房价暴涨的台前幕后（腾讯大家）

腾讯大家 著

中信出版社

爱写作，爱自由

腾讯·大家自上线以来已经走过近三年历程，一直以“洞见、价值与美感”为标尺，给读者提供当今中文互联网里最熠熠生辉的文字。这些文字，也是这个乖谬时代里最富洞见的记述与明证。

经常有人问我，你们为什么要办腾讯·大家？我们知道，中文互联网每秒产生的信息量是国家图书馆馆藏数据的数百倍，大部分信息如流水一般逝去，只有披沙拣金之后，才能将那些最富洞见、最有价值并洋溢着美感的东西，呈现在读者面前。腾讯·大家要做的，就是这样的一个互联网产品。

为什么我们要追求洞见、价值与美感？因为我们在写作，所以我们不能忽视价值与美感，甚至，这是我们的全部。

有的人因为自己而写作。他对自己不了解，他要迫切地知道，他本来的样子，他的身体，他的生命，与他的生活。写作就是他的镜子，他站在镜子外面，和那个他不认识的自己对话，孤独地和他的灵魂对话，每看一次自己，都是一次蜕变。

有的人因为他人而写作。他满怀悲悯地看着他的周遭的每一个人，从深爱的父母妻子到至交师友，乃至陌路仇雠、满脸菜色的乞丐、地铁口的卖艺青年，甚至从未见过的人。他试图读懂每个人脸上的表情，体会他们的痛苦与欣喜，记录他们的波折与命运。

有的人因为世界而写作。他关心门前的河，岸边的树，树林里的鸟鸣，PX项目，大楼的光污染。他要让这个世界变得更好，他不断发出看上去是满腹牢骚的东西。我知道，他的文字就是最后的审判。

有的人因为心灵而写作。他每时每刻都在幽暗隧道里，寻找照耀自己的那一束光。他把灵魂放在显微镜下翻来覆去地看，他要做上帝的信使，他想从中找到人类的奥秘。

所有这一切，在晦暗的中夜，以文字组合的形式从笔尖淌出，从键盘上洋溢出来。因为所写下的这些文字，让我们每个人成为与他人不同的人，但相同的则是，我们因为写作，找到了自己，并且努力使自己变成一个更美好的人。

但是环顾四周，我们知道，做一个这样的人并不容易。我们要忍受很多苦难，很多自己给自己制造的苦难，很多外人并不知道的苦难，我们把自己剥开，检视历史留下的疮疤，甚至要一再揭开它。

我们要面对各种各样的枷锁，努力挣脱它们，有时候，却留下了更多的疮疤。我们还要面对各种试图进入我们大脑的力量，抵御它、消解它、批判它。

我们要面对各种诱惑与欲望，如何能够不被它们侵蚀而持续写出干净而有尊严的文字。有时候，因为写作，我们要面对恐吓，面对那些之前都不曾想象过的那样强大的力量的逼迫。甚至，因为写作，我们有可能失去整个世界。

所有的这些，让写作变得危险、艰辛，每一篇文字的诞生，都是一段苦难的历程。但最终，我们会得到我们想要的。

基于这样的认识，让腾讯·大家坚持了下来；基于这样的认识，腾讯·大家将这些具有“洞见、价值与美感”的文字汇集成册，呈现给更多的读者。

腾讯·大家编辑部

2015年6月

第一章
房价涨跌的逻辑

房价上涨，小学生也有责

文/傅蔚冈

解释楼市的涨跌永远是公众关注的热点话题，无论是早先的“丈母娘推升房价”，还是更为常见的城镇化推动房价，每一个理论都有各种各样的支持者。尽管现在房地产已经不再火爆，但是新理论、新观点还是层出不穷。

最新的一个解释是说小学生数量可以成为楼市风向标。地产研究者刘晓博日前发现了一项有趣的“小学生理论”，即小学生数量增长最迅速的城市，往往是房价最坚挺的城市。以厦门为例，从2008年至2013年，厦门小学生人数增长了37%；而今年8月，厦门成为国家统计局监测的70个大中城市中，唯一房价环比上涨的城市。当然，“小学生理论”要成立，还需要更多的证据：在过去五年中，上海、苏州、深圳等城市小学生增速均超过20%，房价上涨也格外明显；而那些小学生明显减少的城市，房价涨幅并不明显。

如果只看这几个城市，那么我们就会发现“小学生理论”是成立的，但是如果再看看东莞、泉州和杭州等城市，却发现“小学生理论”并不成立：东莞的人口净流入位列全国第四，过去五年，小学生数量增加了24.9%，但这些城市的房价与区域内的两个副省级城市深圳和广州有较大的距离。过去五年，泉州小学生数量增加了15.4%，但泉州的房价只有厦门的三分之一左右。杭州在过去五年里小学生数量也增加了7%，但今年房价领跌全国。

为什么“小学生理论”在这些城市就不适用？为此我们必须回到“小学生理论”的源头上来。小学生之所以会成为不少楼市的风向标，很重要的一个原因就是小学生是各个城市的影子人口。尽管目前统计局都会统计各个城市的常住人口数量，但是公众对这个数字有所怀疑。一是因为统计手段没有能力统计出这个城市的真实人口数量。由于各种各样的原因，很多人即便在一个城市里生活，也不会向官方主动登记其状态，因此官方也就无法知晓具体的人口数量。二是不少地方政府有着各种各样的激励隐瞒或者增加人口数量。自从人均GDP按照常住人口数量统计之后，那些作为人口流入地的经济发达地区会有激励隐瞒人口数量，这样人均GDP不至于降低；而那些人口流出地政府则有激励增加人口数量，这样可能有助于其向上一级政府申请各种各样的补贴。于是，各个城市的人口数量就会成为一个“谜”。

但小学生人数则是相对容易统计的数字，因为这些人数都是登记在案，而且每次变动都有案可稽，根据家庭规模，小学生人数就可以在侧面上推算出一个城市的总人数。众所周知，城市人口的增减可以影响房产的需求，于是小学生和城市的房产需求就这样发生了联系：小学生人数在增加，意味着这个城市人口在增加，那么对房产的需求也会随之增加；小学生人数在减少，意味着这个城市的人口规模在缩减，自然会影响对房地产的需求。换句话说，小学生人口数是测量一个城市房产需求的“影子标准”，就像有人说的“小学生是一个比较滞后的人口指标，但胜在容易精确统计”。

为什么很多城市的小学生数量在增加，比如说东莞、佛山和中山，但房产价格变动不大？有人认为是因为产业结构因素所致。比如说在珠三角地区，广州和深圳第三产业占比分别为64.6%和56.5%，但东莞、佛山和中山则为53.8%、36.1%和42%。

众所周知，第三产业占比高的城市白领较多，而第二产业高的城市则制造业工人多——换句话说，农民工多，尽管东莞、佛山和中山的人口总量较大，但由于产业工人的购买力有限，因此房产的上涨空间也不大。

这个理论听起来似乎成立，但如果仔细推敲也有漏洞。最为简单的例子是杭州和厦门。根据统计局的数据，2013年，杭州第三产业占比为52.9%，厦门为51.6%，按理说，杭州的楼市表现应该好于厦门，但是从数据来看，无论是从房屋均价还是房价增长比例，厦门均比杭州要高。这是为什么？

我们不妨先来看这样一组数据。以杭州和厦门的商品房施工面积为例。2013年，厦门市商品房施工面积3785.86万平方米，增长5.8%；而杭州商品房施工面积为7746.86万平方米，增长11.53%。需要注意的是，杭州市2013年常住人口为884.4万，约比2012年增加0.48%；而厦门的2013年末常住人口则为373万，但是比2012年末增加6万人，增长率为1.63%。厦门的常住人口增长率约为杭州的3.40倍，但商品房的施工面积只有杭州的0.50倍。在城镇居民人均住房建筑面积相差不大的情况下（2013年，杭州的数据为34.68平方米，而厦门为32.75平方米），决定两个城市房价的增长量可能就取决于需求增加量和需求供应量的比率，很显然，与杭州相比，厦门市供应量赶不上需求量。而这，恰恰是解释厦门房价上涨幅度为何比杭州大的最主要原因。

“小学生理论”之所以能够成立，主要是因为其能够测量出这个城市的房产需求量。但是不要忘记的一个事实是，如果抛开供应讨论需求，才能解释需求量的增加会导致价格上涨。为什么近年来杭州房价上涨缓慢，很重要的原因就在于，与这个城市的需求量相比，它的供应量实在过于巨大。事实上，不独杭州如此，佛山、东莞、中山等人口流入大市的房价之所以不高，很大程度上就是因为有着天量的供应量。

“小学生理论”尽管动人，也解释了某些城市的价格变动现象，但由于忽视了供求端，因此也就无助于整体把握房地产价格变动趋势。那么，决定房价的因素是什么？还得回到供需比这个最基本的问题上来。就此而言，“小学生理论”只是盲人摸象而已。

一线城市房价暴涨的台前幕后

文/温克坚

房产税的推出、土地制度改革、货币政策的收缩等作为某种远景，对当下楼市都构成某种阴影，但并不会带来明确的痛感，但相对而言，资本外流则不同，几乎带来立竿见影的效果。

从2013年以来，我陆续写过系列房地产评论，对中国楼市泡沫形成机制以及演化趋势进行了多角度的阐述。一个话题写多了，就会有一些厌倦，失去了继续发言的欲望。不过就公共议题而言，楼市依然是一个热门话题，并且因为近期一线城市的房价暴涨而显得戏剧化，各种解读纷纷出炉。

如何理解一线城市房价暴涨现象？梳理一下各种解读，大体上可以归纳如下：

一种说法可以概括为区位优势。一线城市各种资源聚集，人口流入多，需求旺盛，因此，即使在泡沫中，也具有投资价值，这是一线城市房价飞涨的特别理由。

另有一种说法是所谓楼市加杠杆。在央行巨量投放流动性的背景下，房产作为一种融资抵押物，其价格上涨成为套取巨大流动性的便利方式，开发商、房产中介、互联网金融平台纷纷通过杠杆玩资本运作，房价水涨船高。佐证这种判断的统计数据是，深圳个人住房贷款余额超过7000亿元，分别比京沪高出1200亿元和1300亿元，而深圳也是这轮价格上涨中最凶猛的一个城市。

还有一种解释是资产荒和通胀预期。由于央行巨量流动性投放，社会有强烈的通胀预期，而实业资产、股市等皆非良好投资领域，唯有一线城市不动产被认为具有对抗通胀的特质，因此诱发了更多资金进场，导致价格飞涨。价格上涨带来财富效应，财富效应驱动更多资金入场，会形成价格永远上涨的神话，形成一种自我强化的趋势。正如同某人身处一个赌场，手里筹码充足，而其中赌徒们几乎个个都赢得盆满钵满之际，即使是一个十分理性的人，也很难挡住不去搏击一把的诱惑。这种现象背后，和历史上众多疯狂投机行为类似的是，其中也充斥着某种诺贝尔经济学奖获得者席勒所说的“动物精神”。

近期央行两位官员对楼市的表态，基本也符合上述勾勒的机理。潘功胜认为，一线城市住房价格上升速度比较快，最基本的影响因素还是住房供求关系，其中也有投机力量在炒房，但不是主要因素；房地产企业、房地产中介机构在其中参与配资提供贷款，以及媒体炒作等，影响了人们的心理预期。同日，陈雨露称，近期部分一线城市房价上涨受自身一定的结构性失衡、微观经济主体资产配置和舆论炒作形成正反馈等因素影响。部分中介机构违规提供资金增加杠杆，也助长了房地产投机。

不过，从更全面的视角来分析，一线城市虽然重要，但在整个中国楼市格局中，无论从投资占比、销售额等数字来看，依旧属于局部现象，而即使是一线城市的所谓暴涨楼盘，也是局部中的局部，对特定区域或者特定楼盘，影响因素众多，比如地段、交通、朝向、建筑设计、物业服务、学区等关联因素，利益相关的个体往往会更加了解关于该楼盘的价格趋势，并做出相应的投资决策，无须外人操心。我也会尽量避免用一般化的框架去解释局部现象，就楼市全局而言，供应过量、成交低迷、泡沫僵局依然是基本图景，楼市基本格局并没有逆转，一线城市的热闹并不意味着楼市有了多少新故事。即使是那些为近期部分城市房价上涨铺陈的文章，大部分也认定高房价是不正常的，是不可持续的，房地产市场存在泡沫，高房价必然在某个时刻被市场力量调整。

这是一个陈旧主题的重复，其实可以化为一个简单的问题，那就是楼市泡沫会如何挤爆？哪一种机制才是推动房地产系统性调整的力量呢？我们需要从更宏观的视角来分析：

最直接的也是传播得最为广泛的是房产税的推出。房产税将增加持有成本，减少投机程度，这对房地产价格肯定构成了一种冲击。不过，开征房产税除了面临程序方面和收入分配等众多技术性问题之外，还面临着一个政治动力学意义上的考问：高房价的主要受益者是政府，土地财政昭示着政府对这块收益的高度依赖，在政治格局处于强势的政府，凭什么放弃这种巨额快钱的收入模式，而去采用一种细水长流、纷繁琐碎的收入模式呢？不是说这种切换完全不可能，而是这个过程肯定一波三折，权力机构的诚意是应该质疑的。这个疑问也是房产税“但闻楼梯响，不见人下来”的缘由了。

比房产税对楼市影响更大的因素，当然就是土地制度了。很大程度上，房地产市场的畸形现状是由土地制度塑造的，垄断的土地供应导致土地价格畸高，以及寄生形成的土地财政，随着官方供给侧改革话语的流行，以及一些接近权力高层的经济学家的不断鼓噪，土地制度的部分改革，推动土地经营权的流转，甚至更激进的土地私有化都成为某种憧憬。不过，在既有权力结构下，意识形态的约束依旧十分强大。在这种约束被打破之前，土地制度的私有化改革是难以想象的，缺乏政治动力学的合理性，因此，指望土地制度的变革来化解楼市泡沫，让楼市回归正常化，短期看来并不现实。

货币政策当然也是重要的考量。在中国政府结构安排中，央行位置比较尴尬：一方面需要对维护物价稳定承担基本责任，但更重要的职责则是保持经济增长。因此，央行的货币政策往往变相为经济发展保驾护航，为了驱动经济增长，货币政策实质上保持着持续宽松的状态，最近十多年M2数值的年度增幅，就是最好的印证，宽松货币政策也是房地产泡沫的最大肇因。当然，无论在哪种经济体制下，货币政策的宽松是有边界的，长期宽松的货币政策之后必然会迎来货币政策的紧缩，这种紧缩很大程度上是通过金融危机或经济危机强制发生的。

中国宽松的货币政策事实上已经接近天花板，这其中最重要的反制机制就是通胀。通货膨胀引发社会痛苦，以及对应的社会压力，让央行不敢滥用宽松政策。近来一线城市房价暴涨引发的社会舆论热议中，就包含了这种社会痛苦因素，也是令当局紧张的一种社会心理，因此官方会推出对应的调控措施，一线城市地方政府已经做出各种姿态，这些做法未必能对房价起什么抑制作用，但是起码是一种回应，对民众的焦虑是一种缓解。但无论如何，通胀正成为社会不满的重要发酵剂，这其实是对货币政策的一个重要约束，或主动或被动，货币政策必须切换到紧缩模式，某一天，当货币当局宣布加息的时候，楼市才会迎来真正的出清压力。

房产税的推出、土地制度改革、货币政策的收缩等作为某种远景，对当下楼市都构成某种阴影，但并不会带来明确的痛感。但相对而言，资本外流则不同，几乎带来立竿见影的效果。在人民币贬值预期下（这本身是缺乏约束的货币政策的后果之一），官方外汇储备持续减少，资本外流现象十分严峻，2015年超过1万亿美元，2016年1月份的数据接近1000亿美元。这种规模的资本外流对国内资产价格构成了严重的挤压，股市如此，泡沫化的楼市更是如此。当然，央行通过大量的货币投放来对冲这种资本外流，通过继续泡沫化来维系泡沫资产的价值，这是一种危险甚至绝望的姿态，因为央行货币政策空间和外汇储备资源都在快速消耗，蒙代尔阴影成为经济体的一个诅咒（请参阅笔者《中国经济的“蒙代尔阴影”》一文的论述）。

在过往论述楼市的文章里，我或许下了一些不合时宜的结论，比如过早预判楼市泡沫的破裂，这显然并不符合一线城市楼市的火爆行情，不过，当面对更一般性趋势的时候，局部现象和短期现象都不重要，更重要的是不被现象误导，去探究一种自洽的理解复杂现象的框架。就楼市而言，这种框架其实并不复杂，那就是如何让市场机制发挥作用，降低有形之手的干预，使得楼市逐步回归正常的过程。除非上述提及的诸多因素发生了本质变化，否则楼市依然处在某种结构性僵局之中。

打破困境的过程并不遵循观念推演，而是一个社会博弈的过程，是各种力量行动的结果。当然，行动是受各种理念影响的，如果更多社会个体理解了导致楼市畸形的逻辑框架，并按照这种理念去做出对应的社会行动，那么他们才能变成塑造楼市趋势的力量，楼市也才能变得更为常态化。那个时候，我们或许可以说，楼市有了新故事。

人民币贬值会导致房价下跌吗

文/童大焕

这些日子，人们都在关心人民币对美元贬值会对自己产生什么影响，接下来该现金为王、兑换美元还是资产为王？对于类似的汇率问题我想了很久，甚至十多年前就曾想到哪里读个历史学博士，专门研究经济和社会转型或者货币变更甚至改朝换代时的财政和物价状况，一直没有如愿。现在正好借人民币贬值说道说道。

先看看我们自己的历史：央行是8月11日发表声明，称即日起将进一步完善人民币汇率中间价报价，中间价将参考上日银行间外汇市场收盘汇率。当日人民币中间价报6.2298，较前一交易日的6.1162大幅下调1136点。8月12日，人民币对美元汇率中间价报6.3306，较前一交易再贬值1008个点。中国工商银行11日撰文解读此次调整的背景，财新网摘录其中对历次人民币汇改的情况回顾如下：

——2005年7月22日，央行开启人民币汇率形成机制改革，当日人民币/美元汇率从8.2765涨至8.1100，一次升值2%，人民币汇率持续升值至2008年6月，这期间累计升值超过17%；

——2010年7月22日，央行重启人民币汇率形成机制改革，当日人民币/美元汇率从6.8259涨至6.7968，升值0.43%，人民币汇率持续升值至2012年4月，这期间累计升值近8%；

——2012年4月16日，央行扩大人民币兑换美元单边波幅至1%，当日人民币/美元汇率从6.3022跌至6.3128，贬值0.20%，当年5月人民币汇率创下汇改以来最大单月跌幅，跌幅近1%；

——2014年3月17日，央行扩大人民币兑换美元单边波幅至2%，当日人民币/美元汇率从6.1497跌至6.1779，贬值0.46%，当年1—4月人民币汇率持续贬值，创下汇改以来最大连续贬值，累计跌幅近3.34%；

——2015年8月11日，央行宣布完善人民币兑换美元汇率中间价报价，当日人民币/美元汇率从6.2194跌至6.33以上，贬值幅度超过2%，预计人民币汇率将出现区间震荡走势，震荡区间6.28～6.40。

从上可知，2005年以来，人民币兑换美元即使有几次贬值，但总方向是一直在升值；对内，M2则增长了5倍。也就是俗话说的人民币对内贬值对外升值。短期看，贬值有利于出口和吸引外国游客到中国旅游，不利于出国读书和旅游，不利于国内股市和房地产。但长久来看，可能会如苏小和先生所言：“只要四个坚持的国策不松垮，人民币就会一直内贬外挺。鼓吹换美元也是不对的。如果你不选择移民，如果你不长期生活在国外，换美元是自己作死。领导可以在关键时刻不让你取人民币，就可以在关键时刻不让你取美元。所以在银行你有再多美元也是白搭。‘文革’的时候，荣毅仁在香港银行户头有很多美元存款，但他只能选择在上海扫厕所、吃馒头。所以别听知识分子叽歪了，如果你有钱，要么使劲花，要么去办EB5（投资移民）。”

现在人民币已经一次性贬了2%，你再出去换美元，没准儿正取了个高位。汇率跟炒股一样，追是永远追不上的。即使人民币继续贬值，换成美元也未必上算。因为美元利率低得可怜，基准利率0～0.25%，存款利率远低于国内。在国内拿着美元，一年时间，美元即使升值4%，也不如用人民币买理财产品，把这4%稳赚回来。

有人说人民币贬值，人民币资产（房地产）将跟着贬值，尤其海外资金撤出中国房地产，会导致国内房价下跌。这个判断严重误判了三大问题：

第一，低估了在经济转型过程中房地产“定海神针”的基础支柱作用。越是经济不景气，房地产越不能出大问题，越依赖房地产的“经济维稳”。在稳定楼市和稳定汇率之间，政府的天平绝对要拿捏得稳稳当当。

第二，严重高估了现金和理财产品的价值，严重低估了固定资产的保值、增值功能。事实上，前者做得再优良也追不上通胀，而后者稍稍专业和用心，涨幅就超过通胀。

第三，严重高估了从房地产中的撤出资金，同时严重低估了城市化过程中房地产的进入资金。尤其是从2010年起，全世界范围内的城市人口超过农村人口以后，延续了几千年的房地产的“农村逻辑”被“城市逻辑”彻底改写！农村逻辑是不管在哪里买房，都是“一铺（一房）养三代”，城市逻辑是“人聚财聚，人散财散”。

在房地产的“城市逻辑”下，汇率问题是非常小的外因，决定中国房价的主要是货币政策和城市化导致的人口流入或流出。在此过程中，人类几千年历史上从来没有像今日中国的城市化+互联网时代给屌丝提供了千载难逢的底层逆袭机会，也从来没有身家几百万到几千万之间的中产像今天一样随时面临着“阶层下流化”的巨大风险。区别只在于你有没有最好地运用城市逻辑和现代金融手段通过房地产进行高效理财！正如董藩所言：“房地产拥有的数量与质量正成为财富阶层划分的主要依据！”

比起最多一年贬值不到4%的人民币兑换美元汇率来说，中国未来城市中心和中心城市的房价上涨会让绝大多数中国人目瞪口呆。是否正确地选择地段和产品，是否正确运用金融杠杆，将会成为中国社会阶层上升或坠落的分水岭。

如果你的头脑还停留在农业社会，还在做城乡一体化、小城镇化、乡村别墅的美梦，那么，你的阶层坠落风险将是80%以上；如果你的思维已经调到城市频道，宁要大城市中心一间房，不要郊区一栋房，那么恭喜你，你的阶层上升的概率将大大增加！

就像我一再反对大家买郊区别墅，告诉大家那样“很土，别野”，刘德科《从房企战略窥探购房者攻略》也用真实故事告诉人们别墅梦要趁早醒：“说一个富豪南存辉的故事，2000年初，他买下了当时杭州最好的房子——绿城·九溪玫瑰园，买了两套，拆掉重新设计建造，房子非常漂亮，但是南存辉住了一段时间，实在觉得那里太冷清，现在那套别墅就只有保安、管家和保姆住着。还有一个故事，是绿城的二号人物——寿柏年，宋卫平把绿城股权卖掉以后，他的股权都套现了，立刻在杭州市中心买了一套公寓。他之前住在西湖边的别墅里，住不下去的原因就是太冷清。这个故事证明，对富豪来说，别墅是身份的象征，但是真正住还是要回到市中心。再讲一个开发商——龙湖，去年我对龙湖的整个产品结构做了一个研究，发现它对别墅市场几乎放弃了，它现在都在全国范围内倾销别墅，把自己的别墅打折全部卖掉。所以如果你还揣着一个别墅梦，趁早醒！”

1991年以来，二十多年时间里，中国的老大哥前苏联现俄罗斯经历了苏联解体、市场经济、卢布贬值、汇率大跌等一系列动荡与不安，但唯独坚挺的是俄罗斯的大城市房价！奇怪吗？且先看事实。以下事实，综合来自腾讯新闻的《发现世界》中的《俄首都房价为何疯涨到世界第二？》（2015年7月17日）和腾讯《今日话题》中的《普金一席话，房价跌六成？》（2011年1月25日）。相关资料说：

在“著名房产谣言家”牛刀的博客中，一篇名为《普京一年降房价60%的幕后秘密》引发网友强烈关注。实际上，真实的表述是：“莫斯科房价以美元计一年内下跌了近60%。”来自俄罗斯储蓄银行宏观经济研究中心的研究报告显示，2008年到2009年，莫斯科房价以美元计下跌了约52%，作者故意省略了“以美元计”，来突显“普京的一句话”的神效，因为如果“以卢布计”，结果将大相径庭，甚至相反——房价涨得非常厉害。另外原文还巧妙地打了一个时间差，要知道在“普京一句话”之前，莫斯科的房子以美元计已经下跌了接近50%，而“普京一句话”说完后，房价稍稍下跌2%后，反而开始回升了。

1992年，俄罗斯在全国推行市场经济。这一时期伴随着卢布的恶性通货膨胀，人们急于将“烫手”的卢布换成不动产，直接推动了房价上涨。到1995年，俄罗斯首都莫斯科成为世界上房子最贵的城市之一，并在此后几年稳居世界房价前五位。直到1998年经济危机之后，房产市场规模才真正缩小，带动了房价的暂时下降。

2009年，首都莫斯科住房均价已经涨到5000美元/平方米，2012年达到5902美元/平方米（约合人民币3.66万元/平方米），莫斯科市中心达到9280美元/平方米。

2014年至今，在西方国家制裁下，卢布大幅度贬值，俄罗斯房价也受到了影响。货币大幅贬值之下，莫斯科也退出了全球十大高消费城市之列。2015年，莫斯科的平均房价约合35000～40000元人民币/平方米(莫斯科人均月收入仅相当于5000元人民币)，中型城市约为10000～15000元人民币/平方米，小型城市2500～6000元人民币/平方米，地区之间房价差距不小。

据俄罗斯媒体2013年的统计数据，俄罗斯大城市45岁以下群体中，有高达三分之一的人选择跟父母一辈两代人居住生活在一起。俄罗斯大城市银行的住房贷款年利率高达14%，即便你首付款达到50%，贷款利率也高达10.5%。同时，租房也不容乐观。莫斯科郊区一套一居室月租金600美元左右。五分钟可以走到地铁的一居室月租要1000美元，但也是在郊区。莫斯科市区内房租最低也得1300美元，但相比之下，莫斯科人均月薪才1200美元左右。

看清楚了吗？不管中间多少风云激荡，俄罗斯大城市房价和房租“任尔东西南北风，我自岿然不动”！从1991年苏联解体，莫斯科的房价迄今涨了大约77倍，一度成为全世界房价第二高城市。

相比之下，第二大城市圣彼得堡的房价要比莫斯科低50%左右，而其他城市的房价约等于中国各省会的房价。除去莫斯科、圣彼得堡这样的大城市，要在俄罗斯买到便宜的房子其实不难。很多地方每平方米房价仅相当于人民币2700元(俄罗斯人均收入约2800元/月）。而且，这些地区人口稀少，环境非常好。很多俄罗斯家庭都在郊区有一套属于自己的“别墅”。

老天，这跟中国难道不是一模一样吗？城市中心和城市郊区、中心城市和边缘城乡房价分化明显，落差越来越大。城市中心和中心城市房价一鹤冲天，中小城市山美、水美，房价更美，唯独人烟稀少。

所以，不要有任何抱怨，如果你选择大城市的发展机会，就一定要接受大城市的高房价，并且积极主动地去拥抱高房价；如果你向往低房价和青山绿水，请一定要同时接受阶层坠落的风险。

而在大城市化+互联网的全球性发展规律面前，小小的汇率变动，岂能撼得动“人聚财聚”支配下的房价上涨？况且，大路通天，各走一边，任何人，不要什么便宜都想沾，既想沾到汇率变动的好处，又想沾到房价上涨的好处，世界上什么好处都由你一个人、一群人承包了，恐怕很难有那么美的事。就像2015年8月9日，极少在公众场合发声的基金业大佬、中欧基金董事长窦玉明在苏州金鸡湖畔面对一群中国富人的演讲中所言，从业21年，从未见过真正能高抛低吸的人。

基金如是，股市如是，楼市如是，汇市亦如是，隔行如隔山的行业之间的切换更如是。所以，归根结底是，别太贪心，别梦想什么好处都你一个人得。专心做一行，做到顶尖，天下无敌。

抑制房价，先给房子“剥皮”

文/傅蔚冈

以段子吐槽房价是在房价上涨时期网民们经常做的事。最近的一个是：一个北京人在1994年卖了房子到美国淘金。多年来风餐雨宿，终攒下100万美金（人民币620万）打算回国养老享受。一回国，却发现当年卖掉的房子现中介挂牌690万，刹那间崩溃。

这个段子也存在硬伤，在1994年能有房子出售的人，绝大多数是非富即贵——中国房地产市场的形成是1998年住房制度改革以后的事，那时能拿来卖的房子大都是外销房。当然，这个段子从另一个方面也说明：房价上涨太快了。那么，房价为什么会上涨？

首先需要指出的是，房价飞涨不只是中国，而是新兴国家中普遍存在的一个现象。新兴市场国家中存在着广大的农村人口，由于工作和生活的需要，这些人都要走向城市，需求的增加导致了房价的飞涨。我国每年将近有1000万人从农村向城市流动；同时，城市居民由于收入增加也随之带来了要求改善住房面积的需求。以上海为例，1981年的人均住宅面积为4.2平方米，1992年是6.9平方米，即便在2001年底也才达到17平方米。

其次，中国独特的建设用地指标模式是一个重要原因。地方政府对工业用地的低价补贴也是一个原因。地方政府之间的GDP竞争被不少学者视为是中国经济奇迹的一个很重要因素，在当下绝大部分的税收都归于中央的情况下，地方政府之间的招商引资竞争往往体现在“压低工业用地价格”上。堤内损失堤外补，在建设用地指标被限定的前提下，工业用地的收入少了，那么地方政府就有抬高住宅用地价格的冲动。2012年，西安市政府以2000亿元的投入去迎娶三星公司300亿美元的投资项目，这个2000亿元的成本中就包括了零地价。

再次，中国不太发达的金融市场是房价上涨的另一个因素。经过三十多年的改革开放，制造业的发达使得中国享有“世界工厂”的美誉，而在2012年GDP更是跃居世界第二。不过，与实体工业的发达相比，中国的金融市场还是稍显落后，利率市场化并未得到实现。当居民财富急剧增加，市场却没有合适的金融手段来保值、增值的情况下，绝大多数的资金就流向了房地产，使得地产价格上涨。一个可供比较的例子是，按照可比价格计算，近一百年来，美国的房价几乎没有什么上涨。

但是，在我看来，最为重要的一个原因是由于房子承载了太多的社会功能，从而使得房价过高。据说，按照国际通行标准，合理的房价租售比应在1:250以内。而当下中国绝大多数地方的房价租售比均超过1:400。那么一个非常直接的问题是，既然租售比这么高，那意味着高房价而言，租房子是一件非常划算的生意。同样一套房子，首付后每月按揭的价格是10000元，而租金可能只需要4000元。问题出来了，既然租房子这么便宜，那为什么还要买房子，而不是租房？从经济账上来看，这似乎不划算。

这就要从房屋所承载的社会功能说起。房子不只是用来住的，同时还是资产。在房价上涨期间，它是投资品，这是任何国家房屋所具有的共性。但是中国房价的特殊之处在于，它还是很多公共服务的载体——很多时候，你要享受相应的公共服务，必须以拥有自住房为前提：从集体户到个人户的落户需要住房、准生证的取得需要住房、孩子入托入学需要住房……面对这些问题，如果没有一套属于自己的房子，那么城市居民几乎无法获得在一个城市应得的公共福利。尤其是对那些第一代进城的人来说，如果没有住房，将无法获得这些公共服务。

如果说最后一个问题得以解决，也就是说将房子与其所承载的各项社会公共服务脱钩，那么房价上涨的趋势将会在很大程度上得到缓解。设想一下，如果学区的判定不是以持有房子为标准，而是租房就可以实现，那么就不会出现高价获取学区房的现象。从这个意义而言，中国房地产市场之所以火爆，实际上是其他领域的改革滞后而引起的。

换句话说，要解决中国房价偏高的现象，不能像现在一样只把眼睛盯在“限购限贷”上，而是要立足于那些与房子捆绑在一起的各项社会改革上，解决各种因为制度而产生的“刚需”。但问题是，中国的银行业能否承受得起房价下降后的各种波动呢？这又是另外一个棘手的问题。

房价涨跌的逻辑与调控无关

文/童大焕

十八届三中全会11月12日发布的决议公报没有再提“房地产调控”字样，紧接着于11月15日全文发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调了要让市场决定资源配置。消息一出，感觉敏锐的一些北京市民开始出没在抢房现场。11月18日，《北京晨报》报道：在上周五（11月15日），位于大兴天宫院的保利熙悦春天售楼处，一天内就卖光了所有商住房。一位抢到房的买家第二天一早再次到售楼处买房。相隔一夜，最大的变化就是《决定》出台。他说：“今后市场管市场的，保障管保障的，不就是商品房涨价吗？”

中国首富，也是房地产业界大佬、万达集团董事长王健林还在那儿火上浇油，实话实说：“公报没有再提‘地产调控’就是一个进步，将直接利好房地产行业。而随着全球货币超发，即使是城市化进程充分的国家和地区，如英国、法国，整体的房价依然在往上走。不动产资产的升值，可以说是平衡货币超发的一种工具。特别是北京、上海，我认为无论处在什么长效机制下，无论采取什么办法，在看得见的15到20年内，始终是供不应求。”

作为多年来国内几乎唯一的楼市春天论加鬼城论“双体合一”的财经评论人和城市化研究者，这么多年来，我听着一个又一个问我“要不要等十八大以后再买房”“要不要等三中全会以后再买房”之类的询问，听得我耳朵都出老茧了！我个人在各种场合多次强调：“得我方法者生，得我结论者死；结论因时而化，方法万古如新。”多数人不愿意思考，而不愿意思考的人多半又是因为思考不得法，没有方法，自然不能享受思考的乐趣，更不能得到正确的结论，所以往往看着唱多派也有理、看着唱空派也有理，一天到晚心惊肉跳的，买了怕跌，不买又怕涨，就是不知道怎么办。

在经济学和逻辑思维中，一个最重要的分析方法就是必须引入变量。谈恋爱找对象，我们都知道要权衡人品、长相、家境甚至职业、地位等多种变量，其实，考虑任何问题都应该考虑各种变量。

在我看来，十八届三中全会以后，房地产要面临的五大变量，按照重要性递减的顺序排列，依次是：城市化，货币增发，土地制度，房产税，政府调控。这么多变量中，归根结底，决定性的变量就是城市化。

从后面变量往前分析，政府的行政调控将逐渐退出，这个变量对楼市的影响将越来越趋于零（以前都是负影响）。房产税制度之所以说得多做得少，是因为投鼠忌器：在三、四线城市，越来越多地陷入供应过剩、鬼城危机的时候，房产税推出会加速当地楼市崩盘并且催生民间融资和银行金融危机；而作为人口净流入地区的一、二线城市，楼市供不应求的基本面不变，房产税、交易税都只会进一步推高房租和房价。

土地变革是个大改变，但它对楼市的影响不显著，期待农用地入市降低地价房价的愿意更会落空。“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”土地自由交易和稳定流转，带来的是土地、农房预期收入的稳定，稳定的预期毫无疑问将使农民自身原本拥有的土地和房屋价值告别长期被低估的态势，回到应有的价值轨道上。它催生的是地价、楼价随之上涨，只不过民间购买力上升了。这就是我过去一再说的“让收入追房价”。至于土地供应量的增加对楼市的影响，对于鬼城而言，即使不增也是楼价终要降，“增加供应”无人接手；对于一线城市而言，增加供应则受到城市空间维度的限制（即人们对上下班时间有忍受极限，导致不同空间房价地价差异巨大），地段的因素在此彰显无遗。虽然《决定》一如既往地表示要严控特大城市人口规模，但将来的事实还会证明这一决定是错误的，也是无效的。它改变不了大城市化潮流，却有可能加剧此过程中的矛盾与冲突，甚至是移民三代的城市骚乱。

货币增发也是大变量。中央政府要还地方债，全球货币都在继续增发，中国保持两位数的货币增发将持续相当长时间，虽然土地入市可以吸收一部分流动性，但最有价值的还是城市房产。但它对各城市房价的影响还是不一样的：人口净流出地区，房价涨幅可能低于货币涨幅；人口持平地区，房价与货币增量一个水平；人口净流入地区，房价涨幅高于货币增量。当然，说的都是区域平均数。

综上，我们会发现，所谓房地产长效调控机制（诸如税收和土地自由供应）、短期调控机制（行政手段强压）都是不存在的，最终决定因素还是城市化和货币量，还是我一再强调的八字方针：人聚财聚，人散财散。

土地改革促使房价软着陆

文/童大焕

房地产行业最著名的大嘴任志强，在某个场合说，土地私有化一定会带来房价下跌。这恐怕也是多数人的想法。一个最直接简单的逻辑是，现有的土地一级供应是政府垄断的，所有的城乡土地必须经由政府统一征收。根据规划定好土地用途后，统一招拍，挂牌出售。而垄断必然导致供应的短缺和竞争的缺乏。而在土地市场自由竞争状态下，不仅供应会增加，而且价格也会因为有竞争而回落。

这个逻辑，的确是市场竞争的普遍逻辑。但普遍逻辑是否也适用于中国的土地和房地产市场呢？这个还得深入细致地考察中国土地和房地产的运行机制才能得出结论。

首先，相对于城市化和房地产，稀缺的不是土地而是特定空间。土地和房屋是不动产，离开具体空间谈供应增加必然带来土地价格和房价下跌是不正确的。城市化过程中，总有一些空间是越来越稀缺，总有一些空间越来越腾空。过去十年，北京、上海中心区房价最高涨十倍。而在这房价高涨的十年，房子还是那套房子，房东在此十年里对所持房屋几乎没有任何投入，甚至还有大量租金产出，从房屋财产的特性看，每年还应该有一定比例的折旧才是。但这些区域的房价不降反升，而且是大涨。为什么？抛开货币增发等基础性原因，最根本的原因就是人口聚集使人们对房地产的需求也高度集中于某些特定区域。北京十年人口增加800万，就是北京房价大涨的最根本因素。十年里，即使北京不断从二环扩大到六环甚至以外，城市发展也从单中心向多中心局面改变，也无法改变中心城区房价大涨的事实。因为相对于源源不断的外来人口，大城市中心区域的房屋与土地总是稀缺的，甚至是越来越稀缺的。

与此同时，过去十年，全国有三分之一即90万座村庄从人间消失，它们是在城市化过程中自动湮灭的。像这样的人口迁出地区，别说什么增加房地产用地供应，就是减少房地产用地供应，房价也会自动降下来，甚至有价无市。即使存在少量村民之间的交易，也只有两种原因：一是地理位置和“风水”的原因；二是二手房交易价格低于当地建筑成本——同为村民，宅基地是免费的，土地成本为零，如果二手房价格高于建造成本，还不如自建新房。

城市化的基本特征就是人口从分散的四面八方向少数区域集中转移。在这个过程中，土地是被大量空余出来的，因此“土地稀缺导致房价上涨”“土地越来越稀缺”的理论并不成立。但人口集中的过程，却是人口流入地土地和房屋越来越稀缺的过程，不管城市如何向外进行空间扩张，中心城区的土地和房屋都会越来越稀缺（像美国一些城市中心因特定人口流入导致治安状况恶化，进而导致富人迁出的情况例外）。

因此，城市化的过程，其实是土地和房屋价值落差逐渐拉大的过程。扣除通胀因素，人口迁出地区的土地和房屋价值不断减损，人口流入地区的土地和房屋价值不断增益。流速越快，落差越大。而当代中国的城市化，由于新中国成立后前30年乃至前50年，城市化都是被人为力量严厉阻止的，甚至出现知识青年上山下乡等逆城市化潮流，城市化的人口被堰塞湖一般阻在荒山僻岭，一旦淤决或开闸，它的流速和落差就会超出许多人的想象。正常国家100年完成的城市化，我们可能用30年就完成了；同理，正常国家100年才达到的城乡土地和房屋价格落差，我们也用30年时间就达成了。

这也是很多人对城市尤其是大城市高房价难以接受的原因之一。短期变化太快了，思维赶不上现实的变化，心理上难以接受。但这也说明，土地私有化以后，土地供应增加带来房价下跌的愿望会落空的。相对于房地产用地来说，世界上任何一个国家和地区的土地都不稀缺，真正稀缺的，只是某些区域的土地和房屋。

影响房价的变量很多：城市化、货币量、政府规划、土地成本，等等。这几个是大变量。其中最根本的是城市化的需求量和货币量。你在交通不便、山清水秀、深山老林里建房子，基本上就是成本价，甚至建完就卖不出成本价，因为想在那里建房也许只是你个人的想法，别人未必认同你的想法。你在北京市中心抢购房子，哪怕是最破、最小的房子，基本上是一天一个价，跟土地成本、货币量和政府规划都无关，只跟需求有关。

认为土地供应增加房价就会应声下跌的人们，我只告诉你一个最简单又万能的“房价下跌法”：回你的乡下老家盖房，土地成本都免了，家家户户免费一块宅基地，也没有开发商赚你一分钱，政府税费也全免了。OK？这其实是没有意义的无效需求。有效需求永远集中在人口迁入地区。而在人口迁出地区，我们从未见过土地私有化下的地区的地价房价因土地自由供应而下降的，不论中国香港、日本东京还是越南河内与胡志明市，抑或是印度孟买。

其次，现行土地政策下，政府垄断一级土地，的确使土地价格缺乏竞争，但并不意味着土地供应相对于需求来说是短缺的。恰恰相反，因为卖地收入占了政府财政收入的相当大的一部分，各地方政府非但对卖地毫不吝啬，甚至没有需求制造需求也要多卖地，具体做法就是大规模拆老房子，名曰旧城改造，把老百姓逼进房地产市场；或者把优质学校、医疗机构和政府大楼迁往郊区，通过过家家式的搬迁活动制造需求、制造GDP。中国卖地财政从1997年政府土地储备制度肇始，到今天的2013年前后不过16年时间，就已经制造了无数供应过量的鬼城空城，根源就是各地方政府都希望多卖地，所以城市规划面积往往远远超出实际需求。有人认为土地私有带来土地自由供应房地产用地增加，进而通过供求关系带来房价下跌。这是典型的书呆子逻辑，停留于书本，不了解现在“土地财政”，政府靠卖地生存恰恰是在超量供地。国土部今年初公布消息说，过去八年，城市住宅供地增量是人口增量的三倍！这是很多地方空城、鬼城不断涌现的基本原因和逻辑。

那为什么很多二、三线城市土地和房屋过量供应，房价却仍然掉不下来？这不符合供求关系原理，逻辑上似乎无法解释。供求关系的逻辑无法解释，说明在这些地方供求关系已经失灵，只能换一种逻辑进行分析和解释，这种逻辑关系就是成本逻辑。

在现有各地方政府竞相压低地价进行招商引资的大背景下，政府先向银行贷款用于土地储备，低价从农民和拆迁户手中征来土地，其中只有三成不到用于房地产建设（含保障房），其他大部分用于廉价甚至倒贴的工业用地，一小部分用于道路、绿地、医疗、教育等公共用地。房地产在被绑架、被迫补贴了工业和城市公共基础设施之后，反过来也绑架了地方债、银行乃至整个中国经济。所以政府、开发商和银行都不希望也不敢让房价下跌。

但危险也正在这里，理论上，中国经济回到正常轨道上，需要一场楼市乃至经济的崩盘。但客观上，如果崩盘，将会是整个中国经济相当长期的阵痛：一是高达几十万亿元，甚至连具体数目都难以统计的地方债（银行的全部净资产不到10万亿元）；二是我粗略统计已经有50万亿元以上的鬼城、空城黑森森地矗立在那儿，楼市崩盘造成的连锁反应，是难以预料的，也可能是全社会难以承受的。

但如果不改革，延续现有的土地、房地产和经济逻辑，势必导致工业产能过剩愈加严重、鬼城空城越来越多，而市场经济的需求关系一定要顽强有力地成为最终结算力量，到时，积重难返的崩盘将是全社会更加难以承受之重。

怎么办？进亦难，退亦难，难上加难，改革土地制度是心有千千结的开结之源，用时间换空间，既能一定程度上维持房价上涨并用时间消化部分鬼城、空城，也能有效阻止城镇化大跃进持续推进，防止鬼城、空城持续加码。

叫不叫土地私有化并不重要，重要的是土地实际支配权能够回归个人和家庭，在农业用地、工业用地、房地产用地等使用范围受到法律约束的前提下，自由交易，自由抵押。土地私有化只是个通俗提法，关键是支配权。英国土地和中国封建王朝土地名义都是国王所有，普天之下，莫非王土，但实际支配权都分散到个人。支配权在个人和家庭手里，人们会加倍珍惜土地。反之，则一定会出现“公地悲剧”。

要不怎么说土地是财富之母呢！土地支配权回到个人和家庭手里以后，房地产的逻辑、工业的逻辑、中国经济的逻辑、土地所有者的逻辑、政府的逻辑、开发商的逻辑、企业主的逻辑，都会相应地发生改变！这叫牵一发而动全身。

首先，是土地支配权人即农民和被拆迁户的逻辑。他们才不管你是用于盖楼还是用于工业呢，都会倾向于按周边楼价最高价来向你要地价，因为他们都要承受卖地后的周边商品楼价等成本。所以房地产补贴工业的逻辑不复存在。工业企业的逻辑也因此发生改变，会更加严格地审核成本预算，过剩行业追加投资现象得到遏制。

其次，政府的逻辑发生改变。以前政府做土地二道贩子，既能把土地作为招商引资的砝码，又能从中赚取差价，所以倾向于大规模强制征地，同时倾向于大规模无节制卖地（短期控制节奏也只是为了卖出好价钱，整体上并不控制卖地）。现在土地不在政府手里，反而有利于他们按照更加科学合理的规划、按照城市化的自有规律来控制土地出让。政府为防范房价大跌引发地方债和金融风险，会严格控制，规划供应。而时下政府逻辑却巴不得多卖地、扩大规划，制造了许多空城、鬼城，我走后，哪管洪水滔天？

第三，开发商的逻辑也会发生改变。在土地归政府独家支配的当下，开发商得到的土地价格往往低于市价——这一点很多人不理解，从“腐败价格”的角度考量就容易理解。土地支配权回归农民和被拆迁户后，后者是按照现有既已形成的市价要价的，开发商和官员干部沟通空间减少，土地成本增加。有人说：“农民要价再高，也没有开发商与干部直接沟通的高。”此论不了解“腐败价格”是市价和廉价之间的差价。比如市价是一平方米1000元，廉价征地是300元，另外700元“腐败价格”在官员和开发商之间分配，开发商总付出是低于市价的。

这样，一旦土地回归市价，虽然供应主体增加也会带来市价的浮动，但一方面征地总价格上升，另一方面潜在的楼市供应上升也会迫使开发商谨慎拿地，城市化规律将更好地从中起作用，这个城市化规律也将严格“控制”土地和楼市供应，没有盖楼价值的地方，土地供应再多也无用；有盖楼价值的地方，土地供应增加还是缘于人口增加，房价照涨不误。

总体而言，土地私有会更节约用地。

综上，我们会发现，土地政策变化，将土地使用权落实到个人和家庭以后，将会为楼价持续上涨、鬼城空城减少、经济逻辑回归市场逻辑奠定基础。届时，虽然楼价还在持续稳定上涨，但它已经变成一种良性上涨，因为到时农民和被拆迁户得到的土地增值收益已经更高，时下地价补贴工业和城市基础设施建设那部分，大部分回到了农民手里，农民的购买力呈现几倍甚至几十倍的上升，出现“农民财产性收入快于楼价上涨”的好势头。

当然，这部分农民仍然局限于少数城镇或城郊农民，偏远地区的农民土地如何实现土地增值和财产性收入，我将在另一篇文章中专门论述。

为什么有房地产泡沫

文/傅蔚冈

关于房产泡沫，国内广为流传着这样一个故事：在20世纪90年代初，东京都的房产价值就能够买下整个美国。当然，后来的故事证明这只是泡沫，在东京都市圈和大阪都市圈，住宅市场的房产价大约下跌了40%，即便到了今天，房产价值也没有恢复到其全盛期。

鉴于越来越高的房价，有媒体认为中国的房产泡沫已经达到和当年日本一样的程度。一个可供比较的数据是，如果把北京的土地全部卖掉，其价值超过美国一年的GDP。2013年上半年，北京市土地的平均价格为8167元/平方米。北京面积为16410.54平方公里，由此测算出当前北京土地总市值已高达134万亿元。而2012年美国的GDP，根据8月2日美国商务部公布的数据则为16.3万亿美元，约合人民币100万亿元。

这是不是说明泡沫的严重性？

当然，这个算法存在很大问题。一个问题是，在北京所有的面积中，山地占61.4%，而城区面积只占8%，由城区土地均价来推测总的北京房地产市值是否合适？

那么，能否以8%的城区面积来推算房地产市值？

这也不合适。因为，城区面积中也有道路、绿地和公园等不产生房子的公共区域，而且很多房子也是属于多层甚至高层——以土地面积计算，就会少算很多价值。那么，该怎么计算房地产市值？房地产专业人士的建议是，以北京市房地产建筑面积的总和再乘以均价，那就可以得到一个比较靠谱的数字。

不过，这也只能算出北京房地产价格在目前的土地供应量下的价格。假如目前一级市场的供地能力大幅度提高，那么一级市场上的土地出让金价格还会维持这么高？这存在疑问。

对此，房地产专业人士任志强在其微博指出:“傻瓜的逻辑！不知物以稀为贵？政府恰恰在用量改变价。”如果真的把北京目前的这些土地资源投入房地产市场，那么北京房价将远远低于现在的价格。换句话说，北京房地产市值的构成因素非常复杂，不能单纯地把目前均值推到所有的土地上。

不过即便如此，将北京市的房地产市值和一个国家的GDP进行比较也是意义不大。因为土地价格属于存量，而GDP是每年的增量，将自己的存量和他人的增量进行对比，要么是逻辑不顺，要么就是别有用心。如果真的要进行对比，不妨将北京的房地产市值和美国股市市值进行对比，尽管这也算是关公战秦琼，但多少比现在这样的对比要靠谱些。

不过问题还是存在。已经有很多人指出，房地产的价格和一个国家的制度紧密相关，比如中国的土地供应是由政府控制的，而美国的土地市场则是由私人供应。将中国的房地产价格和美国的股市市值进行比较，也不尽客观。一个更加可靠的办法是将中国的房地产市值和中国的股票市值进行比较，把美国的地产市值和美国的股票市值进行比较，哪个国家的数字大，我们就大致可以确认这个国家的地产泡沫更为严重。

其实，在美国有很成熟的指标可以衡量房地产资产价格。比如根据耶鲁大学经济学系罗伯特·希勒教授的统计，从1900年到2000年，美国的真实房价只上升了24%，折算成增长率为每年0.2%。由于中国缺乏相关的数据，我们无法得出类似的结论，不过从近十年来的感受来看，房价已经翻了好几番。而近年来北京五道口的“宇宙中心”的传说，更是在互联网上广为传播。

为什么中国的房价会这么快速上涨，而美国的房价在这一百多年来变化不大？各个学科几乎都有不同的解释。而很多经济学家认为，房价和一个国家的金融市场密切相关：一般而言，房价愈高的国家，金融市场不甚发达；而金融市场发达的国度，则房价上涨有限。换句话说，中国的房价之所以这么高，是因为中国不发达的金融市场所导致的。

这种解释的逻辑大致如下：在一个完全的金融市场上，世界中的每个事物几乎都对应着一种金融资产，也就是说资产的价格大都等同于其基本面价值，泡沫很难产生。但是在不完全的金融市场中，很多资产是缺失的，土地作为一种看得见摸得着的资产就显得很重要。企业在信贷市场以它作为抵押，它的资产泡沫本身可以充当抵押，从而缓解了企业的信贷约束。在很多时候，资产泡沫可以促进实体经济的投资，具有“挤入效应”；不过泡沫一旦过大，资产泡沫又会“挤出”实体经济的投资，因为从事房地产比所有的实业投资都具有更高的回报率，于是就出现所谓的“去工业化”。

那么，中国现在到底是属于“挤入效应”还是“挤出效应”？各位如果看到频频而出的地王和不断上涨的房价，再看看很多从事实业的人都转向房地产，估计不难得出自己的结论。

为什么高房价赶不走人

文/傅蔚冈

房价永远是媒体和公众最感兴趣的话题，但也是谬见最多的领域。最近的一个谬见则属于高房价和人口之间的关系。

事情的缘起是这样，在12月16日举行的2014网易经济学家年会“地权演变与房价调控”的专题研讨中，北京师范大学董藩教授认为，“北京的交通比较堵恰恰是因为北京的房价太低了”，其逻辑是“如果北京的房价放开，房价足够高，就不会有这么多人涌入北京，他们会自动离开，房价自动就可以起到交通疏导的作用”。

不只是一个人对此持赞同意见，如华远地产董事长任志强先生也认为：“用房价或是用其他的生活成本高低，来决定这个城市能容纳多少人。”言外之意就是，如果房价高了，自然会有很多人离开这个城市。因此，目前严格控制房价，又严格控制特大城市规模的做法是不对的：如果目前控制房价，必然有一部分人会捡这个漏进入北京；相反，如果房价放开，那倒是会让很多在这个城市生活不了的人离开这座城市。

这个逻辑听起来很有道理：是啊，如果房价高了，必然意味着会有一部分人离开这座城市。比如说因为预算约束，在三环内买不起房子的人，就会在价格机制的作用下离开三环，到四环、五环甚至六环居住——北京天通苑之所以被称为亚洲最大的社区，就是因为这里容纳了太多在市中心买不起房子的人。当然，他们还是在北京市区上班。

如果城市内的一个城区房价过高，那么这部分人会沿着这座城市内的价格洼地寻找适宜居住的地区，但问题是，如果整个北京的房价都上涨了，是不是意味着这部分人就会离开北京而到其他城市工作和生活？就像任志强所说的，用房价或者其他的生活成本高低来决定这个城市能容纳多少人，用高房价把人赶走？

任志强和董藩的观点当然是错的，但错误之处并不是很多人所说的那样，是因为价格机制不能够在交通和住房领域发生作用，恰恰相反，在价格机制充分作用下，房价越高，恰恰会导致越多的人到北京工作。

为什么房价越高人越多？从直觉上，这似乎很难理解。那我们就先来看几个直觉上的例子。国内房价最高的两个城市是北京和上海，恰恰是这两个城市，其人口也位居国内前两位。如果任志强等人认为北京、上海之所以人口增加是因为房价不够高，那我们去看看那些房价足够高的城市。

东京的房价位居日本之冠，根据2010年的统计数据，东京都的人口为1301万，约占日本人口的10.2%，但是其土地面积大约是日本的0.58%。如果再算上东京都市圈，那么其人口约为3567.6万，约占日本人口的三分之一。

如果说日本是因为东亚人口密度特别稠密而不算数，那么我们就来看看美国纽约。2012年，纽约市人口为883.7万，遥遥领先于第二大和第三大城市洛杉矶和芝加哥，其人口甚至比后两者加起来还要多。纽约人多当然并不是因为其房价便宜，其房价中位数大约也是洛杉矶和芝加哥之和。据房产中介机构提供的信息，2013年10月，纽约曼哈顿地区的房价中位数为80万美元——而这里可能是全世界人口最稠密的地区；而洛杉矶的房价中位数只有47.9万美元，芝加哥的房价中位数仅为25万美元。

如果按照董藩和任志强用高房价调控城市人口的理论，房价最贵的纽约应该人口较少才对。为何房价贵的地方人口并不少，甚至出现“房价越贵，人口越多”的现象？

有研究指出，在过去十年，无论是在城市人口迁入还是迁出上，纽约、洛杉矶和芝加哥都名列美国前三。这是一个非常有意思的现象，为什么会有这么多人离开大城市，同时又有无数人挤进来？更为重要的是，在过去这几年中，人口和房价都在稳步增长。

董藩和任志强等人之所以出错，一个很重要的原因就是,他们不知道城市的房价为何上涨。为什么房价会上涨？除了极少数风景特别优美的区域之外，如果一个城市房价贵，一定是因为这里有很多人愿意来，他们在这里能够获得更多的就业机会和更好的生活。同时，更多的人涌进城市，也让房价进一步上升。不过，更多人涌入会不会导致交通拥堵，则是另外一个问题——这和城市管理能力有关，和人多人少并没有直接关系。至少从公共交通而言，更多的人口还可以分摊地铁等大型公共交通成本，会间接地让路面交通更加顺畅。

正是因为大城市有着更好的就业机会，才会有越来越多的人涌进北上广。相反，如果这里的房价真的跌落了，很有可能就是因为太多人离开了这座城市。一个城市从来不会因为房价下跌而吸引更多的人口涌入。有这样一个城市，在2012年，其房价中位数甚至只有2.1万美元，甚至低于车价中位数。但这座城市并没有因为低房价而让外来者蜂拥而至，恰恰相反，因为高失业率和高犯罪率，有越来越多的人离开了这座城市，在过去50年中，这座城市的人口从140万减少到现在的70万。它，就是底特律。

从这个意义而言，房价涨跌是一个城市经济的晴雨表，人作为理性的经济主体，会根据这个信号来搜寻最适合他的城市。就在几天前，媒体报道了一则新闻，内容是“数十万北京上班族居住河北，每天‘跨省’上班”。是的，高房价是让很多人在北京市中心买不起房，但他们可以居住在离北京最近的河北，但同时在北京上班。事实上，这并不只是北京一地的现象，在全世界各大都市圈都存在：据说，很多美国纽约的上班族，因为负担不了纽约的高房价而居住在房价较为低廉的康涅狄格州，为此每天不得不容忍长达六个小时的通勤成本。

无论是国内还是国际，理论还是现实，都找不出足够的依据来支持董藩和任志强等人所主张的“用高房价来限制城市人口”的主张。真不知道他们是如何总结出这样的经验？

限购松绑，中国楼市走向何方

文/童大焕

中国房地产重新进入一个微妙时刻，2014年是当之无愧的房地产“市场化元年”，它标志着市场的力量开始顽强地成为房地产领域的主导性、决定性力量。不管是政府、开发商还是投资者个人，不听从市场召唤、不仔细倾听和服从城市化规律的声音，随时都有可能被摧枯拉朽的市场浪潮卷走最后一层底裤。

从这个视角来看，全国46座限购城市，如今只剩下北、上、广、深和珠海、三亚未取消，也是不符合市场规律的东西最终必须回到市场的一个必然。接下来，这最后几座城市取消限购，以及全国范围内限贷放松也是一个必然现象。这既是市场经济由市场配置资源的必然要求，也是当下经济和金融危机四伏背景下的必然要求。

接下来的楼市会怎么样？我的判断是：从不符合市场规律和城市化发展方向的限购限贷，向尊重市场和城市化规律的鼓励投资转变，是必然的总方向。不一定会大张旗鼓地公开宣扬鼓励投资，但具体做法一定会是这样。

人们千万不要妖魔化甚至敌视投资。大家不妨心平气和地想一想，如果没有楼市投资，那些根本没有开发商和政府赚他一分钱的农民，有没有能力像2000年中后期至今一样，在广大农村遍地建新房？而限购限贷并没有从根本上伤及拥有大笔资金的投资者，却严重伤害了国内经济本身。不符合市场配置资源要求的限购限贷，过去几年制造了巨大的笑话和危机，它导致资金迅速向不限购的二、三线城市集中，助长了中小城市楼市泡沫和过度供应的鬼城风险，使一些不该热销的边缘产品得到热销，同时使一些本来和普通消费者毫无关系的高端产品遭遇滞销，企业陷入危机。而限购限贷带来的房屋降价，很快被银行利率上浮和首付提高所抵消，刚需没有得到任何好处。

有人算过一笔账，同样80平方米的房子，1.4万元单价和1.2万元单价，30年按揭，前者在限购限贷前优惠利率7折，后者利率上浮10%，后者总支出反而多15万元。与此同时，大量投资者向海外转移，近几年，国内转向海外的房地产投资资金大幅度攀升，减少了国内的就业和发财机会。

真正能够拥有大智慧、大定力的人才真正具备人类大情怀。急功近利、鼠目寸光的妇人之仁常常事与愿违，以高尚的名义毁坏人类许多美好的生活和长远的福利。

为什么房地产要回到市场经济并且回到鼓励投资？因为在长达十数年房地产补贴招商引资的大背景下，我们已经面临全方位产能过剩的危机。前中国工商银行行长杨凯生的文章也指出了这一点。他说，产能过剩的范围已从过去常说的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃、造船等行业扩展到许多所谓的新兴产业了，目前几乎找不到几个不过剩的行业了。另外，我国经济增长对银行贷款是过度依赖的，企业从银行的融资是过度的。

此情此景下，我们可以忍受GDP下降，但也无法忍受经济全面衰退，尤其是房地产危机带来的民间金融和银行金融的风险。于是乎，我们又到了“只有房地产才能救中国”的历史时刻。

房地产供应在不少地方尤其是三、四线城市鬼城、高铁新城、度假海景山景房等方面也是过剩的，但由于房地产是不动产，在我们真实城市化率只完成36%的背景下，局部过剩不会演变成全国性的过剩。因此，银行资金再度向房地产行业集中，是一个九九归一的必然过程。虽然降低贷款利率、鼓励投资对银行有切肤之痛，但是比起迫在眉睫的金融风险，“两害相权取其轻”，何去何从，是一个再清楚不过的二选一选择题。

未来的楼市调控，除了由限购限贷向鼓励投资至少是投资者与普通购房者一视同仁之外，另一大调控方向就是从价格调控向供应量调控转变。当下中国房地产的主要矛盾并不是价格与需求的矛盾，而是一些地方供应过量需求不足但另一些地方供应不足而需求量大的矛盾。价格与需求的矛盾是城市化过程中的必然结果，任何人都无法改变。如果要说谁是其中的利益集团，那么每一个购房需求者都是利益集团的一部分，因为正是人口向少数城市集中带来了这些城市的房价上涨，没有房价上涨也就不会有地价上涨。而在人口迁出的地区，大量优质房源价格是在相对下跌甚至绝对下跌的，比如甘肃玉门市，以及未来像鄂尔多斯这样的地区。

在2014中国房地产品牌价值研究成果发布会上，中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，房地产市场总体保持上涨的态势正在发生变化，房地产市场的复杂程度上升，结构性问题突出，未来房价或涨或跌的波动将成为常态。今后的市场管理将以去行政化为主要方向，因地制宜。“这并不意味着中国将放任楼市任意发展。”秦虹说，政府干预主要是从规划方面，提高科学化水平，以及加快长效机制的建设。

所谓的结构性问题突出，其实就是房地产供应的结构出了问题而且是出了大问题：我们在不该搞小城市大跃进的地方搞了小城镇大跃进，结果供应严重过剩，这些地方就应该调整规划，努力消化库存甚至收回未建设的土地。而在供应不足的地方，应该在城市密度和城市面积扩张等方面调整规划，加大供应。当然，这样一种顺应城市化发展潮流的“新科学规划”，可能与“以中小城市为重点”的“新型城镇化”存在深刻矛盾与冲突。在冲突面前，我想，归根结底应该是市场说了算，规律说了算。

面对房地产变局，个人买房和投资者怎么办？其实万变不离其宗：既不要认为房地产投资已经失去机会，也不要认为房地产仍然是遍地黄金。房地产投资是当下普通中国老百姓可以抵抗通胀的唯一工具，这个唯一性仍然牢不可破。但如果以为房地产仍是遍地黄金，闭起眼睛乱买，不学习，不思考，被各路公说公有理、婆说婆有理的专家搞得无所适从，那你做什么也别想成功。

而现在正处楼市调控政策变局当口，将是最后一次最好的投资时间窗口。切记，在任何国家和地区，房地产都是国民经济的重要支柱，都是普通老百姓财富的主要存在方式。中国由于过去“只筑坡不筑窝”和政策一再逆城市化、反城市化，导致今天房地产和城市化的双重补课效应，使得中国房地产的国民经济支柱地位更加牢固，权重也更大。

中国未来一定会向市场化方向改革，不改不行。包括国企改革、土地改革、金融改革、教育改革等，但改革活力需要很长时间才能释放，而且也不是瞬间释放而是缓慢释放，且改革过程中还会有很多曲折和阻力。因此，对房地产的依赖会相当长。

楼市投资是中国普通老百姓最干净、机会最大的一个投资领域。机会面前，人人平等，只不过看你敢不敢、会不会把握。

一位未见过面的微友一则微信典型地说明了人们的心态：“据报道，国内四大国有银行对房贷已经暗自松绑了，只是羞羞答答地没有明确承认，还清房贷就算首套，可享受首付三成的优惠利率房贷。我上礼拜说过肯定会救市，救房地产就是救中国，果不其然，央行出手了。和朋友聊起地产，他们大多并不看好，问原因，主要是没钱不关注，要不就自认为房价太高、房量太多，等大跌时才考虑。他们的理由是中央领导都说高、专家也唱衰、媒体也说跌，你懂过他们？我真无语，只能认为他们是不肯动脑想一想的人，只信权威，不信规律。在任何社会，财富只会集中在20%的人手里，与这些人无关。”

很多时候，起点相同的人，成败、顺逆、贫富都仅仅取决于心态和知识结构。很多明明买得起房子的人，因为种种原因觉得自己“买不起”，结果越到后来就真的越买不起；很多明明可以获得投资好收成的人，因为或贪图便宜或迷信权力而走到了和市场相反的方向，一败涂地。每个人都应该为自己的选择负责，不要期待最后又来一场形形色色变着花样儿的“打土豪分田地”。那样的社会，才是真正有希望的“好社会”。

天价学区房问题该如何破

文/傅蔚冈

网上流传着这样一个段子：某科学院副研究员的孩子明年要上小学。孩子问：“我的幼儿班同学要上某某小学，为什么我不能上？”他爸爸说：“穷，买不起那儿的房子。”孩子问：“你为什么穷？你不是天天上班吗？你懒吗？”

作为家长，谁都不想被自家孩子说是懒惰，尤其这个段子里被质问的家长是一位在科学院里上班的高级知识分子——如果是一般市民倒也罢了，在国字头的科研机构里上班也买不起学区房，当然更能成为谈资。当然，它能够被广为传播，更为重要的一个因素是它把房价、教育和收入不平等三个目前最能吸引公众眼球的要素都结合在一起。

学区划分，本来是一个非常简单的“就近入学”问题——离哪个学校近就在哪里入学。但学校有三六九等之分，大家都想把自己的孩子送到好学校——所谓“不能输在起跑线上”。于是就有一个可想而知的结果：家长对好学校趋之若鹜，而一般学校门可罗雀。好学校永远是少数，在没有严格的分片入学制度下，学校和相关教育主管部门就成为最大的既得利益者——媒体不时暴露的巨额“择校费”和中小学校长因为贪污择校费而入狱就是例证。

为什么近几年媒体报道中屡屡出现“天价学区房”现象？一个可能的原因在于：在过去，学区房的价值是隐性化。以前并没有严格规定分片入学，很多人可以直接向学校缴纳“择校费”来获得入学资格，而有着特殊权力通道的则是可以“递条子”。“递条子”和“择校费”严重影响了学生公平入学的机会，于是近年来，划分学区、就近入学就成为各级教育行政部门主推的工作。就此而言，“天价学区房”实际上是教育行政部门改革初见成效的标志，它在最大程度上消灭了择校腐败，使得住房成为衡量学生入学资格的唯一标准。

择校腐败消灭了，但大家对优质教育资源的追求不会减少，而且好的学校并不会因为消灭腐败而增加。于是，消灭了隐性的“递条子”和“送票子”，“天价学区房”就出现了。事实上，在绝大多数国家，好的学区往往意味着该地的房价会更贵。就此而言，中国的学区房现象也就不足为怪。

但天价的学区房实在太过于炫目，比如说几天前刚刚诞生的“新宇宙中心”——北京市西城区实验二小附近一套十多平方米的住房以30万元每平方米的价格转让。这种新闻一多，就有媒体会发出质疑之声：如果房子价格都这么高，普通百姓子弟的入学怎么解决？政府为什么不管管“天价学区房”？

于是，就有好事的地方政府试图平抑学区房——通过调整入学政策来整治学区房价格过高的现象。据《新闻晨报》报道，近日上海静安区颁布了《2014年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，其中明确了“从今年开始，区内各公办小学将开始建立对口入学新生数据库，本区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会”。这一规定旨在限制学区房频繁转卖。

每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会，明眼人都不难看出这样的调整旨在打击那些学区房的交易频次。但事实告诉我们，学区房的价格高，并不是因为交易频次过多而导致。首先，绝大多数业主都是在孩子小学毕业后才将房屋转卖，中途转卖的情况较少出现——因为卖了房子，可能还会影响将来的“小升初”。其次，从经济账来算，也是持有五年后再卖划算。假设一套400万元的非普通住宅，没满五年出售，税费就要30多万元，而“满五唯一”则能少交一半费用。尽管在目前房价看涨的形势下，这笔费用往往是由买家承担，但几十万元的费用会影响房子的出手速度。

更有可能的是，这样的措施调整还有可能会让房价上涨。因为五年只有一次同校对口入学机会，这意味着减少了学区房的供给，很多本来没有想买学区房的家长，也会加入这场房子争夺战中——万一将来那地方的房子被人占了怎么办？据说，现在很多还未结婚的小情侣在看房时都要考虑学区问题。同样的一套房，对口入学机会的“满五唯一”之后，十年时间里只能满足两个家庭的孩子入学，但是如果没有“满五唯一”，而是“满三唯一”，那就至少可以满足三个家庭的孩子入学。由于“满五唯一”减少了入学资格供给，那么就会以价格上涨的方式来体现稀缺。

难道“天价学区房”的问题真的无解？那倒未必。在我看来，中国学区房问题的症结并不在于价格高——正如此前所言，全世界的学区房价格大都比较贵。但中国学区房的特殊之处在于，学区房的投入是由政府公共财政投入，但好处只给学区内的人所占有享用；而在很多国家，学区房之所以贵，是因为学区的教育是由房产税来提供。换句话说，国外的学区是由房产所有人供养，而中国的学区则是由所有的纳税人供养。一小部分人凭借区位获得了全体纳税人支付的教育资源，公众当然会有意见。

如何化解这种公共财政投入却由小部分人占有现象？发行学券制度是一个可行的办法。学区制度最为诟病的一点是入学选择权在学校，这样学校和教育行政主管部门就有了寻租空间，而且还会因为各种因素产生教育不均衡问题。众所周知，目前公立学校的经费来源都是政府，而政府按照相关标准对学校进行投入。一般来说，投入多的学校其教学质量也会更高，而这种投入往往和历史因素有关。在此机制下，好学校可以因此吃老本，而年轻学校也很少有机会翻身——最终可能导致的后果就是好的越好、差的越差。

如果说教育也是一种消费，那么我们就会发现，消费的主动权并不在于消费者——家长和学生，而是在学校。尽管学校的经费最终是由家长们承担，但是在目前的拨款制度下，公立学校的经费是直接由教育主管部门拨给学校，根本不需要家长们的同意，更不要说家长的选择权了。对学校来说，它们唯一要做的就是巴结教育主管部门保持拨款增长。

如果能够把教育的主导权从学校手中转移到家长那里，估计情况就会大不一样。1955年，经济学家弗里德曼在《经济学和公共利益》里首次提出，把学校的管理和运作，从负责发放教育拨款的官僚手上释放出来。在他的设计中，家长会获得一批学券，自行选择学校，取得学券的学校将可凭此向政府拿取资源，以鼓励学校提高教学质量，并将选择权交回家长。

如果依照此方法实行学券制度，改变学校的拨款机制，那么就会在很大程度上改变目前的学区房现象。假设政府给每位适龄儿童颁发学券，学校凭借最终的入学人数——也就是学券的多少来向政府申请办学经费。在这种制度下，各个学校就会提高教学水平获得更多的学生认同。如果学生不满意学校的教学，就可以转入另外的学校：理论上任何一所学校都欢迎转学，因为越多的学生会给其带来更多的财政拨款，而那些学生过少的学校会因此而陷入破产。

在这种机制下，作为消费者的学生和家长具有了选择权，学校失去了垄断地位。更为重要的是，学校之间争夺学券的竞争会在整体上提高教育水准，而不是通过官方的钦定来决定教育资源的投入。商品领域的消费者投票大规模地提高了商品品质，有理由相信这样的竞争也会整体提高学校的教育水准。

一旦整体水准提高，那么也就不存在学区房现象。但问题是，我们愿意实行吗？当年弗里德曼提出学券制后遭到广泛争议，比如说，有教师会指控这是把教育商品化，影响教师铁饭碗，又认为该政策违宪，所以改革一直未能落实。为此，弗里德曼还特意在1996年成立弗里德曼基金会，研究各地学券制成效，并向公众宣扬学券制的优点和教育改革的迫切性。

如果我们不能接受天价学区房，那能不能试一试学券？有了学券制度，那位科学院的副研究员再也不怕孩子说：“爸爸，你懒吗？”遭受质疑的可能是很多学校的老师：“老师，为什么我们的同学这么少？是你不用功吗？”

第二章
谁在忽悠房市

谁在忽悠房市

文/苏小和

房地产市场，忽悠声总会出现。

“中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在的城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的，至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。”

领导们在表述一种观念：不断增长的城镇人口，55%左右的城镇化率，意味着中国城镇化的发展空间极为辽阔，这种长期的经济增长态势，必然会带来房地产市场的刚性需求。这样的表述看上去极为合理，大量的人口向城市流动，而中国人向来把房子看成最大的事情，人生以拥有一套房子或者很多套房子为成功的标志。如此，今天城市里堆积的空房子何愁卖不出去？用老话来讲，就是所谓的“困难是暂时的，前途是光明的”，“冬天已经到来了，春天还会远吗？”

领导的话，是不是句句都是真理呢？不见得。从经济学常识的层面看，问题是明显的。

其一，城镇化是一个长期的经济增长概念，房地产市场则是一个经济周期之内的价格景气波动，二者指向的并不是同一种经济学现象。萨缪尔森早就说过：“研究宏观经济学以两大核心命题为主要线索：（１）产出、就业和价格的短期波动，也即所谓的商业周期。（２）产出和生活水平的长期变动，也即所谓的经济增长。”也就是说，当我们谈论城镇化率，事实上我们在谈论的是一个经济生活水平的长期变动，在时间的意义上，通常会以十年甚至是几十年来考量。而当我们谈论房地产市场，我们所谈论的则是一个短期的产业、就业和价格的波动曲线，即在一年或者两三年之内必须直面和解决的问题。这意味着，只要我们稍微尊重一点经济学常识，就不应该把长期的经济增长当作短期的房地产市场商业周期的信心。

借用库兹涅茨1955年提出的倒U曲线（inverted U curve），也可以帮助我们认识问题。库兹涅茨曲线表明：任何一个经济体在发展过程开始的时候，即国民人均收入从最低的状态朝着中等水平上升的时候，收入分配状况一定首先趋于恶化，表现出巨大的贫富不均。按照库兹涅茨的分析，我们可以谨慎地认为，在一个倒U曲线范围之内，一个国家的城市化率并不会马上带来市民的中等收入水平，相反，在一个短期的商业周期之内，贫富差距会持续扩大。这意味着一个重大的经济事实，城市化所带来的新增人口，在一个短期的商业波动的周期之内，并不具有在城市经济的增量中从事房地产投资和房地产消费的能力。以今天中国城市的现状为例，当下有几个从农村人口转型为城市人口的人，能买得起如此昂贵的房子呢？正是基于上述经济学常识的考量，大多数国家在城市化的过程里，理性地选择了容纳棚户区和贫民窟的城市化方式。当然，代价是存在的，这会导致城市看上去不美。从中国经济的格局来看，尤其是从向来爱干净、审美趣味很高的中国经济官僚来看，这种乱糟糟的棚户区和贫民窟，是断然不可接受的。

其二，即使从长期的经济增长看，城镇化对短期范围内房地产市场的信心，也未必有效。现在公布出来的城镇化策略，是发展中小城市，严格控制特大城市。这个方略刚出来的时候，就引起争论。城市化是任何一个国家在现代化过程中都必须经过的经济发展阶段，到今天为止，经济学界已经形成完备的城市化理论。为什么中国政府要巧妙地将城市化的概念变形为城镇化，当然有很多本国因素的考量，比如国家太大、人口太多，比如看到了一些国家的大城市病。

问题在于，当我们担心这些问题时，我们就忽略了另外一个更本质的常识：任何一个国家的城市化人口的自由流动，从来不会听从任何政府的设计。政府不仅没有这样的能力，也无法达成这样的效果。真实的发展态势是，只要一个国家走向现代化，就一定要接受城市化，只要接受城市化，大量的人口就会源源不断地流入大城市。政府不可能事先设计出人口流动蓝图，人为地将一部分人口导入中小城市，并以此控制大城市的扩张。这是一个常态，几乎不需要数学模型支持，基本上可以预计，只要政府坚持“发展中小城市、严格控制特大城市”的策略，十年之内，中国的中小城市将会出现大量的资源浪费，而大城市则会出现人口冲突。这是背离常识的代价。

其三，仔细阅读十八届三中全会关于经济改革的文件，会发现一个有趣的事实。文件的确提出了很多有制度改革意义的举措，比如市场经济制度起决定作用，国有企业的混合所有制、国有企业的职业经理人制度，当然也包括现在我们讨论的城市化战略：“发展中小城市，控制特大城市。”但经过一年多的观察，人们看到，所有积极性的改革举措，执行起来非常艰难，官员们总会找到各种理由拖沓、搪塞。

比如国资委的改革，总的方式是从管人、管竞争退回到管资本，但很快人们就发现，国资委的官僚相当有智慧，他们的措辞是，管资本是改革的方向，目的就是要通过管资本，实现对国有企业人力资源和企业竞争的全面管理。这当然是强调国资委什么都要管好的决心。还比如城镇化改革，这一年多来，正向的、积极的城镇化策略所见并不多，倒是几个特大城市严格控制的策略不断出笼。诸如房子限购、汽车限购限号、外地户籍的孩子不能在城市里随地就读、出租屋的清理，甚至还以产业结构调整为名，将一部分低端产业赶出大城市，目的是为了赶走低端产业的低端人群，将穷人赶出大城市。这些现象看上去非常有趣，控制的政策实施起来，比发展的政策总是容易上手，官员们一个经不起推敲的文件，随随便便就可以大行其道。说他们懒政，他们是不能接受的，因为有最高的文件在此，就是要控制大城市的规模，不能单纯追求GDP，这是他们的新思路，也是他们的理由。

说起城镇化率和房地产市场的关系，竟然有这么多经济学的问题隐藏其中，叫人无所适从。有人开玩笑说，办法总是有的：一是央行继续超发货币。国有企业既盖房子，也买房子，左手的市场资源腾挪到自己的右手。如此既可以解决生产与就业，也可以让房价波动软着陆，更可以稳住地方政府的土地财政收入。二是给有户口的城里人每人发几套房子。这么做，不仅可以化解社会矛盾，还可以实现共同富裕。

不要以为这是一些玩笑，政府部门最近出台的策略，一点不比这些玩笑轻省多少。

比如住建部针对大量的库存房源，开始出台政策，指导租房市场。言下之意，是让房地产公司赶紧转型为房屋出租公司。房屋租赁是一个纯粹市场化的事物，住建部的政策，有点细节决定成败的意思了。财政部的应对政策更绝，要通过政府购买服务的模式盘活存量房，这是否可以简单理解为，大量的房子卖不出去了，政府应该接手买下来，以此打造安居工程？这大概是共同富裕的节奏。国土资源部的方略靠谱一些，减少土地供应，实行差别化土地供应政策。问题是，土地总量控制，在总量上也抑制了城镇化率，这在大的方向上，与改革决定是冲突的。发改委的口号是稳住住房消费，大概意思是强化城市里的住房改善性需求和舒适性需求，挤出生存性需求。如果简单粗暴理解的话，就是让有房子的人越过越好，没房子的人，想法别太多，实在混不下去，就离开兴旺发达的城市。最后还是央行的领导实话实说，保持货币政策，稳住房地产市场。言下之意，只有货币供应的稳定，才是稳住房地产市场的不二法门。这的确是一句行家之言。多年以来，众多房地产的专家谈起房价，说的都是什么刚需，什么城市化进程，其实，按照罗伯特·席勒的模型分析，一个景气商业周期范围之内的房价快速增长，只有一个原因，这就是市场上用于流通的货币太多了，实在是太多了，多到让房地产市场像一个大脓包一样鼓了出来。

当我们在买房时，到底在买什么

文/傅蔚冈

为什么要买房？房产的用途固然是为了居住，但是像上海这样火爆的二手房交易量，最为直接的原因还是住房价格上涨。如果没有房价的上涨预期，那么一线城市的房产成交量断然没有现在这么火爆。

就在几天前，沈阳市出台了大学生买房的零首付政策。在这份名为《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》的文件第十四条特意提到了“支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房”，规定“毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行‘零首付’政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元”。

政策一出，舆论哗然。而沈阳市官方微博也在当天发布消息称，“零首付”暂不具备出台条件。尽管媒体对其持批评态度，但是大学生买房的现象在中国并不少见。毕业五年不到就买房的更是大有人在，只不过此前这些买房者并不享受沈阳市的各种优惠而已。

我们不妨来看一个旧闻。2012年，光大银行与某地产公司市场研究中心发布的调查显示，2010年，北京首套房贷者的平均年龄仅27岁，为全球最低。相比之下，其他国家和地区的首次购房者平均年龄都在30岁以上。而《中国青年报》社会调查中心通过民意中国网和题客网对19869人（其中37.3%的人住在北京、上海、广州等一线城市）进行的一项调查显示，84.1%的受访者确认身边有“毕买族”——即一毕业就买房的人。

为什么这么早就买房？《中国青年报》的调查显示，中国年轻人急于买房的首要原因是“结婚的需要”(69.5%)，也有50.2%的人认为是“住房保障体系不到位，缺乏安全感”，第三个原因则是“租房价格贵，居住条件不稳定”(49.1%)。

原因真是这样吗？我看未必。我们先从第三个原因，也就是“租房价格贵，居住条件不稳定”说起。租房价格真的贵吗？尽管每年租金价格都会有所上涨，但是和自己买房子所要支付的月供相比，估计还是稍显便宜。在中国绝大多数城市的绝大多数房产，五年之内买入房产的租金收入都无法弥补银行月供还款。如果再考虑到高达20%至30%的首付，毫无疑问，买房的成本比租房要高得多。

当然也有人说了，尽管房子价格比较贵，但是买了房子之后居住会更加稳定：因为在当下中国的住房租赁体系下，承租人的权利得不到很好保护，尽管在法律中确认了“买卖不破租赁”的原则，但是由于房东时不时上涨租金，当房客的收入赶不上租金增加速度时，频繁搬家就会成为很多租客心中的阴影。身边确实有朋友愿意为一个稳定住所支付溢价而免受搬家之苦而选择了买房，但问题在于，为了居所稳定可以有多种形式，比如给房东支付高于市场价的租金，为什么必须要买房？由此可见，“租房价格贵，居住条件不稳定”并非真实理由。

“住房保障体系不到位，缺乏安全感”的道理也是同上。何为住房保障？估计就是政府保证每个家庭必须有一套住房的意思。事实上，中国家庭住房的改善实际上是从1998年福利分房制度取消之后开始的。一个可供佐证的数据是，在刚刚开始住房制度改革的1998年，上海城镇居民人均住房居住面积为9.7平方米，而到了2014年底，该数据则增加到了17.8平方米，16年时间里增加了83.5%。更需要注意的是，这段时间，上海的人口从1527万增加到2425万。而在此前的16年时间里，上海的人口只是净增341万，人均住房面积从4.7平方米增加到9.7平方米。由此可见，住房的市场化改进了城市居民的住宅，如果真的要靠政府保障，估计现在的住房情况只能是更差：不仅很多人买不起房子，估计租房市场也会极度萎缩——很简单，市场上没有多余的房子，怎么去租？由此来看，指望着“政府保障房”来保证绝大多数人的住房问题，既不了解房地产市场的逻辑，同时也不了解中国的住房历史。

那么，“结婚”就是买房的理由？是的，结婚之后拥有独立住房是很多新婚夫妇梦寐以求的，这也是房地产业经常说的“刚需”。但是，拥有独立的居住空间并非只有买房一条路，还可以租房。假如房地产市场不是在上涨，而是在下跌，那么还会有这么多新婚夫妇急着买房吗？答案可能是不会。

如果这些都不是我们买房的理由，那么我们为房痴狂的真正原因是什么？答案很简单：房价上涨！尤其是这几天，媒体上时不时见到诸如《沪二手房日涨价70万，购房者吐槽多打十年工》《70个城市房价半数环比上涨，深圳100万买房1年赚40万》《天价学区房50万一平方米》等标题的新闻，这些新闻通过转发占据了朋友圈和微博，给很多人造成了这样一个印象：全国的房地产市场都是一房难求，要买从速。估计任何人都不想错过一年赚40万元。在这种情况下，很多手头有闲钱的就会冲进房产市场，生怕赶不上这趟而错过一次财富盛宴。经济学上用“羊群效应”这个词来形容这种状况：市场上那些没有形成自己的预期或没有获得一手信息的投资者，他们将根据其他投资者的行为来改变自己的行为。

但需要指出的是，房价快速上涨只是在北京、上海和深圳等极少数城市、极少数区域内发生的现象。在全国的绝大多数城市，房地产市场还是一个买方市场，房地产公司正在为消化库存而烦恼，甚至上海还有一些滞销的楼盘。也正是如此，从去年开始，中央给房地产市场定的基调就是去库存。什么是去库存？就是房子太多而卖不掉。

在那些房地产价格往下走的城市，你见到过通宵达旦排队买房的景象吗？显然没有。其实，不只是在那些价格下行的城市，即便是在北京、上海这些备受媒体关注的城市，当地产价格形势不明的时候，当地居民也没有这样关注地产市场。二手房市场的数据显示，从2014年到2015年3月，上海二手房的成交量大约维持在每月2万套左右，但是从2015年4月开始，二手房成交量突破了3.7万套，在12月更是突破了4万套，达到41436套，二手房的成交均价也从3月的2万元/平方米上涨到了12月的26144元/平方米。

为什么从4月开始出现量价齐飞现象？原因是在2015年3月30日，中央宣布二套房首付降至四成，公积金贷款最低首付款比例降至20%，营业税免征年限由五年改为两年，这一系列举措被称为“3·30新政”。“3·30新政”的本意是为了那些库存严重的城市去库存，但是最后的效果产生在北上广深这些城市。以上海为例，2015年二手房共成交了361550套，压倒2013年和2009年成为上海历史上二手房交易量最大的一年。为什么成交量上升？羊群效应。

再回到为什么要买房这个根本问题，房产的用途固然是为了居住，但是像上海这样火爆的二手房交易量，最为直接的原因还是住房价格上涨。如果没有房价的上涨预期，那么一线城市的房产成交量断然没有现在这么火爆。否则，也就难以解释为什么二、三线城市的房地产成交量的低迷，也就难以理解今年房地产市场的关键词是去库存：因为这些城市的房产价格没有上涨甚至在持续下跌。只要房价持续看涨，那么成交量还会上升。至于上涨的机制是什么，房价为什么会上涨，则是另外一个话题了。

房地产中介水深在何处

文/刘远举

关于房地产中介行业，就事论事的讨论已经很多，但如果站在行业特点的高度看，又能得到哪些结论呢？

房地产中介行业水深、难管的一个重要原因就是，“穷人做了一件复杂的富事”。

首先，中介行业的收入有“低工资，高提成”的特点。中介人员从事的房产业务往往价值几十万、几百万甚至上千万，但其基本工资非常低，只有通过提成，或遍布整个交易中各个环节的灰色甚至黑色操作，才能为他们带来高收入。

其次，中介行业从业人员一般年纪不大，学历、素质不高，中介行业的高收入与其从业人员的自身能力是不相称的。而且，这也使得高收入具有不稳定性。预期收入不高，于是，犯错的机会成本也变小了。

再次，中介行业的本质是促进交易信息和成本的降低，但这就意味着房地产交易中的信息不对称、不透明，也就使得中介人员有了浑水摸鱼的机会。而且，在这个过程中，政府的各种政策，不是遵循逻辑一致性，建立最基本的规则，而着眼于不同目的，这就扭曲了中介市场(作者注：参见《房屋出租托管合理吗》)，使这个行业的信息成本提高，给了中介行业更多的灰色操作机会。

最典型的例子莫过于“新国五条”刺激出来了更多的阴阳合同。同时，灰色操作当然会提高中介的收入——实际上，任何扭曲市场的政策，对中介而言都是利好。

所以，对超出其自身能力的高收入的渴求，较低的犯错成本，政策扭曲导致的信息成本，这些因素都不断刺激中介人员“创新”、花样百出，让消费者叫苦不迭。

从这几个因素来看，如果想从最基本的因素来改变中介行业的现状，中介业务涉及的高额性无法改变，信息不对称、不透明的基本特点，以及加重这种局面的诸多矛盾冲突的政策也是无法改变的，能改变的无非是从提高机会成本下手，改变从业人员的收入结构。

但是，政府无法也不应该直接改变、干涉任何行业的工资结构。政府可以做的是，通过严格的资质制度，提高从业者的机会成本。

在很多国家，房地产经纪业是个非常特殊的行业，必须持有执业资格证才能从业，而中国从事房地产经纪行业的人大多没有执业资格证。据保守估计，我国有100万人从事房地产中介行业，但是考取房地产经纪执业资格证书的共有3万余人，而进行注册，而后从事该行业的只有2万余人。

不过，必须指出的是，虽然可以设置资质许可，但是，中介行业技术门槛低，许可也不可能设置得很高，这就会造成两个现象：一是从业资格证的租赁现象，另一个是资格证书的滥发。所以，监管或者资质要求上移就是一个理所当然的结果，即对公司设立门槛。实际上，在竞争压力和信誉压力下，市场做出的监管并不见得比政府差，信息透明和事后补救都可以通过市场的竞争来完成。

引起此次出台新规的原因之一是“张金凤案”。2013年3月，神秘买家张金凤通过我爱我家中介公司购买11套房屋。实际上，张金凤是企图通过委托他人代购，协商先过户、后结清尾款，然后抵押房产等方式，利用时间差和房价上涨的预期来获利。但是，由于房价并未如预期上涨，资金链出现问题的张金凤，就在房屋过户但未付清房款的情况下玩起了“失踪”。

由于这些交易是通过“我爱我家”进行的，3月28日，“我爱我家”召开发布会，表示将出资2300余万元，先行向被拖欠尾款的九位受害业主支付全部尾款，然后，“我爱我家”再向张金凤追偿，若追不回来，损失由公司承担。

显然，在市场竞争的压力下，具有一定规模的我爱我家公司，不但有实力补偿，规模化产生的商誉价值，也使公司愿意补偿。如果这次业主是通过一家小中介交易，那么结果就不会那么乐观了。

另一桩案子时间更早。2003年11月，北京的首批“放心中介”之一——北京坚石房地产经纪有限公司突然在一夜之间人去楼空。坚石公司先以高价聚敛大量房源，然后低价出租，利用交租收租的时间差，聚集大量房款以投资。

不过，当年北京的租赁市场远不如当下火爆，租进来容易，租出去难，“坚石”资金链断裂，付不了业主房租，被众多业主告上法庭。案子拖了三年，到2006年的时候，北京高院做出终审，“坚石”实际掌控人于波被判处无期徒刑，没收其全部个人财产。但是，事情的高潮还不在这里。

最初注册坚石公司的是大名鼎鼎的潘石屹，他也是坚石公司的第一任法人，他的弟弟潘石坚接手后再转让给了于波，虽然潘家兄弟经营坚石时没有任何纠纷，公司也转让给了于波，但于波在诈骗的过程中对外宣称公司的法人是潘石屹的弟弟潘石坚，很多人也正是因为潘石屹的名号才相信了坚石公司。

也正因为这个原因，这个案子成了2005年京城房地产界第一大案。在坚石案件初期，背了黑锅的潘石屹非常坚定地对媒体宣称，绝不“给坏蛋买单”，但在被骗的几百名房主四处告状上访的压力之下，最终还是私人出资1000万元，补偿“坚石案”受害者，平息了事件。值得一提的是，坚石案从另一个侧面表明了房屋托管的确存在风险，其高利润有一定合理性。

这两个案件带来的一个共同的启示就是：中介行业，只有大量的信誉、商誉、较高的沉没成本，才能成为被中介侵害的消费者的最终救济，而这个最终救济也自然会转变为中介企业在经营过程中对员工的约束。而这个约束，比政府的约束更直接、更有效，更切中各个操作环节中可能存在的关节。

目前房地产经纪公司注册资金的下限是10万元，连北京市区一个卫生间都买不到，违规的机会成本可谓极小。这也就造成了北京沿街房地产中介多过米铺，而小中介、黑中介又成了违规、侵害消费者利益的重灾区。

在十年前，市场就自发地形成了商誉对经营行为的约束。而商誉来自于规模，那么，设置进入门槛就是可行的方法。当然,必须指出的是，进入门槛绝非数量管制，而是政府以透明的规则促进集约化、规模化，加大市场竞争，通过竞争的外部压力，达到约束企业内部经营行为的目的，最终，保护消费者的利益。

房地产大佬们的角色流变

文/温克坚

从1998年住房制度改革开始，全国性商品房市场逐步形成，开发商如雨后春笋般涌现。而随着中国加入世贸组织，出口快速增长，外汇储备增加，带动了人民币流动性的被动投放，房地产行情一路看涨，直到2008年次贷危机爆发，房地产行业才陷入阶段性低谷。不过，随着官方以4万亿（实际规模远远超过4万亿）为标志的财政刺激计划的推出，房地产行业重新狂飙突进，到2012年达到顶点。从2003年到2013年，是房地产的黄金十年，众多城市，尤其是一线城市的房价几乎上涨了十倍左右。

随着房价一路飙升，房价收入比越来越高，房地产泡沫越来越严重，房价成为公众不满情绪的焦点之一，刺激了官方系列调控政策的出台，其中包括控制土地出让，限购、限贷等工具，而房产税的传闻也不绝于耳，增加了房地产行业前景的不确定性。2013年以来，三、四线城市众多鬼城出现，一、二线城市则销售放缓，巨量库存和低迷销售，使得众多房地产开发商承受资金压力，房地产行业迎来转折点，高房价联盟开始雪崩。2014年伊始，杭州数个楼盘房价大幅下调，而广州某些楼盘也开始降价求生，房地产行业已经是风声鹤唳。

天下没有不散的宴席，长达十多年的房地产盛宴也许到了散场时刻。这次调整既是房地产行业内在周期的表现，更是畸形宏观经济结构和分配体制病症的表现，其调整烈度和后果目前尚难以断言，不过可以预见的是，房地产行业不会再享有经济支柱的地位，而逐渐回归到一个普通行业。于此相应的是，那些叱咤风云的房地产大佬们也将逐渐丧失其光环，他们需要在变化的经济社会情境中寻找新的角色。

十多年的房地产黄金岁月，涌现出了一长串有代表性的房地产企业家，王石、任志强、潘石屹、冯仑、王健林、许家印、宋卫平等等都是公众耳熟能详的名字。古人云：“邦有道，贫且贱焉，耻也。”在一个正常社会，通过个人奋斗而获得巨额财富的富豪，总会获得某种尊重。中国这个转型国家显然谈不上“邦有道”，对财富现象有种种争议，企业家原罪论也曾经甚嚣尘上，不过总的来说，物质力量盖过了观念争论，随着楼市泡沫化进程，这些企业家的财富、名望、公共影响力水涨船高，成为万众瞩目的房地产大佬，头顶某种光环活跃在社会舞台上。

房地产市场趋势的变化，将会给这种光环带来冲击。大佬们掌握的这些企业，包括SoHo中国、万达、恒大、绿城等等，有不同的市场定位，所面临的市场风险也不一致，像万达、绿城等高杠杆、高负债的公司，将遭遇更大的市场压力，汇率波动也会影响这些大型企业在海外发行的美元债的风险。相对而言，无论从品牌、治理机构和股权结构等方面，业内老大万科看起来都更像一个比较规范的公司治理标本。

除了企业内部治理，大佬们的光环还和他们企业的社会形象息息相关。社会形象不仅关于产品质量、用户口碑，也和企业如何遵循市场规范关系密切。在快速转型的经济体中，企业经营行为要完全没有任何违规，将是十分困难的。王石曾经在采访中提到，在二十多年的市场过程中，万科从来没有行贿。王石良好的公共形象赋予了这种宣示一定的可信度，不过大部分开发商恐怕没有胆气做同样的宣示。由于弥漫性的权力腐败的存在，公众对很多企业迫于制度因素而参与的某些腐败行为，其实有相当大的宽容度，公众讨厌的是“装”，就是明明参与一些灰色交易，却要装成道德圣人，与官方舆论进行道德合唱。

在中国这个特殊的政商环境中，成功故事的叙述也是一门精致的学问。通常，大众很难看清楚一个企业的成功是基于行业特点、企业管理或者特别的政商资源，媒体上所叙述的成功故事和真实故事之间往往有比较大的落差。台风来的时候，猪也会飞，很多成功故事的背后其实有特殊的托力，像徐明、周滨等人套得巨额财富的故事，就是典型的案例。目前众多让人瞩目的房地产大佬，是如何获得其第一桶金的，其发展过程中是否借助了某些特殊的力量，类似种种疑问，将会长期缠绕在这些光环之下。房地产大佬们如何把握这种公众心态，做出恰如其分的表述，将深刻影响公众的观感。作为一个反例，陈光标的过度表演就让他的角色蒙上了污垢。

作为掌舵者，房地产大佬们需要在变幻的市场浪潮中和充满荆棘的舆论环境中，引领企业继续保持成功，这是他们社会光环的基础。市场和舆论并不会同情弱者，任何企业经营层面的失败，都将被放大并引发一连串的反应。在这个意义上，富豪们喜欢挂在嘴边的行为姿态：战战兢兢、如履薄冰并非都是谦逊之词。

除了市场风险和经营伦理之外，为了和大佬们社会地位相匹配，这些企业家还面临社会形象构建问题，包括他们如何在灾难救助、公益领域和公共事务等领域进行恰当的角色扮演。

房地产大佬们获得的社会关注，并不全是因为他们的财富，更关键的原因是这些房地产大佬自觉或不自觉扮演的各种社会角色，他们对行业利益的辩护，对公共政策的批评，对社会热点事件的关注，都和那些闷声发大财的企业家不同。这其中，任志强的经历十分有特色。他是典型的小庙修炼出来的大方丈，他的知名度的获得更多地源于他的大胆言论，而不是他所领导的企业的成绩。享有地产界思想家之称的冯仑，也更多的是靠他的知识积淀，对公共领域的参与和关注，而成为有影响力的房地产大佬。从这个意义上说，房地产行业本身只是给了大佬一个入场券，真正要成为这个行业举足轻重的大佬，还需要熟悉公共话语和传播，能巧妙地参与公共事务，在富豪和公知这种交叉身份的塑造下，才能成为真正有影响力的大佬。北京为什么容易出产这种大佬级企业家？除了北京的文化和政治氛围之外，还因为北京聚焦了大量的媒体和智力资源，容易快速制造出公共人物。

为了行业利益，房地产大佬们通过互动形成某种共同的行业角色，构成某种共同的公共气场，这种气场和社会氛围互动，形成了公众感知。企业家为行业自身利益的辩护，是利益集团存在的必然逻辑，也是社会多元化的写照。不过，由于其他社会阶层发育的乏弱，这种利益辩护缺乏来自其他利益群体的抗衡，因此，作为强势集团的房地产大佬们，可能获得更多的影响力，这种影响力可能导致利益分配机制的扭曲。

除了为行业利益代言，出席各种论坛，获得大众影响力之外，房地产大佬们还以各种方式参与慈善、公益、社会组织等领域，树立他们在社会领域的形象。房地产大佬们在张扬其行业角色的时候，已经有很多自觉，为此，他们支持成立了诸多俱乐部或智库。阿拉善生态协会、亚布力论坛、壹基金、中国企业家俱乐部、中城联盟、正和岛等比较显眼的机构背后，都有房地产商的身影。正是因为他们的跨界行动轨迹，使大佬们成为社会关注的焦点人物。

与房地产大佬们相匹敌的群体角色，是那些有互联网背景的更年青一代的企业家，包括马云、马化腾、李彦宏、丁磊、张朝阳等等，因为他们彼此相互厮杀的行业逻辑，所以他们群体之间容易形成某种结构性的紧张，使得他们缺乏房地产大佬们的那种维护行业利益的共同意志，无法形成那种共同的气场。

大佬们对公共领域的参与，容易帮助激活议题，导致更大范围的关注，潘石屹对PM2.5的关注就是一个典型案例。不过，即使像PM2.5这样特定的议题，也会带来角色压力，潘石屹就因此被召见喝咖啡，后来不得不在央视节目中调侃和丑化自己。

当下社会，在有关社会规范、道德和价值观等领域，越来越分裂和极化。这种极化困境的形成原因，不是本文要探讨的内容，作为社会知名人物的房地产大佬们，必然会和这些深层问题迎面相逢，如果他们对此没有必要的知识准备和充分的角色自觉，那么这种撞击将暴露他们的底色，并给他们的形象带来尴尬，甚至会变成公众的刻板印象之一。

房地产大佬们的影响力会遭遇体制天花板。很多时候，和体制拥有的资源相比，房地产大佬们所拥有的财富、地位和各种资源，都显得无足轻重了，在一定程度上，他们所拥有的这些影响力都是体制特许的，因此房地产大佬们如何和体制力量互动，是最为微妙的领域。不过，房地产大佬们毕竟不能和一般人等同，他们对社会演变的感知，对未来的图景，他们的机会主义态度，都是形塑未来的重要因素。

一个社会阶层的形成，除了掌握与这个阶层匹配的台词，还必须有更超越的价值理念，有更一般性的和社会沟通的观念，这样才能和社会其他阶层交往对话，形成互动，才能在博弈中彰显各自的角色和社会功能。总的来说，房地产大佬们的公共角色正在形成中，但还远远没有达到潇洒自如的境地。

岁月不饶人，房地产大佬们都已经五六十岁，鬓角发白，斗志衰退，这个时候，恰逢房地产行业步入低谷，这个行业的欢乐时光正在成为过去，新的角色陆续登场，新的社会动能正在蓄势形成，社会舞台在发生激烈旋转，无论是维系既有角色的光环，还是适应新的舞台节奏，都将是巨大的挑战。

成长于畸形年代，奋斗于经济自由化时代，借助房地产行业成为财富英雄，进而在一个价值分立的时代收获荣誉和争议，在人生的每一个阶段，房地产大佬们都演绎了不同寻常的能力。过去的轨迹是预测未来的最佳参照，面对未来的各种可能性，这些功成名就的大佬，将会担当哪种角色？答案不在风中飘，答案更像一个自我实现的预言。

一线有风险

文/温克坚

房价依然是热门话题。关于房价走势，一种新的“范式”似乎正获得越来越多的认同，这种“范式”借助流行的一、二、三、四线城市的分类方法，认为北上广深为代表的一线城市房价将持续走高，而以厦门、杭州、南京等为代表的二线城市房价将稳中有升，至于更广泛的三、四线城市则面临泡沫破裂的危险。

现实数据似乎也为这种判断提供了支持。以北京为例，最近一年来，房价普遍上涨，市区好地段的房价已经迈向每平方米10万元的天价，8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%～20%之间，二线城市房价普遍温和上涨，而三、四线城市则面临成交萎靡、鬼城频出的局面。

在当下中国，预测房地产的一般趋势需要考虑的因素太多，因此往往很难形成一个简单有效的结论。事实上，任何结论本身也是脆弱的，政策的变化和一些偶发因素都可能颠覆常态，因此笔者无意给出一个一般性的判断。不过，上述对一、二、三线城市房价的分析范式，显然是十分粗糙的，任何根据这种预判进行的市场行为，都存在着巨大的风险。本篇姑且不论二、三、四线城市的房产趋势，而是集中剖析所谓一线城市房价持续走高的认知迷雾。

先说一些技术性的理由。

北京和上海这样的超级都市，内部差异巨大，完全可以认为是一个一、二、三、四线城市的综合体，不可能以单一概念贯之。北京二、三、四、五环之间的差异甚至都比一线城市和三线城市之间的差异还要大。北京四、五环的很多区域，基础设施差、公共服务差、交通不方便、生活成本高，哪里是人们想象中的一线城市的生活品质？

上海市中心、内环区域、外环区域同样有着巨大的差异。如此差异巨大的区域组成的城市，其房价走势自然不会有简单的一致性，支持房价高涨的理由也会大相径庭。如果说北京二环以内的楼盘，由于其地段稀缺性，价格具有较强的抗跌性的话，那么五环、六环的房子，还有同样的稀缺性吗？其价格能一样抗跌吗？这显然经不住追问。

三、四线城市房价的下调不仅仅在心理上给一线城市带来压力，反映在市场选择上，也会分流一线城市的很多需求。对于基于居住需求的购买行为来说，当三、四线城市的房价变得越来越有吸引力，同时居住环境也优越于一线城市的边缘区域的时候，自然会显著改变消费者的行为，降低在北京市场的购买总量，这种需求的萎缩，自然会产生房价下调的压力。

媒体曾报道过所谓的逃离北上广现象，虽然真实图景众说纷纭，但北京统计局的最新数据表明，2011年和2012年两年期间，北京的暂住人口共减少了100余万人，这显然是重要的风向标。

分析近期开发商对地王的追逐及投资的重点，高房价似乎改变了开发商的投资路径，一线城市的投资热度再次飙升，这意味着未来两三年一线城市房产会有更多的供应量，这可能是未来一线城市房价调整的压力之一。

北上广深等城市有其独特的资源吸附能力，这一点在北京尤其明显，权力就是巨大的吸金器。不过随着经济发展的深化，越来越多的价值基于市场交换产生，很多不可替代的要素都会变得可以替代。从中长期视野来看，经济自由化趋势不可避免，资源通过竞争机制来配置才是王道，支持北京高房价的基础并不稳固。

因此，无论从一线城市的内部差异性、需求竞争、供应量以及资源替代性的角度来看，一线城市的高房价都面临风险，未来趋势高度不确定。

不过这种对一线城市房价趋势的抽象分析，对公众未必有足够的影响力，因为这里涉及到社会认知的形成问题。

一、二、三、四线城市的划分方法，在提高信息沟通效率的同时，也遮蔽了很多重要的信息。以北京等一线城市为例，其实不同区域的楼盘价格表现差异巨大，但是媒体关注和传播的往往是那些特殊的事例，比如单价地王的出现，或者是涨幅惊人的楼房，这种以偏概全的信息传播过程严重误导了公众的判断力。

公众对信息的处理，会受到脑海里存在的认知结构的强烈影响。那些相信房地产价格还将上涨的人，将会选择性地吸收那些支持他们判断的相关信息；反之，认为房价要下降的也会选择性吸收信息。

过去十多年，房价一直保持上涨的趋势，客观上让大众形成了某种强烈的思维惯性，认为房价上涨是正常的，而房价下跌是不正常的。要让公众接受一个不正常的结论，显然比接受一个正常的结论困难得多。即使是在当下，那些唱多一线城市楼价的声音，显然要远远高过那些唱空的声音。这背后也反映了不同群体在社会中的结构，从唱多趋势中获益的地方政府和开发商，作为社会的强势阶层，掌握了更多的话语权。

私下聊天的时候，几乎人人都认为房地产市场是畸形繁荣，高房价是社会不可承受之痛，但在媒体议程被权力隐蔽操控之下，公众更容易感知的信号是符合经验的，而未必是符合理性的，那些中长期的信息和风险往往被忽略了，大众传播过程中形成的这种现象被称为群体不智慧。

要克服集体不智慧的诅咒，信息和观念的竞争就变得特别重要，只有充分的信息自由和观念竞争，才能促进个人行为的理性化，克服群体认知的偏见。克服群体认知偏见，并不意味着个体决策的一致性，恰恰相反。只有在不受群体偏见的主导下，个体决策才会出现各种分离，多空之间才能形成一种博弈均衡，才能避免未来巨大的风险。

一线城市不断高涨的房价，不仅考验人们的购买能力，更考验人们的风险识别能力。

中国房市的大衰退正在到来吗

文/傅蔚冈

2014年4月以来，从中央到地方都相继出台了一系列房地产市场救市措施。尽管近期市场成交也趋于活跃，但这并未能改变房价已连续七个月下跌的现实。国家统计局于12月18日公布了《2014年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，全国70个大中城市在售一手房中，与上月相比，价格下降的城市有67个，持平的城市有3个；与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有68个，上涨的城市有2个。

如果说价格还不能反映市场的变动，那么销售量的变化则更加剧烈。2014年1—11月，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1—10月扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，商品房销售额64481亿元，下降7.8%。在这个市场节点，很多人还在持观望态度，认为随着政策面的改善，房地产市场还会大有作为。不过我的朋友艾经纬则以翔实的数据指出，中国房市的大衰退可能正在面临。他的主要依据是，中国购房适龄人口达到峰值。

在《房市大衰退：33年房市变迁大推演》一书中，艾经纬指出：“就房地产市场而言，人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点。”具体的论证是这样的，能够购买房子的适龄人群——主要是15～64岁的劳动年龄人口，他们在2012年就已经到达顶峰，现在已经开始负增长。这是2010年第六次人口普查显示的数据。该数据同时显示，25～49岁的购房适龄人口在2010年约为5.47亿人，在2015年会达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。由于城镇购房适龄人口减少，这意味着房地产的总需求减少，在总供给不变的情况下，如果需求减少，自然会引起价格下降。

事实上，适龄购房人群变化会引发房地产市场变迁这个观点并非新颖，早在2013年，中金公司房地产研究员宁静鞭就曾经做过类似判断。不过宁静鞭与艾经纬不同的是，他并不认为房地产市场会出现艾经纬所说的“衰退格局”，而是说“中国房地产市场将出现结构性差异，即一、二线城市依然具备强大需求吸附力，三线城市由于人口不断迁徙，本地需求将逐步饱和”，这就是通常所说的楼市结构分化。

那么，中国楼市到底是结构分化还是大衰退？在下这个判断之前，我们不妨先看看其他国家或者地区。

先是香港。根据香港特区统计处于2012年2月公布的2011年人口普查结果，截至2011年6月底，香港人口年龄中位数由2001年的36.7岁升至2011年的41.7岁，换句话说，香港的老龄化越来越严重。那么，这么严重的老龄化有没有带来房价的衰退呢？从统计数据来看，根本就看不出有“衰退”的趋势。当然，读者也许会反驳，香港的证明力实在太弱了，因为它只是一个城市，并不能够证明内地今后也会如此。同时还需要指出的是，尽管香港的人口结构越来越老龄化，但劳动人口则是由2001年的343万增加到2011年的370万。既然劳动力人口在增加，那么香港的例子就更加不具有说服力了。

好，既然香港不具备说服力，那我们看另外一个地方——俄罗斯。自从苏联解体之后，俄罗斯的人口一直在减少，1991年人口为1.48689亿人，到2014年1月，则为1.437亿人。在这段时间，俄罗斯的人口老龄化愈发严重。但是俄罗斯的房地产并未因此而陷入所谓的衰退，在莫斯科和圣彼得堡这样的大城市，房价一直在持续上涨。2013年有媒体报道，莫斯科平均房价在1991年苏联解体之后的20年里上涨了77倍，一套使用面积66平方米左右的单元房，总价从5000美元涨至39万美元。如果以美元计价，1991年前后，莫斯科的平均房价为每平方米75美元，2011年底约为每平方米5902美元（2013年5月的均价是每平方米5300美元）。莫斯科的房价，大概是柏林的两倍。

为什么总人口下降还会导致房价上涨？这听起来似乎有点不可思议，但现实就是如此。主要原因是，原本分布于远东和西伯利亚地区的俄罗斯人大批向西流动。据统计，在最近十年时间里，北极地区人口下降了40%以上，西伯利亚地区已有1.1万个村庄和290个城市消失。这些人都到哪里去了？到了欧洲，集中在莫斯科和圣彼得堡等几个城市。莫斯科以2510平方公里的面积，支撑起了全国总人口的10%，达到1150万。而圣彼得堡则以1439平方公里的面积拥有超过500万人口。

那么，中国今后到底是像俄罗斯还是像日本或者德国？在我看来，更大的可能是像俄罗斯，而不是日本、德国。我们不妨以前段时间媒体报道的东北社保危机为例。东三省的养老金为何会入不敷出？很重要的一个原因就是人口在减少。那么，这些人到哪里去了？到了更适合居住和就业的东南部地区，还有像北上广深等一线城市。当地城市因为有着巨额的人口流入，同时伴随着严格的耕地保护举措，这些城市的房地产价格很难有暴跌的空间。

事实上，从今年开始，很多房地产开发商已经注意到了这个现象。重回一线城市已经成为主流。就在2014年12月24日，上海直面黄浦江的32号纯住宅地块以一个震撼全场的价格——65832元/平方米的价格被格力夺下。这个价格和拍卖场面远远超过了市场预期，据市场人士分析，对应保本售价达到9万元/平方米。

中国的房市到底更像是日本还是俄罗斯？大家不妨自己寻找答案。

买房的经济账你永远算不清

文/童大焕

一早收到一个学生微信：“恩师啊，您的人房分离战术是当代中国老百姓应对城市生活成本高问题的法宝啊。时间成本、道路成本太高了，我被气炸了。”我之所谓人房分离战术，拆开来是两点：鉴于我们已经进入九头牛拉不回的人类通胀时代，工资增长赶不上通货膨胀，因此有了一定的月供能力就应该及时入市买自己买得起的房子，宁可小一点，也要坚守城市中心区。实在不行，才在交通可以忍受的郊区或二、三线及其以下城市买。然后择机“农村包围城市”。第二点是一定要坚决抛弃自己买的房子就一定要自己住的陈腐观念。你买的房子给别人住，别人买的房子你租来住。这样才能最大限度地让财产保值、增值，同时最大限度节约时间成本。金钱诚可贵，时间价更高，若问生命是何物，无非时间过客。

同时，还收到网友发来某地政府救楼市的文件，我说：“其实不断冒出的新救市政策，都是在为我此前的判断背书（括号里面为笔者后加）：房地产补贴了工业（住宅和商业用地补贴工业用地），然后（通过土地抵押贷款等形式）绑架了银行和政府，银行和政府救楼市就是救自己。但楼市投资一定要服从城市化规律，有些地方是想救也救不了。不管城乡户籍一体化也好，振兴西部和东北也好，一切都会风流云散，只有规律沉默不言：看天上云卷云舒，任庭前花开花落。”伊又说：“当我们讨论家庭财富时，总是遭遇关于平和与幸福论调的争论。”说什么幸福跟财富没有关系，诸如此类。如果真是这样，人类追求财富又有什么意义？事实上，持此类观点的，大多数是在为自己的无能、懒惰（不肯思考，也不会思考）和不思进取找借口。我说：“不必浪费时间，他们不知道财务自由对于心灵自由、职业自由的重要性。为什么80%的财富掌握在20%的人手里？你跟那些80%里叫不醒的人较什么劲？”观音普度，亦只度可度之人；斯人装睡，上帝也叫他不醒。

2011年初，开始全国性的限购限贷政策，从天子脚下的北京开始示范，很快铺向全国46座大中城市。在此后三年里，全国房价逆势上涨，北京房价三年时间至少上涨了1.5倍，即2013年底平均房价应该是限购限贷之初的2011年初之2.5倍。时间进入2014年以来的半年多时间里，由于一些城市住房供应过量导致银行全面惜贷，危及了整个社会对房地产的信心和预期，导致半年多来房屋成交量持续下跌，一些城市房价也应声而落，土地财政、银行贷款、地方债乃至银行理财产品问题纷纷浮出表面，不足半年，各地方政府纷纷扛不住，从遮遮掩掩放开限购到大张旗鼓救市，到现在几乎只剩七八个城市没有完全放开限购。中央层面的货币政策也一松再松。虽然信贷重回优惠政策目前仅限于首套房，但相信用不了多久，限贷放开也完全在情理之中。

过去多年，直到今天，社会主流舆论，包括很多“著名经济学家”、著名经济评论者都一再呼吁要打压楼市以“拯救实体经济”，他们根本不知道中国经济和房地产的逻辑，甚至完全无视房地产补贴“实体经济”，且因为这种补贴扭曲真实价格成本导致“实体经济”严重过剩的事实。

迄今为止，救市最急迫的是四川省和内蒙古包头市。7月31日，成都市财政局官网发布消息，四川省财政厅决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。有业内人士直呼，四川的此次做法堪比2008年那一轮救市。其实从政府角度看，这样的救市比2008年还狠。上次是首套房利率七折优惠，由银行来背负救市责任；这次是政府拿出真金白银，如果按三成首付算，七成贷款金额3%的财政补贴，已经高于政府收到的契税。等于说，政府不仅不收个人契税，还倒贴。

包头市政府网则于8月5日刊发了《中国包头2014房交会优惠政策》，宣布由市政府于9月6日—10日举办“中国包头2014房交会”并推出诸多购房优惠政策：房交会组委会发放面额15000元/套“百姓购房券”，购房人在房交会上可持券抵顶房款。购买首套新建商品住房，给予所纳契税100%的补贴；购买二套以上（含二套）新建商品住房，给予所纳契税50%的补贴；购买非住宅，给予所纳契税50%的补贴。所纳契税实行先征后补，由财政部门返还。购买新建商品住房，市政府给予购房人2000元/套的财政补贴。住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元，减半收取住房公积金贷款的担保费、评估费。减半收取房屋登记费、抵押登记费。对法律规定必须进行公证的房屋，减半收取公证费。综合补贴也已经高于契税。

据了解，除四川、包头外，还有武汉、绍兴等地通过财政、税费补贴等形式刺激楼市。但是我一定要提醒大家，地方政府政策常常发神经，因为追求短期效应，也因为他们的思路常常和城市化规律背道而驰——城市化往东，他们的城镇化往西。但是你买房可能一辈子要对它负责。因此你买房千万不能像哄抢旅游地产一样冲动，到时候不是旅游地产为你的旅行提供方便，而是旅游地产绑架了你说走就走的自由与洒脱！

大家买房的时候一定要沿着城市化的方向走，那样才顺风顺水。最简单判断城市化方向的办法是什么？是我一再强调的“人聚财聚，人散财散”，往房价高的方向走，而不是相反！一国之内是如此，一座城市及其周边情况也是如此。城市化的规律你至少必须占七成权重，政府的规划和政策合起来最多三成。脱离这个“黄金分割”，到时候可能会吃不了兜着走。日本包括东京大都市圈在内的郊区已出现13%的房屋空置，任风吹雨打，无人接手。

未来中国的城市化也将不再是城市不断扩张，而是面临着一个总体收缩的过程，切记城市向上生长战胜向外扩张，电梯战胜汽车，高密度战胜低密度，这是我童某人首先提炼总结的必然规律，任何人改变不了这个规律。

还有一个是大家非常关注的“买房时机”问题。网络上盛传一个帖子，说过去十年一共有过三次最佳买房时机，今年8月将是第四次。其实，我劝大家对此不要太在意。我一再提醒大家的是越早越好，买得起就及时下手，时间成本才是最大成本。不要总想抄一个最低，想抄最低的人一定会被连底抄。股神巴菲特炒股还有一半买入即被套呢，但何妨他成为富可敌国的股神？因为人家看重的是长远，是价值投资。

买房更应该风物长宜放眼量，从长远考虑。短期的涨跌，貌似有“最佳时机”，但回头看，我们会发现所谓最佳时机不过是“阶段性平缓或微调”。就好比上台阶，只不过是上了一个台阶以后的暂时平缓或微微下坡，比起上一个台阶来说，事实上还是高很多。不信，咱们看看国家统计局发布的2014年6月70个大中城市住宅销售价格变动情况：

一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：（一）与上月相比（环比），70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%。（二）与去年同月相比（同比），70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。6月，同比价格变动中，最高涨幅为9.4%，最低为下降5.3%。

二、二手住宅价格变动情况：（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有11个，上涨的城市有7个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。6月，同比价格变动中，最高涨幅为9.1%，最低为下降9.6%。

看这个价格，即使在全国楼市哀声一片的2014上半年的6月，比起“上一个台阶”（同比），是不是整体楼价仍然是上涨的？更何况，如果考虑早买一年早得租金，早买一年早享受更好住房的生活品质提升，这个账你又如何算得清？

先进城买房的农民，已经面临还不了贷的危机

文/温克坚

很多村民认为房子最保值，房价肯定是上涨的。可几乎是一夜之间，经济环境的变化超出了他们的预判，房子已经不能像过往那样带来现金回报，但是他们背负的债务必须继续归还。

有关中国经济走势一直是个热门话题。总的来说，公众情绪比较悲观。经济现象纷繁复杂，这种理解门槛也增加了焦虑氛围。近期就发生了一些影响深远的但未必被充分理解的重要信号，这其中包括3月2日信用评级公司穆迪把中国政府信用由稳定降至负面。穆迪给出的理由是中国财政指标正在并将持续转弱，政府债务上升，同时资本外流导致外汇储备下降，凸显政策、外汇和增长方面的风险。穆迪同时指出，评级展望调整反映中国实施改革以及解决经济不平衡的能力存在不确定性。

可以预见，根据相似的逻辑，包括像标普、惠誉等其他评级机构也会跟进，降低中国政府的资信评级，随着后续经济形势的走衰，不排除进一步降低资信等级的可能。评级公司的这种降级行为最直接的后果是增加企业融资成本，加重债务压力，影响国际资本流向。并且这种后果会逐步叠加，直到有一天人们回溯历史的时候，才会重新发现这种资信评级下降带来的杀伤力。

简单罗列一些宏观经济数据，就可以看到这种评级下降的肇因和可能带来的冲击波。社科院领衔编制的《中国国家资产负债表2015：杠杆调整与风险管理》的研究报告提供了一幅更全面的图景，中国国家资产负债表其实已经承受巨额债务压力，中国主权债务风险或许并不遥远。该报告显示，2014年末，中国经济整体(含金融机构)的债务总额为150.03万亿元，债务占GDP的比重，从2008年的170%上升到235.7%，6年上升了65.7个百分点。摩根士丹利投资管理部对中国债务与GDP之比的预测也表明，到2018年，中国经济中的负债与GDP的比重会超过300%，而预计到2017年，中国政府债务占GDP比例将增加到43%。而巨额债务对应的是系统性的违约风险。根据野村证券研究机构的估计，中国超过50%的地方政府融资平台已经不足以偿还利息或本金，而官方宣布2016年地方政府债务置换额度将提升到5万亿的规模。根据彭博社的数据，去年中国经济用于支付利息的支出为7.6万亿元，而同期中国的社会融资规模为15.41万亿元。

上述数据是触目惊心的，并且彼此高度关联，对稍微关注过中国宏观经济的人士而言，过去若干年，中国经济的主要动力就是债务扩张，并且信贷主要投向政府部门主导的大工程、基础设施，而这些投资，往往只能产生非常有限的现金回报，根本不足以覆盖本金和利息成本。综合上述信号和数据，我们认为中国经济的“明斯基时刻”正在到来。

所谓“明斯基时刻”，需要回溯到经济学家明斯基（Hyman Minsky)提出的“金融不稳定假说”，该理论描述了信贷周期对经济的影响，该假说将信贷周期分为三个阶段：第一，避险信贷阶段。投资者们负担少量负债，偿还其资本与利息支出均无问题。第二，投机信贷阶段。投资者扩大融资规模，以致只能负担利息支出。第三阶段，即旁氏骗局阶段。投资者手头的现金已经不足以支付利息和本金，必须不断借新债或出售资产才能维系流动性。随着市场上投机性信贷和旁氏信贷的增加，信贷环境恶化，金融系统出于避险考虑收紧信贷，当经济体系提供的贷款已经不足以支撑流动性需求时，就会出现“明斯基时刻”。

美国次贷危机之后，明斯基的理论重新受到重视，而在中国面临巨大债务危机之际，明斯基理论所提供的知识洞见也日益受到关注。不过本文不准备从宏观数据和逻辑来推演和阐释，而是希望借助一个更加微观的样本，来刻画那些被人忽略的“明斯基时刻”的特定形成机制。

X市是位于沿海某省的一个小城，依托于地理区位优势以及当地民众的企业家精神，经济发展水平一路领先，城镇居民收入已经可以媲美一线城市。而当地农村居民大多数是勤恳劳作的朴实村民，随着市场经济的扩张，他们也都被卷入到这个进程中，通过打工做小买卖挣钱，进入了所谓的小康生活，有几间住房，生活电器基本齐全。很多家庭购置了汽车，银行里有几万元到几十万元的存款，大部分也加入了农村医保和养老体系，对未来的生活有了一定的安全感。撇开公共服务、环境和文化等方面的贫瘠，仅就经济而言，X市的农村呈现出一片殷实而自足的景象。

但是，最近四五年以来，地方官员为了推动城镇化进程，推出了很多针对农村改造的政策，这其中之一就是农村集聚区的建设。推动集聚区建设有许多冠冕堂皇的理由，包括节约土地、提高公共服务、改善居住条件、加快城镇化进程等等，背后更深层的动力，当然是地方官员的政绩导向和与民争利的过程（主要是对土地溢价的争夺）。

原来自然形成的村落，在道路交通、公共设施、卫生绿化等方面当然有其天然缺陷，面对地方政府集聚区改造计划，很多村民的确有所期盼，希望通过旧村改造，改善居住条件、增加住房面积，同时可以把多余房子出租给外来务工人员，获得一些所谓的财产性收入。这个过程中，也引发过部分村民的抵制，这些纠纷背后的社会苦难是另外一回事，但总的来说，农村居民并没有充分的谈判能力，胳膊拧不过大腿，客观上一片片集聚区开始形成，原来一片片的农村变成了一个个庞大的小区。

本来，村民收入参差不齐，相应地，他们拥有的房子也各式各样，好的看起来富丽堂皇，破败的则只是一两间瓦房。但这是一个由于各自努力、禀赋和机遇长期互动的结果，是一个可以为各方所接受的自然生态，而经过大一统的改造之后，房子变得整齐漂亮，农村风貌已经荡然无存，大部分村民也失去了土地，失去了原来的人际网络和文化环境，而被驱赶到钢筋水泥的丛林中。请不要误会，对传统乡村社会的人际网络和文化环境，我没有太多偏好，我认为演变和变化都是正常的，只是当这种变化的背后有强大的国家意志在驱动的时候，总会带来某种不适的观感。

更直接的，当然是集聚区形成的经济过程。集聚区并不是免费的午餐，也不是政府的恩赐，村民们必须为之埋单，但大部分村民并没有相应的资本积累，来负担数十万元甚至上百万元的建造成本。这个过程中，村民们往往需要从亲戚朋友处借贷，同时也可以从农村商业银行等金融机构进行部分贷款。这个过程，用经济学术语来说就是，村民通过杠杆进行信贷扩张，财富形态转换成了很多不动产，其代价是背负了巨额的债务。在政府意志的驱动下，很多原来并不具有相应资本积累的家庭都被迫进行了债务扩张。

在这个过程中，大部分村民对未来的理解都是出于一些似是而非的信念，比如认为房子最保值，房价肯定是上涨的，同时既往的经验也表明，因为大量外来人口的存在，租房需求市场是旺盛的，通过把多余的房子出租，大量村民可以因此获得稳定收入。

很少有人预见到市场的巨大变化，由于经济萧条，工厂倒闭，就业吸纳能力一落千丈，几乎是一夜之间，X市外来人口急剧缩减。可供佐证的是，街上交通状况忽然变好了，公交车变空了，房屋租赁市场缩水了，对那些失去了土地获得房子的村民来说，挣钱不那么容易了，而他们拥有的房子已经不能像过往那样带来现金回报，但是他们背负的债务必须继续归还。经济环境的变化超出了他们的预判，这些无望的村民却需要独守空房，承受着不断攀升的债务压力。

如果说美国次贷危机的思想根源是福利主义，在实践上是金融机构把钱借给了那些本质上并不具有还款能力的人，那么X市农民的加杠杆过程却是地方政府发展主义埋下的后果。在这个版本中，地方官员们出于政绩需求，为了攫取利益，把一批批民众绑上经济发展的战车。

这里描述的X市是具体的，上述过程也是真实发生的，窥一斑而知全豹或许是一种文学化推理，但就中国经济而言，上述样本和过程在一定程度上是有代表性的。从2009年以来的经济加杠杆过程，本质上是一个简单的叙事。不同层级的经济主体，从普通村民的债务，到企业的债务，到地方政府的债务，再到国家主权层面的债务，这些债务或许有着不同的形成机制，也有规模上的差异，但都面临着资产贬值和债务偿还的问题。

从一个小型县城农民的债务负担和资产价值的贬值，到整个经济体存在的债务压力和资产泡沫，基本逻辑是一致的，人们迟早需要为违背经济合理性的债务埋单，这符合明斯基理论的描述。至于“明斯基时刻”何时真正到来，以什么样的形式爆发，那更多的是历史研究者的事后回溯，而不必是事先的预判。