腾讯大家

楼市博弈

贾葭 主编

中信出版社

大势预言

中国楼市死亡游戏开始

温克坚

面对楼市的低迷，王石说过，房地产已经告别黄金时代，而进入白银时代。王石或许没想到的是，他这种并不严谨的修辞，很快成为业内精英的“圣经”，在媒体采访或众多论坛上都听到这种套话的回响。

楼市怎样就从黄金时代切换到了白银时代？为什么是白银时代？白银时代是什么样子？细究下去，这种流行话语背后并没有恰当的论证，但却强烈地折射了房地产行业部分精英某种一厢情愿的心态。这种修辞构建起来的意象，就类似某种心灵鸡汤，可以提供短暂的心理按摩，舒缓开发商们的群体焦虑。

综合来看，目前楼市更像是一个黑铁时代，众多由钢筋水泥构成的鬼城就是显眼的物证。官方统计数据显示，前8个月国内商品住宅销售面积则同比下降了10%，销售额也下降了10.9%。即使是所谓的金九银十的销售旺季，9月份全国主要城市楼盘销量和去年同期相比也下降了大约20%，中国房地产市场下行趋势丝毫没有逆转。十月初央行接棒地方政府加入救市行列，通过降低首贷认定门槛，有限放松信贷，来刺激需求，这可以从反面印证楼市压力之大。而从10月最初的市场反应来看，购房者并没有多少热情。

楼市是继续走向泡沫破裂的深渊，还是会在更强大和密集的政策刺激下反转？这是众多开发商最渴望得到解答的问题，但遗憾的是，谁也无法给出一个确定的答案。无论学界还是政界，对刺激政策更多的是争议而不是共识。冷冰冰的数据和无以名状的不确定性之下，哪里可以感受到白银时代应有的闲适和温情？试图回避残酷的现实，相信业内领袖的安慰性话语，几乎就是一种自欺欺人的态度。在楼市风暴到来之际，这种态度甚至比危机本身更危险。

如果经济危机的历史是一种镜鉴，如果对市场规律有一定的敬畏，那么楼市风暴到来的节奏和轨迹或许难以预判，但大调整的基本趋势不会改变：对众多开发商来说，尤其是中小型开发商来说，不要有幻想，不要有侥幸心理，正在到来的惊涛骇浪可能会是大部分开发商无法熬过去的严冬，开发商们必须深刻研判市场趋势，评估自身优劣势，形成有效的危机应对策略，这才是黑铁时代的救赎方略。

目前全国大概有三万家房地产公司（另外一种说法是五万多家，当然，很多是大型开发商的项目公司），而全国前十大开发商加起来的市场占有率不到20%，这说明市场集中度远远不够。大部分开发商都没有品牌声誉，缺乏专业实力，仅仅依靠资金和对土地的占有，在行业欣欣向荣的时候，挤入场分一杯羹，这种如同捡钱的财富故事显然是不可持续的，当行业实质性调整，市场压力暴增，流动性潮水退去的时候，大部分房地产公司开始窘相毕露，公司倒闭老板跑路的现象几乎是不可避免的。发生在河北廊坊的众多开发商无力支付民间投资而集体违约的现象，就是最新的例证。SOHO中国CEO张欣最近在接受采访时也反复强调了这种趋势。

和房地产相关的上下游行业已经疲态尽显，根据中国钢铁协会公布的数据，作为房地产上游的钢铁行业，今年钢铁消费量是2000年以来的最低点，钢贸企业坏账和信用违约此起彼伏。作为房地产下游行业的装修、家居、电器等行业也十分萧条。

可以预见，鄂尔多斯将会有越来越多的小伙伴，会有更多滞销楼盘变相加入鬼城阵营。由于相关政府机构的遮蔽，这个过程不事张扬，且会呈现明显的地区差异。不同城市土地供应量、房产存量、城市吸引力、人均收入、人口结构等等都有相当大的差异，比如贵州和兰州的路径就大相径庭，南京和南宁也踩着各自的衰退节奏。

2014年以来，二、三线城市的房价陆续下降，一线城市也出现松动，但无论从成交量还是公众预期来看，降价幅度显然还远远不够。而与此同时，开发商们倾向于宣扬一种论调，根据土地和建筑安装成本，很多楼盘的利润率已经很低，房价降价空间不大了，部分楼盘甚至以接近成本价在销售，要求开发商进一步降价是不合理的。这种说辞固然很符合开发商的心态，但这同时又是十分荒谬的一种定价逻辑。大部分时候，决定市场价格的并不是成本，而是交易双方的博弈均衡点。当有限的降价并没有带来预期的交易，说明价格降幅远远不到位，以成本为基础的定价策略往往以失去宝贵的出逃窗口为代价，那样最终结果不但无法保本，甚至给企业带来灭顶之灾。对于那些资金链压力越来越大的开发商，他们的机会之窗正在关闭。

对很多开发商来说，根本不是一个保本或者微利的问题，而是一个“To be or not to be”——生存或死亡的游戏。在开发商、相关行业、地区差异和价格调整等众多聚合起来的信号冲击下，作为市场的主体，掌舵房产公司的企业家们，将以什么样的姿态和策略来面对楼市风暴呢？ 评论人士或许可以泛泛而谈，但真正的行业智慧必然来自业内精英，来自那些喜欢思考的企业家。关键时刻，企业家的视野和领导力，可以决定一个开发商的命运。

这里不得不提到的是有“超人”称谓的李嘉诚。从2013年以来李嘉诚旗下公司大量抛售大陆资产，转而在欧洲购进大量资产，如今其欧洲资产的利润贡献率已经超过中国大陆和香港的总和，在资产的地域配置上玩了一个漂亮的乾坤大挪移。商业逻辑或许不是李超人决策的全部考量，但起码是他冠冕堂皇的说辞。如今回头看，不得不佩服李嘉诚对市场的精深理解。

而在本土市场，王石领导的万科和王健林领导的万达无疑代表了大型开发商应对危机的两种策略。万科向来强调危机意识，强调未雨绸缪，确保资产安全，万科旗下商业地产的变现，其在全国主要城市降价以求快速销售的套路，都是这种策略的反应。万达则凭借着其强大的融资能力和独特的商业模式，可以趁着危机大肆进行资产扩张，2005年和2009年房地产市场的短暂调整，都变成万达发展的黄金时刻。目前万达正极力推进其商业地产在香港上市，预计将能融到50亿~60亿美元，看来，万达已经充分准备资金，准备故伎重演，趁着行业调整进行收购和兼并，进一步做大规模。

由于媒体往往青睐像王石、王健林或任志强这样有话语影响力的企业家，因此他们的言行有更多的曝光率，但由于万科和万达的体量和他们的资源动员能力，决定了他们不是一般中小开发商合适的参照对象。和众多中小企业相关度更高的思考或许来自一些不为大众所知的行业精英。

偶然的机会，笔者注意到现任中城联盟轮值主席一德集团董事长陈俊的一番见解，显示了他对房地产开发商这个职业角色的充分体认。在接受媒体采访的时候，陈俊说，作为开发商，在面临重大市场调整的时候，必须回归产品思路，聚焦企业的产品、客户的需求，研究透彻市场的空白点，做好产品。他强调“有时候甚至只研究方圆十公里范围内的客户需求”。陈俊还提到，房地产要回归到制造业。而制造业的逻辑是回到成本、管理、效率上来，这样才能培育更好的企业。

这些说法听起来很像某种“成功学”，不过一德集团的商业历程赋予了这种说法更强的说服力和具象意义。多年前就开始了轻资产模式转型，以消费者需求为基点，涉足文化创意产业，寻求主流地产开发之外的更多的可能性，其在南京开发的1912商业地产，某种意义上已经成为南京的文化地标之一。不过在接受媒体采访的时候，陈俊甚至不觉得是转型，而是回归产品思路——或许是某种差异化的产品思路。因为接任了中城联盟主席，陈俊有了更多的媒体曝光度，或许他的思考和经验能为行业转型提供一些有益样本。

因为高速扩张导致负债率高企而被市场撞腰的宋卫平，在2004年5月被迫出售绿城中国主要股份给融创中国，给人壮志未酬的悲壮感，不过宋卫平并未退出江湖。他组建的蓝城中国定位为养老地产和医疗服务，他立志要在这个细分市场做全国第一。宋卫平强调，蓝城的运营将围绕轻资产运营，不再强调项目控股比例，在合作开发和操盘控股中完成品牌和管理的输出。强调市场定位，强调轻资产运营，这或许是痛定思痛之后宋卫平的心得，和上述陈俊的思路却有异曲同工之处。

当然，企业的市场策略一定是基于企业资源的。知名开发商恒大集团除了在水和粮油等消费品领域发力之外，最近宣布投资900亿逆势进入本来已经被产能过剩所困扰的光伏行业，恒大集团这种挑战常规的多元化战略，自然有其奥妙之处，外界不得而知罢了。

而面对市场调整和巨大的不确定性，金盆洗手撤退抽身也可以是一个良好的策略。笔者认识的一个开发商，三四年前就开始撤离楼市，在另外一个行业深耕。而另一个笔者熟悉的开发商，在今年6月份甩手卖掉了最后一套房子之后，他手头握着一大笔现金，一边像土豪一样享受着生活，一边像政客那样关注着公共事务——唯一不再关心的就是楼市动静，无为而为，他耐心地等待着下一个投资机会。

过去十多年所谓的房地产黄金时代，造就了一大群房地产富豪。经过了数年来的舆论纷争，公共理性有一定成长，大众看清了在房地产市场中众多角色的存在和开发商的无奈，“房产奸商”的污名得到部分的洗刷，但坦率地说，开发商的公共声誉依然不佳，依然没有享受到价值创造者应有的公共认同。随着楼市的调整，开发商的公共声誉将面临新的考验，一个践踏商业契约卷款跑路的开发商将败坏整个行业的声誉，而一个通过提供有价值的商业思考成功转型的企业家将增加开发商的公共声誉。

作为一个特定社会阶层的开发商的公共声誉，当然也需要通过某种集体的方式去塑造。在这个领域，业内精英们早就展示了充分的自觉。他们通过成立中城联盟这样的行业俱乐部，形成规模优势，推动资源分享，降低交易成本。主要由房地产行业一些知名企业家推动的阿拉善生态协会，这些年来也在环境保护、公益机构治理等方面做出了很多有价值的尝试，为开发商的公共声誉增色不少。当然，在政策建议、公共议题倡导和社会关怀等方面，开发商的角色还有长足的空间。

笔者在之前的文章里曾经提到，面对楼市泡沫破裂趋势，地方政府、金融机构等利益相关者，纷纷粉墨登场，维护既得利益格局。但面对市场冲击，最值得关注的是开发商，是那些富有远见的企业家的选择。在政府政策、楼市趋势和企业利益的多重约束下，企业家才能做出最优解。全国数千数万个房地产企业家，必然都会以各自所掌握的资源和理性决断能力来应对楼市泡沫的调整，这个过程会有很多误判，会有很多人出局，但肯定会衍生出很多经历市场考验的商业智慧的结晶。

楼市泡沫破裂是一场被人为延迟的调整，同时也可以是一种创造性的破坏，对于那些有所准备的企业来说，未尝不是一个巨大的机会。在更严苛的竞争环境中，那些更有行业洞察、资金实力、品牌实力、管理优势的开发商，将成为危机过后的赢家。我们无意预言谁将在这个过程中胜出，但历史必将会赋予那些最终胜出的企业家足够的荣耀——他们才是黑铁时代的舞者，才能救赎整个行业的沉沦和迷失，迎接企业和行业的重生。

中国楼市全面进入后调控时代

童大焕

谈笑着，谈笑着，经济冬天来了，房地产救市的脚步就近了。从羞羞涩涩躲躲藏藏，到最后哗啦一声，忽如一夜春风来，千树万树梨花开！

2014年9月27日，笔者在本专栏（腾讯•大家）发表《限购松绑，中国楼市走向何方》：“接下来，这最后几座城市取消限购，以及全国范围内限贷放松也是一个必然现象。这既是市场经济由市场配置资源的必然要求，也是当下经济和金融危机四伏背景下的必然要求。从不符合市场规律和城市化发展方向的限购限贷，向尊重市场和城市化规律的鼓励投资转变，是必然的总方向。不一定会大张旗鼓地公开宣扬鼓励投资，但具体做法一定会是这样……而现在正处楼市调控政策变局当口，将是最后一次最好的投资时间窗。”

几天过去，46座限购城市里仅剩的6个城市又先后有珠海、三亚宣布取消限购，只剩典型的北、上、广、深一线城市了。而9月30日央行和银监会发布全面解除限贷的通知：

“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。”

其中的几大亮点非常清晰：第一，三套及以上限贷令取消；第二，现有一套房贷还清，则二套普通房屋按首套贷；第三，针对外地人的限贷令取消；第四，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷！有人认为这是限购限贷以来，迄今为止最具力度的救市政策，COPY了2008—2009年救市的做法。而目前仅剩北上广深没有放开限购，北京也调整了税收优惠普宅标准，降低税收负担。

我个人建议大家不要把眼睛紧盯着7折利率，更要看到对二套和二套以上限贷的放松。毕竟央行和银监会权力下放到“具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”。当然，我也相信7折利率方面一些银行会不很积极，但其他方面会更积极地配合。同时央行可能会采取一些内部管理措施加以调整，毕竟维护金融安全是整个银行业的共同责任，而每一家银行只顾自己的话当然不愿意承担更多行业责任。同时，央行还有降低首付（不排除开发商也自己想出各种降低首付的招数）、全面降息和全面降准等办法，手里还有牌可打。

我更想提醒大家注意的是，随着此次央行和银监会联合发布放松限贷政策，笼罩在房地产市场头上长达十数年的各种不合理行政措施基本上已经解除殆尽！这才是一个真正具有标志性意义的事件！中国房地产市场（准确地说只能是半拉子的“中国城市房地产市场”）自1998年正式开启以来，走过的路颇不平坦，尤其是2002年开始，十年九调控，但没有一次起到应有的作用，适得其反的地方反而颇多。随着2011年延续至今的“史上最严调控政策（限购限贷）”逐渐寿终正寝，今后像这种头痛医头脚痛医脚的抽风式调控将越来越少，市场之手将逐渐有力、政府之手将逐渐隐形。这才是我们应该着重关注的。

对于本次央行和银监会救市，社会上有两种声音，一种是说饮鸩止渴，又一次丧失楼市自我调整机会，从而将引爆未来更大的楼市、金融和炒家一起崩盘。另一种观点是最后一次大规模抄底机会稍纵即逝，再不出手，只能再一次和财富擦肩而过。

毫无疑问，笔者持后一种观点。限贷放松回归市场调节，直接利好是楼市预期将发生重大改变，楼市的冬天即将结束，一、二线城市短期内销售量将全面反转，本轮房价下跌周期即将结束，一些下跌30%、50%的预言再度落空。但也请一定要记住，包括限贷之类一切形式的行政调控措施退出，都不改楼市已经进入区域分化期这个事实，买什么样的房子才能保值增值，需要方向正确、方法对路的学习与思考。

我说“最后一次大抄底的机会来临”，指的是这次比较深度的调整，不论是一手、二手房，都已经有了实质性的下降，有的开发商甚至为了渡过资金难关不惜拿出部分房源亏本卖。但买房者也千万不要因此过度紧张，每个人根据自己的实力量力而行。暂时无力的先积蓄力量。机会永远存在，而且随着行政调控手段的逐渐退出或者逐渐适应市场规律，捆住市场自由的绳索解开，以后的投资机会只会越来越多、越来越好。

最后回过头来分析“饮鸩止渴”“又一次丧失楼市自我调整、经济结构转型机会”“必将迎来更大的崩盘”之类论调。为了说明这个问题，我必须再一次强调“不谋全局不足以谋一域”“拥有准确大判断才能做精准小判断”的基本分析方法与逻辑。在楼市问题上，它至少包含以下三个方面但不仅限于三个方面的内容：

首先，当下中国根本不存在所谓打压楼市以实现“经济结构转型”的可能，这个问题根本就是伪问题。因为一直以来都是房地产补贴招商引资，导致了各种产能的全面过剩。所谓打压楼市救“实体经济”以实现“经济结构转型”，就像一个庸医把人治死然后宣布这个人永远不会再生病永远没烦恼！外行和一群群不思考不学习的消费者出于自身打压房价的愿望说说也就罢了，希望专业研究者、经济学家和城市化、楼市评论者不要再闹这种“一次性根本解除孩子上学烦恼——无痛人流”之类的笑话。

其次，包括解除限购限贷在内的楼市行政调控措施，本质上仍然不属于救市，而是市场的应有回归。而在市场经济和快速城市化背景下，人口聚集带来财富聚集和房价飙升，是任何人都无可奈何的必然现实。人口剧烈流动的动态背景下，什么房价收入比、租售比这些静态的指标都将完全失效。书呆子无法解释活生生的现实。

最后，不要再拿政府垄断土地所以一切合理不合理的行政调控都是天经地义的歪理邪说说事。城市化和房地产是一个全世界范围内最高限度自然垄断的领域，不论土地私有还是土地名义国有的国家和地区，可以盖房的土地遍地都是，但盖了房有人愿意买愿意住的只会越来越少——因为城市化就是人口越来越向少数区域集中，它意味着什么？意味着在一些地方——比如一线城市的中心地带，你就是免费供应土地、不收任何税费，一手房开发商不赚一分钱，二手房子也会卖出和租出高价甚至天价。不要再动辄是“利益集团导致高房价”，所谓“利益集团”，其实是一个个分散的进城的小分子。

中国房价不会崩盘
—— 楼市的理性回归和崩盘不是一个概念

陈思进

最近，关于中国房价的回调，出现了各种不同的声音，其中最主要的关键词，包括了“崩盘”“拐点”“银行破产”“调整”“理性回归”等，从字面上看起来，这些词似乎都在“看空”楼市，其实却并不尽然！

（一）为什么不会崩盘

首先解释一下什么叫崩盘？非常明确，崩盘就是指系统性崩溃。比如美国次贷危机引发的金融海啸，造成美国金融系统几近崩溃，甚至泛滥成全球的金融危机！而中国楼市并不会崩盘！因为中国央行系统比美联储更强有力，拥有足够的手段——如人民币还不能完全自由兑换这样的防火墙，即使中国房价下降50%（即合理回归），也不会造成中国金融系统性崩溃！

比如，香港楼市在1997年至2003年下跌6年的周期内，房价累计跌幅高达约70%，租房价格下跌了近50%；负资产人数急速增加，但并未发生所谓的“崩盘”现象；在市场低迷过后，至今仍在正常运行。

其次，“拐点”所指的是理性回归的开始。而所谓理性回归，就是回到合理的房价收入比（平均房价是家庭年平均收入6倍以下），或合理的租售比（房价为月租金的200倍以下）。按照这几个尺度初步估算，全国平均房价下降50%，便可以达到合理价位，对银行来说不至于发生金融系统的灾难。

因为，购房者绝大多数是在2011年之前买房的，而这几年的房价至少翻番，银行进行了压力测试，即使房价下跌50%，也只有5%的房价跌到了“水下”（即所欠房贷高于房价）。再进一步说，大部分房子是五年以前购买的，而房价在过去五年中翻了一番。首付平均30%，即使房价下跌70%，大部分住宅的价格仍高于房贷的结欠余额。不过，房价理性回归的过程不可能更不该一步到位，应该是缓慢渐进式的，力争将回归时的副作用降到最低。

从方方面面来分析，中国楼市不可能崩盘，国有大银行更不会破产！中国楼市需要的是理性回归，因为长期过热的楼市，过高的房价，将绑架实体经济，引发金融甚至经济危机，阻碍中国经济可持续的健康发展，显然成了妨碍全球第二大经济体增长的主要因素之一。

（二）高房价是货币泛滥和通胀的根源

从货币层面来看，只要稍有现代货币系统与银行常识都知道：由于商业银行的“乘数效应”，事实上90%以上的货币是银行“创造出来”的，而货币超发在货币总量中比例并不大。越多的人通过房屋贷款购房产，就等于越多的人参与了乘数效应。

由于广义货币（M2）和基础货币完全是两个概念，基础货币是印刷出来的钞票，而广义货币只是一个记账的数字，与钞票的印刷关系并不大。银行在放贷后，企业借到了钱款并不会马上使用，而是又会把钱存回银行，这样银行又增加了一笔存款。所以银行每放出一次贷款，存款也会增加一次。

所以我们把广义货币和基础货币的比例称为“货币乘数”。这样，从理论上来讲，银行有用不完的钱，货币乘数可以无限扩大。但货币乘数无限大，金融风险也会无限大，如果最原始的存款被抽回，所有的循环链条就会崩溃。

比如在一线城市购买一套房，贷款需要二三百万，这就创造了数百万的M2。二线城市每个买房家庭大约需求创造近100万的M2，三线城市大概要创造近50万的M2。全国这么多贷款买房的家庭，他们究竟创造了多少个M2？中国今年5月广义货币（M2）高达116万亿的天文数字，显然与中国的高房价有着直接的关系！

房地产泡沫，毫无疑问，是中国经济的阿喀琉斯之踵（死穴），房价越高货币越泛滥，高房价是货币泛滥和通胀的根源，而不是结果！

最后，特别要说的是，这样的逐渐理性回归，恰恰可以阻挡国际热钱对中国楼市的炒作，甚至恶意的做空以图“抄底”，让它们无底可抄！如果还有国际热钱企图继续投机炒作中国楼市，那它们将烂在中国！

房价这回真该跌了吧？

端宏斌

中国楼市自从2003年开始，就有无数人大喊泡沫严重，马上就要崩盘！可是房价一路高歌猛进涨到了现在。最近媒体又开始报道各地开发商资金链断裂的新闻，预示着房价这次真的要大跌了。

这次和以前有一个最大的不同，那就是以前每次下跌，政策都会力挺楼市。最典型的就是2008年底的4万亿，银行主动跑上门来要求你去贷款，不管你贷款去干什么，只求你把钱拿走，你是去炒股也好，买房也好，都没问题。后来还实行过按揭贷款利率打折。但现在可不一样了，银行绝不会再力挺楼市，相反，就算央行要求银行不能停个人房贷，银行都不愿意放贷。

楼市涨成这样，银行功不可没。随便买一套房子，现在动不动就要四五百万，谁有这个能力拿出现金，还不都是问银行贷的款？大家都在怪政府拼命印钞票，其实你的按揭贷款就是最大的印钞机。为啥这十年来买房的人没有一个亏损的，这是因为你买房就相当于参与了印钞票的过程，谁距离印钞机越近，谁的收益就越大，所以这十年来炒房的人个个都暴富了。

从去年底以来，银行对住房按揭贷款性质的看法完全转变。以前住房按揭贷款是优质资产，现在突然成了风险资产。银行对住房按揭贷款的发放突然之间全面收紧，利率上升。这个时候，还要传出搞利率市场化，利率大幅上升的可能性越来越大，连炒房的人都不敢下手了。

现在不仅银行不想介入房地产，连信托也想跑。过去政策规定不让银行的资金入楼市，于是大家想出了个变通的办法，就是走信托理财产品的渠道。从3000亿元到10万亿元，短短5年，信托业完成了几何级数的爆发式增长。这些钱除了借给地方政府搞建设，大部分还是给了房地产开发商。从今年开始，信托业连连爆出刚性兑付危机。信托现在除了一线、二线的项目还接，三、四线的地产项目已经不接了。

在这种情况下，开发商如果遭遇资金链危机，那么唯一的办法就是降价清库存，所以你会看到各地纷纷爆出楼市打折销售的新闻。但买房人有个奇怪的特性，他们是买涨不买跌的，你楼价越是涨，他就越是想要抢购，等到你开始打折降价了，他反而开始观望了。不仅如此，先前买了房的人又会跑出来闹事，不是维权上访就是打砸售楼处。这又进一步让观望者坚定了观望的信心。于是你会发现楼市成交量开始急剧下滑。

以前，每次楼市量价齐跌之后，都会遭遇报复性的反弹。此前观望的人忽然发现价格开始上涨了，纷纷跑出来买房。这次还会这样吗？我的看法是，如果银行非常配合地跑来提供买房者资金弹药，那么楼市还会报复性反弹；如果银行不配合，那么楼市就是长期低位盘整。所谓巧妇难为无米之炊，买房的人纵有一百颗买房的心，手头没钱、银行不贷，他也没辙。

现在几乎每个财经媒体都在大肆渲染房价下跌、楼市低迷，房子跌了已经是不争的事实，但对于市场各类参与者来说，由于存在不同的利益关系，因此他们对此的态度也不同。让我们来逐一分析：

【政府】

首先当然是政府，这又可以细分成中央政府和地方政府。中央政府最希望看到的是房价缓慢上涨，暴涨暴跌都是不愿意看到的。2008年为了救市整出个4万亿，结果大量资金都流向了楼市，现在不可能再有4万亿了。中央已经明确表明不会再出台大规模的经济刺激方案。

地方政府想的是当地房价越贵越好，房价越贵，地价就越贵，地价越贵他卖地就有更多收入，有了更多收入将来干什么都有力气。但地方政府没办法控制宏观经济政策，货币政策也管不了，银行也不听他的。所以地方政府只能在他所能控制的范围内，进行小规模的救市，这种小规模救市不可能改变大趋势，只能是短期效应。

【百姓】

百姓可以分成三类人：1.无房者；2.有自住房者；3.有多套房者。对于无房者来说，楼市越跌越开心，最好能跌去七八成才赞呢。反正他也没房子，怕啥？他早就看房东不顺眼了，如果房东的资产贬值，那是再好不过了。

有自住房的人反正就这么一套房，涨也不会卖，跌也没钱买，你们折腾去吧，他最多就是观望。只是房价跌了，心里总有些不舒服。

有多套房的人此时最焦急，形势好的时候很容易出货，现在形势不好，出货很困难，你越是降价，那些买家就越是观望。更要命的是边上的新楼盘，开盘价竟然比二手房还要便宜，你说还能怎么办？要么就干脆不卖了，收租金。要么就再降降价，那些原本用来收租的房子也想拿出来卖掉算了。

【房地产商】

房地产商的情况很不一样，中国有数千家房地产商，龙头老大万科的市场占有率只有2%，因此这是个非常分散的行业。大型房企资金充足，遇到冬天还能死扛，而小型房企就惨了，特别是借了大量民间高利贷的小房企。

每当市场到了这个时候，大型房企就特别无良。比如万科，在2007年底的时候，万科董事长王石就公开宣扬“拐点论”，号称房价已经到了一个拐点，大家准备过冬。到了今年，还是万科的人跑出来唱衰楼市，毛大庆（万科副总裁）就是典型的例子。

万科想的是，在市场不好的时候再加一把力气，让那些小房企死得更快些。由于万科是市场老大，他说的话大家都当真，如果老大都唱衰，那么那些小房企的债权人会怎么想？当然是来逼债。本来资金链就很紧张的小房企，怎么可能架得住逼债？跑去找银行，银行是不会给你钱了。唯一的办法就是降价抛库存房，你一降价，那些老业主就跑来闹事，老业主一闹事，债主就更加心慌。

网上就有这样一则新闻《青岛女地产大亨姐妹双双跑路欠贷或超70亿元》。这位倒霉的女地产大亨就是被债主逼跑的，楼盘都盖了一半，后面的资金凑不齐了，如果烂尾的话，那前面的投入就要打水漂，现在形势不好又没有人愿意继续接手，那唯一的办法就是——跑路！我相信接下来类似这样的新闻会越来越多，大型房地产企业现在就看戏，等到进入破产清算阶段，他再来捡皮夹子。

【房价】

现在的形势和2008年很像，房价已经进入了下降通道，除非政府再出台一个强力的刺激方案，否则的话，在中短期内房价都不会上涨。政府被当年的四万亿痛骂了好多年，除非再遭遇比当年还惨烈的情况，否则他不会再犯傻了。因此我的判断是，房价已经正式进入熊市。

毛大庆有两条说得很对，即一线城市土地价格飙升过快，透支未来房价成长空间。二线城市的土地供应规模过大，透支未来住房消费的数量。原本我认为三、四线楼市顶不住了，一线楼市还可以顶一顶，但现在发现，覆巢之下无完卵，下跌是一定的，只是跌幅各有不同。

除此之外，还有更大的利空。从2015年开始，中国的人口红利正式消失。上世纪70年代中国夫妇从平均生育六七个孩子下降到三四个孩子，生育率出现了一轮巨幅的下降。在1980年计划生育政策颁布后，生育率再度出现了下滑。

人口结构和房价的关系是强烈的正相关，请参考下面这幅图。日本的拐点出现在1990年，从1990年至今，日本的房价下跌了20多年，因为没有那么多年轻人了，而老年人根本不需要再买房。那些在20世纪90年代初买了房的人，现在房价也只有当时的1/3，很多人还了一辈子房贷还没还清。

从2000年至今，中国人就相信买了房永远不会亏，事实确实是房价连续涨了十几年，但是2015年就是人口红利的拐点。如果变成另一个日本，那么以后的信条就会变成：房子一买就套牢。

中国房价降价潮能持续多久

石述思

自2009年4月14日政府推出史上最严厉宏观调控政策以来，中国楼市到了最让人看不懂的时刻。

2008年以后，中国大中城市房价以史上最严厉的宏观调控为背景，在北上广深带领下一路狂奔，终于在2014年停下疯狂的脚步。

自2月18日杭州德信北海公园发布“低价卖身”之后，多地楼市身价大跌。五一期间，上海楼市超过27个新盘自降身价争相叫卖，数量占到新盘总数的五分之一。宁波城区的拉菲庄园挥泪大甩卖，每平方米直降5200元。北京楼市五一黄金周也是寂寞孤单冷。东三环双井合生国际房价跳水100多万元，无人问津。位于深圳宝安区固戍附近的富通V都会项目，近日因每平方米降价2000元遭到业主维权。

这是全行业崩盘的预兆，还是房企战略调整带来的购房良机？

各专家、各开放商、各级官员围绕多空展开混战，令人莫衷一是。

先看一个巨大反差：一季度土地市场呈现亢奋态势，土地出让金创历史同期新高。据易居研究院监测，一季度10个典型城市土地出让金收入为2691.7亿元，与2013年同期相比增长83.1%，较2012年同期大增375.4%。其中一线城市土地出让金收入为1754.1亿元，相当于2013年全年成交额的35%。而数据显示，一季度全国房屋新开工面积同比下跌25.2%，房地产开发商们也开始守住腰包，减缓投资金额。

再看这样的一条信息：南宁市房管局近日发布文件称，根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策，在南宁市购房。就在南宁市发文的当天，就传出消息，天津滨海新区将实施差别化限购，无论在天津市内或其他城市有几套住房，只要滨海新区范围内无房即可在新区购房；并将推出共有产权模式购房政策，交一成首付就能先住房。天津市相关部门表示，差别化限购政策目前正在积极申报，但还未得到上级批准。如果获批，有望在5月底开始正式实施。

实际上自今年3月份以来，陆续有杭州、长沙、温州、福建等地传出放松楼市调整政策的传闻。虽然先后都被当地政府明确否认，但按照以往的惯例，一些辟谣都会在不远的将来变成令人猝不及防的现实。

在分类调控、双向调控的大背景下，结合经济下行压力、实体短期难以提振、稳增长缺乏支点、地方债务高企的严峻现实，地方政府对土地财政依赖的惯性必然转化成房产救市的巨大动力。几乎所有人都知道，高房价的罪魁是高地价，而捍卫高地价的力量是大权在握的政府，似乎目前从中央到民众都没有找到真正有效制衡的手段——这也说明深化改革、理顺中央地方事权财权的重要性、迫切性、艰巨性和长期性，所以简单得出楼市崩盘的结论未免天真。

就房产商而言，则在整个银根收紧的背景下，出现了严重分化。鉴于银行吸储成本不断上升，按揭优惠利率的积极性大大降低。此外，相对于按揭而言，银行在放贷方面更为谨慎，因此，企业境外融资能力便是关键。但一方面受美国加速退出Q E和人民币贬值的双重叠加影响，加上多个城市楼市涌现降价潮，房地产市场预期转差，导致海外融资难度激增。中原地产研究中心最新报告显示，4月10家标杆房企共计融资118.01亿元，环比3月回落24.7%，这已是融资金额连续两个月回落。

房地产商由此出现了严重分化，行业内重组并购在未来会成为浪潮。当下楼盘打折有双重意味：一是资金充裕的房产商利用整个楼市低迷期积极进行战略调整；二是部分差钱的开发商回笼资金求生的无奈选择。

全球大国从来就没有全国性的统一楼市和房价。分类调控、双向调控之下，只会使中国未来楼市伴随着新型城镇化的推动，使其进一步趋于复杂化、区域化、城市化甚至地段化。过去公众置业考验的更多是勇气，未来考验更多的是智商。

长达4年的史上最严厉楼市宏观调控也使中国住房的需求发生了巨大改变。在房价高企之下，一部分刚需已经被淘汰出局，只能成为保障房未来照顾的对象，而真正的购买力人群则推动改善型消费成为一线楼市主力军——比如关于上海五一楼市最新调查报告显示，63%的购房者属于改善型消费。被抑制的投资需求则彻底分裂：一部分融入改善型消费浪潮，一部分则汇入海外置业大军。伦敦房产中介Knight Frank的数据显示，2013年伦敦低于100万英镑的房产，有7.5%被中国买家拿下，2010年这个比例是2.7%。2012年，中国人一年内在美购房总价值达123亿美元（约合人民币744亿元），占当年外国人在美购房总额的18%，已成为美国房市中仅次于加拿大的第二大外国买家。

在各方利益剧烈博弈，银行信贷从紧，实体短期难以振兴，百姓收入增长迟缓，投资渠道狭窄的背景下，中国楼市预期像雾像雨又像风，一线城市持续高企的房价和三、四线城市鬼城、睡城批量出现会成为一道独特风景线，宛如一道泾渭分明的鸿沟，考验着未来中国深化改革、推动新型城镇化、重振实体经济的决心和智慧。

中国楼市崩盘是个笑话，但持续高烧的状态也将彻底谢幕。宏观调控是必需的，但全国统一的、完全由政府主导的调控的确走到了尽头。多空博弈的理想结局是全面回归理性——在政府真正担负起保障中低收入人群基本居住需求的前提下，商品房价回归市场主导，实现退烧。

买房的经济账

房价上涨，小学生也有责？

傅蔚冈

解释楼市的涨跌永远是公众关注的热点话题，无论是早先的“丈母娘推升房价”，还是更为常见的城镇化推动房价，每一个理论都有各种各样的支持者。尽管现在房地产已经不再火爆，但是新理论新观点还是层出不穷。

最新的一个解释是说小学生数量可以成为楼市风向标。地产研究者刘晓博日前发现了一项有趣的“小学生理论”，即小学生数量增长最迅速的城市，往往是房价最坚挺的城市。以厦门为例，从2008年至2013年，厦门小学生人数增长了37%；而今年8月，厦门成为国家统计局监测的70个大中城市中，唯一一个房价环比上涨的城市。当然，“小学生理论”要成立，还需要更多的证据：在过去5年中，上海、苏州、深圳等城市小学生增速均超20%，房价上涨也格外明显；而那些小学生明显减少的城市，房价涨幅并不明显。

如果只看这几个城市，那么我们就会发现“小学生理论”是成立的，但是如果再看看东莞、泉州和杭州等城市，却发现“小学生理论”并不成立：东莞的人口净流入位列全国第四，过去5年小学生数量增加了24.9%，但这些城市的房价与区域内的两个副省级城市深圳和广州有较大的距离。过去5年泉州小学生数量增加了15.4%，但泉州的房价只有厦门的1/3左右。杭州在过去5年小学生数量也增加了7%，但今年房价却领跌全国。

为什么“小学生理论”在这些城市就不适用？为此我们必须回到“小学生理论”的源头上来。小学生之所以会成为不少楼市的风向标，很重要的一个原因就是小学生是各个城市的影子人口。尽管目前统计局都会统计各个城市的常住人口数量，但是公众对这个数字却有所怀疑。一是因为统计手段没有能力统计出这个城市的真实人口数量，由于各种各样的原因，很多人即便在一个城市里生活也不会向官方主动登记其状态，因此官方也就无法知晓具体的人口数量；二是不少地方政府有着各种各样的激励隐瞒或者增加人口数量行为。自从人均GDP按照常住人口数量统计之后，那些作为人口流入地的经济发达地区会有激励隐瞒人口数量的行为，这样人均GDP不至于降低；而那些人口流出地政府则会激励增加人口数量，这样可能有助于其向上一级政府申请各种各样的补贴。于是，各个城市的人口数量就会成为一个“谜”。

但小学生人数则是相对容易统计的数字，因为这些人数都是登记在案的，而且每次变动都有案可稽，根据家庭规模，小学生人数就可以在侧面上推算出一个城市的总人数。众所周知，城市人口的增减可以影响房产的需求，于是小学生和城市的房产需求就这样发生了联系：小学生人数在增加，意味着这个城市人口在增加，那么对房产的需求也会随之增加；小学生人数在减少，意味着这个城市的人口规模在缩减，自然会影响对房地产的需求。换句话说，小学生人口数是测量一个城市房产需求的“影子标准”，就像有人说的“小学生是一个比较滞后的人口指标，但胜在容易精确统计”。

为什么很多城市的小学生数量在增加，比如说东莞、佛山和中山，但房产价格却变动不大？有人认为是因为产业结构因素所致。比如说在珠三角地区，广州和深圳第三产业占比分别为64.6%和56.5%，但东莞、佛山和中山则为53.8%、36.1%和42%。

众所周知，第三产业占比高的城市白领较多，而第二产业高的城市则制造业工人——换句话说农民工多，尽管东莞、佛山和中山的人口总量较大，但由于产业工人的购买力有限，因此房产的上涨空间也不大。

这个理论听起来似乎成立，但如果仔细推敲也有漏洞。最为简单的例子是杭州和厦门。根据统计局的数据，2013年杭州第三产业占比为52.9%，厦门为51.6%，按理说杭州的楼市表现应该好于厦门，但是从数据来看，无论是从房屋均价还是房价增长比例，厦门均比杭州要高。这是为什么？

我们不妨先来看这样一组数据。以杭州和厦门的商品房施工面积为例。2013年厦门市商品房施工面积3785.86万平方米，增长5.8%；而杭州商品房施工面积为7746.86万平方米，增长11.53%。需要注意的是，杭州市2013年常住人口为884.4万，约比去年增加0.48%；而厦门的2013年末常住人口则为373万，但是比2012年末增加6万人，增长率为1.63%。厦门的常住人口增长率约为杭州的3.40倍，但商品房的施工面积却只有杭州的0.50倍。在城镇居民人均住房建筑面积相差不大的情况下（2013年杭州的数据为34.68平方米，而厦门为32.75平方米），决定两个城市房价的增长量可能就取决于需求增加量和需求供应量的比率，很显然，与杭州相比，厦门市供应量赶不上需求量。而这，恰恰是解释厦门房价上涨幅度为何比杭州大的最主要原因。

“小学生理论”之所以能够成立，主要是因为其能够测量出这个城市的房产需求量。但是不要忘记的一个事实是，只有抛开供应讨论需求，才能解释需求量的增加会导致价格上涨。为什么近年来杭州房价上涨缓慢？很重要的原因就在于，与这个城市的需求量相比，它的供应量实在过于巨大。事实上，不独杭州如此，佛山、东莞、中山等人口流入大城市，房价之所以不高，很大程度上就是因为有着天量的供应量。

“小学生理论”尽管动人，也解释了某些城市的价格变动现象，但由于忽视了供求端，因此也就无助于整体把握房地产价格变动趋势。那么，决定房价的因素是什么？还是得回到供需比这个最基本的问题上来。就此而言，“小学生理论”只是盲人摸象而已。

学区房怎么破                                             

傅蔚冈

大约是在2013年，央视曾报道了一位中国妈妈在美国纽约地价最高的曼哈顿地区买学区房的故事。中国人在美国买学区房并不奇怪，奇怪的是这位中国大妈买下房子时，她的女儿才两岁。

为两岁的女儿买下一套650万美元的豪宅作为学区房，这事让美国人大为不解。因为在美国的绝大多数州，孩子进入学校就读并不需要以拥有房产作为前提，在学校所在学区内租赁房屋也可，比如说我有很多朋友在美访学，他们的子女也在所租赁的学区内上学。

不过在这位中国妈妈看来，为孩子在美国买房子并不是那么无厘头，根据她的中国经验，要在心仪的学校入学，必须在该学区内拥有一套房产。从最近几年的经验来看，持有房子还必须越早越好，比如上海市静安区近日颁布了《2014年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，明确“从今年开始，区内各公办小学将开始建立对口入学新生数据库，本区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会”。换句话说，只有提前5年买房子才有机会在这个学校入学。

事实上，在中国，你想让孩子在心仪的学校入学还必须具备很多条件。现在绝大多数城市采取的是“就近入学”和“住、户一致”优先原则。以杭州为例，市区户籍学龄儿童户口，父母户口、家庭住房（父母有房产的，以父母房产证为依据认定），三者一致者，由教育服务区学校优先安排入学。如果孩子父母的户籍不在杭州，符合条件的进城务工人员子女，由暂住地（以暂住证为依据）所在区教育局，负责安排入学。

为什么在美国只需要租个房子就可以在房子所在的学区入学，而中国却必须通过买房，甚至买房也不行，还必须持有户籍？在我看来，公共服务筹资方式的不同是最为重要的因素。

已经被无数人提起过的一个常识是，在美国，中小学教育的资金来源于地方政府的税收，而房产税又是地方政府公共资金的主要来源。尽管房产税是由房产所有人承担，但是当租户向房东缴纳租金时，这意味着租户已经为当地的公共服务缴纳了相关费用——因为房东所缴纳的房产税实际上是由他来承担的。既然租户已经为公共服务所付费，那么他当然就有权利享用相关公共服务。

但是中国的房子和租户可不具有这样的用处。尽管在不少地区与土地相关的财政收入已经占其总收入的50%以上，但这些收入绝大多数都只是一次性收入，而不是每年都有。所有这些与房产相关的税收——耕地占用税、城镇土地使用税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税和营业税等，都是一次性收入，无法向房产所有人每年重复征收，这意味着地方政府必须通过不断卖地才能维系其公共支出。

换句话说，在房产税模式下，房东为地方公共支出承受了很多负担；但是在土地出让金模式下，房东只是在购房那一年承担了相关费用。在这种模式下，租户要获得就近入学的资格，就不是一件容易的事。

不过即便如此，我们还是要问一个问题，如果从居民对公共财政的贡献度评价，那些购买房产的非本地居民比没有房产的本地居民更大，为什么前者并不具有“就近入学”的优先资格？尽管现在各个城市都允许符合条件的外来务工人员子女在其城市入学，但是这些人员的排序往往是在非户籍居民之后——以杭州的入学办法为例，非户籍居民子女的入学资格是由区（县）教育局统筹安排，而不是和当地居民一样“就近入学”。

为什么户籍会成为一项比房产更为重要的识别标准？或许很多人认为一旦承认房产所在地比户籍更为重要，那是不是意味着有钱就可以解决一切，从而造成社会不平等——尤其是在北京、上海等特大城市，很多新移民往往拥有更多的财富，一旦房产比户籍更优先，则意味着这座城市的很多中低收入阶层会受到不公平对待。

这话听起来有道理，但漏洞也很多。因为公共服务需要资金来源，很多人为此付费却得不到相应的回报，而很多人却仅凭一个身份就可以享用各种服务，这可能才是最大的不平等。英国法律史学家梅因在《古代法》一书中曾经有过这样一个判断，“迄今为止所有进步社会的运动，是一个‘从身份到契约’的过程”。毫无疑问，买卖房屋是一个契约，而户籍只是出生时的一个身份而已。如果按照这个“从身份到契约”的识别标准，那么该受抛弃的倒是户籍。

既然如此，为什么在目前的入学资格中还是按照户籍，而不是按照房产？在我看来，这要拜30年计划经济给我们留下的丰厚遗产。尽管在产品市场上我们已经取消了计划经济，主张人、财、物在全国市场的合理流动，并承认价格在资源配置中的决定性作用。但是在遇到公共服务时，我们还是依赖于计划经济时候的户籍。

在计划经济时代以户籍作为公共服务的识别标志并不难理解，因为人并不能够自由流动，因此必须依赖于其单位，人、工作单位和居住地是紧密结合在一起的，以户籍作为识别标准也是无可厚非的。但是在市场经济时代，人已经在全国范围内自由流动了，但公共服务还要以户籍为标准就多少显得削足适履。

不靠户籍靠什么？这可能要回到一个更为根本的问题，那就是地方政府该如何为其公共服务品融资。在现有的模式下，地方公共品所需资金大都是通过间接税的方式获得，这样做的好处是让最终承担者很难体会到其所真实负担的比例，但坏处是很难划定谁在付费这一问题，由此也产生了谁才能享受地方公共服务这一难题。

如何破解？最好的办法当然是房产税，如果房产税在短期内很难出台，那么以个人所得税的缴纳地作为识别方式也是一个退而求其次的办法。但政府愿意这么做吗？

买房的经济账你永远算不清                                   

童大焕

一早收到一个学生微信：“恩师啊，您的人房分离战术是当代中国老百姓应对城市生活成本高问题的法宝啊。时间成本、道路成本太高了，我被气炸了。”我之所谓人房分离战术，拆开来是两点：鉴于我们已经进入九头牛拉不回的人类通胀时代，工资增长赶不上通货膨胀，因此有了一定的月供能力就应该及时入市买自己买得起的房子，宁可小一点也要坚守城市中心区。实在不行才在交通可以忍受的郊区或二、三线及其以下城市买。然后择机“农村包围城市”。第二点是一定要坚决抛弃自己买的房子就一定要自己住的陈腐观念，你买的房子给别人住，别人买的房子你租来住。这样才能最大限度地让财产保值增值，同时最大限度节约时间成本。金钱诚可贵，时间价更高，若问生命是何物，无非时间过客。

同时，还收到网友发来某地政府救楼市的文件，我说：“其实不断冒出的新救市政策，都是在为我此前的判断背书（括号里面为笔者后加）：房地产补贴了工业（住宅和商业用地补贴工业用地），然后（通过土地抵押贷款等形式）绑架了银行和政府，银行和政府救楼市就是救自己。但楼市投资一定要倾听城市化规律，有些地方是想救也救不了。不管城乡户籍一体化也好，振兴西部和东北也好。一切都会风流云散，只有规律沉默不言：看天上云卷云舒，任庭前花开花落。”伊又说：“当我们讨论家庭财商时，总是遭遇关于平和与幸福论调的争论。”——说什么幸福跟财富没有关系啊诸如此类。如果真是这样，人类追求财富又有什么意义？事实上，持此类观点的，大多数是在为自己的无能、懒惰（不肯思考也不会思考）和不思进取找借口。我说：“不必浪费时间，他们不知道财务自由对于心灵自由职业自由的重要性。为什么80%的财富掌握在20%的人手里？你跟那些80%里叫不醒的人较什么劲？”观音普度，亦只度可度之人；斯人装睡，上帝也叫他不醒。

2011年初开始全国性的限购限贷政策，从天子脚下的北京开始示范，很快铺向全国46座大中城市。在此后3年里，全国房价逆势上涨，北京房价3年时间至少上涨了1.5倍，即2013年底平均房价应该是限购限贷之初的2011年初的2.5倍。进入2014年以来的半年多时间里，由于一些城市住房供应过量导致银行全面惜贷，危及了整个社会对房地产的信心和预期，导致半年多来房屋成交量持续下跌，一些城市房价也应声而落，土地财政、银行贷款、地方债乃至银行理财产品问题纷纷浮出表面，不足半年，各地方政府纷纷扛不住，从遮遮掩掩放开限购到大张旗鼓救市，到现在几乎只剩七八个城市没有完全放开限购。中央层面的货币政策也一松再松。虽然信贷重回优惠政策目前仅限于首套房，但相信用不了多久，限贷放开也完全在情理之中。

过去多年，直到今天，社会主流舆论，包括很多“著名经济学家”、著名经济评论者都一再呼吁要打压楼市以“拯救实体经济”，他们根本不知道中国经济和房地产的逻辑，甚至完全无视房地产补贴“实体经济”、且因为这种补贴扭曲真实价格成本导致“实体经济”严重过剩的事实。

迄今为止，救市最急迫的是四川省和内蒙古包头市。7月31日，成都市财政局官网发布消息，四川省财政厅决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。有业内人士直呼，四川的此次做法堪比2008年那一轮救市。其实从政府角度，这样的救市比2008还狠。上次是首套房利率七折优惠，由银行来背负救市责任；这次是政府拿出真金白银，如果按三成首付算，七成贷款金额3%的财政补贴，已经高于政府收到的契税。等于说政府不仅不收个人契税，还倒贴。

包头市政府网则于8月5日刊发了《中国•包头2014房交会优惠政策》，宣布由市政府于9月6日—10日举办“中国•包头2014房交会”并推出诸多购房优惠政策：房交会组委会发放面额15000元/套“百姓购房券”，购房人在房交会上可持券抵房款。购买首套新建商品住房，给予所纳契税100%的补贴；购买二套以上（含二套）新建商品住房，给予所纳契税50%的补贴；购买非住宅，给予所纳契税50%的补贴。所纳契税实行先征后补，由昆区财政部门返还。购买新建商品住房，市政府给予购房人2000元/套的财政补贴。住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元，减半收取住房公积金贷款的担保费、评估费。减半收取房屋登记费、抵押登记费。对法律规定必须进行公证的房屋，减半收取公证费。综合补贴也已经高于契税。

据了解，除四川、包头外，也有武汉、绍兴等地通过财政、税费补贴等形式刺激楼市。但是我一定要提醒大家，地方政府政策常常发神经，因为追求短期效应，也因为他们的思路常常和城市化规律背道而驰——城市化往东，他们的城镇化往西。但是你买房却可能一辈子要对它负责。因此你买房千万不能像哄抢旅游地产一样冲动，到时候不是旅游地产为你的旅行提供方便，而是旅游地产绑架了你说走就走的自由与洒脱！

大家买房的时候一定要沿着城市化的方向走，那样才顺风顺水。最简单判断城市化方向的办法是什么？是我一再强调的“人聚财聚，人散财散”，往房价高的方向走而不是相反！一国之内是如此，一座城市及其周边情况也是如此。城市化的规律你至少必须占七成权重，政府的规划和政策合起来最多三成。脱离这个“黄金分割”，到时候可能会吃不了兜着走。日本包括东京大都市圈在内的郊区已出现13%的房屋空置，任风吹雨打无人接手。

未来中国的城市化也将不再是城市不断扩张，而是面临着一个总体收缩的过程，切记城市向上生长战胜向外扩张，电梯战胜汽车，高密度战胜低密度是我童某人首先提炼总结的必然规律，任何人改变不了这个规律。

还有一个是大家非常关注的“买房时机”问题。网络上盛传一个帖子说过去10年一共有过3次最佳买房时机，今年8月是第4次。其实，我劝大家对此不要太在意。我一再提醒大家的是越早越好，买得起就及时下手，时间成本才是最大成本。不要总想抄一个最低，想抄低的人一定会被连底抄。股神巴菲特炒股还有一半买入即被套呢，但何妨他成为富可敌国的股神？！因为人家看重的是长远，是价值投资。

买房更应该风物长宜放眼量，从长远考虑。短期的涨跌，貌似有“最佳时机”，但回头看，我们会发现所谓最佳时机不过是“阶段性平缓或微调”。就好比上台阶，只不过是上了一个台阶以后的暂时平缓或微微下坡，比起上一个台阶来说，事实上还是高很多。不信，咱们看看国家统计局发布的2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况：

一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：（一）与上月相比（环比），70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%。（二）与去年同月相比（同比），70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为9.4%，最低为下降5.3%。

二、二手住宅价格变动情况：（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有11个，上涨的城市有7个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为9.1%，最低为下降9.6%。

看这个价格，即使在全国楼市哀声一片的2014上半年的6月，比起“上一个台阶”（同比），是不是整体楼价仍然是上涨的？更何况，如果考虑早买一年早得租金，早买一年早享受更好住房的生活品质提升，这个账你又如何算得清？

寸土寸金：中国亘古不变的宿命                               

蒋亚平

当下中国，上至最高领导，下至农民市民，人人都说土地，议土地，喜怒哀乐，系于土地。一时间，大家似乎都成了土地专家。因为特殊的人地关系，在中国，土地和国家、和民族、和文化的关系，好像比任何其他国家、民族，都更紧密。中国这个“帝国”，是一个名副其实的“地国”。

历史上屡次改朝换代战争，都可以谓之“土地战争”。毛泽东领导的共产党革命，主要就是土地革命；邓小平领导的改革开放，就是抓住土地制度这个龙头，以此为先导，先放农村的地权，再放城市的地权。当代中国农村和城市土地制度的改革，相同之处也是多多，都是先分解分离地权，再放地权；都是只放土地的使用权，不放所有权。

中国依然处在城市化、工业化早中期阶段。要发展，就需要工商业，需要许多基础设施，需要许多公共用地。这样，种种农地，包括耕地，难免改变用途，成为建设用地。而且，中国近十四亿人口，人地资源，在世界各大国中，最为局促。人在增加，粮食要从地里长，耕地不能少。现代化在发展，工厂、商店、学校、医院、住宅、道路，总之，一切的一切，也都要从土地里生长，要占用耕地。

这还只是土地作为资源在中国遭遇的情状。市场经济环境下，土地不仅仅是资源，也成了炙手可热的资本和资产，几十年里，在中国，土地与钱，悲喜交集，雌雄同体：国家建设要钱，政府开张要钱，城市成长要钱，如此等等，都在土地的身体上打主意。政府经常低价征地，市长为公共利益拆迁，国企改制当二地主，农民以集体社区居民身份进入工商业，共同的行为特征，都是近水楼台先得月，摆出的都是吃准吃定自己脚下那片土地的架势。

中国的耕地越来越少，不得不划18亿亩红线。同时，也因农产品及劳动力市场的变化，种地人也难以专心种地。尤其是近年，人们为了解决紧缺的用地指标，格外热衷“占补平衡”和“增减挂钩”，真真假假，本是在平原的耕地，不得不“上山下海”。结果是耕地的质量，也变差了。本来紧张的人地关系，变得更为畸形、失衡。

于是，中央和地方、城市和农村、政府和民众、农民和市民的关系，因为种种土地问题，变得更复杂、紧张。这不仅冲击和扭曲经济发展，还深深影响了政治和社会的诸般景象：保障房用地安排，农地征转拆迁补偿，房地产市场调控，小产权房处置，高尔夫球场清理，包括人们格外忧心忡忡的“土地财政”、政府债务、粮食安全等等，哪一个不是“剪不断、理还乱”……

麻烦在于，当下，同土地有关联的事情那么多，土地专家也是那么多，且观点多样，各自立场又很坚定，各说各话，一致很难。有关土地的问题，为何形成了目前这样的局面，让人感觉有点积重难返。

客观来说，这些年，中国行进在工业化、城市化高速路上，现代化速度之快，中外鲜见。同时，全球化深度延展，世界产业结构调整，恰逢中国劳动力和土地都很便宜，一个愿打，一个愿挨，两情相悦，土地作为相爱平台，愈显亲切可爱。说白了，当下中国，就是处在一个很可能是空前绝后的用地高峰期，就是全民都会去折腾土地的时代。

主观原因，可能同样重要，就是土地管理和土地利用的质量。种种土地问题，显然与人有关，与社会的心态有关，与各级政府官员的想法有关，也与土地管理和利用工作的质量有关。这些年，对土地的认识和管理，有这样“三乱”：混乱、忙乱、添乱。

混乱有三种。一是与土地有关的利益关系混乱，难以厘清；二是解决土地问题的轻重主次混乱，如发展战略、税收制度、管理体制等等，都是影响土地更深层、更核心的问题，这些问题不解决，就可能治标不治本；三是权力关系混乱。有利益的事情，争着抢着。无利的、难管的，绕着道走。

忙乱，就是大事看不见，小事一大把，急功近利，病急乱投医。忙乱出于三种原因：一是懒，业务不钻研，不熟悉；一是急，想一下子做完天下的事情；最糟糕的是这样的一种忙乱，出发点不是搞好工作，不是“公”，而是搞好自己，是“私”。

添乱的人，主要有两种。一是有些能对土地问题决策有影响的人，一是某些媒体人。特别是有时这两类添乱的人扯在一起，形成合流，新闻被无限放大，舆论效用倍增，问题变得更为复杂，大大增加了社会和民众客观判断问题、解决问题的成本。

从趋势看，当代中国的建设用地曲线，差不多已经走到拐点。当下种种建设用地的压力，或在未来时日，会有降低。目前中央政府趋稳的宏观经济政策，也暗合和支持这条曲线的走向。

但是，目前的这种情势，也只是相对前些年超大的用地压力，相对我们自己的发展。无论如何，中国人多地少的国情不会改变，中国现代化进程对土地的渴求依然强劲，中国人喜欢置地买房等特殊的土地文化传统根深蒂固，这就会使中国的土地，总是处在一种较稀缺状态，意味着中国的人地关系，永远不会轻松。寸土寸金，就将永远是中国亘古不变的宿命。

所以，落实好早在近30年前就已经非常明确的“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”这一基本国策，就不应该是一句空话。这件事情，也是当代中国在努力实现的国家治理现代化历程中，一个边际效用最大、最富有变化，当然也是最有机巧和难度的大事。

2月20日，国土资源部发出《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，要求基本农田一经划定将永久保护，禁止随意修改土地利用总体规划，不得借农地流转之名违规搞非农业建设，第一次突出地明确了耕地保护优先原则。姜大明部长面对“两会”代表和媒体，再次强调“要坚持最严格的耕地保护制度，严防死守耕地红线，保护国家的粮食安全”。如果这一局面能得以保持，相信前段时间里诸如土地“三乱”等等问题，有望在一个有序、负责、科学、强力的领导下，逐步解决。

行业观察

房地产业最市场化，你信吗？                                

傅蔚冈

国庆长假前一天，也就是9月30日，中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，绝大多数公众认为这个通知的本质就是“认贷不认房”，就是给房产企业放水。

具体来说，通知是这么规定的，“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”换句话说，二套房的首付再也不需要六成了。

不少房企确实抓住了这个机会。当天晚上微博就有人爆料，绿城集团连夜下发文件，要求各项目公司“趁着央行和银监会昨天放松限贷的楼市利好，下月起全面提高销售价格。10月8日起，全面梳理货源，对价格进行5%~10%的价格上涨”。绿城的这个举措，有网友说是趁火打劫，甚至有人称之为“败类”。

绿城之所以敢涨价，大概是基于两个原因：

第一，“认贷不认房”的新规增加了房产的需求，原先很多已经被限贷的群体这次能够以首付三成的方式获得银行信贷，一下子创造了很多需求。在原有的房贷标准下，二套房需要六成首付。一套总价500万的房子，首付六成需要300万。这么多的首付，恐怕绝大多数居住改善型的家庭都无法承担。但如果降为三成，那么还是有很多人可以负担，一下子把需求面给扩大了，在供应基本不变的情况下，需求增加确实会导致价格上涨。

第二，首套房利率最低可以打七折减轻了购房者的负担。一套150万的房子，按照首付三成30年按揭计算，如果按照基准利率每月需要还款6671.28元。但在信贷放松之后，即便房产商涨价5%~10%，购房者的负担还是能减轻不少。如果是涨价10%，除了首付款从45万涨到50万，每月的按揭款却减到了5888.54元，与原先6671.28元相比减轻了13.23%。更为重要的是，以前房价上涨前的房贷总额是2401660.25元，而在涨价之后却降到了2119874.21元。既然提价也不影响购房者的支出，房产商当然有意愿提价了。

也正是如此，谋划涨价的不只是绿城，据说恒大、碧桂园、绿地和新城等房产公司又被传言区域公司涨价。不过在我写稿时止，恒大、绿地和新城已经向外界表示称传言的文件不存在。当然，也有市场分析人士认为这是房产公司做的饥饿营销，也或许是为今后的涨价探询市场反应。

但无论是饥饿营销还是探询市场反应，或是真的提价，在我看来，这并不意味着这些房产商是“败类”，相反，这些能在房贷新政后第一时间提价的公司是市场反应最为灵敏的公司，能把握市场跳动的脉搏，洞悉市场的真正需求，真正践行了“让市场在资源配置中起决定性作用”。

在相当长一段时间内，公众总是戴上一副有色眼镜来打量房产商，认为房地产是世界上最容易挣钱的行业，甚至是躺着都能挣钱的行业——媒体上到处充斥着房产商“暴利”的报道。但如果真的做过房地产行业，就会发现公众对地产的了解实在是太过于浅薄了。房地产不仅是一个周期长——一个房产项目从拿地开始到最终交付给顾客至少需要3~5年的时间，同时还面临着各种不确定因素——各种各样飘忽不定的宏观调控都可能让房产商先前的投入打水漂。如果再看下2014年上半年上市房企的财务报表，会发现房企的利润率居然接近平均水平——14.17%，平均净利率和2013年A股上市公司14%的平均营业利润率相差无几。

为什么房地产的真实情况和我们预想的并不一致？一个可能的原因是在房地产业确实存在着一些权钱勾结行为，通过媒体的报道放大了这种现象；而另一个原因则是日益上涨的房价使得公众认为房地产商获得了巨额利润。但事实上，房地产业的研究早已表明，房价构成中有近60%的成本是包括土地出让金在内的各种税费。换句话说，最大的好处是政府拿了，房产商尽管也获得了一部分利润，但绝不是大头。

甚至，我们可以说房地产业是中国最为自由的行业。这一点可能会遭致很多人的异议，因为在绝大多数人看来，在一个土地供给都是由政府控制的行业，怎么可能是最为自由呢？尽管一级土地市场是由政府控制，但这个行业却不存在着行业准入，也不需要发改委的各种批文，因此竞争者非常激烈——甚至用白热化来说也不为过。前几年房地产业利润高，因此引发无数企业涌入。根据全国经济普查结果等公开数据显示，2004年末，全国共有房地产开发企业法人单位5.9万个。到2008年末，全国房地产开发企业法人数量为8.8万个，达到顶峰。从商品房的投资额来看，2013年商品房的投资额为58950.76亿元，而在2004年仅为8836.95亿元，10年间涌入整个行业的金额居然超过6倍多。

准入不设门槛，意味着泥沙俱下，但这恰恰是市场竞争最为神奇之处。就像本文开头提到的绿城，是中国房地产行业豪华商品房的领军者，但由于该公司对市场大环境产生误判，因此其主打的豪宅市场在缩水——当然很大程度上这是受限购政策影响，因此今年被融创并购。融创的创始人孙宏斌更是一位传奇人物，能够在一个公司失败之后再次起来，重回中国房地产前十强。无论是绿城被融创兼并，还是孙宏斌东山再起，这都说明房地产是一个充分竞争的行业，在这个行业里民企和国企能够较为公平地展开竞争。在我看来，这也是这个行业能给出这么多中国首富的原因。

更为重要的是，在其他各个行业都在为去过剩产能而苦恼的时候，房地产业却以市场的方式表明了该以何种方式退出。上面所说的绿城被融创兼并实际上是今年房地产业大洗牌的一个缩影。据Wind资讯统计显示，在A股2000多家上市公司中，除了房地产与建筑业外，2005—2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238 家，而到了2012年年报中，这一数值降到了133家，也即8年间，有105家，约44.1%的涉房上市企业选择了“逃离房地产”。

当一个行业不存在着行业准入，同时也存在非常市场化的退出机制时，我们有什么理由再拿着有色眼镜来看待这个行业？也正是如此，众多房企在得知房贷放松之后的调价也不过是一个非常正常的市场反应。只不过，太多的误导蒙蔽了我们的双眼，甚至因此得出“房地产商的身上也应该流着道德的血液”的结论。

也正是如此，我们不妨把诸多房企对房贷新政所做出的价格调整视为是“让市场在资源配置中起决定性作用”，至于这些房企的调价是否做对，市场自然会对此做出反应，它们也会接受相应的惩罚——A股市场上诸多企业从房地产业逃离就是一个明证。

中国房企成批出海为哪样

温克坚

楼市风声鹤唳，官方统计数据进一步坐实了国内楼市下行趋势。2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，7月当月楼市销售总额降至5182亿元，环比下滑30.5%，创今年最大月度跌幅。

而与这个趋势不同的是，以万达、万科、绿地、中海、碧桂园等为代表的大型开发商掀起了一股出海投资浪潮，他们在东南亚、欧美等国家购置写字楼，竞拍土地，或者和当地开发商合作，投资建设新的房产项目。

根据某研究机构统计，2008年，中国房企境外投资数额大约是6900万美元，而到了2013年投资额度飙升到150亿美元，2014年上半年这个数据已经达到120亿美元，2014年全年可望超过200亿美元。与此同时，中国个人在海外购置物业也出现井喷，据说2013年4月至2014年3月财年，中国人在美国购房金额约220亿美元，中国个人和机构频繁的海外投资活动，十分抓人眼球，一些财经媒体甚至拿日本当年海外投资浪潮相提并论。

开发商出海投资这个日益凸显的现象，说明随着全球化的深化，国际经济竞争格局发生变化，原来传统上以劳动力和土地环境等资源参与国际分工和竞争的中国，慢慢地在资本、管理、技术等领域也开始有了一定的发言权。从劳动密集型产品的出口到资本输出，也说明中国经济体效率在提高，有能力在国际经济舞台和众多同行同台竞技，这也会强化中国和全球经济的互动和相互依赖，中国经济体必须按照普世市场规则和法治体系来运转并证明自身的价值，这会引导中国社会走上更良善的路径，无疑是让人欣慰的现象。

不过，开发商出海看起来美妙，但实际运作起来将会困难重重。文化差异、团队能力、项目管理能力、对境外税收法律劳工环境等的理解，都需要时间，需要成本，需要磨合，其中的不确定性因素会比国内更多。由于国际资本格局的变化带来的汇率风险，对于中国开发商来说，其潜在影响尤其巨大。

除了一般的商业环境和交易成本之外，像欧美这样的成熟市场，土地供应不由地方政府操控，规划设计体系规范化程度很高，融资工具非常多元化，而市场需求也相对稳定，房地产是一个高度竞争性行业，并没有太高的盈利空间。因此，国内房产企业成批出海，并不是一个从红海转向蓝海的轻松旅程。一些出海企业，高调张扬项目盈利前景，似乎境外房地产开发是一个诱人的金矿一般，反而让人觉得其中或许有猫腻。

当然，国内房地产企业经过这么多年市场培育，也形成了一定的竞争能力和优势，比如建筑成本、管理效率和规模优势等等，不排除对于特定的项目，国内企业可以抓住一些机会。但从市场竞争程度来看，我们认为这只能是特例，而不是一般态势。

那么，激发这股房地产企业出海的基本动力是什么？

国际形象可能是这些开发商出海的表面理由。目前出海的开发商，以业内巨头为主。比如万科、万达、绿地、碧桂园、富力等等，对于这些大企业来说，树立一个国际公司形象当然有重要的价值。在海外投资一两个项目，所需资金不过几千万几亿美元，即使运转效果不佳，也不至于亏损太多，但在对外宣称上，则可以高调宣传国际化进程，提升公司形象。

搭建境外融资平台则是房企更直接的动力之一。在宏观调控政策影响下，金融机构对开发商限贷惜贷非常普遍，而国内楼市成交额下降又导致开发商资金周转减速，资金压力大增。虽然国内大型房企可以通过信托债券等市场进行融资，但这些渠道的融资成本往往大幅高于银行类金融机构，和国际融资成本相比，海外的开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内，更是高出一大截。因此房企蜂拥海外的背后，是众多金融机构、中介的助推作用。

境外设立平台公司，可以通过内保外贷的方式进行低成本融资，也就是境内银行为境内公司的境外投资子公司提供对外担保，境内公司反担保境内银行，最后境外银行给境外子公司发放相应的贷款。而境外获得融资后，在必要的时候，可以反哺境内公司。这当中虽然还有外汇管制这样的政策性障碍，但通过境内境外两个平台，可以绕开国内严格管控的金融环境，获得伸向国际资本市场的一个触角，而国际金融市场利率水平低，可以对冲相应的交易成本，提升公司的持续经营能力。

以万达集团为例，通过收购香港上市公司恒力商业地产，再把境内公司资产部分地装进去，把恒力改名为万达商业地产，成为万达集团的香港融资平台。搭建好这个平台后，万达集团在国际债券市场上的融资能力大幅度提高，2013、2014年已经发行了两次总额超过10亿美元的债券，这些债券的融资成本几乎和国内的银行贷款相比差不多，显然比国内的信托融资要低很多。

有了海外平台，这些海外平台不再受国内政策和法律约束，他们可以按照更普遍的全球商业规则行事，而不必配合政府的脸色行事，不但可以分散市场风险，客观上，海外平台可以成为对国内政策反制的一个杠杆。从这个意义上来说，开发商出海有一种用脚投票的后果，对国内商业环境，尤其是特定行业的商业环境，起到某种竞争作用。这对政策决策层和市场监管无疑构成了某种压力，是对恣意的行政权力的一种牵制。

当然，目前出海的开发商中，不同产权结构和治理结构的公司，其出海投资的目的可能各有侧重点。像碧桂园这样有家族色彩的公司，除了融资通道和资产安全考虑之外，投资项目必须能经受商业合理性考验，因此其首批选择的项目是马来西亚，不仅土地价格十分低廉，商业环境和大陆本土差异不同，潜在客户群体都和碧桂园之前的有所重叠，因此开发风险相对较小。

而像万科这样的企业，其国际化过程目的似乎更多的是为了获取国际经验，提升公司全球化管理能力，因此其步骤相对低调和谨慎，万科目前的海外投资策略是，必须寻求当地合伙人，以求把风险降到最低。

像绿地这样的大型房企，一方面在国内攻城略地，激烈争夺业界老大的地位，为管理层带来政治收益。另外一方面，绿地这样的企业并不缺乏资金，海外拓展并不以融资平台为目的，更多的是为了国际形象，商业合理性的考虑反而是次要的，依靠很多非市场化资源的支持，变身成为一个跨国发展的集团，最后或许成为一个商业怪兽，甚至会成为市场规则的破坏者。

总之，开发商海外投资热潮涌动，但其出海目的各有盘算。要真正在欧美成熟市场站稳脚跟，成为国际级开发公司，目前还看不到迹象。

房地产为何成为腐败重灾区？                                 

易宪容

有报道称，根据中央巡视组的反馈情况和各地方的整改通报，整体上看，在前三轮被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产业腐败，占比达95%。房地产成为官员腐败的重灾区。实际上，不仅在于这次中央巡视出现的问题，也在于目前所查出的贪污腐败官员中有几个不与房地产有关呢？国内房地产为何会成为政府官员腐败的重灾区？这主要是与国内房地产市场的性质及官员权力约束条件有关。

当前中国的房地产市场与欧美发达国家的房地产市场在性质上有根本的差别。一是对于国内房地产市场，它是一种要素的非市场化及产品的市场化的市场。也就是说，当前国内房地产市场生产商品房所需的要素（如土地、资金、规划，甚至一定意义上劳动力）不是由市场供求关系来定价，而是由政府的权力来定价，而卖出商品房的价格则由市场自由定价。既然房地产市场的要素是由权力来定价，那就为这种权力寻租创造了广阔的空间。当政府的权力是没有约束或约束力很小时，那么房地产要素交易的每一个环节都存在腐败的可能，其权力越大越是绝对，其交易过程中的腐败就会越严重。

比如说，住房市场的土地交易，所谓的《城市土地管理法》（其实这个《城市土地管理法》是与宪法相冲突的）就规定农民的集体土地只有所有权、使用权，而没有交易转让权，农民的集体土地只有转让给“国有”才有交易转让权，而这种“国有”土地最后转化为地方政府所有（实际上“国有”是全民的而不是地方政府所有的，这种转化本身就有问题，但到目前为止没有人来追究）。这样，地方政府则成了城市土地唯一的卖者。而地方政府并非是一个抽象的概念，其权力则掌握在政府的大小官员手中。在这种情况下，绝对权力（政府成为土地交易唯一的卖者）当然会绝对腐败了。土地要素是这样，房地产市场的其他要素也与此差不多。

二是既然商品房是由市场自由来定价，再加上当前中国房地产市场是一个投资为主导的市场，或住房交易既是赚钱的工具也是财富增长的工具，这样房地产市场的价格最高都没有问题。因为，如果住房仅是一个消费为主导的市场，房地产生产及交易主要是满足居民住房福利条件的改善，那么政府官员不会在房地产的交易过程中占有过多的住房。

特别是在有效的房地产税的安排下，住房既不能让个人财富增长，还可能增加住房持有之成本。这时，政府官员占有住房的激励就会减弱。如果住房是一个投资品，是个人财富增加、财富增值保值的工具，那么政府官员就可能在房地产要素交易的任何一个环节来持有住房。由于房地产的要素交易是由政府权力来定价与分配，而这里大大小小的权力又是绝对的，从而使得政府官员利用房地产市场贪污腐败易如反掌。政府官员只要在相关的每一个交易环节，利用房地产市场贪污腐败则成了常态，不贪污腐败则是异数。

同时，房地产最终产品可以自由定价，那么住房的价格越高，政府官员所持有住房财富就增长越快。这样，不仅会激励政府官员不断地来推高房价，也会激励政府官员采取更多贪污腐败的方式来增加住房的持有。政府官员有更强的激励对住房持有的贪婪。

三是中国房地产市场还有一个与其他国家不同的功能，就是房地产也是政府经济宏观调控的工具。为了GDP的增长，政府不得不通过廉价的信贷政策来鼓励房地产市场发展。这就必然使得大量的廉价信贷源源不断地流入房地产市场来推高其价格。这样，既保持了GDP快速稳定增长，并让所持有的住房价值快速上升，更是让政府官员能够交易的标的物的价值越来越高，政府官员的绝对权力越来越大，及贪污腐败的机会越来越多。

更为严重的是，与房地产相关的利益集团一旦形成，这个集团为了维持其利益，还会通过各种方式，特别是通过这些绝对权力把其利益制度化，把房地产的贪污腐败的行为合法化，从而使得保证房地产市场健康发展的制度无法推出。比如，公平公正的房地产物业税就是无法推出，房地产市场的信息公平透明规则就是无法设立，有效遏制房地产投资炒作的经济杠杆就是无法推行等。这些都与政府官员希望把其利益制度化有关。而这些都是国内房地产市场给政府官员腐败造就的温床。

可以说，当前房地产市场成为政府官员的重灾区，很大程度与中国房地产市场的性质与制度环境有关。要遏制这些行为，就得对国内房地产市场的基本性质重新审视及重新定义，并把它落实为新政策法规等，就得对政府官员的权力有效约束。

对于房地产贪污腐败，只有从这个源头上入手，才能得以遏制，否则要遏制这种腐败是不可能的。

别指望遇上不爱高房价的地方官                               

曹林

高房价似乎人人喊打，那主政地方的官员如何看待呢？当合肥市委书记被问到这个问题时，他的回答好像很体贴民生，说到公众心坎里去了，他说：“等房价涨到一平方米两万元时，城市发展的活力就没有了，是有害的。”因为高房价可能会成为人才进入合肥的障碍，他表示，绝不希望也绝不能让合肥的房价涨到每平方米2万元。

听完这番表白，你千万别急着感动，据当地媒体报道，合肥去年12月平均房价7124元。一个平均房价7124元的城市，领导说“绝不希望也绝不能让房价涨到每平方米2万元”，你会觉得书记真在拒绝高房价吗？每平方米7124元到2万元，还有很大的飙升空间。潜台词也许是，要想把房价弄到2万一平方米，还任重道远。好不容易听到一个地方的主政官员对高房价说“不”，没想到人家的意思真不是你想的那般。很多网友都调侃说：“北京市接着表态，拼死也要把首都房价控制在每平方米80万元以内。”

别指望遇上一个不爱高房价的书记和市长，这完全是不切实际的期待。数据最无法掩饰地方官对高房价的爱，根据国家统计局公布的2013年11月数据，一线城市新建住宅价格已连续3个月同比涨幅在20%以上；厦门、南京、西安、武汉等26个城市新建商品住宅价格同比涨幅达到或超过10%。为了稳住房价，房价上涨较快的城市曾出台了新一轮调控政策，二线城市大多重申了限购举措，但实际影响微乎其微。那么大的调控力度，依然遏制不住房价飙升，说地方官不爱高房价，没人相信。

前段时间到南方一座城市调研，与当地官员谈到房价问题时，那位官员很是不满，抱怨说：“自己所在的这座城市，民众平均收入比省城高，环境也比省城好，但就是房价比省城差一大截。”言语间对省城的高房价充满羡慕忌妒恨。不过，我与当地老百姓交流时，老百姓还是嫌本地房价太高，凭自己的收入买不起。这是不少地方的现实，谈到幸福感时，老百姓觉得房价降一点，自己的幸福感就提升一点；而一些官员则相反，他们的幸福感建立在房价高一点点上。官民的利益疏离感，从对高房价的态度可见一斑。

10年前到一座县城，当时那个县城还比较落后，与县领导交流时，那个憨厚的中年男子兴奋地伸出手比画：“经过这几年的努力，我们已经将县城的房价从过去每平方米500元，弄到了如今每平方米800多元。”显然，他是把“任内房价攀升”当成最让自己自豪的政绩。

如今这种思维已愈演愈烈，所在城市如果房价低一些，市长在外地市长面前都会觉得很没面子。大都市的房价都很高，一些官员不顾要成为大都市的其他硬件设施、软件要求，先大拆大建炒地皮把房价弄高起来。不管“里子”有没有成为大都市，起码“面子”上的房价已经有了大都市范儿，可老百姓都抱怨：“没大都市的命，却染了一身大都市的病。”

在既有的制度安排下，地方的主政官员似乎没有理由不爱高房价。虽然不少官员都体贴民生，都高调坦陈“靠自己的收入根本买不起房”。但问题有二：

其一，他们那样的位置多不必自己去买房，能够享受到福利分房，或者有低廉的单位自建房，无须承受高房价之痛；其二，高房价是一种莫大的政绩，媒体常报道一些城市“富可敌省”，一些省份“富可敌国”，钱从哪里来？很多都来自卖地，这一任官员把后面几任官员的地都卖光了。不少城市都将房地产业当成了支柱产业，产业都靠高房价拉动。

调控之下房价依然在飙升，媒体和专家称要对未完成调控目标的城市之主政者进行问责。既有制度安排“逼”着地方官追逐高房价，谁来问责，如何问责，问谁的责？寄望书记市长们降房价，永远是一个无解的题。