为了让本国尽快走出衰退，进一步实施了量化宽松的货币政策，同时国内面临着应对通货膨胀所可能采取的加息措施，可能招致更多的热钱涌入国内资本市场。欧洲债务危机持续扩大发酵，全球经济复苏的不确定性增强，让风景这边独好的中国像一块磁铁一样，吸引着外围资金想方设法地流入。2010年6月，基金经理胡科杰（化名）曾经这样对《财经》记者说：

最近我都在忙着与欧美几个大的私募基金接连谈判，谈判的内容都是如何将这些钱投入到中国的房地产市场。原因很简单，不是中国有多好，而是其他国家更烂。热钱愿意进入中国，并不是因为十分看好中国市场，而是相对于全球其他市场，他们没有更好的选择。

以前的楼市热钱，大多是作长线投资，以房地产收益为主要利润来源；但现在的资金却以短线和“求稳”为主，主要看好人民币升值的潜力，打算先埋伏进楼市赚一笔再说，快进快出，一旦国外有更好的机会，就会走。

可以肯定，这些钱大部分都将通过我们这样的私募房地产投资基金进来，在下半年或者明年寻找机会进入中国房地产市场。虽然中国的房价经历了一轮暴涨已经达到高位并面临调控，但相比别的经济面，楼市还是比较好的。国际热钱还将进一步涌入中国，并且进入房地产业显然最合适。

那么，热钱究竟是怎么进来的？

专业的说法是，热钱流入的主要渠道集中在传统的贸易和投资领域，包括贸易、外商直接投资等。但现今的热钱已有多种形式进入中国，除虚报价格这些传统的方式外，另有几种常见的新方法。

出口谎报：在技术贸易、奢侈品出口环节中，价格是非常不透明的，因此可以通过虚报价格的方式流入热钱。

地下钱庄：先将美元打入地下钱庄的境外账户，地下钱庄再将等值人民币扣除费用后，打入境外投资者的中国境内账户。地下钱庄的主要功能在于满足一些通过合法渠道无法进出中国国境的需要，例如洗钱和毒品交易引起的资金流动和大额换汇等。由于地下钱庄的“灰色”背景，一些国际著名机构在是否利用地下钱庄问题上持格外谨慎的态度。目前使用地下钱庄向境内注入资金的，以港台投资者居多。

货币互换：比方说，国内一家公司要在海外支付一笔美元，我们就跟这家公司签订一份协议，用美元帮助这家公司在海外支付，这家公司把对应的人民币支付给他。这样，我们手上的美元就变成了人民币了。

国际直接投资（FDI）：为了缓解内地部分地区的资金紧张，2009年3月国家将境外企业对境内企业的并购审批权下放至地方商务局，但商务部门对外商投资项目的审批，主要还是案头文件审查，只要给出一个很好的文案，还是可以蒙混过关的。很多香港公司本来就在内地有投资项目，或者持有内地房产公司的股权，热钱就会直接收购它们的股权，只要不是上市公司，股权变更其实很容易也很隐蔽。

热钱涌入中国，已经是央行不能忽视的现实。那些以套取高额利润回报为目的的国际短期资本，按照2009年的统计测算，大约有250亿美元，相当于当年我国实际利用外资总额527亿美元的50%。加上冲销外逃资金等隐含的“热钱”，估计实际的热钱规模可能在350亿～400亿美元之间，这其中还没将那些通过各种渠道暗中潜入中国的热钱统计在内，其规模有人说是1000亿美元，有人则认为起码有3000亿美元。

资本流动本身是一个非常复杂的事情，很难用外贸总额、外资总额等几个简单的数字加加减减而得出“热钱”的具体数目，因为其中仍有许多统计误差、遗漏项目以及汇率变动的漏算等，因此我们无法准确统计热钱的数目。

那么，热钱的“冲击说”到底是什么呢，热钱会给一个经济体带来怎样的影响？

如果说热钱的涌入使得泡沫加剧的话，那么热钱的流出将会使泡沫迅速破灭，给市场带来更大的风险。对于热钱的流动情况，经济学家李稻葵有一个形象的比喻，我国这么高的货币存量就像地震之后的堰塞湖，水位很高，而境外的水位比较低，如果短期之内控制不当，迅速倒流，可能会带来灾难性的后果，水位的迅速下降犹如资金的迅速流走，会冲击经济的稳定性。

热钱的撤离比流入更可怕。我们不怕热钱来，但是需提防热钱走，热钱一走，就如同给经济洗了一个冷水澡，刚洗过桑拿浴后的冷水澡最容易让人感冒。热钱涌入中国的目标就是获取超额利润，一旦达到目的就会迅速撤走，这就会给中国的资本市场、房地产市场带来巨大风险。从理论上看，热钱的涌入加剧了中国流动性过剩的问题。当前中国的流动性过剩是相对的，不是履行交易媒介职能的货币过多，而是具有价值贮藏职能的货币过多；不是在实体经济运行中的货币流量过多，而是存在于金融市场与金融机构中的货币量过多。

目前我们还看不到任何资金大量逃离的迹象，但历史经验告诉我们，尽管热钱流出的概率并不高，但是一旦这样的情形发生，一定会带来灾难性的后果。20世纪80年代的拉丁美洲就反复出现过以下观点：资金外流，投资过热，全球金融界对拉丁美洲看好而大量资金涌入，而流动性过剩资金突然间不看好前景大量流出。20世纪90年代从泰国开始蔓延至亚洲、俄罗斯的金融危机，热钱流出的速度比流入时更快。比如20世纪80年代末，日元大幅升值，大量资金流入日本房地产市场，迫使日本房地产价格指数上涨了4倍多，并最终酝成巨大的泡沫。20世纪90年代之后，随着房地产市场泡沫的破灭，日本不动产整体跌幅达到了75%。这种经历不仅出现在日本，我国台湾地区在货币持续升值之后同样经历了由暴涨到暴跌的过程，对经济造成了严重损害。2008年由美国人引发的金融危机本质上也是如此。人们开始都认为不会有风险，可是紧接着便出现了大规模的系统性风险。因此，我们对于热钱、游资应该有充分的警觉。

热钱大规模撤出，必然会对市场供求产生不良影响，导致房价大幅度下跌，对国内房地产业造成相当大的打击，甚至会影响到整个中国的经济。热钱很有可能会充当压倒骆驼的最后一根稻草。20世纪90年代以来的数次金融危机表明，受危机冲击最小的国家都是对资本流动监管有效、严格的国家。因此，为防止国际投机资本对我国经济的进一步冲击、维护金融体系安全，我们必须加强金融监管，全面监控热钱的流向。

从2006年7月开始实施的住房和城乡建设部等六部委的“限外令”及2007年9月国家外汇管理局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，都只是限制外资投资现成物业，但在房地产开发领域，却只是取消了外资投资房地产开发的优惠条件，并没有其他限制。2007年6月11日，商务部和国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，强调境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式规避外商投资房地产的审批。

无论是“限外令”，还是171号文件，对于有实力的外资开发商来说，应该说影响不大或者没什么影响，因为这些公司都是做长线投资的，而对那些准备到国内做投机生意的外资则是利空。

所以，我国房地产业要实现多元化融资格局还有一段很长的路要走，这需要政府、开发商和投资者的共同努力及市场的自我调控。热钱在中国房地产业中仍然扮演着疯狂的角色，但这从一个侧面告诉我们这样一个命题：中国的房地产业的融资结构依然存在着天然的缺陷。

目前，中国房地产开发企业资金单纯依靠银行信贷的模式急需调整。在金融业较为成熟的国家，房地产金融除了传统工具外，还有房地产投资基金、信托计划以及房地产投资信托基金（REITs）等多种工具，这些工具正被进入中国楼市的海外热钱所利用。在热钱依然被视为洪水猛兽、但又屡禁不绝的时候，发掘出新的房地产金融工具可能正是改善中国房地产业融资结构的一种选择。

从“香港模式”到“美国模式”

直到今天，在中国房地产开发行业中，“香港模式”仍然占据着主导地位，这样的开发模式必然会带来房地产金融的尴尬局面，而发展商业银行、债券、基金、公积金等融资方式只能起到缓解作用，无法根治问题。改变这一局面的根本在于将我国房地产开发模式从“香港模式”转变成“美国模式”，实现这一转变的最佳方式就是推进房地产投资信托基金（REITs）的发展。

REITs最早的基本理念起源于19世纪，最初的定义产生于1960年美国《国内税收法典》。经历了40多年的发展历程，美国的REITs市场无论在资产规模、收益率和市场占有率上，都遥遥领先于全球其他REITs市场，稳居全球REITs市场的霸主地位。相继地，欧洲、亚洲、南美洲的一些国家纷纷借鉴美国的经验，推进REITs在其国家和地区的发展。目前，全球已有22个国家推出REITs产品，并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法。

1990年全球REITs市值仅为70亿美元，2002年以后增长迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。美国是全球发展REITs最早、也是最成熟的市场，至2005年年底美国已经有将近200只上市的房地产投资基金，市值总额高达3216亿美元，约占美国纽约证券市场市值的4%，管理的商业地产总资产超过4000亿美元；其次是澳大利亚，自20世纪70年代澳洲开始引入第一只房地产投资信托基金以来，澳洲房地产投资信托基金的规模目前已经占到当地证券市场总值的10%；处于第三位的是法国，法国48家房地产信托基金市值达到730亿美元。

REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位）集合公众投资者资金，由专门机构经营管理；通过多元化的投资，选择房地产项目进行投资组合；在降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

通俗化理解，房地产投资信托基金实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式、集聚多个投资者的资金、收购并持有房地产或者为房地产进行融资、并享受税收优惠的投资机构，这种融资方式相应地为开发商提供了融资渠道。本质上，REITs就是一种特殊的集资建房模式，而且这样的集资是一种标准化的模式。它综合了投资基金和房地产上市公司的特点，是一个混合型产品。对投资者来说，REITs是一个多元化及低风险的投资产品；对开发商来说，它是一个将资产重新组合的套现工具。与其他投资工具相比较，REITs具有以下独特性。

资产流动性好，变现性强。大部分REITs是以基金单位形式挂牌上市，可随时在交易所买卖，套现能力强，流通性大，其弹性比直接持有地产项目大。目前对个人投资房产者而言，门槛较高，比方说，北京的写字楼均价已达到2万元/平方米，如个人投资房产，动辄就需两三百万元，而发行房地产信托计划起步资金也就80万元，会大幅降低个人投资户的准入门槛。同时，由于REITs基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的的房地产投资相比，投资者可以根据自己资金的需要，随时处置所持有的REITs的股份，因而，REITs具有相当高的流动性。

投资组合分散，降低风险。简单地说，REITs为投资者提供一个买入一篮子物业的投资机会，所需的资金也远比散户自行买卖房地产少。投资分散于不同物业，租约多元化，而且同其他资产的相关性不大，整体组合风险较低。既可以是办公楼、购物中心、酒店等房地产业态，也可以是将北京、上海、三亚等不同地区的项目进行打包组合，这样能比较有效地避免不同地点、不同业态的市场波动风险。而且房地产投资与股票、债券、黄金等其他资产的相关性弱，也可适当降低投资的系统性风险。从REITs发展最成熟的美国市场1985—2005年的统计数字来看，REITs与标准普尔500、纳斯达克综合指数等的收益率指数相关性偏低，其他发展REITs的主要国家的经验也体现了REITs与股票市场的低相关性。

专业化投资管理服务，收益稳定。REITs具有基金专业化投资管理的特性，为中小投资者参与房地产投资提供有效途径，并使投资者获得投资管理公司提供的专业房地产投资和相关服务，使投资更加安全、便捷。在国外成熟市场，REITs比其他有价证券产品，例如股票等更加稳定，收益率也较高。有数据显示，截至2005年，美国市场上30年期REITs指数的年收益率平均在19%左右，10年期的能在13.9%，5年期的能在12.7%，其收益远远超过了道琼斯指数、纳斯达克及标准普尔指数。

管理高度透明，监管严格。与其他投资工具相比，REITs的公司管理水平要求和信息披露透明度高。管理公司须定期向投资者报告其拥有的物业资料、管理及商业计划、资产及资金分配比重、财务状况等，使投资者能掌握基金的投资计划及策略，令投资者更有保障。

目前，国内REITs发展所需的投资主体也在逐渐形成。近几年来，随着国内保险公司的逐渐成熟、养老保障制度的改革和完善，保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金会逐渐成为REITs市场上颇具实力的机构投资者。这些机构投资者往往拥有规模庞大的投资需求，政策对于机构投资房地产的限制也在逐步放宽，加之REITs本身所具有的收益回报稳定、投资组合、同其他资产投资相关性弱、风险分散等优势，REITs有望成为机构投资者资产配置中重要的组成部分。

从国外的经验来看，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有房地产投资信托基金上市，并与普通股票一样交易，REITs可以作为房地产市场有效的“价格稳定器”，对平抑过高或拉升过低的房价作用十分明显。因此，在资本市场推出该产品，以市场化的方式调节房地产市场的投资性需求，有利于落实宏观调控政策的既定目标。

REITs的好处在于，能够让民间资本也能顺利分享房地产行业发展的收益，同时拓宽房地产业的融资渠道，促进房地产业的健康发展。房地产经营不同于其他的商品经营，它包括房地产开发、销售与物业管理等一系列过程。证券化能从根本上制约经营者的行为，督促经营者尽最大努力管理好资产，以实现投资者财富的最大化。利用REITs融通房地产开发资金，建立稳定的资金供给机制，能在一定程度上满足房地产的长期投资需要，实现房地产开发企业资产收益最大化与风险最小化的合理配置。

REITs的作用就是将原来的房地产开发商的业务分拆成四部分：房地产开发、房地产投资、房地产基金管理、房地产物业管理。这样一来，在房地产行业中，房地产信托基金和投资商是房地产的主导者，开发商则是围绕资金运作的配角。这样就使得我们的开发模式从“香港模式”转变成“美国模式”，并能更好地借鉴成熟的国际金融运作经验。

REITs是中国未来房地产发展的一个方向，是房地产金融的终极模式，必将颠覆传统的融资模式和固有的房地产投资格局。而且，我们必须加大金融创新力度，建立多元化的房地产融资体系，既包括债券融资、股权融资两种基本形式的一级市场，也包括投资基金、信托证券等多种金融资产和金融工具的房地产二级市场。

从实施的角度来看，我们还需要制订并完善与REITs相关的一系列配套的制度措施，其中包括法律法规、税收安排、监管措施等。比如说税收方面，散户投资者购买REITs无需缴纳个人所得税，机构投资只交4%的所得税；信贷方面，募集REITs可以向银行按负债率70%申请贷款，也就是说募集100亿元还可以去商业银行贷款70亿元。因此，中国要发展REITs，就需要完善法律、税务、监管等相关制度，而这些正是中国所欠缺的。

第七章　保障性住房真的那么难建吗？

保障性住房建设是国家的责任

“民生”被让位于“增长”

保障性住房同样能拉动GDP

土地、资金从哪里来？

同情别人的苦难只是一种人性的表现，解除别人的不幸才是神一般崇高的举动。

——贺拉斯·曼

我们究竟需要怎样的住房市场？我们发展住房市场究竟是为了让人们有地方住，还是只是为了发展经济而建房子？本质上说，这是一个“要建设什么样的社会”的问题，值得我们共同思考。

政府应该承担起为低收入者建房的义务，大规模推出廉租房和经济适应房，解决低收入家庭的基本住房问题，确保中低收入的家庭能够享受到真正的住房补贴。同时应该建立完善的、多层次的住宅供应体系，以保障居民合理的住房需求，实现“居者有其屋”的理想。

保障性住房建设是国家的责任

综观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房供需解决得好的国家，都把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，也就是说，房地产业对GDP的贡献不是这些国家政府首要考量的点，国家首要的考量是社会发展和社会成员的居住问题。

世界各国家和地区保障性住房建设情况如图7-1所示。

图7-1　各国/地区保障性住房占比

资料来源：欧洲房屋合作联合会（http：//www.housingeurope.eu/），中金公司。

由图7-1可知，新加坡、中国香港是保障性住房比例最高的国家和地区，相比而言，欧美国家则在保障性住房建设上走了弯路。欧美许多国家早期把房地产业作为经济增长的来源，后来产生了诸多社会问题。随着原始资本主义向福利资本主义转型，公共住房政策逐渐变成这些国家的社会政策的一部分。今天，很多国家尤其是北欧国家，房地产政策已经被完全纳入到社会政策的范畴，房地产对经济增长的贡献也已经变得不那么重要，公共福利已经不仅仅是对穷人的救济，而是国家社会福利的重要部分。

在新加坡这个市场经济极为发达的国家，通过计划与市场相结合，政府为所有居民提供了住房，主要是采取了政府分配与市场出售相结合的形式。向中低收入者有偿提供由政府投资建设的住房——政府组屋。

中国香港地区的保障房采取了与新加坡相似的模式。1977年，香港推出了“居者有其屋计划”，实行双轨制住房供应体系。其中保障性住房包括廉租屋、居屋和房委会下辖的临时房屋三个类别，前两者占公共房屋总数的90%，主要由政府建设，出租给低收入居民。香港地区严格限制公屋面积，多数在50～60平方米，有的只有20～30平方米；居屋拥有非完全产权，只能由房委会回购，业主10年内不能出租或出售。廉租屋则完全没有产权，政府每2年根据通货膨胀率调整一次租金，轮候来租。目前，香港地区共有约73万套公屋住房，超过200万人租住其中，约占香港总人口的29%，成功解决将近1/3香港人口的住房问题（资料来源：《香港保障性住房供应体系的特点及其启示》，《上海经济研究》，2002年4月）。

由表7-1归纳可知，世界各国政府对保障性住房的定位大致分为三类，一类对低收入住户的住房问题较为被动，缺乏系统有效的房屋政策，大多出一些项目似的临时措施，如希腊、西班牙等大部分发展中国家；一类着眼于满足低收入人群的住房需求，政策集中于为低收入户解决住房问题，如美国、英国等国家；还有一类以满足所有市民房屋需求为责任，政府全方位介入和控制房屋供需，以新加坡、德国、瑞典为典型。因此，对中国来说，在人口众多、中低收入阶层数量庞大、建设资金短缺的情况下，对保障性住房供应对象集中在中低收入阶层的“社会型”分析更具借鉴意义。政府应该将资源与政策重点集中于低收入家庭，并要有相应的行政部门负责执行和予以足够的经费支持。

研究欧美各国，得出其保障性住房建设及政策路线具体如下：

20世纪30年代至60年代，美国政府全面介入公共住房建设，兴建所有公共住房；20世纪60年代初至70年代，政府逐渐退出实物建房领域，由私人建筑公司通过市场化方式建造公共住房，政府对低收入家庭提供住房补贴；20世纪70年代至今，住房总量比较充足，美国政府将重点由对公共住房补贴转移到针对租户的直接租金补贴，以及为买房者提供住房抵押贷款担保，同时，政府积极干预和扶持房地产抵押贷款证券化，房地产抵押二级市场不断扩大。

“二战”后，加拿大的住房短缺矛盾非常突出，联邦政府成立了加拿大抵押贷款和房屋公司（CM HC），由它直接建造住房，向退伍军人、低收入家庭出售或出租；在住房信贷方面，政府的政策重心也转移到扶持中低收入家庭，向中低收入家庭提供直接贷款。1954年，联邦政府建立抵押贷款担保制度，为首付30%的抵押贷款提供100%的担保。

“一战”后，英国政府实行租金管制，政府大规模扩大公共建设。“二战”后至1970年，是英国公共住宅发展的高峰时期；到1979年，公共住宅达到650万个单位，占全国总量的1/3；20世纪80年代，政府改变了长期奉行的住房福利政策，推行公共住房私有化，出售公房，缩减公共开支，同时政府逐渐退出公共住房建造，并推出了以直接补贴低收入家庭和保障住房私有化为核心的住房政策，分住房补贴和买房补贴两种方式进行住房补贴，由地方政府自行组织。

1989年柏林墙倒塌后，面对突如其来的住房压力，德国政府推行“建房资金免缴企业、个人所得税”政策，甚至提供部分补贴，掀起了“企业建房热”；进一步地，政府鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋的垄断，对合作建房在资金、土地、税收等方面给予政策倾斜；同时，政府进行房租管制、给予房租补贴，这也是德国目前对低收入民众住房保障最主要的形式。

1950年之前，法国政府大量参与住房建设，将房地产开发纳入预算；20世纪70年代，政府大力发展住房保障制度，着重实施补贴政策，为低收入家庭提供住房补贴。1995年，法国政府实施零利率贷款，进一步帮助低收入人群购房；2000年，又大力发展廉租房，规定各大城市廉租房比例不得低于20%。

“民生”被让位于“增长”

1998年，我国取消了以实物分房为主的住房体制，从此拉开了中国房地产市场化的序幕。大量增长的房地产投资额和销售额有效拉动了中国经济，其较长的产业链更是带动了相关产业的发展，房地产行业也成为国家支柱产业之一。

同时，我国居民的居住条件也得到极大改善。根据住房和城乡建设部统计的结果，我国城镇人均居住面积从1978年的6.7平方米提高到13.5平方米（1988年），10年后提高到18.7平方米（1998年）。特别是1998年住房体制改革以来，目前人均居住面积相比1998年增加超过了50%，截至2008年已达28.0平方米，改革开放30年里实现了5%的年均复合增长。在这段时间里，中国城市化的脚步也是空前的，近5年来，全国城镇化率平均每年增加0.9个百分点，城镇人口每年新增约1580万人。2009年年底，我国的城镇化率为46.6%，城镇人口人均住宅面积增加情况如图7-2所示。

图7-2　全国人均住宅面积稳步提升

资料来源：万得资讯（Wind），中金公司。

我们不能回避的是，中国房地产在发展商品房的同时，忽略了民生保障。尽管从1993年房改开始，到1995年的“安居工程”，再到1998年的经济适用房政策，以及2007年的保障性住房政策，我国的保障性住房虽历经十余年但仍然发展缓慢。

保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。按照针对所保障群体的收入情况划分，保障性住房大致可以分为三种：廉租房、经济适用房、限价房。目前保障性住房受惠人群为有本地户口的城镇居民。

1998年，中国开始“以经济适用房为主体、商品房为补充”的房改，当时规定的目标是建设80%的经济适用房、10%的廉租房、10%的商品房。1995—2010年，中国十余年的经济适用发展情况如图7-3所示。

图7-3　经济适用房历史发展情况

资料来源：环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司。

从图7-3可知，1998—2003年是经济适用房快速发展的五年，这得益于当时“以经济适用房为主体”的建设目标。然而从2003年开始，经济适用房建设出现了停滞不前的状况，尽管在2006年和2007年有所发展，但经济适用房建设仍然远远落后于商品房建设。

这一切都源于2003年8月31日的一个文件，这是一个历史性的日子，这一天国务院“18号文”首次明确“以商品房为主的”房地产行业将成为国民经济的支柱产业。

2000年后保障性住房建设出现了较大萎缩，2005年至今发展几乎停滞，和迅猛发展的商品房市场形成“冰火两重天”的对照局面。自2005以年来，保障性住房建设在整个房地产投资中一直维持在5%的水平，各项供给指标，如新开工、在建和竣工面积也分别仅占总体的6%。

因此，尽管从1985年我们就推出了保障性住房政策，但并没有真正执行过。在“GDP主义”的影响下，从中央到地方各级政府都将房地产当做生产投资而非社会性投资，于是房地产的公共性被剥夺了，中国房地产从一开始就被认定为经济增长的一个最主要的来源。在这样的背景下，民生“被让位”于增长，关乎民生的保障性住房建设也被放在了一边。（见图7-4）

图7-4　15年来商品房与经济适用房发展对比

资料来源：环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司。

那么，中国的保障性住房缺口到底有多大？

就全国层面来讲，商品房对应的人群应为收入居前40%的中高收入家庭，中间20%的中等收入以及20%的中低收入家庭将分别通过限价房和经济适用房这两种具有商品房性质的保障性住房解决住房问题，收入居最低的20%的家庭通过廉租房解决。而对于全国保障性住房的缺口，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松曾经进行过详细的表述：

从需求总量看，考虑到中国当前的发展阶段，保障性住房的服务范围应是中低收入，特别是低收入城镇家庭，即使参照美国等发达国家的经验，应纳入保障性住房范围的家庭占比也大致应在30%左右，这意味着中国将有约6000万个家庭应享受保障性住房。

从供求缺口估算，以经济适用房套均面积60平方米计算，5亿平方米只能解决约830万个家庭的住房需要。如果进一步考虑到近年来已通过廉租房制度保障家庭的户数约700万户，那么目前具有保障性住房含义的住房共计1530万套，仅能覆盖7%左右的城镇家庭。如果要进一步达到覆盖25%左右的城镇中低收入家庭，实际的供求缺口约在4500万套左右。

相比经济适用房而言，中国的廉租房的缺口更大，本来规划就远远不足，现今也只实现了不到1/4。据环亚经济数据有限公司（CEIC）统计数据显示，1998—2006年间，全国各地方累计用于廉租住房制度的资金只有70.8亿元，仅相当于2008年后上海、北京拍卖两三块土地的价格。另据CEIC统计的数据，目前市场上的存量保障性住房仅能覆盖6%的城镇家庭，即使国家制定的三年保障性住房建设计划完全执行，到2012年年底，至多有11%的城镇家庭能够获得保障性住房，这远低于我们期望的满足30%的低收入人群的保障范围。

正是考虑到保障性住房在“民生”中的重要意义，国家“十二五”计划从2011—2015年建设保障性安居工程3600万套。这个庞大计划实现后，中国将有1/5的城镇家庭被纳入住房保障范围，届时到2015年，中国将基本解决保障性住房供应不足的问题，使众多中低收入家庭摆脱高房价的困扰，依靠政府力推的民生工程实现住有所居。

保障性住房同样能拉动GDP

根据欧美发达国家保障性住房的发展历程来看，保障性住房建设先是以实物建造的方式进行，逐渐发展到货币和信贷支持。而政府在保障性住房发展中的作用大致分为四个阶段。

第一阶段在房地产业起步时期，住房短缺矛盾突出，政府全面介入保障性住房建设（直接参与实物建房）；第二阶段住房短缺问题得到缓解，政府逐渐退出实物建房领域（保障性住房建造开始市场化、私有化）；第三阶段住房总量较为充足，政府转向提供信贷和货币支持，提高住房自有化率（对低收入家庭发放购房、租房补贴，提供住房抵押贷款担保）；第四阶段推动房地产金融属性发展，抵押贷款证券化（政府为抵押贷款证券提供担保，抵押贷款证券投向资本市场）。

当然，其中很多国家的阶段二和阶段三是同时进行的，没有明显的时间区分点。在我国，随着保障性住房开发量的加大，政府可以弱化在保障性住房实体建设中的主体作用，逐渐吸收社会资金和引入非公实体参与保障性住房的开发和管理。

多数发达国家采用的策略是，鼓励或者要求开发商拿出一部分高额利润来承担保障性住房建设的社会责任。在英国，政府以“规划收益”（planning gain）为条件要求开发商建设一定比例的保障性住房；而德国、法国更是严格规定保障性住房的配建。德国政府规定，房地产商每兴建一个住宅区，必须用20%的面积建造福利住房；而法国政府也于2000年开始颁布了类似法律，规定任何开发商在住宅建造规划中，至少拿出20%的面积，卖给社会福利房屋管理公司，由其出租或出售给低收入者，并提供房屋的日常维护和管理，其余80%则按市场价格销售。

而且我们发现，保障性住房政策推行顺利的国家非常重视法制建设，政府通过立法给予保障性住房建设大力支持，保证了政策的权威性和有效性。如表7-2所示。

资料来源：依据各国官方网站公布数字制表。

由表7-2可知，各国政府都对保障性住房建设目标、建设要求、申请办法、管理办法作出了明确的规定。比方说，美国明确规定了“政府的公租房应以比私人住房更低的租金出租给低收入者”，英国规定“公租房以低于市价的租金（约低40%）出租给居民”，德国对福利性住房的使用对象作出了明确的规定，这些法律法规有效地促进了各国的保障性住房建设及分配。并且，各国在保障性住房定义、保障对象界定、住房保障的具体形式和操作方式等方面均有详尽、可执行性强的规定。

相比而言，我国目前还没有颁布任何住房方面的法律，保障性住房的含义也不明朗，针对目标群体不清晰，具体补贴方式和分配程序没有细化和规范。没有强硬的法律背景为顺利推行住房保障政策做后盾，仅靠行政手段的推行势必造成投资主体——地方政府的重视不足而使进度迟缓。

在保障体系上，国外建立了完善的收入统计制度、个人信用体系以及监管体系。如韩国开展社会阶层分化工程，建立了动态信息库，能够及时更新居民收入、家庭、居住和信用状况，准确定位收入水平较低的中低收入阶层的区间范围，保证了保障性住房市场进入和退出的公正公平。

当然，除了直接建房外，世界上绝大部分国家和地区都把货币和信贷支持作为提高低收入者住房支付能力的重要手段，如表7-3所示。

资料来源：依据各国、地区政府网站公布数字制表。

由表7-3可知，各国、地区政府针对低收入人群购买保障性住房都提出了切实可行的信贷支持计划，美国和中国香港地区以低息贷款为主，英国、法国则发放住房补贴。尽管政策的具体内容各有不同，但无论是直接给予买房补贴、租金补贴，还是给予低首付、低息甚至零利率贷款，抑或政府为购房者提供住房抵押贷款的担保，都说明了一点共同的认识：政府应对中低收入家庭的购房或者租房需求提供有力的资金支持。

在我国，地方政府对保障性住房的政策之所以摇摆不定，很大程度上是担心保障性住房冲击当地房地产市场。事实上，保障性住房对地方GDP的拉动作用同样明显。从全国层面来讲，“十二五”期间预计我国需要建设保障性住宅3600万套，每年至少需要建设700万套保障性住房。按照每套80平方米计算，保障性住房建筑面积每年将新增5.6万亿平方米，这个数量相当于2009年商品房竣工套数的100%。

若不考虑对商品房的挤压效应，这样的建设需求能够对化工和机械制造行业起到拉动作用；再进一步考虑到房地产行业对上下游钢铁、水泥等行业的杠杆作用，保障性住房建设对GDP的贡献将会更大。从这个角度看，保障性住房建设发展潜力巨大，对经济的拉动作用也将十分明显，将对“十二五”期间中国经济平稳发展提供积极的促进作用，是有效避免宏观经济出现大幅回落的重要保障之一。中金公司根据国务院各部委文件，分析了新增保障性住房对投资的拉动作用，如表7-4所示。

资料来源：国土资源部，中金公司。

根据表7-4的数据可推算，如果国家制定的保障性住房建设计划能够得以严格执行，2010年的投资量可以达到4000亿元。根据房地产在GDP中的比例和对其他行业的投资拉动影响，我们可以分析得出，4000亿元的新增投资量比房地产开发投资额（剔除土地购置费用后）增加13.25%，比GDP增加1.24%；若考虑进对商品房供地面积的挤压影响，净增加投资额为3000亿元。

土地、资金从哪里来？

土地是一个国家天赋的全民财富。即使政府代为转让，可获取一部分代理经营费，但其转让收入除了合理补偿原本的住民外，必须将收益的大部分回馈于社会公众。在日本、英国、德国等国的保障性住房建设发展过程中，旧城改造和新区开发是并列进行的，前者的重要程度不亚于后者。旧城改造有利于土地资源的合理利用，并且土地一级开发成本较低，可以降低建筑成本。

在我国的住宅建设用地供地结构中，分为商品房和保障性住房，其中商品房分为大户型商品房和中小型商品房，保障型住房分为廉租房、经济适用房和棚改房。从我国国情来看，棚户区、城中村的土地面积在整个城市住宅中占比较大，这些区域居住环境差，居住人群多为底层收入者。而棚户区和城中村一般位于主城区内且大多为平房，经过改造后容积率将得到提高并能享受一定的土地溢价，有利于吸引开发商不依靠政府资金补贴去参与开发。因此，从国家“十二五”保障性住房建设目标及实际情况来看，保障性住房建设土地供应不足的局面将得到全面扭转。

长期以来，保障房发展滞后的根本原因还在于资金投入不足而使得建设无法开展。在目前条件下，保障性住房的建设需要长期、大量的资金投入但可能难有经济回报，而地方政府长期依赖“土地财政”来弥补财政缺口。因此，地方政府难以放弃高额的土地出让收益，亦缺乏动力去发展保障性住房。

保障性住房关系国计民生，仅靠地方的投入难以达到建设目标，中央政府在资金上的转移支付将对保障性住房的发展起到重要推动作用。根据目前现状，在保障性住房投入额中，中央和地方投入占比三七开，中央补贴须在地方资金投入后才能使用。根据全国人大财政经济委员会2010年报告，国家制定的保障性住房建设计划中，2010年全国共需投入1676亿元，其中中央投入493亿元占30%，地方配套1183亿元占70%，中央补贴须在地方资金投入后才能使用。实际运行中，截至2010年8月底，全国仅完成投资的394.9亿元，完成率为23.6%。

2009年12月14日召开的国务院常务会议确定，“力争到2012年年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。这意味着全国平均每年要完成500万户廉租房建设，以每户50平方米面积、每平方米1000元的建筑成本估算，每年所需投入到廉租房中的建设资金为2000亿～2500亿元。而根据目前的财政安排，廉租房建设资金来源于10%的土地出让收益，约为1590亿元，因此，资金缺口至少在1000亿元左右。实际情况比我们想象得更糟，2009年土地出让收入中用于廉租住房支出的仅为187.1亿元，占整个土地出让总支出的1.5%，远低于10%的比例。

经济适用房建设需要国家投入土地，这会导致地方政府土地出让金缩水，从而使得财政缺口难以弥补。根据地方政府出地——变相投入资金测算，2010年住宅建设用地计划中保障性住房用地占到整个住房建设用地总量的33%，而若坚决实施保障性住房计划，则住宅建设供地量将占到全国建设用地总量的25%。因此，地方政府为保障性住房无偿划拨土地相当于土地出让总面积减少8%，以1500元/平方米住宅地价计（三种保障房的平均地价），共减少土地出让收益2500亿元。

对于地方政府而言，保障性住房难以像商品房一样给地方政府带来经济回报。因此，在财政缺口的紧迫压力和高额土地收益的诱惑下，“民生”被让位于“经济”。进一步来看，地方和中央在投入资金方面存在着的巨大的不平衡，这更加加剧了地方政府的负担，使得地方政府在自身利益的驱动下很难推进保障性住房建设。

让我们回顾一下国内保障性住房的建设历程，便可知保障性住房建设推行的困难性。

阶段一：1995年我国实施“安居工程”，开始推行保障性住房建设。安居房由政府组织建设，以实际成本价向城市的中低收入住房困难户提供住宅。由于该项建设资金主要由地方财政承担，政策出台后，一直未能顺利推行。这项于1995年1月开始施行的措施，至1998年住房改革全面推进后，逐步被经济适用房政策所取代。

阶段二：1998年住房制度改革，国家提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房，并提出“重点发展经济适用住房（安居工程）”。从1998年开始的之后三年是经济适用房长足发展时期，开发投资额、新开工面积、在建面积和竣工面积各项的年均增速均高达40%～50%。

阶段三：2001—2005年期间保障性住房建设出现萎缩。2003年经济适用房具有原来的保障性住房性质，住房供应主体地位变为“有保障性质的政策性商品住房”，房地产业被定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长”的“国民经济的支柱产业”，商品房市场开始迅猛发展的同时保障性住房市场进一步萎缩。

阶段四：2006年以后政策逐渐向保障性住房倾斜。2006年，国家出台“90/70”政策，市场重点供应结构向中小户型住宅转变，廉租房体系基本建立。2007年，修正廉租房、经济适用房管理办法，在制度上对保障性住房进行完善。

阶段五：2009年至今，政策重心转移到保障性住房建设上，国家制定保障性住房发展规划，计划在2009年到2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。2010年建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。

我们重新反思从1998年以来的房地产发展道路，可以清晰地发现，正是在“民生被让位于增长”这样的大背景中，我们走了一条重视商品房建设而忽略保障房建设的城市化道路。在过去10年间，我们建设了大量的商品房，解决了4000多万户中高收入家庭的住房需求，而保障房建设却原地踏步，遗留了3000万套面对中低收入人群的保障性住房欠账。一方面，我们在不断提高城市住房自有率；另一方面，绝大多数低收入者无力承担高昂的商品房价格，城市的新进入者已经不可能成为买房的主力。不仅仅是农民工，就连大学毕业生也无法在城市中解决住房问题，我们的城市化已经成为一条非常危险的“单行道”。

需要明确的是，中国的房地产市场要坚持以消费品为主导的健康发展方向，不要把房地产市场引导到投资市场、资产市场的道路上，不是继续走美国、英国模式，而是应该学习德国、新加坡模式。

新加坡政府运用计划手段兴建政府组屋，实施强制性的中央公积金制度，有效解决了居民的住房问题，既减少了社会贫富差距，又增强了社会保险能力。深入分析新加坡的“居者有其屋”计划之后，我们惊喜地发现，廉租房、保障性住房、中央公积金、契约型住房金融体系这些有效的手段能够恰当地处理“增长”与“民生”的矛盾。

延伸阅读　完美的解决方案——新加坡

新加坡是亚洲房地产市场发展最健康的国家。它既学习了欧洲公共住房的经验，又结合自己的国情，创造了独一无二的公共住房制度。这是由1个椭圆形的主岛和63个小岛组成的群岛国家，面积大约700平方公里，差不多是上海市区面积的20%，这里的常住人口约350万人，密度也和上海差不多。

新加坡的住宅可以分为三个类型：私人别墅、私人公寓和政府组屋。其中，私人别墅大约只占住宅总数的5%以下，一套200平方米的别墅大约2000万元人民币，购买别墅的一般为私人企业老板、国家高官和海外投资者。私人公寓和我国现在大部分城市的商品房差不多，只是多一些辅助设施，这些私人公寓一般建造在比较繁荣的地段，一套普通的120平方米左右的私人公寓售价大约500万元人民币，因此只有高级白领、私人老板、高级官员、海外投资者才会购买这些私人公寓。

新加坡80%的居民都住在政府兴建的组屋里，平均每4人一套组屋。如果说在西方社会公共住房主要是为社会弱势群体建造的话，那么在新加坡，公共住房则是为全体社会成员兴建的。这也是新加坡社会性投资的最为重要的一个环节，其住房政策的指导思想就是“居者有其屋”的传统儒家思想。

令人感到诧异的是，在新加坡这个市场经济极为发达的国家，在住房建设与分配上却不是完全通过市场调节来实现的，而是采取了政府分配与市场出售相结合的形式：即中低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供——政府组屋，高收入者的住房由市场提供——私人公寓或私人别墅。

可以说，新加坡的住房体系是计划与市场相结合的典范。而且，它也告诉我们一个道理，建造经济适用房是稳定经济发展的一个有效方法。当然，普通民众购买组屋是受到政府限制的。普通民众要符合很多条件才可以购买，每人只能在结婚的时候申请一次，而且不能自由买卖，必须通过国家建屋发展局交易。

新加坡最大的国有开发商就是国家建屋发展局（HDB），该局从建立到现在大约50年了，已经为好几代新加坡人建造了家园。它所建造的房子被称做政府组屋，这样的政府组屋遍及新加坡的每个角落。新加坡现在已建成住宅80万套左右，政府组屋居民的人均居住面积也已达到20平方米左右，居住条件和环境有了很大程度的改善。

显然，房地产市场也需要一些系列产品，高级别墅、高级公寓、普通公寓、经济适用房等。

事实上，这样一个政府建屋提供给居民的计划的成功，正是得益于新加坡完善健全的中央公积金制度。

追溯新加坡政府组屋计划，我们必须回到1959年的新加坡。当时这里非常落后，百姓文化水平较低，房屋简陋而居住条件极差，失业和住房短缺是新加坡两个最大的社会矛盾。市区中84%的家庭只能住在店铺和棚户中。

为此，新加坡政府于1960年2月成立了建屋发展局（HDB），以廉租屋的形式向居民提供了大量的政府组屋。1968年，“新加坡之父”李光耀提出了“居者有其屋”计划，从出租廉租屋为主的住房制度，向出售廉租屋的住房制度过渡。为了确保计划的顺利进行，李光耀曾这样激励国民：“在我们祖先的时代，优秀的人才都去上海了，下南洋的都是‘先天不足’的，所以现在如果我们还不努力，怎样和中国竞争？”

“居者有其屋”计划的本质是政府与百姓达成的一个协议：政府保证为每户居民兴建住房，而百姓承诺为政府努力工作。没有工作就什么都没有，但只要工作了，国家就会帮助你建造自己的家。比方说，对于一个工作的人，工资中的20%要每月存入公积金基金，同时公司（老板）还要再为这个员工交同样的数额到公积金基金中去。也就是说，假如你的月工资是1000元，那么你真正可以拿到手的是800元，同时你存了400元在公积金中（相当于你到手工资的50%）。这是一个相当大的数字了，政府的建屋局完全可以拿这个钱造房子。

政府建立中央公积金局，统一管理上缴的住房公积金，这些公积金绝大部分用于购买政府投资局发行的长期债券。政府投资局再将发行长期债券所得的资金作为国家发展基金贷给建屋发展局（HDB）和其他法定机构，或进行海外投资，建屋发展局则将这部分政府贷款和其他补贴用于为中低收入阶层建造廉价的公共住宅，并为他们提供抵押贷款，具体内容如表7-5所示。

资料来源：依据新加坡官方网站公布数据制表。

看起来，似乎新加坡的“居者有其屋”计划并没有特别之处，但却能执行得非常完美，其中的秘密很简单：强制。再好的制度也必须有一个严格的执行程序，不然就一定会半途而废。对于此计划，新加坡政府首先是立法，不管是支持还是反对，必须执行，全国公民执行的是同样的制度，才是公平的。

这样就迫使每个身体健康、可以劳动的人都必须努力工作，为自己的房屋存公积金。新加坡政府兴建国家组屋，迫使所有百姓都被“房子”给套住了，供房30年，努力工作30年，一生就搭在这套房子上了。政府就像家长一样，照顾安排了他们的一生，安定、团结、和谐也都有了。

每个青年人一工作就开始交公积金，几年以后就有一定的公积金储蓄交房屋首期了，那时也到了结婚年龄，对象敲定后就可以向政府申请购买政府组屋（或叫HDB组屋）。政府审核他们的申请，假如符合要求，就让他们选择组屋楼盘。当然楼盘有的地段好，有的地段差，他们就通过抽签的方式分配。

一对夫妻可以申请两次，但永远只能拥有一套政府组屋，假如要想申请第二次，必须把第一套组屋卖掉。组屋买卖的定价必须请建屋局的人来定，建屋局派人来看政府组屋所在的地段等情况后定价，并出具定价单，销售价基本就是这个价格。新建的政府组屋只能让公民购买，长期居留的只可以买二手的政府组屋（价格也是由建屋局确定的），政府组屋基本上没有炒作的空间和条件。因为每对夫妻只能拥有一套组屋，但可以申请两次，所以每个家庭可以通过第二次的申请炒一次组屋。由于受政府控制，新的组屋价格一般都比较低，而销售出去的二手房价格就要高一点，这样当地公民就能用自身的公民权利去剥削一次新移民（永久居留者）。但作为公民，政府只给他们一生发一次财的机会，而这也就是赚几万新币而已。

假如这个年轻人工作很努力，也很聪明优秀，就可能在工作10年以后晋升到高级白领，或自己创业做老板。等他们的年薪超过10万新币以上时，他们就不会满足居住在政府组屋而去购买私人公寓，也就是现在的大部分新建的小区公寓。那时，他们可以卖掉组屋作为按揭的首期款，能够住在私人公寓的都算是成功人士，也算有头有脸了。

在新加坡，通过强制实施的公积金制度，确实实现了减少社会贫富差距的目的，增强了社会保险能力，解决了居民住房问题。并且，政府可以通过运作这笔资金进行宏观经济调控，拉动内需，抵抗经济危机，有利于社会、经济和政治的稳定。当然，在新加坡这样一个人口不到1000万人的国家里，这样的制度很容易做到全民实施。至少我们可以从新加坡的成功中看到，将保障性住房和住房公积金制度相联系，能够很好地解决经济增长和民生保障的双重目标。

第八章　限购令、房产税究竟有什么用？

限购令能有效吗？

房产税究竟有什么用？

税率该如何设计？

最精准的措施——空置税

社会是因需要而产生，依邪恶而治理。

——托马斯·潘恩

2010年9月，南京市政协委员杨林川提出这样一个观点：应该对那些炒房集团头目和炒房大鳄判处十年徒刑。在他看来，既然恶意囤积粮食犯法，倒卖火车票的黄牛党要被抓起来，那么，为什么我们不能对炒房行为做这样的规定呢？事实上，杨林川的提案在有些国家真的实现了，澳大利亚政府就曾经警告过炒房的中国人，倘若发现这些人真的在“囤积”房子，他们将被罚款或判坐牢。

然而，我们也总是能听到另外一种声音。任志强就认为，既然是商品房，那么人们就具有自由买卖这些商品的权利。从市场运行的角度考虑，投机购房者的存在有助于价格发现，并且能够使得交易更加灵活，在资本市场上，投机行为和投资行为是相互依存的，正是在这样的投机交易的驱动下，市场才更富活力。因此，任志强高呼：“买卖有理，炒房无罪。”

炒房无罪，炒房有罪，究竟哪种说法才正确呢？

限购令能有效吗？

在讨论炒房这个话题时，我们总是忽略一个重要的问题。由于我国目前还没有建立起完善的保障房制度，所以全体居民的住房需求都是通过商品房解决的。那么，我们的住房市场究竟是不是一个完全意义的商品市场呢？很显然，我们寄希望于通过市场化手段达到“家家有住房”，而事实上这样一种市场状态就是一个不完全的住房市场，寄希望于这样一个市场来解决全体居民的住房问题无疑是海市蜃楼。

因此，真正的症结还在于我们对房地产市场的定位。商品房具有房子的居住使用功能，同时具备了商品的买卖性能，正是这样的双重属性使得我们很难界定房地产市场是消费市场还是投机市场？我们也必将为这样的模糊定位付出代价。

韦伯将人们的经济活动分为三类：（1）无产者将经济活动当成生活方式，随时有衣食之忧的危险；（2）资产者的动机是丰厚获利和虚荣心；（3）投机者则是在风险与机会中徘徊，他们是以赢利作为检验成功的标准。我们可以肯定的是，今天房地产市场上充斥着韦伯所描述的投机者，很多人根本不需要住房，却买走了市场上的大多数住房；他们从未考虑社会的约束，仅仅以个人获利为目的，而这样的贪婪和自利是有本质区别的。

从投机者的行为中，我们看出，一套房其实已经能够满足人们的需求，可是贪欲和虚荣使得一些人竞相模仿、攀比，这就是杜森贝里提出的“示范效应”。市场中如果都是这样的投机者，其结果就是：房地产被投资者或投机者所操控，它跟大多数社会成员的实际需求就没有了关系。人们之所以对炒房行为深恶痛绝，其根源似乎也正源于此。

那么，我们该如何对待这样的情况呢？

首先应该提出这样的设想，房地产市场能否依靠自我调节达到供需平衡？在回答这个问题时需弄明白一个重要的前提，即这个市场究竟是过剩市场还是短缺市场。在一个供给充足的市场中，当商品的价格上升时，需求就会减少，就如同今天，无论电视机怎样涨价，只有傻瓜才会去囤积电视机；相反，在一个供给不足的市场中，当商品的价格上升时，人们就会增加对商品的购买。事实上，在电视机短缺的时候，当时的电视机就是现在的房子，不仅有囤积的现象，人们还要凭票购买，而这样的情形仅仅过去了20年。在目前的市场环境中，房子作为消费品仍然处于短缺状态，因此会成为大量资本追逐的投资品。

综观发达国家的房地产发展历程，都有一个从失衡到治理的过程。所以，在现有住房无法满足人们需要的前提下，政府对炒房行为进行限制是非常有必要的。美国思想家托马斯·潘恩在《常识》中有一句名言：社会是因需要而产生，依邪恶而治理。

事实上，限购令就是最简单、最粗暴也是最有效的抑制措施。2011年2月16日，北京市出台了号称史上最严厉的调控手段“限购令”，其细则包括：外地人购房须提供5年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责；对已经拥有一套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年以上在本市缴纳社会保险及个人所得税的家庭，限购一套住房；对于已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，及无法提供有效暂住证及连续5年以上在本市缴纳社会保险及个人所得税纳税证明的非本市户籍家庭，暂停在本市购房；第二套房贷首付提至最少60%。

我们从逻辑上先来分析限购令的本质。

人类追求的公平包括两类：结果公平和机会公平。结果公平就意味着人人都应该有房子住，而机会公平就意味着人人都能买而且买得到房子。如果说保障性住房体现了结果公平，那么限购令的推出就是保障了人们的机会公平，这是对投机者最粗暴然而也是最有效的治理。一旦提供了平等的通道，人们就能够通过付出努力抵达平等的彼岸。而投机者的出现正是剥夺了人们的这种权利，房子作为商品大量供应，投机者不断购买以囤集居奇，这必然会损害另一部分人的机会公平。因此，限购令的推出就是在维护整体人群中弱势者的机会公平，市场经济应该在机会公平的原则下鼓励平等竞争，对投机者的限制就是在维护所有人的机会公平。

惩罚行为能够极大地降低人们的自利行为。随着各地限购令的逐步实施，开发商的销售资金回笼已经遇阻，其力度让房企措手不及。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，2011年2月，北京期房住宅成交量为2925套，比1月份的9000多套下降了七成左右，这几乎成为当时为止对交易量最有力的一次重创。成交量的降低直接拖累了房地产公司的销售资金回笼速度，如果这样的情况持续下去，开发商将不得不降价促销，以价换量。

事实上，假如人们的预期发生了变化，那么市场上的变化往往会超出人们的预期速度。也就是说如果人人都预期房子会降价，或许第二天房价就开始下跌了。1826年，约翰·斯图尔特·穆勒就在《纸币与商业困境》中形容过这样的情景：每个人都期盼自己走在全部竞争对手之前，会向市场提供他认为市场起飞时自己所能获得的最大份额；这没有反映出其他对手的供给，而其他人的行为也像这样，并且他们都没有预估到价格的下跌，而一旦增加的供给进入市场，就一定会发生价格的下跌，而这时，短缺很快就变成了过剩，人们就会像积极购买一样争先恐后地卖掉。

2003年世界银行（IM F）发布的《世界经济展望》报告阐述：从统计数据来看，一个国家大概每隔20年就会发生一次房地产萧条。也就是说，投机者主导的市场是极不稳定的，一旦房价下跌，市场上的投机需求就会大幅减少，一旦当投机者转变为出售者，住房供给就会压倒性地超过需求，房价的下跌也就在所难免。

从整个市场的角度考虑，对投机者限制是维护市场秩序的重要手段，因为房地产市场一旦成为投机者的乐园，投资者面对的必然是噩梦。今天的北京、上海是投资购房成分最严重的城市。根据数据分析，北京、上海投资型购房约占五成。

只有遭遇过泡沫破灭，才能使中国的购房者破除房地产价格只会涨不会跌的幻觉而成熟起来。但是，房价大幅下跌的代价是巨大的。在《逃不开的经济周期》一书中，作者拉斯·特维德根据经济学家的研究获得这样的结论：当房价崩溃时，GDP下降幅度超过8%；而股票市场崩溃时，GDP仅仅下降4%。因此，任何时候，政府都必须要有充分的思想准备和政策预案，以应对可能发生的房价剧跌导致的危机和社会动荡。

政府“居者有其屋”的最高理想是使得每个人都拥有住房，退而求其次也应该保证每个人都能在住房方面享有平等的权利，而炒房者将这仅有的权利也剥夺了。事实上，我们并非要求人们都完美无私，我们只是要求人们的自私不要妨碍他人。综观诸多发达国家，它们用信贷政策、税收政策甚至法律手段来遏制炒房行为，其目的就在于维护房地产市场的公平和公正，促进供需动态平衡。在这方面，德国为我们提供了另一个完美的解决方案，见“延伸阅读：完美的解决方案——德国”。

房产税究竟有什么用？

2011年1月，千呼万唤的房产税终于出台了，上海、重庆率先开始征收房产税！

上海市决定从2011年1月28日起，向新购住房的购房人征收房产税，税额的计算公式为：年应纳房产税税额（元）=建筑面积×核定的计税价格×70%×税率。目前，上海市适用税率暂定为0.6%，而交易价格低于2010年上海新建商品住房平均销售价格2倍的，税率暂减为0.4%。重庆对独栋商品住宅和高档住房征收房产税，建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍至4倍的，税率为1%；4倍以上的税率为1.2%。

这样的征税范围和征税标准被认为仅仅具有象征意义，而且也被很多业内人士评价为过于“弱小”，与前期在打压房价方面所寄予厚望的初衷相差甚远。比如，上海房产税的征收对象针对的是增量房，而且人均60平方米以下的被列为免征范围，征收价格又按交易价格的70%进行征收，从而使得税率偏低。而重庆的情况与上海也很类似，征税的范围与力度同样偏弱。但无论怎样，我们已经走出了用税收机制调节房地产市场的第一步，房产税的开征对中国房地产市场的影响深远，虽然这一步还很小，但它已经是中国房地产市场上的一大步了。

事实上，通过税收调节商品房市场是国际通行做法。目前，国际上通行的征收方式有四种类型：一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起课征的不动产税，如巴西、日本、芬兰、加拿大等国的不动产税；二是只对土地和房屋合并征收的房地产税，如墨西哥与波兰的房地产税、泰国的住宅建筑税等；三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税，土地有地亩税（面积税）和地价税两种形式，西方多采用地价税（主要采用估价计税方法）；四是将不动产与其他财产捆在一起，就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税，如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国。

在韩国，政府对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税，并且对房地产保有环节征收高额税收；在美国，对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%。各国及地区住房交易和持有税率统计如表8-1所示。

资料来源：环球房地产指南（Global Property Guide）。

由表8-1可知，除中国外，几乎所有的国家和地区都在房屋持有环节征税。日本、韩国和中国属于房产交易成本比较高的国家，但日本、韩国征收较高的持有成本，而且日本、韩国不向卖方征税；中国香港地区、新加坡的税率较为接近，交易成本低而持有成本高；在欧美国家中，法国的交易成本和持有成本税率都很高，英国、美国、加拿大等国则较低。

日本政府惯用资本利得税对房地产进行调控，而且房产税在日本前三次地产价格快速上涨期间被证明是有效的。在1985—1990年地产价格快速上涨时，短期投资者的实际资本利得税税率已经高达84.45%，转让的成本高于持有的税收负担。所以，大部分投资者不再愿意出售地产，惜售心理更加明显，市场出现了供给不足的现象，进而加速了地产价格的上涨。

韩国曾经两次用房产税抑制高房价，两次的效果却大相径庭。20世纪80年代，居民收入提高以及物价上涨驱动了韩国的地产牛市，而供给不足更是加速了房价的上涨，结果韩国房地产市场出现了严重的泡沫。1987年，韩国政府开始征收累进制的物业税和闲置土地增值税。由于缺乏公允的地产价格，加之地方政府的利益关系，税基被严重低估，降低了实际税率，但同期政府大幅增加土地供应的政策减小了房地产供给压力，使房地产泡沫得到有效控制。2006年后，韩国房价再次出现飞涨，2007年，韩国政府将资本利得税提高到60%，和日本情况类似，结果交易量减少，韩国楼市不降反升。

日本、韩国的先例告诉我们，房产税并非任何时候都是高房价的必杀技。从世界各国抑制高房价的效果来看，房产税的作用都是有限的，高房价本身还是与住房市场结构密切相关的。德国能抑制住高房价的根本原因还在于将住房市场定义为消费市场，而税收及法律手段是其必要的附助措施。

我国目前针对不动产的税收主要集中在交易环节，而在持有环节税收较少且税率低，不利于房地产流通；在缺乏稳定的收入来源情况下，地方政府对土地出让收入依赖增加。房产税的征收可以实现房地产资源的优化配置，为地方政府的财政收入提供稳定长期的来源，同时可以增加房地产投机成本，起到抑制房价的作用。与其他国家相比，我国住宅的交易成本处于中等水平，但持有成本由于对住宅免征房产税而往往处于较低水平。

房产税是社会公众一度渴盼的手段，但也给地方政府带来了很大的担忧。一些房价涨幅很大的城市政府担心改革会影响当地的楼市，因而其最初上报的房产税方案仅仅覆盖了少数高端房产，而地方政府这一态度的根源就是中国的分税体制。尽管我们国家从1994年就开始了分级分税体制，但地方财政一直以来缺少稳定收入的来源，优质税源基本划归中央，中央和地方共享税的划分中也是中央占大头。所以，中国目前的现状是，中央政府财力雄厚，而基层地方政府税收日渐萎缩，不得不走向依赖土地出让的“土地财政”，由此产生的种种弊端，也被人们诟病和抨击。财政部财政科学研究所所长贾康就认为，地方税收体系改革，在西部需要资源税，东部地区则需要房产税，并使之成为地方税体系的支柱之一。房产税在各国、地区地方政府财政收入中的占比如表8-2所示。

资料来源：世界经济合作发展组织（OECD），中金公司。

由表8-2可知，目前世界各国、地区中房产税在地方政府税收中的比例相差悬殊，日本、英国、印度等国较高，而美国、中国香港等国家、地区较低，我国物业税在地方政府财政收入中所占比例也较低。根据《东方早报》2011年1月4日的报道，2009年城镇土地使用税完成920.97亿元，房产税完成803.64亿元，两个税种合计占地方本级收入的比重仅5.3%。然而，中央政府旨在为地方提供稳定财源的房产税，并未受到地方政府的青睐。

因此，关于我国的房产税，特别需要强调的是，房产税不仅仅是用来调控房价的，它更是地方税赋调整的重要组成部分。政府征收房产税的主要目的并不是调控房价，而是支持地方税收改革，进行社会财富的再分配，改善区域公共设施及服务水平，并通过税收调节贫富差距。而就我国而言，推行房产税还承担了理顺税费、调节市场的功能。也就是说，我国现行房地产税费的繁杂和地方财政缺少长期稳定收入等问题都希望通过房产税来理顺。

因此，中国开征房地产税的目的主要包括以下三个方面：

1.房产税将成为地方政府稳定的财政收入。

只有当地方政府拥有自己独立稳定的收入来源时，真正意义上的财政分权才有可能成为现实。因此，如何为地方政府寻求一个理想的收入来源就成了财政分权得以顺利推进的前提。援引《第一财经日报》（2011年3月17日）满燕云的文章：“据学者估计，开征房地产税的收入规模区间是2000亿～6000亿元，占地方税收的比重可达23.9%～71.4%，能够成为地方的主体税种。房地产税改革后其税收总额将占市级地方财政收入的10%～20%，将成为地方财政收入的重要来源。”

2.房产税将有效调节收入分配。

中国目前贫富差距日益扩大，而财产税却面临缺失的状态。让有税负承受能力的一批人为税收收入多作一些贡献，进而通过财政分配更有力地去扶助低收入者。因此，开征房地产税将填补中国财产税的缺失，在调节收入分配中起到重要的作用。

3.房产税将在一定程度上起到调控房地产市场的目的。

房产税增加了住房者在持有住房环节的负担，进而增加了炒房者的机会成本，因此房产税的推出能够对投机购房者有一定的影响，但本质上说，商品房价格还是取决于土地成本、商品房供给、银行信贷等多种因素。因此，房产税并非是针对高房价的“杀手锏”。

税率该如何设计？

从某种程度上说，房产税具有地方税的概念，所以其税率的制定与地方政府实际的财政需求相关联。因此，房产税率的制定应该根据国内的实际情况、根据不同收入群体的支付能力，实行差别化的税收政策：对低收入人群所购买的低价住房不征房产税，对中等偏低收入人群选取1%的支付能力，对中等收入人群选取2%的支付能力，对中等偏高和高收入人群选取5%的支付能力，对特高收入人群选取8%的支付能力。

结合环亚经济数据有限公司（CEIC）的数据，对房产税税率可作如下估算，对中等偏低收入人群选取1%的支付能力，对中等收入人群选取2%，对中等偏高和高收入人群选取5%，对特高收入人群选取8%的支付能力。最后得出的平均房产税对全国可支配收入比为2.3%，对应地方收入贡献率为11%。在计算时，假设估算物业价值是市值的75%。在这样的情况下，累进房产税税率为0.5%～1.7%，但对低收入人群所购买的低价住房不征房产税。

地方政府财政贡献要求和购房者的承受能力是制定房产税税率的核心。

在制定税率的过程中，对地方政府的财政贡献要求和购房者的承受能力是两个比较重要的衡量标准。如果保持投资收益率不变及不考虑市场供需的情况，征收1%的房产税所对应的房价下跌幅度应该为15%～20%。在我们的模型中，中档住宅的房产税税率为0.5%～0.8%，则对应的房价下跌幅度为8%～10%；高档住宅的房产税税率则可以超过1%。

初步认为，房产税可以考虑的征收原则是：一套房一律不征；二套房减征或不征，因为要建立小康社会不能不让人民有改善住房的需求，所以对改善性住房征税，要有豁免额度；三套房以上（包括三套房）倍征，并按套数提高税率，每年的税率也要不断提高。这样就把投机的力量和多余的存量房都逼出来了，市场的房屋供给会大大增加，房价的下调也就成必然趋势。所以，从直观上讲，房产税能够对房价上涨起到遏制作用。

一些用于自住的购房者，在没有房产税的情况下，倾向于购买大户型住房；但征税之后，由于每年都要缴税，而且面积越大缴税越多，因此会调整购房方案，转而寻求中小型住房。而投资、投机的购房者的买房目的是为了赚取差价，房产税的推出肯定会提高他们的持有成本，炒房的风险提高了，“肆无忌惮”的炒房者就会谨慎一些。特别是对于那些空置的房子，在持有成本增加后，很多人就不会再把房子空置起来，而是考虑将空房子租出去，拿租金抵消自己的持有成本，这样就会提高市场的供给。因此，总的来说，房产税能够有效抑制投机需求，增加供给，使得房地产市场上的供需平衡趋向健康、合理。

当然，全面征收房产税尚有许多基础方面亟需完善。

在产权基础方面：在开征房产税之前要理顺集体所有的宅基地、小产权房的所有权关系，否则二元的土地所有权制度将在房产税征收期间扭曲市场的供给需求，这将是个长期的过程。

在机制设计方面：由于中国地域广阔，各个城市及地区贫富差距大，物业价值评估机构和系统的建立需要各级地方政府做大量的基础工作，而且建立新机构制定税率税基的过程会比较繁复，需要积累大量的数据才能作为制定税率或税基的参考，这个调整的过程必定是长期的。

在操作执行方面：征收房产税需要全面的土地和建筑物记录。我国大多数城市，这些房产登记信息往往是不完整的。截至2010年年底，全国各城市中，只有杭州完成了对所有房产进行评估的工作，并且基本具备了征税条件。

尽管在社会公众的理解中，政府对居民住房征税的目的是要压低房价，但是，国际上没有哪个国家是将房产税作为调控房价的主要手段的。很多发生过房地产泡沫的国家都开征了房产税，但实际情况表明，房产税并非是高房价的“杀手锏”。

在我国目前的环境下，住房市场总体上还是卖方市场，市场供给是不足的，因此征收房产税能够对房价产生多大的抑制作用还需要深入分析，上下游博弈、开发商资金链、地方政府决心等因素都会影响房产税的效果。但与房产税相比，还有一种更加精准的调控措施——空置税。

最精准的措施——空置税

保罗·克鲁格曼曾经说过：房地产泡沫是邪恶泡沫……这个泡沫给我们很多没有必要的空房子，这些空房子对任何人都没有好处。克鲁格曼阐明了一个基本道理：房地产成为投机市场的明显结果就是高空置率。

中国一方面住宅价格很高，而另一方面又有着较高的住宅空置率，这就形成了一种矛盾。这表明房屋的本质发生了变化，投资需求取代了使用需求，投资属性超过了居住属性。

目前，全国商品房的空置情况还没有权威机构发布的信息，但多家机构已经就空置率发表了各自的统计数据。根据国家电网2010年统计数字表明，全国共有6000万套住宅超过半年电费为零，而这其中，上海是中国空置率最高的城市。

根据央行发布的《2006年上海市金融运行报告》显示，2006年年末，上海商品房空置面积达到786.2万平方米，同比增长46.8%；2007年年底为737万平方米，有下降趋势；但2008年年底，上海商品房空置面积猛增至1091.4万平方米。2009年年初，上海统计局公布的数据显示，上海商品房空置面积达1211.75万平方米，创历史记录。业内人士粗略估计，上海的商品房空置面积可能已超过1600万平方米。

尽管各方的数据还需验证，但是高空置率的事实毋庸置疑，这表明，大量的投机者进入了住房市场。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%～10%为合理区，空置率在10%～20%为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。而国内一线城市的空置率很可能已高达35%，这是一种极其危险的状况。

大量的空置房导致中国社会资源错配，房地产价格扭曲，一方面是大量有住房需求的人无力购买，而另一方面是大量投机者囤积住房。从国外经验来看，针对空置房征税是抑制房地产泡沫的有效手段。美国、英国等西方国家在空房率上一直有比较完善的统计制度和方法，它们通常将空房率的警戒线定为10%。目前，英国的空房率为13%，美国则为10%。而针对空置税的征收实际上在西方也已经非常成熟。

荷兰法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主在政府的协调下必须无偿提供这些住房。

在德国房屋闲置率超过10%的地区，当地政府会推倒那些无法出租的住房。美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典的做法一样，也是将空置房推倒。

法国、意大利和英国的法律则针对闲置房业主出台了一系列处罚措施。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。

近年来，国内也有关于空置税的提案。2009年，全国政协委员郭松海就曾在全国“两会”期间建议在开征房产税之前先开征房屋闲置税，打击房屋投机行为，抑制房价。同年7月20日，北京市人大代表、北京当代律师事务所律师卫爱民建议通过税收政策对空置房增税，打击房地产投机行为，让房子回归居住功能。

总体来看，对过分占有住房资源的税收调节，是可以促进地产市场合理、理性、平稳发展的，也非常有利于房价的合理回归，更有利于中国百姓的住房消费和地产市场的健康发展。事实上，政府在关于征收空置税方面也处在两难境地。

从长期看，政府应将保护房产价值作为国家保卫私人财产的重要责任之一，这是政府的民生责任和法律责任，空置税不应成为普通居民的负担。而房产价格大幅下跌，就意味着居民最重要财产的贬值，甚至将严重危及金融安全。

另一方面，房产税应成为政府调控楼市的重要手段。其根本目的是保证房地产价格长期稳定的正常走势，并且以此调节财富分配的不公平现象，避免过度投机，保持居民房产分配的相对公平。

如何解决发展和不平等的矛盾，是我国经济发展面临的又一难题。如果通过向富人征税，来补贴穷人，是可以减少社会的不平等，但这样会带来效率的损失，而且整个社会就会失去发展的动力。因此，我们在现实经济中遇到的许多问题，都是互相牵制的，这样的局面通常非常棘手，需要彻底地改造，而彻底地改造又往往难以实现。

延伸阅读　完美的解决方案——德国

如果说新加坡是通过政府兴建大量的组屋来实现“居者有其屋”，那么德国则走了另外一条全新的道路。德国政府通过发达的租赁市场、完善的税收法律手段和契约型住房金融体系实现了“居者有其屋”。它从未将房地产业作为国家经济增长的支柱产业，从一开始就将房地产定位为“民生”工程。德国政府通过发达的租赁市场解决了低收入家庭的住房需求，通过完善的税收法律手段抑制了投机性购房，并通过契约型住房金融体系对低收入家庭进行适当的补偿。

德国实行的具体的措施包括：

发达的政府租赁市场。根据《扬子晚报》2011年3月7日的报道，目前德国有8200万人口，而住房总数达到4000万套，建立了发达的租赁市场和完善的配套措施，并且每年还有25万套新公寓竣工，这些政策和措施在很大程度上平抑了房价的上涨。事实上，德国的住房自有率一直都非常低，来自2008年德国Empirica研究所的调查数据显示，1983—2008年的25年间，德国住房自有率仅从15%上升到了22%。在德国，约七成居民选择租房居住，政府为低收入的居民提供住房补贴，约有10%的居民可以享受这样的补贴。租房居民中约60%租赁私人住宅，30%租住住房合作社的房子，不到10%租住社会福利房（廉租房）。住房合作社里居住的多为普通收入者，廉租房则提供给低收入者，德国的多种租赁方式覆盖了国民的全部阶层。

完善的税收法律手段。德国稳定的房价水平一直为人称道，1977年至今，德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入已增长3倍。房价的稳定增长很大程度上归功于德国稳定而健全的税收体系。为了防止开发商任意抬高房价，德国政府建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度，实施了《房租价格法》、《住房中介法》等相关法律，并且针对投机客制定了严格的税收手段和制裁法律，具体的政策细则如表8-3所示。

资料来源：依据德国官方网站公布数据制表。

契约型住房金融体系。德国住房金融市场主要基于契约型住房储蓄体系，集合了契约系统、存款系统和抵押系统三大系统。整个大体系如同一个庞大的蓄水池，它保障着普通居民的住房需求，其住房金融体系如图8-1所示。

图8-1　德国抵押贷款住房金融体系

德国的契约型住房储蓄体系分别由建筑与贷款协会、储蓄银行与信用合作社以及抵押银行三类金融机构实施。参加住房储蓄的储户必须与住房储蓄银行签订“建（购）房储蓄契约”，储户每月按合同金额约定（一般为5‰）存款，存满“合同金额”的50%时，即可得到住房储蓄银行按1:1配给储户相当存款金额的贷款用于购建住房。

同时，德国政府专门制定了《住房储蓄银行法》，以立法形式规定所有住房储蓄资金只能用于住房领域，从而保证了住房储蓄资金不被挪用和挤占。住房储蓄资金也与资本市场完全脱钩，存贷利率实行固定的“低存低贷”利率政策，不受资本市场的影响。

第九章　中国房地产怎么办？

民生与增长的较量

泡沫，是可以被抑制的！

居者有其屋

房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

——2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发[2003]18号）》

住房问题是重要的民生问题。

——2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意义（国发[2007]24号）》

房地产价格过快上涨，泡沫不断加大，房地产问题开始影响到国家经济的整体运作，甚至已经超越了经济的范畴，成为中国社会发展的一个重大隐患。普通民众的不满情绪正在蔓延，地方经济被扼住了喉咙，银行成为最大“房东”，宏观经济政策进退两难，房地产问题已经成为中国社会最大的问题。房地产市场调控也已经成为国内最主要的经济目标。

本质上说，这是一场民生与增长的较量。

民生与增长的较量

我们的房地产政策从1998年就开始调整，但不仅没有效果，反而陷入了一个怪圈，即调控—观望—反弹—再调控—再反弹，而且这种怪圈每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新的高点。这种“且调且涨、越调越涨”的现象，究竟缘自何因？回顾历史，才能让我们清醒地展望未来。从1998年以来，我国的房地产业开始了真正的市场化发展，总共经历了以下几个阶段。

开端（刺激期）：从1998年开始，房地产业开始了真正的市场化。

1998年全面推行住房分配货币化的住房体制改革，2000年开始实施按揭政策，这为房地产业真正走向市场化拉开了序幕，房地产业自此进入了快速发展阶段。

第一阶段（紧缩期）：2002—2004年，严控土地供应和开发商信贷。

2003年下半年全面推行土地招拍挂出让制度，堵住了协议出让的口子。一方面，公开的市场竞争扭转了廉价土地进入市场的局面，使土地价值回归合理；另一方面，规范的出让程序和回归合理的价格导致进入市场的土地面积减少以及土地购置面积增速放缓。2004年，国家对固定资产投资及房地产投资的严控保证了土地供应回归平稳，但另外一方面也导致了未来土地供给预期的减少，从而拉动了房价的上升。

2003年，国家开始启动房地产金融政策干预，对开发商资金信贷的严格管理使得开发商资金来源中银行贷款比例从调控前的24%下降到18%，随后几年也一直维持在较低的比例上。该政策一方面有效控制了银行信贷风险，但另一方面，开发商资金的紧缺也导致了随后商品房供给相对需求的增速放缓，与土地政策相结合一起推动了房价上涨。

第二阶段（紧缩期）：2005—2007年，信贷紧缩、抑制需求。

抑制需求是2005—2007年中国主要的调控基调。2005年，新一轮宏观调控开始，调控的手段更加多元化，涵盖了信贷、金融、税收、住房结构和土地供应等方面。

具体来看，抑制需求的政策有：实行差异化的房贷利率，提高首付款比例（除90平方米以内首套房首付两成外，其他首付由两成提高至三成，二套房首付提高到四成），营业税免征时限由2年变为5年，2007年央行6次加息。

供给方面，继续实行控制土地供给总量的政策，并加大对开发商资金管理（开发商自有资金比例由30%提高到35%、严格土地增值税清缴）；首次引入加大中小户型和保障性住房供应量的政策法规（“90/70”政策、发布廉租房和经济适用房具体操作的规定）。

2008年全球金融危机，但调控政策未能及时灵活转向，2008年房地产量价齐跌，销售面积同比萎缩13%，房价自1999年以来首次下跌。

第三阶段（刺激期）：2008—2009年，全面放松、刺激需求。

2008年的政策是对之前紧缩政策的全面解放，从中央到地方，政府展开了扩大需求的干预：房贷利率下调（利率优惠由之前的8.5折下降为7折）；“改善型”二套房比照首次购房优惠政策执行；营业税免征时限由5年变为2年；地方政府减免房产交易的契税、营业税、印花税、土地增值税、所得税等多种税率；央行5次减息。银行对开发商也进行信贷扶持，开发商自有资金比例由35%下调到20%，放宽地价款支付期限和比例，放宽开、竣工期限等，支持开发商融资。

开发商在年内减少的土地购置使得新增住房供应减少，大众对房价下跌的预期也使购房需求未能释放，供需差异经过一年调整后再次扩大。随着中国经济的复苏和宽松的信贷环境的支持，累积的购房需求在2009年第二季度爆发，成交量和房价进入快速上升通道，一直延续到2010年年初。

第四阶段（紧缩期）：2010年至今，扩大供给、抑制需求。

房地产政策的调控程度达到历史上最高水平，不仅房贷利率和首付款比例上调（房贷优惠利率由7折提高至8折以上，首套房首付提高至30%，二套房贷款利率高于基准利率的1.1倍、首付比例不低于60%），而且暂停发放第三套房贷款，停止为非本地居民发放房贷。地方政府可限定购房套数等一系列针对性强、可操作性强的严厉措施。土地供给方面，首次明确提出增加住房的有效供给，加大土地供给特别是保障性住房的供给力度，达到平抑房价的目的。

从2011年开始，从中央到地方进一步实施了更加严厉的调控政策，并计划在5年内兴建3600万套保障房性住房，其中以廉租房和公租房为主，银行逐步调整信贷结构，降低对房地产企业的开发支持；上海、重庆试点房产税，同时各地逐步出台限购令，包括对外地人购房的限制以及对家庭购买第二套住房的相应政策，而且提高了第二套房贷首付比例，对房价控制不力的地方政府进行问责制。

事实上，中国的房地产市场也是一个“准政策市”，市场行情随着政策的变化而变化。各个阶段我国销售面积、销售金额的变化如图9-1所示，销售价格变化如图9-2所示。

图9-1　中国房地产调控各阶段政策对销售的影响——销售面积、销售金额

资料来源：环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司。

图9-2　中国房地产调控各阶段政策对房价的影响——销售均价

资料来源：环亚经济数据有限公司（CEIC），中金公司。

由图9-1和9-2可知，随着国家1998年开始住房体制改革，商品房市场开始活跃，销售金额、销售面积稳步上升，销售价格从2000年前后开始迅速上升。2001—2002年，央行“121号文件”宣告土地招拍挂模式的实施，为房地产市场近8年的繁荣奠定了基础。到2008年，房地产价格迅速上涨，销售金额、销售面积稳步上升。从2007年年底开始的“国六条”、“国八条”政策，抑制了房价过快上涨，同时销售金额、销售面积也出现了萎缩。正当调整进入关键时期，美国金融危机使得国内经济形势基本面发生了变化，为应对金融危机，新一轮的刺激政策直接反映在房地产市场上，房价出现新高，交易量急剧反弹。从2010年开始，国家采取了新一轮的房地产业过度膨胀抑制措施，房价又出现了松动，并呈下降的趋势，交易量再次陷入“冰点”。

综观过去十年间，中央政府对房地产政策进行了反复调整。从1998年确立“以保障房建设为主，商品房建设为辅”，到2003年确立“以商品房建设为主”，再到2008年重新强调保障房建设，频繁的价格波动和政策调整，反映了各级政府对于中国房地产市场缺少基本预期和基本政策。反思1998年以来的“房改”，确实有“过市场化”的倾向，中国的基本国情是人多地少，那么，房地产业是不是应该有一个基本的产品政策，住房面积上是不是应该以70平方米的户型为主？政府应该如何保持经济增长与民生保障的协调，政府又如何帮助、保障每户家庭有一套住房，如何通过税收调节社会贫富差距？在金融政策上，如何降低房地产业对金融资源的占用，解决房地产业对金融安全的威胁？在土地政策上，如何改变地方政府的土地财政问题？

正是因为没有理清这些问题，所以在房地产业出现问题时，出现了“头痛医头”、政策反复的现象。总的来说，我国住房市场化的大方向并没有错，但缺乏保障房建设、住房信贷政策、税收分配调节、地方财税改革等多项配套政策的建立和实施，结果房地产虽然带动了GDP，造福了一部分人先富，为开发商和地方政府以及各相关行业等既得利益群体带来超额收益，却也大大加剧了改革的难度，使得房地产业的调整面临“两难选择”。

中央政府期待的是一个轨范的房地产市场和一个和谐的社会。在当前情况下，政府在房地产市场中占据着不可动摇的主导地位，在房地产市场中扮演着特殊的角色——博弈规则的制定者。政府在博弈中应该以“社会福利”最大化为目的，通过行使国家权力制定房地产市场博弈规则，约束各方帮助其实现目标，在经济增长与民生福祉中实现平衡。

泡沫，是可以被抑制的！

针对高房价问题，2011年初央行货币委员会委员李稻葵曾经这样描述：“如果北京的房价一直涨到跟纽约差不多的时候，那将是噩梦，事实上，中国的住房价格尤其是一线城市的房价，这么快速增长已经到头了，不应该再像过去那样疯狂地上升了。”

李稻葵的描述代表了目前社会的共识。今天，房地产领域已成为中央政府、利益集团和低收入居民三方利益博弈和冲突的一个聚焦点。这里已经成为众多集团竞相牟利的竞技场，开发商、海外热钱、炒房客、中介，甚至包括银行和地方政府都参与其中。引起这种现象，根本上说是由于整体制度的缺失和监管的缺位。政府缺乏对利益集团的有效监管和约束，而这样发展的最终结果必定是泡沫不断膨胀。再坚硬的泡沫也有破灭的一天，最终的“杀手”会是谁呢？经济危机、通货膨胀，还是热钱离场？

目前，政府决策者已经决心扭转这一局面，“遏制房价快速上涨”也已成为本届乃至下届政府必须解决的问题。把房价压下来，一可以赢得民心与民意；二能为经济发展和政策选择拓展空间；三可以真正促进经济转型，建立起以消费而不是以投资为导向的经济增长模式和经济运行方式。高房价问题不解决，房地产业就会呈日益恶化的趋势。因此，高房价问题越早解决越主动，越拖下去越被动。

自2003年开始，尽管经历了多轮房地产调控，但其目的都是使市场回归理性，从根本上说，这是中国城市化的进程尚未结束造成的。在2020年之前，中国房地产市场发展将仍处在上升趋势，这是由中国宏观经济发展以及行业自身特点所决定的，是不可违反的历史潮流，我们更应该抓住这难得的机会。

但如果我们放任泡沫自由膨胀并破灭，那么房地产所承载的发展模式很有可能也将随之崩溃，中国经济这列火车可能会因为脱离轨道而倾覆，这样的事情在日本、中国香港和台湾地区都曾经上演过。

全球各国及地区基本上都对住房市场采取过或多或少的干预，但程度却不同。人口密集度高、土地资源稀缺的国家和地区，如新加坡、韩国和中国香港地区等对住房市场的直接干预就较多；而国土面积较大、土地资源较为丰富的国家，如美国、加拿大等政府力度较大的政策直接调控则相对较少，大多依靠市场自身进行调节。具体来看，新加坡、韩国和中国香港地区是世界上住房市场政府干预最为活跃的三个国家和地区，从土地、期房、税收、金融、交易管制、公共住房等多方面运用了多种调控工具对房地产市场进行干预，其具体调控政策及调控结果如本书附录所示。当然，由于这些国家和地区的情况不同，因此措施的差异也很大。

比方说，在香港的“公屋计划”中，居屋销售折扣计划（HOS）要求将保障性住房按照市价的55%～60%销售给普通居民，而且购房者需要实名登记购房套数，每名居民限购1套住房，庞大的公屋建设使得低收入香港市民有了居住的场所。

在新加坡，为应对投机性购房，政府规定任何购买3年内转售的住房都要缴纳资本利得税，不足1年的按100%收取，1～2年的按66.7%收取，2～3年的按33.3%收取，并且通过法律手段保证了政策的有效性。

韩国曾经有两段调控房价的历史。第一阶段在1970—1997年。当时针对住房价格快速上涨问题，韩国政府实施了多项措施，包括严格的价格管制，即根据开发企业的利润和不同建筑面积设置不同价格上限。这些政策使得住房价格大幅度下降，住房存量持续增加，住房短缺问题基本解决。第二阶段在2003—2007年。此时韩国为了摆脱亚洲金融危机的影响，已于1997年放宽了公寓转让限制，同时实行低利率限制。2002年时，韩国已经从金融危机中解脱，社会积累了大量的财富，房地产市场出现泡沫。对此，政府实施了稳定价格政策，比如提高资本利得税，如卖方有第三套住房，税率将达到60%，但调控结果并不理想，仅2005—2006年间，房价就上涨了13.8%。调控失败的主要原因在于，众多措施仅仅降低了交易量，抑制了房价的快速上涨，并没有改变人们对房价上涨预期的心理，因此尽管有资本利得税的推出，也未能有效阻止房价上涨。这说明泡沫调控的结果与政策的制定和执行密切相关。

根据东亚各国和地区的房地产调控政策总结，我们可以得到如下结论：综合土地、税收、金融、行政手段等各种措施，房地产泡沫是能够得到遏制的，但这对政策制定者提出了很高的要求。

稀释泡沫使得房价适当下跌，可能会引起GDP增长的回落，但同时可以形成一个健康的房地产市场。房价适当下跌也不一定会导致银行出现大量坏账，因为会有更健康的银行贷款流入健康的房地产市场，只要税制与税率设计合理，我们就能够避免房价大幅波动，避免过度投机和垄断权力操纵，就能保持居民房产分配相对公平，不会引发大的社会问题。

事实上，中国目前有利的局面是，城市住房短缺的局面尚未出现根本性扭转，按照住房与城乡建设部统计的结果，以成套住房计算，目前中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均1套尚有距离，并且明显落后于美国、日本等发达国家，城市住房短缺问题仍然严峻。

但同时，中国的城市化进程分化明显，出现了“两洲三世纪”的明显格局。“城市像欧洲，农村像非洲”，一线城市发展已经进入21世纪，中部地区处在20世纪，而西部落后地区还停留在19世纪的水平，这使得中央很难采取步调一致的措施对全国的房价进行“一刀切”的调整政策。

根据发达国家发展过程中的经验，人均GDP处于3000～8000美元时，住房价格上涨速度明显加快，在二维坐标中呈现“S”型；新房交易量随人均GDP增长先上升后下降，呈现“倒U”型，交易量高峰出现在人均GDP为5000～8000美元区间。2009年，中国人均GDP为3711美元，已跨入3000美元关口。

国家统计局公布的数字显示，2008年，中国城镇人均住房面积达到28平方米，但全国存量住房中仍有一半以上是2000年之前建设的老房子（待逐步拆除重建），同时还有不小比例的非成套住房（没有厕所或厨房），住房改善需求较大。一线城市和部分热点二线城市中，相当比例的家庭已在过去十年中购置了新房，但在全国范围内，其他城市购置新房的家庭则在少数，未来这部分城市将成为推动中国住房市场发展的生力军。综观全国主要城市2004—2007年人均GDP水平及同期新建商品住房价格和交易量，各个城市层面也出现了明显的差异。

一线城市如北京、上海、广州、深圳、杭州等，人均GDP普遍已超过8000美元，住房市场高速发展期已过，新房交易量显著下降，二手房交易量超过新房，相应的房价泡沫也已经积累较大。2009年，房价大都上涨了30%以上，因此也正是政府最想调控的地区。而本轮调整的重点也是针对“房价过快上涨地区”和“投资性需求”，预计未来交易量和房价都将出现显著下降，相比价格高位时约应下降20%。

二线城市，包括除拉萨之外省会城市，正处于城市化进程的加速阶段。2009年，它们的房价达到每平方米5000～6000元，尽管受政策影响明显，但房价仍处在平稳上升阶段。

三、四线城市2009年的房价超过了3000元，短期内可能会受预期和信心不足的影响而滞涨，但长期向上趋势不改，而且未来将成为新一轮城镇化的重点区域，调整过后，这些城市的房地产业必将成为市场主力，房价仍将有上涨空间。

因此，在调控房地产市场时，我们应该关注的是究竟怎样调整，是现在就主动调整还是等着市场自然调整。不同的调整最终会带来不同的结果。如果带来了严重的经济损失，我们又需要多久来弥合这块痛苦而又漫长的伤疤。因此，对有些问题要事先做好预案，防患于未然。

居者有其屋

世界发达国家的房地产体系均有两个住房市场：一个为非市场或半市场化的公共住房体系，主要解决低收入家庭的住房问题，维护社会的公平与稳定；另一个为完全市场化的商业地产，住房资源通过市场进行配置，并通过价格反映资源的短缺状况。建立两个市场体系，从而使得社会达到公平和效率平衡，是未来发展的方向。而我们20年来房地产发展的结果，恰恰忽略了保障性住房建设。寄希望于商品房解决所有居民的住房问题，必然带来一系列不好的后果。因此，我们的措施是：一方面，建设完善的公共保障性住房体系；另一方面，依靠市场化和行政手段解决高房价问题，其中包括信贷政策、税收政策、土地政策甚至行政法律手段。

我国国土面积居世界第三位，城区面积的人口密度与纽约、东京、巴黎、首尔、伦敦、新加坡、中国香港等国际超大城市相比仍处于低位，未来建设用地仍有很大扩张空间。因此，未来政策导向应向“国大调少”方向演变，即把重点放在提高土地供给能力方面，减小直接调控的力度和范围。

从根本上说，房价的上涨是住宅供应短缺的信号。目前，政府财力尚不能全面覆盖保障性住房建设，由国家独自承担大规模公共住房的兴建较为困难，而商品房进入市场至今才10年，尚有很大发展空间。因此，除了扩宽资金筹集来源渠道和安排足够财政预算发展保障性住房外，商品房发展的重要地位不可动摇，未来政策引导方向应以商品房市场为主、保障性住房市场为辅。

根据现阶段我国房地产市场的现状，现给中央政府提出未来房地产政策的几点建议。

建议一：构建合理的住房市场系统，以市场为主，保障为辅。

未来一段时间，商品房仍然是市场供应的主体，但政府所拥有和管理的保障性住房应不断增加比重，最终给商品房市场提供有力补充，形成市场为主、政府保障为辅的住宅市场结构。就全国层面来讲，商品房对应的人群应为收入居前的40%的中高收入家庭，中间20%的中等收入以及之后20%的中低收入家庭将分别通过限价房和经济适用房这两种具有商品房性质的保障性住房解决住房问题，后20%的低收入家庭的住房问题通过廉租房解决。我们的政策应该向保障性住房倾斜，市场结构向中小户型住宅转变，最终形成“低端有保障，中端有支持，高端有市场”市场格局。

低端有保障：即通过保障性住房建设解决低收入群体的基本住房需求。目前，中央已明确提出，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房，到2012年年底基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决城市和国有工矿成片棚户区改造的目标。中端有支持：即支持中等收入群体解决住房问题。通过加大经济适用房建设力度，适当扩大经济适用房供应范围，通过加快建设限价商品房、公共租赁住房等方式，积极帮助他们解决住房困难。高端有市场：即完善房地产市场体系，加强宏观调控，规范市场秩序，促进房地产市场持续、稳定、健康发展。

建议二：对地方政府进行彻底、全面、系统的财税改革，改变地方政府依赖“卖地”的发展模式。

从财税制度改革入手，重新确定地方政府正当、合理的经济发展的资金需求，梳理地方政府与中央政府的税收分配，彻底改变地方政府依靠卖地收入发展经济的局面，从根本上解决房价的问题。我国土地并不稀缺，城市居住用地至少有10倍以上的扩张空间，用地增加的主要潜力来自于农村集体建设用地。就耕地而言，18亿亩耕地占比为13%，人均农地面积低于美国，但高于日本2倍，18亿亩耕地的保护与建设用地的增加并不直接冲突，完全可以通过28%的未利用土地的开发及3%的农村集体建设用地的再利用实现。

我国土地供给增加的最大障碍在于土地财政模式。我国的土地所有权是国有，买卖由政府管制，地方政府对土地出让金的依赖导致的“饿地政策”（少卖地、卖高价），以及2008年经济低迷时土地购置的大幅减少使得土地供不应求，造成2009年第二季度到2010年年初“地王”频出，房价也随之飞涨。因此，增加土地供给是抑制房价过快上涨的关键。

在抑制房价方面，具体措施包括：将土地出让金收入纳入地方政府预算，实现“收支两条线”管理，约束土地出让金的使用，增加使用的透明度；改革土地二级市场的收益分配制度，坚决打击开发商的囤积土地、炒卖土地的行为，减少土地交易中的中间环节，维护土地价格的稳定；改革目前的“招拍挂”制度为“招投标”制度，综合考虑土地价格和开发商的后期运作能力来决定中标者；加快农村集体建设用地流转，平衡城乡差距并打破城乡发展二元结构，其中解决农村集体建设用地流转和解决小产权房是当务之急。

长远来看，根据国家“十二五”期间财税体系调整方向预测，未来中央、地方分级财税体系将进行重大调整，西部地区的资源税和东部城市的房产税将成为地方财政收入中的重要来源。目前这两项税种已分别开始试点，在未来省、市两级政府将逐步摆脱过去依赖土地财政的恶性循环，为长期改变土地财政格局奠定基础。

建议三：改变房地产开发的“香港模式”，加快试点REITs，使房地产行业逐渐转向合理的“美国模式”。

目前，中国房地产开发行业中“香港模式”仍然占据着主导地位，这样的开发模式必然会带来房地产金融的尴尬局面。改变这一局面的根本在于变更我国房地产开发模式，从“香港模式”转变成“美国模式”，而实现这一转变的最佳方式就是推进房地产投资信托基金（REITs）。具体措施包括，加快开展REITs的试点工作，并着重解决与之配套的法律、税务、监管等制度建设。

对于地方政府，笔者诚恳地建议：地方政府应控制房价快速上涨，并承担起为当地低收入人群建房的“最大开发商”的角色。

建议一：承担起当地最大开发商的角色，大力兴建保障性住房，并利用多种手段杜绝保障性住房分配中的腐败。

在我国地方政府掌管着土地和地方财税的大背景下，地方政府有职责担负起开发商的角色，当然也有能力履行这个职责；应该充分借鉴房地产开发的“美国模式”，学习新加坡的成功经验，通过税收减免等措施充分吸纳民营资本，大力兴建廉租房、公租房等保障性住房，满足社会整体人群对住房的需求。

目前，大量奔驰、宝马等高档轿车停放在经济适用房小区前的现象，引发了社会和大众的强烈不满。经济适用房建设和分配中的腐败寻租现象，大大弱化了政府通过兴建保障性住房所要维护的公平。很多地方的保障性住房甚至专门向公务员销售，经济适用房的房号甚至能够在市场上公开叫卖，这使得经济适用房不仅不能缩小贫富差距，反而成为权贵阶层牟利的手段，扩大了贫富差距。因此，“救急不救懒”应当是兴建保障房的一项基本原则。否则，掌权者利用手中的权力，将保障房据为己有，保障房就会沦为特权房，成为官员权力寻租和自肥的工具。另外，我们还应着重发展廉租房和公租房。

特别是当保障房和商品房市场数量都很大的时候，要切实建立两者之间的防火墙，因为保障性住房与商品房的运行规律是不一样的，前者主要目标是公平供应，后者的目标是价高者得之。我们应该多借鉴新加坡、美国的经验，通过市场和强制等多种手段，在社会上建立社会保障的公信力。

建议二：加快房产税拟制和细则制定，通过税收手段调节贫富差距，改变人们对房价上涨的心理预期。

地方政府应该根据当地房价上涨情况以及购买人群的特点，制定切实有效的税收、行政、法律制裁措施以打击房地产市场的投机行为；通过房产税等措施平衡社会收入分配差距；通过限购令改变商品房的销售管理，降低人们对住房价格上涨的预期，并加大力度缩小社会贫富差距，使住房市场逐渐回归到消费市场，使得更广大的人民群众能够安居乐业。

事实上，当分析美国、德国、新加坡、中国香港等市场经济发达的国家和地区抑制投机的政策时，我们会惊奇地发现，即便在德国、新加坡这样市场经济发达的国家，也采取了许多严格甚至苛刻的行政和法律措施。这些政策的出发点是，住房市场本质上仍然是消费品市场，而并非完全的商品市场。我们试图完全使用市场的手段解决住房市场的分配问题，这样的结果往往不尽如人意。在住房总体供给不足的情况下，行政性的措施能够有效地保证民生。

对中央政府和地方政府的具体建议和目标如表9-2所示。

今天，房地产问题已经是中国社会最大的政治、经济问题，甚至影响到改革的成败。

目前，各级政府已经明确意识到房地产市场中的各种问题，并从市场结构、土地、税收、信贷等多方面制定了切实可行的政策。随着经济社会不断发展和住房制度改革不断深化，通过党和政府、社会各方面坚持不懈地努力，广大群众的住房问题会得到更好的解决，“居者有其屋”的目标必将成为现实。

最后，让我们总结我国房地产主要问题的现象、原因及对策，如表9-3所示。

附录　中国香港地区以及新加坡、韩国房地产政策一览表

资料来源：依据香港特别行政区官方网站公布数据制表。

资料来源：依据新加坡官方网站公布数据制表。

资料来源：依据韩国官方网站公布数据制表。

资料来源：依据韩国官方网站公布数据制表。

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致谢

世界以痛吻我，我要回报以歌！

完成一本关于房地产的书的确是很难的，我一直希望能够全面破解中国房地产的迷局，可当我潜入海底深处，才知道鲨鱼好温柔！当我真的和“房奴”促膝长谈的时候，当我和开发商对酒当歌的时候，当我面对着一连串真实数据的时候，我才深刻地体会到，理解房地产就是理解中国经济的核心。当然，我也明白了是什么让“房奴”、“蚁族”怨声载道，是什么让开发商心惊胆战，又是什么让政策制定者辗转反侧。

这本书从立意到成稿，拖拖拉拉将近一年多了，期间中国房地产的局面也有了很大变化，但在写作的过程中，书中的观点也逐步得到了印证，这也鼓励着我继续完成书稿。不过，我仍然想说一句，要想真正说清中国房地产的问题，真的很累，或许每一部这样的作品都是用泪水和汗水灌溉出来的。

因此，我特别要感谢曾经给予本书帮助的开发商、温州炒房团、炒房客、“蚁族”大学生、“房奴”夫妻、银行信贷经理和中介公司经理，我从他们的讲述中了解了中国房地产市场的真实面目，他们一次次地让我感动……为成功、为喜悦，也为悲伤、愤懑和焦虑。正是他们的帮助让我能够亲临房地产行业的前沿，也为本书提供了第一手的素材，我无以回报他们，只能认真地完成这部书稿，以此为报。

在本书即将付梓之际，我还要感谢蓝狮子财经出版中心，吴晓波老师给予我热情的鼓励，王留全编辑在一年中数次帮我渡过难关，陶英琪编辑认真审阅了本书并提出了许多宝贵的意见，浙江大学出版社编辑曲静在审读过程中认真负责。我的同事们一年多来帮助我分担了很多额外的工作，使我有时间完成本书，我的朋友们给予我许多有益的建议，在他们的鼓励下我才有勇气完成本书。

最后，我还想诚恳地建议，政策制定者应该读一下本书，以便真正理解中国房地产的过去和现在并更好地把握未来。改变中国房地产未来的权力就在你们手中，希望在这场民生与增长的博弈中能取得“双赢”的结局。

祝愿中国经济能够保持平稳健康发展！

祝愿“居者有其屋”的伟大理想能够早日实现！

感谢您阅读本书！

常青

2011年5月