关于本书

《投资商铺——知乎言雀作品》/言雀

出品人 周源

策划编辑 刘强 梅莹

营销编辑 胡晓曦

实习编辑 裴启航

校对 高正哲

设计 郝小好

联系我们 publish@zhihu.com

本电子书版权为北京智者天下科技有限公司所有，未经书面授权，不得在任何地区以任何方式反编译或节录本书内容。

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DNA-BN：ECFD-N000000670054

最后修订：2016 年 03 月 08 日

出版：浙江出版集团数字传媒有限公司

浙江 杭州 体育场路 347 号

互联网出版许可证：新出网证（浙）字 10 号

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网址： www.bookdna.cn  

本书电子版如有错讹，祈识者指正，以便新版修订。

Zhejiang Publishing United Group Media CO., LTD, 2013

No.347 Tiyuchang Road, Hangzhou 310006 P.R.C.

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「一小时」电子书出版序

知乎创始人 周源

感谢你阅读知乎推出的「一小时」系列电子书。

「一小时」系列是什么？

这是一系列短小精炼的电子书。我们邀请了知乎各专业领域的知友在书中分享他们的知识、经验和见解。如果你足够认真，便可以在一个小时内读完一本书。

这里既有日常经济分析，也有人文历史，既有职场经验，也有生活中的科学。这些作者，都是我们精心为你寻找，在各个领域拥有独到见解的专业人士。而我们出版的每一本书，都会解释一个问题，分享一种思路，展开一个视角。

地铁上，入睡前，在这些细碎的时间里，挤出一小时的时间，静下心，读下去。

你很忙，但知识不慌张。

愿你从「一小时」开始，对这个世界，又多了一分认识。

前言

一提起投资，我们常常就会联想到风险，而风险就意味着无尽的不安全感。在投资中，我们的不安全感来自于对未来的不可知。股票买了，明天利好吗？商铺买下来之后，能租得出去吗？能租个好价钱吗？能升值吗？正是因为不可知，让投资者犹豫不决，也让投资变得具有挑战性和成就感。试想一下，如果可以穿越回 2000 年，每个人都知道要去囤房子，特别是囤积北京、上海等地的房子。但是哪里有那么多后悔药可以吃哇。

其实，投资并不是一件多么复杂的事情。生活中从农村买下几只散养的草鸡，拿到城市的市场里去售卖以赚取差价，已达到资产升值，也是一种简单的投资。你不需要懂得太复杂的理论以及模型，而且普通人也很难看得懂这些经济学的知识，你要做的只是不去违背生活常识就够了。我也不会讲一堆拗口的经济学词汇，让你不要犯错——既然是会犯错，投资者肯定是不会知道错在哪里的。如此逻辑，便是简单的常识。

在此，我想向读者提一点意见：那就是自己的事自己做；自己的钱，自己思考；自己的事，自己做主。我所说的仅供参考，不为规尺。作为一个普通的投资者，我从来不期许自己拥有决明的智慧能够帮助自己判断事物的对与错、是与否。这本身是极不现实的事情，毕竟并非每一个人都是巴菲特、索罗斯。我想我们很多时候懂点基本的知识和道理，遇到事情的时候不慌不忙地独立思考一下，也许这一关就能过去了。打游戏如此，遇事更是如此，静能生慧嘛。

第一节 站在城市的肩膀上

对于普通投资者来说，把钱投在哪个城市是非常关键的。一个城市是区域经济发展、人口集聚的社会产物，城市在区域中的位置不同，所获得的发展机遇就不同，有时甚至是云泥之别。

在城市的考量中，运输这一因素对经济发展有强大的积极影响。运输和经济发展之间的联系可以是间接的也可以是直接的。很明显的一个例子是便捷的交通网络可以降低运输成本，扩大服务市场范围，还可以在广阔的活动范围内快速形成规模经济。此外，交通运输的设施建设会促进本产业以及相关行业的就业机会，以及投资建设中的社会资源投入和社会需求所引发的城市快速成长。

在现代城市的发展过程中，铁路以及民航等重要交通工具的建设发展是任何一个城市都无法忽视的要素。在现代经济活动的地理分布和整体运作模式等诸多决定因素中，「空港」以及铁路枢纽所带来的「可达性」越来越关键。在下图我们可以明显看出，绿点比较密集的是中国较发达的东部地区，同时东部地区也是全国流动人口主要输入地。近年来有一个非常响亮的名词——城市群。城市群的发展是非常考验城市交通可达性的，因此我们非常有必要更好地理解运输系统的性质，以及铁路运输和机场在城市集聚群的作用。

尤其是航空建设，对一个城市的发展具有非凡的意义，所以在无法进行航空以及高铁投建的城市注定是未来城市群发展的洼地和边缘地带。我不认为普通投资者把钱投资在一个没有铁路和民航建设的城市是多有意义的事情。身边有许多朋友，人在一二线城市生活和工作，但老家在三四五线城市，经常面临一个问题，在哪个城市买房子或者商铺？老家的房价可能只有 4000 元每平米，但是一线城市也许是 40000 元每平米，差距达到十倍！老家的房子很容易就买得起，而大城市的房子买下来就非常吃力。对于一线城市的外省人，我认为，如果在一线城市置业很吃力的话，不妨考虑下省会城市的物业。毕竟站在大城市的肩膀上还是比小城市靠谱，道理很简单——就是抱大腿！

下一章节会谈谈地段因素，但是在谈地段前，我想规避一个问题那就是组团式城市。

组团式城市大多是历史名城，它们基本都有天然的地理屏障，或山或水。但是现代城市的发展是没有城墙的，所以组团式城市出现了隔山隔水。山一程，水一程，翻山越岭不得行。组团式城市有一个问题是公共配套资源在低利用率下的重复建设，还有一方面是资源的倾斜和相互挤压，所以组团式城市的发展是缓慢的。我这么说并不是把所有组团式城市一棍子打死，只是想说在组团式城市的投资还是要审慎的。

城市处在变迁之中，原本热闹的市场，因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈；原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格翻倍上涨。道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。因此投资者应「跟着规划走」，多关注政府的城市和商业发展规划。现在看起来一切都很好，以后会不会改变呢？如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报；如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。买商铺要买发展，区域越有发展潜力，商铺的投资潜力也就越大，投资回报得就越快，以后的收益就会更多。

城市化发展的几种形成类型及其原因

常规经济发展推动型的城市化

此类型城市化发展比较常见，具有普遍性。当一个城镇这个实体的发展到一定瓶颈的时候——瓶颈一般指城镇的承载能力——常规化的经济发展就会迫使推动城市化的发展。如果一个城市的承载能力达到一定的上限，城市就会自然地向周边扩张，原先的城乡结合部就会慢慢城市化。当然，当城市需要进行扩张的时候，城市管理者也会有意识地引导城市化扩张，这就是我们常说的城市规划。以合肥为例，合肥在发展过程中，中心城区过载，政府把城市西南部开发成新的政务新区，把城市南部开发成开发新区。这个比较常见，各个城市都会有，我们现在看到的很多大都市都曾经过这个发展过程，也比较容易理解，此处不赘述。

因交通、旅游、能源资源等重要因素带来的城市化

这一类城市化进程一般是因为交通、旅游、能源资源等重要性的因素带来的城市化发展。

1.交通：在城市化发展进程中，交通因素至关重要。因交通带来的城市化发展的例子很多，比如石家庄就因为铁路促进了城市化发展。再比如当年京九等铁路线路规划的时候，沿线诸多地区受益。虽然当时遭受过民众的诟病，但是从宏观角度来看，对沿线经济发展的功劳是不可估量的。

2.旅游：莫言获诺奖，他的故乡城市拟开发万亩红高粱文化休闲区这事，大家应该都听说了。世界范围内因为旅游资源而带动经济发展进而推动城市化发展的例子也很多。

3.能源资源：这个很好理解，当年的大庆、淮南都是由此发展起来的。大庆因为其丰富的石油资源带来了城市化飞速发展。

因职能需要带来的城市化

1.工业职能：城市化发展中，国家或者地方政府都会规划专用的工业发展用地区域。常见的就是上面提到的开发区功能。

2.政府职能：典型代表是巴西的巴西利亚。巴西先后迁都两次，巴西利亚更是作为巴西新的政治中心在不毛之地建设出来的。当然，这是巴西为发展内地做出的战略性措施。

3.大规模征用性迁徙聚居：我们眼下比较熟悉是三峡工程百万人口迁徙。大量的人口涌入异地，带去的城市化发展。这个不置评，褒贬皆在。当然从经济推动这个角度来看是正确的。

4.国家规划（图中我没有列举第四类）：最典型的就是深圳了。当然，上面说的巴西利亚在这里也适用。

小结：以上四类，均带有移民色彩。

（此图中灰色方格代表小单元，绿色园代表单元）

原始自发性城市化

这类城市化可以说是最典型的。因为最原始的城市化发展就是这个模型。这时候我们就需要提到两个概念——集、市，通俗点说就是交易买卖的场所。下面按发展等级划分细说。

1.原始低等级形态城市化发展。市的出现很早，一般理解为经济最初的形态，几里八村的各个自然聚居小区域在交通较好、路程较近（辐射半径）的某个地点进行定期的交易互市。互市区域慢慢发展成为更高等级的单元，城市化为新的更高一级经济体。

2.次高级城市化进程：依此类推，较高级的经济体与其他较高级的经济体之间再次城市化为高级经济体，比如我们的由城镇围绕着的市县。然后再次城市化出更大的经济体，比如大都市。

3.城市带的形成：中国有三大城市带，即长三角、珠三角、环渤海城市带，它们分别由不同等级的城市经济体组成。再扯远点，就是国际间的经济体。

农村转为城镇的形态变迁

商业中心的形成

1.稳定的商品来源区、销售区、服务区等；

2.便利的交通，有利于商品、消费群的集散；

3.一定的人口辐射规模；

4.其他，如政治、军事、历史等等。

商业等级的发展

商业中心等级采用两种基本指标：（如果看不下去，可直接跳到最后几段）

设施及其属性

表明设施职能规模的营业额

以设施为基础对商业中心进行分类，必须包括五种基本量度：综合的重要性、商业类型构成、组织形式、企业规模、市场区规模及结构。

这里我们只说由社区型级别升级为区域级别。区级商业中心是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品及商业行业和生活服务业的商业集聚区，满足本社区居民「开门七件事」，是最基本的商圈和城市服务体系。该级商圈是比区域级低一个等级的商业中心地，以大中型超市为主，有各类餐饮、文化活动中心，社区服务中心，还有邮局、银行、美容美发、沐浴、修配等各种服务设施。社区级商业中心的影响面主要为社区居民，一般在社区级商业中心的外来购买力不到 10%。

通常认为，城市商业规划发展距市级、区域商业中心 1-2 公里以外的居住区，服务人口 5 万左右，应有一个相应规模的社区级商业中心。这在控制性规划指标中都给出了相应的配套商业指标，商业营业面积为 1-2.5 万平方米之间，同其他级别的商圈实现联动、错位发展。

城市化的进程不单单只是经济单一方面的发展，还包含社科等其他方方面面的升级。通俗点讲，几个自然聚居村落为了生活的必需消费，在稳定的场所内进行交易，那么这个稳定的交易场所就会固定化并且慢慢发展。交易场所附近的人以及其吸纳的外来人口由原先的农业生产转变成商业经营、服务等职能。随着交易市场的不断扩大化、成熟化、完善化，紧接着就出现了所谓的集市管理者，通常集市的管理者是行政单位（强调一下，行政管理者并不能直接说明是经济发展催生的，但是可以说有很大关系）。那么交易市场的形态已经发生转变，成熟为更高一级的概念，原先这里的交易场所可能只是一个类似于其他村落的单元，但在经济的催动下，其整体形态已经升级为城镇，这就是我们所谓的城市化。这一阶段，学术上称之为「集市型城市阶段」。其形态发展改变主要为：

1.业态更丰富化。最早的邻里型只能满足我们一些日常用品，但是城市化后的市场在业态上已经丰富化，可以较高地满足更好更丰富的消费需求。比如，我在村子里只能买到中华牙膏，但到镇子里，我不但可以买到中华，还有高露洁、黑妹等品牌的。

2.市场开始精细化。最初的邻里型并不会细分，因为其体量以及业态比较单一。升级后的市场开始出现不同的业态业种，甚至不同的经营理念和模式。

3.服务辐射半径扩大。邻里型的商业中心辐射只能覆盖周边居民，但是区域性可以覆盖更广阔的服务半径。

4.聚合吞吐能力更高（体量）。比如，邻里型的营业服务面积只有几千平米，只能服务几千人左右。但是升级后的区域型可以有好几万的营业体量，这时其所能提供的业态也就更丰富，服务的人口也就更多。

5.生活方式和思想观念的转变。最初的市可能只是早上 6 点到 10 点为互市时间，形成共同的生活方式和思维观念。升级后的市场开始转变原有的生活方式和思想观念。由于前面提到的市场的精细化、丰富化，经济带给社会新的生活方式和思维理念，我再也不用起早赶着去买某样东西了，我可以中午买、晚上买；我可以买一般的牙刷，也可以去买样式新颖的牙刷。

6.组织形式的变迁。各方面的组织形式也在丰富和清晰化，由原本「一职多能」转变为「多职多能」，社会趋向于多元的结构。

7.生产力和生产方式的转变。最初的市场交易场所的交易人可能都是互市自家生产的产品——自然经济。随着互市的进一步发展，原本从事生产的人部分转变为经营者，脱离最初的生产方式。

第二节 成也地段，败也地段

房地产业有一句投资名言：「决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！」

我不能说这句话没有道理，毕竟是超人说的。

城市对居住者的吸引力在于其功能最集中和完善的城市中心。通常来说，以市中心为圆心向周边辐射，辐射的距离大小同该城市的房价高低是呈现相当的关联的，通俗点讲，就是距离市中心越远，价格越便宜；反之则越贵。辐射距离可以用距离度量，也可用到达的时间长度来衡量：到市中心的距离越短、交能设施越完善，市民对其综合评价值就会越高，因此房地产价值也会越高。

在房地产投资过程中，地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是全市商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的郊区楼盘临街门面，有时候只能拿来作仓库，实际的使用价值甚至要低于同地段的住宅。当然繁华地段的商铺虽价值高，同时价格也是非常高的。如果花了过高的投资代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，无法对外找到合适的行业进行出租，而行业不适合也会造成租金太低，投资收益比值就会大打折扣，50 万的商铺年租金和 100 万的商铺年租金差距是很大的。所以可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好，可能也会租到理想的商户，租金收益表现也会不错。事实上，确实有很多 A 类地段的铺面单价和租金收益率都比不上 B 类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。

有时候很多商铺投资者往往会陷入一个可怕的误区：过分讲究商铺的位置，也就是通常所说的「地段」。但是对于一个成熟的休闲购物中心，地段已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。当然，室内步行街交叉处、主入口处和 shopping mall 共享空间的店铺因为先天条件好，每一个逛商场的人都会经过，所以更受追捧，但是相对价格会更高，所以选择时也必须全面权衡。

门面正因为临街才称之为门面，大多数时候，人不是为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为：走着走着，发现这家羊肉串成色不错，那就坐下来撸一串吧。有一些报告说 65％ 以上的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划：有些人本来去超市可能只是买个牙刷，但出了超市推一车子货物出来。所以在投资中有一个先后的原则：能买临街的门面就不买内铺。因此，在投资商铺的过程中要注意：尽量去买面临街道的商铺，临街门面的展示型较好，通俗点说店招就是户外广告牌。对外展示的机会多，客户能看到次数也就多，道理就是这么简单。

但是也要注意，并非地段好就可以百分百确定投资收益也会非常高。例如某煤炭资源性城市的市中心十字路口，一角一个商业项目，最后四个项目死掉一对半。

第三节 人流、财流

一个商铺是否值得投资取决于人流量。从人气的带动效果方面来说，人流确实能够决定一个商铺在未来的经营状况中的基础客流量。一般我们说的人流量可以区分为周边固定人流、流动性人流（包含交通客运人流），但是在实际经营过程中我们说的基础客流量是固定人流，其次是流动人流。先说固定的基础人流量，它的多寡直接决定了这个商铺能够面对的客群大小，以及定位中客群区分的水平。举例来说，村口的商铺可面对的固定消费人群只能是村里人，只能提供生活类服务，但是 CBD 商圈的商铺就是另外一种情况，它的辐射范围非常广，店铺可以定位的客群也非常大，可以有做精品定制的，也可以有卖普通货物的。

所以说商铺周边人口结构，区域内居民人口所从事的行业，区域内居民人口的收入结构等等，都是影响商铺的市场消费和商铺经营定位的关键因素。我们看高档社区周边区域内的高收入人口比例高，高收入就意味着高消费，其市场业态往往就可以丰富细分。而普通工薪阶层较密集的区域，比如城中村、回迁社区等，其购买力相对较低。其经营市场往往比较窄，商业不发达。商业项目所在区域客群的消费水平是决定投资回报的最关键因素，为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注，但要保障回报率，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群。例如在步行可达的范围内有产业园区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。

商铺投资非常讲究「群羊效应」，也就是看主力店。一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。同时，选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。Shopping mall 提供的是「一站购齐」的消费模式，最讲究的是业态覆盖，因为只有提供全面的物品，消费者才会长时间停留，而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验，更重要的是可以分享到人气。

本章节，我们讲了能够基于现有可以看见的条件来预判市场的方法。这个方法就是对周边人流、客流等条件做出归纳并进行判断；老话说人流就是财流，不可不察。我们现在拿出任何一个城市的用地性质详规图，都可以看到任何一个商业中心都是以其为圆心，周边分布着居住区，判断一个商业的基础人流量，我们要做的就是数一下周边有多少小区，人居量如何。如果商业楼盘周边的住宅盘量不足，那么人居量就不足。道理就是如此。你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少：走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，毕竟购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

第四节 驻留、商圈聚集

每一个城市都会形成一个甚至多个商圈。每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街。它们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。

并不一定局限于在城市的商业中心，当一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的中心地带，当然也是商铺赢利的保证。

商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商铺，在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，在成熟商圈投资商铺，其成长空间比较小；选择正在发展中的商圈，也许前两三年投资回报不理想，但随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股。处于差不多位置的商铺，能看到明显标识的商铺更有竞争力，消费者便于聚集，可以形成一定的消费磁场。同时要看商铺周边的产业结构——产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商圈内产业的迁移，会带来人口的迁移，例如金融机构进驻、办公大楼的增多，自然造成对周边服务的需求。

零售商希望未来商圈的同质化扩大，不希望商圈的性质发生变化。因为，每一个成熟的店铺都需要一个稳定的消费群体，商圈同质化扩大意味着适宜自己的顾客增加。商圈性质的变化意味着店铺不是因顾客减少而遭淘汰，就是在开发商的业态调整中遭淘汰。地产商不仅希望未来商圈扩大，同时希望商圈质的提高。高层次的商圈可以吸引高端商业的进入，同时带来物业的升值。对一般的商业地产开发来说，建设周期一年，3-5 年收回建筑投资，接下来就是业态调整。并非开发商情愿这样做，而是激烈的市场竞争要求从选址阶段就要开始考虑三五年后的业态调整，以适应环境的变化。  

要让顾客在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛；门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。要知道，人们都是在悠闲时或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动。所以，铺面是否能让人们愿意逗留而不产生匆忙离开的念头，这一点很重要。

中心地职能是向围绕着其周围地域的更低级别的单位、组织、居民个人等提供各种货物和服务的地方。例如，大到医院、行政中心，小到菜市场、食堂，都是中心地。它们向聚拢在周围的单位组织或个人提供服务或者商品。通常情况下，中心地的职能服务（非垄断）是由多家企业、单位、组织来共同完成的。中心地的最基本的职能是服务，但是中心地是分等级的，市区当然比不过省会。因为最根本的原因是更高一级的中心地会提供大量的和高级的货物及服务，而低级的中心地则只能提供少量的、低级的货物和服务。所以高级中心地无论是从服务的数量还是质量上都是完爆低级别中心地的。

那么当高级别的中心地提供了大量的和高质的服务过程中，就产生了另外一种现象——商业聚集、文教聚集、行政聚集等。

商业聚集的效应都是怎么来的呢？

商业聚合最大的特点也就是辐射范围的问题。

1、商业辐射

信息的流动是按距离逐步衰减的，灰色的多个 A 会自发产生一个 B，蓝色的 A 也会自发产生一个 B，以保证中心地距离每一个受辐射单位都是相对在信息完整的辐射半径内。灰色 A 销售者在辐射半径 R 距离内，只会选择去左边的 B 地。这就是理论上辐射的上限，一旦超过上限值，会选择更近距离的中心服务地。当中心地的级别越高，其辐射半径也就越大——这才是商业聚合的秘辛。这也就是理论上为什么商业地产项目越大，越容易聚合客户。

2、节约成本

商业聚合降低了被服务者和服务者之间相互搜寻的成本。

商业聚合使产品和服务具有明显的互补性和配套性，使得集聚内的商品的广度和深度较大，可以满足不同层次客户的需求。

商业聚合使服务方大大降低了市场的盲目性、准确及时地掌握市场动态，大幅度缩减营销成本。

商业的聚合无疑扩大了商品货源以及服务的规模，解决了市场的交易成本。

社会成本的大幅度降低，公共设施、技术、声誉等共享，同时也利于宏观管理和引导。

3、品牌及商誉

商业聚合容易产生商誉，减少了单体的商誉增值投入。比如什么南京路、XX 步行街、XX 美食一条街等。

4、消费驱动

商业聚合通过集中化大规模的商业活动，将会带动中心地范围内的相关产业发展，促进中心地商业规模化和专业化。而当商业集聚规模、专业程度达到一定水平，还会引起周围人们的思想和消费观念的变化，甚至消费结构的改变，从而促进消费环境和商业经营的进一步提升。

第五节 购买习惯和购买力

买菜要去菜市场，朋友小聚要去餐饮闹市，这就是传说中的成行成市；市场的消费者认可行业的集散地，这种消费习惯通常是目的性的。人们的购买习惯一旦确定，要想改变就非常不容易了。我们经常不喜欢和别人竞争，但是没有竞争的商业环境一定是不成熟的，也不可能做成功。不要以为没有同行和你竞争就可以高枕无忧，那通常是跳火坑。在商业的聚合效果下，大部分的消费行为都发生在成行成市的街市。所以往往市中心以及那些已经成熟的商圈的街铺的稳定性最好，抗风险能力比较高。

同样地域的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆迁户，那么，商品房的小区就具有更强的购买力，生意也会更好做，铺面价值也相对较高。在经济学上有一个概念叫做恩格尔系数，这个概念是说，如果我们用于吃饭的支出占比总收入越高就说明越穷困。这个讲得非常好啊。但是后来我发现在诸多城市或者区域中，餐饮业态越发达，这个地方的购买力越强。比如在县城，面条可能只有 5 种做法，但是如果在大都市，面条可能就会有 35 种做法、135 种吃法。餐饮业态比较集中而且相对发达的地方也是购买力强且集中的地方，有钱人多的地方就更不用说了。投资商铺要选所在地客群购买力强的地方。

第六节 交通便利性

地铁是城市商业的动脉血管

商业地产投资领域有一句传世广告语——「地铁一响，黄金万两」。

这句话侧面地反映了交通对商业环境的深远影响。在影响城市房地产交易量的所有因素中，地铁要素是非常重要的，因为地铁具备快速、便捷等特点，在经济比较发达、人口密度大的城市成为上班族的首选。由于地铁这种对人流的疏导作用，带动客户需求从房价较高的城市中心向房价相对较低的城市郊区流动，相应地带动地铁经过区域商品住宅成交量明显增长。例如，香港的地铁是国内最早在资本市场运作的地铁公司，其运营在各「地铁城市」中最为成功，据说地铁开通后，物业平均升值近 50%，投资回报率达到 15%。内地虽然没有香港这么夸张，但是地铁对周边物业的价值拉升是不可否认的。

通勤方式的发展是城市商业发展的大动脉，公交时代的交通体系服务一个城市的范围峰值在半径 5 公里左右。如果城市不断更新扩张，公共交通以公交为主的通勤体系已经无法满足出行需求。这时候城市 BRT 和地铁的出现是城市发展的重要支撑因素。所以地铁时代一个城市的商业环境的发展是伴随着地铁规划呈现轴带状特点的。在商业物业追求最大商品销售范围的原则下，商用物业周边的交通是否便利，交通费用成本是否较低，都是非常重要的。对于大型城市来说，地铁的发展决定了办公物业、公寓物业、商业物业的分布特点。直接一点，讲的就是投资跟着地铁走。不信的话，动手翻翻地图——我随手点选了餐饮，可以明显感受到餐饮行业随地铁枢纽聚集。

有朋友肯定会说中国的汽车家庭化已经发展得非常迅速，在美国，汽车是重要的交通出行工具，等等。但是我想大家有必要了解一下美国有多少人口，中国又有多少人口；长江以北大部分的地级市都有几百万人口，淮河以北很多县城人口都有 100 万以上。我以前在知乎画过一张图讲城市群，中国中部的几个省会城市大有人口破千万的势头，北上广深就自不必说了。这么大的人口基数和城市群规模，汽车出行是很难解决的问题，所以地铁交通才会尤其重要。

城市快速高架是瓶除草剂

高架道路是采用连续高架形式的快速路，是保证机动车交通快速、连续通行的道路系统，是城市中的汽车专用道。城市高架道路已成为国内外缓解城市交通压力的重要手段。如今在人口数百万以上的中国城市，在地面道路已经不能满足通行需求的情况下，只有向天空发展——建高架道路，才能有效地缓解交通的压力。

高架道路有几个特点：车速比较快、运力大、城市主要节点的可达性较高。高架道路虽然对城市交通具有重大意义，但是对市内的商业却有一定程度上的伤害。虽然说高架道路的运力非常大，但是并不能给沿线道路带来更多的人流量——一些高架架空的区段，甚至人流量的驻留更少。高架的意义在于交通节点的调节。高架道路的铺设往往建到哪里，哪里的沿线商业就要不景气。

停车场分布的决定城市家庭消费的流向

随着城市的发展和家庭汽车的普及，商业项目对配套停车位的依赖越来越大。开发商在开发项目的过程中不仅要考虑商业市场现状停车位的需求，而且要考虑未来发展的需要。

随着城市交通越来越发达，你想到城市的任何一个地方都比较方便。路网把城市分割了，但是消费人群最终停留在哪个区域，一个重要的影响因素就是公共停车场的分配。不管是收费的还是不收费的，都很重要。一定要让客群需要它的时候方便快速到达，并且有车位可以停留。比如说家具市场，如果附近交通不利，那么如何运输呢？再比如，一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定要经过两条地下过道。这样的商铺，能令人满意吗？

第七节 规划与功能使用

根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。从目前天津的情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短，所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。

每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。但是呢，这些都是老黄历了，随着互联网信息的越来越发达，传统商业物业那套东西，我看也是要变一变了。现在订个餐，打开手机周边有数百家餐饮品牌和商户供你选择，而且还是送货上门！

所以在要投资购买商铺时，首先要分析它能做什么，之后还要分析不能做什么，再分析开发商或者自己所选择的租客中，租金大致会在什么范围内。然后详细了解其周边商铺的情况，得出最可行的一个租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。切记！你和中国银行做邻居，可能银行的租金是 300，你的商铺租金也许只有 180 元。这不是其他原因，只是因为经营商户不一样。

产权式商铺（购物中心与专业市场）

什么叫产权式商铺呢？是使用权和经营权分开的商铺，简单说就是商用物业将整层购物中心平层、大市场分隔成 20-30 平米甚至几平米的铺位，然后进行小单元零售或长期出租，通过一定的经营业态定位后，由统一的商业管理公司进行统一经营管理，由投资者（也就是我们所说的小业主）收取固定租金回报。 

这种类型商铺的特点是投资门槛相对较低。怎么低呢？就是总价少，有一定收益承诺保证，适合个人投资。但是从市场运行经验来看，此类型的商铺承担的风险也基本是最高的——当然了，高风险高回报。为什么这么说呢，因为一个购物中心或专业市场的成活还需要多方面因素的结合：包括准确的市场定位、商场经营、完善的经营管理等。当然推广上面的砸钱也不能少，而有些项目糊糊涂涂乱七八糟的市场分析，瞎定位，招商的时候还拿着五线品牌充二线国际品牌，这不是缺乏专业性，这是缺乏常识。项目建成后无法正常开业或亏损经营，这样投资者的钱就打了水漂。打了水漂怎么办呢，那就拉横幅上门闹，越闹商场死得越快，水漂打得越远。

我建议，对于此类型的商铺，首先主要分析大市，而不能盲目投资。

其实这类商铺值不值得投资还是要看开发商的实力。这个实力怎么展现的呢？在外围主要就是看开发商舍不舍得打广告。是的，你没有看错，是舍不舍得打广告。打广告的频度和力度并不是真的单单面对投资客，这些也展现了开发商的信心和实力。这很重要。

前面说首先要看市场大势，什么是大势呢；有个词叫大势所趋！对，市场趋向性。

首先应分析项目的定位是否符合地域商业市场的发展趋势。举个例子，一些老城区的市场消费层次比较低，没有特色，虽然也有一定的消费客群，但是随着城市快速发展的升级，这样就不匹配需求啊，并不能满足人民生活水平日益提高的需求。这种投资没前景的，要慎之又慎。

购物中心项目的规划设计牵涉到方方面面，包括用地分配、外部交通设计、功能分区和规划及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些对购物中心的规划设计提出了要求。这就是一个高难度的动作，这种动作完成了就比较完美漂亮；反之跌惨了，就不好了。

购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，这些铺位都是虚位分割，通常商铺面积大小不一，差别很大，从几平方米到几千平方米不等。但是购物中心的商铺，如果对外散卖的话，从套数来说，主要还是以小面积套数为主。 

购物中心牵涉到的经营商户业态有主力店、次主力店、专卖店、娱乐休闲设施、餐饮设施等。Mall 里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在 1.5 万-2 万平方米之间，主要是一些大超市、影院等；次主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。

从专业性的角度来说，购物中心商铺还是比较适合投资机构，主要是投资机构专业一点，抗风险能力也强。因为购物中心项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做，而系统化运做这些都是投资机构的长处。但是散户也不是不能买。孙悟空本事也大，本事大了就比较危险，如果也来一个紧箍咒，散户也是可以投资的。这个紧箍咒就是开发商需要自持 45% 以上的比例——这个比例是我个人说的，仅代表个人观点。很简单的道理，把开发商和散户的利益捆绑在一起，一荣俱荣，一损俱损。也就是说开发商在运营过程中也会想方设法地保障自己的资产利益。当然了，对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，这些项目一旦成功，所创造的财富价值升值会比较大。

专业市场商铺多种多样，有汽配城、小商品批发等等。专业市场经营的商品大多是单一类别的，集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；当然也有综合类型的。综合市场商铺经营的商品虽然有限，但基本上覆盖的是某一大类商品，如一些交易市场等。需要指出的是，鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性特点，整个市场的营销成本比较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业市场商铺的运营成本比较低。另外，因为专业市场商铺经营商品的品种简单化，其规划设计的复杂程度较低，开发商比较好完成项目合理规划问题。但是专业市场的运作往往是所有商业项目中最有难度的，你没看错，是最具难度的。

就综合市场来讲，因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，综合市场的规划设计难度相对专业市场而言较高，对开发商的专业能力有要求。

专业市场商铺的特点：规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。同样是经营某一类商品的专业市场的规模大小取决于周边市场的需求。其实一家投资商也可以在一个城市投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。经营同样商品的专业市场，批发、零售的投资形式对其规模的影响很大。规模越大影响越大，一旦运营成功，项目的估值就非常高。这就好像专业类的电商一样，当当网虽然受冲击，但是也经营了很多年。

专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的，差别较大。

进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。

综合市场的规模有大有小。其大小受所经营商品的类型影响比较大，在同等运作条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差，同样的成本可以打造出一个具有市场影响力的专业市场，但却未必可以打造出一个经营良好的综合市场。尤其当开发商在综合市场开发过程中，对项目的定位不科学，市场策略缺乏创新时，较大规模的综合市场将面临风险。

综合市场规划设计特点

综合市场规划设计的难度较高，需要解决各商品分区的功能协调问题，也需要解决各商品分区自身的功能需要问题，还需要解决总体客流引导、货物流疏导等问题，这些对规划设计单位的市场意识有很高要求，设计师不可以简单只从建筑的角度确定设计方案。专业市场的设计难度比较大，需要设计团队真正了解整个市场的运作是什么样子的。

综合市场类型所经营的产品包括化妆用品、皮具、钟表眼镜、饰品、服装、家居用品、礼品、床上用品、办公用品、通讯设备等，产品种类繁多。管理商将该市场定位为批发中低档生活、办公用品的批发市场。鉴于经营的商品种类庞杂，管理商对该市场进行了合理功能分区，首先按层进行划分，各层商品的种类与大型百货店的布置方式类似；各层再进行区域划分，各区域之间及区域内均利用通道连通。一些小商品批发市场的内部过道设计比较拥挤，这种拥挤的设计方式就比较符合目标消费者的需求。但如果是汽配城，狭窄的通道设计就是明显要作废的。所谓需求不同，设计不同。

商业街商铺 

在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黄金商铺的重要区域。商业街的形成一般需要区域商业的长期培育，一般至少两年，才能形成较成熟的商业氛围。一条成熟的商业街会持久稳定地发挥商业效用，有很高的商业价值和收益回报，国内外有很多知名商业街已成为城市商业的代表，比如纽约第五大道、东京新宿大街、银座、香港九龙的弥敦道、铜锣湾的轩尼诗道、新加坡乌节诺商业街、北京王府井等等。这类商业街形成的黄金铺位稳定经营多年，绝少出兑，投资机会极为罕见。 

较为可能的商业街商铺投资一般是指城市二、三类商业区域的新开发项目，例如旧街通过改造后形成的新商业街，郊区城市商业中心的商业街，大型住区形成的商业街等。对于商业街商铺的投资，必须要考察区域商圈历史发展情况，同时要了解商业街周边区域的商业承受能力。在政府和人为意志下，有许多所谓的商业街是一夜之间被制造出来的，缺乏有效的市场支持和起码培育，有行无市，这样的商业街商铺一旦投资，难免被套牢。对于规模超大、集中投放的商业街，应保持理性。另外，对于缺乏有效人流，快行车道商业街商铺、缺乏停车位等交通设施的商业街商铺都须慎重对待。

交通设施商铺

什么叫交通设施商铺？可以理解为机场、车站等内部的商铺。加油站的便利店也是的。

交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大，内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直接影响。这些商铺从规模整体来讲以中、小型商铺最多，中型商铺主要用做餐饮、咖啡厅、便利店，小型商铺主要用做专卖店、快餐店、书店等。

以首都国际机场为例，依托庞大的客户流，北京首都国际机场出港前厅的几个商铺的面积在 80-200 平方米之间，主要有咖啡厅、便利店；出港后厅的商铺包括较大规模的便利店、中餐厅，以及规模较小的专卖店，便利店面积较大的 200 平方米左右，较小的 80 平方米左右，中餐厅的面积较大，大约 500 平方米。这些商铺成为服务广大乘客的重要商业设施。

交通设施的规划设计从属于交通设施主要功能的规划设计。规划设计首先考虑整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小小的商铺布置在客流主要活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面有利于提高商铺的「可视性」，提升商铺的价值。

交通设施内部商铺

交通设施内部商铺主要的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方向：乘客基本的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的主要市场基础；乘客购买礼品的需求是各种便利店商铺的主要市场基础；乘客打发时间的需求是从事书刊经营的书店的主要市场前提……以上内容体现了交通设施商铺的基本运营特点。通俗点讲，就是吃饭的地儿、买特产的地儿、买报纸书籍的地儿……

交通设施内部商铺主要的投资形式是出租经营，比较少采取出售经营的方式。主要原因在于：交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设施的很小一部分，交通设施的运营商进行商铺开发的目的主要是为了保证功能配套的完整性。

交通设施外部商铺

交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定。例如，机场外部商铺的规模要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地铁内部、外部商铺规模的大小关系不好确定，除交通条件以外，其他因素也会带来影响。

交通设施外部商铺的个案规模，以火车站外部商铺的规模为较大，除规模 200 平方米左右的便利店外，各类规模在 100 平方米左右的餐饮设施数量很多。

交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，所以缺乏统一的规划设计，唯一的共同之处就是：都最大化其「可视性」。

交通设施外部商铺主要的经营业态包括：便利店、餐饮设施、书报厅等。其中便利店主要以经营普通食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等为主；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是乘客普遍喜欢用来消遣的商品。以上三大类经营业态完全体现了交通设施乘客的需求特点。

交通设施外部商铺有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。铺面形式对于大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其「可视性」价值可想而知。所以交通设施，尤其是火车站周边的铺面房普遍价格不菲。 

交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。采取出租方式的该类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好以出租的方式赚取租金；采取出售方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求而将商铺出售，较少属于开发商开发，整个项目进行出售的情况。

交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施服务乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的发展，将打开该类商铺价值的升值空间。考虑到价值升值空间因素，可以考虑投资。

社区商铺 

社区商业可分为社区商铺和住宅底商。社区商铺指位于住宅社区内的商业铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民，有时也有面对社区外的商铺。其表现形式主要是 1-3 层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。住宅底商指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下 1、2 层及地上 1、2 层，或其中部分楼层）的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场上极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的投资价值。严格来说，住宅底商只是社区商铺的一种类型，社区商铺的概念远比住宅底商要广，在一些小型居住区内，配套商业较少，通常就是住宅底商作为商业配套，此时住宅底商就等同于社区商铺。而在一些大型居住区里，社区商铺和住宅底商的区分就非常明显，社区商铺甚至包括社区商业街，也包括住宅底商，通常是集中设立在小区中央，也有沿街布置。此时社区商铺面对的消费群体是整个社区，而不仅限于一个小区。

服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐扩大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，而现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000 平方米左右的商铺具有良好的市场空间。服务型社区商铺的主要商业形态有：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

零售型社区商铺的规模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约 1000 平方米，小的约 100 平方米，药店一般面积在 100 平方米左右；小卖部面积近 7、8 平方米，书报亭的面积可能更小；一般社区很少有服装店，有的话面积也比较小，通常 20-30 平方米。零售型社区商铺的规划设计通常没有特殊的要求，保证 3.5 米的层高即可。从目前市场发展趋势来看，出售社区商铺越来越吸引市场的关注，而社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。

按照住宅底商项目的市场理念划分，住宅底商可分为概念型住宅底商、商圈型住宅底商。 

概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。 目前国内的万科正在尝试这一类型，但是貌似收效还不是很明显。

商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。

住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或地下层用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以确保楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的「可视性」使其价值最大化有了可能，这也是住宅底商引起市场关注的原因。 

目前，越来越多的住宅底商采用出售的形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者，从长期来看，机构投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺的开发模式及投资模式。　

从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的「小盘活跃股」。

社区商铺的特点

社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代逐渐向商业投资机构转化。

服务型社区商铺的层高也不能低于 3.5 米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。商铺投资者在做商铺投资时需要对此加以考虑，上述设施越完善，今后越容易出租。

社区商铺的形式有铺面商铺和铺位商铺两大类。

铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型。在此情况下，如果社区商铺的规模太大，这种没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局。

有些社区建设专门的社区商业楼，里面的商铺主要是铺位形式，这些铺位商铺的「可视性」肯定不如铺面形式，但其优点在于这种铺位商铺有可能在统一定位、统一经营理念下，竞争力得到提升。换言之，当社区商铺的开发商专业化水平很高时，铺位型社区商铺的价值未必不如铺面社区商铺。

目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经在逐渐改变租用商铺的方式，原因是多方面的：一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在就不同了，很多从事服务类经营的企业、个人已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。

从上面的分析可以得出结论，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。

谈谈社区业态商户

1.餐饮业态 

随着电商的发达，餐饮在社区商业各业态中占比越来越高，平均占比达到 35%；但是，从调查的各类商业业态看，社区商业发展的自发性特点明显。餐饮业虽然成为社区商业主力军，但是，这些餐饮主要是不知名的小店，不仅更换频率高，服务质量也不稳定。 

随着社区居民收入水平的提高及消费观念的改变，人们一般会把大部分的空闲时间花费在休闲娱乐上，减少家务琐事，于是更多选择不在家里煮饭而在外面吃。最近有个段子说在上海买个厨房的价格够下一辈子馆子了。这类家庭餐饮消费一般比较集中在周末双休日及年轻一族的家庭。此外，亲朋往来、社区人际交往、各类聚会等也产生不少社区餐饮需求。今天你请客，明天我做东，一来二去，餐饮店红火了不少。

2.便利店 

便利店不断加码餐饮业务，现在便利店越来越厉害了，附加服务更是快速更新。便利店的转型，例如 7-11 引入打印、复印机让其看起来有点像中国台湾地区和日本的同行了。其实便利店之所以便利，并不仅仅是因为全天 24 小时营业，还在于小小的店铺承载了缴费、订票甚至是代收快递等便民功能。更多的品牌连锁企业和快递企业、电商平台合作，推广包裹代收、代取、家政、洗衣等多种类型的便民服务。便利店利用增值服务打造多元服务模式的发展空间广阔。以日本的 7-11 为例，其增值业务收入约占公司总销售额的 30% 多以上。未来，提供更丰富的增值服务、实现功能的叠加将是便利店企业的发展方向。

3.培训机构 、儿童业态

早教、特色班、技能班、游乐场等业态商户简直是家庭消费的重头消费，所谓一切为了孩子，为了孩子的一切。此等业态红火得不得了。社区商业主力店是与居民生活非常贴近的业态，能在整个社区商圈内聚集人气，因此除了便利店、餐饮店，培训机构也成为社区商业主力店业态之一。培训机构作为「主力店」，围绕着家庭衍生了一系列教育培训、餐饮、书店、家庭消费等业态，这类业态基本能获得良好的收益。

第八节 收益率：一铺养三代

一铺养三代，一代传一代；黄金铺，摇钱树!

那些年收益率 12％ 或更高，基本上都是动人的神话故事，只存在于做梦的时候。年收益率能达到 10％ 以上就很是非常优质的商业，相对应的就是 100 万的商铺年租金在 10 万以上。现在大部分的商铺年收益率在 7~8％ 左右。低于 5％ 的商铺我们认为是较差的，可能还比不上较好的住宅。必须注意的是，一个优质的专业市场中的商铺收益率应当高一些，因为谁也不能预料得到，一个红火的市场会不会突然冷下来？风险会大于独立的临街铺面。

一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房期铺，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。随着工程进度逐渐加快，项目发展的加快，肯定是要加价卖的。对于中心商圈内商业项目的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是「皇帝的女儿不愁嫁」，到这个时候再购买，付出的就更多。看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。

这个篇章，我还是要向读者解释下商业地产中的「返租」政策。说实话，50% 的业内人士都不一定搞得懂返租是什么意思，所以这就造成了一个市场的误区，绝大多数的人一看见返租就叫嚷着是骗人的。我对此真的是无语啊，你不能看见死掉两个项目，有人闹事，就一竿子捅翻掉一船的人。毕竟那些赚了钱的难道要满世界地吆喝自己挣钱了吗？返租政策一定是跟着统一经营管理来的，因为一个商业项目如果要做好，就必须统一进行管理。如果管理公司要经营游乐场，你这个小业主不同意非要经营个饭馆。你家这样，别家那样，再好的商业项目也架不住这样搞对不对？所以说统一管理的好处就是可以统一地对商业业态进行合理的布局规划，无论从谁的利益出发，由有丰富经验的商管公司来统一经营管理都是非常有好处的。这一点是不能否认的。但是经济好了之后，小业主们又要求更高的回报率，在此我想说，请投资者要有契约精神和常识。当你提出 15% 的回报率租金的时候，你已经走火入魔了。有时候经营得太好也未必是好事，所谓物极必反。发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，但是对于经营商户来说负担无疑加重了，商户的投资收益却日渐减少。大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，所以有钱一定要大家一起赚。

商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如之前我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物特点以及招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和快时尚等多方面因素的影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。 

我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。而且考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，交通也建路开阔，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺以高出买进价几倍的价钱售出我们要想成为商铺投资中的赢家，就要相信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。

第九节 商业地产和住宅地产有哪些不同？

先说结论。在我看来，住宅地产和商业地产的相似度只有 5%，不能再高了；基本可以算作两个行业，而不是说商业地产是一个小分支。事实上，商业地产综合度也是住宅地产的倍数概念。

商业地产和住宅地产是两个行业！

商业地产和住宅地产是两个行业！

商业地产和住宅地产是两个行业！

嗯，重要的事情说三遍。

这问题真的超大，有些东西我就一带而过了。

我记得有一本建筑史书籍上讲过这么一个观点，大致意思是说房屋建筑首要的作用是阻碍入侵，比如动物、敌人、风雨等。当时看到这句话的时候，我为之惊叹，太真相了。你看人类躲避入侵最终的目的不就是休整养息吗，所以人围绕睡觉这个问题度过一生。所以我们就先从睡觉说起。

从产品来说，住宅首要满足的是人类的起居生活，它的核心用途就是用来住，用来睡觉的。至于说家之类的概念，都是睡过之后的事儿。所以围绕着睡觉这一核心去做房地产绝对没错。然后才是周边，睡觉的周边——早餐、晚餐、床、电影、灯光、墙色、床垫、伴侣、做爱、避孕套、24 小时超市、养孩子、看着孩子上学……然后再周边——社区、配套、社区环境、学区等。

住宅地产 Residential real estate

1.简单地说，住宅地产就是开发出来给人睡觉的，给以家庭为单元的人休息的，其次才是在这个核心上进行开发研究，即怎么住得舒服。所以现代住宅开发主要以满足城市家庭的睡觉需求的，然后才是满足多样性，层次性。简单来说，在做住宅的时候，你把客群研究好了，就成功一半了。

2.住宅物业形态：公寓、别墅、普通住宅（多层、高层等）及其他衍生形态。

3.舒适度：环境、配套、楼高、楼层、户型类别、户型尺寸等等。

4.价格：人因为财富和权力而群分，很多人提报的时候说了半天说不清，比如圈层等等。

现代住宅地产的开发特性：

住宅地产的开发需要一定的人口密度和人均收入等地域综合水平作为支撑根据。

住宅地产的形态发展需要根据人口密度和人均收入等地域综合水平的高低变化作为支撑根据。

商业地产 Commercial real estate

很明显的一点是随着人类社会的系统化、复杂化，单一的单纯作为居住的建筑模式已经不能满足人类的社会需求了。比如：进行宗教活动需要宗教建筑；满足公共活动需要广场；商业活动需要商业街；需要承载商业中心的商业体，等等。世界建筑的发展是和人类发展同步进行的，始终追逐着生产力的发展要求，始终代表着先进生产力。

商业地产需要地域拥有一定的综合水平。

谈到商业，不能不提到一个概念，那就是周期性市场。举个通俗一些的例子，比如说镇上初一或十五赶集、城市人礼拜天集中上街采办消费等等，都是周期性商业活动。周期性市场缘于人口密度和和人均收入。人口密度高加上人均收入高，市场的周期性就无限趋近于零，比如北上广深。反之，人口密度低加上人均收入低，市场的周期性时间就非常长，比如偏远山区的小镇。

所以我们现在得出几个结论：

（1）商业地产的开发需要一定的人口密度和人均收入等地域综合水平作为支撑根据。

（2）商业地产的形态发展需要根据人口密度和人均收入等地域综合水平的高低变化作为支撑根据。

（3）商业地产的开发和发展需要社会拥有开放的市场经济环境作为根本支撑，市场经济的活跃度和成熟度也在一定程度上影响商业地产的开发运营质量。

比如在一个几千人口的镇上，临街的零售店是作为主要商业形态的；而人口 30 万、100 万、500 万、1000 万等不同城市就可以开发不同的商业形态。

市场商业活动是否发达严重影响商业地产的开发。

越成熟的商业环境对商业地产的开发越有利。我们现在站在后来者的角度去看购物中心的招商工作，招商和运营所面对的对象是品牌商户，品牌商户最大的特点是具有成熟经营和管理。所以现在我们看品牌商户的发展是和市场的商业活动具有很大关联的。大部分的学术观点都认为中国的品牌发展是从 1992 年开始的，较欧美发达国家是很晚的。所以导致现在中国商业地产开发中的品牌商户招商存在几个特点：

（1）中国商业发展时间线较短，所以中国品牌商户的特点是发展晚、较小、较年轻、不成熟。

（2）商户品牌数量的基础较小，导致商业地产的品类同质化较高。

（3）商户品牌结构发展不平衡，导致招商所需业态出现不均衡性。

盈利方式

商业地产的获利方式，比住宅开发要复杂丰富且具有持久性。

商业地产获利大致有三种模式：

（1）物业全部持有，靠后期运营收取租金赚钱。

（2）全部散售掉，开发商卖给投资客户，获取开发利润。

（3）部分散售+部分持有，1+2 的结合。

商业地产主要是引入了资产管理的概念。

后期运营

商业地产后期的经营是持续性的，这个是长期性商业行为。打个比方，就是你有个商店，你是靠长期的营业来赚取利润的，那么购物中心的运营，就是有 1000 个这样的商店放在一起，运营管理通过持续性的合理科学的手段，以便更好地帮助 1000 个商店赚取利润。所以你看，他们是不是很厉害。

最后用一张图来说明。

作者说

我是言雀。一名商业地产从业者，走到哪里都是看项目，逛街逛到哪里也是看项目，是个职业病患者。从地产前期到地产营销，从逛街达人到一名 seller ，多角度转变。如果你对商业地产行业感兴趣，欢迎来知乎与我交流，我的知乎 ID「言雀」，主页是：https://www.zhihu.com/people/zhengguoqiang