序言：房产新政下，跟着温州人炒房还有“钱”途

经济踏着自由的脚步运行，却也难免受到政策的引导和限制。自中国房地产市场商品化以来，针对房价上涨过快，中国政府实施了数次旨在平稳房价的宏观调控政策。与此前几次相比，自2010年开始，至今仍未有“手软”迹象的房产新政，很难不让人心生敬畏。

其中，房产投资者应该是心急如焚的一群。毕竟，房产新政的火力集中点之一，就是打击炒房：2010年4月15日，国务院出台政策，将二套房贷款首付提升至50%；4月17日，“史上最严”的“新国十条”，对第三套房暂停发放贷款；9月29日，比“史上最严更严”的“新五条”，又将首套房的首付比提升至30%、对非本地居民暂停发放购房贷款；2011年1月26日，“比史上更严还更严”的“新国八条”将二套房首付提高至60%，并向全面推行限购令；2011年春节前，千呼万唤的房产税也初露真容……

每一招都扼住投资者的“脖子”，足以令其毙命，而且，谁也不敢保证，今后会不会有更重的“拳头”打来。

房产大势对投资者越来越不利，房产投资还有利可图吗？投资者们还像以前一样闭着眼睛就能轻轻松松挣钱吗？往日赚取暴利的温州炒房团是不是“伤亡惨重”，已经从房产投资市场全线撤离？这恐怕是多数人心中的疑问。

诚然，与现有政策对抗，不是正确的投资之举，但是，如果你认为他们已经放弃了房产投资这块“肥差”，就有些小瞧温州人了。

在别人恐慌时贪婪，这句巴菲特的投资箴言，用来形容温州人面对房产新政时的房产投资，大为适用。现在，温州资本没有大规模撤离，温州炒房团仍旧活跃，依然坚守在房地产投资这片希望的“田野”上。只是，处在风头浪尖的住宅市场可能暂时没有被列入投资的重点对象，他们又发现了新的“猎物”——商业地产，以及二三线城市房产。

2010年初，温州人就开始涉足国内商业地产，在一轮轮房产新政之后，他们更坚定了这种投资风向。尤其是一些更具发展潜力的二三线城市，成为首选对象。截止现在，据估计，潜伏在商业地产的温州资本规模有1000多亿，山西、内蒙古、广东、浙江等地，随处可见温州人开发的商业项目。

正如在竞争激烈的“红海”，只要你有一双善于发现的眼睛，仍然可以找到自己的“一方天地”。投资市场上，也不存在完全被透支、彻底没有机会的投资领域。与住宅市场投资深受房产新政的“打压”，投资者处于水深火热中不同，商业地产对其具有免疫力，没有被列入宏观调控范围之内。

投资商业地产，既不限贷款套数，更不限制贷款人户籍。不必承受来自房产新政的压力，自然成为温州房产投资者的最佳选择。

而且，自古以来，就有“一铺养三代”的说法。与住宅投资相比，商业地产投资的回报丝毫不差，甚至更高，对投资者来说，又增添了一道绚丽的光芒。

长期以来，商业地产价值一直被低估，是一块不折不扣的“价值洼地”。按照经济运行规律，商用物业是宏观经济的“晴雨表”。在一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产项目价格，应该比住宅项目高出30%。在中国，情况却恰恰相反。过去几年间，房地产市场的火爆主要体现在住宅价格的暴涨。

商业地产与同一地区的住宅项目，形成了商住价格倒挂的态势。随着中国城市经济发展，人们重商意识的增强，以及住宅市场的“挤出”效应，这种“倒挂”大有被快速扭转的势头。

发现商业地产升值潜力的同时，温州人还看到了二三线城市的希望。

与一线城市高高在上的房价相比，二三线城市房价并不显山露水，其增长速度却并不“寒碜”。更何况，还得到了政策上的扶持，“十二五”规划建议明确指出，今后的工作重点是“缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、给排水等基础设施一体化建设和网络化发展”。

无疑，中小城市将受益于中心城市的辐射。当然，各种生产要素也会加速流入其中，其房地产市场自然会迎来自己的黄金时代。

对投资者来说，还有什么比一个处于黄金期的行业，更值得投资？

不得不佩服，在房产投资这条道路上，温州人确实走得更快，而且能够在绝望处看到希望，其投资收益自然可以更加“辉煌”。

临渊羡鱼，不如退而结网。尤其是在CPI不断攀升，钱变得越来越不值钱的现在，作为普通投资者的我们，与其把钱存在银行里被动贬值，放在股市中等待“套牢”，倒不如继续跟着温州人，继续在投资房产这条“钱”途大好的道路上，大步前行。

综上所述，在房产新政下，投资房产不是死路一条，关键是要选对了“路”，选择合适的房产投资方式，比如，跟着火眼金睛的温州人投资商业地产和二三线城市房产，还是一件挺靠谱的事儿。说不定，你不仅可以轻轻松松跑赢CPI，而且，还能够将其远远抛在身后。

前言：打开房产投资法门

1990年，国务院55号令对土地交易开始法律承认，标志着我国的房地产商品化开始；1998年，我国取消了计划经济指导下的福利分房政策，房地产的购买主体实现了从企事业集团为主体，向消费者和投资者为主体的转变。

温州人敏锐的嗅到了这股改革的春风，乘着改革的浪潮，在初见端倪的中国房地产市场中发展壮大。2000年，温州人在炒“热”、炒“熟”本地楼市之后，开始以上海、杭州、苏州等地为起点，在全国各大中城市大量购房置业，甚至连海外市场亦未能“幸免于难”。所到之处，无不引起楼市震动，房价大涨。

纵观中国经济21世纪以来的飞速发展，各行各业中房地产业独占鳌头，迅速成长为中国经济的重要引擎和支柱产业。在这一崛起中带来了无数财富，投资者、消费者纷纷施展出看家本领，想在这庞大的产业链中分一杯羹。

在投资者中，山西煤老板购房团、机构投资者、个人投资者等都敌不过温州购房团这一“吸金”高手。在各路人马的羡慕、惊恐、争议、批判声中，温州人在中国的房地产市场中快速实现了“第二桶金”的积累、财富的又一次飞跃。

是什么让温州人最早发现了房地产这块投资宝地？是什么让温州人在房地产市场群雄逐鹿中遥遥领先？是什么让温州人在房地产市场上收获财富的同时，还能保持集体沉默？这些疑问，让消费者、投资者无不对温州、温州人、温州购房团，产生浓厚的兴趣，期盼能揭开温州购房团在中国楼市呼风唤雨、叱咤风云的神秘面纱。

通过深入的跟踪调查，我们发现：胆大包天、眼光独到、微利是图、行动迅速是温州人在变化莫测的市场中，抢占先机的制胜法宝；“扎堆”抱团、讲究诚信是温州人在房地产“江湖”中“打遍天下无敌手”的英雄气概；只爱楼市、不爱股票，异地购房开拓市场，梯度转移、全线铺开是温州购房团转战中国楼市的战略方针；注重地段、讲究户型选择、偏爱中心城区、看重物业等，是温州购房团执行购房战略的实施细则；通过集体融资、靠诚信融资、玩转资金空手道、以租还贷等，又是温州购房团源源不断、流淌不息的资金渠道；住宅投资、商业地产投资市场的不断变换，长期持有、短期炒作的战术交错，是温州购房团张弛有度、随势而动的游刃有余；“统一”置业顾问、倚重中介、寻找代理等是温州购房团知人善任的用人手段；低调为人、低调做事，成败坦然是温州购房团在房地产市场上“稳坐钓鱼台”的处世哲学。

因此，从做人到做事，从战略到战术，从资金到人脉，温州购房团的成功靠的是全方位、多层次的功力。

本书不负众望，从这些方面一一进行详细解读，不仅分析了温州购房团在房地产市场中怎样能“做事”成功，更注重为您揭开成功做事背后的“做人”法宝；不仅为您解答房地产投资市场上纷繁复杂的战术技巧，还为您理清温州购房团成竹于胸、布局谋略的高瞻远瞩；不仅让您看清温州购房团巧妙多姿的资金渠道，还和您一起共赞温州购房团互帮互爱、“有钱大家赚”所传递出的江湖儿女般的义重情长。

本书以温州购房团为背景，结合经典案例深入浅出的解答了房地产投资中的制胜法宝。全文从专业和实战角度，以八章，四十八小节进行全视野、多角度的阐释，各部分内容环环相扣、层层铺开。本书脉络清晰、说理透彻，让您在轻松阅读的同时，领略投资大师的风采，得到丰富的投资知识。

相信，通过阅读这本全程记录温州购房团投资宝典的“圣经”，您应该能领略到房地产投资的精髓，找到房地产投资的全效攻略，房产投资水平得到大幅度提升。

目录

序言：房产新政下，跟着温州人炒房还有“钱”途

前言：打开房产投资法门

目录

第一章 姓“房”的温州人

胆大包天的温州人

炒房的先行者

温州人慧眼识地产

全民皆商时代的全民炒房

是谁给了温州人那双闪亮的眼睛

第二章 上帝为什么只爱温州人

斤斤计较，“微”利是图

秒杀，杀于无形之中

性价比定律，爱你没商量

要想会游泳，就得自己先下水

下注，离不开那些值钱的经验

价格，听温州人怎么说

第三章 温州人眼中的“林妹妹”

“出身”一定要好

三“围”确实很重要

多“材”多“宜”最好

“做生意的”优先考虑

最好在城中心“长大”

没有潜质决不“培养”

好“管家”必不可少

第四章 温州人的团长和温州人的团

温州人：令人仰慕的圈子

咱们团，力量大

温州人炒房“不差钱”

我的资本你做主

炒房要低调

温州炒房团只是个代名词

第五章 炒炒，价格会更高

“短、平、快”：小炒也无妨

大炒要学会潜伏

不要做“孙悟空”

切不可拿“炒”当回事儿

“炒”底需要的“两把刷子”

第六章 “清蒸”，味道也不错

月供不能承受之“轻”

小户型里的大财富

代理房东好处多

商铺自持让你快乐当地主

不收租金也能赚大钱

第七章 温州人卖房有妙招

弱水三千，只取一瓢饮

置业顾问，不能不统一的“战线”

中介的作用不容忽视

精装房里文章多

卖房要趁早

看准了再出手

第八章 “高压”下的投资之道

拿中心城市开刀

“二进制”的炒房逻辑

限购令下的多选题

在“泡沫”中的炒房绝学

温州炒房团：永远的财富传奇

第一章 姓“房”的温州人

胆大包天的温州人

温州人是中国现代“商”场中最具影响力和传奇色彩的一支中坚力量。在新中国经济发展大潮中，温州人敢想、敢试、敢为、敢为天下先，打造了许多令人惊羡的第一；温州人胆大包天、包地、包海、包岛、包油田……占尽市场先机、屡屡得胜。温州人的胆大包天不是个别温州人的行为，它更深刻的体现为整个温州团体的特征和品质而被社会各界广为流传。

提起温州人的胆大包天，均瑶集团的已故掌门人，来自苍南县龙港镇的农民王均瑶是其中典型代表。1991年春节前，老乡的一句玩笑话“嫌火车慢，你坐飞机呀”让王均瑶看到了商机。在大多数国人连飞机都没见过的情况下，1991年王均瑶竟然开辟了温州--长沙的第一条私人包机航线，随后还成立了中国第一家民营包机公司，这一超人决定为王均瑶赢得了胆大包“天”第一人的耀眼名片。

2002年，其创办的均瑶集团以18%的股份参股中国东方航空武汉有限责任公司，开创了民营资本进入垄断性航空业的先河。2003年，均瑶集团获批购买和改造宜昌机场，同样，这也是中国第一次批准民营企业购买机场。王均瑶在航空业领域的一连串第一，使得他积累了巨大的财富，也造就了他极具冒险色彩的传奇人生。

王均瑶的不仅胆大包“天”，而且胆大包“楼”。在人们被炒房豪客一举买下10套、20套，整个单元已经震惊的唏嘘不已时，王均瑶却斗胆拿下整整一栋摩天大厦，更令人瞠目结舌的是，这是一栋烂尾楼。据有关媒体报道，2002年，王均瑶以迅雷不及掩耳之势斥资3.5亿元收购了位于繁华的徐家汇肇嘉浜路的32层烂尾楼--金汇大厦，从8月到11月，仅用三个月时间就完成了谈判、签意向书、办手续等所有事项。

之后经过重新布局、重新设计、重新定位后，其楼价到2003年2月就暴涨了近一倍，到今天该楼的价值更是巨额数字了。王均瑶这种敢于让“咸鱼翻身”的惊人胆识又一次证明了冒险与机遇并存的市场法则。

王均瑶曾说过：“要想别人之不敢想，做别人之不敢做”。这句看似普通的话真真切切道出了他成功的全部秘诀，王均瑶创业的一生，也是冒险的一生。如果没有当初的胆大包“天”，也就没有王均瑶日后的宏图大业。但王均瑶的胆大包“天”并不等同于胆大妄为，更不是胆大违法。他只是领先于市场大势，敢于在市场大势初现端倪时身先士卒，抢占利润制高点。

王均瑶的成功理念是温州商人及其推崇并一直践行的。大胆包“天”那一年，王均瑶才24岁，在无数年轻人苦苦寻找一份安稳工作的时候，像王均瑶这样的温州人却在四处闯荡、打拼中经营一份完全属于自己的事业。“平安二字值千金，冒险半生为万贯”，王均瑶和无数温州商人的成功一起证实了惟冒险者生存。

美国《纽约时报》的某记者这样评价王均瑶：“有超人胆识和魄力的王均瑶，和中国其他具有开拓和创业精神的企业家，可以引发中国民营经济的腾飞。” 在市场经济日益繁荣的今天，需要无数敢于承担风险、敢于开拓进取，披荆斩棘的创业者，王均瑶被树立为温州商人楷模，也是树立了温州人胆大务实、不因循守旧的“拓荒者”形象。

当然，温州人胆识过人、敢于捕捉市场机会的成功范例不胜枚举，但其中体现出来的却是温州人被广为称颂的冒险精神，从王均瑶以及整个温州商人的成功我们可以学习到不少宝贵经验。

一、敢为人先。胆大首先是指敢于做大多数人还没有做的事情，尤其是还没有人做过的事情。温州人信奉“头道汤味道好”的观念，认为没有人做就没有人抢，抢占的是市场先机，勇敢的做“第一个吃螃蟹的人”。温州有中国第一个个体工商营业执照申领者、第一个私人包机、第一家实行利率改革的农村信用社、第一座农民城、第一个股份合作制的城市信用社、第一个私人跨国农业公司、第一个制订“质量立市”地方性法规的城市、第一个建立信用体系的城市……这种敢为天下先的精神让温州人抓住宝贵机遇，积累起雄厚的财富资本，并不断在新的领域占领新的制高点。

二、敢于冒险。风险与机遇并存，这个几乎人人都知道的投资法则，可现实生活中具有冒险精神的人却不多。温州商人被誉为世界上最敢于冒险的商人，温州人认为风险和危机是财富的附着物，无法拒绝，他们面对风险时无所畏惧的精神为他们赢得了通向成功的力量。他们不无调侃地说：我本来就是草根，失败了大不了做回草根农民。正是这种平和的心态使他们比大多数人更敢于迎接困难和挑战，即使失败仍不能阻止下次冒险的行动，正是这一次又一次冒险之旅，带给温州人数之不尽的物质和精神财富。

三、敢于大胆言利。温州人敢于冒险的动力在于对财富的追逐和向往。在大多数人还停留在讨论资本属性的阶段时，温州人已经在默不作声的开始勤劳致富了。温州人从不掩饰对财富的追逐，他们客观看待金钱和财富，主张堂堂正正赚钱、大钱要赚，小钱也要赚。他们把钱花在刀刃上，不断地投资到利润高的领域。但并不代表温州商人利欲熏心，尽管资产颇丰，但温州人依然不改质朴的农民本色；另外温州商人一直推崇慈善事业，不断把资产捐助给需要的人和地方。

四、敢于打破铁饭碗。“毕业等于失业”、“金饭碗”、“铁饭碗”等流行语都说明了“饭碗”是困扰当今年轻人的一大难题，似乎每个人的一生都在为一个“饭碗”而苦苦奔波。相较之下，温州人似乎有浓厚的商业情结，不甘打工，愿意自己当老板，无论生意大小，都精心经营。这种观念在新一代温州人身上丝毫没有减弱，即使在高等学府深造甚至海外留学后，年轻的温州人似乎没有时下青年一代求稳、坐享其成的心态，而是放弃安稳的工作，积极投入创业，与父辈一起在中国和世界的商海中打拼。正是这种敢于吃苦、敢拼、敢于打破“铁饭碗”的人生态度为温州人和整个社会注入了源源不断的财富活力、也为别人创造了许许多多的“饭碗”。

五、敢于冲破禁区。历史的车轮是在不断前进的，观念会更新、制度会更新、政策会更新，在这些不断更新中，就会不断有原先禁止的领域逐渐为投资者放开。王均瑶提前看到民航业会向民营资本解禁的历史趋势，率先一步冲破禁区，得到了巨大成功。这种敢于冲破禁区的精神一定会为开拓者提供更多巨大的机会和成功条件的。

但正如温州商人周之若所说：失去勇气，就是失去了整个人生，胆量和勇气对一个人的人生，甚至一个地区、民族的命运至关重要。所以无“胆”不“商”的温州人早在全国大部分投资客“觉醒”之前就现身楼市，或自发或自觉地组建了一批又一批炒房大军，从而揭开了一幕幕房地产投资的华彩乐章。

炒房的先行者

房地产行业具有众多置业投资优势，被称为全世界的暴利行业。然而，长期的计划经济福利分房条件下，房地产行业投资理财的优势被完全淹没。随着中国房地产改革的推进，温州人率先看到了这一市场先机，开始投资本地房地产。

在我所熟知的温州炒房团中，小周是比较年轻有为的一位，她也是我在商界中一位朋友的女儿。虽然出生在富裕的家庭环境中，但深知父辈创业的艰辛，小小年纪的她，并没有人们眼中的“富二代“般骄奢的生活作风。在日常生活中，处处表现出勤俭节约的特质。

不仅如此，身为女孩子，她还表现出抢眼的投资天赋。24岁，还是许多女孩子刚刚从学校步入社会，还没有“断奶”的年纪，小周就开始投资房产。

2008年，她刚刚年满29岁时，就赚取了人生中的第一桶金，身家资产就已经超过百万。不能不说，投资房产，让小周提前实现了“30而立”这个大多数人都渴望实现却没有实现的目标。

上世纪末，因为福利分房制度的改革，中国房价的上涨趋势开始露出端倪。2003年，手里积攒了十几万元的小周，觉得自己已经长大成人，应该做点事情，“我认为，钱放在银行里，利息非常少，应该做一些投资。”

但是，对于做何种投资，小周当时心里也没有谱。偶尔一次，她在旁边听我与其父亲谈论温州炒房团的事情时，开始对房产投资产生兴趣。

不过，24岁的她，既没有学习过房地产相关专业知识，也没有其它投资经验，有的只是在父亲身边耳濡目染的一些经营企业常识。不懂、不会，不是一种耻辱，最直观的改变的方法，就是学习。通过学习，你可以掌握更多你想要的知识与方法。

抱着学习的心态，小周开始参加房展会。当时，在温州，房产投资还不如今天般流行。在房展会上，虽然看房的人比较多，但是买房的人却很少，大多数人买房都是自己居住。

以投资者的心态，小周在参加数次房展会，掌握了一定房产投资之道后，就看中了一套房产——嘉景花园，一个地段较偏的温州新城的房产项目。

对于小周的这次投资，身边的朋友并不看好，她却表现得颇为自信：温州老城区基本上都已经建设的差不多，将来市区肯定要往新城发展；而且当时温州的小区都很小，而这个小区的楼盘很多，基础设施也很完善。

认准了这个小区的发展前景，小周就购买下一个位于十八层的房子。这套房产有135平方米，小周选择首付30%，其余实行银行按揭的方式。

令身边朋友没有想到的是，也让小周感到惊喜的是，4个月后，这处房产的价格就从3380元/平方米上涨到4300元/平方米。转手之后，细细算下来，小周投资了13万，却赚到了26万，翻了一番。小周在拿到这笔手以后，马上就去了香港、澳门看了楼盘，遂开始了在全国范围内投资房产之路。

小周的房产投资历程，其实也正是温州炒房团发展的一个缩影。

从1998年至2001年，温州房地产价格从2000元每平方米左右，飙升至每平方米7000元。“炒透”本地房地产后，温州人在2000年开始大规模向外地扩张，开了房地产异地投资之先河。超过十年之久的异地投资，“温州炒房团”大名如雷贯耳，所到之处房价应声而涨，被形象地称为“房地产市场投资的风向标”。

早在1999年，温州的民间投资者就已经进入上海、杭州等地的房地产市场，并日益活跃。2001年8月3日，第一支火车购房团前往上海，9月18日，另一支火车购房团前往杭州，10月16日，第一支飞机购房团前往上海由此开始，杭州上海等地的房价一路上涨。

我一位相识多年的朋友C某，就是上述前往杭州的购房团的领队。

据其回忆，整个购房团人数很多，在车厢里自己是拿着扩音器跟大家交流的。在临行之前，他们已经通过各种途径对杭州的楼盘情况进行了大量调查。到杭州之后，他们发现杭州的房地产价格果真相当便宜，利润空间巨大。购房团成员到杭州各个二手房市场了解房价信息，并对准备购买的楼盘进行了实地考查。

等到心里完全有把握时，一行人浩浩荡荡奔赴楼盘现场，场面非常火爆，甚至让售楼人员措手不及。最终，C某带的这次团，在杭州看了三个楼盘，其中一个楼盘的房子就拿了200套。接下来，C某带团在北京、上海等地多次出手购得大量房产。C某说，随着北京、上海、杭州、深圳这样的核心城市房价的攀升，房地产投资利润越来越小。他组团购房的目标逐渐从这些一线城市转往二、三线城市。在二三线城市房地产市场价格仍处于低位时，他们已经大举进入了。因此，在二三线城市的投资回报率不比一线城市低。

C某组成的温州购房团资金规模越来越大，到后期，很多人并不实地看房，而是把资金交给购房团指定人员代为购买。再后来，随着温州购房团队异地购房的规模越来越大，在温州大小房展会不断。

令人称奇的是各个房展会上展出的不是温州自己门口的房子，而是全国各地其他城市的房子，温州人实现了从奔赴外地买卖房产到不出门就能买卖异地房产的转变。C某也从最初的带团人摇身转变为房地产展会的策划人，在短短十年间，他的财富实现了从5万元到2亿元的巨变。

美国总统罗斯福曾断言：“不动产不会被偷、遗失，也不会被搬走，只要注意适当管理，它是世界上最安全的投资。”不动产是人们惟一慷慨可靠的亲戚：它能每月给人们一笔可观的收入，并且让人们的财富快速膨胀。

在C某十多年与中国各地房地产市场的“亲密接触”中，我们也看到了温州人卓尔不群的快速积累财富能力，更惊叹于在这场财富游戏中，温州人在“别人的地盘上”投资买房时表现出来的组织化、有序化、高效化特征。说温州人如风卷残云般扫荡了中国大半个房地产市场一点也不过分。

从C某所带领的温州炒房团队以及整个温州人异地房地产投资的成功经验我们可以学习到很多东西。

一、市场无处不在。温州市连同所辖六县（市）共有600多万人口，有超过四分之一的人在开办工厂、做生意。他们不仅把生意做到了全国，还转战世界各地。温州人做生意是不分地域的，哪里有市场哪里就有温州人，哪里有钱赚哪里就有温州人。长期以来，房地产在大多数人眼中只是安身之所，只会在自家门口买房自住；温州人看到的却是房地产投资的巨大市场潜力，他们转战全国各地，包括海外，积极参与房地产投资也就顺理成章了。因此正如温州人所讲，市场无处不在，关键在于你是否看到它在哪里。

二、房产投资思路明确。纵观温州购房团十年房产投资路线，其思路清晰可辨：从北京、杭州等一级市场到东部沿海经济发达地区等二级市场，再到东西部结合地带的省会城市或西部经济发达城市，最后是经济地位和地理位置均比较特殊的地级城市，如广西桂林、安徽黄山、海南三亚等。温州购房团依照房地产升值空间及市场环境等因素，对全国房地产市场进行划分，依次梯度推进炒作。这种清晰而正确的房地产投资思路，让他们不断立于不败之地，当然这与他们长期实践磨练出的训练有素的经商头脑是分不开的。

三、该撤退时就撤退。随着部分地区房地产价格的上涨，房地产投资市场环境的变化，温州购房团并没有被胜利冲昏头脑，而是时刻保持冷静，在某一地区失去投资潜力时他们绝不恋战，勇敢撤退。近些年，跟风投资房地产的人很多，被市场套牢的也很多，但作为购房投资主力军的温州购房团被楼市套牢的却不是很多，这与他们果断撤退不无关系。在市场经济的浪潮中，没有永远的挖金宝地，因此理智退出是投资者保护财富的最大法宝。

四、顺势而下。温州购房团在全国地产领域呈“梯级推进”的投资路线图顺的是整个中国经济发展大势，即区域经济呈现沿海到内地，东部到西部依次发展的势头，温州人没有违背这一势头。在中国经济日益统筹地区发展的大势下，内地、西部必然要得到发展，在这些地区飞速发展初期，房地产领域必然出现大量极具升值空间的价值“洼地”，温州购房团顺势前行，把这些价值“洼地”不断收入囊中，这样，温州人未来的财富想不增长都难了。

五、谨慎从事。温州购房团虽然出手阔绰、豪迈，但从来不把自己的财富当作炫耀的资本，随意挥霍。温州人手里的巨额资金，吸引了大量资金相对短缺的房地产开发商的目光。他们纷纷向温州购房团伸出“橄榄枝”，以求合作。这种礼遇是普通购房者享受不到的，但温州人并不被表面的光环遮挡视线，不会因为开发商的优惠降低自己对投资房产的要求。当然，他们也从来不会人云亦云，盲目跟风，只相信自己对市场的判断，时刻保持商人的冷静和精明。看来，谨慎冷静的投资态度是投资成功者必须具备的重要条件。

温州购房团引领着中国房地产市场异地投资的潮流，他们获取了房地产这一暴利行业的高额利润。在整个过程中，温州购房团不断的转移阵地，但经过观察不难发现他们在十年中从未改变自己投资房产的初衷，从未改变对价值潜力巨大的市场的追寻。正是在对潜力市场的不断追寻中创造了温州人异地投资房产的辉煌，当然，这种不断的追寻会为温州商人带来更多地源源不断的价值和财富。

温州人慧眼识地产

温州人的资金实力雄厚有目共睹，因此，为资金寻找合适的投资渠道是重中之重。经过在投资市场的摸爬滚打，温州人选择了楼市进行投资，赚的盆盈钵满。

温州第一个炒房团赶赴上海是在2001年1月18日。

温州晚报房产部李海彦是这个炒房团的组织者，他说：“我永远也不会忘记了这个日子，一共有157人，整整坐满了火车的三个车厢。我得拿个喇叭走在前面，要不后面的人就听不到了。”

这次，购房团仅仅在上海待了3天，签订了50来套房产，共值5000多万元。仅这一次行动，就成为“温州炒房团”最具代表性的一次飞跃。

其实，温州人在炒热上海房产之前，就曾经在杭州尝到了“炒房”的甜头。在1999年，杭州20%以上的商品房交易量时出自温州人。

作为温州人的余老板，在杭州城西以2700元/平方米的价格一次性买下28套商品房，2001年以4700元/平方米脱手，这笔交易净赚了500多万元，这一成功炒房案例很快被温州人所知，也被全国各媒体广泛传播。

而上海的财富周转速度非常之快，这更吸引了更多的温州人。李海彦先后组织了多次温州人赴上海购房活动。

而2002年，被誉为温州炒房团长的李海彦成立百盈房产营销策划有限公司，其主要工作是负责温州人在外地炒房。据不完全统计，李海彦组织的温州团队，以三天成交额突破1亿元，创下了房产交易的最高纪录。

一位上海房地产专业人士是这样评价那几年上海、杭州和温州的市场状况的：“从1998年到2005年，温州人炒完了温州的房后，发现了杭州更有利于炒房，炒高了杭州的房后，又发现温州还能把房炒的更高，然后又发现杭州还能继续炒房。等温州人把温州、杭州的房炒高了，马上去上海，又把上海炒高了，炒完发现杭州还可以再把房价炒高……”

在2003年亲后，不甘寂寞的温州人不仅把手伸向了长三角区域，甚至把手伸到了全国范围，从青岛大连，到呼市伊犁，到海口深圳，到成都武汉，都烙下了他们炒房的印记。

北京房价的上涨还是比较慢的，比比杭州和上海晚几年。在2004年下半年，8.31的大限降临便是对北京房地产市场产生重要影响的转折点。

拥有着多年的炒房经验，李海彦对温州炒房人的评价是：温州人在全国范围炒楼的不下于10万人，而拥有资金规模不少于1000亿。

温州人最喜欢的投资形式主要是挖煤和炒房。不过，在煤矿业，温州人却遭遇了很大的挫折。在2002年左右，全国资源短缺，温州“炒煤团”曾经掌控着山西的60%的小煤矿，占全省煤炭总产量的1/5、全国的1/20。

北京浙江商会副会长陈俊说：我国前些年煤矿业的市场行业很不错，大多数温州人都跑到山西去炒煤。但是自2008年以后，山西煤矿业一度整合，大部分被矿业都赔了，“温州的一个老板，他是做鞋厂生意的，投资小煤矿，但是投资失败了，价格出线了波动，不仅事故，又面临着整顿，办鞋厂多年积攒下来的资金都赔本了”。

但投入房地产的的温州人，缺很少投资失败。尽管房地产行业在2008年处于消沉阶段，一些未及抛售房产的温州人选择了观望，但到了2009年，房地产市场又出现了极大的反弹。

陈俊表示：“投资房地产来钱又快又轻松。温州人原来做小买卖，做服装、做外贸，很多都是辛辛苦苦多年才积累起来第一桶金。但是投资房地产却大有不同了，买了房就可以不去管它，过一年两年脱手，就能很轻松地赚到钱。

房地产是实实在在看得见摸得着的投资产品，和黄金一样保值增值特点，特别在全球化金融危机和当前通货膨胀预期日益加剧的背景下，房地产投资的“硬通货”优势就表露无疑。

吴先生是地道的温州人，投资楼市仅仅是一次偶然，但在偶然之后他便紧紧抓住了这个投资宝地。四年间，吴先生在投资楼市中净赚1000多万元。吴先生在离开温州前和几个亲戚一起经营一家皮具厂，十年的辛勤经营，吴先生收获了800多万元。

2005年，吴先生的儿子考上天津一所大学，妻子不愿与儿子分离，因此举家迁到天津。到天津后，买房成了生活所需，当时天津很多地区房价才4000/平方米左右。吴先生看到价格便宜，几经对比，购买了某小区的两套住房。

与2004年相比，2005年天津的房价涨幅仍呈明显回落态势。据统计，2005年天津市房屋销售价格比上年上涨6.0％，比上年同比13.5％的涨幅回落7.5个百分点。从各月同比价格变化看，各类房屋销售价格继续呈上涨态势，但价格涨幅进一步回落，由上年两位数的价格涨幅回落到一位数。其中，商品房和二手房价格分别上涨6.3％、5.0％。在商品房中，2005年住宅价格上涨6.7％，非住宅价格上涨3.8％。

一年后，吴先生购买的房屋周边房价急剧升高，均价上升50%以上。精明的吴先生看到了这一商机，认准了投资楼市获利是以前从事加工行业获利的好几倍，从此吴先生利用手头的资金先后五次买进卖出多套房产。在不到五年的时间里净赚1000多万元，比自己辛辛苦苦做企业10年赚的钱还多。这种结果是他所没有想到的，吴先生暗自庆幸自己选择了一条更便捷的投资获利途径。

吴先生从偶然发现市场机会，到抓住这种机会，他的投资经为他的财富保值增值提供了巨大保障。同时，吴先生之所以选择房地产市场，就在于他看到了房地产市场的巨大利润空间，而且还源于他对众多投资渠道进行对比之后，发现房产投资是资金的最安全“避风港”。像吴先生这样的温州人看上了房地产投资，也给大家提供了一双慧眼。

一、资金安全是王道。在犹太人信奉的《羊皮卷》中曾指出：“本金有安全保障的投资才是第一流的投资原则。为求高利润而丧失本金的投资事业，是愚蠢的冒险。作为投资者，不要被急于发财的心情所蒙蔽，必须要仔细调查研究，当你有了充足证据，而且没有冒险成分存在的时候，才可以拿出部分金钱来投资。”温州人被称为中国的犹太人，在投资要首先保证资金安全这一点上，温州人和犹太人的看法无疑是一致的。

房地产与股票等投资品一样具有很高的资金回报率，但2007年年底至今，中国股市一直震荡下行，许多在2006年和2007年的牛市行情中赚钱的股民，在后一轮调整中大多损失惨重。“股市有风险，入市需谨慎”而已经成为了血淋淋的事实，而房地产市场却一直如日中天，所以房地产投资的风险却比股票等投资品的风险小的多。因此，聪明的温州人选择了房地产投资而不是股票等资本投资品，这其中的玄妙值得回味。

二、眼见为实。房地产投资与股票等资本品投资相比，天然的优势在于房地产是可以看得见摸得着的商品，而股票等资本产品则显得虚无缥缈。房地产投资不仅可以实地考察投资项目的开工建设全过程，而且可以实地考察周边交通、教育资源、超市商场、休闲娱乐等配套设施建设。甚至可以在项目完工开盘时现场选择采光、户型设计等条件优良的房源进行投资，这些都大大降低了投资的风险，增加了资金的保值增值空间。

三、大树底下好乘凉。房地产行业涉及到金融、钢铁、水泥、建材等五十多个生产或服务行业，庞大的产业链为房地产利润提供了可靠的保证。另一方面，几乎所有居民和企事业单位的生产、生活都离不开楼房，这种庞大的需求近乎是刚性的。庞大的利润产业链和庞大的需求是房地产价格持续上升的保障。因此投资房地产，参与到房地产行业的利润分配是名副其实的“大树底下好乘凉”。

四、买涨不买跌。房地产行业的诸多特点决定了房价的持续上升，即使房地产价格短期有所下调，但长期来看房地产具有较大的保值增值空间。正是对房地产价格长期看涨的心理预期，温州人才会在房地产市场上屡屡“一掷千金”，更是屡屡收获巨丰。

事实证明，1998年到现在，房地产价格增长速度不仅跑赢年均GDP增长，更是跑赢其他行业利润增长。众多投资者“买涨不买跌”的投资心理，使得房价的上涨吸引了更多的资金投入房地产行业；接着引发新一轮的价格上涨，房价在这种轮番调整中节节攀升，收获最丰的当然要属最先进入房地产投资的温州投资者了。

五、避生就熟。温州人选择楼市进行投资的另一个重要原因在于投资股票或者购买基金都需要专业知识，但大多数温州人并不具备这样的能力，因此房地产投资就成了温州投资者关注的对象之一。投资房地产需要现场辛苦的考察、敏锐的眼光、雄厚的资金等，这些都是温州人在长期从事加工贸易中积累到的。

最有意思的是投资楼市能够砍价，可以通过自己以前的行业基础及实地考察对房地产进行价格评估，在此基础上与开发商进行讨价还价。温州人通过组团与开发商谈判可以得到很多低于市场价格的房源，并在合适时机通过高于市场价格卖出。看来温州人选择了自己相对熟悉的房地产市场进行投资，而不是投资到陌生的股票等资本市场。

在金融界流行的一句投资名言是“金融家的财源应是进行投资的产业界，而不是投资本身。”1998年中国开始房改，也就是从这一年起温州人开始了自己房地产投资生涯。钢筋水泥是硬道理，很多人关心的是能不能住上自己的房子，能住上什么样的房子；而温州人却更多的看到了房地产改革意味着住房作为福利分配时代的终结，楼房作为商品流通开始了。

楼房作为商品流通是可以对房地产进行投资的基础，正是关注到了这一点，使得温州人和普通民众有了很大的区别：普通民众看着房价“坐飞机”一路飙升，望楼兴叹；温州人却搭上了这架飞机，让自己的财富“坐在飞机上”。

全民皆商时代的全民炒房

在市场经济条件下，鼓励民众通过合理、合法途径走向致富道路，过上幸福生活，是国家的政策，也是全社会每个人的愿望。“全民皆商”就是指全民致富，使整个国家和民族走上民富国强的“康庄大道”。

房地产投资市场的利润大，并且投资方式简便、不用花费过多心力，容易被大众掌握，种种优势使得房产成为目前最具有吸引力的投资品种。温州人最先发现了楼市这个“金矿”，全温州几乎人人进入，成批组团转战全国各地，甚至海外投资房产。

温州人在楼市上的“动静”引起了越来越多人的注意，慢慢都发现了楼市这一投资宝地。不管是钱多的、钱少的，能耐大的、能耐小的，纷纷摩拳擦掌、争先恐后地想在中国的楼市“分得一杯羹”，这种现象使我们不得不惊呼“全民炒房”时代来了。

温州人贝先生是某文化事业单位的普通职员，一家三口生活状况虽称不上困难，但也只能算是普通工薪家庭。2002年，周围很多人炒房赚了钱，让贝先生很是羡慕。但自家没有多余资金可以挪出来投资房产，让贝先生很发愁。几经商量，一家人做出一个决定：把自住的一套两室一厅的房子抵押给银行换取贷款。就这样，贝先生从银行拿到了50万元的一年期贷款。

为了付银行每月的贷款利息，贝先生还把这套房子出租，自己一家人另租一间平房居住。贝先生用贷款的钱在杭州和上海各买了一套三室两厅的房子，而且都是只交首付款，其余房款是银行贷款。一年中，一家人省吃俭用，虽然条件艰苦，但对购买的房产很有信心。

在抵押贷款到期前，贝先生购买的房产涨价已经超过50%。把两套房子出手后，除了归还银行50万元贷款，净赚20多万元。贝先生一家人因此有了进行房产投资的第一笔自有资金。用这20多万元作为原始资本，贝先生一家在全国各地多次买卖房产，截止到2008年底，他们从房地产投资中获得的净收入已经超过1000万元。

据专业人士在房价方面统计，1999年前，温州商品房的价格多在2000元／平方米以内，但1999年开始出现较快增长：市区同一地段的商品房价格1999年上涨17%，2000年上涨20%，2001年上涨21%，2002年上涨23%，到2003以来尤其是2季度更是狂涨，市区超过单价7000元／平方米的商品房已经比比皆是。到2010年温州房价28474.676元/平方米。

贝先生一家的故事，代表着不少温州人最初进入房地产投资市场的经历，反映了温州人最初和中国其他草根大众在生活上并无差别。但是，温州人能吃苦，发现机会时，即使吃再大的苦，也会想办法抓住。温州人普遍承认，在买卖房产时，他们在各地投资买的房子，比自己家住的房子要好的多。

像贝先生这样普通的家庭，通过自己的吃苦耐劳和银行贷款，赚取了房地产市场的“第一桶金”，并运用这“第一桶金”赚取了更多的财富。让我们真实的看到，并不是每个温州人最开始都是投资“大佬”，腰缠万贯。但是，他们通过自己的辛勤和智慧最终让自己成为手握重金的人，这种成功模式是可以被我们无数的草根阶层细细揣摩，并学以致用的。

一、无中生有。老子在《道德经》中提出：“天下万物生于有，有生于无”。在商业经营和投资中，无中生有、玩转资本“空手道”的故事，并不是天方夜谭。著名经济学家于光远先生曾指出：人有三种，一是天才、二是人才、三是蠢才。花大钱办小事是蠢才；花小钱办大事是人才；不花钱办大事是天才。

世界上很多成功的商人，比如石油大亨洛克菲勒，华人首富李嘉诚等，都是白手起家的。贝先生一家人的例子，与我们现实生活中的普通人很贴近，也是从 “零资本”开始的。不过，应该看到的是，“无中生有”并不是“什么都没有”，而是要有敢于吃苦的精神、投资的智慧以及从零走向成功的乐观态度。

二、借鸡生蛋。犹太人世代尊崇的羊皮卷《塔木德》中指出：没有能力买鞋子时，可以借别人的，这样比赤脚走得快。温州人在投资经营中，除了善于用好自己的资本以外，还善于运用别人的资本。在温州，“用别人的钱办自己的事”和“让别人用自己的钱办事”，是被广泛接受的。

在他们眼里，除了空气不能借以外，什么都可以借。温州当地，只要是能想到很好的投资项目，都能很快融通到资金。向亲戚朋友借、向银行贷款等，只要能够借到资金，温州人都敢于借贷。

三、杠杆原理。在房地产投资中，之所以能获利，靠的就是银行贷款的“杠杆效应”。相对来说，股市的“杠杆效应”就很小，有多少钱就只能买多少股票。而对于房产投资，银行贷款的“杠杆效应”就很大。如果房价同比增长为30%，全额付款买房情况下，一年的资本回报率为30%。银行贷款的情况又如何呢？以首付20%房款为例来看，只需要付出20%的资金，就可以得到价值100%的房产，投资一年的资本回报率为150%，被放大了5倍。

当然，在这里我们并没有考虑通货膨胀等因素，只是粗略的分析。即使是加上其他因素细化分析，仍然可以得到同样的结论：银行贷款买房具有“杠杆效应”，成倍的放大了投资者的收益；而且，首付比例越低，“杠杆效应”就越大。因此，对于投资者来说，通过银行贷款购房是相当划算的。

四、以小搏大。温州人是最善于“以小搏大”的一群人，拿小钱赚大钱，拿小产品占领大市场，温州人在各个领域缔造了无数“蚂蚁撼动大象”的传奇。房地产投资相对于股市投资来说，需要更大量的资金和胆量。不少投资者害怕房地产这个“大象”，不敢进入，而只是在股票市场上“小玩玩”，这样的心理造成了很多投资者到最后还是“小蚂蚁”，一直是“小蚂蚁”。这样看来，也许在投资中，缺的不是资金，也不是智慧和眼光，而是敢于“以小搏大”的胆量。

五、钱用到刀刃上。温州人不会小瞧穷人，会看不起浪费钱的人。即使是当上了大老板，也会一直勤俭节约，坐公交、吃盒饭一点都不奇怪；但他们也会拿出大把的钱捐助慈善事业。用他们自己的话说就是：钱要用到最需要的地方，用到最需要的人身上。在文中，贝先生一家正是通过省吃俭用，能吃苦，才积累到第一笔资金用于投资。因此，对于投资者来说，财富的积累，除了“开源”以外，还应该“节流”，两者缺一不可。

“全民皆商”时代已经到来，这个说法也许有些夸张，但要说人人关注理财、投资则一点都不过分。在这种大背景下，温州人的成功，给我们提供了许多可以借鉴的素材和范例。相信，无数的草根对此会“仁者见仁、智者见智”，在受到启发后开启自己的财富人生。

是谁给了温州人那双闪亮的眼睛

大大小小的温州商人最早是从不起眼的纽扣、修鞋子、打火机等针头线脑发现商机，并把小生意做强做大，积累到巨额社会财富的。他们出身草根，没有学过专业投资知识，但他们的投资眼光却令许多资深投资人士汗颜。

有位哲人说过，世界从来不缺少美，而是缺少发现美的眼睛。这句话用到当今瞬息万变的商业环境中，可以理解为：世界从来不缺少商机，而是缺少发现商机的眼睛。纵观国内外商业成功人士的发家致富之路，无不蕴含着不断寻找商机、发现商机的过程。温州人善于寻找商机，四处寻找投资机会，凭借着敏锐的商业嗅觉，总能找到投资的黄金宝地，温州购房团应运而生。

2010年3月的一天，我应邀来到汉口的某一个楼盘。我刚来不久，就被开发商和代理商簇拥着。我没有去管他们，先去看了沙盘，再看样板间，随后跟销售人员谈论着楼盘的户型。前后不过20分钟，我就对他们说：“这个楼盘的价格虽然不低，但与一线城市相比，仍有较高的升值潜力。我会让更多的温州人来这里看楼盘的。”

大家都知道，在我的背后，是上千亿元的温州游动的资产。而2009年武汉市商品交易总额才约为768亿元。

其实，我早在2001年就在杭州看过楼盘。在我回去后，不久，温州人的200亿游资就“闯入”杭州。在这期间，杭州主城区楼市的房价一路飙升，均价由4000元涨至15000元。

温州人缺的不是钱，缺的是投资机会。在2009年，近8000亿元的温资在全球游走，他们炒煤炭，炒海南楼市，仅在海南一个城市，温州人的投资就高达35亿美金。

“虽然温商在海南楼市有所斩获，但海南的泡沫比迪拜还明显，非久留之地。所以今年温商的投资方向正在研究之中，但房产肯定是主要去向。”我向别人透露过，2010年3月底，一支由温州富豪组成的考察团，赴迪拜炒房。

其实，温州人在全国的楼盘投资有5000亿之多，其中，上海、北京投资最多，占投资总额的50%。“但一线城市房价的升值空间越来越小，并且新政策对一线城市的影响很大，相比而言，二线城市的楼盘才更具有投资价值，更具升值空间。”

我认为，武汉有很大的潜力，有希望进入一线城市，2010年，武汉主城区楼市均价8000元，还有很大的升值空间，3年内房价应该能达到15000。

2011年温商要组建投资房地产联盟，以前是团体出动，散户买房，今年则会在一个城市整栋整栋地买楼。，当前70%的温商买楼都是做投资的，很少是居住用的。

不过，据我了解，在武汉的温州炒房人有10万字之多，一些温州人正计划在投资房产获得收益后，拿出一部分资金投资实业，来实现温州制造业的转型。

温州人是最早发现房地产这块投资宝地的，他们也在不断的房地产投资中收益颇丰。杭州、上海、深圳等地无不流传着温州人投资的房地产眼光独到，升值空间大的佳话。

而早在海南国际旅游岛获批之前，已有大批温州商人进驻海南，投入各个领域开发。

2010年1月11日，位于海南三亚市中心的凤凰岛开盘销售。为吸引温州投资者，这座由浙江商人控股的楼盘，曾在温州大肆进行过宣传。由于设有游轮港、私家码头、七星级酒店、商业街等配套，再加上采用超现代的外立面以及2万元/平方米的装修，在开盘之前，凤凰岛的这座楼盘价格就已经很高，即使面积最小的68平米的户型，总价也在500万元以上。到后来开盘时，均价更是飙升到令人咋舌的7万元/平方米。

这个项目的副总是温州人，在开盘前，他曾经回温州找我一起去推广。在当时价格已经要5万元/平方米左右，没多更是就上涨到7万元/平方米，堪比迪拜塔的售价。而且即使是7万元的价格，还不一定能够订到房子。不仅如此，原来在温州销售出去的预售单，也已经炒到50万元一张。说到这里，我还有些后悔，当时他们要送我一张预售单，我没有收下，如果收下的话，就可以不费吹灰之力赚到50万元。

但就是这样高的价格，赴海南买房者仍然络绎不绝，50%的岛外购房者来自浙江，而超过的1/4的房子被温州人收入囊中。

其实，早在在海南国际旅游岛获批之后，海南楼市暴涨，捷足先登的温州人就把巨额财富收入囊中。L先生就是其中一位。早年他创业时期，我就与其结识，算是一位相交多年的好友，当时，他就表现出前瞻性的眼光。

2009年国庆假期，L先生与亲戚朋友去海南度假，几经对比，他们选中了定位为“地产+旅游业态”的“凤凰岛项目”的高端奢侈品豪宅，均价9000每平方米。

L先生一行人丝毫不敢懈怠，恐怕稍迟一步就会失掉大好机会，迅速找到售楼方，一口气以八五折的价格“团购”了三个楼盘的120套住宅。之后一行人开始气定神闲的度假。两天后其中一个楼盘的开发商致电L先生，愿意以开盘价的1.2倍回购全部房子。

但L先生一行人并没有被这一丰厚的条件动心，他们眼光长远，认为不久的将来他们所购得的房产升值空间会远远高于120%，坚决不卖。

四个月后，L先生一行人所购房产已经升至3万每平方米，这时候出手，L先生一行人赚到的钱已经是天文数字了。但L先生仍未卖出手中房产，他们有自己的判断，海南国际旅游岛的获批，未来10年内海南将建成国际级购物中心，所以这片房产仍有很大升值空间。

L先生一行人看似冒险的大手笔，以及在巨额利润诱惑下不动摇的魄力，让人不得不佩服他们独到的眼光。支撑他们敢于冒险、放弃眼前下利的根本在于他们看到了市场未来的发展方向，他们看的更远。对政策的敏感、眼光犀利让他们早人一步，抢到市场先机。

根据海南省浙江商会的统计数据，早在海南国际旅游岛获批之前，已有十万浙商进驻海南，各路资本竞相奔赴海南。10年前的海南地产泡沫破裂，大多数投资客纷纷撤离之际，温州人却迅速“抄底”，不动声色地把海南优势房产资源握在手中。

温州商人“潜伏”在海南的资金，在海南国际旅游岛获批前，已超过30亿元。海南旅游岛项目申请之后，敏锐的温州人没有错过这一市场良机，因此L先生一行人闻风在海南团购大批豪宅就不奇怪了。

如今，海南的“凤凰岛项目”价格已经飙升至7万每平方米，L先生一行人的资本回报率达到了800%，这样算来，眼光就是财富，眼光的价值是惊人的。是什么让温州人独具慧眼，是什么让温州人看到的地方仿佛聚宝盆一般，我们不妨从以下几点来细细揣摩一番。

一、先知先觉。有诗云“春江水暖鸭先知”，温州人之所以能够在市场中先知先觉，首先与温州本地的经济环境有关。

改革开放后，温州领先于其他地区领悟到市场经济的规律，并运用自如，其本地的经济已经十分市场化，房地产市场化改革之后，温州人的先知先觉，在房地产市场自然也有了用武之地。

在全国的房地产市场中，一部分温州人先知先觉进入外地房地产市场，这些人赚到钱后，带动了后知后觉的温州人，本地的投资者见风也投入进去，等到大部分老百姓明白过来之后，房价已经变成居高不下了，这时候投资空间已经很小。

温州人在全国乃至世界市场中的商海搏击中，多年的摸爬滚打使他们训练有素，眼光越来越敏锐，这是他们投资的成功率高的重要原因。不过，这些素养不是单靠理论学习就能得到，也不是一时半刻就可以形成的。

二、头脑灵活。温州人头脑灵活、思维活跃是出了名的。日本商业巨人邱永汉曾经就表示过：做生意要做得成功，想法如果僵硬、一成不变，显然是不行的。直的不行，就要想横的，横的不行，再倒过来想。想法总是要灵巧变通，不断进行各种试验，这才是活的生意之道。在这一点是温州人是很好的实践者：他们绝不在一棵树上吊死，发现投资房地产有赚钱，认准了就能立刻进攻楼市，不被自己目前的状况束缚手脚。所以当大多投资客还垂青于股市、基金之中时，温州人早已奔波在各大著名楼盘之间了。

三、寻找原始股。在不同领域投资原始股的投资回报率无疑是最高的，在房地产投资领域也不例外。温州人在房地产投资中，屡屡以眼光好得胜，取决于他们不断的把目光投向地产原始股的寻找中。

以投资商铺为例，一般的商用地产，在排号和开盘之间都有一个进入的黄金时段。在此期间进入往往能拿到原始价格，甚至比原始价格更低的折扣。因此在这种时期进入，投资回报率最高。可以看出，温州人之所以不辞劳苦，转战各地，无非是极大限度的拿到更多的原始股。

四、预见未来。比尔?盖茨说过：“我从来都是戴着望远镜看世界的。”聪明的温州炒房人都是房地产投资领域的预言家，其实他们只是把眼光放的长远，盯着未来，能够预见到所投资房产的升值潜力。即使当前购进某些房产在别人看来是吃亏的，他们认准会赚钱的，就一定会坚持买到手。

五、把脉楼市。温州商人很注重对房地产信息的获取，很多成功的温州投资者都有每天雷打不动收看中央电视台新闻联播的习惯。他们认为要想把握楼市命脉，必须关注政局，认为关注新闻联播可以为下一步投资指明方向。温州人坚信的投资秘诀是雄厚的资本和快捷、及时的楼市信息，这也是降低投资风险的最大保障。能够读懂楼市，看清房价走向，是和把脉楼市的基本功分不开的。

英国哲学家培根说：“最好把一切大事的起始交给百眼的阿加斯，而把终结交给百手的布瑞阿瑞欧斯!”在培根的话里，“百眼巨人”表示眼光敏锐的人，而“百手巨人”则表示行动迅速的人。培根的意思是在做大事时应该先能够敏锐地识别机遇，看到机遇；之后才能抓住机遇。

温州人独到的商业的眼光如同百眼的阿加斯一样，发现了无数的市场机会，并且这这些市场机会在当时都是市场空白，温州人迅速填补这些市场空白，找到了一条高效的生财之道。

第二章 上帝为什么只爱温州人

斤斤计较，“微”利是图

2004年温州被CCTV中国评为中国十大最具活力城市，组委会的颁奖词说到：“这是一个喜欢以小见大，更会以小博大的城市，一个懂得无中生有的城市，她在创造价值的同时，也创造着生机勃勃的经济模式……。”

“以小见大”和“以小搏大”指温州人能够把小生意做大做强，大钱小钱都赚，温州人赚钱是按角、分来计算的，正是从点点滴滴的一角一分中积累了温州人驰骋商海的第一笔原始资本。在走上成功致富之路后，温州人依然不忘本色，信奉的是“微”利是图的商业哲学。在温州购房团转战海内外投资不断引起楼市出现震荡的同时，人们无不为温州购房团的斤斤计较、微利是图折服。

在深圳的房地产投资市场活跃着一位六十多岁的温州老太太W某。在温州，我也见过她本人几次。虽然她年纪不再年轻，与其攀谈和相处，却总是能感觉到她身上仍保持着年轻人的朝气。

2001年左右，W老太太开始在深圳买房。后来由于老太太选中的楼盘价格总能不断上涨，所以W老太太在温州老乡圈子里小有名气，委托她看房、买房的人渐渐多了起来。

一次深圳一个新楼盘开盘，W老太太带着几个投资者一起看房，整整看了一天时间，详细的询问了该楼盘周边的便利商场、地铁、高尔夫球场、楼盘的物业管理公司等等情况。之后老太太说，我们想团购，如果价格优惠，我们可以大量购买，甚至可以买下整栋楼。老太太留下了联系电话，叮嘱售楼人员如果有兴趣，尽快让楼盘老板联系她本人。楼盘开发商当然没敢怠慢，迅速找到W老太太商谈有关事项。几经讨价还价，W老太太为首的一行人以六折的价格拿到了该楼盘的一半楼房，并且几乎全部是优质楼盘。

随着她看楼的次数增多，认识她的开发商和售楼人员越来越多，她也与这些人保持亲近的关系。有一次W老太太看中了某楼盘的一处高档别墅，开发商和售楼人员她都打过交道，开发商满以为看在几次合作的情分上，W老太太这次一定不会“死”里砍价了。

谁知道，W老太太还是一张口就开了个狠价，并且说出了该别墅周边配套设施还不完善，环境一般，只是楼设计的漂亮一点而已。一下子说到了开发商的痛处，但开发商仍不忍心以低价出售。谁知接下来的几天里，W老太太天天来到售楼处软磨硬泡，一点不像手里握有近亿财富的人。最后开发商让步了，老太太心满意足的拿到了这套折扣很低的别墅。

W老太太尽管拥有巨额财富，但并未改变温州人骨子里的精明，在投资房地产中，总是要拿到自己满意的折扣才肯罢休。对于折扣，是一点也不手软，不会因为打过交道、熟人等碍于情面不舍得杀价。

她利用了能利用的一切方法与开发商、售楼人员周旋，一定要拿到最低折扣才肯下单。并且还用团购的名义与开发商较量，绝不让步，谈妥了全部人都买，谈不妥所有人都不会买，这种“威胁”对开发商还是很有震慑力的。

在谈条件之前，W老太太往往会悄无声息的对楼盘周围情况、开发商情况、建筑商情况等进行摸底，等到她站到开发商面前时，她所掌握的楼盘信息，特别是楼盘的不利信息不一定比开发商少。

因此，在讨价还价时，能一针见血、一语中的，常令售楼人员处于谈判下风。当然，另一个重要原因也是开发商一般都会给温州人面子，温州人看过楼后不买，传扬出去就会对楼盘销售产生非常不利的影响。温州人对这一点也是心知肚明的，抓住开发商的心理，狠狠砍价，得到更多的优惠，从具体做法来看，主要有以下几点：

一、大钱都是小钱生出来的。据统计，世界上90%以上的超级富豪都是白手或靠小本经营起家的，只有不到10%的人是靠遗传的财富继续生财的。温州人致富之路，就是一点点小钱慢慢积累成了财富的洪流，因此，要想致富，就要重视每一分钱，在投资中也不例外。要让自己的财富发挥最大的价值，以最小的成本换取最大的利益，是投资中的关键。在购买房地产时更应斤斤计较、“微”利是图，不多花一分冤枉钱。

二、交易和人情要分开。受传统观念影响，中国人较为注重人情，碍于面子、碍于人情在有些情况下不好意思开口砍价，或不会砍价。在楼房的销售中，很多售楼人员就是掌握了消费者这一心理，跟消费者不断联络感情，等到开始谈价格时消费者碍于情面就不好意思杀价了。

其实，售楼人员一般不会付出真正的感情，与客户保持较好的关系只是一种营销手段，有不少耳根软的消费者就吃过这样的哑巴亏。温州人在一点上就表现的非常理智，让开发商和售楼人员无机可乘。

当然，温州人在生意之外，还是很讲人情的。只是他们认为人情是人情，生意是生意，要分清才对。

三、不打无准备之战。常言道：知己知彼，方能百战百胜。这一点，在房地产投资中一样重要。温州人在准备购买某一楼盘前，往往会通过多种途经去楼盘踩点，甚至多次踩点，把房产周围的情况摸清、摸透后才肯考虑购买的事。

温州人还有互相交流沟通想法的习惯，在购买房产前，他们会跟团队其他成员一起开会研究，每个人都发表想法，把自己发现的楼盘的优缺点说出来，大家一起讨论，还要与周围的房价，以及全国房地产市场价格进行对比，共同拟定一个合理的购买价位。之后才会去跟房地产开发商谈判价格。

四、咬定青山不放松。在确定好能接受的心理价格之后，温州人会以这一价格为底线与开发商进行谈判。并拿出合情合理的资料，甚至包括楼盘升值空间、升值时间长短，资金的投资回报率是多少等与开发商谈。如果开发商不肯让步，温州购房者一定不会妥协。他们深知开发商需要他们，不会轻易放走“财神爷”，因此屡屡能够从开发商处拿到物美价廉的房子。

五、冲动是魔鬼。不管在购物中，还是投资中，有不少人摆脱不了冲动的困扰。受不得商家的软磨硬泡、天花乱坠的吹捧，买了许多并不需要的东西，投资了不少极易被套牢的产品，因此说冲动是投资悲剧的开始一点也不过分。在房地产投资中，华丽的包装、铺天盖地的广告、迎接上帝般的服务，极易让投资者头脑发热，冲动投资，甚至高价投资。温州人虽然行动迅速，出手迅猛，但头脑却很理智，绝不会因为冲动多掏一分钱。

“微”利是图不仅仅表现为一次两次的市场交易，更重要的表现为一种投资理财观念。随着微利时代的到来，一夜暴富的奇迹出现的概率越来越小，不要小看每一分硬币，在不断的积少成多中，就能积聚“一根杠杆撬动地球”的伟大力量。因此，在我们学习如何投资理财之初，我们应该更多的学一下温州人以小见大、以小搏大的精神和力量。

秒杀，杀于无形之中

现在在不少网络购物中，频繁的出现“秒杀”活动，商家为了吸引消费者的眼球，推出一定量超低价商品，让消费者争抢，充分反应了下手快就是金钱的商业法规。实际上在不断发展的信息化时代，商机稍纵即逝，如果不能快人一步抓在手中，可能就会错失良机。

温州人在不断发展的商业浪潮中，深深体会到抢先一步的重要性，养成了风风火火、雷厉风行的办事速度，称之为“温州速度”。温州人在组团四处投资房地产中，这种“温州速度”丝毫未减，称得上“将好楼盘秒杀于无形之中”。

在整个温州购房团队中，论起拼抢速度来，首屈一指的当属温州太太购房团。在温州购房团中，活跃着多支温州太太购房团，太太购房团的成员以四十岁以上的中年女士为主。

C某带领的一支团队中有多半数属于中年太太们，他们不停的搜集信息，来回飞奔于全国各大城市投资房地产。因为颇具房产投资眼光，C某很受太太们信任，只要他看好的楼盘这些太太团成员都会有很大的购买兴趣。

在武汉的一次楼盘开盘仪式上，开发商邀请C某带团前去捧场。临行前，太太购房团纷纷联系自己的亲戚朋友了解该楼盘的情况，率先掌握了其一手资料信息。等赶到楼盘开盘现场当天，刚到售楼处，这些团员就纷纷签单，其中一位在半小时内不动声色的下单购买了10多套房产。

虽然开发商和售楼处工作人员见过许多“抢”房的，但这些温州太太的拼抢魄力和拼抢速度也让他们感到震惊。像这样的情况C某已经见怪不怪，他们在前往全国看房、买房的过程中，只要听到消息，哪里有好的楼盘，他们就用最快的速度赶到。

如果没有航班，或者机票没了，他们甚至开车前往，绝对不会拖延时间。有一次，他们听说重庆一处地段很好的楼盘开盘，该开发商对自己的楼盘很有信心，没有请温州购房团前去助威。

这些购房团成员不甘心放弃大好机会，迅速赶到重庆，在楼盘开盘前5天就守候在售楼处门口排队，5天5夜的苦等终于让她们买到了满意的房子。结果等她们买下房子的第二天，房价就涨了不少。

温州太太购房团下手快、出手大方，而且敢拼敢抢，因此不少媒体报道称她们买房像买菜一般。正是这种拼抢速度，让温州太太购房团拿到了许多价格更低，条件更好的房源。她们中的不少人也表示，拼抢虽然很累，但好的房源毕竟有限，如果你不拿到手，晚一步就再也没有了。

资源有限情况下，唯有行动快才能有所收获。

太太们买到房子的第二天，房价就涨了，让我们深深切切感受到速度就是金钱，速度就是价值。在这些年房地产的发展中，我们经常发现，好的楼盘一天一个价，甚至上午一个价下午一个价。

所以如果不早早下手，不仅拿不到好的房源，而且会付出更多的成本，因此想要投资房地产或者自己居住的消费者，要对自己心仪的楼盘早下手为强，来不得半点犹豫，该出手时就出手。

商机不会从天上落下来正好掉在你头上，它喜欢和人捉迷藏，一会儿在这里，一会儿在那里，只有目光敏锐且身手敏捷的人才能捉住它。在每个人的一生中都会有很多的机会，如果能抓住就能让自己的生活变得更好。

所谓机会不等人，我们经常听到不少人把自己的不成功归因于没有机会，其实不是没有机会，而只是没有发现而已，等到发现的时候机会已经不见了。

机会稍纵即逝，所以温州太太购房团才会去拼抢自己中意的房子，而且是用惊人的速度。因为他们知道，只有快速，才能把握住机会。

杰克?韦尔奇经常说过：“如果你速度不是很快，而且不能适应变化，你将很脆弱。这对世界上每一个国家的每一个工商企业的每一个部门都是千真万确的。”很多人都认可市场中“大鱼吃小鱼”的现象，但对“快鱼吃慢鱼”的认识却不足。其实“快鱼”如果够快，不仅可以吃“慢鱼”，甚至连“大鱼”都可以吃掉。

温州人深谙“快鱼吃慢鱼”的经商法则和人生法则，他们有着强烈的追赶意识，不断的用“温州速度”追赶商海中的机会，也不断提升自己的速度，唯恐稍有懈怠就被追上和超越。因此，在我们的做事和投资中，我们应该思考自己是不是够快，如何能更快。

首先，要敢于拼抢。抢占到先机，就等于抢到了主动权、决定权，因此温州人为了拼抢商机不辞辛劳，动用一切资源，一定要把机会抢到手。中国长期受儒教文化思想影响深远，凡事讲究“礼让三分”，不少人羞于去“抢”，甚至觉得“抢”有失身份。这种思想在投资领域是要不得的，我们应该认识到做人要礼让，但在做生意中要敢于拼抢。只要是规则平等，机会平等，制度健全，拼抢就是竞争，是市场环境中不可缺少的。

其次，要提前准备。对温州太太团的调查发现，这些太太团成员平时会通过网络看一下各地的楼盘信息，还有不时联系在外地的老乡、熟人打听当地的房地产价格、市场环境等。她们每一次买房的动作都很迅速，但前期的考察等工作却做得很充分，所以对一些好项目、好楼盘，这些太太们敢于秒杀，甚至大量秒杀，这些都是她们胸有成竹的表现罢了。

机会不等无准备之人，所以在日常的生活中，我们不妨多了解一些自己准备投资的领域，掌握好有关政策、法律、专业知识等等，包括必要的资金，这样等到机会出现时，我们一样可以秒杀，甚至可以杀的更快。

再次，注意搜集情报。上文提到的购房团领队C先生就表示，他们在各地都有自己的“情报员”，这些情报员经常能给他们提供便捷的消息，他们比一般人能够早四、五天得到某地楼盘的信息，早一步掌握信息自然可以早一步抢占市场先机了。

另外，很多温州人都对政策非常关注和敏感。据说，有一位温州富商连自己游泳的时候都要收听新闻，了解国内外政治、经济大事，掌握新的市场动向，唯恐自己比别人晚一步知道重要消息，这种精神真是难能可贵。

所以，要想抢占市场先机，我们在平时应该做有心人，多关注新闻、多与消息灵通人士沟通，积累自己的人脉资源，让自己也能做个消息灵通人士，这样机会自然就比一般人多了。

商场是个没有硝烟的战场，房地产投资领域更是如此。机会无处不在，但机会又是短暂的，正所谓“机不可失，失不再来”，我们只能不断训练自己迅速抓住机会的本领。以现在房地产市场来看，价格日益攀升，但一定还有许多价格处于低位、有很大升值空间的楼盘，我们要不断锻炼自己行动果断的能力，才能在机会来临之际，秒杀于无形之中。

性价比定律，爱你没商量

性价比一般的是指，产品与性能的比率，通常先满足性能要求，再谈价格是否合适。房地产产品的高性价比是指其产品功能及价值远远高于价格，这也是目前消费者选购商品考虑的重要因素之一，在不少商家的各类产品广告中，高性价比也是经常被宣传的产品卖点。

在当今产品市场竞争日益激烈的情况下，一般来讲，同样的性能，价格较低的产品对消费者的吸引大；对于同样的价格而言，消费者往往希望得到更多的产品性能。在房地产的投资和消费中投资者和消费者对性价比都很看重。温州购房团在大量的投资房产中，也在不断的寻找高性价比的房产。

2009年国际金融危机背景下，加上国家楼市政策不断趋紧，房地产开发商的资金链纷纷告急，不少房地产开发商顶不住市场压力，楼盘开始降低价格出售。温州购房团在这种情况下，在各路买家纷纷退出时，逆潮流而行，借机在全国各地寻找降价、优质地产。

国家发改委的最新数据显示，2009年1月，70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，跌幅比去年12月扩大0.5个百分点，这是自2005年7月全国房价统计对象调整以来连续两个月同比下跌；环比下降0.2%，是连续6个月环比下跌。

2009年10月中旬，哈尔滨某商业地产售楼处迎来几个看楼者，他们仔细问了项目的价格、定位、配套设施等情况。之后表示他们要团购，还说现在有一部分人在宾馆等，如果价格合适，其他人也会过来。

这一地盘已经多天未有人看房，售楼人员迅速通知经理。经过双方讨价还价，这几个人招来了留在宾馆的其他购房团成员。这些人迅速购买了该地产8层物业的102个单位。

后经证实，这一行人正是温州人。原来温州购房团在房地产市场观望情绪浓厚条件下，正悄无声息的前往全国各地以超低价抄底最有价值的商业地产项目。

在房地产住宅项目投资环境日益不利的情况下，商业地产市场也受影响。但与住宅项目不同，商业地产的低迷更主要的是因为金融危机的影响。

从长期来看，投资环境不会因政策而有较大改变，因此温州购房团把投资目标转向商业地产。后经业内人士观察，发现这一行温州人在哈尔滨购买的商业地产周边商业环境浓厚，拥有得天独厚的地段和资源，其价值在哈尔滨整个商业区首屈一指。

另外，有消息称，有两家国际知名品牌商品要入驻该商业区，也是首次入驻哈尔滨，入驻之后，此处商业区的经济价值将会进一步提升。而且该楼盘周围存量商铺较少，而且在经济不景气情况下，周边商铺租金依然稳中有升。

并且，这批温州人购买的地产，是25-60平方米的小户型商业物业，可以根据业主需求，将房源自由组合，即可出租又可商务办公。因此这种高性价比、投资回报率高、零风险的项目是抄底的绝佳选择。

另外，哈尔滨这一处商业地产，还可以按照住宅标准办理按揭贷款，投资者可以用较低的首付款获得房屋的使用权，之后可以出租出去以租金还月供，这样的优厚条件温州人当然不会错过。

在多次的投资房地产后，温州购房团的投资思路已经非常清晰，行为成熟、稳健，所选中的房源，性价比都很高。

但是，对于房地产投资产品高性价比的评价应该是全方位的，针对不同类型的物业其评价标准不尽相同，例如对高端物业和普通物业的评价肯定不一样，对商业地产和自住地产的考量也不会完全一致。但主要方面应该差别不大。从温州购房团选择的“抄底”房源中，我们来分析高性价比房产的特征，主要包括以下几个方面：

一、中心地段的低总价房。中心地段的物业抗跌性强，中心地段的低总价房一定是性价比高的投资产品。地段价格是房地产产品价格的重要因素，房地产所处位置决定了该产品价值的上升空间。

随着城市化的进程，城市不断扩大，中心地段的土地资源越来越稀缺。甚至在北京、上海这样的大城市，城中心几乎已经没有多少存量房地产开发用地。另外，中心地段的中小户型房源，便于出租。因此无论从哪种角度说，投资中心地段的低总价房都是不错的选择。

二、稀缺性项目。市场经济条件下，商品的价格是由商品的稀缺程度决定的。在地产投资中，总能找到各种各样相对稀缺的投资品种。比如在城中区企事业单位周边缺少小户型的出租住宅；在高级白领等高端人士工作场所周边，高级白领公寓相对稀缺；在处在不断上升期的大型商业区，商业地产相对稀缺等。

稀缺的项目往往能够较快的升值或能够获得较高的租金。上面温州一行人所购得的商业地产项目，处于一个正在不断扩展的商业区内，周边商业地产项目存量供不应求，因此投资这样的稀缺地产物业，性价比当然是高的。

三、在“保鲜期”内的房子。房地产产品与其他产品一样也有“保鲜期”。随着社会的发展，人们生活观念的改变，会对房产产生新的要求，当房地产产品不能满足人们的新要求时，这些物业就“过时了”。落后的产品，价值也会随之下降。

因此在投资房地产时，应选择开发理念、设计理念新颖，引领行业潮流的物业。如房产的开发应更注重环境保护、资源节约，与当地历史文化背景融合，保护自然文化遗产等，更多的采用新材料、新工艺、新设计等。因此，在投资房地产中应考虑房地产的“保鲜期”，走在潮流前列的产品的“保鲜期”是最长的。

四、规划之内的房子。城市人口的不断增加，推动城市面积不断向外扩张，这时候城市局部中心区的数目就会不断增多。像北京这样的城市，五环的扩张，使得四环的地段价格上升，六环的开发，同样使得五环地段价格提高。例如，随着轨道交通的新开通，原来交通条件不够便利的地产项目，出行问题解决了，房价自然就随之上升。

因此，在投资房产时，不妨将一些与城市发展规划相吻合的项目作为长线投资，长期的投资回报率必定很高。

五、急于出手物业。急于出手物业一方面包括由于资金问题，房地产商急于出售套现的房产，另一方面包括某些业主由于某些原因需要在极短时间里出手的二手房。无论是开发商手里的新房还是业主手里的二手房，只要是急于出手拿到现金，对投资者都是难得的机遇，投资者一定不能错过。

在一般情况下，由于急于融资，开发商或业主都会考虑融资的时间成本以及变现的难易程度，会以低于市场价格的价格出售。这种情况下，只要是买进就已经开始升值了。在经济环境低迷或政策环境不明朗情况下，如果能抓住机会抄底房地产，在经济形势好转后再择机出手，投资回报率一定很高。

高性价比的房源一定有，但并不是每个人都能发现。因为，对房地产产品性价比的正确把握有一定的难度，特别是在销售者和购买者之间信息不对称的情况下，投资者对于房地产投资品的性价比的判断更容易出现偏差，甚至出现很大失误。为了提高自己对房地产物业的判断能力，投资者在出手前应尽可能掌握全面、详尽的信息，把对房地产性价比的判断误差控制在合理的范围之内，最大限度地保障自有资金的安全。

要想会游泳，就得自己先下水

“小马过河”的故事很多人都很熟悉，说的是：小马过河，水深水浅，都要自己尝试了才能知道。这个故事指出实践在人们生活中很重要。

现实生活中，大多数人都了解实践是检验真理的唯一标准这个哲学道理，但真能做到的人却不是很多。在投资方面就表现为，做出选择时迷信于专家意见或小道消息等，盲目跟风，不考虑自身情况就冲动投资，结果以失败而告终。

观察温州购房团的投资行为，我们可以清晰的看到，温州人做投资不唯上、不唯书，只相信自己的判断，扎扎实实一步一个脚印的在房地产投资领域摸爬滚打，积累了惊人的财富。

Z先生是一位经常向我请教问题的老乡，也算是我的一个学生。作为首都某大学2001届会计学专业毕业的高材生，毕业后他没有留在首都北京工作，而选择回家乡浙江温州发展。起初，Z先生在一家大型外贸企业做财务，后来一次偶然的机会发现房地产市场升温势头明显，就毅然辞职从事房地产行业。

最初，Z先生的想法被一些原来的同学知道后，纷纷劝阻，认为做大公司的财务很有发展潜力，而房地产行业不确定性太大，市场还不景气，劝他别放弃好工作。但Z先生自己综合考虑再三，认为自己的判断不会有错，行与不行还要等真正尝试了才知道。

这样，Z先生于2002起开始从考察浙江本地房地产市场开始，在周边几个大城市上海、杭州等研究房地产行业。

一次，在杭州二手房产中介挂牌出售的房源中，Z先生看中了一套市中心78平方米的房子，出售价格2500元/平方米，比同一地区市场价格低了300元/平方米。但Z先生看中的不是这300元/平方米的差价，他觉得这一地段的房子价格很快就会大幅上涨，因为他早已经看过市中心区已经没有很多闲置土地。

就这样，买下来这个房子之后一年，该房子周围房价已经每平方米涨了1000元，接下来的几年翻了10倍。慢慢的，原来有稳定工作的那些同学纷纷羡慕Z先生有魄力，敢“下海”。

经过两三年的房地产投资，Z先生就成了温州某知名炒房团的“意见领袖”，也跟房地产行业的很多研究机构的知名人士做了朋友。

2008年北京奥运会前，在房地产研究机构的很多朋友劝诫Z先生说：赶快把手里的房子出手吧，奥运会后市场会调整，房价会大跌。

Z先生对此不置可否，反而抓紧时间到全国各地考察消费市场、投资市场，包括银行业信贷政策等。结果Z先生发现全国各地消费市场稳中有升，房地产投资市场上升趋势却不明显，且存量房增幅趋缓，银行业信贷政策也并没有收紧的态势，因此Z先生推断北京奥运会后房价不会下跌，反而会上涨。

根据杭州市统计局的数据，2002年时，杭州市区居民人均可支配收入为11778元，随后逐年增长，一直到2009年为26864元，涨幅128%。再看杭州市房管局的数据，2002年杭州市区预售商品房成交均价为5134元/平方米，随后逐年上涨，至2009年商品房成交均价为13838元/平方米，较2002年增长了170%。

经过理性的思考后，Z先生和身边的温州购房团成员并没有卖出自己的房产，而是抓紧时间在北京市场上购买新的房源，并且经常穿梭于二手房中介市场，发现有不少中小投资者在低价出手房产，他们便趁机拿下。这样，整个奥运会前Z先生在北京收购了30套左右房产，加上原本手里的10套房子，总共有40套左右。

结果正如Z先生所料，北京奥运会后，特别是2009年北京房地产市场大幅上涨，很多楼盘涨幅在30%以上，很多人又开始大举进入，Z先生却开始把手中的房子卖掉。等Z先生的房产卖掉后，北京的房地产市场又进入了长时间的观望期，实践又一次证明了Z先生的明智选择。

Z先生的投资房地产经历，让我们看到了一个事实：不管是选择工作还是做投资，都要自己亲身体验，脚踏实地的走出来，别人的意见只能供参考，而正确的抉择还应该靠自己的体验去决定。

从例子中，我们可以看出，如果当初Z先生听取了同学的意见，放弃自己从事房地产投资的想法，就没有现在的成功；如果当初在北京奥运会前，Z先生听取了研究人员的建议，抛掉手里房产，也就丧失了赚取大笔财富的机会。因此，Z先生是靠自己的亲身努力，亲自实践创造了自己的财富人生，从他的投资经历中，我们可以学习到很多东西：

一、首先相信自己。在市场经济中，存在着大大小小的陷阱，一不小心就容易深受其害。我们发现温州人，总是很精明，他们大多数时候都只相信自己。

有一个很极端的例子，一次一个温州人在外地看中了一套房源，开发商说楼盘所在地段是城市中最繁华地段。温州人当场拦下一辆出租车，对司机说：“把我拉到城市中最繁华的地段”，司机说：“这里就是”。连问了好几个司机，这个温州人才相信这里就是最繁华的地段，才放心买下这处房产。在房地产投资中，每一个物业都不可能尽善尽美，开发商总是会想尽办法掩饰；对于优点开发商却总是夸大。

因此，就要靠自己去找出物业的真正优缺点，这样才能对自己的投资有更大的把握。

二、市场调查自己做。虽然现在有很多专业调查机构，但真正做一项投资，特别是房地产投资，投资者一定要亲自做市场调查。对于住宅要考察居住环境、周边环境，还要考察是否能快速出租或出售出去等；对于商业地产，要考虑所在商业区的发展前景，周围商业店铺的市场饱和程度等。

温州商人在购买房产时，为避免自己一个人的观点有偏差，经常一大群人一起考察，群体的意见集中起来客观性就更强了。

三、投资成本自己控制。在房地产投资中，成本除了大项的购置房产成本以外，还有税、费、交易支出等多种杂费。很多房地产投资者没有实际经验，对房地产投资的一些零碎支出不很熟悉，在核算成本时就容易少计成本，从而盲目投资一些实际并没有利润，甚至亏损的物业。

因此，在房地产投资中，各项成本一定要自己核算清楚，然后再决定是否值得投资，避免做“亏本买卖”。

四、不人云亦云。在投资领域，经常有所谓的消息灵通人士散布一些小道消息，有些信息确实很有价值，但有一大部分都是误传或者谣传，甚至是“庄家”故意散布的虚假消息。一些投资者不经验证，随意跟风，结果导致血本无归。

明智的投资者总是很谨慎，对于与投资相关的消息，总是要亲自验证、反复推敲后才做出自己的判断，不仅能避免损失，还能稳赚一笔。

我们都知道“要想学会游泳，自己就一定要下水”的道理，只是“站在岸边”或者“学一堆游泳理论”都没用。这一点，在房地产投资中也一样。

投资是一项带有风险性的活动，不自己亲自实践，只是听别人的风传或者看着别人的样式照搬，都是要不得的。表面上看来，温州人总是很大胆、很大手笔的投资，实际上，这只是他们自信的反映。另外，实践也是一种很辛苦的事，需要踏踏实实去做才能有成果。很明显，温州人所有的成功都来源于自己脚踏实地的实践，而不是其他。

下注，离不开那些值钱的经验

经验是人类的财富，人类文明的不断延续正是一代代人的经验教训的流传，这些经验使人类发展不断迈向新的台阶。经验对于一个国家、民族、个人都极为重要。

在理财投资中，虽然风险具有不确定性，但不可否认，投资是有规律可循的。而这里所谓的规律，正是投资实践中成功和失败的经验总结。

在房地产投资中，要想取得较大的成功，离开经验是行不通的。温州炒房团在多年的房地产投资中，积累了许许多多的经验，正是这些宝贵的经验使得他们投资成功的机率更大。

温州人W小姐是一位学计算机出身的在上海工作的小白领，也是我的一位远房亲戚。2001年，她开始在业余时间接触房地产投资，并于2001年9月份在上海宝山顾村板块用全部积蓄购买了第一套住房。

W小姐是一个细心的人，她在购买后详细的记录下自己购买房产时的信息，之后则经常会记录下自己这套房子升值的情况。2003年W小姐看到房地产贷款很容易，又利用自己手中的存款，在普陀区购买了另一处房产，并出租出去。

后来她又连续买卖过6套房产，尽管上海的楼市政策变动较大，但是她总能从买进卖出中赚取差价。一直到2006年，W小姐反复总结心得体会，已经对房地产市场投资有了很深的了解，并已经积累了超过四千万的自有资产。

用W小姐自己的话说是：多观察、多总结之后，就会发现房地产市场的机会很多，投资时的直觉就很好。2007年，经朋友介绍，W小姐在美国投资购买了一栋房产，并将其出租出去，以获取租金。

让W小姐想不到的是，美国一次大雪后，租住她房子的租客没有及时清理门前的积雪，导致一位老太太在路过时摔倒跌伤。结果美国相关机构给她寄来罚单，以及老太太受伤住院的医疗费用单据等。

W小姐并不了解美国的法律，不知道行人在自家门口摔倒，屋主要被处以巨额罚款，还要负担医疗费等等很多赔偿，又因为提不出有效证据来证明责任不在自己，W小姐只得俯首认罚。W小姐这次不仅损失了400多万元，而且前后多次前往美国处理诉讼，浪费了不少精力。

事情完结之后，W小姐意识到投资领域没有常胜将军，但她并没有对房地产投资失去信心。她休假半个月，用外出度假的方式放松身心、整理思路，反复思考自己这次失败主要的原因是什么。经过深思熟虑的W小姐，专门聘请了自己的法律顾问和投资理财顾问，多方学习。

现在的W小姐，在房地产投资市场表现的更加沉稳、果断，眼光更为独到，而且总能远离投资风险很大的项目，W小姐已经靠自己的不断积累造就了一双“神眼”。

W小姐虽然只是一个普通的上班族，在投资方面并没有受过专业的训练，而只是通过不断积累投资经验，在房地产市场中最终立于不败之地。

房地产投资涉及的风险是多方面的，有政策风险、法律风险、信誉风险等等，只有通过不断的积累学习，做有心人，才能把房地产投资的方方面面了解清楚、透彻。等到对投资的产品了解清楚、透彻后，投资选择就会有把握，正确性就会大大提高。

如果W小姐在每一次投资房地产时仅仅依靠感觉、兴趣，相信W小姐也坚持不了这么久，更不会取得这么大的成功。

通过W小姐的投资房地产经历，我们应该很受鼓舞，房地产投资成功离我们普通人并不远，只要我们像W小姐那样，我们也能取得梦想中的成功。

一、在成功处总结风险。其实在投资中，一次两次的投资成功带有一定的偶然性，只有保持较高的成功几率才是真正的赢家。有不少房地产中小投资者，在一次两次投资成功后，沾沾自喜，忽视风险，在下一次的投资中表现的过分自信，结果常常血本无归，甚至倾家荡产。

其实，越是第一次就投资成功的投资者更应该在投资后，仔细回想投资风险在哪里，相信很多人仔细想的话，都会后怕，会发现自己只是“侥幸”躲过了某一个“大陷阱”。因此，房地产投资成功者一定会经常回头看，看看风险是什么，下次成功的几率就更大。

二、在失败处看到机遇。常言道：胜败乃兵家之常事。因此在房地产投资中，投资者一定要理智看待投资亏损。像W小姐那样，就是一种积极的态度。在投资失败时，要找到失败的原因，并找到解决的途径，这样在下一次投资中就会避免犯类似的错误。反复总结失败的教训，成功的几率就更高。

三、多多交流和分享。交流和分享可以拓展自己的视野，不仅可以获得别人成功的经验，也可以吸取别人失败的教训，还可以让别人对自己的投资案例进行点评等，总之，交流和分享是大有好处的。在现代社会中，交流和分享的方式有很多，可以组织某一个团体，例如像温州购房团那样，也可以在网络上搜索或建立群和上一定的论坛等等。

总的来说，通过交流和分享，能缩短从“生手”到“老手”、“高手”的周期，能让自己迅速成长为一个房地产投资的行家里手。

四、聘请专业顾问。每个人的知识和经验都有限，房地产投资又是一个需要多方面专业知识和经验的投资行业，例如房地产方面、法律方面、投资方面、政策方面等等，单靠投资者个人是很难掌握全面的。像W小姐就是对美国房地产投资的法律环境不了解，才会遭受那么大的损失的，如果她能有一个法律顾问的话，这个问题就可以避免了。

因此，做投资时，如果条件允许，不妨聘请一些专业顾问来补充自己知识和经验的缺漏，以使自己对房地产投资有全方位的正确理解，这样进行投资就能更加放心了。

五、对投资环境的总结永远别止步。我们处在一个日新月异的时代，信息的不断更新、法律的日益健全、市场供求的不断变化等，都会使投资环境也跟着不断发生变化。

在投资中，投资环境是一个纵观大局的重要因素，因此应该不断关注投资环境新的变化，并与旧有的投资环境进行对照，不断总结出投资环境中的有利因素和不利因素，指导房地产投资的大方向不出现偏差。

不管是买房自住还是房地产投资，投入的资金都不是一笔小数目，所以，在下单前一定要多方考察，而考察的依据只能是经验，要么是别人传授的要么是自己积累的，从这一点上来说，“经验”就是“价值”，是“值钱的价值”。

当然，经验的积累绝非一朝一夕就可以完成的，一定要做到日积月累，像C小姐那样，日常投资中做一个有心人，积累长久了，投资“嗅觉”就练出来了。在房地产投资领域中，如果能认真对待自己的每一次投资经历，不管是成功的还是失败的，理性总结每一次得失，并不断在下次投资中加以应用，源源不断的投资回报就唾手可得了。

价格，听温州人怎么说

价格是商品经济中必不可少的基本要素之一，发展到市场经济的今天，价格已经与人们每一天的衣食住行、一举一动紧密相连。市场经济条件下，最一般经济定律是：供给和需求共同决定商品价格。

对于投资来说，最终的目的是获得资金的投入回报，即获得利润。利润的核算是收入去掉成本，而成本的中心内容就是价格。因此，价格是决定房地产投资是否获利的最关键因素。

房地产市场价格并不是一成不变的，在不断变化的价格中，如何寻找最合适的价格买入和卖出投资产品，是一场巨大的博弈。

温州人向来以会做生意闻名，会做生意的温州人深谙“价格”之道，温州购房团奔波于海内外市场购买房地产无不是在寻找合适“价格”的房地产投资品。

H先生原来是做水果批发生意的，是我所在的温州中小企业协会会员之一，由于工作关系，平时接触比较多。在温州人兴起房地产投资热时，有一天，H先生突然告诉我：“我把自己的水果生意转手了，现在也开始炒房了。”，当年，他就拿着多年的积蓄以及生意转让费600多万元，加入了浩浩荡荡的购房大军。

H先生在做水果批发生意时，长期的经验让他深知，价格的涨跌是决定买卖商品盈利与否、盈利多少的关键，后来的实践也证明了H先生判断的正确。H先生最先把目光主要锁定在南京接近商务区的住宅楼投资项目上，他考虑在南京做长线投资，收取租金。

2003年，在看楼之前，H先生逛遍了南京市大大小小的房地产出租中介，了解中介各种房子的租金，而且问的都是同样条件下的最低租金。

之后，H先生就开始胸有成竹的去看楼了，最终，H先生看中了某一小区的三栋楼上的6套房子。详细询问了房价，并问了可以贷款的数额，以及贷款月供。H先生发现一套三居室的房子月租金收入比月供少200多元，H先生坚决不同意购买。H先生认为自己投资，还要贴钱进去，而且房子不可避免会出现断租期，那损失就更大了。

H先生的坚持让开发商每平方米降低了300元，这种让步让他每月的房租除了付月供外，还可以盈余，等贷款付清后，房产就全部是自己的了。

H先生认为这样的房子才有投资的价值，2007年末，他来北京旅游，看到北京不少楼盘销售较冷清，因为市场传言奥运会后房价要暴跌。这引起了H先生的关注，他迅速到北京市场的房屋出租中介去查看，发现房屋出租市场一片繁荣，租金同比价格上扬势头强劲。H先生觉得机会来了，放下旅游计划，前往多个楼盘看房，并迅速交付首付款购买了10套房源。

中国房地产指数系统的数据显示，在2007年的最后几个星期，北京的房价已经开始出现了下降，而且降幅还不小。从2007年最后四个星期北京房价的走势分析，第一周北京房价下跌了10.09%，第二周下跌了0.75%，第三周上涨了12.88%，第四周下跌了20.25%。

不过，这次与以往不同的是，H先生买的房子月供比房租月收入高出来5%，但H先生并没有放弃，而是依然买进，并邀请亲戚朋友一起团购。因为他看到了北京房地产资源依旧紧张，房产价格一定大幅上涨，即使不出租，将来转手卖出也会受益丰厚。事实证明，H先生的想法是对的。

H先生前后两次对价格的判定标准不同，但每一次都以盈利告终，这也说明了房地产市场价格是由多种因素决定的，要想投资盈利，除了要看有利于投资品价格上升的因素外，还应注意那些影响投资品价格上升的因素，甚至是导致投资品价格下跌的因素。

H先生就是看到了不同类型的、不同时期的物业价格上涨、投资获利的主导因素不尽相同，并灵活应用，才选择了两种不同的价格判定方法，才获取了意想之中的投资收益。

H先生的经历，让我们看到了温州人对价格的把握能力和掌控能力，对每一个投资品他们都有自己划定的最高收购价格，以保证利润，超过这个价格，他们是不会为之买单的。H先生的经历，可以给我们如下启发：

一、利用好团购价。温州购房团经常成批、成群的组团购买房地产投资品，目的之一就是希望以团购的名义从开发商那里拿下最低折扣的团购价。最厉害的是，温州人往往能拿到不少“抄底”的团购价。因为，温州人投资思路清晰，能比一般投资者看的更远，他们从不跟风，总是走在其他投资者的前面：当市场冷清时，他们大举进入，以“抄底”价拿到大量优质房源；当跟风者大批进入，市场热闹时，他们已经迅速撤退，高价抛出房产。这一高一低的差价，让温州购房团在房地产市场中“占尽便宜”。

二、长线投资要关注出租价格。对于长线投资来说，基本上都要用于出租，因此出租市场价格和价格未来走势都是影响长线投资划算与否的重要因素。如果一处房产的出租价不足以偿还20年期贷款的月供时，而且市场上没有信息明显未来出租市场价格会暴涨的情况下，就不应该再去投资。相反，如果某处房源，出租很便利，并且出租价格足以偿还银行20年期贷款的月供时，就可以考虑投资。

三、短线投资要估计预期收入。短线投资讲究的出手快，如果发现未来市场有重大利好消息，而现在房价仍处于低位，可以预计出未来一年的收益。如果房价未来一年内能上浮20%以上时，即使暂时不出租，也可以考虑短线投资。

相反，如果某一房产市场，未来市场缺乏利好消息，观望情绪严重，这种情况下，即使价格再便宜也要审慎购买，因为资金占用也是有机会成本的。

总的来说，房地产的投资定价并不是一件容易的事情，加上房地产行业涉及的产业链巨大，信息不透明、不对称，行业受消费者心理预期和政策影响大等因素，房地产投资价格就更难以把握。

不过，作为投资来说，投资品的定价原则基本上还是相通的。就如，流行于股票领域里的投资法则：当卖菜的大妈都在讨论股票价格的时候，就不要再买股票了。这一点在房地产投资领域一样适用，因此，房地产投资该以什么样的价格购入，更多的还要考虑投资大环境，以及银行利率、GDP增速、其他行业的投资回报率等等因素。

相信，只要对各个方面都综合考虑到了，并正确的判断出各个因素对房地产价格的影响程度，主要因素、次要因素等，那么，对房地产价格的正确判断问题，自然而然就迎刃而解了。

第三章 温州人眼中的“林妹妹”

“出身”一定要好

房地产的“房”和“地”是分不开的，因此，地段优势是房地产投资与开发中的最大优势。华人首富李嘉诚先生在总结房地产投资的关键因素时表示：“地段、地段、还是地段！”。

可见，地段决定着房地产投资的成败，决定着投资房地产收益的大小。

好的地段，可以使房地产有稳定的增值空间、强劲的市场需求、较多的租金收入。“宁要城中一片瓦、不要城外一栋房”、“只要地段好，烂房也是宝”等等俗语都说明了房地产的区位因素对房地产价值的巨大影响。

房地产价格的增值性在很大程度上取决于土地的增值性。而土地的增值潜力大小与地段有密切的关系，因此，增值潜力大的地段的物业是投资房地产的最佳选择。

当整个温州掀起房地产投资热潮时，小杨还只是温州大学2003级一名本科在读学生。小杨的父亲是与相交多年的好友。当小杨还是个小孩子时，他父亲就经常带着他出席各种场合，特意让他受到耳濡目染的熏陶，为继承家族产业而准备。

而小杨也不负众望，大学还未毕业，就在投资房产上暂露头角。由于家境殷实，小杨说服父母拿出200万元资金，在业余时间投资房地产。他先是跟着某购房团在杭州投资买了一个市中心的60平方米的商铺，该商铺位于杭州旅游购物的最大商业区。小杨签订完购买合同，一个月后，整栋大楼开始招商营业。小杨的商铺由于门脸大、接近通道，很快便以高额租金租了出去。

小杨刚租出去店铺不久，据国家发展改革委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，2003年四季度与上年同季相比，全国房屋销售价格上涨5.1％。其中，南京房屋销售价格上涨13.4％，价格指数109.8，两者均排全国第四。

据专家统计，2002年南京房地产开发投资额为183．8亿元，增长33.6％。其中，商品房屋投资额151.01亿元，增长44.8％；住宅建设投资为129.33亿元，比上年增长33.9％。到2003年，商品房竣工面积为392.82万平方米，比上年减少9.6％；而商品房屋销售面积为444.48万平方米，增长16.3％。房价增长如此之快，可见小杨获利如此之丰厚。

这次置业经历让小杨信心倍增，一年后，他独自一人来到南京考察房地产市场。利用上次投资商铺的经验，他在南京市繁华地段看中了一套四居室的120平方米的二手房，价格适中。

小杨觉得地段繁华，租金收入一定很可观，就购买下来。谁知，等小杨拿到房子简单重装后，发现房子挂牌一个月都没有出租出去，最后只得降价出租，而且所获租金收入和距离繁华区较远房产的租金差不多。这样算下来，小杨每个月还要为房子贴补400多元的支出。

小杨觉得这次的投资很不划算，利润不大，长期看来收益也不很明朗。幸好，整个南京房地产市场升温势头强劲，不过小杨对这套房产未来收益信心不足，过了半年，小杨寻找机会把手中的这套房子转手了。

小杨的两次投资置业经历，选购的都是地处中心地段或繁华地段的房子。不过一个是商业地产，一个是普通住房。在出租方面却面临截然不同的状况，究竟是什么原因呢？

经过分析，我们看到，投资商业地产和普通居民住宅在选择地段上的标准并不相同。对于商业地产来说，人流量集中、生机勃勃的集休闲、购物、办公、娱乐于一体的城中心是首选地段，在这里投资商业地产，商铺需求旺盛、租金的平稳较快上升有充足的保障。因此小杨在杭州投资的商业地产的地段选择就是非常正确的。

对于普通居民住宅来说，城中心并不一定就是最佳选择，城中心相对嘈杂，不利于人们居住时的休闲放松，另一方面居住在城中心的物价比其他地区的物价贵，物业等管理费用也较多，生活成本较高，不利于房屋出租。另外，小杨在南京繁华区投资的住宅，房屋面积较大，是不利于出租的另一个重要原因。

因此，投资居民住宅，可以选择在轨道交通便利、周围教育资源丰富、日常购物便利的城市次中心区或者近郊。同理，如果投资高档别墅房产，则应该选择在交通便利、景观优美、空气清新、依山傍水、配套设施也很健全的城郊地带。

对于物业来说，没有绝对的好地段和差地段，只有物业和地段的功能配合协调的地段才是真正的好地段。通过分析小杨的两次房地产投资经历，我们在房地产投资地段选择上应该注意以下几方面问题：

一、地段选择离不开供求。土地市场供求的对比，是推断地段价值的关键因素。存量房产相对较少的地段，房源紧缺，容易出现供不应求的情况，出租和销售都较快。相反，如果某个地段存量房产很多，房源供大于求，这样的地段即使处于繁华地段或宜居地段，都称不上好地段。

在例子中，小杨投资的繁华区的商铺，如果周围存量商铺很多，竞争激烈，小杨的商铺出租起来困难就加大了。

二、地段优势离不开配套设施。房地产投资主要包括商业地产投资和居民投资两大类。商业地产应“宜商”，住宅投资应“宜居”。“宜商”和“宜居”都是靠物业所在地的配套设施提供的，因此对地段优势的判断离不开对物业周边配套设施的评估。

在商业地产周边应该交通四通八达，邮政、银行、紧急避险等配套设施和配套环境齐全；在居民住宅附近应提供休闲居家环境等。这些都是考量地段价值的重要因素。

三、地段优势与人口量有关。一般人流量大的地区地段升值优势明显，人流量大对商业地产的作用不言而喻，顾客量大是商业利润的保证，自然也保证了商业地产投资利润。人口快速增长的地区，势必会对住房产生巨大的消费需求，需求的增加会推动房地产价值的增加。

四、城市新开发地段升值潜力大。随着城市的扩张，城市新的开发地段不断涌现，例如“×××新城”、“×××开发区”等。这些新的开发地段中，城市布局规划更合理、设计理念更科学、轨道交通设计更通畅等。

最重要的是新开发地段的建筑较多的采用新材料、新工艺，建筑外观现代感强，整体很新，新开发地段的整体面貌很吸引人，地段价值潜力大，称得上是房地产投资的“地段新贵”。投资者应对这样的“新贵”地段投入更多的关注。

五、地段功能要和房产功能一致。每个地段都有自己独特的功能定位，在城市中扮演着不同的角色，因此，只有与物业的功能相融合的地段才是好的地段。

如果一个地段较适合建设居住小区，建成了商业地产，这样的定位就是错的。既浪费了宝贵的土地，又浪费了所有的开发投入，如果投资这样的地产很有可能出租不出去，造成亏损。

像文中的小杨，就是在主要以商业地产定位的地段，投资购买了一套居住住宅，这样的投资出现损失是在所难免的。

房地产属于不动产投资，一旦建成是不可移动的，因此，地段在房地产投资中才占据了如此重要的位置。在日常的房地产投资中要多多进行实地考察，通过对不同地段的定位来判断其上的物业是否值得投资。另外，地段的优势并不是一成不变的，有的地段虽处于繁华的城中心，但可能由于城市新的规划方向，使这个区位优势地位不断弱化，正所谓“盛极而衰”；相反，可能某些新的地区的区位优势正在不断加强，“犹如朝阳”。

所以，投资者应该选择地位处于不断上升期的地段来进行投资。最后，地段虽然在房地产投资中具有决定性的作用，是决定投资与否的关键因素，但应该注意到，还有其他因素影响房地产投资的成败，地段并不是唯一的因素。

三“围”确实很重要

众所周知，建筑物业是和周围的环境、设施等融合在一起的，没有脱离环境而单独存在的建筑，因此，在房地产的投资中，对房地产价值的考察应结合房地产周边的综合环境因素一起考察。

据统计，因为周边配套设施不完善而影响入住的房产在空置房产中占有相当大的比例。配套设施的缺位，导致不少楼盘项目开发被搁置，成为诸多业主和楼盘开发商心中的“大石”。没有配套措施或配套措施不健全，就会让楼盘的开发、销售、出租等一系列活动困难增加、变数加大。

因此，在房地产投资中，要综合考虑周边的配套设施是否健全。

我的学生小吴，是一位资深房产投资爱好者，最近几年，他一直和几个温州老乡，在北京投资房产。2006年小吴听说沙河地区将建设高校园，因此沙河开发了不少针对高校教师的楼盘。小吴觉得既然该项目已经列入北京市发展规划，一定有大批高校教师前来居住，将来的升值空间一定很大。几经挑选，小吴在沙河购买了6套房子。

但是，小吴购买过房产后，沙河居住区并没有像预先料想的那样迅速火起来，而是出现大量空置房。小吴购买的6套房子只有两套勉强出租了出去。沙河地区虽然开发了不少楼盘，但由于市政建设相对滞后，整个周边的配套设施几乎没有跟进，交通不便利、购物不方便，很多商铺都未开张。

和小吴一样，在沙河买房被套牢的还有不少人。小吴也只能寄希望于该区的配套设施能早点完善，从而走出困境。相比之下，他的几位老乡就比小吴幸运。他们投资的房产都位于发展比较成熟的地段，周边配套设施一应俱全，房子不仅出租容易，价格也在不断飙升。

小吴投资的房产因为缺乏必要的配套设施，而影响投资收益。那么房产的配套设施主要应该包括哪些内容呢，下面以住宅为例来加以说明。

住宅的配套设施可以分为基础设施和公共设施两大类。基础设施即与购房人所买房屋所在小区建设相配套的供水、排水、供电、供热、燃气、通讯、邮政、电视系统、道路、绿化、环保等设施。而公共配套建筑，包括与购房人购买房屋所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑。其中，基础设施是城市功能的主要体现，是最基本的物业配套实施。

一般情况下，开发商应该在房屋交付使用时，项目周边的配套设施应当具备使用的条件，但法律并没有明确规定开发商的法律责任，消费者和投资者只能依照购房合同约定的事项来追究开发商的责任。对这一点，很多时候，合同中也未明确注明。

因此，房地产配套设施的问题法律纠纷不断，一直没有妥善的解决途径。这也解释了为什么小吴投资的房产配套设施严重滞后，却苦无对策的原因。

从小吴的投资经历看来，房地产投资中配套设施问题应该加以注意。因为，随着生活观念的改变和商业盈利模式的变化，周边配套因素在人们的生产和生活中占据着越来越大的地位。因此，在投资房地产中，我们应该从以下几方面来考察物业的配套设施问题：

一、配套设施要齐全。从2003年起，在一些大城市中，新开发楼盘更加注重社区的购物、餐饮等配套设施建设。开发商在宣传楼盘时，纷纷在配套设施上展开比拼。楼盘配套设施的成熟度成为衡量物业品质的重要指标之一，配套设施齐全的楼盘很好卖。因为，配套设施的齐全与否直接影响着消费者入住后生活的品质，是消费者购房或租房决策的重要参考依据。

房地产投资，归根到底，都是用于出租或销售给消费者使用的，因此，投资者也应该把配套设施的齐全程度当作衡量是否投资的标准。

二、配套设施应适当。配套设施的适当指的是物业的配套设施除了讲究齐全以外，还要讲究合理。

首先，配套设施适当，需要配套设施中所包含的各个方面结构合理，不会出现某些设施过剩，某些设施又严重不足的现象，比如一社区需要购物场所时却建设成了游泳馆，不但客户有效需求提不到满足，又浪费了资源，此物业配套设置不当，不适合投资。

其次，配套设施的体量要与物业的实际规模相适应，既能保证满足所有居住者的需求，又不会造成无谓的浪费。布局合理的配套设施可以最大限度的发挥社区的整体功能，形成良性循环，提升社区在整个区域内的价值地位。

三、配套设施要以人为本。归根到底，物业的配套设施是让居住人群使用的，因此，其设计应该从居住者的需求出发来考虑。从居住者的实际需求出发设计的配套设施，可以提升地产在购买者心中的价值，使得购买者愿意为房产付出更多的价格，这样对于投资者是有利的。

四、配套设施能不断完善。人们的生产、生活要求不断提高，对社区配套设施的要求一定会不断提高。原来符合要求的配套设施，可能慢慢落后。因此在购买房地产时，不妨询问开发商配套设施有没有不断改进完善的空间，物业周边的发展规划能不能更好地服务于自己的房产所在的小区等。

五、避免配套设施的短期行为。不少开发商为了提升所开发楼盘的品质或者促进销售，都会承诺大批的优质配套资源，但并不是所有承诺的这些配套措施都能落到实处，开发商有时候会弄虚作假，实行一些“短期行为”。

这些“短期行为”不具有延续性，在开发商楼盘销售结束后，有些配套设施会以各种理由“倒掉”，影响消费者使用。如开发商承诺的绿地、医院、甚至教育机构、便利店，这些配套设施都可以由开发商“出钱”买来放置在楼盘周围，等到一定时期后，这些配套设施很快会人间蒸发了，最后让消费者叫苦不迭。如果在投资中，遇到这样的物业，投资者也一定会有不少损失。

因此，对开发商提供的配套设施要多方验证真假，并与开发商签订必要的合同，如果开发商不签订有关配套设施的明确合同，投资者就应该放弃该物业的投资，免遭不必要的损失。

配套设施牵涉到居住者的教育、医疗、休闲、购物等多个方面，与居住者的日常生活密切关联，其重要性不言而喻。因此，物业的配套设施是房地产附加值的重要方面。良好、全面的配套设施会为房地产价值加分；相反，如果配套设施欠缺，则会影响房地产的投资价值。

目前，有关房地产配套设施的相关标准和法律尚不健全，给开发商不少可乘之机，也给消费者和投资者带来了很大的隐性风险。

因此，在购买房产前，一定要关注配套措施的落实情况，切不可盲目下单。

多“材”多“宜”最好

在近几年的房地产开发市场中，地产商推出了“商住两用”的地产概念，使得在原有投资居民住宅和商业地产以外，增加了商住两用类地产投资品种。

商住两用类地产一般是房地产开发商在开发住宅项目时加上一些商业配套设施，是一种既可以居住又可以办公的投资产品。作为居民住宅和写字楼的延伸，自由职业者或中、小型公司以及依靠社区发展的理发店、美容店、便利超市等是其忠实的用户，随着中国中小企业数量的不断增多，投资商住两用项目的市场空间也越来越大。

而且，商住两用房的价格介于普通商品房和商业地产之间，但其在首付款比例、利率和资金回报率等方面都优于居民住宅投资。在目前投资住宅市场环境日益紧张的情况下，不少投资者对商住两用地产投资表现出了浓厚的兴趣。

2010年收官，北京商铺市场交易频繁。这一年虽然创下历年新增供应量之最，但到2010年末，仅大型购物中心面积就有超过93万平方米被销售，但从整体来看，商铺的空置率比2009年明显下降。而这中趋势还会在新一年继续。

据专家预计，2011年北京商铺市场还会非常活跃，会有大量商铺被市场消化。据调查结果显示，2010年北京有11家大型购物中心开业，其中包括马家堡华联广场、首地大峡谷及朝阳路大悦城等，这些商铺占地面积超过102万平方米，是2009年新增供应量的三倍，可见商铺的市场供应率之大。

温州人小华在北京做皮鞋生意，虽然常年在北京，却与我保持着电话联系。每次他回温州时，或者我来北京出差，他总会与我见面畅谈一番。

从2005年起，小华把做生意赚来的钱投资购买了几个店铺，并出租出去收取租金。由于好的商铺一般价格较贵，小华仅仅购买了4个商铺。2007年，小华做生意的市场旁边，新建一个楼盘，开发商打出了商住两用房的概念，吸引了小华的注意。小华前去售楼处咨询了一下，发现商住两用房的价格仅仅比一般的居住住宅高一点，而且可以享受贷款优惠，以前用来买1个商铺的钱可以买大约3个同样面积的商住两用房。

但是小华还是有自己的疑虑，不知道买这样的房子到底能不能像出租普通商铺那样出租出去。为此，他在北京的其他区寻找商住两用地产，想实地考察下这样的商住两用的房子市场前景如何。

考察了几个类似“SOHO现代城”的地产项目之后，小华发现这种项目有一定的市场需求，遂决定投资试试。为了稳妥起见，小华选择的3套房子都位于该开发商商住两用楼的1层。刚办完过户手续，小华就挂牌出租，不到一周的时间，两套房子就以高额租金被一个理发店和一个儿童教育培训班出租出去，而且租期三年。

小华一看市场这么“火爆”，就提高了另一套房子的租金。即使在这种情况下，另一套房子也很快被一家小便利店出租。

小华发现，投资商住两用房所投入的资金回报率比自己投资商铺的资金回报要高，而且，投资此类物业资金占用较少，所以，在接下来的时间，小华只要有闲置的资金，就用来投资这种商住两用地产，获得的投资回报也很可观。

从小华的投资经历，可以看到商住两用项目有一定的针对性客户，包括依赖于社区存在的美容美发店、便利商店、裁缝店、洗衣店等与社区居民息息相关的服务业，还有社区保健院、青少年教育培训机构，还包括一些小型的通讯、咨询服务公司等。这些客户要么经营的业务与社区居民生活密不可分，要么生产经营规模较小，承担不起写字楼高昂的房租等办公费用，这也是此类物业投资价值所在。

不过由于缺乏对该类型物业的清晰定位，投资商住两用房是有一定风险的。我们该如何来考察其投资机遇和风险呢？可以从下面几个角度来综合分析：

一、选择品牌开发商开发的楼盘。有实力的开发商有成熟的开发思路和很高的信誉，可以降低开发商的违约风险以及商住两用房开发失败的概率。另外，品牌开发商开发的楼盘销售速度以及入住率较高，会缩短商住两用物业的出租时间，使得投资者尽快出租房屋，获得租金。

二、商住两用地产的定位要精确。纵观商住两用地产开发成功的案例，我们发现开发商将楼盘定位于商住两用时，都是进行了精确的市场细分，才得以形成准确的有针对性的商住两用市场定位。

市场定位准确就是经过市场分析选中了市场中的某类客户进行设计，像“SOHO现代城”、“新都市计划”这样的商住两用项目，都是选择了某一类需求群体进行设计的，它们的成功都离不开精准的市场定位。

三、选择住宅和办公区划分明显的楼盘。商住两用房存在的最大弊端就是商用区和居住区划分不明显。因为商业环境和居住环境毕竟是不同的，居住设施和商业配套设施也不相同，如果商住两用物业的住宅区和商业区界限模糊，就会使居住者和办公、经商者互相影响，还会引起很多纠纷。

因此，选择商住两用物业进行投资，最好选择楼盘的一、二两层底商进行投资，特别是一楼的投资效果会非常好，方便出租。

四、选择物业管理好的楼盘。商住两用房是商业和居民用互相混合，因此，比一般的居民住宅和商业地产存在更多的用电防盗以及消防等安全隐患。另一方面，对于商业地产的管理和居民小区的管理不尽相同，因此，商住两用地产对物业管理提出了更高的要求。

在投资时，如果某商住两用地产缺乏规范有效的物业管理，投资者就应该三思而后行。

五、投资需谨慎。在住宅投资观望情绪日益浓厚，而商业地产投资门槛高、条件苛刻的情况下，商住两用地产投资热日益显现。商住两用地产比单纯开发商业地产和居民住宅难度更大，如何协调两者的关系需要开发商的智慧。如果项目设计出现偏差就会给投资者和消费者带来很大损失。

因此，在商住两用房开发环境仍不成熟的情况下，投资风险是很大的，投资者应多方考察分析后，慎重投资，不可盲目进入。

在社会分工日益发展的今天，人们的生活状态和工作状态也在发生着巨大变化，催生了许多依靠网络、电话办公的自由职业者，以及以社区为服务对象的商业等，这些新的商业模式或工作模式使得商住两用地产的需求稳定增长，因此，商住两用地产不仅仅是开发商盘活滞销楼盘的手段，更有着一定的市场发展空间，值得消费者和投资者关注。

“三点式”，大家都喜欢

户型的选择是地产投资中的主要指标之一。不论是商铺还是住宅，都牵涉到户型选择问题。但户型选择问题在住宅投资中表现的更为明显，因此，我们主要来关注一下住宅的户型选择。

从投资条件上来说，不同户型，各有利弊。相对来说，投资“三房”的住宅优点更多一些。

在开发商的很多楼盘销售中，实用的“三房”一直处于较为抢手的销售状况，应该说“三房”是目前我国居民心目中的主流户型。因为“三房”适合的住宅人群更广、更符合居民住宅理念的变化、也更符合中国居民家庭结构等等。

在深圳做生意的温州人吴先生，是深圳市温州商会的一员。每次我出差到深圳，总是能够遇到他，他也总是很信任我，愿意向我请教一些生意上的问题。

从1998年到2003年，他将生意做得风生水起，也赚了不少钱。当看到周围不少朋友把手里的闲钱纷纷投资房地产，并且获利颇丰，他也动了心。

于是，从2003年到2007年的5年间，他在深圳购买了30多处房产，既有商业地产，又有住宅。在挑选住宅时，吴先生并没有特意考虑户型，只要看到满意的房子，就会出手购买。因此，在他购买的住宅中，“两房”、“三房”、“四房”、“楼中楼”、别墅都有。

2007年下半年，吴先生做生意出现了暂时困难，资金周转不过来，当时深圳楼市状况很好，吴先生就决定找房产中介出手几套房产救急。由于吴先生投资的商铺大多数都租给了亲戚开店，他挂牌出售的都是住宅，其中包括3套“两房”，5套“三房”，2套“四房”，2套“楼中楼”和1套别墅。过了两个月，仅仅成功出售了1套“两房”和4套“三房”，其他的没有卖出去。吴先生很着急，向中介公司咨询。

中介公司的工作人员告诉吴先生，“楼中楼”和别墅的出售周期较长，其中三居室的房源是销售最快的，相比较下，“三房”住宅能吸引更多的顾客看房、选房。吴先生赶快拿出手里的另外8套“三房”交给中介销售。不出一个月8套三居室的房子卖出去了6套，价格也不错。

吴先生用这些及时变现的资金挽救了自己的生意，他也认识到了三房产品所具备的投资价值，并且把他的投资经传授给他的亲戚朋友，令他们也受益匪浅。

数据显示，2007年上半年，北京市城镇居民购买住宅主要选择普通住宅，比例占到94.97%，其中购买户型主要选择三室两厅和两室两厅，两者占到总量的近七成。从市场供应方面看，二居、三居的供应量最大，占到房源户型的60%-70%；从需求方面来看，对于首次置业者和升级置业者，二居和三居正是合适的产品，而深圳的楼市也受到此影响。

从吴先生的投资经历告诉我们，三房产品更易出手。首先，三居室适用的人群范围更大。三居室不仅可以满足住房“一次到位”需求的消费者，也能满足“改善性”购房需求的消费者。因为，“两房”大多适用于刚结婚的年轻人或者孩子离开家的中老年人居住，被很多人称为“过渡性”住房，对于三口之家就显得很局促。“四房”和“楼中楼”虽然面积大，住宅宽敞，但并不符合中国目前大多数家庭的消费实力。至于别墅来讲，针对的主要是社会中的富人阶层，需求量就更少了。

其次，三居室的住房符合中国目前的家庭结构。中国家庭以三口之家为主，三居室的住房给家庭成员提供了必要的空间，即使父母和亲朋来访，住的问题也能解决。

再次，“三房”户型满足了消费者“买得起”，也“住得起”的要求。“三房”户型能最大限度满足业主的住房需求。除此以外，“三房”一般属于中小户型，购房者后期的居住运行费用，如物业费、采暖费等是按面积算的，选择“三房”也会使后期的居住费用控制在一定的可承受范围内。

最后，三居室的房产性价比最高。三居室房产的设计以实用为主，提高了空间的使用效率，既让消费者感觉“够住”，又不浪费，性价比非常高。这几个方面综合起来，自然能解释吴先生的房产中“三房”卖的快、卖的好的原因了。

房地产投资和买房自住有很大的区别，不管是长线投资还是短线投资，用作投资的地产都应该具有容易出手、迅速变现的特征。如果房产缺乏这些特征，投资者将很容易被投资的房产“套牢”，增加投资风险。“三房”是购房者投资住宅的最佳户型选择，在投资“三房”时应注意以下几个方面的问题：

一、“三房”的内部空间设计要合理。在“三房”的户型中较为常见的是“三室一厅”和“三室两厅”这两种户型。不论是“三室一厅”还是“三室两厅”，布局都应该科学合理。以三代人共同居住为例，主卧、孩子的房间和老人的房间应该合理隔开，使得各人都能有相对的私人空间。客厅、卫生间、厨房应该让居住者感觉便利、舒适等。

很明显，只有布局合理才能最大限度发挥“三房”的主要功能，让消费者乐于居住。

二、“三房”的面积应该适中。住房面积决定了购房者的主要成本，一般情况下，投资“三房”的户型面积最好控制在85-120平方米之内。面积过小，会降低房屋的实际使用面积，也会让空间很拥挤，降低居住舒适感；面积过大，一方面会使得房屋空旷，另一方面房屋成本上升，与消费者选择“三房”的初衷违背。因此，“三房”的建筑面积应该合理、适中，面积过小或过大，都会降低投资的预期收益，甚至增加投资风险。

三、“三房”物业周边教育资源要丰富。孩子教育问题是中国大多数家庭的头等大事，很多父母在购买房子时首先考虑的就是孩子的教育问题，甚至不少家庭都会为了子女入学而购买名校周边的房子。

选择三房产品购买或租住的消费者，一般是三口之家，这些消费者在选择住房时会更看重物业周边的教育环境。如果某一物业在名校周边，教育资源优良，该房产就会比同等条件的其他地产拥有更大的附加值。

因此，投资“三房”时，要首先关注房子周边的教育资源是否完备。

四、“三房”物业周边生活应便利。“三房”的户型设计符合中国的大多数家庭，属于大众消费住宅，选择“三房”居住的消费者属于普通的消费大众。

因此，物业的周边配套设施要符合普通大众的消费习惯和消费能力，要能满足业主的实际生活需求。例如，如果在物业的周边遍布的都是奢侈名品或高端消费品，这样的小区普通消费者是不会选择的。投资者在选购三居室户型投资时，不妨查看周边的消费环境、出行方式、休闲方式等是否与普通大众的需求一致，如果一致的话，投资该地产，不论是出租还是出售都会变得很容易。

“限购令”和提高二套房首付比例等政策出台之后，不少消费者放弃了在首次置业时购买“过渡性”住房的做法，进而选择购买一步到位的“三房”。“三房”户型对于地产消费者的吸引力进一步增加，因此对于投资者来说，选择“三房”户型的地产进行投资，无疑是明智的。

“做生意的”优先考虑

在通货膨胀情况下，地产投资是保证资金安全的“避风港”，住宅投资和商业地产投资都很受投资者追捧，但随着一轮又一轮的住宅投资限制政策不断出台，比如首付比例提高至四成或五成，使住宅物业和商业物业基本处于同一个投资门槛上，造成投资者对住宅投资的观望情绪日渐浓厚，商业地产投资的竞争优势更为凸显，许多从住宅投资市场撤退的资金转移到了商业地产投资中来。

与住宅投资不同的是，商业地产投资更多的反映了地产的商品属性，因此，政策不会对商业地产投资进行过多的干预和限制。在住宅楼市调控政策前景不明朗的情况下，越来越多的投资者，在拥有一定的投资经验和周转资金情况下，开始将阵地转移到商业地产投资上来。

在温州太太炒房团中，刘女士是我较熟悉的一位。与大多数精明能干的温州女人一样，她并不没有满足于做成功丈夫背后的女人，而是选择与丈夫一起创业。当投资房产的大好机遇来临时，她也没有错失，而是迎头赶上。

从2003年，刘女士就开始投资购买房产，奔着对温州人“一铺养三代”说法的认可，她在购买房产中对商铺投资情有独钟。2005年末，刘女士在北京新街口商业街区临街处购买了两个商铺，总面积126平方米，总价近700万元。其中一个50平方米左右的商铺一年后以500万元的价格出售。一年内价格上涨了1倍，让刘女士喜笑颜开。

另一套70多平方米的商铺，尽管中介问过很多次，刘女士再也不肯出手了。2009年，刘女士的这个商铺价值至少在2200万。短短几年的时间，这间商铺的价格涨幅接近5倍。如果加上刘女士每月收取的租金，这两间商铺带给刘女士的投资收益就更大了。

下面我们来从杭州商铺价格来看北京的商铺价格：

成交日期 楼盘 区域 当日成交套数 成交单价（元/平米）

2010-9-27 钱江国际时代广场 江干区 1 90500

2008-7-28 杭州国际商务中心 下城区 1 85000

2010-7-9 橡树园 拱野区 1 66911

2009-6-3 钛和国际大厦 下城区 2 51942

2010-8-12 西子大厦 西湖区 2 50888

2010-1-13 文鼎苑 上城区 1 50884

2010-2-1 平海国际商务大厦 上城区 1 49000

2009-10-30 瑞立中央花城 滨江区 6 48000

2010-3-22 通润银座 上城区 6 46845

2009-5-19 蔚蓝公寓 江干区 1 44365

2010-6-9 燕园 拱野区 1 44055

2010-9-26 连元 滨江区 2 40967

虽然刘女士没有在杭州投资商铺，但是她投资的商铺位于北京著名的西单商圈内，是北京地区繁华的商业街区之一，因为开发时间早，使得该地区已经成为成熟的和有一定规模的商业旺区。浓厚的商业气氛和巨大的人流量使得刘女士投资的商铺成为地地道道的商业旺铺。另一方面，刘女士投资的商铺，特别是那间70多平方米的商铺面积适中、属于黄金地段、并且临街，因此具有很高的商业价值。

该商铺的价值和出租收益不断上涨，投资回报率处于不断上升势头。到目前为止，该物业的价值还未完全显现，未来仍具备一定的升值空间。

在社会各界不断出现“住宅楼市泡沫论”的情况下，有不少学者和业内人士给出了“商业地产价值被低估”的说法。

商业地产价值被低估的原因是什么呢，主要有以下方面：首先，商业地产门槛较高，不少中小投资者并不具备这样的资金实力，投资者较少造成价值低估；其次，相对于居民住宅投资来说，商业地产的优劣判断指标更为复杂，使得投资者不敢越雷池；最后，在各种因素的共同作用下，投资地产的资金更多的流向了“火爆”的住宅楼市，因此，商业地产发展较为缓慢，价值未被市场完全发掘。

正是商业地产价值被普遍低估的情况下，刘女士先人一步进入了商业地产投资领域，才会收获如此惊人的投资回报。

从刘女士的投资商铺经历来看，商业地产确实是一块巨大的投资宝地，值得投资者关注。但投资商业地产复杂程度和难度都较大，投资者不可贸然进入。进入之时，应该注意以下几个方面的问题：

一、钟爱品牌。投资商业地产要注重品牌，包括选择品牌开发商和有品牌商品的商圈两个方面。选择品牌开发商是因为商业地产的投资风险较大，投资者在投入前详细考察开发商的实力，选择品牌开发商开发的商业地产，安全系数较高。另一方面，商业品牌是聚集商圈人气、提升商圈知名度的有力砝码，品牌商品和品牌店能提升周边的商业物业价值。

因此，在投资商业地产，特别是商铺时，可以看看周围是否有一些重要的商业品牌，如星巴克、肯德基等，把这些作为一个参考因素。

二、寻找潜力商业地产。商业地产一般都位于一定的商圈之内，不同商圈的商业地产升值潜力是不同的。我们可以把商圈粗略的分为：成熟商圈、热点商圈和新兴商圈三种。成熟商圈和潜力商圈起步较早、发展较为成熟，虽然投资回报率不错，但市场饱和度较高；且位于成熟商圈和热点商圈的商业地产价格已经较高，要想进入需要很强的资金实力，未来的升值空间也有限，因此，对于大多数投资者来说应该寻找新兴商圈内的潜力商业地产进行投资。

新兴商圈正在不断培育期，未来发展潜力巨大，商业地产价格相对较低，可选择的商业地产也较为充足，其投资价值会在未来的发展中不断显现。投资者除了可以获得正常的租金收益外，还可以坐享商业地产巨大的升值空间。

三、商业地产靠人气。商业的运转离不开人气，人气是商家获取利润的一大法宝，因此，投资商业投资关键在于选择人气旺的地段进行投资。

为此，要关注市政规划中人口规划的部分，注意分析未来的人流量趋势，选择在人气预期旺盛的地区投资。例如，市政规划中，某一地区要引进多少企业，企业的员工大致数量等，都将是投资商业地产的重要参考指标，投资者要善于收集这方面的信息。

四、关注商业地产后期管理。在商业竞争日趋激烈的今天，如果没有完善的服务、成熟的管理措施，商圈对顾客的吸引力会很快下降，商圈内的商业地产价值会直接受到影响。如河南某地商业项目引入商业运营公司后未能盘活，项目惨淡经营，让很多投资客血本无归。

因此投资者在投资前，应重点考察商业地产后期管理的方式和管理团队，选择后期管理完善的商业地产进行投资，降低投资风险。

五、商铺是金，写字楼是银。写字楼的投资相较于商铺来说风险更大，占用资金更多，因此，在商业地产投资中流行“写字楼是银，商铺是金”的说法。

对于大多数投资者来说，在充分了解商铺的地段、风险、投资收益等各项因素以后，选择好的商铺进行投资，是不错的选择。但这并不是说写字楼投资不可为，对于有一定实力和经验的投资者来说，选择写字楼进行投资也大有所为。

在住宅楼市投资慢慢降温的同时，商业地产投资迎来了前所未有的发展机遇。就我们熟知的温州购房团来讲，早在2009年楼市暴涨时就已经大量抛出手中的居民住宅楼盘，而转向全国各地寻找有价值的商业地产进行投资。

商业地产投资市场经过长期的理性发展，市场已经较为成熟，其一度被居民住宅火热现象所掩盖的真实价值正逐渐被投资者发现，但投资者仍应理性认识商业地产投资领域的风险，谨慎投资，方能不断分享到整个市场发展带来的丰厚收益。

最好在城中心“长大”

中心城区的房子往往意味着绝版的地段、优越的配套和便利的交通，也意味着更高的品质和更大的升值潜力。

房子并不是简单的钢筋混凝土，更重要的是一种生活方式的象征。虽然中心城区的房价相对较高，但居住成本能大大降低，生活质量可得无限提升，这是自住客户很关注的地方；中心城区土地资源稀缺，可以说是寸土寸金，很具有抗压性；此外，中心城区的房子通常都是高租金、高出租率，风险非常低。

小江是一位朋友介绍我认识的温州小伙子，初次见面就给我留下了良好的印象。与时下浮躁的年轻人不同，小江低调沉稳，并不夸夸其谈，但是在言谈之中，可以感受他是一个有独到见解的人。在投资房产时，他也总是能够深谋远虑。

以小江为首席代表的温州4人炒房团一直奔波于全国各大主流城市之间，几年前经过考察，他们发现深圳关外某区中心城区的房子适合投资，分别购置了10多套。

当时住宅配套已经相当成熟，购物十分便利，交通四通八达，不但社区里面有商业配置，而且周围配套也比较齐全，项目旁边就是大型沃尔玛超市，及周边众多名校，并且城市建成区面积以每年5平方公里的速度发展。

现在，5年时间过去，那里的副中心城市面积也扩大了20多平方公里，随着城市副中心规划的确立和城市板块的综合辐射开发，交通网络更加畅通无阻，配套设施也逐渐升级，整个板块的房地产市场早已呈现出巨大的发展潜力。

小江4人团最近抛出了他们的房子，价格翻了两倍。虽然他们中有人选择了银行贷款形式投资，但早在4年前他们就已经把房屋装修好并往外出租了，月租金基本上都能够填得上按揭所需要的“银子”。

据了解，深圳近几年，政府大量修建地铁等交通动脉，关外房价已快速上涨，从06年初的4000元/平方米左右的均价上涨至09年底的1.6万元/平方米左右，上涨幅度达400%。

如果像小江一样投资中心区的房子，首先得学会判断中心区。其实这一方面靠的是对市场的了解，另一方面则靠自己的胆识和判断力，了解城市的规划，能够预见到一般人不可知的未来。小江在投资之前就是对区域规划进行了充分的了解，预测到未来的发展可能，看到区域发展的明朗态势以后，然后做出判断。

有投资价值的中心区可以分为两种，一种是正在发展中且尚未成型的，虽然房地产区域市场刚刚形成但不是太火，一般的投资者对它的未来情况拿扭的不太准确，但是有一个好处就是由于区域不成熟，开发商定价一般比较保守，房子价格不是太高，只是此时投资房子有一定的风险性，所以有投资者匆忙下手，也有投资者持币观望。另一种就是已经相当成熟，且有一定发展空间，这时区域发展态势已经十分明朗，但是房价格也相对较高，虽然风险相对小的多，但价格的上升空间难以确切的评估，投资者相对也比较谨慎。

小江选择了后一种，好处是风险低，出租率高，虽购入价格高些，但可利用成熟度通过出租赢得回报，再等房价进一步上涨后，成功抛售。

根据小江的经验，投资中心区的房子需要注意以下几点：

一、量价而估。中心区的旺地虽说是稀缺资源，物业长线升值空间非常大，是投资佳品，但要量价而估，不可贸然出手。

在房地产市场调整期内，中心区的物业调整空间通常都不大，相反每一次调整都是入市良机，可令物业一枝独秀，但对价格要有清醒的认知和判断，初始价格由于缺少对比因素和可支撑因素参照，存在风险；中心区发展后期房价走高，要注意升值空间，如果价处高位，投资回报率低，则无投资价值。如某投资客投资深圳中心区某房产，价格已经超出区域房产均价一倍以上，其盲目购进，两年后不见升值，最后资金吃紧的他不得不折价卖出。

所以投资中心区要把握好时机，兼顾风险和回报，一定是处于上升中的物业。

二、潜在规划利用好。随着城市化进程的持续加快，一些非主流的中心区交通规划、商圈会逐个落成，次中心悄然诞生，周边楼盘很快受益。自住需求会受到带动，房价也会待续走高，比如像深圳这样的城市，地铁物业就是典型的例子，地铁能够缩短城市空间距离，提高人流、物流效率，有数据显示：地铁物业平均升值可达50％，投资回报率达15％。

潜在规划会改变现有居住格局，各种利益和价值就面临着重新分配，相关配套的完善会为购物、餐饮、休闲娱乐等消费带来更多便利，物业价值也必然会得到加速提升。

三、投资中心区尾盘产品。中心区房地产市场开发期中任何时候都不乏投资机会，关键是用心寻找，谁得到的市场信息多，谁就能获得更大的投资空间。中心区楼盘经过强销期，当销售率超过90%以后，开发商已经完全收回成本，卖一套就赚一套，加之其他项目启动，尾盘处理力度会适当加大，价格相对走低。

不过由于尾盘的广告宣传推广相对较少，因此房源信息不易获取，一般投资者难以得知，所以若能通过踩盘或其他渠道搜集相关信息，就能买到一些性价比较高的房子，甚至有不乏带装修的样板房挂牌出售，家电家私齐全，即买即可放租，投资回报快，短线长线相得益彰。

四、利用中心区高端物业。通常而言，经济不景气因素对高端住宅影响并不大，加之中心区的旺地保障，完全可以高枕无忧大胆介入。城市经济发展和城市档次提升，对高端项目需求将不断增加，而中心区物业往往代表着城市形象，城市稀缺地段资源充当其稳固资本。

虽然中心区的高端物业如豪宅项目价格相对高些，但由于其购买群是精英人士，他们看重的是地段、品质和服务，并不特别在意价格，所以从中长期来说，这些物业在3-5年后，升值空间也是很大。

五、长线投资。中心区发展起来以后一般都有完善的交通网络，区域内有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，寸土寸金的土地资源日益稀缺，物业的升值潜力是不言而喻的，短线出手当然也能赚到钱，不过利用较高的出租率，作长线投资，利润更是可观。温州人莉莉2003年花200万投资杭州武林广场某高档住宅三套，精装修后全部高价出租，到2008年时房价已增长到400万，莉莉果断出手，赚了房租又赢得了差价，获双丰收。

股神巴菲特有句名言：“投资法则只有两个，第一法则是不要赔钱，第二法则是不要忘记第一法则。只在必然打中猎物时才能扣动扳机。”其实说的就是风险和利润的问题。

中心区承载着一个城市的发展希望，政府会重点投入。政府对土地的再投资都具有非均衡性，中心区当然会得到格外关照，所以地价比非中心区地价升的要快，地价是房价的天然支柱，地价走高，房价就没有理由踏步不前。

再者，中心区是有雄厚资金实力的品牌开发商争相角逐的战场，这些开发商开发经验丰富，项目产品户型配比、功能结构划分、选材及景观、配套打造等方面都会比较科学，更为重要的是都拥有一大批忠实的粉丝，这些品牌追随者唯其品牌是从，开发商打到哪儿他们就跟到哪儿，这是一般型开发商所不具备的客户资源优势。

所以中心区意味着低风险和高回报，不论是顺市还是逆市，都大有可为。而“成功的投资者永远是在寂寞中等待，在热闹中清醒，在疯狂中退出。”所以说在有一定安全保障的情况下选择是在别人还未关注的时候，用合适的价格买入，并静静地等待升值，是投资高手的赚钱诀窍。

没有潜质决不“培养”

地产的投资潜力是多方面的，有投资潜力的地产，可以使投资收到长期、稳定的投资回报，可以使资产在剔除通货膨胀等因素后保值、增值，也可以使投资能抵御复杂的市场风险，保证资金的安全。

对于缺乏发展潜力的物业，在市场变幻莫测的风险中，投资收益极易受干扰，投资收益不确定性增强，不仅会使投资者浪费金钱，更会耗费投资者的时间和精力。因此，在房地产投资中，一定要寻找有潜在增值潜力、安全系数高的地产进行投资，远离投资风险大、增值潜力小的物业。

温州人M小姐曾经在工作之余投资股票，最开始M小姐投资的几支股票表现的很不错，让她获利颇丰。在一次购入某上市公司的股票后，股票大跌，M小姐损失不少。这次失败的投资经历，让M小姐对股票投资心生退意，就跟着身边其他人一起把资金投入到房地产投资上来。

虽然，M小姐放弃了股票投资，但在股票投资中积累的投资经验还是有用的，像选择股票应选择潜力股一样，M小姐认为投资买房，也应该选择有发展潜力的物业进行投资。

在几年的投资买房中，M小姐选择的房子大多是有发展潜力的城市的房产，特别是“地价”有很大增值潜力的地区的房子。对于一些投资方向不明朗的地产，即使其他投资者很热衷，M小姐也从不动心，股市上被“套牢”的经历让她更为理智。

此后，M小姐所购买的房产没有一处被“套牢”，不管是出租还是出售，都很热门，并且发展一直良好，短短几年间，M小姐就稳赚了2000多万元。M小姐说：“即使这些房产将来不再升值，自己的收获已经很满意了，自己用了最少的投入，最少的精力获得了丰厚的投资回报。”

M小姐的经历让我们看到了房地产投资获利也可以很轻松，只要选对投资产品就行。不少投资者热衷于貌似能“发大财”的项目，选择一些风险很高的项目，很容易掉进市场“陷阱”，让自己血本无归。对于投资来说，任何投资品种的常态都应该是稳定、长期的获利，而不是“暴利”，“暴利”的想法和观念是违背投资法则的，也是不可持续的。

M小姐所投资的物业首要条件是：有增值潜力，并一直贯彻着这种投资思想不动摇。这使她在选购房产时，眼光比较长远，能够理性的分析房产的升值空间、优点和弊端，保证了投资收益的可持续性。以她在重庆万达广场附近投资协信城公寓项目为例，当时她看好万达广场，认定其附近物业也是潜力股，况且协信城项目又是当地房地产大佬开发的项目，增值不言而喻。M小姐2007年买进两套精装修公寓，2010年底出手，获利40%。

投资品种决定了投资的最终结果，从M小姐的投资中，我们总结出，投资思路决定了所选择的投资品种。也就是说，我们在投资中，要秉承选择“潜力股”的观念去挑选房产，把自己的资金锁定在寻求有发展潜力的房产上，这样我们的收益才能是长期的、稳定的。

对于房子投资潜力的评价是多方面的、综合的，我们在实践中可以从以下几个方面来综合考虑：

一、选择有发展潜力的城市。我国的地区发展不平衡现象长期存在，且在短期内不可改变，因此，不同地区的房地产投资潜力差异很大，我们要选择有发展潜力的城市进行房地产投资，避免盲目投资占用资金，造成资金浪费。

珠三角、长三角和京、津、唐环渤海区域是我国经济发展走在前列的区域，这些区域城市发展成熟、基础设施完备、居民消费能力大，是房地产投资潜力中具有的重要因素。这些城市的发展潜力目前还没有被完全发掘，城市的整体经济实力仍处于不断的上升期，因此，选择这些城市的地产进行投资，投资回报是有保障的。特别是高端物业，城市经济实力和居民消费能力是高端物业畅销的重要保证。例如，在北京、上海、深圳这样的城市选择高端物业进行投资，就是很有发展潜力的。

二、新兴区域、城市不可忽视。“西部大开发”、“中部崛起”、“振兴东北老工业基地”等区域政策的不断出台，使得不少新兴城市不断涌现，并表现出不俗的经济发展潜力。伴随着国家地区发展政策的不断倾斜，这些地区将在未来一段时期内会保持着较高的增长速度，因此投资这些区域和城市的房地产也是不错的选择。

三、不要错过租赁热门地区。租赁热门地区向来是投资者必争之地，因为租赁抢手地区不仅意味着更高的租金，也意味着资金更快的周转，资金的投资回报率相对较高。如城市中成熟的商业区，可以称得上“寸土寸金”。

租赁热门地区一般来说，生活、交通、商业等各项配套设施比较完善，租客相对稳定，这些地区的地产当然属于有潜质的物业。在投资市场中，如果发现有这样的投资机会，投资者千万别错过。

四、看好顺应新理念的地产。在全球性的金融危机和经济危机后，全世界都在危机中调整发展思路和发展结构。比如，在人类新的发展中，将更多地注重环保、资源节约等，“低碳生活”、“低碳消费”等新的消费理念更多的被大众所接受和认可。

因此，在选择住宅或商业地产时，更注重新的社会发展理念将成为主流。那些高耗能、高污染、不注重环保和节约理念的楼盘将会被加速淘汰出投资市场，选择这种类型的地产来投资会给投资者带来不可估量的损失。

按照新的观念、新的思路设计出来的房产的投资潜力也是巨大的，如北方地区的外墙外保温、建筑中使用节能材料等均是重要的参考消息，投资者在选择中要给予足够的重视。

总的来说，投资潜力是一个复杂的话题，不同档次的地产品种会有不同的表现，对于不同的地产品种也应该有不一样的衡量标准，所以，地产的投资潜力不是三言两语所能表述清楚的。这样就需要投资者在投资过程中不断的体验和摸索，才能积累出有效的选择“潜力股”的方法。

但有一点，需要投资者注意：不同的时期、不同地区，有潜力的投资品种是不断发展变化的，会随着社会的发展、政策环境的变化、人们生活的变化等不断更新、不断涌现，需要投资者不断去发现。

因此，投资者不能用一成不变的方法去寻找有发展潜力的地产投资品种，而应该不断更新观念、不断认识和不断寻找，这样才能保证自己选择的物业是有较大发展潜力的。

好“管家”必不可少

物业管理是房地产中很重要的一环，也是住户和使用者在购买或租入房产后每天都必须面对的一个重要问题，因此，物业管理对投资者和消费者至关重要。

物业管理和物业品质是构成物业保值、升值的最关键因素，在一定程度上决定着房产的价值和档次。如果物业管理水平很差，即使某一物业品质良好，市场需求旺盛，也影响升值。

温州人苏老先生，是一名高级技术人员，2003年退休后，苏老先生拿出一部分积蓄跟着亲戚朋友一起到全国各地看房、买房。和别人不同的是，苏老先生只买二手房，他认为二手房能“捡漏”，就是说能淘到物美价廉的好房子。2005年，苏老先生和亲戚来到北京看房，当然，他看的都是二手房。

从房产中介处选好几套房子之后，苏老先生就来到社区实地看房。他不仅看房子的户型、朝向、面积等，还重点看小区的社区管理。还会观察小区住户跟物业管理公司的关系，向住户询问对物业管理的满意程度。如果苏老先生发现某小区物业管理井井有条，住户与物业管理人员关系融洽，他就会立刻买下看好的房子。苏老先生认为，物业管理公司与住户关系融洽是物业管理好的信号，反映了住户对物业管理满意，房子升值更不成问题。

苏老先生在全国各地前前后后选购了50多套二手房，让他满意的是，他在全国各地的房子出租情况都很好，日常还能不时的通过物业管理公司了解房子的情况，租金变化情况等。他足不出户就可以掌握他分布于全国各地的房产，这都得益于其选购房子时对物业管理的看重。

苏老先生选购房子时的参照标准，对很多投资者都具有借鉴意义。购买新房时，物业管理一般由开发商指定，投资者事先无法全面了解。但对于二手房来说，投资者却可以实地查看与调查，详细了解房产所在社区的物业管理状况，可以作为是否值得投资的重要参照。

另外，好的物业管理公司都有代业主出租房产的业务，苏老先生就是很好的利用了这一点，通过物业管理公司了解房屋出租和出售的信息，为苏老先生这样的异地投资者提供了便利的服务，避免投资者为出租或出售房产的来回奔波之苦。

目前，我国国内的物业管理水平还有待提高，虽然不少开发商都宣传自己的楼盘拥有品牌化、专业化的物业管理服务，但实际情况却并不乐观。那么，我们在自己的购房消费和投资中该如何来鉴别物业管理的优劣呢？总的来说，我们可以从以下方面来综合看待：

一、选择专业化物业管理公司。物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业化程度。不管是投资住宅还是商业地产，投资者一定要对物业管理公司的服务水准、资质条件等进行全方位的考察。因为，在购买过房屋之后，投资者和租户都要和物业管理公司打交道，如果物业管理服务水平低、管理混乱，减少人们的入住愿望，造成此处的房子无人问津，将直接影响投资者的投资收益。

二、物业管理合同细化。消费者和投资者在购买房产时，不仅要签订房屋购买合同，还应该签订物业管理合同。对于投资者来说，在购房之前，要首先了解物业管理合同牵涉的主要条款，如有必要可以咨询专业法律顾问，详细了解规范的物业管理合同应该具备的内容。保证与物业管理签订的合同合法、有效。对于复杂的内容，要把必要的细节问题权责加以明确，这样下来，即使因物业管理出现了纠纷或损失，投资者也可以向物业管理方索赔，降低自己承担的投资损失和风险。

三、物业管理水准和物业水准匹配。每一物业都是针对特定的客户群设计的。在客户群上，有商业地产与居民住宅之分，高端物业与中档或普通物业之分，不同的物业需要匹配的物业管理也是不一样的。物业管理要有针对性的为住户服务，而不能“一刀切”，制定唯一的标准。比如，同样是小户型社区，外籍人士居多的地产需要配备的物业管理要更多的符合外籍人士的特点，会外语、能指导外籍人士在中国的便利生活等等，而这些在国内公民居多的小户型社区是不必要的。

因此，投资者不仅要看物业管理的好坏，还要看物业管理与所服务的物业之间是否匹配。

四、看好物业管理进入、退出机制完善的社区。物业管理日益成为人们生活中的很重要部分，与每个人的生活、商业活动息息相关。在北京、上海一些规范化管理的小区，开始普遍实行物业管理的合同聘任制，逐渐形成流畅的物业管理公司进入、退出机制。使得受公众认可的物业管理公司能不断壮大，进入社区，也可以通过公众投票淘汰不合格的物业管理公司。这样的机制对物业管理公司会形成一种潜在的压力，督促物业管理公司更好的履行职责，不断提升服务水准。投资者在选购房产时，可以更多的关注这一类的物业。

物业管理是地产的“大管家”，“管家”的管理水平直接影响着“东家”的形象和口碑。作为服务业的物业管理，和其他服务业一样受到消费者越来越多的重视。消费者对物业管理的要求还会随着生活、生产的改变不断提升，因此物业管理对于物业价值的影响非同一般。

北京的一些高端写字楼，如世贸广场，率先采用国际知名的物业管理理念，对楼盘的物业管理提出了近乎苛刻的要求，给楼盘创造出良好的内部环境，吸引了大批国内、国际知名品牌入驻，大大提高了该商业区的知名度，该地产的价值也在直线上升。

在未来的房地产市场发展中，物业管理很可能成为左右房价出售价格、租金、物业入住率的重要指标。这些指标直接关系着投资者购买房产的收益，因此，投资者在实践中切不可小瞧了物业“管家”的力量。

第四章 温州人的团长和温州人的团

温州人：令人仰慕的圈子

在房地产投资市场上，温州人总是一批批、一群群出现，很少出现单打独斗现象。温州人的“抱团”是出了名的，“抱团”做生意、“抱团”投资、“抱团”做慈善等，都表现了温州人的血缘、族缘、地缘关系密切。

邹凌云是个身材比较瘦，个子不高的人。虽然他走在人群中也没有什么特别之处，但是他却维持着一个 “温州投资置业精英会”的看房团。

2009年6月，邹凌云带团两次前往上海。这个看房团每次都有50个人左右，一般每次看两到三个楼盘。

邹凌云说：“在上海新天地有一个楼盘，一套房子的总价在500万左右，和温州房子的总价差不多。很多温州人都能拿的出这个资金，而一些不到300万的房产就更不在话下了。”

其实，邹凌云早在2004年时就做起了组织看房团看房的业务。经朋友介绍，他被《上海商报》聘请为温州办事处负责人，主要工作就是为看房团发展会员。

邹凌云清楚地记得，在2005年初，他和同事分别带了一个“火车团”、一个“汽车团”去上海看房，这次看房团共看了6个楼盘，总共签定了180套房产。

然而不久，随着宏观调控的到来，新政策的不断调整，房地产的市场交易量直线下降。

在2006年，《上海商报》由于成本太高，风险大，就解散了看房团，然而邹凌云却不那么认为，他靠着自己的力量维持着看房团。

正如邹凌云预料的那样，2007年初全国楼市再次火爆，邹凌云的看房团业务也一路飘红。看房团每次的人不少40人，而每次最少能成交三、四套房产，一次成交十几套的也经常可见。”

邹凌云明确说明：“精英会的定位就是看房团，而不是购房团。”发展会员的主要方式是靠“朋友带朋友”，精英会就是把温州人团结起来，拧成一股绳，从而得到开发商更多的团购优惠政策。

事实上，在这一种组织方式上，又衍生出其他多种的种组织方式，不管温州炒房团是是何种方式，它们都是松散的信息共享联盟。

例如在“投资置业精英会”中，邹凌云主要工作就是做房产信息和客户之间的联络。一些城市的媒体会提供给邹凌云房产的最新信息，他再把得到的楼盘信息告诉每一个会员。

邹凌云的看房团每次都能组织到四五十人，但每次看房团的人员都不是固定的几个人，对会员也没有什么硬性要求。

其实，在温州，与“投资置业精英会”类似的的看房团还有很多，包括温州各类媒体以及中介机构组织的炒房团，这些温州人组织的炒房团随处可见。

温州人在中国被称为“中国犹太人”，他们经过数十年的经验积累了巨大财富，据不完全统计，温州人在民间资本已有6000亿元之巨。勇于闯干的温州人，在全国四处寻找着商机。温州人注意到民间资本的威力，最早是由炒房开始。

温州人最早炒房不在别处，而是在自己家。1998年到2001年，温州人把大部分民间资本大量投入到本地房产，使温州房地产价格一路飙升，温州市区房价迅速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米以上，以每年20%的速度递增。

温州第一个购房团始于2001年8月18日，他们共157人，这些温州人浩浩荡荡奔往上海，三天之内便拿下100多套房子，净赚5000多万元，拉开了温州人炒房的帷幕。

与此同时，由温州人组成的另一支购房团声势浩大赴往杭州。接下来的几年，温州人约有2000亿元的资金投向全国各地房地产，主要在北京、上海两地，这两地集中了温州人1000亿元资金。

此外，温州炒房团还先后进入了成都、武汉、天津、沈阳、哈尔滨等城市。温州炒房团去过的地方，房价就会飙升。

这时，“温州炒房团”的名声是越做越大，受到全国人的重视。

走到世界各地有这样的现象：凡是有商会的地方都有温州商会；凡事某个温州人在某地、某行业发现了商机，都会迅速招来大批亲戚朋友一起来赚钱。由于“抱团”使得温州人在市场中先富带后富，富起来的人带更多的人，互帮互带的“裙带模式”使得温州人迅速致富，并走在了中国和世界前列。

单从“温州购房团”这个名字来看，温州人在房地产市场上就是以“团”的整体出现的。十几年来，温州购房团，以“团购”价从房地产市场上购得大量房产，然后以零售价卖出。且不说楼市价格是否上涨，单是房地产市场中的“批零价差”就可以让温州人获利颇丰。

谢先生是四川省温州商城的董事长，是温州第一个到四川省从事房地产开发的人。从1997年谢先生在四川省广元县投资兴建第一个温州商城起，到现在谢先生已经投资兴建了自贡温州商城、三台温州商城、营山温州商城、乐山温州商城等多个温州商城。前后投资超过8亿元，令人称奇的是，谢先生从未向银行贷款一分钱，谢先生本人没有这么多自有资金的。那么谢先生的资金从何而来呢？

之前，当谢先生将自己的开发计划跟同乡宣布之后，不少老乡纷纷伸出援手，80多位温州老乡一起凑了5亿多元资金，支持谢先生开发温州商城项目。

在老乡的帮助下，谢先生才能完成如此庞大的开发项目。当谢先生的温州商城建成后，他第一件做的事就是回报自己同乡，欢迎温州商人到商城做生意，并给以各方面的照顾，使得温州人在四川的各温州商城的生意做的红红火火。

温州人团结互助的例子数不胜数，像文中提到的例子仅是冰山一角。从谢先生房地产开发成功来看，如果没有温州老乡在资金上的大力支持，谢先生的宏伟计划就不可能实现。因为，谢先生开发温州商城需要的资金并不是一笔小数目，而且不是没有风险，但温州人看重老乡的眼光，而且愿意助老乡一臂之力，因此才会有这么多人伸出援助之手，共同推动了计划的完成。

因此来说，谢先生的成功单靠自己是无法完成的，他的成功是一大批温州商人的共同成功。谢先生在成功之后，首先做的是回馈同乡，用自己的力量帮助了更多的温州人。从这一点来看，温州人内部已经形成了“团结友爱，互帮互助”的良性循环。这一点使得温州人无论走到哪里都如“铁桶”一般，“水泼不进”。

温州人的成功很大程度上得益于温州人内部的团结互助，这样的观念和当今社会中流行的想法产生了鲜明对比。从温州人的身上我们看到了团结就是力量，团结就是财富，团结就是一切。我们应该从温州人的成功之路中汲取养分，更多的体会团结互助、合作共赢带来的巨大益处。

一、蚂蚁雄兵。温州人虽然普遍出身草根，一度力量薄弱，但由于他们喜欢“抱团”，能够集合众人的力量做大事，为温州人博得了“蚂蚁雄兵”的美誉。

一位温州商人曾说：“我们温州人就是一只只蚂蚁。一旦发现一块好的骨头，马上会回头呼朋引伴来组团投资。”

正是温州人的这种“蚂蚁精神”决定了温州人的经商模式和投资模式，他们把一个个大项目、大事情分割成为一个个小项目、小事情，然后分拆给不同的企业、不同的个体，慢慢消化，最终产生“蚂蚁吞掉大象”的力量。

二、有钱大家一起赚。对于大多数人来，发现赚钱的机会都会“藏着掖着”，害怕其他人知道跟自己抢。但温州人想法却截然相反，温州人认为：有钱要大家一起赚才开心，自己有钱赚的时候想着别人，别人有钱赚的时候，自然不会忘记你，这样，大家都有钱赚。

正是这样让很多温州人在发现有钱赚、有商机的时候迅速通知亲戚朋友一起来做，一传十、十传百，很快市场就会被温州人占领。

正是这样，让温州人走到哪里都方便，走到哪里都有机会。温州人即使在喝茶聊天的时候，都会跟朋友互通商业信息，发财机会也绝对不会对老乡保密的，往往都是毫无保留的传授给周围同乡，让大家一起赚钱。

三、商会是在外温州人的家。商会是由同一行业的企业、个体工商业者及相关企业和个人依法、自愿组成的民间性、自律性、非盈利性的社会团体。温州商人这样总结自己的商会：“世界上有人的地方，就少不了温州人；有温州人的地方，就少不了温州商会。”商会是温州人在外经商的家。

据不完全统计，目前，在国内外经商的温州商人有250多万人，其中有50多万人在国外经商。

温州商会在沟通会员内部、会员与政府、社会之间的关系上起到了桥梁和纽带作用。散布于海内外的温州商会，可以为在外地经商的温州人提供信息和服务，还可以为温州商人维权，更可以使在外的温州人感到温暖，找到家的感觉。在外经商的温州人也都在实际行动中支持温州商会的发展，使温州商会的力量不断得到发展壮大。

俗话说的好，“一个篱笆三个桩，一个好汉三个帮”，一个人的才智和力量是有限的，只有团队的力量才可以攻克坚固的堡垒。温州人尤其注重团体的力量，很少单兵作战。

一位成功的温州商人曾说：温州人最开始的“抱团”、“扎堆”是由于地理位置和生存环境的劣势，是出自安全的需要，通常仅局限于亲戚朋友之间的“裙带关系”。

到现在，经历这么多年的发展，在外的摸爬滚打让温州人更深刻的认识到团队的力量。现在的温州人已经从“扎堆”升级到“团队”，而且不仅仅局限于亲朋好友之间，更多的是有意识地联手合作、联手作战，并且战无不胜。这一点，在温州购房团的表现上就可见一斑。

总的来说，在这些年的房地产投资市场中，温州人的成功，是整个温州团队的成功，个体的力量借助于整个团队被无限放大，并发挥到极致。这种现象，借用一位北方人很幽默又很有道理的一句话来说就是：我们用手指和他们的拳头在打架，焉能不败！

咱们团，力量大

团购是一种新兴的消费模式，指的是团体购物，认识的或者不认识的消费者联合起来，目的是加大与商家的谈判能力让消费者以最优惠价格获得产品的购物方式。根据薄利多销、量大价优的原理，商家可以给出低于零售价格的团购折扣和单独购买得不到的优质服务。

团购在“楼市”中最早出现，普遍的观点是2003年，海口的一些楼盘兴起亲朋好友间“搭伙买房”，用大订单方式使开发商让利于消费者。

“楼市”中的团购目的很明显，就是通过凝聚弱小的单个购房者的力量，形成合力与开发商谈判，获得优惠。

尽管在“楼市”中出现了各种各样、大大小小的购房团，但温州购房团却被众多消费者和开发商认为是最具规模和实力的，温州购房团似乎拥有可以撼动楼市价格的能量。

在2000年，温州人就在杭州、厦门、上海、厦门、北京、等地炒房。温州的房地产开发规模空前的扩大，超过了江西一个省的房地产开发规模，而温州市区的人口却很少，仅仅是100万左右。”

在温州人炒透本市楼盘后，又迅速地炒购全国各地的楼盘，这就有了“温州炒房团”。

陈先生是温州某媒体购房俱乐部的策划人之一，该购房俱乐部拥有3000多名会员，不仅包括温州本地居民，还包括全国各地其他地区的房地产投资者。2003年，第一次组团前往上海看房，随团前往的有300多人。当时的上海楼市，开发商暗地里达成了“不降价联盟”，买卖双方力量悬殊。陈先生对是否能团购成功心里并无太大把握。不过陈先生一行人在临出发前，对上海楼市进行了多方论证，觉得开发商达成的“价格联盟”并不是坚不可摧的。

正如陈先生所料，这一庞大的购房团给开发商不小的震动，当开发商们得知他们都是手里握有大笔资金的温州人时，都亲自接待。在最开始的几天看盘中，陈先生等人提出的集体看房、买房折扣被开发商所拒绝之后，陈先生和团员们并不动摇，一行人迅速离开上海，并且没有人出手买任何一套房子。

在接下来的几天，陈先生接到了不少上海售楼人员的电话，希望陈先生一行人再去看房。这时候，陈先生一行人与开发商展开了心理战。他们一行人并没有迅速赶往上海，而是提出了自己的购房优惠条件，如果开发商同意，他们再前去谈细节问题。

之后，开发商也提出了自己的条件，并愿意考虑陈先生率领的整个购房团的集体意见。最后，陈先生带领了律师、置业顾问、谈判高手等二十几个人前往上海与开发商谈判。经过6次谈判之后，陈先生一行人以“三房”7.6折、“两房”7.8折的优惠，购买了开发商的150套房子，开发商的要求是其中一半的房产全额付款。双方签字同意后，陈先生通知俱乐部成员让看好该楼盘的团员前来选房。

用这样的方式，陈先生的购房俱乐部，两个月内在上海组团6次，以优惠价格让团员购买到理想的房产。

陈先生的购房俱乐部为什么最终能让开发商作出让步呢，原因大致有以下几方面：

首先，开发商的“价格同盟”并不稳固，开发商如果不降价，消费者无力支付高昂的房价，房子卖不出去，开发商的资金周转就会出现困难，因此，开发商的联盟不可能持久。

其次，在房地产市场，单个消费者或投资者力量弱小，无法与开发商形成抗衡，议价能力差；当消费者和投资者形成价格同盟时，就具备了和开发商对抗的砝码。

最后，温州人手里资金雄厚，开发商并不敢小觑。

但是，从陈先生等组成的温州购房俱乐部的成功，我们可以看到购房团的成功需要具备的因素有很多，并不是所有的购房团的运作都能成功，失败的例子也很常见，比如某小团经反复考察相中一处房产，但由于贪多，索要折扣太大，没能如愿以偿，最后让他人以更小的优惠买走，他们只能望“房”兴叹。

因此，对于投资者来讲，要理性看待购房“团购”现象，避免出现投资失误。

一、购房团需要资源共享。目前，房地产开发市场信息仍十分不对称、不透明，让消费者和投资者处于不利地位。

购房团要想与开发商形成真正的对等地位，光靠人多是不行的。其实，组成购房团的更主要目的在于，通过组织和分工，发挥集体的智慧，购房者之间互通有无，掌握更全面的楼盘信息，在谈判中掌握主动权。

二、团购合同不可大意。团购合同，是开发商与购房团成员选举的代表进行谈判后签订的购房合同。

签订之后，每一个有意向购房的成员都应该仔细分析合同条款。比如，在有些购房团合同中规定，只有全额付款的人才能享受优惠折扣价，银行按揭的则和散户购买一样，不能享受折扣价。

这种条款只能是优惠了部分购房团成员，而对于资金实力不足的成员则充当的是“陪玩”角色。

诸如这样的合同条款还有不少，购房团成员应该慎重对待，维护自己的正当利益。

三、合理处理团购成员内部意见分歧。房子是个性化特色浓厚的商品，不同的消费者对于房子的需求不同。

比如买现房还是期房，房子的户型、面积、朝向、楼层等，每一个投资者的想法肯定不会完全一致；而且，不同的房子价格不同，购房团内部成员获益大小也不相同。

因此，在团购的成员内部很容易出现意见分歧。购房团应该合理处理这些内部意见分歧，争取达成共识；如果实在无法达成一致意见，购房团就无法真正与开发商达成实质结果，这时候投资者可以考虑退团，千万不可盲目投资。

四、团购价不一定比后期优惠价低。目前的房地产市场经过长期的上涨之后，其价格已经游离于价值之外，特别是一些一线城市，房地产价格上升空间已经不大，不少楼盘价格开始松动。

有时候会出现这种情况：投资者以团购价购买房子之后，开发商后期针对散户的促销优惠价甚至更低。

这种情况下，团购价就失去了真正的意义，反而是帮了开发商大忙。

五、避免被“团购”蒙蔽双眼。通过近几年房地产市场的发展，特别是住宅楼市，消费者的观望情绪日益浓厚，开发商一改往日排斥购房团的现象，主动向购房团伸出橄榄枝。

“团购”成了开发商积累市场人气、活跃市场气氛、制造楼市销售火爆消息的手段。甚至不少购房团是开发商组织发起的，这样的购房团一定是为开发商服务，而不是在为消费者和投资者服务。

投资者一定要分清真正的团购和开发商组织的团购，避免被开发商“忽悠”，盲目团购。

目前，市场上出现的购房团良莠不齐，投资者要善于甄别，现实中有不少机构假借购房团之名，而实际上却并没有为投资者带来实实在在的利益的很多。总的来说，消费者和投资者要做到：既不排斥从团购中得到实惠，也不要盲目跟风、盲目投资，客观、理智的看待购房团购现象，这样才是明智之举。

温州人炒房“不差钱”

温州是中国典型的“藏富于民”地区，据民间数据统计，温州至少有8000亿的民间游资，其中2000亿投资于房地产，这样的巨额财富使得温州人以资本雄厚“雄霸天下”。温州人的财大气粗体现在购买房产上就是，买房像买菜、搞批发，一次购买几套、一单元、甚至一栋楼。

据专家统计，大约有8万多温州人在全国各地购置房产，其中是炒楼占90%以上。

如果按每一个温州人炒房所动用的资金按50万计算，总资金额在360亿元。而温州人有160万人在外地炒房，而且每一个温州人都普遍购置多处房产，按5万人计算。按照每一个温州人炒房动用50万资金计算，共为250亿元。

而国外的温州人在全国炒房的资金不会低于几十亿。而据不完全统计，温州有10万人在炒楼，动用的民间资金高达1000亿元。

这样的大手笔与大多数中国人买不起房的现状形成鲜明对比，使我们不能不得出一个结论：温州人炒房“不差钱”。其实，温州人确实生活富裕，但每每在楼市上表现出的大手笔，仅仅依靠单个人的资金是很难实现的。

温州人表面的财大气粗更多的来自于身后家族的力量、集体的力量。也就是说，少数温州人在全国叱咤风云的背后是资金的集中，集资买房、分摊收益是温州人常用的买房手段。

周师傅是地道的温州瑞安农民，2002年前以种田为生。2002年初，周师傅发现温州楼房价格飞涨，就用手里的30多万元在温州市买了一套房子。

两个月后，房价翻了一倍，一出手，周师傅就赚30多万元。接下来的一年内，周师傅又在温州市买卖了6套房子，赚了500多万元。等温州的房价被炒高后，周师傅和其他温州人一样，前往上海、杭州等外地买房，也收获了较多的利润。

周师傅的暴发吸引了很多亲戚朋友，有的人是自愿跟随周师傅一起前往各地看房、买房，还有一些企业主或无法抽离工作的人，没时间到各地看房，就把钱拿出来交给周师傅代理投资。这些代理投资的一般都签有合同，把资金集中到一起合买房产，然后根据出资比例分享红利，周师傅本人则根据事先定好的比例抽取佣金。

到2008年，周师傅手里的买房资金已经超过1亿元。周师傅会定期跟出资者一起召开会议，汇报房产的情况，让大家集体决定房子要不要出手，或者什么价位出手。

经过几年的发展，周师傅率领的购房团已经很专业，常年在外地看房、买房的有二十几个人，这些人各有分工，虽然没有进行注册，但整个购房团的资金管理丝毫不含糊。由于资金庞大，购房时议价能力强，周师傅的购房团“日进百万”的情况并不在少数，给出资人带回了丰厚的回报，周师傅自己也获利很多。

从周师傅的经历可以看出，集资购房是温州购房团资金运作的一种方式。温州中小企业很发达，有的地方几乎家家都有企业，因此温州本地积累了大量的闲散资本。温州人又善于投资，不愿意将钱存进银行贬值，将资金委托信得过的人进行投资是很好的途径。

因此，周师傅才能在短短几年间积累了上亿资金在各地投资房产。这种集体资金聚合，最开始是亲戚朋友的资金，做大了就会吸引更多的人加入，形成“小河汇成江川”的力量。

周师傅这种民间的集资方式，靠的是一种“软约束”，或者说的一种“信任约束”，原因是温州人都很看重自己的信誉。正是这种信任，使得温州民间集资手续便利、行动迅速、集资数额庞大，在投资中拥有足以对抗开发商的力量，从中获益。

在房地产市场中，众多的消费者被称为“蚂蚁”，而房地产开发商是“大象”，一个个弱小的“蚂蚁”是没有力量与“大象”抗衡的。但是，当无数的“蚂蚁”聚集起来，就足以压倒“大象”而获胜。因此，像周师傅这样的温州人的做法是值得很多投资者借鉴的。

不过，集资购买房产，在带给各个出资人收益的同时，也会带来各种各样的风险，投资者应该采取措施规避其中的风险，提高集资买房的收益。

一、成立资金管理团队。集资起来的大额资金需要进行管理，怎样管理好资金，又能在投资中获取最多利润，是组织资金的目的。

除了“带头人”之外，还应该有负责法律的、负责考察的、负责联络的人员等。一般来说，集资团队的“带头人”都是有实际成功操作的经验之后，才有人陆续跟进。被选为“带头人”的通常是公认的具有投资眼光和有能力的人。

二、签订书面协议。在集资买房中，光靠信任是不行的，应把协议贯穿到集资的整个过程。收益和损失的分摊、纠纷的处理方式等都应该明确写进协议，为安全起见，可以进行公证。

购房团集中的资金数额庞大，牵涉到的人数众多，并且房地产投资确实是有风险的。如果，事先不签订协议，很可能给参与者各方带来很大麻烦。在温州的小购房团中，有不少是家族联合式的，由于大都是“自己人”，所以几乎不签订协议，而只是“口头协议”。这些口头协议在后期出现纠纷时往往很难取证，因此，不少家族内部因为集资引起的法律纠纷处理不当而反目成仇的大有人在。

所以，投资者要善于保护个人利益，在合作中要签订必要的协议和合同。

三、决策要民主。像周师傅的团队那样，因为“钱是大家的”，所以购房团的各项决策都应该民主决定，不能由“带头人”一个人或其他某个人说了算。

应定期召开投资者会议，通报各地的房产情况，租金收入，销售收入等。在有重大政策出台时，还应该集合投资者进行讨论，对是否购进房产或者卖出房产做出集体决策。

让投资者及时了解资金的动向，投资回报率等，方便投资者做出正确选择，避免日后产生纠纷。

四、预留周转资金。“一分钱难倒英雄汉”，购房团表面上“不差钱”，但很多时候反倒“很差钱”。因为，购房团集中起来的资金虽然庞大，但很多都已经投入到房产中，被压在房子上，而且还要每月归还银行的贷款，手中的现金并不多。如果遇到楼市政策变化或市场产生稍有不利的情况，往往不能迅速变现手中的房子，导致资金链断裂，出现巨大损失。

因此，为了保证集资购房的安全，出资者应该在协议中事先规定，预留一定比例的周转资金，以备不时只需。

五、头脑保持冷静。从2001年到现在，中国的房地产市场几经调整，但“涨”势依旧，让投资者赚取了大量财富。特别是对于很多集资炒房的人来讲，投入到房地产的资金投资回报率远远高于自己经营实业的资本回报率，这种现象让很多人对投资房地产产生了依赖心理。

但是，长期在房地产市场上轻松获取暴利的购房团，很容易被胜利冲昏头脑，胃口不断增大，而对市场上无处不在的风险视而不见，这样的状况是极其危险的。对于投资者来说，应时刻保持清醒的头脑，一刻也不能松懈，才能在风险来临前及早撤退，保证资金的安全。

温州人集合众人资金投资房地产并获取巨额利润，让很多消费者和中小投资者羡慕，不少人也纷纷效仿，并得到了不小收获。

合作购买、合作投资这种方式虽然能集合更多的力量做单个人做不了事，但各方应事先明确权责、做好约定，以避免后期产生不必要的法律纠纷，产生不必要的损失。

我的资本你做主

聚集大量财富进行投资是温州人在房地产市场上叱咤风云的武器，温州购房团拥有的巨额资金除了少量的自有资金以外，更多的来源于民间借贷资本、实业投资和银行借贷资金。

是什么让温州人具有吸引大笔资金的能量呢？原因主要是温州人在长期的经商过程中，依靠血缘、族缘、情缘和地缘建立起来广泛的信用关系，形成了千丝万缕的商业纽带。这些信用关系和商业纽带让温州人能迅速的积累起巨额的资金进行商业经营或投资。

温州的各个银行都设立了服务于各个中小企业的部门，方便其贷款。据不完全统计，温州市银行业2009上半年新增贷款710亿，远远超过了2009年初制定的500亿的年计划。其中，以中小企业贷款尤为突出，余额为1946亿元，比2009年初增加332.57亿元，占全市新增贷款总量的46.8%。

虽然温州的新增贷款达到了710亿，但是温州的的上半年经济增速4.5％和工业增加值的负增长，排在了全省的倒数第二，远远低于长三角地区各城市的GDP平均增速9.2％水平。

劳动密集型产业的生产周期很短，而这半年激增的贷款却不知道到底去了何方？但很明显，温州的制造业绝非能达到这样的效果，不会是这些资金的主角。

据专家统计，信贷的对象以个人贷款和政府项目贷款为重点，而制造业贷款增长速度比较缓慢。截至2009年5月末，温州房地产贷款余额突破520.23亿元，比2009年初增加36.96亿元，同比增加15.95亿元。

在这种模式下，温州民间的闲散资金、企业主手里的闲置资金以及银行贷款都汇集到了部分房地产投资者手中，在帮助资金所有者赢取资金回报外，也为投资者本人赚取了收益。

海先生是温州一名专做月饼生意的私营老板，月饼企业的原材料采购和加工生产受季节因素影响明显。一般是上半年资金占用较大，用于购买原材料和支付工人工资等开销，下半年月饼销售后资金会大量回笼。并且下半年只能做一些糕点食品，整个企业是上半年盈利大，下半年几无利润。

2003年，在温州出现大量的房产投资客后，海先生发现投资房地产的资金回报率很高，而自己下半年投入生产的钱仅仅维持成本。经过思考，海先生做出了这样的决定：上半年生产月饼，下半年停产，把收回的资金委托专业房产投资俱乐部进行投资。

这样下来，海先生的资金在全年都能获得很高的投资回报。并且下半年，海先生还可以抽出时间到全国各地考察月饼市场，不断学习其他企业的成功经验，寻找新的投资机会，既轻松又有钱赚。

像海先生这样“把钱交给别人”进行投资的投资方式，在温州人中不在少数。自己手里有钱，但没有时间或没有经验，常常会委托专业的团队或可信赖的人进行投资，从中轻松获利，他们之所以敢这么做，是因为温州人普遍注重诚信，在温州内部已经建立了牢固的诚信体系网。在加入前，资金所有者会私下打听“带头人”的信用和投资能力，一般都能得到准确的信息。

在这种氛围下，温州人才敢把资金放心放到别人手里，实施操作的购房团才能有“取之不尽，用之不竭”的大把资金。

海先生这样的经历，代表着温州民间资本的流动模式，看似松散的合作方式反映的却是商业和投资中最宝贵的东西——诚信的力量。诚信是金、诚信是钱，在温州人身上得到了深刻的诠释。

从温州人“吸收别人资金投资获利”和“委托别人投资获利”两种方式，我们可以看到，投资中“双赢”的机会无处不在。有能力但没有资金的人，可以寻找资金代别人投资从中获利，有资金但没有精力的，可以让别人代为投资获利，这中间依靠的唯一纽带是诚信。从温州人的融资方略上我们可以学习到如下内容：

一、信用是金。中国自古是重信守义之国，在当今的商业发展中，信用的价值更为巨大。每年的8月8日是温州的“诚信日”，现在的温州人把信用看得比什么都重要，温州人在社会上也赢得了越来越多的信任。

一位温州商人说：“做人要务实，讲话要真实，做事要诚信，不能骗人蒙人，丧失信用。钱可以创造，但诚信比金钱更重要。不守诚信也许能赢得一时之利，但一定会失长久之利。”话虽朴实，却说出了信用的真谛。

据中国人民银行统计，温州地区的不良贷款比率仅为5.9%，远远低于全国平均水平。正是信用使得资金拥有者愿意把资金放在温州人手中，也正是这一点，让温州购房团能够拥有如此惊人的资金在楼市中“呼风唤雨”。

二、投资委托首先看信用。对于资金拥有者来说，把钱投入到资金回报率高的地方当然是首选。不过，在整个过程中，资金所有者首先应该考虑的是，选择的代理机构或代理人资信程度如何，不能因为盲目图利，而把资金放到信用不良的机构或代理人手中，这样稍有不慎，会使资金所有者血本无归。

三、分工合作共赢。在温州购房团的运作中，我们可以看到分工合作的力量：所谓“有钱出钱，有力出力，有人出人”，在温州人投资房地产中得到了充分的体现。在房地产投资市场中，真正有资金的人大多没有很多的时间和精力去各地看房、买房，而有投资眼光的“操盘手”们往往要为“无米下锅”发愁。在温州人的圈子里，“有钱大家一起赚”的思想普遍被接受。

因此，手里有资金的投资者，往往推举有投资能力的人，接受大家的委托，前往全国各地看房、买房。而且接受委托的人，往往很受信任，资金拥有者不会过多干涉被委托人的投资行为，整个过程都充满了互相信任、互相负责的良好的协作氛围。

四、投资中资本必不可少。在房地产投资中讲“我的资本你做主”，首先反映的是投资中资本的重要性。没有足够的资本就没有撬动市场的力量，也不会有投资回报。因此，对于投资者来说，尽最大努力积累最大量的资本，是在房地产市场中获得大量回报的重要条件。

从房地产改革到现在，温州人在房地产市场投资中赚取了丰厚的利润。到目前为止，温州人的房产投资资金，像滚雪球一样越滚越大，已经积累了惊人的财富。在整个过程中，似乎并没有规范的机构或组织去运作，看似民间的、松散的架构却操控着一笔又一笔的巨额资金。

在这里，我们不得不叹服于温州人的资本运作能力和财富积累速度。要探寻温州人在房地产市场上操作资本呼风唤雨的原因，估计并非易事，但如果要找出最关键的因素之一，很多人都会认同于温州人完备的民间信用体系。

温州民间信用体系的建成绝非一朝一夕之功，而是长期的积累筑成的。正是这一无坚不摧的信用体系，使得温州人积累了巨大的资本，撬动了无比庞大的房地产市场，收获了惊人财富，创造了惊人之举。

炒房要低调

经过长达十多年的发展，中国的发地产市场已经俨然如 “江湖”一般，不断地吸引着大大小小的各路“英雄好汉”前来“同台竞技，一试高下”。房地产市场信息的不透明，导致房地产投资如同“寻宝”一般，各路人马在这场迷局中对“寻宝”有关的“内幕”讳莫如深，唯恐被别人知道，抢走机会。

在房地产这场“江湖”中，大众关注度最高的要数温州购房团了，关于他们的传言和故事版本不胜枚举。但真正了解这群人的，都承认温州人其实很低调。要不然，他们的故事怎么总也说不完？如果不是低调，为什么每次在温州人已经撤退后，大家才发现他们来过了？低调，让温州人“闷声发财”，留给中国楼市一个“永远的是话题”的背影。

温州人付先生是当地一个购房团的“先锋官”，中等身材，戴着一副斯文的眼镜，普通的打扮，是那种“扎进人堆里就找不见”的类型。正是这样看起来很普通的一个人，却拥有知名大学城市规划专业文凭，并且家资颇厚。

付先生常年的基本工作是前往国内外考察房地产市场，尤其是商业地产。他所在的团队成员，都是有实力的企业家。付先生在各地人缘很广，是众位企业家公认的“代言人”和“牵头人”。每次前往外地考察，付先生只带四五个人。一行人吃、住在普通宾馆、出门乘出租车，行程很是低调。

一次，某豪华商务楼盘开盘，现场名车、名人云集，个个西装革履，油头粉面的好不气派。付先生一行人在楼盘现场转了几圈，竟没有售楼人员招待。一天后，当带着二十多个气质不俗的投资者赶到楼盘现场要大量购买时，付先生还是那样的穿戴，售楼人员却一改昨日的冷淡，如“众星捧月”般，将付先生一行人接引至贵宾室。很快，这一行人以内部价拿走了近三分之一的楼盘。

其实，付先生在很多省份都认识当地媒体中的重量级人物，带给他不少内幕消息，这也是他每次看盘很准的原因。但是，付先生几乎不接受媒体采访，不愿意成为公众人物。即使不留神被记者“抓住”，也总是三言两语，滴水不漏。从2001年进入房地产投资市场以来，付先生所在的团队在楼市净获利已经超过6亿元。

付先生的投资团队的实力称得上巨大，但对于温州人来说，越是有实力，就越要低调。低调做人，低调做事是很多温州商人的原则。对于付先生来说，低调不仅仅是一种姿态，而是保护自己、保护团队、便宜行事的“安全伞”。常言说的好：“出头的椽子先烂掉”、“树大招风”。仔细想来，在房地产市场上，低调从事是有原因的。

首先，得到物美价廉的房子，才能为投资者赢得高额利润。但是，好的资源毕竟有限，如果行事高调引来众多人“拼抢”，拿到好资源的机会就少很多。

其次，投资信息就如商业机密一样，需要严格保密。再次，投资市场中，“从众心理”随处可见，如果太高调，就会引来众多人跟风，造成楼盘热销的局面，当然会降低投资者跟开发商议价的能力。

最后，房地产投资交易中，开发商和投资者不愿意让信息透明，让公众知道。因此，从多方面来说，房地产市场存在公众无法知晓的秘密，精明的温州人洞察了投资房地产的行情，他们自然而然的不愿公开出去。付先生等人的低调，是温州人在房地产投资市场上的常态，尽管关于温州购房团的新闻铺天盖地，但在现实中，要想把他们辨认出来，也不容易。

付先生一行人的作风，是无数温州“买房族”的反映。这种作风更增添了温州炒房团在公众心目中的神秘感，但这丝毫不影响他们从变幻莫测的市场中继续“吸金”。温州购房团的低调给投资者能带来什么启发呢？我们可以从以下几点考虑：

一、低调考察。市场瞬息万变，商机稍纵即逝，为了能够不断抓住机会，温州购房团在购房前，往往进行多次市场考察。

他们从飞机上、火车站、茶楼里，不动声色的“打探”新的市场动向；甚至会走到工地与民工高谈阔论，实地考察楼盘工程质量；在楼盘开盘前会不断的在周围“踩盘”、“看盘”。

等把一切必要的信息摸透、摸熟后，会迅速传递给购房团成员，然后成批的温州人悄无声息的买下多套、多栋房产。低调保证了他们保守商业秘密，保证了他们快人一步，也保证了他们最终的获利。

二、低调，攻其不备。兵法《孙子?计篇》中有云：“攻其不备，出其不意”。讲的是，双方作战时，应该趁对方没有防备时攻击。这种战术是战斗中获胜的法宝，购房投资犹如“作战”，也要讲究“攻其不备”。要做到这一点，先期低调做事，秘密进行才是最最关键的。

三、高调谈判。尽管低调是温州炒房团的行事方式，但是该高调时，他们也丝毫不会含糊。与行动低调截然相反，温州人在与开发商“争夺”利润中，是毫不掩饰的，可以称得上“高调谈判”。他们会让开发商知道自己手握重金，会告诉开发商如果谈不拢所有人都不买，甚至告诉开发商他们看到了楼盘存在的问题。种种行为，都是为了从开发商那里得到优惠的价格，不过他们总是屡屡能够成功。

四、财大气不粗。财大气粗，似乎是有钱人的标识。其实，温州人是真正的“财大气不粗”，他们“财不外漏”，能够温和的对待别人。

常年在外做生意，与人打交道让温州人切身体会到“和气生财”，他们一直保持着最难能可贵的朴实本色。

即使是近年来，不少人把房价过高都归咎在温州人身上，对温州人横加指责，甚至号称“讨伐”。但是温州人能够泰然面对这些，不与别人争论，默默承受外界的指责。依然低调穿行于各地的楼盘现场看房、买房，只不过常常会掩饰自己温州人的身份，以免引人注意。财大气不粗，居功不自傲，是做人的根本，也是基业长青的根本，这一点需要众多投资者好好学习体会。

五、低调是保护。“市场有风险，投资需谨慎”，这句众多投资者耳熟能详的话，在实践中能做到的人少之又少。温州人是中国较早在市场中摸爬滚打的一批人，他们更知道市场风险无处不在。今天腰缠万贯，明天就可能债台高筑，这种现象在市场经济高度发展的今天是广泛存在的。如果在投资中稍稍获胜就沾沾自喜，找不到东西南北，满世界宣传，这种状态是危险的，很容易为下次的投资埋下安全隐患。

因此，在投资市场上低调从事，是一种谨慎的态度，是一种让自己远离浮夸，始终保持清醒的姿态。即，低调是一种最好的保护方式，保护资金安全，保护自己。

房地产市场的不透明、信息不对称，给社会公众带来了困扰。但恰恰是这捉摸不透的市场，给温州人带去了无数的机会。从这方面讲，在房地产市场投资中，有无数的制胜法宝，低调应该称得上是其中最没有成本、最容易学会的一个投资利器了。

温州炒房团只是个代名词

十年来，伴随着房地产价格的不断攀升，温州商人、山西煤老板等组成的“炒房团”成了中国房地产市场上最受关注的群体。特别是温州炒房团，他们目光敏锐、出手阔绰、风光残云不断扫荡全国房地产试产似乎已经成了温州人在国内外的整体形象和投资模式。

房地产价格也似乎是随着炒房团的不断追炒，才高到今天这种程度，而且似乎还会更高。社会公众和媒体把高房价归因到了这些炒房团身上，而且提到“炒房团”，就一定少不了“温州”二字。温州炒房团真的是能够在中国房地产市场上呼风唤雨的中坚力量吗？

有意思的是，被外界称为温州炒房团的温州人并不认为自己的“炒房团”，而是“投资团”。但不论称呼如何，丝毫改变不了温州人参与到中国房地产整个利益链条这一事实，温州人因此收获了巨大的财富更是板上钉钉的事，至少现在看来是这样的。温州炒房团自从出现后，就受到了房地产各利益方的热捧，包括银行、政府、开发商等。温州某知名购房团经历过多次被“请”参加各地楼盘开盘的。

温州商会北京商会会长C某，2004某年就受邀带团参加北京某开发商的开盘仪式。在去之前，C某提出要求，要让温州人风光的出现在购房现场。谁知，到看楼现场才发现，开放商早已散布消息，称该楼盘被温州炒房团看中，这种消息吸引了大批投资者或者购房自住者。当然C某当天的带团出现，无形中也印证了开发商的话。C某称自己和所带的团队无形中充当了开发商的宣传工具。

这种事在温州购房团中经常发生。L某是温州商人中很有威望的人物，早期曾带队购买过上海的房地产。一次武汉某开发商通过熟人，提出让L某去为楼盘指点一下，给点意见。另L某意想不到的是，其一下飞机竟然有二三十名记者等待在机场，对他进行采访。

事后，武汉多家媒体刊登报道“温州炒房团奔赴武汉”，这一消息令该开发商楼盘开盘没多久就全部销售一空。据说，武汉部分楼盘的房价，几周内均价上涨了1000元每平方米。L某感叹自己被开发商摆弄了，温州人被当作了“房地产风向标”。

通过C某和L某的经历，可以看出温州人被开发商利用了。很多开发商都希望自己的楼盘跟温州炒房团扯上关系，他们也承认温州人买不买自己的房子关系，关键是让真正的购房者感觉温州人看中了这一楼盘。

所以看来，温州购房团更像是一张名片，开发商追捧、小投资者跟风、社会大众关注。这样原本冷清的房地产市场变得热闹非凡，房价上升了，开发商的资金盘活了，地方政府收入增加了，市场繁荣了，温州炒房团不过是众多房地产市场利益共同体联合炒作的结果。而且炒房团被推到了前台，混淆了公众视线，给房地产价格过快上涨找到了看似合理的途径。

当然，聪明的温州人不可能看不清自己的角色，但由于充当这个角色可以让他们参与到这一暴利行业的利益分配，为他们的资金寻找最佳的升值渠道，也能提升温州商人整体的知名度，所以他们乐意被“炒”，因此所谓的温州炒房团故事版本越来越多，在这一片炒作中房地产价格十年里飞速上涨，除了普通购房民众外，所以的利益方都是赢家。温州人也给我们提供了地道的炒房经：

一、把炒作当成一种市场运作方式。温州人似乎很喜欢“作秀”，他们深知市场条件下，抓住眼球就是抓住了市场，抓住了消费者。

温州商人认为：我们温州人既会干事，也会作秀！豆子要不断翻炒才能熟，经商办企业就应该炒，炒才能成就大业。“作秀”对他们来说是占领市场、扩大市场的手段。

温州购房团的炒作首先是从自我炒作开始的，但在自我炒作出现效果之后，就借势允许开发商、媒体等出于自己的利益来对温州炒房团进行炒作了。温州人向外界亮出了自己雄厚的资本、精明的投资头脑、抱团行动的整体品质，这种特征是开发商和其他利益相关方求之不得的名片和符号。

所以在温州人花一丁点力气炒作自己之后，各个开发商、媒体借机大肆炒作，于是温州炒房团知名度大幅提升。

二、鲶鱼效应激活市场。中国房地产市场在房地产改革之初，市场较为冷清。开发商资金短缺，楼盘销售周期较长，使得开发商面临生存困境。银行和地方政府也为房地产市场不活跃大伤脑筋。在这个时候，如何盘活市场就成了各方关注的焦点问题。温州人看到了房地产市场未来极大的发展潜力，积极投入房地产市场。

温州商人的投入激活了整个房地产市场，并且在日益活跃的市场中得到了越来越多的关注，开发商当然不会放过温州商人这一“鲶鱼”，他们与温州购房团展开了更深入、密切的合作，共同让中国房地产市场这一“水池”动了起来。

三、利用品牌效应。在温州商人的发家之路上，我们不难发现温州商人尤其注重品牌的力量，再小的商品，温州商人都要做出市场。温州人认为，品牌是获得超额利润的唯一来源。

因此，在投资领域，许许多多的温州人汇集到一起，共同打造了一个“温州炒房团”品牌。资金雄厚、眼光独到、出手迅速、大批团购等，让开发商震慑于如此威力，不敢慢待。温州人打出这一品牌拿到了许多开放商手里的优质楼盘，低于市场价购入，制造声势等涨价后抛出获利。

温州炒房团似乎是真实存在的，因为常见他们成群结队，出没各地楼市，大批购入房产；但要找到真正意义上的温州炒房团又很困难，因为他们并没有正规的组织，甚至没有人愿意承认自己是“温州炒房团”。无论如何温州人都必须已经与中国的房地产市场产生了千丝万缕的联系，他们的力量看似无形，却异常强大。

当中国某些地区的城市日益超出普通民众的购买能力之外时，无数的消费者把房价过快上涨的责任放在温州炒房团身上，甚至有人高喊讨伐温州炒房团口号。但稍加理智的分析，我们不难看出，温州炒房团的存在还不足以产生房价飞涨的力量，温州炒房团背后隐藏的巨大核心利益集团才是值得关注的对象。

第五章 炒炒，价格会更高

“短、平、快”：小炒也无妨

一般来讲，投资方式分为短线投资和长线投资两种，针对不同的投资品种会有不同的投资方式。在房地产投资市场上，有的房产适合“短、平、快”的操作方式，有的则需要“放长线，钓大鱼”。另外，对于不同的投资者来说，擅长的投资方式也不尽相同，短期投资和中期投资或长期投资成功的各有人在。

因此，在房地产投资上，采用什么样的投资方式并不重要，重要的是掌握每种投资方式的精髓，找到适合的投资品种，两者适当搭配才最关键。短线投资，主要依靠在买卖房产中，赚取价差获取利润，讲究快进、快出，通过提高资金的周转速度和使用效率，用“利滚利”来赚钱。

与我有过数面之缘的温州人邓女士，就是短线投资的拥护者，经过在房地产投资市场上多年的实战训练，邓女士已经对短线投资的“门道”了若指掌。

2001年，邓女士退休在家，手里有几十万元的闲钱。碰巧，朋友的一套房子要转手，邓女士就买了下来，想着每月出租赚取租金。不过房子买下来不到两个月，就有中介询问邓女士愿不愿意将房子出手，房价在原先的基础上涨了2.4万元。

邓女士没想到有这样的好事，仅仅是房子买卖转手，两个月就赚了2万元。这一次的买房经历，让邓女士发现商机，开始了自己的投资房产之路。

不过，邓女士感觉自己年纪大了，不愿意承担过多的风险。而长线投资需要有掌控全局和把握未来的能力，她自问不具备这样的能力。因此，她主要把精力放在短线投资有价值的房产上。

2003年6月份，在上海某二手房产中介处，邓女士看到一处地段很好的房子，面积120平方米，三房两厅。挂出的售价为4500元每平方米，比市场价低了400元每平方米。邓女士向中介咨询原因，发现该套房子要全款交易，房主因急用钱才低价出手。在中介带领下看过房后，她觉得房子不错，应该买下来。不过，她刚买了3套房子，手里已经没有多余的钱买这套房子。

邓女士并没有放弃这个宝贵机会，她向一个亲戚说明了情况，希望亲戚能借钱给她做这次的投资。条件是：买下房子后一年内出手，赚得的利润平分；如果出现损失，由邓女士一人承担。这位亲戚很爽快的答应下来。邓女士买下这套房子9个月后，价格就上涨了超过50%。邓女士和亲戚很快出手了这套房，两人各自分了10多万元利润。

邓女士在房地产市场上的投资称不上大手笔，却也赚的开心，赚的轻松。对于已经退休的她来说，既丰富了老年生活，又赚取了不小的财富。这样看来，如果能运用的好，短线投资房产是很适合中小投资者的。

邓女士已经退休，积累的养老资金应该有个稳定的投资方向，而且不能承担太大风险。因为，养老金一旦出现重大损失，对于已退休无其他收入来源的老年人来说，是巨大的打击。这样看来，邓女士选择的投资方式对自己来说是稳妥的、明智的。

从邓女士的投资方式来看，短线投资是大有可为的。下图所表示的是：2010年——2011年的温州二手房价走势图：

下面，我们不妨来分析一下短线投资房产需要把握的几个技巧：

一、瞄准客户群。短线投资要求资金快速周转，快进、快出。“快进“容易，只要有资金就可以买入，主动权在投资者自己手里。而能否在增值的情况下“快出”，需要找到买主才行，主动权就不再由投资者掌控了。

因此，要想房子买下后快速出手，就要在购买房子之前考虑怎样才能锁定客户、瞄准客户，要看准了市场上哪一类房子热销，然后再出手。

比如，如果想投资商铺，不妨思考几个问题：当下哪个地段不断有做生意的人进入？进入的量有多大？房子的需求量有多大？这样的问题考虑清楚了，客户群自然就容易找到，才能保证房子不会积压在手里卖不出去。

总的来说，瞄准客户就是，在购买房产时，锁定某一类客户群，为其“量身定制”，做到“有的放矢”。

二、逢低进入。逢低进入的好处不言自明，逢低进入才能有利润空间。就是说，在投资中要寻找处于“价值洼地”的地产，这样的房子在后期才会不断升值。

对于投资品的“追涨不追跌”现象，使得处于贬值、下行通道的房产不容易寻找到“下家”；而处于升值通道的房产则能迅速出手，“下家”遍地都是。

因此，投资者在购房中，要抓住市场机会，逢低进入，以保证自己的投资品有足够的升值的空间。

三、房源充足。要想做房产短线投资，首先得保证手里有充足的房源可供自己选择。但是，应该认识到：房源的积累需要投资者不断的搜集，是个渐进的过程。投资者可以通过媒体、中介、房地产展示会、网络等方式进行。特别是信息化时代，沟通更便捷，投资者要利用好这种条件。

另外，不少温州人都有自己的圈子和团队，他们可以在圈子内互通信息。例如，可以从朋友、亲戚、同事那里获得房源信息，并尽力介绍房源给其他人。

四、人脉广泛。人脉是最大的资源，人脉广泛是短线投资房产必不可少的投资因素。通过人脉联系可以找到中意的房子，通过人脉关系也可以将手中的房产快速出手。

人脉资源积累到一定程度，短线投资者甚至可以作为买卖双方的“中间人”，直接将买家和卖家连到一起，自己赚取“中间费”。这样的交易是一种隐性投资，能省下房产过户等费用，能够使买卖双方和“中间人”三方都能获利。

五、避开风险。在市场稳中有升的状况下，短线投资风险不大；在市场大起大落时，短线投资可能有获暴利的机会，但同时也面临着巨大风险。特别是在市场价格已经趋于高位时，做短线投资的意义就不大了。因为，价格处于高位的房产，升值的空间已经很小。而市场的风险相对较大，随时会出现拐点，进入下行通道，使投资者受到损失。

正如温州人在上海炒房，就是利用了“短、平、快”的这一方法。

因此，对于短线投资者来说，应该避开处于价格高位的房产市场，并尽量避开市场调整期和不明朗期，保证资金安全。在市场风险加大时，短线投资者不妨短暂休息，稍作调整，等到市场企稳时，再择机进入，平稳赚取利润。

选择“短、平、快”的投资方式，是看中了房地产市场稳中有升，房产价格不断上涨的市场大环境。这种方式需要投资者时刻关注市场信息，并根据市场动向做出自己的决策，需要投资者在“勤”上下足功夫，只有保证了勤于了解市场信息，才能做一名成功的短线投资者，才能不断抓住机会，不断获得投资回报。

大炒要学会潜伏

在房地产市场中有快进快出、表现活跃的投资者，也有沉着冷静、择机而动的“潜伏高手”。不少人都认为：资金在房地产市场中的频繁进出，更像是一种寻找市场机会的投机行为；而长线操作更多的表现为一种投资行为。不管是投机还是投资，本没有优劣高下之分，只要掌控得当，都会有投资回报。

如果在房地产市场上较为倚重长线投资，更看好房产的保值增值性，就要学会长线投资房产的技巧，不仅要在合适的时候进入，还要能在合适的时候退出。就是说，在长线投资中，把握住了进退时机，基本上就可以坐等收益了。

温州人小宋属于当今公众颇为注目的“富二代”一族，他的父亲是温州当地有名的皮鞋生产商，家资丰厚。小宋兄妹共三人，父母为了培养子女的生存能力和商业意识，特制定出一个家庭计划：孩子年满十八岁，要离开家独自生活，无论是上学还是求职都由个人决定和全部安排。离开家时，会得到一笔100万元支票，完全由个人自主支配。

2003年，年满18岁的小宋，考上上海一所高校，带着100万元支票离开家，他开始为手里的钱发愁。他不愿意把钱浪费掉，又觉得存在银行吃亏。在上学之余，小宋开始投资。

他拿出30万元购买了理财基金，又拿出50万元准备投资房产。2004年，上海的房价还处于低位，均价大约在每平米6000元左右，不少温州老乡到上海买房，小宋也看好房地产市场未来的收益。他用50万元买了上海南京路附近的两个70平方米的商铺，并顺利的出租了出去。经过观察，小宋发现投资商铺不仅租金收入不断上涨，而且商铺的价值也在不断增长，相比来说，基金的投资收益就少的多。

之后，小宋卖掉了所投资的基金，连同手里的钱，在上海的繁华街区又买了两个商铺出租。经过连续的市场观察，小宋对房地产市场很有信心。他觉得自己下手投资时，中国的房地产市场，特别是商业地产价格仍处于低位，将来的升值空间一定很大。

事实也如小宋所分析的一样，他买的商铺，到2009年下半年，价格已经上涨了6倍，并且涨势依旧。到2009年，他已经赚了400多万，如果再加上租金收入，投资回报率就更高了。

客观上讲，对于长线投资来说，首先应该考虑资产的保值性，用来做长期投资的资产要能够在扣除通货膨胀因素后保值；其次，能够对所投资的资产的未来市场走势做出准备的判断，长期看涨的投资品才值得投资。除了商业地产以外，居民住宅中也有适合做长期投资的地产，地段好、品质良好的物业一样具有投资保值增值的功能，是长期投资的不错选择。

长线投资房产的收益主要来源有两方面：一方面是资产价值提升带来的；另一方面是房产出租收取租金，租金会随市场发展不断上涨，在这上面得到的收益甚至会超过房产价值上涨带来的收益。我们来简要分析一下长线投资中需要注意的主要问题有哪些：

一、逢低进入。不管是长线投资还是短线投资，逢低进入都是不变的投资宝典，只有逢低进入才能有利润空间，物美价廉的房产抗跌性最强。

在长线投资中，商业地产价值后期上涨潜力巨大。就目前来看，商业地产价值并未被完全发掘出来，投资者可以适当增加优质商业地产的持有量，多寻找房产市场中的“潜力资产”。

温州人在购买房产中，经常变换投资思路。在房地产政策日益不利于投机的情况下，更多的温州人放弃了短线炒作，转而选择长线投资。他们转战全国各地，购进仍然处于价格低位的地产，准备长期持有。他们称这样的行为是：“抓个小猪崽，慢慢养，等养大了就赚了。”

二、适时抛出。长期持有房产，不意味着需要永久持有，因此在适当的时候抛出投资品赚取利润，才是长线投资房产的目的。

在长线投资中要戒掉贪心，不少投资者看到房产价格一直上涨，就会产生房产会继续上涨的心理预期，结果往往得不偿失。对于投资品种来说，价格不可能只涨不跌，等价格上涨到一定程度时，就会达到峰值转而向下。

投资者要善于发现市场变化，在价格出现拐点时适时出售，获取最大利润。

一般而言，市场的拐点出现是有迹可循的。比如，市场出现不正常的异常热闹景象，房价超出预期暴涨，房产政策频频出现等。这些信息对于投资者来说都是危险的信号，投资者不要被市场的热闹冲昏头脑，赶在市场形势巨变前及时出手才是上策。

三、选择租赁容易的房产。对于长线投资来说，房产转手之前主要用于出租。出租收来的租金可以支付银行贷款，也可以作为周转资金备用。如果不出租或租赁困难，房产的空置成本会很高，不利于投资收益的最大化。

因此，作为长线投资的房产一定应该是租赁热门房产。而且随着房产价值不断上涨至峰值，租金收入将在长线投资收益中占有更重要的地位。

四、长线投资品种应多元化。在长线投资中，不少是投资大户，投入房产的资金数量相当大。这种情况下，应该考虑根据不同类型的房产的投资特点，将资金分散投资于多种房产。这样即使某种房产投资收益暂时表现不佳，还可以通过其他房产的收益来弥补。

也就是说，投资时，可以将商业地产和居民住宅搭配起来购买。商业地产内部的商铺、写字楼、酒店式公寓等，居民住宅里的普通住宅、高端住宅、别墅等，这些都可以互相搭配组合。只有投资组合内部搭配合理，投资品种选择适当，才能保证投资资金的安全，并得到理想的收益。

五、长期投资不是长期被套。不少投资者对长线投资在认识上存在误区：进行长期投资图的是省事省心，买来房产后放在那里不管不问，以为房产将来一定会升值，只用等着就行。这种想法是要不得的，长线投资不需要像短线投资那样进行频繁的买卖操作，但长期投资一样需要不断关注市场，一样需要淘汰掉增值潜力不大、出租收益不佳的房产，并根据市场的状况购进新的投资品种。

在投资中购进的房产并不是每一个都能长期保值增值，仅仅是买来房子放着，不管不问，大大增加了投资者长期被房产套牢的风险。在投资房产中，有不少投资都是被“逼”做了“房东”，就是出于被购买的房子套牢的缘故。

在投资市场上要想长期获益，中长期投资并不可少。有人做过统计，股神巴菲特对每只股票的投资很少低于８年。

他曾说“短期股市的预测是毒药，应该把它摆在最安全的地方，远离儿童以及那些在股市中的行为像小孩般幼稚的投资人”。房产中有不少品种适合做中长期投资，投资者应该秉承一种中长期持有以获利的理念，不要频繁的短线进出，增加交易成本，降低投资收益。

不要做“孙悟空”

孙悟空，是中国四大古典名著之一的《西游记》中的重要人物角色，这一人物形象几乎家喻户晓，深受广大观众朋友喜爱。孙悟空的性格之一是追求自由、反对一切权贵，一贯保持着桀骜不驯的作风。

孙悟空对自由的追求以及敢于超越宗法制度对人的种种限制和约束，让观众朋友很是向往。但是，在现实的社会中，法律和相应的制度是必不可少的。因为，自由和不自由是相对的，制度和规范是为了保护所有人的正当利益。

在市场环境中，投资者应严格遵循相关法律法规，按照制度规定约束自己的投资行为，根据政策和法律的要求做出合理的投资计划，保证自己和他人的利益不受侵犯。所以，在投资中，孙悟空的叛逆做法不可提倡，要做一个安安分分的投资人。

温州人很善于经商，在做生意时也很注重合法经营、诚信赚钱。因为他们深知通过不合法的途径赚到的钱，只会带来灾难。不仅受不到法律的保护，还会受到法律的惩罚。在投资房产中，温州人一直谨慎从事，顺应国家和地方政府政策。

温州人童先生是温州某购房团的法律顾问，从2001年起童先生已经帮助购房团成员处理了许多法律方面的问题。最开始他这个法律顾问主要的工作是，购房人出现法律纠纷时，童先生负责为投资者提供法律帮助，包括寻找律师和处理诉讼相关事宜。

从2005年起，童先生明显感觉到自己处理的法律事务内容出现了变化：购房团内部让童先生定期为投资者讲述房地产投资的相关法律法规。如果遇到新的法律出台或者法律修改，购房团会立刻通知会员，并传达给投资者。

国家对房地产开发和投资的调控政策日益频繁出现，童先生发现身边的投资者变的更谨慎，时刻关注政策和法律的变化，并适时对投资进行调整。童先生做的法律咨询业务多了，处理的法律纠纷少了。

童先生对这种转变很是欣慰，因为他更乐意看到投资者把问题和纠纷解决在发生前，尽可能规避风险。他的法律顾问工作内容的变化，表明了投资者越来越理智，在操作中，更多的关注政策和法律的相关规定。对于任何市场来说，规则的制定都是一个渐进的过程。

随着新的市场行为的产生，规则也会随之产生和变化。从上世纪我国的房地产改革开始，全社会对于房地产市场的认识不断发生着变化，人们从最开始把房产仅仅列为住所，到认识到房产的商品属性和投资属性，经历了一个过程。

房地产市场的投资热度不断升温，也出现了不少问题。从2005年起，国家对房地产市场进行调整的政策不断出台，房地产市场开始慢慢进入规范和调整期。越来越多的投资者感受到市场环境的变化，政策的调整方向日渐明朗。所以，才出现了投资者越来越重视法律和政策的现象。

从童先生所接触到的真实情况我们可以看出，中国的房地产市场正在进行着和将要进行翻天覆地的变化。整个市场环境中，包括开发商、投资者、决策层都更为理智的看待这个关系国计民生的房地产问题。这种现象是一种值得肯定的进步，房地产要想发展，就必须建立健全法规制度，建设健康的投资环境。这一点，对于社会公众和投资者都是有利的。

在市场环境中，投资者应该理智、正确的看待房地产投资的相关政策和法律法规，要能够在政策的指导下寻找新的投资点，并且要时刻用法律的武器捍卫自己权利和利益。否则就有可能以身试法，如张先生在“国十一条”出台之后仍坚持通过按揭贷款方式购入上海多套房产，本想做短线投资，但不久市场产生变数，他没能支撑到房产升值便资金链吃紧，不得不低价出售其中一套以减轻压力，但之后楼市回暖，变得小心谨慎的张先生匆忙出手，最终搭进去20多万元，也大大影响了其以后的投资积极性。

其实，针对这种情况，投资者可以从以下方面多加留意：

一、关注政策的变化和法律的变更。随着市场环境和投资环境的变化，国家关于房地产投资的政策和法律法规会不断调整。投资者要养成关注政策变化和法律变更的良好习惯，认真解读国家政策的含义，以使自己的投资行为顺应政策的变化、合乎法律法规的要求。

二、善于利用政策寻找投资机会。国家和地方政府对房地产政策的调整，目的是为了让市场有序发展、合理竞争，而不是限制整个市场发展。

在国家的政策中会对有利于国民经济发展的方面进行鼓励，对不合理、不合法的行为进行限制或制止。只要顺应国家政策的发展，可能会找到新的投资机会。例如，国家推行西部大开发战略，投资者就可以投资西部重要城市的商业地产。因为在国家政策的扶持下，这些城市会加快发展，自然而然，商业地产的价值也会提升。

三、用好法律武器。制定法律的作用之一就是，使正当、合法的利益受到保护。在市场经济中，投资者的合法利益受到法律保护，投资者应该学好、用好法律，保护自己的合法权益。在购买房产时，应要求开发商出示合法、有效的相关文件、证明。对于不合法开发、无照经营的开发商应该拒绝投资，以免上当受骗，蒙受经济损失。

投资者除了运用法律武器保护自己的利益不受侵犯外，还要懂法、守法，保证自己在交易中不要侵害其他投资者、消费者以及开发商等人的利益，以免引起法律纠纷，承担法律责任和后果。

四、聘请法律顾问和政策顾问。在投资中，投资者如果实力允许，就应该聘请专门的法律顾问和政策顾问，帮助自己解决投资中的有关疑难问题。术业有专攻，对政策的正确把握和对法律的熟悉不是每个投资者都能做到的。这些专业知识如果经过专业人员的讲解和传授，投资者就能很好的了解和掌握。

在温州购房团内部，一般都设有法律顾问，帮助团队人员了解法律知识。而且还会邀请学者、专家对国家政策进行详细解释，让投资者对国家的调整方向更为了解。对于无法聘请专业人员的投资者，则可以通过网络和书籍等查看相关的法律和政策解读，这方面的知识和信息是很容易找到的。

当前，我国的房地产市场在经历了较长时间的飞速发展之后，正在进入一个大的调整期。房地产市场的这种调整，符合房地产市场自身发展的周期性，也符合市场本身的逻辑性。因此，投资者不必为此感到惊慌失措，而应视之为房地产市场不断发展和健全的一种良好表现，从中找到新的发展机遇。

在整个调整期间，国家的政策和有关法律法规会比以往更密集出现。投资者只有顺应政策指引的方向，合乎法律法规的要求，不断规范自己的投资方法和投资行为，才能在风起云涌的市场浪潮中立于不败之地。

切不可拿“炒”当回事儿

在房地产投资中，除了应该掌握各种投资技巧外，投资房产还需要有一种平和理性的心态。

房地产投资存在着各种风险，购房前，投资者要对市场行情有清晰的把握，做到心中有数。另外，还要对所购进房产的升值空间有合理的预期，不要过高估计投资回报率。房地产投资中流传着不少一夜暴富的神话，投资者应该对这种故事有理性的认识，不要盲目相信而投入进去，造成损失。

目前，温州炒房团的大多数人都是持观望态度。但是，从总体和长远来说，温州人对中国房市始终拥有十足的把握。

在温州人看来，中国目前只有城市化程度40%左右，而欧美发达国家已高达80%左右，中国还要走很长时间的路。

土地是城市化得一个硬性条件，现实状况是土地供应量越来越少，需求量不断地扩大。再说，房地产业在GDP中的比重高，又拉动数十个相关产业，带动成千上万人就业，它也是中国金融业的“摇钱树”。

因此，温州人相信这棵中国经济的“摇钱树”不会枯萎。

温州人泰先生和妻子冯女士经营一家电子公司，2002年，周围不少人投资房产，冯女士动了心。在丈夫的支持下，冯女士开始跟着温州一家购房团炒房。2002年到2004年，冯女士在温州当地、上海、杭州和南京等地购买了40多处房产，动用资金一千多万元。

2004年，上海和南京纷纷出台政策限制房产投机，市场形势突变使得温州购房团人心惶惶。冯女士也一样，终日茶不思、饭不想，不知该怎么处理这些“烫手的山芋”。

冯女士更担心的是购买这些房产所欠的银行大笔贷款。一旦房产价格走低，自己蒙受的损失将不单单是付出的一千多万元资金，还要承受银行贷款的压力。冯女士的压力，丈夫看在眼里，他担心妻子承受不了这巨大的压力，影响到身体和生活。泰先生将手中的生意暂时交给别人打理，劝说妻子跟自己一同到外地旅游散心。

在旅游中，泰先生跟妻子一同回忆了他们创业的整个过程，告诉妻子他们以前也是经历过不少坎坷才有了今天的收获。旅游散心后，冯女士回顾了这两年的投资过程，她感觉自己是在不很了解的情况下就投入进去，而且抱着一定能成功的心态去的。这种情况下，市场的波动难免会引起自己如此大的反应。

经过探讨，冯女士豁然开朗，认为自己应该更认真的思考房地产投资市场，不能再盲目跟风购买。旅游后，冯女士认真研究了政府出台的政策，对自己投资的房产进行了调整：冯女士果断出售了一些受政策影响较大的房产，又购进了一些政策限制较少的物业，并始终保证房产投资所占用的资金不超过自家财产的20%。这样，即使房产投资蒙受损失，也不会对自家的生活和生意影响太大。

经过这次事件之后，冯女士的投资行为变得很从容，能理智对待自己房产价格的升跌，不再为市场的风吹草动而感到惊慌失措。

从泰先生和冯女士的故事，我们看到这两人在处理投资危机时还是比较冷静和客观的。特别是泰先生，能够首先以生活为重，不让投资影响到妻子的健康的想法，是难能可贵的。

在投资中，牵涉到的是资金，在市场经济的今天，不是每个人都能很理智的看待金钱和生活的关系。因此，在房地产投资失败时，出现家破人亡的情况并不稀奇。相对之下，泰先生就比较理智的看待了投资这件事：当出现危机时，他能够暂时把危机搁置一边，理清思路，再做决定，这种行为值得投资者学习。

在处理过危机之后，冯女士重新配置了自己的投资品种，并给自己今后的投资设置一条红线：用于投资房产的资金不超过家庭资产的20%。冯女士这种做法比较合理，她没有从此放弃房地产投资这块宝地，而是通过调整自己的行为增加了投资的抗风险能力，通过设置投资限额保证了自家生活和生意的安全。

和其他任何投资一样，在房地产市场中，有赚就有赔，投资者要对此有清醒的认识，不能抱着一定赚钱的态度进入到房地产投资市场中。如果某位投资者抱有这样的心态，就一定要趁早离开。等到对整个市场认识清晰，能看到风险在何处，并能够设法规避风险时，再进行投资。

泰先生和冯女士的经历，可以给我们以下启发：

一、不被胜利冲昏头脑。从2001年起，整体来看，中国的房地产市场处于上升趋势。这一市场，不仅成就了许多福布斯排行榜上有名的富豪，而且成就了许多投资者的致富梦。整个市场一片飘红，惹得市场外的人分外眼红，因此，越来越多的人涌入。

纵观世界的房地产市场，在全线上涨后都会出现很长一段的调整期。

以日本为例，日本的房地产市场在经历了全盛时期后，调整了近20年时间，至今仍在下跌。我国的房地产市场如果存在过大泡沫，也将难逃市场调整的铁律。

因此，投资者在获得丰厚回报的当口，更要谨慎从事，避免不理智的冲动投资行为而酿成大祸。

二、能接受短暂挫折。房价有升就有跌，在市场的升跌调整中，整个市场才能趋于合理、趋于健康。

投资者要对自己的投资品保持平常心，要合理看待市场的短期调整。市场的调整期，也是投资者审视自己投资行为的机会。

投资者要在房价出现波动时，检查自己所投资房产的抗跌性：如果某项房产抗跌性差，投资者应该果断出售止损；如果房产抗跌性强，则应沉住气，把房产握在手中等待升值。

三、量力而行。在投资市场上，造成不同投资者心态不同的重要原因之一是实力不同。拿出全部家当进行投资和拿出资产的十分之一进行投资，这两者的心态肯定不一样。拿出全部家当的那个人承受风险能力和投资心态一定不如后者。

投资有风险，投资者应该量力而行，在投资行为不影响基本生活的状况下，再拿出“闲钱”投资，千万不可拿“保命钱”进行操作。在实际的投资实践中，倾家荡产是可悲的。

四、释放压力。压力无处不在，在房地产投资中，也同样如此。适当的压力是进步的动力；如果压力过大，影响了投资人的正常生活时，就应该进行化解。

投资者出现压力过大时，不妨通过与人沟通、外出散心等方式释放心情，在心态调整后再思考解决问题的方法，也许一切就能迎刃而解。上文中的泰先生就通过旅游散心的方式让妻子缓解压力。这之后，冯女士才能理智的处理自己的房产，以全新的状态开始新的投资。

总的来说，房地产投资只是一种投资行为，应该理智看待此事，万不可过分在意。投资者如果参与过度，被房产投资 “绑架“了自己的生活，就得不偿失了。

“炒”底需要的“两把刷子”

抄底，是投资界人人知晓的一个名词，意味着在市场探底的时候进入，大量购入投资品，等后市上扬后，坐收渔利。这一逻辑听起来很美妙，似乎只要投入进去的就能收到回报。

可实际情况并不尽然，不少投资者都有抱着抄底的心态买入投资品，而被套牢的经历。这种现象，并不说明抄底行为不可为，而说明了抄底除了需要胆量以外，还需要一定的眼光和技巧，要能够对市场走势进行准确的判断和估计。

1998年，房改全面启动。福利分房已经取消，房价一路飙升。这为温州创造了时机。

2001年8月，一个由157个温州人组成的“看房团”携5000万资金奔赴上海，之后，温州炒房团名噪一时。

2003年，温州业已了专业的炒房团。

2004年成了炒房的巅峰时代。那一年，辗转各地的温州炒房团犹如猛兽一般席卷全国。同样在那一年，正值宏观调控降温房价，炒房遭到了政策的阻击。

然而，早在2003年底开始，长三角地区反炒房的政策就频频出台，以封杀短线“炒房”行为。

先是杭州对二手房买卖征收20%的个人所得税。2004年3月中旬，南京出台新政禁止炒房号、炒楼花。2004年4月，上海出台期房限转政策，限制期房在取得产权证书之前进行二次转让。

政策对炒房越来越不利。

2005年，房价猛涨引发了中央政府的宏观调控。5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在全国房价的突飞猛进中，国家层面控制房价就此开始。

作为调控重点和风暴之源的上海，房价应声下挫，到2005年末，上海商品房销售均价从9872元下降到6698元，下降约三成。

温州炒房团遭遇上海滑铁卢。很多温州人已经不敢再贸然进入一线城市。于是，二三线城市成了温州人新的选择。另一方面，其中一些投资者开始回笼炒房资金，创办担保、投资等中介公司。

知道2007年，房价大涨，温州客借担保公司大赚一笔。据专家统计：“2007年下半年到2008年上半年，温州民间资本投入到担保公司，年回报率有12%-18%，2007-2008年业务不错，担保公司再出去利润可以高达30%以上。”

2008年下半年，温州炒房团渐渐消声灭迹。

2009年2月份温州资金开始进入上海，随后逐月加速。尤其是浦东、南汇两区合并后，“大浦东”成为温州人主要投资地区。

而对于2011年市场上风传的温州人抄底说，专家表示：温州人炒房一般不会去抄底，只会在转折点时介入，看到一点影子后，就会快别人半步毫不犹豫地准备好资金大举进入房市。

而十余年来，对于炒房颇有研究的温州人认为：交易量活跃度和土地招投标价格的增幅是很重要的两个指标。

温州购房团是众多楼市抄底的投资者中，表现最出色的一批人。他们的抄底经历也被众多投资者津津乐道，羡慕不已。

我的学生邰女士是温州某太太购房俱乐部的一员，2002年开始进行房地产投资。2004年中国不少地方开始进行房地产调控，邰女士觉得市场调整方向暂时不够明朗，就出手了手中的多套房产，只留下一套位于杭州的二层小楼，开了一家经济型旅馆。经过两年的经营，邰女士的经济型旅馆收益很好，就有了继续扩张生意的想法，想等市场有机会时再重新购置一批房产。

2008年，受国际金融危机影响，银行信贷困难，开发商的资金链日趋紧张。购房俱乐部认为投资机会来了，邰女士跟着其他购房团成员一起到北京、杭州、厦门、重庆等地抄底房地产。邰女士购入了大量房产，包括在重庆和南京等地以优惠价格拿到的适合开经济型旅馆的房子。价格的下降超乎想象，甚至出现了低至4折的优惠。

2009年，房地产市场迎来了新的一轮上涨，短短几个月，邰女士购进的房产市场价格平均上涨30%。邰女士和购房团成员是以超低折扣价拿到的房子，因此，赚的的利润就更多了。邰女士把手中不适合开旅馆的房产抛出后，用赚到的钱在重庆、厦门新开了两家经济型旅馆。

一次抄底的投资获得的收入，让邰女士在短短几个月内拥有了两家新的旅馆。这种投资经历让很多人羡慕。邰女士这次投资成功的经验有哪些呢？

首先，抄底需要胆识，邰女士和所在的购房俱乐部敢于在市场低迷的情况下，购入大量房产。这种逆势而行的胆量，为他们赢得了丰厚的回报。

其次，盲目害怕风险，国际金融危机引发的全球经济危机，给投资者带来了机会。这次危机中，中国出现的困难更多的是受外部影响，而中国自身的经济上涨势头依然强劲。所以，在危机过后，资产价值必定回归正常。

再次，机遇往往蕴藏在风险之中，楼市的不断调控以及经济危机，给开发商带来了资金困难，为求生存，开放商不得不降低价格出售房产。邰女士等人正是看到了这一点，才能从开发商那里拿到物美价廉的房子。

最后，抄底需要雄厚的资金做支撑，温州人资金实力雄厚，保证了他们能在经济状况普遍不佳的状况下，大量购入房产。

温州购房团无疑是众多投资房产中最成功的一部分，但就是这样的一群人，也是会出现“失手”的经历，使我们不得不审慎看待房产投资中的抄底行为。

对于投资者来说，抄底是有吸引力的，但抄底存在的巨大风险也确实让不少投资者望而却步。从邰女士等购房俱乐部的经历来看，我们不妨从以下几方面来锻炼自己的抄底眼光和抄底能力。

一、审时度势。对于投资品来说，市场投资环境至关重要，因此，投资者要想抄底成功，就要练就审时度势的能力。

审时度势，包括判断投资市场的内部环境和外部环境两方面。拿邰女士的投资经历举例，内部环境是开发商资金面紧张，议价能力降低；外部环境是市场受外部影响而低迷，投资者纷纷逃离。这两方面结合起来分析，让邰女士等温州购房团做出了正确的判断。他们稳稳的把握住了房产价值被低估的时机，判断出房产价格上涨的经济大环境并未被破坏，果断出手，把大批质优价美的房子揽入怀中。

因此说，审时度势，给温州人带来了预期的巨额回报。

二、不盲目跟风。在投资中，存在一个有意思的现象：当所有人都进来时，市场已经无利可图，最后进来的接盘手付出最大，往往也损失最大。知道这个道理的人不在少数，但不是所有人都能抵挡住诱惑。

所以在投资中，也存在著名的“二八定律”：最先进入的20%的人拿走了最大的80%巨额利润；剩下的80%的人只能分享余下的20%蝇头小利。或者说，只有20%的人是盈利的，剩下80%的人实际上是亏损。

在投资市场中，要想真正成功，就不要盲目跟风：“别人进，我也进；别人出，我也出”。在这一点上，温州人表现的比较出色，正是他们的不跟风，才能主导自己的抄底行为，才能在抄底中获胜。

三、有可为，有可不为。在投资抄底中，投资者不可贪心，不能认为只要房价足够低，就一定可以购入获利。房产投资品的质量良莠不齐：有一些确实是物美价廉的好房子，而有些则是滥竽充数，是开发商原本就卖不出去的质量差的房子。在抄底中，投资者要练就一双慧眼，避免买进开发商以劣当优的房子。

另外，投资者对于自己不熟悉的领域和地区不可图便宜，盲目进入。只有在自己熟悉的领域进行投资，才能保证收益。例如，投资者如果不了解商业地产，即使市场价格再优惠，投资者也应该三思而后行。

四、分散投资风险。对投资品进行资产组合是降低投资风险的方法之一。投资者在抄底行为中，也应该有意识的对投资品种进行资产组合，不能大量购入同一类型或同一地区的房产，否则会加大投资风险。特别的，对于一些价值大的房产，投资者更应该限制自己的投资比例。因为价值大的资产，价格的下跌对投资者资金的安全威胁最大。

五、抄底要低调。市场机会往往瞬间即逝，其中重要的原因是，信息传导的速度超乎人的想象。消息是“长了翅膀的”，高歌进入，难免会很快引起其他市场参与者注意，很快投入进来。这样的情况，会使得市场呈“V”型反弹，也就没机会抄底了。

综上所说，抄底确实是一种需要“两把刷子”的一种高难度动作。投资者要慎重对待市场出现的各种看似见底的机会，对市场是否见底的判断来不得半点盲从。既不要盲目崇拜所谓的专家的市场见底言论，也要警惕开发商等市场操盘手故意制造的虚假“见底”消息。而要根据自己和所信任的团队的集体经验，科学合理的分析市场趋势，才能在抄底行为中确保万无一失。

第六章 “清蒸”，味道也不错

月供不能承受之“轻”

购买房产，不论是自住还是投资，大部分消费者和投资者都是只付首付款，其余的靠银行贷款支付。靠银行贷款购买房产，就要每月向银行支付“月供”。因此，不少投资者选择出租房产获得租金，以此支付银行月供。

在温州炒房团中，有一些人是真真的“职业炒家”。这些人都是有用雄厚的资金做后盾，他们有能力召集起一大批资金直接拿下整个楼盘。

温州人黄先生就是这样的“职业炒家。他在大学期间读的是工民建专业，毕业后在温州规划局工作，后来专业做投资房地产。

黄先生的投资方式与跟一些炒房团不一样。在他刚进入北京房地产市场时，他特意请了专业的房地产机构做市场调查，后来，他就买下了离地铁很近的整个楼盘，整个楼盘都是精装的小户型房产，然后把这些小户型的房屋出租。在上海，他也用同样的方法。

黄先生投资房地产主要有两种形式：一种是专门租给年轻白领、距离地铁近的精装小户型；另外就是专门租给外国人、城市核心区域的大户型。

在资金周转问题上，黄先生这样说：“如果自己拿出5000万资金，自己再吸引其他温州人来投资5000万资金，最后按投资比例、利润等分成。”

像其他温州人一样。黄先生不仅精于计算，还对房地产的宏观形势具有极高的把握能力。在一波波的宏观调控中，他每次炒房都很顺利。

就在2007年年底，一些开发商由于资金周转不开，专门找到他投资。

到20011年，据说他已经在五家开放商中参加了股份，他现在资金已经非常雄厚，既做股东，又做房东。

房租如细水长流，不可小视。投资者如果买来房屋，不出租而是空置，就需要每月从自有资金里拿出一部分偿还银行贷款，增加了投资成本，降低投资收益。温州购房团用于购买房产的资金很大一部分来源于银行贷款，每月的偿还贷款压力不小。因此，他们很看重所购买房产的出租收益，希望能够利用房屋租金收入偿还银行贷款。

孙先生是我认识多年的朋友，后来，他前往北京发展，由于相差太远，彼此之间见面的机会减少，却一直都没有断绝联系。2007年，他在北京购买了6套住房，想等房产价格上涨后销售出去赚取差价。他平时在北京郊区做外贸生意，经营的很红火，因此孙先生没时间和精力装修房子出租。他本人也觉得租金收入并不多，购买的房子持有两年期满，就会卖出，所以没把出租放在心上。

2008年，孙先生明显感觉生意不好做，贸易额下降。他每月还要拿出一笔钱偿还银行贷款，他的生活一下子紧张起来。支撑了两个月后，孙先生有些招架不住，找朋友融资。朋友提醒孙先生说：“你自己守着金矿，把6套房子装修一下，出租出去，每月收入足够交银行贷款。”孙先生这才想起，被自己一直忽略的房子租金。

在朋友帮忙下，孙先生找到装修公司把房子装修一新出租。让孙先生意外的是，虽然整个房地产市场受经济危机影响而低迷，但房屋出租市场却逆市上升，租金价格比之前有所上扬。如下图所示：

图表：2007年9月与2007年8月份全市租赁市场交易居室比重对比

综合租赁市场交易居室比重 普通租赁市场交易居室比重 高端租赁市场交易居室比重

居室 2007年9月 2007年8月 比重变化幅度 2007年9月 2007年8月 比重变化幅度 2007年9月 2007年8月 比重变化幅度

一居室 33.80% 31.05% 2.75% 35.98% 33.10% 2.88% 12.00% 11.19% 0.81%

两居室 55.71% 57.54% -1.84% 55.76% 57.90% -2.14% 55.25% 54.11% 1.14%

三居室 10.37% 10.66% -0.28% 8.19% 8.60% -0.41% 32.25% 30.59% 1.66%

四居室 0.11% 0.75% -0.63% 0.07% 0.40% -0.32% 0.50% 4.11% -36.1%

另外，北京的房屋出租市场一般是“押一付三”，就是说，孙先生能提前拿到租金收入。他的6套房子所得的租金不仅能偿还每月的银行贷款，而且还有剩余。从房租里拿到资金，为孙先生的生意周转提供了保障，让他顺利的度过了这次金融危机。

孙先生之前对房子的出租收入没有足够重视，并没有将房屋出租，而是拿出自有资金偿还银行贷款。在资金出现暂时困难时，经朋友提醒，把房屋出租后，解了燃眉之急。从孙先生的经历来说，房屋的租金收入不可小视，投资者在购买房产时，应该将房产出租收益算作投资收益的一部分。在房屋未出售前，最好将房屋出租出去，不仅能够偿还月供，而且还可能有盈余。

资金实力较大的投资者往往更容易忽略房屋出租的收益，因为没有时间打理装修和出租事宜，而宁愿将房屋闲置，这种做法和想法是不恰当的。

特别是在房地产投资环境日益变化的当下，不少投资者都是从短线投资转到长线投资上来的，更应注重房屋的出租收益，善于运用房屋出租盘活资产，减轻投资者的贷款压力。孙先生的经历，就是很好的证明。

房屋出租既然能为投资者带来收益，投资者就应该对此多加关注，发挥房产的最大功能。同时，在房屋出租过程中牵涉到多方面的问题，房屋所有人要对此足够重视，才能顺利出租房产，获得最大收益。我们可以从以下几方面进行考虑：

一、租户定位要准确。不同的房产适合的租户并不相同，对于房屋的配套和装修等方面要求也不同。在出租房屋前，应首先根据房产的特点、所在的区域、周围的居住人群等合理定位房屋的租户。在此基础上进行后续工作。比如，有些房产位于高级住宅区，租住的人员也一定是社会精英人士或高级白领，对房屋的要求也很普通居住者不同。因此，出租房屋的第一步就是了解自己的租户群体。

二、合理装修。出租房屋的装修是投资成本的一部分，投资者应该根据房产的档次和租客的特点有针对性的装修。一味的节省成本简单装修和铺张浪费精装修都是不可取的。如果房子档次较高，居住人群对居住的要求很细致，就应该对房屋进行精装修。因为，在高端住宅区简陋的装修会令租客不满，房屋出租不畅。

相反，如果房屋是普通住宅，居住人群是普通工薪一族，就应该从节约角度出发，选择经济适用的装修方式。因为，在这样的居住环境，如果花费过多的资金装修，装修成本可能难以全部回收。

三、出租定价合理。出租房屋的重要方面之一就是定价，房屋要想获得稳定的出租收益，就应该有一个合理的定价。定价过低，会使投资者蒙受损失，不能合理分摊房屋装修成本，甚至不能保证银行月供。如果定价过高，则不利于房屋出租，房屋出租不畅会增加空置损失。

投资者在制定出租价格时，可以参照周围房屋以及整个城市和地区的房租水平，包括自己房屋的配套家具等方面，综合考虑后给出一个合理、合适的价格。

四、签订出租合同。房屋出租是一种经营行为，难免会出现法律纠纷，因此，签订出租合同是必不可少的。

出租合同是保证租赁双方合法利益的途径，无论是委托中介代为出租还是所有者自己出租，都应该签订合法、有效的出租合同。房屋所有人签订合同前，要核实房屋出租人的身份、有效证件，以及必要的工作和收入证明。将支付租金的方式和押金问题，房屋内财产的使用和保护，水、电、煤气、采暖等费用的缴纳等列示清楚。并在合同中注明违约的责任追究方式。房屋出租合同是房屋出租中最关键，也是最重要的一个方面，投资者千万不可以掉以轻心。

五、善用房产中介。对于大多数投资者来说，房产出租和出售最好选择房产中介进行。房产中介掌握着大量的房屋租赁信息和租户资源。相对于房屋所有者和租客，房产中介更了解租赁市场和租赁相关的法律，对租赁双方都能提供保障。

因此，房地产投资者借助房产中介，不仅省时、省心，而且能较快出租房屋。但是，目前租赁市场中，房产中介多如牛毛，各种房产中介良莠不齐，投资者应该选择信誉好、服务质量高、口碑好的房产中介进行合作。千万不要图中介费便宜，而找一些“黑中介”出租房产，以防上当受骗，白白蒙受损失。

综上所述，房屋出租牵涉的问题是多方面的，投资者应该仔细揣摩有关的各个方面，妥善安排自有房产的出租事宜，让房屋出租真正发挥应有的作用，为投资者带来源源不断的“小金库”收入。

小户型里的大财富

小户型楼盘面积相对较小，对应的总价较低，设置的门槛较低。低总价使得小户型受到不少消费者和投资者喜爱。

2010年至今，小户型新盘热销已经成为深圳楼市热点，从签约情况看，成交的多为总价在120万元左右的户型，建筑面积多集中在20平方米至70平方米。

专业人士指出：目前最畅销的就是小户型。

深圳布吉的万科红楼盘在2010年12月10日开盘出售，虽然开出了2万元/平方米的高价，但是仍然阻挡不住热销势头，销售业绩非常好，当日销售了9成，并以104套位居上周全市成交季军，本次楼盘最受欢迎的就是70平米以下的户型。

而在2010年12月10日开盘的南山铭筑，销售均价约2.7万元/平方米，销售业绩也异常好，当天就已经销售了7成；宝安区的玉湖湾均价1.8万元/平方米，推出112套，也销售火爆。

另外，小户型出租和出售都相对容易，特别的市中心等地段好的小户型房源，更是租赁市场上的“香饽饽”。

出租是小户型较为常见的盈利方式，因为相对于大户型来说，小户型由于租金低，更容易出租，特别是对于喜欢持有物业的投资者来说，选择地段好的小户型进行投资，出租获取租金，是不错的投资选择。

温州人裴女士在上海工作，手里有一点积蓄。2002年经过一段时间的市场考察，裴女士在上海的市中心购买了6处房产进行出租。有一次，正好有两位租客“前后脚”退房，裴女士委托中介将这2套房子挂牌出租。

其中的小户型一周内就有9个人要求看房，并且争先恐后想租入，最后以高于原租金不少的价格出租出去。而另外一套三房，虽然租金不高，却迟迟不见有租客前来询问。房子空置了一个月才得以出租，租金也不高。有了这次的经历，裴女士瞅准机会，将手中的其他房型出售出去，并购进一些位于写字楼周边的小户型进行出租。之后，裴女士的房子出租情况特别好，租金也能不断翻新。裴女士一边工作，一边开开心心的做着“包租婆”。

裴女士投资小户型，看重的是小户型的长期出租收益，并且得到了不错的投资回报。作为主要用于出租的房产，不仅要考虑租金的高低，还要考虑出租的难易程度。两次出租的时间间隔大大缩短，保证了投资的预期收益。

裴女士的房子之所以出租顺畅，还因为她的房子地段很好，定位准确。市中心和写字楼周边，是年轻上班族和外来人士出租房屋的选择之一。小户型由于总价低，符合年轻人的资金实力，而一般小户型会建在市中心或者配套完善的区域，往往交通使得，方便这群人的工作和出行。因此，这样的房子有较稳定的租赁市场。

另外，投资小户型需要的资金有限，很多投资者都能够支付的起。裴女士选择了自己能力范围内的户型进行投资，既不会因买房影响生活质量，又能够收取稳定的投资收益是一种适合中小投资者的投资选择。

但是，小户型房屋也具有一定的缺点：房屋面积有局限，只能作为过渡性住房；小户型的装修难度较大，稍不留神就会让房子显得局促，不利于升值；租金收入有限，投入资金的回收期较长。所以，不是所有的小户型都适合投资，也不是随随便便购进一套小户型就能保值、增值。投资小户型需要一定的技巧，投资者应该仔细揣摩。

一、地段是根本。投资小户型主要是为了将来出租和出售获得收益，因此，选择小户型要考虑房子的地段。一般来说，位于核心地段的小户型升值潜力较大，而且出租方便，租金收入有保证。不仅在优势地段的小户型住宅投资收益明显，而且好地段的小户型商业地产也很有投资价值。

二、选定租客是法宝。投资小户型的技巧之一是，根据租客的情况来进行房产投资。小户型的收益很大程度上来源于租金收入。因此，租客对于小户型至关重要。

例如，在北京朝阳区有大批的外籍人士居住，不少投资客就看中了这一点，在外籍人士活动较多的区域选择一些高品质的小户型进行投资，专门出租给外籍人士获取收益。外籍人士消费能力较高， 租金水平也较高，保证了投资人购买房产的收益。

所以，投资者在购买小户型进行投资前，不妨查看一下周边同类房产的租客情况，是否有稳定的租客，租赁市场是否饱和等，以此来作为是否投资的衡量标准。

三、配套设施是关键。小户型的“小而巧”可以通过周边的配套设施体现出来，周边的配套设施齐全会大大提升小户型的价值。如果小户型空间有限带来的生活局限，能通过周边配套来补充，如快餐店、健身房、洗衣店等，小户型的隐性价值将更大。

小户型的租住人群，更多的是年轻的上班一族，对交通、休闲、娱乐的需求都呈现一定的特点，如果小户型房屋的周边配套，能满足这一人群的生活、工作特点，小户型的功能就能得到最大限度的发挥。

四、物业管理是价值。小户型的居住者一般都很关注居住区域的物业管理品质。特别是对于出租比例较大的小户型小区来说，租客较多，人员流动性大，加大了住户对物业管理的需要。如果楼盘的物业管理不到位，会降低楼盘的安全性，降低租户的满意程度。不仅不利于物业的长期出租，而且这种物业的租金收入也会受限。

因此，投资者在购买小户型时，一定要选择物业管理好的项目进行投资，最好选择专业物业管理公司的小区，提高所投资房产的整体价值。

五、户型设计要得当。小户型因为内在的面积局限，给户型设计和装修布局提出很大挑战。

投资者应该站在租客居住舒服的角度，挑选户型、进行装修布局。户型设计合理、装修布局合理能提高房屋的使用效率，提升对租客的吸引力，适当增加租金收入。

因为，房产租赁市场房屋充足，要提升房屋的出租竞争优势，投资者就要想方设法提高居住的舒适度。

在物业环境、配套设施、面积等相同的条件下，房子朝向、采光、装修样式都是左右租金收入的重要因素。投资者在这些方面应该认真考虑，像对待自住房屋一样处理相关问题，才能保证投资收益。

六、面积要合理。小户型的面积不能一味求小，要满足人们居住对空间舒适度的基本要求。拿一套供两人居住的小户型来说，卧室不应小于10平方米，客厅不应小于12平方米，卫生间不应小于4平方米，厨房不应小于6平方米等。最好还能增加阳台、飘窗、书柜、洗衣机、冰箱等的专用放置空间，提高居住者的舒适度。在小户型中，各个功能区的面积、比例如果能合理配置，就能大大提高房屋的价值。

小户型是一种优点和缺点都很明显的房产，投资者在选购中要善于运用小户型的投资优势，尽量弥补小户型的缺点，争取把小户型的“才能”发挥到极致。

对于中小投资者来说，投资小户型是相对安全的投资方式，也是每个进入房地产投资市场的投资者积累投资经验的方法之一。相对于其他户型来说，小户型是一种高性价比的投资，如果利用得当，就能积累到房地产投资市场的“第一桶金”，转而进行更大的投资。所以，投资者不妨对小户型多加关注，寻找隐藏在小户型背后的巨大财富，玩转自己的财富人生。

代理房东好处多

房屋出租可以自己寻找租客，也可以委托中介进行出租。据统计，在大城市中，房屋出租通过中介交易的占到70%以上。在国外，房屋出租的经纪业务更是日渐专业和成熟。

房屋租赁市场的中介服务是大势所趋，符合专业化分工的潮流。房产投资者在出租房屋时，应该尽量选择通过房产中介进行的方式，为自己的房子找个专业、优秀的代理房东。

温州人海先生，是温州中小企业促进会的一员，平时由于工作关系，我与他接触比较多。人们都说我是温州最忙的人，但是，我觉得他好像比我还忙。这源于他一个习惯——凡事都喜欢亲历亲为。

从2001年起，海先生就开始进行房地产投资，因为资金雄厚，到2006年止，他在全国各地共拥有各类房产100多处。海先生有事必躬亲的习惯，在各地的房产都由自己打理。海先生为自己的房产进行了详细的登记，不断穿梭于各城市处理有关问题。不过，即使再怎么努力，海先生依然无法对分布于不同城市的房产很好兼顾。在家人的建议下，海先生开始寻找房产中介进行合作。

经过挑选，海先生选择了某房地产中介公司进行房产代理。“我爱我家”在很多城市均有分点，并且在业内口碑不错。自从把房产交由中介代理后，海先生觉得轻松了许多，虽然每年要交一定代理费，却为自己节省了时间，能够抽出精力做更多的事。之后，他在购得房产后，第一件事就是找到中介公司代理相关事宜。

海先生在各地拥有的房产数量非常巨大，最开始他选择自己打理房产，结果搞得筋疲力尽，还不能兼顾，最后不得不把房产交由代理公司掌管。在交由代理公司管理之后，海先生也感受到了中介管理的好处，从被动变成主动接受中介代理。可见房屋代理中介确确实实是能够为房产所有者带来益处的。

房屋代理中介的作用有哪些呢？主要有以下几个方面：

一、经济与效益并存。房产中介是房屋买卖双方的桥梁，也是房屋租赁双方的桥梁，掌握着买卖两端、出租两端的信息。合法、正规的中介公司经过多年的市场积累和发展，已经建立起信息化的房源和租客资源信息系统。

中介公司内部拥有许多代理员，这些代理人员对所负责区域的房源和出租情况了若指掌。不仅能为租客找到符合要求的房子，也能为房东的房子找到合适的租客。

投资者将手中的房产交给中介公司打理，能节省时间，加快租房速度，为投资者带来稳定的租金收入。另外，通过委托中介，房屋所有者能从房产出租、出售的琐事中解放出来，做更多擅长的经营或投资活动。比如，房屋交给代理人打理，可能一天之内出租出去；而房子在房东手里，可能一、两个月都找不到租客。因此，房屋交由房产公司打理，是一种既经济又实惠的方法。

二、增加交易可靠性。房屋的租赁和出售是一种交易行为，牵涉到不少专业业务流程。普通的投资者不一定对此掌握全面。

而房产中介对房屋的出租、出售业务都很熟悉，对相关的交易流程烂熟于胸。专业化的流程不仅节约了交易时间，而且通过规范化的交易资格审核，降低交易风险，增加交易的可靠性。

房产中介会对房屋所有者的证件、产权证等进行审核，也会对房屋出租者、购买者身份和收入情况等进行验证。双方向的验证，增加了交易的可信赖度，增加了交易成功的几率。对房屋所有者和交易另一方都是有利的。

三、享受中介增值服务。房产中介市场经过多年发展之后，已经涌现出许多专业化的领军机构，比如“链家地产”、“二十一不动产”、“我爱我家”等房产中介。

专业化的中介公司，经营比较规范，各项收费比较合理，有据可依。正规的中介公司，除了为客户提供合同范围内的服务外，一般还为客户提供许多免费增值服务。例如，在房屋代理期间，如果租客与房东，因房屋出现纠纷，中介公司会派出专门人员协调双方利益，帮助客户解决有关问题。

四、保证出租价格合理。投资者对房屋价格信息的掌握程度肯定比不上房产代理中介。尤其在市场环境中，房屋的出租、出售价格是不断变化的。如果房屋所有者不通过中介，而是自己进行出租和出售房屋，可能拿不到合理的出租、出售价格，而使交易蒙受损失。通过房屋代理中介后，客户要按照中介给出的价格进行交易。

而且，在现行条件下，房屋中介出租或出售房屋时，往往会适当“抬高”价格进行出租和出售，无形中维护了房屋所有者的利益。因此，房屋所有者要想将房产以合理的价格出租或出售，就应该将房屋委托中介打理，保证交易收益。

五、长期合作更实惠。投资者对房地产的投资是持续不断的长期行为，不过，通常在拥有房屋一段时期后，会在有利时机将房屋出售。通过与中介公司合作，投资者可以快速把握市场行情，做出正确的决策。而且，不少中介公司，对长期合作的客户有一定的优惠措施。投资者可以通过与中介代理的长期合作，得到更多实惠。将房产交由房产中介代理，使房屋所有者从房产出租、出售等日常琐事中解放出来，提高效率，好处很多。

但市场中房产中介良莠不齐，除了正规的房产中介以外，还存在许多无照经营、虚假经营的违规中介，更有一些专门欺骗租客和房产所有者的“黑中介”。

这些违规、违法中介，常常通过降低佣金计提比例，向房主许诺虚高的租金和出售收入吸引客户。还会向租客许诺租到价格更低的房子为诱饵，欺骗消费者。不少房东和租客因为贪图“小便宜”而上当受骗，让自己蒙受不白损失。

因此，房产所有人不可贪图小利，而寻找那些规模小、信誉差，服务水平不到位的房产中介进行合作。规模大、信誉好、正规的房产中介，虽然佣金等费用相对较高，但通过比较，消费者将不难发现，寻找正规中介代理房产是物有所值的。

在西方发达国家，通过房产中介进行房屋出租或出售已经成为一种惯例。而我国目前，仅在一些大中城市，房产中介较为流行。可见，我国的房产中介服务机构发展仍未完善，还有很大市场空间。随着房产中介机构自身的发展，相信在不久的将来，会有越来越多的消费者和投资者切身感受到通过中介进行交易的便捷性和安全性。

商铺自持让你快乐当地主

随着房地产调控政策的升温，越来越多的投资者从居民住宅市场转移到了商业地产市场。“住宅投资是铜，写字楼投资是银，商铺投资是金”，是很多房产投资者熟悉的一句话。

零售业进军国内市场后，将在三年内逐步向外资开放，并带动着商铺市场。此外，外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也在国内加快了步伐，特许加盟的形式大大促进了零售业的发展。

据不完全统计，最适合进行特许连锁经营的行业是零售业（43％），其次是服务业（23．9％）和快餐业（22％）。

值得关注的是，家电等专业连锁店的飞速发展也吸引了国内专业人士的注意。

专家预计：在未来一段时间内，国内市场对商铺的需求将会稳定的增长。需求主要集中在大型超市、便宜店与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。

相对于其他投资来说，商铺投资收益稳定，不仅适合投资者购买商铺自主经营，也可以出租收取租金。俗语说“一铺养三代”，投资者看重的是商铺长期持有的租金收入和增值收益。而且，与住宅交易主要依靠房产中介不同的是，商铺的交易可以由所有人自主把握。

1998年到2002年，温州人赵女士在北京一家小商品批发商场做玩具批发零售生意。最开始，赵女士做生意的商铺是租入别人的。虽然每月生意不错，但还要交一笔数额不小的租金给房东，随着生意好转，房东还会增加租金。因此，赵女士觉得租别人的商铺经营不如自己购买商铺经营。

2002年末，赵女士所在的小商品批发商场，有一家商户要出售自有商铺，赵女士就买了下来，退掉了租的商铺，用自己的商铺经营。正如赵女士当初计算的那样，自有商铺经营果真比租入商铺经营划算。而且偿还完银行贷款后，商铺完全归自己所有。

这次的购买经历，让赵女士发现了商铺的价值。2004年，北京中关村一家新的商业地产开盘，赵女士用手中的全部积蓄购买了三个70多平方米的商铺。楼盘招商刚开始，她的三个商铺便以很好的价格出租出去，每月的租金收入除去偿还银行贷款外，还有不少盈余。

随着中关村商圈的日益繁华，赵女士的商铺价值3年内翻了两番，租金收入也超过了每月银行贷款的1倍多，短短三年时间光租金盈余收入就有100多万元。2008年，赵女士又拿出手中的资金在北京一处新开发的商业圈买下2个商铺，还是出租出去收取租金，偿还银行贷款。

赵女士是从自己租入商铺经营，看到了商铺出租的巨大商机，并果断投入，收获了不小的利润。商铺投资比住宅投资金额大、门槛高，且投资回收期长，所以不如住宅投资市场火暴。随着国家楼市调控，“限购令”等的出台，更多的人发现了商铺投资的价值。

赵女士是较早一批进入商铺投资的，所以她的投资回报率是相当有保障的。另一方面，赵女士本身从事商业经营，经营生意的经验无形中让赵女士知道，只有适合商业经营的商铺才有投资价值。赵女士从自身经营角度出发，挑选商铺，选对了商铺，这也是赵女士投资商铺成功的原因之一。

而下面这个投资商铺失败的案例，对我们会是一种启示。

老章是重庆人。在2004年3月，老章花了37万元，重庆在南坪金山路，买下了一个物业公司三个农贸超市摊位。其中有一个卖卤菜的网箱和两个肉摊。

由于物业向业主承诺：年回报率为10%，并且可以逐年递增，最高时可达到14%左右。老章也没有多想，这种高额的回报深深地打动了她。

老章不久自己投资，还劝亲戚朋友来一起投资，总共投资这个物业的摊位超过100万。

其实，在老章投资前，就有人劝过她，让她投资要谨慎，因为该摊位卖价太高。

但老章却认为：这个物业当时共开设十多家摊位，由于地段好，这几处摊位的出租率、生意当时都还很好。而当老章看到该物业不停地打广告时，就下定了决心。

在老章买下该物业的三个摊位后，物业按约给了老章6000多元的租金。这使她很兴奋。于是，在2005年1月，老章又买下了该物业在高滩岩的一个摊位，且还附赠老章一个摊位，花了8万。

然而，在2005夏天，该物业遭遇滑铁卢，业主集体要求退铺。

老章这下已经悔恨不已，这才认识到被套牢了，投资彻底失败了。他自己算了一下：自己共投资40多万元，才收到近2万元的租金。

老章投资失败的教训，告诉我们：租客不要一意孤行，要通过实地考察商铺周围的人流量、居民购买力、同类商品的饱和度等来决定是否适合自己的要求。只有这样，才能保证投资的正确性。

与住宅性质不同的是，商铺是开放性的。只要商铺所在的商业经营场所开放，商铺状况好坏可以一目了然。

而房主只需在商铺挂出自己的联系方式等，让租客与自己主动联系，双方共同协商出租条件等。如果说住宅交易的中介费用是必不可少的话，商铺交易的中介费用则是完全可以省掉的。

最关键的是，省掉中介环节对租户和商铺所有者也不会产生很大的不良影响。商铺所有者的产权证明可以出示给租客，而租客要租入商铺经营，就必须有经营执照。这两种具有法律效力的文件，可以很好的保障商铺租赁双方的利益。

从赵女士的做法可以看出，选择商铺出租进行投资理财，是一种有效的投资方法。商铺本身具有的商品特性，保证了投资的基本回报和保值、增值。不过，只要是投资就有风险，商铺投资金额较大，直接决定了其投资风险也较大。因此，投资者在购买商铺用于出租的过程中，不妨从以下几方面进行综合考虑，最大限度降低投资风险。

一、从租客角度选择商铺。商铺的种类有很多，有位于商场里的商铺，也有位于居民小区的社区商铺。不同类型的商铺适合从事的商业经营活动也不同，投资者要想从出租商铺中得到稳定的收益，就应该从商户的角度出发去选择商铺。

举例来说，上下两层的商铺比较适合做大型的餐饮、娱乐、培训机构等，而对于小型的商业经营，如小吃店、文具店等则不适合。

这样，如果某地段的人流量和消费等不适合做上述前者所列项目，那么，在此投资上下两层的商铺是不合适的。不仅不能保证必要的租金收入，而且购买的商铺会成为“鸡肋”一般，升值潜力不大。

所以，投资者在购买商铺前不妨问自己几个问题：我在此处租入商铺能做什么生意？做生意利润如何？等等。经过这样的思考，相信投资者就能较为准确的选择商铺。

二、把握租金行情。投资者自持商铺出租，应该时常关注商铺的租金行情。要了解商铺租入商户的利润水平以及同类商铺、同类地段的租金水平，将商铺的租金控制在合理的范围内。如果有可能，商铺持有者在出租商铺前，应该有意识的了解租客从事行业的利润水平，尽量将自己的商铺出租给利润相对高而稳定的行业经营。

一方面，租客的租金承受能力强，另一方面可以提升自有商铺的价值，将商铺打造成“商业旺铺”。因为，某个商铺的经营状况惨淡，不仅租客生意不会长久，而且商铺再次出租也会受到影响。

三、合法租赁和经营。商铺的价值需要长期培养，一般而言，商业旺铺需要不断的打造才能形成。持有人要对商铺租入者的经营情况有所了解，不可将商铺租给做违规、违法生意的商户。因为，一旦商户的不合法经营被查处，商铺持有人的利益也会受到影响。

另一方面，在租赁过程中，投资者不可贪图小利，违法交易。而应该正规交易，合理纳税。如果进行违法出租交易、逃税等，被查处后，不仅要受到处罚，还会影响到投资者自身的信誉，增加将来银行贷款、商业经营的难度和成本。

四、慎重投资。商铺投资是一种长期收益投资，需要投资者有一定的眼光，而且还要对商业经营有一定的认识，不是所有投资者都适合的。

文中的赵女士，之所以投资商铺成功，很大的原因在于刘女士自身就是商业经营者，对商铺经营较为熟悉。因此，对于大多数投资者来说，如果不了解商业经营，不可盲目进入。在现实生活中，我们能看到做的“风生水起”的商业旺铺，也发现不少“三天两头换主”的“衰铺”。投资者应该在慎重考虑后，再进行投资。

相比之下，通过出租商铺赚取租金收入，比出租住宅的租金收入资金回报率高。这是因为，商铺的租金收入能够分享一部分的商业经营利润，而住宅租金收入分享的是社会的工资水平。因此，投资者如果具有一定资金实力，又对商业经营有足够了解，不妨进行商铺投资，分享商业经营的利润，享受商铺升值的投资回报。

不收租金也能赚大钱

投资者购买商业地产有多种经营方式，可以自己进行商业经营，可以出租给其他商户，还有一种经营方式是以房产入股，与商户一起经营。

据专家统计：2010年，全国城镇居民家庭人均总收入21033元，比去年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%；城镇居民人均消费性支出13471元，增长9.8%。

另外，假设在其他因素不变的情况下，全国城镇居民人均可支配收入每增加1元，城镇居民人均消费性支出就增加0.6791元。

消费要靠人均收入来哦促进，增加收入是增强消费的经济基础，消费推动经济的发展，而经济增长将带动零售业的发展，零售业的发展将直接影响着市场对商铺的实际需求，而当今全国商铺将拥有绝好的一个时机。

而在实践中，投资获利和实体经营获利不是相同的。

相对比较而言，实体经营要比投资获利更为长久，而投资收益受投资环境、法律法规等制约，所以选择以房产与商户合伙经营的方式，对投资者是一举多得。特别是对一些投资者来说，即使他们没有经验，然而以房产入股，却可以降低投资的风险。

温州人张先生一家人，在上海一家农贸市场做水产生意。由于为人诚恳、分量又足、水产的质量好，张先生的水产生意做的非常成功。到2002年，他已经在上海开了三家水产连锁店。手里有了足够的资金后，张先生开始注重投资，在上海购买了多处房产。

2006年，张先生的儿子开始上小学，课余时间还要参加各种培训学习。在接送儿子读培训学校的时候，张先生看到教育培训机构生意很好，希望自己也能做这样生意。他想到自己居住的社区，小孩子也比较多，但附近却没有一家像样的培训学校。不少小区居民要送孩子到较远的地方学习，很不方便。想到这些，坚定了张先生做培训学校的信心。

张先生当初在购买小区住房时，一并购买了一个上下二层的社区商铺，出租给了一家茶楼，生意一般，茶楼老板也有退租的意思。很快，张先生和茶楼老板经过协商，收回了这套商铺。之后，他找到上海一家做的很成功的培训学校，希望这家培训学校到自己的小区开办分校。

巧的是，这家培训学校也看中了这一地区的商机，但苦于没有合适的房源开办学校。双方很快谈妥条件，张先生以自己的房产入股这家培训机构的40%，二者根据协议分享经营利润。培训学校开张后，由于这家培训机构口碑好，吸引了附近小区的孩很多子前来学习。培训机构生意很不错，张先生收获了100万。而且，因为是入股经营，张先生对培训机构运作流程很快掌握了八九不离十，对这个行业有了自己的想法。

张先生不断的为培训机构提出好的建议，帮助培训机构快速发展，得到了培训机构负责人的认可。一年后，张先生的利润分享比例增长为60%，双方发挥各自的优势，使得该培训机构的势力迅速壮大。

张先生的投资经历让不少房产投资者眼前一亮，他通过一家商铺，参与到了一个迅速成长行业的利润分配。一个普通的商铺在张先生的运作下，价值发挥到了极致。这都得益于他灵活的投资思路以及善于捕捉商机的能力。

对于温州人来说，一切资源都应该发挥最大的效用，要善于运用手中的资源，去做想做的事。如果张先生的这个商铺，仅仅是出租收取租金，和普通的商铺收入没多大区别，他也就没有机会参与到培训机构经营中去。张先生通过以商铺参股，主动与培训机构联系，不仅给培训机构寻找到扩展的机会，也给自己找到了新的盈利途径。张先生的这种投资思路和投资经验，值得其他投资者借鉴。

以商业地产入股到实业经营去，是商业地产投资收益的上上策。但是，以商业地产入股经营，需要多方面的协调，不是一朝一夕就能寻找到合适的机会。而且，投资者要能够在发现商机之后，再提出与商户合股。如果没有瞅准商机，不仅损失了房产收益，还可能要分担商业经营不利造成的亏损。

因此，投资者如果想以房产入股参与商业经营，就要在看到投资收益的情况下，综合考虑商业经营风险，不要把自己置于被动之地。

总的来说，投资者可以从以下几个方面，来考虑是否以商业地产入股商业经营：

一、考察市场前景。以商业地产入股商业经营，已经脱离了一般的出租房产赚取租金收入的投资盈利模式。将商业地产出租给商户经营，无论经营者生意好坏，都必须按照协议向房屋所有人支付租金。而且，如果商户经营不善、出现亏损也和房产所有者毫无关系，房产所有者不必承担商户的经营损失。

相比来说，以商业地产入股经营，就是一种法律意义上的合伙关系或共同经营关系。投资者的房产作为一种资本，通过合理估价，核定出资比例，分享经营收益，分担经营亏损。一旦商业经营不善，投资者也要按照法律要求承担一定损失。

所以，商业地产所有者，如果想走以商业地产入股的路子，就应该首先考察所入股的商业经营行业的市场前景，不能盲目进入。文中，张先生是首先发现了培训机构的广阔市场前景才进入的，因此，大大增加了投资成功的砝码。

二、结合自有房产，考虑是否适合。以商业地产入股，不仅要考察某个项目是否有市场前景，还要考虑自有房产是否适合做这样的商业项目。

投资者购买到的商业地产都有一定的商业价值指向和针对性，不会适合所有的商业经营项目。比如，文中张先生发现了培训机构的商机，而且自有房产刚好适合做这类项目，两者才能巧妙结合，共同盈利。试想，如果张先生的房产不适合做培训机构，也很难得到入股的机。或者说，即使入股经营了，效果也一定不很理想。

三、选择有实力的合作伙伴。以商业地产入股经营，是一种共同经营模式，因此，合作伙伴的选择至关重要。合作伙伴在很大程度上决定着商业经营的结果，也关系着房产所有者的投资收益。

房产所有者如果发现商机，应该选择信誉良好、有实力的经营者进行合作，“强强联手”才能成就大事。当然，有实力的商业经营机构不会轻易允许别人入股，这就要求房产所有者的房产具备天时、地利等条件，房产所有者还要能够为另一方提供新的经营思路、扩展业务，以实际行动吸引成功的商业经营机构共同合作。

而且，入股后，张先生对培训机构的发展提出了很多合理的建议，积极的贡献自己的能量，而不是坐等渔利，这为张先生赢得了合伙人的信任和认可，双方的合作得到了有效的发挥。

四、精诚合作。不管以什么方式入股商业经营，参与各方的利益都已经捆绑在一起，“一荣俱荣，一损俱损”。因此，房产入股方要对投入的商业经营高度负责，与其他参与者一起精诚合作，发挥应有的力量，将生意经营的更好，方是上策。

以商业地产入股经营所得收益，比一般的靠出租房产收益大的多，承担的风险也更大。以这种方式运作房产，是一种商业经营模式，已经不仅仅是单纯意义上的房产投资。不仅拓展了房产经营的收益，而且丰富了投资者商业经营的阅历，值得众多投资者学习和借鉴。

第七章 温州人卖房有妙招

弱水三千，只取一瓢饮

在房地产市场中，似乎遍地是金，不断上升的房价，不断涌入的投资者，都说明了这一点。房地产市场承载着无数投资者迅速发财致富的梦想，不少进入者纷纷希望能从这个市场得到更多的回报。因此，在整个房地产市场上，不切实际的投资回报像肥皂泡一样被越吹越大。

根据国家统计局统计，2011年新建商品住宅价格变动情况，与去年相比较，1月份在抽样调查的70个大中城市里，同比价格上涨的有68个城市，下降的只有2个城市。

其中，涨幅大于10.0%的城市有10个。与1月份相比，2月份70个大中城市涨幅大于2.0%的城市有3个，下降的城市有3个。 二手住宅价格变动情况表明，与去年相比，1月份70个大中城市同比价格上涨的有65个，下降的有5个。

尽管如此在不少人的观念中，存在有太多的迅速致富美梦，但纵观经济发展史，一夜暴富的神话随之而来的也是财富堡垒的迅速崩塌，唯有脚踏实地、慢慢积累的财富才能持久。因此，在房地产市场中，投资者应该始终保持清醒的头脑，切忌一味追捧高投资回报，而把自己置于艰难境地。

卢先生是我大学时代的同窗，作为温州本地人，大学毕业之后，他理所当然地留在温州发展自己的事业。在学校时，卢先生就对政治热点、国家大事比较关注，当时，我还以为他会进入政府部门，踏入“仕途”。不过，对政治的关心终究抵不过温州人骨子里对商业的爱好，卢先生还是像大多数人一样，选择创办属于自己的企业。

在中国，经济与政治总是有着剪不断理还乱的关系，经济运行的每一步都会映射出政治的身影。卢先生虽然没有从政，但大学时培养的政治敏感度，对他以后的经营还是颇有帮助。

感受到房产投资的光明“钱”景，2002年，卢先生就开始在企业经营之余，把“触角”延伸到房产投资。作为一位房产投资“老江湖”，他也积累了不少投资经验。

2004年，身边的一些朋友，看到卢先生投资房地产收获不小，也想进行投资。但不服气于卢先生购进的房产价格比现在低的多，朋友就想等市场价格回落时再买。

见此状况，卢先生提醒朋友说，短期内价格回落不可能，想买就趁早，不要再等了。朋友并没有听从卢先生的建议，继续等待。到了2005年末，房价依旧上涨，已经达到了每平方米8000，有些则超过了每平方米1万。这些人等不住了，就在2006年初购进了一批房产。但这时候的市场价格已经比2004年上涨了一大半。

2009年，楼市突然飞速上涨，在中国城市房价排行榜上，温州的房价超过上海，位居首位。

房价排名 城市 新房均价（元） 二手房均价（元） 2009年1月排行

1 温州 17116 13998 1

2 上海 15404 12465 2

3 杭州 15277 14375 4

4 北京 15051 12737 3

5 深圳 11677 11677 5

6 宁波 10178 9106 6

7 广州 9882 9675 7

8 三亚 9516 8240 8

9 大连 8666 6066 9

10 厦门 8519 7667 10

11 青岛 8301 8160 12

12 天津 7820 5703 13

13 珠海 7710 6300 18

14 福州 7580 6125 11

15 苏州 7549 6945 14

16 无锡 7112 6400 15

17 东莞 6608 4782 22

18 济南 6445 5790 21

19 泉州 6123 5304 19

20 成都 6035 5750 26

21 南通 5645 4968 28

22 烟台 5578 5100 16

23 南京 5322 4737 17

24 佛山 5319 4787 20

卢先生手中的房产也增值不少。不过，感觉到“山雨欲来风满楼”，卢先生对楼市未来比较担忧。他找来朋友们商量，希望大家一起出手手中的房产。朋友看到房价上涨，正处于兴奋期，哪肯放手？他们看到房价上涨正开心的不得了呢。卢先生看劝说众人无果，就自己一人出售了房产，获利还算丰厚。

2010年，国家房地产调控政策频频出台，楼市趋向立刻扑朔迷离，银行信贷开始收紧，楼市观望情绪浓厚。卢先生朋友手里的一些房子，价格甚至出现了逆转。纷纷后悔自己没有听取卢先生的意见，赶在最好的时机出售房产。

从例子中看出，卢先生和自己的朋友形成了鲜明的对比。卢先生因为不贪心，把握了最好的购入时机和最好的出售时机。而他的朋友们，却因为贪心，不仅错失了低价购入资产的机会，也丧失了高价出售资产的时机。相较之下，贪心的人收获较小，而头脑清醒的反倒收获很大。

出现这种结果，使投资者不得不深思。从卢先生朋友的经历看，过分追求低价进入和高价出手，使他们丧失了把握市场时机的清醒思考。对于被主观的、不切实际的想法左右着投资行为，这种急功近利的心态是投资中的大忌。

卢先生的投资行为相当理智，不盲目追求暴利，而是长期持有房产，然后在合适的时候出手，获取长期投资利润。卢先生的清醒，是基于对投资的一种正确认识，没有因为贪婪而对市场一味追高索取。

在投资中，高收益是与高风险伴生的，市场的高收益背后，高风险必定已经高高筑起。因此，在大多数人开始对市场抱有不切实际的幻想时，聪明的投资者就应该及时抽身离开“是非之地”了。

通过卢先生和朋友在房地产投资市场中的不同操作，以及不同的结果，我们可以得到很多启示。主要有以下几个方面：

一、谨慎对待高回报率承诺。在房地产销售，特别是商业地产的销售中，开发商为了提高销售价格，加快楼盘销售，常常大肆宣传楼盘的高投资回报。而且，不少开发商“买通”媒体，进行虚假宣传，过分夸大商业地产的投资回报。

常常可以看到，一些开发商许诺商业地产的投资回收期不超过8年，之后就可以完全拥有房产，获得净利润。稍有常识，就应该知道，这种宣传水分很大。商业地产是用于开展商业经营的，商业经营的资本回报在一定范围之内，试问，伴生于商业经营的商业地产，如何能使自己的投资回报远远超出商业经营的投资回报，而游离于正常投资回报之外？

因此，投资者应该谨慎应对开发商宣传的高投资回报，不要轻信虚假宣传，一味贪图高额、不切实际的回报，而盲目投资蒙受损失。

另外，高回报和高风险是一对矛盾综合体，形影不离，投资者更应对高投资回报持谨慎态度。

二、见好就收。投资中，利润无处不在，机会无处不在，但投资者要懂得舍弃一部分利益，不要“寸步不让，见利就追”，一味的追逐盈利，会将投资者带进深渊。一般而言，在投资市场上能够长期获取盈利的那些人都是能够做到：在次低位进入，在次高位退出。不盲目追求“底价”购入，峰值抛出。

“见好就收”，虽然是极其普通的一句话，但如果真正能够执行得当，投资者长期的投资回报就能达到最大，亏损会降至最低。但是，现实中，能做到的人少之又少，投资者似乎总是不能抑制自己的贪心，纵容自己的不理智，最终导致投资失败。因此，如果想在房产投资市场中，成为最后的获益者，投资者一定要学会“见好就收”。

三、克服攀比心理。在投资中，不少投资者依旧摆脱不了日常生活中的“攀比”心理。例如，别人赚了5万，自己就想赚6万；别人投资回报10%，自己就不满足于8%。在这种错误的攀比中，投资者往往拿别人的投资收益来判断自己的购入或出手时机，不切实际的将资产的投资回报进行定位。在资金回报没有达到预期要求时，不肯出手。这种错误的攀比心理，是造成投资市场中投资者表现不专业的主要原因，也是投资失误的“毒药”。

四、忘记过去的收益。在房地产投资中，经常可以看到一次、两次的投资获胜，但常胜将军并不常见。不少投资者在尝到投资获利的“甜头”之后，就会在之前获利的基础上，为之后投资定出更高的回报预期。如果投资回报不如从前，就不愿意出手，这样的做法很容易造成投资亏损。

所以，投资者要将每一次投资，当做一个新的开始，根据市场环境制定出新的投资预期，不要被过去的经验所束缚，影响新一次投资的成功。

五、心态很重要。在投资中，投资者应该树立正确的投资心态，应该认清投资行为是为了使财富在保值的前提下，稳定增值，而不是所谓的一夜暴富。不少投资成功人士都有这样的感言：真正的投资，是建立在稳定增值的基础之上的，财富的积累，非一朝一夕。因此，投资者要摆正心态，切忌贪心，酿成“竹篮打水一场空”的惨剧。

弱水三千，只取一瓢饮，讲求的是一种可持续性的致富之路，不仅是一种投资宝典，更是一种投资智慧。也就是说，在投资的过程中，投资者只要能够紧紧抓住属于自己的那一部分，而不对超出的那一部分抱有侥幸，就会有不俗表现，能够在长期投资中获得丰厚回报。

置业顾问，不能不统一的“战线”

谈到房地产，就不可不提到房地产置业顾问，置业顾问就是我们平常所指的售楼人员。在房地产经纪活动中，房地产置业顾问收集、加工并提供房地产信息，沟通买卖双方，接受客户委托从事房地产居间、行纪或代理业务，并收取相应的佣金。

温州人，在商业经营中很注重人际交往，知道人脉的力量，他们能够很快与别人形成良好的人际关系，以有利于自己的生意经营。在温州购房团中，温州人当然也能善于发挥自己这方面的优势，与开发商和售楼人员搞好关系，通过置业顾问销售自己的房产，双方各自获得一定的收益。

在全国各地购买的房产中，温州人不仅投资现房，也进行期房投资，甚至有一些是房号投资。

我的一位朋友蔡先生是温州某购房团的领队，蔡先生的购房团，实力较强，在看到投资收益很好的楼盘时，经常成批购买。房产投资毕竟是一项投资，买入只是其中一个环节，完成投资整体步骤，获取意想之中的收益，还需要“卖出”这个动作来为其画上圆满的句号。

但是，与把自己的钱花出去的买入行为相比，把别人的钱拿进自己钱包的卖出行为，却并不容易实现。所以，销售是温州人一块“心病”。

经过较长时间的接触，蔡先生的购房团与许多楼盘开发商和售楼人员建立了合作的关系，蔡先生他们征得开发商同意，在房子开盘后和开发商手里的其他房子一起出售。相当于，委托开发商手下的置业顾问销售温州购房团的房产，并按照一定的比例给予置业顾问提成。不过，温州购房团给置业顾问的提成比例会稍微高于开发商给出的提成比例。

所以说，当某一楼盘开盘时，开发商卖出的房子中，也许有一部分是温州购房团购买的房子。开发商之所以能够允许温州购房团这样做，是因为，温州购房团早期的购入可以给开发商提供资金融通，还可以保证一定的销售比例，降低了开发商的销售压力。另一方面，通过销售温州购房团的房子，置业顾问还可以拿到更多的佣金收入，他们当然也愿意替温州购房团销售房子。温州购房团自然也不吃亏，他们利用置业顾问手中的客户资源，以及高超的营销技巧，可以为自己的房子卖出一个更好的价钱。

在整个交易中，开发商、置业顾问和温州购房团三者实现了共赢。所以，蔡先生所在的购房团，才能够利用置业顾问顺利实现房产销售。

温州购房团是主要看中了置业顾问的哪些优势来替自己销售房产呢？主要有以下几点：

首先，置业顾问掌握着大量的信息和客户资源。房产置业顾问有自己的客户群和信息渠道，这种优势是温州购房团自身所不具备的。掌握了大量的客户和信息，置业顾问可以加快买卖双方的沟通和交易速度，使房产交易的成功率大大提高。

其次，置业顾问掌握专业的知识。房地产行业是一个综合行业，牵涉到投资、经营、税务、管理、法律等多个方面。而且，房产交易中价格评估、产权转让、过户手续、银行贷款等都需要专业知识，置业顾问无疑在这方面具有先天优势。

再次，置业顾问掌握大量营销技巧。毋庸置疑，房屋销售需要一定的技巧，如果想将房子卖出更好的价钱，就更需要销售技巧。置业顾问都经过专业的培训，并有强大的实战经验，都是营销高手。

总的来说，置业顾问是投资者购入房产再销售的最佳代理人。从蔡先生所在的购房团的经历，我们知道，通过置业顾问不仅可以提高销售速度、销售总价，还能让投资人轻松出售房产，好处是多方面的。但是，置业顾问毕竟属于开发商的售楼人员，而且牵涉到许多方面，投资者一定要妥善处理这中间的有关方面利益，才能最好的发挥与置业顾问合作的作用。主要应该注意以下几方面问题：

一、要征得开发商同意。作为开发商“手下”的置业顾问，首要任务是替开发商销售楼盘。如果购房人想通过置业顾问销售房产，如果房源不多，只是一套两套，则可以绕开开发商，私下沟通。但是，对于像温州购房团这样大批量的销售房子，最好经过开发商的同意，在不侵害开发商销售房屋的前提下，让置业顾问销售自己的房子。

因为，投资者在房地产市场的投资是长期行为，如果私下雇佣开发商的置业顾问，干扰开发商正常的楼盘销售，会引起开发商不满，进而对投资者产生抵触情绪，不利于以后的合作，得不偿失。而且，大批的销售房子，可以跟开发商共同制定销售计划，共同谋求更多的利润。

二、给置业顾问适当奖励。为了刺激置业顾问房产销售的积极性，投资者可以给以适当的奖励。对于房屋的成交价格，可以制定一定的限额。以目标售价5000元每平方米为例，在目标售价成交，可以给予1%的提成，每超出目标售价的部分按照1.5%计提提成。这样的激励措施，会使置业顾问提高销售热情，促进成交价格提升。当然，对于置业顾问的激励措施要在合理的范围内，不可跟开发商给出的计提比例形成过分竞争和明显对比，而引起开发商“变脸”。

三、分批投放房源。通过置业顾问销售房源，要分批投放房源。可以将自有房源按照一定的标准进行划分，根据开发商的销售步骤，分批次的投放，可从开发商梯次上调房价中获取更多差价。一般情况下，品质相对一般的房子要最先销售。条件良好，升值潜力大的房源最后出售，或者选择自己持有一段时间之后再出售，这样品质好的房源能支撑更高的价格，加之利用客户买涨不买跌的心理大赚一笔。

四、跟踪房屋销售情况。将房子交由房产置业顾问销售，不可不管不问。应该时常跟踪房屋的销售情况，调整销售底价以及销售计划。一些置业顾问有自己熟识的客户，对这些客户，置业顾问有时候会给以适当优惠，然后从购房者那里再拿“回扣”。这种情况，损害的是房子所有者的利益。

因此，投资者要对市场销售价格有自己的把握，对置业顾问销售的房子价格进行一定的核查，要把价格的最终决定权拿在自己手里。通过跟踪房屋销售情况，及时了解必要信息，一方面既能保证与置业顾问良好合作，又要避免被置业顾问“钻空子”，侵害投资者利益。

房地产置业顾问是房地产市场交易中重要主体之一，是房地产销售中最强大的一股力量。而且，经过房地产市场多年的发展，房产置业顾问已经成长为一支专业性强、沟通能力一流、销售能力大、服务面广的队伍，只要有房地产交易，就离不开置业顾问。

因此，投资者要善于借助置业顾问的能力，更好的出售自己的房产。通过出让一部分的房屋销售利润，吸引房产置业顾问为自己服务，最大限度的提升房产出售收益。

中介的作用不容忽视

和房产出租一样，房产中介在投资者的房产出售中，也能发挥很大的作用。房产中介可以为买卖双方提供销售和购买的交易平台，而且能保证买卖双方的交易安全。一般来说，房产中介在房屋出售中的主要业务是：帮助卖房人登记房源信息、宣传发布并保证房源的真实有效；帮购房者寻找合适、理想的房源，带领购房者实地看房，通过协调沟通，促成交易。

现在的房产成交量大幅下降，因此中介机构为了促成交易，会帮助购房者办理相关手续，包括帮助购房者提高评估价格来从银行获得高额贷款。

比如，购买一套二手房屋实际的价值为80万元，房贷新政出台以前，执行首付三成需缴纳24万元，可从银行获得56万元贷款。但新政出台之后，执行首付五成，就要交40万元。

如果购房者资金紧张，中介公司会与购房者签两份购房合同，一份是实际价值80万元的真实合同，另一份是通过提高评估价格后的110万元的虚假购房合同，提交给银行。这样一来，购房者按首付五成计算，仍可以从银行贷款55万元。而购房者实际首付按第一份合同执行，只需交纳24万元。购房者从银行贷到的款与新政前相差无几。

在投资者出售房产时，不妨考虑通过房产中介进行出售，虽然需要支付给中介一定比例的佣金，但却能享受到完善的服务，保证出售交易的顺利完成。

我太太的一位朋友温州人白女士，2003年在上海购买了5套居民住房，购房后，她一直将房子出租出去赚取租金。2008年，白女士的儿子开办公司，需要资金周转，白女士决定把在上海的几套房子卖掉，资助儿子。

为了图省事，而且不愿意支付中介手续费，她起初是委托身边的朋友介绍买主。朋友介绍了一些客户看房，白女士经常要放下手头的工作，带领别人看房。而且看房者会提出很多问题，白女士经常解答不上来。一个月下来，房子一套没有成交，白女士还累病了。

在儿子的劝说下，白女士将这5套房子委托给中介代理出售。两个月后白女士的5套房子全部成功售出，而且其中3套的价格比自己预想的高出了30%。实际上，房产销售代理佣金也并不多，白女士对这次与房产中介的合作经历感到很满意。

受传统观念的影响，国内居民对中介的接受程度还较低。像白女士那样，刚开始对房产中介的态度是排斥的。但是将房产销售委托给中介代理后，取得了满意的销售成果。

白女士的经历，很多卖房者同样经历过。起先，都是不放心中介公司或不愿意“白掏”中介费，而想自己销售房产。结果往往事与愿违。房屋的销售是一项很复杂的工作，不懂得其中知识和技能，也没有客源的普通人很难成功卖出房产。

但是，房产中介在销售二手房时，却具备特殊优势，主要体现在以下几方面：

首先，沟通买卖双方。二手房销售市场存在的最大问题是交易信息不通畅，即“买家找不到卖家，卖家找不到买家”，买卖双方通过个人行为去寻找市场交易机会，会付出高成本，也面临高风险，而中介由于集中销售，能够掌握更多客户信息，便于房产适时出售。

其次，房产中介对房屋质量、品质有一定的把握，可以帮助买方和卖方解决疑问，促成交易。

再次，房产中介通过构建信息化的数据网络，不仅拥有丰富的房源信息，也拥有充足的潜在客户信息。

最后，房产中介能够为买卖双方提供专业化的服务。房产销售中涉及的内容复杂，包括合同、评估、公正、税费、产权过户等业务，需要专业的知识和技能才能顺利完成。一般的，买卖双方都不具备这样的能力，需要房产中介提供专业化的服务。

综上所述，房产中介在二手房交易中能发挥不可或缺的作用，给买卖双方顺利实现交易提供了便利条件。因此，投资者在出售房产时，注重与房产中介合作，更容易实现预期的销售收入。

然而，房产中介的业务经营整体上还不够规范，还有许多亟待完善的部分，因此，买房者应该仔细挑选中介，在发挥中介代理销售房产作用的同时，谨防上当受骗，比如有些不法中介一房两卖，让投资才和客户两边都很纠结，为此闹上法庭的也不乏其例。

一、选择正规房产中介。目前，房地产市场的火热，房产中介应运而生。在市场上存在大大小小、数目众多的房产中介。这些中介发展服务水平良莠不齐，鱼龙混杂。有一些房产中介甚至无照经营、超越经营范围和非法经营。

这类房产中介内部人员流动性很强，发给客户的名片或发布的宣传信息，只有电话号码，一旦出现问题，往往找不到人，让客户白白受到损失。选择正规房产中介，最好是具有实力的连锁品牌，如21世纪、链家等名牌中介，基本上是全国连锁，风险就低多了。

二、谨防中介以包销名义低价出售房产。在房产销售代理中，有的房产中介以包销的名义，低价从售房者手中拿到房产，隐瞒卖房人以更高的价格出售给买房人，从中不当得利。这种做法，侵害了买卖双方的利益。售房者应该在中介委托合同中，标明房产中介的义务和权利，禁止房产中介的不实销售行为。一旦发生，售房者可根据合同要求房产中介退还房款销售差额。

三、勿贪图小利。一些非法中介常常会提出一些很有诱惑力的条件，吸引客户。例如，承诺给客户免收佣金，可以高价销售房产等条件取得客户信任。签约之后，就会以各种理由压着业主房产不出售，等到客户着急时，再告之以市场形势恶化，趁机压低业主房价，然后再以高价出售给第三方，从中赚取差价。

“天下没有免费的午餐”，售房者不能因贪图一时小利，中了不良房产中介设的“套”，而付出更大成本。

四、慎重签订合同。物业业主在委托房产中介销售房产时，要慎重签订合同。这包括两层意义：

首先，业主只要是想通过房产中介代理销售房产，就一定要与房产中介签订书面委托代理合同，清晰列明双方的权利与义务，以及争先纠纷或争议的处理方式。

其次，房产业主在签订合同时应该慎重，等详细了解过合同中规定的有关事项后再进行签字。在很多时候，房产中介为了吸引客户，都会许诺很多优厚的条件，业主会在这些条件的诱惑下仓促签约。等签约后，房产中介对当初许诺的条件并不完全履行，或推脱责任不愿履行。这种情况下，房产业主如果想退出，就是违约行为，必须向房产中介支付违约金以及中介费。如果不愿意支付这些费用，就必须“硬着头皮”与房产中介合作，听其“摆布”，业主将陷于两难境地。

因此，业主在与房产中介合作时，应该要求房产中介将许诺的条件详细列明之后，再考虑签字，要对签字一事慎之又慎。

总的来说，将售房者通过房产中介代理销售房产将慢慢成为一种较普遍的交易方式，房产所有者要善于通过房产中介销售房产，并学会在与中介合作中保护自己的合法权益。

精装房里文章多

在一些发达国家，购买精装房是被大多数购房者认可的。生活节奏日益加快，拎包入住的精装房，让购房者省时、省力、省心，成为精装房日渐深入人心的主要优势。

据调查显示，在节能降耗、低碳经济、减少重复装修和二次装修的房地产的现状下，在有关政府部门的大力倡导和支持下，精装房已经日渐成为房产开发的主要趋势。在短短几年里，精装房已占全国住房比例的20%，北京、上海、广州、成都、深圳5大城市的精装修房在所有商品房中占得比重为41%，而且仍在继续增长。

与毛坯房和简陋装修相比，精装房还省去了购房者二次装修的烦恼，是一种方便快捷的购房模式。精装房作为房产市场的发展方向，将会被越来越多的购房者喜爱。投资者可以通过买开发商的精装修楼盘，或购买毛坯房自己精装修后再出售，以获取更多的投资回报。

李先生是一位资深房产投资者，在温州房产投资圈子里小有名气，他时常还会来我办公室，与我探讨中国房地产发展。他的女儿，我也认识，是一位室内装潢设计师。每次谈及女儿的设计，李先生言谈之中总是透露出一种满足感。

因此，李先生在每次购买到房产之后，都会让女儿发挥自己才能，就房屋进行装修设计。刚开始，李先生只是想给女儿提供一些实战机会，慢慢的，李先生发现，经过精装修之后的房子，比较容易出售，而且价格也有保障。

李先生把这个经验告诉了自己熟识的温州老乡，这些老乡经过集体商量后，组建了一个装修团队。他们从市场上雇来精通家装的工人以及懂行的建材采购员，还时不时的聘请一些知名设计师进行室内设计，专门负责李先生这批人购买到房子的装修。

2006年，李先生等温州老乡，在北京朝阳区某外籍人士居住集中的地段购买了二十多套楼中楼。购买后，他们认为应该针对外籍人士对住房的要求进行精装修，符合这一地段的居住人群特点。果真，等房子按照外籍人士生活习惯装修后，便有不少中介公司受委托前来购房。因为，在这个地区有不少大公司为了吸引外籍人士工作，都会为前来工作的外国专家、外国高级人才提供住房。

2007年，这批人在该地段购买的二十多套楼中楼基本销售一空。因为房子装修精致，符合外籍人士的高品质要求，还大大提升了销售价格。短短一年的时间，扣除各项交易、装修等费用，李先生等人的投资回报率高达50%。

李先生等人的成功销售房产的案例，说明了精装房在房地产市场交易中是有很大吸引力的。购房之后要想装修入住，最保守的时间估算应该是三个月。而现代人的生活越来越忙碌，很多人都不可能放下工作、学习，拿出这么长时间装修，所以精装房是有市场需求的。

另外，李先生等人结合众人的力量，成立专门的装修团队负责装修事宜，团体购买建材、团体装修施工、团体聘请设计师等，让他们能以批发价购买到装修材料、分摊施工费、设计费等，大大降低装修成本，提高装修工程质量。专业的装修团队控制了装修成本，保证了装修质量，提高了房产的增值价值。

从这些方面来看，李先生等人的成功是看准了精装修房产的市场，收获必然是水到渠成。

从李先生成功投资经验中可以看出，精装房的优势是明显的，符合房地产未来的发展方向和人们购房需求，所以投资者如果想提高资金回报，就可以在精装房上下足功夫，做足文章。下面王女士精装房子的案例，就是一个惨痛的教训。

王女士家住在武汉。在2007年，王女士见房地产价格在迅速增长，她也就以每平米6400元的房价在武汉三阳路附近买了一套近70平米的小户型，用做投资。

不久，武汉的房价一路飙升，已经上升到8000多元。就在王女士想把房子以8000元/平方米脱手时，却发现根本没人买她的房子，房子只是有价无市。

接着，武汉的房价开始下调，叫价8000元/平米跟本就卖不出去。她发现精装修的房子在当时卖得很火爆，就马上将自己的房子精装修了一番，打算卖一个号价钱。并且，王女士不惜重金，装修房子全都用的是好材料，光装修费又花了7万多。

等王女士认真一算，装修后的房子的每平米的价格成本已经在无形之中增加了，每平米房价已高达7400元，但虽有精装修，以8000元/平米出售，仍然卖不出去。

这使王女士左右为难，卖也卖不出好价格；出租虽然可以缓解贷款压力，但会使她的新房变旧房，再出售时就卖不了好价钱。

王女士的故事告诉我们：精装房实施起来的难度很大，不可马虎大意。只有通过各方面协调做好精装房，才能达到预期的效果。

一、注重硬装修，弱化软装饰。硬装修大体上是指，房屋中的水、电、煤气、采暖等隐蔽管网工程，以及厨房、卫生间和橱柜、墙体、地板等的装修。这些方面的装修，住房者注重的是安全和质量要求，是装修中共性相对较大的部分，也是投资者应该重点关注的。

软装饰是灯光、窗帘等布艺，家具家电等，这些方面，购房者往往有自己的个性化需求，是无法统一的。

因此，在精装房中，投资者应根据硬装修和软装饰的特点，进行不同对待。将装修的重点放在硬装修上，而将软装饰的余地留给购房者，增加购房者的房屋认同感，以免因软装饰不合购房者心意，而降低房产在购房者心中的价值。

二、定位客户群。不同的购房者对房屋的装修要求不一样，精装修是为了提升房产的价值，吸引目标客户购买，如果房屋的装修不适合目标客户的住房需求，那么精装修反倒成了影响房屋正常销售的“绊脚石”。

因此，精装修房出售如果想顺利实现，就应该有针对性的进行装修。首先应该了解自己房产的目标购房者，然后针对特定的人群进行装修设计，才能成功实现预期的销售计划。文中李先生等人，看准了自己房产未来的居住人群主要是外国学者、外国高级人才，根据外籍人士居住习惯成功的实施了房屋精装修计划，最终获得销售成功。

三、为住户切身考虑。购房者购买精装修房屋的最大忧虑是，房屋因装修出现问题不知道该找谁。投资者应提前考虑到这个问题，并主动为购房者解决，替购房者解除后顾之忧，打消疑虑。比如，投资者应保留房屋装修所涉及的售后服务、保修等单据，并在装修房屋时将有关方面的问题解决途径落实，详细记录，为购房者贴心服务，提升房产在购房者心中的分量。

四、精装房出手要快。相对于房产自身的增值来说，装修是容易缩水贬值的。原因在于，购房者的观念、社会潮流、时尚标志等不断发生变化，装修设计等容易过时。一旦过时，精装房就起不到预期的作用。也许原本投入10万元装修，过时的话，在购房者心目中可能只值5万元，对投资者来说，就是一种损失。因此，精装房装修好后，要尽量找准时机快速出手，以保证必要的收益。

精装房消费，体现着一种新的居住时尚和新的市场需求，但是，目前这种购房模式还未全面兴起，关注的人多，真正参与的人少。原因是，购房者对精装房的质量存在较大疑虑，而且精装房的售后服务和居住一段时间再出现问题不好解决。

因此，投资者如果想要通过精装修提升房产价值，以获得更高额的利润，就需要想办法解决精装房现存的问题。只有这样，精装房的明天才会更美好。

卖房要趁早

房产投资中，房屋持有多长时间较为合适，一直是投资者关注的重要话题。房产在一定程度上，具有保值增值作用，但从长期来看，房产和其他物品一样，也具有一定的“保鲜期”和“保质期”，超过一定年限的房产就会因损耗、过时等原因出现不同程度的贬值。

另外，中国目前的房屋产权一般为50年或70年，在二手房买卖中，“房龄”也是购房者关心的主要方面。因此，投资房产时，想再转手卖出，就应该考虑房产的持有期限，在“保鲜期”内将房子卖出。

温州人贾先生从1999年起，就在上海做生意。2000年，贾先生在上海购买了第一套房产，之后每年贾先生都会拿出手中的资金新购几套房子。购买到的房产除留出两套给家人自住外，其他的都在出租。2007年，他看到房产价格不错，就准备卖掉几套，用于拓展生意。等几套房子全部办完交易之后，贾先生发现2000年买的那套房子卖的单价最低，跟同一地段的一套2005年的房子价格每平方米相差近20%。

经过这次卖房，贾先生对每套房屋的持有都不会超过5年，在5年左右就出手套现。这样，贾先生的房子在转让中没有再出现因房屋陈旧导致的贬值情况。

贾先生的经历让我们看到了房屋的保值增值功能只是在一定范围内，超过一定的期限，房屋的价值就会缩水。

这是因为，房产的价值实际上包含两方面，一方面是土地价值，另一方面是土地上的附着物，即房屋本身的价值。随着房价的提升，增值的部分很大程度上来源于土地增值，而不是建筑物增值。随着房屋持有年限的增长，房产中包含的土地使用权年限也在减少，房龄越长，房屋的新购买者能享受的权利就越短。

另外，建筑物本身是一种损耗品，随着使用，房屋内的设施等价值会降低。所以说，在二手房转让市场中，越新的房子越受青睐，而年代久的房子则寡受青睐。因此选择长期持有获利的投资者要慎之又慎，尽早赶在房屋陈旧之前脱手，以免遭受房产贬值损失。

综上所述，“卖房要趁早”是业主在出售房产时需要着重考虑的，对于其中所谓的“早”我们不妨从以下几点来重点把握：

一、早在房子变旧之前。房产的贬值首先表现在因时间关系和使用原因，造成的房子看起来不再有朝气，而显得陈旧或落后，物业价值和品质随之下降。直接导致物业的租金下降，出售价格打折扣等。而且，在目前的房地产市场中，建筑建设周期缩短、房屋设计理念不断更新，加快了新物业的“推陈出新”，和原有物业的折旧速度加快，所以要早出手。

二、早在房龄成为障碍之前。在世界上有些国家，房屋产权70年、90年、999年或永久性所有。中国的土地归国家和集体所有，商品房的房屋产权仅为50年或70年，所以房龄越长，意味着房屋的有效使用年限缩短，而且会增加维修成本，物业投资或购买价值越低。而且，从大众消费心理来讲，大多数人都喜欢新房，而不愿意购买年代久远的老房子。即使是购买二手房，也会选择房龄短的。

一般来讲，二手房买卖房龄在7年以内的，购房者较能接受，对于地段很好的物业，房龄可接受年限可以放宽至10年。房龄再往上，超过10年的房子，贬值的可能性就大大增加。因此，业主应该在房龄成为房价掣肘因素之前，择机抛出。

三、早在房屋功能性贬值之前。房屋的功能性贬值主要是指随着人们生活质量的提高，人们对于房屋功能的要求越来越高，原来建造的房屋的功能不能满足人们的需要，而出现的贬值。房屋的功能性贬值更多的体现在户型设计和房屋空间构造上。例如，在之前的房型设计上，卫生间的面积较小，客厅、餐厅等的功能性不突出。而现在，人们更喜欢宽敞的客厅，独立卫生间等功能设计。

功能性差异是影响房屋销售价格的主要因素之一，而建筑物一旦建成，功能性设计相关的方面很难进行大的调整。如果房屋的功能设计方面不能满足市场上主流的客户需求，房屋的功能性贬值在所难免。所以，业主应赶在房屋出现功能性贬值之前，转手获利。

四、早在房地产泡沫破裂之前。近些年，关于中国的房地产市场存在泡沫的说法，不绝于耳。且不说中国的房地产泡沫有多大，存在的范围有多广。单就真实性而言，目前房地产存在泡沫一说，绝非空穴来风，有权威部门测算出中国房地产泡沫已达到30%以上。房子属于流动性差的不动产，在不动产市场如果存在泡沫，市场的发展必会挤出“泡沫”。泡沫破裂时，房产价格一定会下降，投资者将难以在短时间内找到“接盘者”，会承受巨大损失。

在房地产发展历史上，日本、美国等发达国家在经历过楼市的鼎盛时期后，紧接着是房地产市场的长期低迷。迪拜的楼市瞬间的大崩盘，令世界无数投资者大笔资产瞬间化为泡影，投资者要引以为戒，对房产泡沫及早察觉。

五、早在市场出现“抛售潮”之前。房产市场的“抛售潮”指的是，由于市场环境出现一定程度的恶化，投资者对市场未来信心缺失，从而产生的大面积抛售房产行为。大面积抛售房产，引起房地产二手房供应大幅上升，如果没有大量的购房需求，房产的价格会急剧下降，造成物业贬值、投资损失。

目前，中国的房地产市场已经进入调整期，这一调整期前景如何、走向何处都有待观察。投资者在这一时期，应该及早察觉市场“风吹草动”，以防市场环境出现一定时期的恶化，引发大面积抛售。投资者如果对某些地区或某些领域的房地产市场后市不太看好，应该早作打算，赶在市场出现“抛售潮”前撤退。

一般情况下，物业的所有者都对自己的房产在二手房交易市场的价格有一个很高的心理预期。但是，如果发生上述所讲的情况时，就会影响房产的价值，从而影响房产的交易价格。

无论是因物理因素或观念更新造成的房屋折旧，还是因为市场环境变化造成的房屋销售条件恶化，都是要求投资者对于房产销售早作打算、早作准备，这样才不会因为“旧”或者“晚”而贻误房产销售的最佳时期。

看准了再出手

不少投资者都知道，房产投资时机很重要。好的房产投资时机分买进时机和卖出时机，在好的时机、低价买入房产，只是完成了投资过程的一半或更少，能够在恰当的时机卖出房产，才能显现投资者在房产市场操作的“硬功夫”、“真功夫”。

在股票投资领域流行着一样一句话：会买是银，会卖是金。这个俗语对房地产市场一样适用。房产买入后，没有看准卖出时机，投资者就不能收获预期的利润，达到理想的投资效果。出售太早，房价可能继续攀升，损失收益；出售太晚，房价已经走下坡路，失去高利润或被套牢。从这些角度看来，房产出售时机比以什么价位买进房产还要重要，还要难以把握。

例如，做为威海管辖的文登市，青威高速通车后，只需20分钟车车程便可到达。2010年威海的平均房价已上涨到4000－5000元/平方米左右，而文登只有2000元/平方米左右，文登市政府也充分认识到这一点，因此在相关的工作会议上表示要大力发展房地产，实际上就是要拉动房价上升。

在房地产市场上“辗转腾挪、挥洒自如”的温州炒房客，似乎深谙买卖时机之道，不仅能在合适的时机买入，还能在正确的时间卖出，这才保证了他们的投资回报。

我的学生之一小牛，是温州某购房团的一员，他和另外十几个人担任着与其他人不同的任务：帮着购房团成员寻找房子新买家，掌握二手房销售动向。也就是说小牛一行人是温州购房团内部的“卖房团”。

为了掌握更多的房产销售信息，小牛等人下足功夫：他们不停的前往全国各地了解新楼盘销售情况以及二手房销售情况。为了能够获得第一手资料，真正与售房市场实现“零距离接触”，小牛等人还“混入”开发商楼盘销售队伍和二手房中介机构内，应聘售楼人员或中介代理人员。经过几年的发展，小牛等人已经在很多城市建立了联络人员，一旦房产销售市场出现“新情况”，他们能够迅速了解。

正是因为小牛等人的努力，让该购房团成员能够无后顾之忧的在“前线”购房，不怕因房产后期销售出现困难而被套牢。

2008年，因为奥运会的原因，房地产销售市场传言四起，对楼市在奥运会后将下跌的担忧使得市场出现了“抛售潮”，而消费者一方则开始持币观望。两者僵持下，不少业主纷纷压低价格出售手中房产。谁知，奥运会后，2009年房地产价格一路高歌猛进，甚至出现了“报复性上涨”。2009年全国商品房平均销售价格为4800元左右，房价涨幅为15%。2009年同期与2008年相比上涨25%。

不少投资者在这时迅速抛出获利，让很多在奥运会前出售房产的投资者很是羡慕，后悔不迭。小牛所在的购房团就属于在北京奥运会后抛出房产的一批投资者。

原因是，北京奥运会前，小牛等人所在的购房团成员也听到了市场传言，出现了忧虑情绪。小牛等人到各地考察一番后，结合多年的房产跟踪和销售经验，判断导致房产后市价格下跌的因素不大，反倒是利好因素居多。小牛等人向购房团内部人员讲明情况，在集体讨论后，意见大致统一：认为目前市场恐慌情绪严重，并不是出售房产的好时机，应继续持有房产，待后市情况明朗时再做决定。事实证明，这批温州购房客确实把握住了正确的出售时机，获得了相当可观的投资回报。

从案例中可以看出，小牛等人为了能够随时把握房地产销售市场动向，把握房产卖出时机，做了各方面的努力，也取得了很大收获，不但能保证购房团成员所购房产不被市场套牢，还能保证他们在合适时机卖出，获得高利润。

决定房产投资利润的关键因素是出售时机和出售价格，好的时机就意味着盈利最多或损失最少。在投资实践中，什么才是卖出房产的好时机？我们该如何做才能把握房产出售的好时机呢？这是个很有难度的问题，需要投资者不断磨练、不断总结，才能得出正确的答案。从文中温州购房团的成功经验延伸，我们可以从以下几点来重点关注：

一、高度关注房产销售市场。投资者要想掌握正确的房产销售时机，要学会关注房地产销售市场。不少投资者在买完房产之后，只是偶尔看一下销售市场，而不是时常关注、高度关注。这样做的结果很可能是，房产销售的大好时机不断从身边溜走，自己被市场套牢而浑然不觉。小牛等人是“专职”的房产销售市场观察员，一般投资客虽然未必像他那样，但至少不应放过每一个获取房地产销售市场信息的机会。

二、重视宏观政策。宏观政策对房地产销售的影响方式有三大类：

第一类是对整个宏观经济环境、形势的调控政策，这种政策规定了市场发展的大环境，房地产市场自然也包含其中；

第二类是房地产相关行业的调控政策，例如银行利率调整、钢铁等建材行业产能调整方向、环保新材料鼓励措施等，这些相关行业的政策调整直接影响房地产相关行业的发展，也会迅速传导至房地产行业；

第三类是直接针对房地产行业的调控政策，包括商品房土地供应调整、保障性住房投放新规、商品房税费调整、物业税的制定等，这些政策直接关乎房地产销售市场的命运，是房屋销售的基本依据。

投资者应该对这些方面的政策有足够的重视，特别是对容易忽略的第一类政策要勤加关注，以保证自己能在纷繁复杂的市场中寻找到市场时机的判断标准。

三、懂得逆市而行。投资者对于出售时机的把握应该敢于逆市而行，进行反市场操作。在投资者纷纷“抢抛”时，应冷静思考，果断持有；在众人一片叫好、疯狂“抢购”时要迅速抛出。市场出现“抛售潮”，房屋供应量迅速上升，购买者反而减少，在众多卖家争抢中，购房者获利；市场中出现大幅购进时，情况刚好相反，卖房者获利。两者相比，投资者要懂得逆市而行，禁止盲目“追涨杀跌”。

四、最好的时机在投资者心中。总的来说，投资者的心态在买房之前和刚买得房产后是最好的，对市场的态势以及投资回报率能有冷静的把握。等到持有一段时间之后，会被市场上热闹的气氛渲染的心浮气躁，调高心理预期。即使房产投资已经到了预定的投资回报后，还是不舍得出手，贪心的等待更高的投资回报，结果往往是被套牢。

因此，投资者要根据自己最初制定的合理投资回报来确定出售时机，如果已经实现预期投资目标，就可以考虑卖出。

结合前面所述，房产出售时机的重要性，想必投资者已经了然于胸，掌握这些技巧需要一定的时间，不能一蹴而就。要想把握正确的出售时机，不仅需要投资者有正确的投资观念，还应该有熟练的操作技巧，投资者在长期的实践中，只要细心体会，相信一定可以做的很好。

第八章 “高压”下的投资之道

拿中心城市开刀

中心城市是指在一定区域内和全国社会经济活动中处于重要地位、具有综合功能或多种主导功能、起着枢纽作用的大城市和特大城市。目前我国五大国家级中心城市为分别为：北京、天津、上海、广州、重庆。各区域的中心城市是：华北——北京、天津，华东——上海、南京、华中——武汉、华南——广州、东北——沈阳、西南——成都、重庆、西北——西安，共十大中心城市。

中心城市人口密集，属于区域中的“潜力股”，对周边城市具有辐射效应和集聚效应。中心城市土地增值潜力大，经济增长条件占优，房地产开发能力强。因此，中心城市的房地产投资潜力大，房产抗跌性强，是房地产投资者的首要选择。

上海，是温州购房团异地购房的第一战，之所以选择在上海开始异地房地产投资，除了上海距离温州较近以外，最重要的原因是，上海的国际大都市地位，是华东地区的区域城市中心，也是国家级的五大中心城市之一。

最新统计：2002年上海房价超过北京，排名全国第一，一份权威统计表明：在过去的一年中全国各大城市的房价排名最大的变化莫过于上海超越北京一举成为全国居住最昂贵的城市。从统计局获悉，根据最新统计出来的结果，2002年北京的住房均价为4265.4元/平方米，而上海的住房均价则上升到4700元/平方米。

2000年，我的老友温州人陶先生在上海购置了第一套房产，当时的上海还在实行购房入户政策，吸引了大批的外地购房者，陶先生预感到上海的房地产市场将来会有大幅上升。2003年，上海的房地产市场升温速度就已经引起政府及各行业人士关注，房价已经比2000年上涨20％左右，陶先生这套房产的价格上涨近一倍，投资收益喜人。

至此，陶先生尝到了在大城市购房的甜头，接着，他又在上海和北京两地购买了6套房产。特别是陶先生在北京东三环购买的一套三居室，购买时每平米4500元。到2009年，陶先生的这套房子价格已经上涨至28000元每平方米，房价上涨了将近5倍。

陶先生的经历是许多温州购房团的经历，2007年前，温州购房团转站全国大的中心城市，购买房产。中心城市的商业地产和住宅价格几年内平均上涨幅度在4倍以上，年投资回报率超过30%，特别是北京、上海等地，城市的飞速发展，带动了房地产价格的上涨。

中国的城市化进程是近十年来开始重点建设和推进的，在整个过程中，赋予了中心城市更大的发展责任和发展机遇。中心城市意味着优质的教育资源和人才优势、高新技术产业的集聚、发达的商品贸易，使得这些地区的房产支撑点多、上涨因素居多，保证了中心城市的房地产市场需求量将在较长的时期内保持稳定的增长势头。相反，土地的供应量有限，并逐渐减少。两者对比，保证了中心城市的房地产价格和投资收益。

拿天津来讲，随着北京至天津的城际特快的开通，天津滨海新城的建设不断推进，天津的房产价格增值潜力迅速显现。而且，作为京津冀环渤海经济圈的重要一员，天津的经济活力进一步凸显。自然而然的，天津的房地产价格保值、增值性将在较长一段时期内保持不变。

既然，中心城市的房地产市场有如此大的竞争优势和抗压性，选择中心城市的房产进行投资确实是很好的投资理财方式。不过，房地产市场买家众多、竞争激烈、房价上涨速度过快，也使得中心城市的房地产市场暗含巨大风险，投资者应该加以注意。对于中心城市的房产投资，该如何来进行全方位的考察呢？不妨从以下方面着手：

一、注重中心城市物业地段优势。地段优势在任何类型的房产中都不可忽视，在中心城市购置房产，一样要考虑物业的地段优势。优势地段属于资源稀缺地段，中心城市的优势地段，房产的稀缺性更明显，以“寸土寸金”来形容一点也不过分。优势地段的物业房价抗跌性强，土地保值能力将得到有效发挥。随着不断的开发，中心城市的优势地段物业，已经十分稀少，如果有好的投资机会，投资者千万不要错过。

二、看好中心城市商业地产。中心城市的住宅升值潜力在早几年的市场发展中，已经较明显的释放出来，但中心城市的商业地产价值还未充分被发掘。

中心城市经济综合实力在全国走在前列，居民消费能力和消费潜力巨大。世界不少知名品牌早已“盯”上中国的几个知名城市，如北京、上海等地，开始入驻其中。相信，未来十年内，中国在国际消费市场的地位将迅速提升，那么，位于这些城市的商业地产形势，自然也将一片大好。

三、偏好中心城市优质别墅。中心城市人才优势明显，吸引了众多社会精英和财富精英阶层聚集，意味着，别墅的客户群相对集中。这类人群对生活品质和居住环境要求较高，因此，如果条件许可，投资者可以在中心城市郊区购买高品质、高质量的优质别墅，待时机成熟之后，转手获利。

四、关注中心城市新城物业。规划新城，城市向周边发展扩大，是中心城市的主要发展模式，随着人口的集中和产业的集聚，原有的城市已经不能满足发展的需要，规划新城带来的是更多的投资机会。新城区域规划和建设，一般会有一个较长的发展周期，早期因为配套设施和发展环境的制约，新城的物业价值将被隐藏。随着配套设施的跟进，新城的物业价值就能逐渐显现。因此，投资者可以根据新城的规划，选择合适的物业作为长期投资的一种方式。

五、挑选中心城市新概念物业。中心城市的房地产发展，引领着全国的房地产发展，房地产市场的概念革新也将率先在中心城市“试水”。新概念物业代表着新的消费理念、新的生活方式和工作方式，更体现着住宅和商业物业的人文关怀以及新的设计思路、建筑标准、建筑材料和建筑工艺等。

这些新概念物业，代表着未来购房者的需求，将在很长时期不会过时，房产的保值性和升值潜力自然很强。

但在实践中，有些开发商虽然打着“新概念”的旗号，但是用的依旧的老思路、旧观念，所谓的“新概念”只是开发商用以烘托气氛的手段，这种“新概念”不是名副其实的“新概念”，投资者应该加以辨别。

中心城市的物业是温州购房团异地购房的首选，他们在投资中心城市的房产中，也获得了不小的回报。随着房地产的发展，中心城市物业价格已经居于高位，投资风险日趋加大，而且进入成本明显提高，投资客对中心城市的投资步伐有所放缓，特别是中心城市的住宅投资，观望情绪日渐浓厚。

不过，投资者应该看到，我国中心城市的发展远未到顶，未来发展潜力巨大，还将会在城市化进程中发挥更重要的作用。因此，中心城市的房产竞争优势仍然存在，依然存在大量投资机会。投资者可以在多方综合考虑后，继续投资中心城市房产，不断寻找中心城市的“价值洼地”。只要独具慧眼，就一定还能发现大量的投资机会。

“二进制”的炒房逻辑

纵观温州购房团转战各地购房的路线图，先从上海、北京等一线城市，再到南京、沈阳、武汉、长沙等二三线城市等，整个过程呈现出梯度转移的“二进制”逻辑。

特别在2010年，房地产新政不断出台后，一线城市房地产成交量环比下跌50%，其中杭州2010年4月19日至25日环比下跌72.5%，深圳下跌64%，北京下跌45%，上海下跌38%。

在一线城市市场观望情绪浓厚的状况下，开发商和投资者不约而同的提前开始布局二三线城市，开发商在二三线城市调控政策细则未出台前，纷纷在这些城市拿地、圈地，部分二三线城市的市场交易在政策影响下，不降反升，交易异常活跃。国家统计局如果重点发布70个大中城市综合平均价格指数，必然会抹平城市间价格变动的差异，不能充分体现各个城市住宅销售价格的具体变化，更无法贴近房价涨幅较大地区社会公众的实际感受。而投资者则瞄准“政策真空”期，前来大肆“囤房”。

温州人杜先生也是一位资深房产投资者，从2000年开始投资房地产，在北京、上海等地购买了20多处房产。

2009年北京等一线城市房价涨幅超出意外，杜先生出售了一多半房产，其余的还没来得及卖出，就赶上国家的调控政策频繁出台，银行信贷收紧，杜先生不敢再在北京、上海这样的大城市买房了，手里的几套房子也希望能够赶快脱手。不过，杜先生这些年在房地产投资市场上赚了不少钱，对房地产市场并没有放弃信心，而是跟着其他人一起到二三线城市去寻找投资机会。

随着一线城市房地产市场的发展，房价已经上涨到一定的高度，继续留守会增加投资风险。而且，从2009年起，国家新一轮的住房调控政策，首先是对一线城市的虚高房价“开刀”，北京、上海、深圳等地政策调控措施严厉，让火热的市场迅速降温，甚至出现一定程度的抛售狂潮。据不完全统计，在新一轮的房产调控措施下，有近三成的资金撤离了一线城市楼市，其中有近两成的资金投向了二三线城市房地产市场。

其实，温州购房团早在2006年就已经在全国二、三级城市炒房。在一线城市的房价处于上升的趋势时，温州购房团已经发现一线城市的房价后期增长乏力，而二三线城市房地产市场却很好，价格还没有一线城市那么高，极具投资价值。

据专家调查，多数二、三线城市房价的上涨，主要是得到了成交量的支撑，这为房价上涨提供了保障。

据不完全统计，2010年前三个季度，陕西省商品房销售面积达1667.33平方米，同比增加21.5%；销售额达639.07亿元，同比增幅为36.9%。

据统计，西安商品房累计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。三亚市2010年1-10月住宅销售业绩也非常好，销售面积达97.08万平方米，同比增加14.1%；岳阳前2010年三个季度全市商品房销售异常火爆，共销售商品房屋135.01万平方米，增长35.1%。

2010年二、三线城市房价上涨幅度

城市 同比上涨幅度（%）

三亚 49.8

海口 39.3

岳阳 13.7

兰州 11

温州 10.6

西安 10.3

郑州 9.5

北京 9.1

宜昌 8.9

蚌埠 8.8

因此，2007年起，温州购房团就大量进入沈阳、长沙、武汉、海南等二三线城市购买房地产。

开发商和投资者转战二三线城市的原因主要有哪些呢？

首先，对于二三线城市来讲，城市发展力量还处于潜伏期，后市发展潜力旺盛。这些城市的房地产价格并没有经过一线城市这么多年的急剧攀升，价格还未形成泡沫或泡沫不大，所以相对于一线城市政府对楼市调控的决心，二三线城市对楼市调控的主观愿望并不强烈，政策环境相对宽松，对于开发商和投资者都是利好消息。

其次，二三线城市房价居于低位，城市房地产购买投资比例相比一线城市低的多。例如，在一线城市购买一套100平方米的房产，首付要50万元左右，而在二三线城市，购买同样面积的房产，首付款只要十几万就可以买下来。特别是对在一线城市房地产市场上赚了丰厚利润的投资者来讲，投资购买二三线城市的房产，更像是“小菜一碟”。

房地产调控政策，不少地区增加了首付款比例，增加的这一部分，对于二三线城市的住房消费者来讲是一笔很大投入，相对于很多投资者来讲则压力不大。从某种程度上来讲，房产的调控政策反倒是帮了投资者大忙，提升了有实力的投资者的“议价”能力。

从以上方面来看，投资者向二三线城市转移已成大势所趋，而且在一线城市投资环境日益困难的情况下，投资者转移的方向更加清晰。随着投资者大面积的向二三线，甚至三四线城市的转移，不少专家纷纷呼吁投资者谨慎从事，要看清二三线城市房地产的投资风险。

作为投资者来讲，该如何规避二三线城市的投资风险，顺利实现投资的完美转移，成为头等大事。结合各方面的情况，我们可以从以下几点进行分析：

一、了解当地房地产相关政策。到二三线城市投资房产，首先应该对当地的政策环境和投资环境有足够的了解。如果不了解或者没有完全了解，即使看起来机会再诱人，也不应盲目进入。二三线城市的信息公开程度和政策完善程度，不如一线城市做的那么完善，虽然宽松的政策给投资者提供了机会，但也会因为政策不完善加大投资风险，投资者应该多加注意。

二、根据城市类型区别对待。二三线城市有不同的个性特征，有的属于区域经济发展中心，有的属于省会城市，有的则是旅游热点城市等。不同特征的城市投资重点当然不同，应该加以区分，区别对待。

对于二三线城市，投资者可以简单的作如下划分：区域性中心城市、产业特色显著城市和旅游热点城市等三类。

区域性中心城市住宅投资和商业地产项目都具有可操作性，可以选择这些地区的租赁热门地区进行住宅和商业地产项目投资。

产业特色显著城市，一般功能较为单一，商业地产投资风险较大，可以围绕产业区域集中区，有选择的做一些住宅投资。

旅游热点城市，因为风景优美，生态环境良好，是养老、度假等消费住房热点，对休闲住宅的消费需求较大，投资者可以进行发掘。

三、关注城市居民消费能力。在二三线城市的房地产投资，应该重点考察城市居民的消费能力。在近几年全国房地产市场的价格上涨中，部分二三线城市的价格也已经过早的进入了上涨通道，与当地居民的收入水平和消费能力之间的差距，已经接近一线城市水平。例如，中西部一些城市，居民消费能力较弱，房价与收入差距已经上升到很高水平，这样的二三线城市的房产，投资者必须慎重从事。

四、投资品牌开发商楼盘。相比一线城市房地产开发，二三线城市的房地产开发还存在相当大差距。为了保证投资房产的质量，投资者应该选择有实力的专业品牌开发商所开发的楼盘进行投资。品牌开发商投资的楼盘不仅质量上能保证，而且信誉状况良好、楼盘开发理念符合潮流，在当地也能有一定影响力，无形中能提升房产的价值和升值潜力。

五、契合国家区域开发计划。在温州购房团转战全国，四处购房投资的过程中，我们清晰的发现，他们的脚步是与国家的区域开发计划结合相当紧密的。例如，随着京津冀经济圈的开发，河北几个重要城市房地产价格迅速上涨；随着海南作为国际旅游岛和自由贸易区的批准，当地的房价也是急剧攀升。因此，投资者在资金的梯度转移中，要注意契合国家区域开发计划，寻找合适的投资机会。

综上所述，如计算机程序中的“二进制”运算逻辑一样，我国的房地产投资也在不断的“进位”、不断的转移。投资者在向二三线、三四线等城市转移时，在寻找机会的同时，也要关注投资风险，以保证自己的投资真正完成“华丽的转身”、“成功的转移”。

限购令下的多选题

2010年4月30日，北京出台的“国十条实施细则”明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

同年9月29日“国五条”出台后，先后有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购措施。

如下图全国主要城市出台限制购房的新政策：

城市 外地居民取得购房资格（纳税或缴纳社保年限） 保障房目标 房价调控目标

北京 5年以上 2011年新增保障房20万套以上 将房价控制在合理水平

上海 1年以上 2011年新增保障房约22万套 2011年3月底前公布

广州 1年以上 降房价控制在合理水平

南京 一年以上 2011年新建经适房600万平方米 2011年3月底前公布

成都 无 2011年新增保障房400万平方米 保持房价基本平稳

哈尔滨 一年以上 2011年保障房建设4.2万套 合理控制房价水平

12月27日，深圳市规划国土委在回应深圳市将取消“限购令”的传言时明确表示，“限购令”不仅继续执行，而且要严格执行。紧接着，12月29日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，一些热点城市明年要继续执行住房限购措施。此外，差异化信贷政策也将继续推行。事实上，即使海口这样曾明确将限购令截止到12月31日的城市，也宣布无限期执行。

一轮又一轮的住宅楼市调控措施和限购令，是政府对房地产市场以行政手段的直接干预，为的是限制住宅楼市的投资行为。在日益严峻的限购令下，住宅楼市迅速降温，陷入市场观望期。恐慌情绪蔓延，使得不少投资者纷纷出手住宅，转向其他投资领域，其中包括商业地产。可以说：限购令，带来了住宅楼市投资的冬天，却成全了商业地产投资的春天。

温州人宋先生是在这次房地产住宅投资调控政策下，应声而退的温州购房团成员之一。此前，我与宋先生有过几次接触，当时，我就感觉到宋先生为人比较直爽，但是，也透露着一股鲁莽之气。对于投资这项理智型活动来说，着急吃不到“热豆腐”。

宋先生和身边的购房团是2001年进入中国的房地产的，经过了多年的投资积累，宋先生手中已经握有超过千万元的财富。在这次限购令中，宋先生感受到住宅楼市的调控政策压力巨大，赶快出售房产，以保万全。为了给手中的资金寻找新的投资出路，宋先生和身边的几个朋友准备投资商业地产。

2010年5月份，宋先生和几个朋友在北京南三环接手了一处写字楼，他们买下了写字楼的7、8两层。接手后，宋先生等人重新找装修公司，将写字楼里需要维修和修饰的部分粉饰一新，挂牌招租。可整整等了两个月，才有两家公司入驻，其他房间都招不到商户。

宋先生等人很是着急，找到懂行的人，咨询后才发现：这家写字楼地理位置不占优势，而且停车位很少，没有配套餐厅，很不方便，长期以来租金一直平平。宋先生等人这才发觉，因为自己的心急，没有进行详细考察就购买，实在是很大的投资失误。不过刚好当时询问商业地产的人很多，市场形势不错，宋先生等人趁机迅速出手了这处写字楼。虽然有一定的亏损，却让他们积累了投资商业地产的经验。

而像宋先生一样，张女士投资的失败，也是对我们炒房人的一种教训。

张女士式做服装生意的。1998年，张女士花了10万块钱在温州买了一套二手房，专门用于出租。两年后，她以12万元卖出了这套房产，加上其间收租3万元，她赚了6万。

4年后，张女士炒房赚了上百万的资金。在张女士赚钱的这段时间，正是房地产行业逐步市场化的过程，所以这些钱她赚得很容易。

但是，不久，国家就开始控制房价，张女士的命运也发生了质的变化。

在2004年，上海一家商场店铺到温州开推介会，正是这次商机推介，改变了张女士的整个人生。

当时，张女士正好有一笔闲置的资金。于是她就和朋友一起去上海考察商铺行情。那时的张女士，只看到身边的朋友都在投资上海房产，却没有理会国家的宏观调控政策。。

不久，她抱着侥幸的心理就投入120万元购得乐上海的一各商铺。本希望能在短时间内就能获得盈利，但事情不像她想的那样。

张女士投入120万元总价仅上涨1万元。按照银行一年期最低贷款利率5.58%来计算，她已经付出了10多万元的利息。而当时银行贷款利率一般都在7%左右。

这使张女士很后悔，她没有想到房地产的行情变化得这么快。现在每天让王女士头疼的最少有两件事情：房子和房贷。而她失败的原因就是她太冲动了，只顾随波逐流，而忽略了国家政策的趋向。

宋先生和张女士等人的投资失败，说明了限购令之后，不少投资者在“冲进”商业地产市场时，带有很大的盲目性和从众心理。当限购令出台之后，开发商和投资者似乎都在一瞬间发现了一直被埋藏的投资宝地——商业地产。

市场中长期“商住倒挂”的现象似乎也在一刹那引起了开发商和投资者的注意，紧接着就如万马奔腾般杀入商业地产领域。这个过程中，有多少投资者是保持了冷静和清醒？又有多少投资者是真正掌握了商业地产投资的玄机？从宋先生和张女士等人的经历来看，这个问题就能得到一定的答案。

为什么在住宅楼市投资中一直风光无限的温州投资者，在商业地产投资中会马失前蹄呢？答案只有一个：商业地产投资是一种比住宅投资专业性更强的活动，商业投资的难度，远非住宅投资能比。

商业地产投资种类复杂，有商铺、写字楼、酒店式公寓等，甚至旅游开发也属于商业地产开发的范围。在每一种大类下，又有更细的划分，比如商铺就分为：社区商铺、商业街区商铺、大型商场等综合体内商铺、临近地铁等轨道交通商铺、CBD商务区商铺等。这些都决定了商业地产投资的专业性、难度更大，风险也更大。

也就是说，如果把住宅投资比作是一场“体力的比拼、财力的比拼”，那么，商业地产投资则更像一次“技能的考验、专业性的考验”。所以，投资者在选择商业投资作为投资方向时，应该更加谨小慎微行事，才能不致出现文中宋先生和张女士等人的投资失误。

总的来说，在投资者从住宅投资转向商业地产投资领域时，可供选择的投资产品比住宅投资丰富的多，可以选择的投资机会也很多。投资者应该根据各个投资品种的特性以及要求的条件，再结合自身的实力和技能，选择适合自己操作的投资品种进行。不可盲目冲动购买，以免遭受重大损失。

一、偏好高品质写字楼。写字楼投资主要靠收取租金获利，因此影响租金高低的因素就是影响写字楼是否值得投资的关键因素。这些因素包括：写字楼的竞争力、所处的地段、物业管理水平、配套设施等。不同的写字楼品质会与不同的企业相匹配，高品质的写字楼租金不断上升，低端写字楼的租金却容易下跌。

就是说，高品质的写字楼价值会逐渐提升，低端写字楼贬值明显。这是因为高品质写字楼能够吸引知名的企业或商户入住，租客盈门，租金收入高，保证了写字楼的正常维护费用，不断提升写字楼价值。而低端的写字楼，常常缺乏租客或租客容易流失，管理费用和维护费用不能得到保证，物业价值折损严重，很容易走下坡路。因此，投资写字楼，如果条件允许，投资者应该选择高品质写字楼进行操作。

二、商铺注重长期持有升值。商铺适合做长期投资，一般来说商铺的转手率较低，主要原因在于，商铺转手交易要交高额税费，短期投资将难以保证必要的投资回报率。商铺的持有年限通常都在10年以上，因此，选择商铺，应该从长远角度考虑物业的升值潜力和租金上涨潜力。

要考察商铺所处的区域的长期规划和租金的长期发展，只有在商铺增值和租金收入长期看涨的情况下，才可以考虑投资。

三、酒店式公寓成市场新宠。50年产权的酒店式公寓具有宜商宜住的“类住宅”特性，并且，目前酒店式公寓多为高端设计、精装修、商业配套设施齐全，很适合一些外来商务人士居住和办公。酒店式公寓在性质上归属于商业物业，不受住宅调控限制，银行贷款政策宽松。而且，相比商铺和写字楼投资需要大量资金，酒店式公寓投资资金占用较少。因此，具备上述优势的酒店式公寓有理由在房地产新政条件下，成为市场上最受欢迎的房产投资品种之一，有相当大的投资价值。

限购令下，大量房产投资者涌入商业地产投资领域，使得商业地产迎来了发展良机，商业地产的价值将会日益凸显。商业地产与住宅投资有很大的不同之处，意味着更长期、更稳定的投资回报，也时刻存在着更高的投资风险，投资者应该对此有充分的认识，才能更好的发挥商业地产的投资价值。

在“泡沫”中的炒房绝学

“泡沫”是资产价格与价值严重背离的现象，从中国的房地产改革至今，随着房地产价格不断上扬，房产“泡沫”之说从未间断。关于房地产泡沫，全世界出现过多次惨痛案例。

美国著名经济学家查尔斯?P?金德伯格在给房地产泡沫下定义时指出：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。

泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。2009年11月份统计数据，GDP增长的95%来自固定资产投资，我们国家的经济产业结构和增长模式已经出现了严重的问题，中国未来两年“泡沫”将越吹越大，而且当前的状况已经相当危险，预计中国的房地产“泡沫”将在2012年破裂。

在各界，对中国房地产市场是否存在泡沫，争论的不可开交时，却有一群人没有参与辩论，而是转战全国各地买卖房地产，并收获了巨大回报。而且，这种现象在这一地区称得上：“全城出动、全民动员”，这一群人就是——温州购房团。

温州购房团难道不害怕泡沫？难道不懂得泡沫破裂的瞬间崩塌？当然不是，他们只是更敏锐的洞晓了泡沫的链条反应，能够在四处游走中、进进出出中，获得投资利润。从这种角度来说，中国的房产泡沫成全了温州购房团，成就了温州人财富的第二次迅速积累。

我太太的好友柯女士是温州太太购房团中的一员，长期跟随其他购房团成员一起到各地看房、买房、卖房。据柯女士讲，他们选择某地进行投资时，一般该地区的房价还较理性，大多数人购房是出于自住需求，像他们这样的以投资需求购房的占比很小。

经过多次的买卖操作，该地区的购房者中投资占比会迅速上升，甚至挤压掉部分自住需求人群。相伴着，该地区房地产价格就会不断上升，所谓的泡沫就会日益显现。然后，更大量的投资者涌入，市场上投资者比重已经将自住需求的消费者远远甩在身后，价格已经居高不下了。市场出现了这种情况后，他们所在的购房团就开始大面积抛出，转向新的城市，重新开始。

从柯女士所在的温州购房团在房地产市场的操作行为来看，他们已经深谙房地产市场投资运作规律。在整个市场价格不断上涨的过程中，似乎温州购房团已经与市场融为一体：让人看不清到底是温州购房团炒高了房价，还是高房价激发了温州人的投资热情。

在高房价日益成为中国的众矢之的之后，温州购房团就成了这个靶子的靶心，受到不少所谓的“谴责”。不少消费者将中国房地产的泡沫归咎于温州购房团炒房上面。在这一点上，更多的人则偏向于认为，不是温州人推高了中国的房地产价格，而是温州人利用了房地产价格的上涨，成就了自己的财富。

所以说，温州购房团是和中国的房地产泡沫相伴生的，他们不是高房价的罪魁祸首，而是在房价泡沫的形成中发挥了推波助澜的作用，然后从中获得丰厚的回报。且不说温州购房团此举是否合乎道德的范畴，有一点是肯定的：只要承认房地产属于商品，投资就一定存在，且无可非议。

温州购房团在利用中国的房地产泡沫中表现出惊人的胆识和智慧，他们在泡沫中如火中取栗一般，小心翼翼的积累着自己的财富。这其中需要高超的、精湛的技艺和对“泡沫”的正确认识和精准把握，值得投资者细细品味。

就任何资产投资来说，市场的发展周期不可避免会出现泡沫的变化周期。所以，对于投资者来讲，应该对泡沫有一定的认识和把握，能够正确判断什么时机的泡沫是有利于市场发展的，什么时机又是崩盘的前兆，至关重要。只要能够把握这些，投资者也可以和柯女士等温州人一样，在泡沫中寻找到属于自己的财富。

对于如何把握房地产泡沫，看到泡沫破裂前兆，我们可以从以下方面重点加以关注：

一、大量资金和投资者涌入。一般而言，随着房产价格的继续升高，投资者的“追涨杀跌”现象将愈演愈烈。越来越多的投资者和资金涌入市场，近乎疯狂，房价开始超常规攀升。金德尔伯格在《金融危机史》中，用了一个简单比喻说明“泡沫”的形成机制：“猴子看，猴子学。他说，没有什么事比眼看着一个朋友变富更困扰人们的头脑和判断力的了。但是，当一次又一次盲目和愚蠢行为在金融史上重复出现时，似乎必须对这种‘泡沫病理学’进行一番讨论。”

可以说，金德尔伯格对于金融危机中泡沫的形象阐释，一样通行于房地产市场。所以，当绝大多数人都丧失理智的进入到这个市场中来的时候，就是投资者该撤退的信号了，迪拜的楼市一夜间分崩离析，应该是投资者最鲜活的现实教育素材。

二、消费者通过实体经济收入已经无力购买住房。房产的真正目的是为了满足消费者的居住或使用需要，当消费者通过在实体经济中赚得的收入已经无法支付高不可攀的房价时，房地产市场就失去了存在的意义——没有需求者了。这种局面是可怕的，也是楼市崩盘的先兆之一。

在当今房地产消费市场上流行着：“房价与我无关”、“不陪你玩儿”等话语的时候，就是消费者在高房价面前“缴械投降”了，对市场丧失信心了。这种时候，投资者也该退场了。

三、宏观经济过热。房地产行业牵涉行业众多，房价的长期居高不下，必然会传导至其他行业，直至整个宏观经济。当整个经济出现过热状况时，通货膨胀严重、投资过热、资产品泡沫严重，一连串的反应，会直接破坏整个实体经济，引发全面危机，包括房地产行业本身。

四、商品房空置率超越红线。就国际公认的说法，正常状况下，房屋的空置率不能超过10%。当超过10%时，就是房地产行业过热的信号。目前，我国房屋的空置率已经大的惊人，曾经有位专家说过这样的话：“想要判断中国的房地产有没有泡沫，晚上坐车绕北京三环一圈，看看有多少房屋是黑着的就能知道了。”

除了以上几个标准以外，还可以通过房地产投资速度与经济增长速度对比、“地王”出现频率和惊人程度、土地开发增长率等因素来进行综合判断。房地产泡沫破裂会对一国的房地产行业和实体经济造成毁灭性的破坏。因此，不管是投资者还是政府、开发商等，都应该对房地产泡沫进行广泛关注，并控制房地产泡沫的不断扩大，以保证整个行业和实体经济的安全。

总的来说，房地产市场的温和泡沫是投资者的机会，而巨大的泡沫则对市场中的每个人都是危险的。投资者对于泡沫的把握要冷静和理智，在泡沫中获得利润的唯一法宝就是：保持清醒和不要贪心，避免过度投机。18世纪的牛顿曾对投机泡沫发过如下感叹：“我可以计算天体运行的轨道，却无法计算人性的疯狂。”

所以，“股神”——巴菲特曾有句话，在应对房产泡沫中应该非常有效，那就是：每个人都会恐惧和贪婪，我不过是“在别人恐惧的时候贪婪，在别人贪婪的时候恐惧”罢了。

温州炒房团：永远的财富传奇

房地产投资是一场没有硝烟的战场，好的投资资源极其有限，需要不断寻找，只有最先发现的那批人才能获得最多的、最高的利润。温州购房团在这个市场中作的最大贡献就是：不断发现新的投资价值，不断开拓新的投资领域。相对应的，众多的投资者只是不断跟进。

一个不断“寻找”，一个不断“跟进”，差别的好像仅仅是时间先后，但实际上的差距却是：一个财富迅速“奔跑”，一个财富“爬行”。

盘点温州购房团在中国房地产市场多年的动向和收获，我们发现，看到的总是温州人“来也匆匆，去也匆匆”的背影，他们在飞速发展的市场中，不停的追赶市场机会，而其他投资者和消费者则在不停的追赶温州人。在这场不停的追赶中，温州购房团成了一个传说，成了一个让人爱恨交织的财富传奇。

马先生是温州当地某知名购房团的领队，他们的购房团组建于2002年初。购房团成立之后，马先生就像只陀螺一样，马不停蹄、四处奔波。虽然马先生等人选择的房产，总是出人意料的出现在市场热门之外，他们获得的收益却一点也不少。

2007年，当北京、上海等地的房价吸引了越来越多的投资者时，马先生的购房团在沈阳、武汉等地看盘；当2009年住宅楼市调控政策日益严峻，投资者纷纷扎堆商业地产时，他的购房团早在2006年已经大量购入商业地产了；2010年，当更多的投资者选择海外房地产投资时，马先生已经早美国、英国等地的房地产市场潜水至少3年。

当这位记者的报道刊出后，不少投资者发现马先生所在的购房团的投资路径，并不是独此一家，大多数温州购房团都是走的相同路线。而且，更绝的是，当众多投资者继续追赶温州人的脚步时，温州购房团时不时在市场降温后杀个“回马枪”——卷土重来。似乎，温州购房团在房地产投资的游戏中，始终是领头的大雁——即使首尾相连，“前面的永远在前面，后面的永远在后面”。

温州购房团在全国的房地产投资中，始终充当着“领头羊”的位置。我们来盘点一下这个“领军人物”的地位，给温州购房团带来的战利品主要有哪些？

首先，领军人物得到最物美价廉的房子。因为他们总是能够最先发现市场，最先掀起投资热潮，最物美价廉的物业当然被他们挑走。

其次，领军人物得到最丰厚的利润。在市场最火热的时候，温州人抛售离场，需求大，保证了高价出售，利润自然相当可观。

最后，远离风险，永远有接盘手。总是走在最前面，最先撤退，手中那“烫手的山芋”，身后有无数人“抢接”。即使市场有风险，也是“接盘手”承担。

经过盘点，我们看出，温州购房团在房地产市场上得到了低购入价、高销售价、低投资风险，这三者联合起来，就意味着温州购房团得到了更丰厚的投资回报，高效率的财富增长。投资中的低价购入、高价出售、低风险是所有投资者梦寐以求的理想状态，温州购房团却悉数完成，从这点来说，温州购房团就是一个财富传奇、一个财富梦想。

是什么原因让温州购房团有如此神奇的力量，拥有高超的房地产投资能力，是每个投资者都急于一探究竟的话题。接下来，我们不妨试着从几个方面一起来进行思考：

一、不停寻找“蓝海”。在《蓝海战略》一书中，金教授和莫博涅教授将“竞争”一分为二，别出心裁划分出“红海”和“蓝海”。他们指出：“所谓红海是指竞争双方在现有的市场空间中竞争，在不断的降低价格或削减成本的过程中，双方战成一片血海。而蓝海战略是企业开创无人争抢的市场空间，超越竞争的思想范围，开创新的市场需求，开拓新的市场空间，经由价值创新来获得新的利润空间。

要赢得明天，企业不能靠与对手竞争，因为在竞争激烈的已知市场空间中，与对手争抢日益缩减的利润额只能是难以得到获利性增长，而开创“蓝海”，能使企业彻底甩脱竞争对手，并将新的需求释放出来”。

通过以上的“蓝海战略”定义讲述，我们发现温州人在房地产市场之所以总能“力拔头筹”，是因为温州购房团在房地产投资市场上不断的寻找新的“蓝海”。温州商人，是国人公认的将蓝海战略执行的最好的一个群体，纵观温州人的发展史，更是一部不断寻找“蓝海”的历史。在房地产市场上的不断追寻“蓝海”，让温州人发现了无人拼抢的投资空间和投资品种，获得的利润空间当然巨大了。

二、永远和别人想的不一样。在社会行为和投资行为中，不少人难以摆脱“从众心理”的左右，这就是普通人大量存在、成功者总是占少数的原因。温州人因为思路活跃、敢为人先、不走常规路等，才积累到了发展的“第一桶金”。温州购房团在房地产投资中，同样保持着不同于一般投资者的想法，才能让他们市场中扮演者领头雁的角色，而其他更多的投资者则是跟随者。

三、永远不辞辛苦。勤奋是温州商人的美德，他们为了能将生意做大、做强，即使是身为老板，也一样能够不忘勤劳本色，保持着旺盛的精力，尽最大努力把事情做的最好。在投资中，虽然充斥着很多的技巧和策略，但是，往往最普通的东西最珍贵、最简单的道理最容易被遗忘。勤奋，似乎是老掉牙的大道理，但真正能够引起大众足够重视，特别是投资者重视的并不多见。

房地产投资所实施的对象的房子，是固定不动的。要想在全国乃至全世界买到最具有投资价值的房产，就只能靠自己的实地考察、不断搜集信息、不辞劳苦来回奔波，掌握最新动向，才能在不断变换的市场中立于不败之地。

四、永远有危机感。支撑羚羊不断奔跑的，应该是后面天敌的追赶，要想存活，只能跑的更快。温州人的危机意识最强，他们不停的四处奔波，唯一的目的就是不落后于人，不被人追赶上，不被人超越。正因为害怕别人抢先一步，发现新的投资市场，所以他们抢先赶到；正因为害怕落后于别人错过出售时机，他们抢先抛出。这种强烈的危机意识，为他们的投资开辟新的财富渠道，也为他们财富的安全保驾护航。

温州购房团在中国房地产市场上已经成为一个鲜明的符号，一种投资成功的代表。温州购房团在房地产市场上挖掘出来的财富，将使他们的财富迈上了新的台阶，速度之快、出手之猛超乎想象、超越常规。正是所有的超越常理“发挥”，让温州购房团伴随着中国的房地产市场一起，成为了众说纷纭的话题：他们的故事被不断传颂，他们的模式被不断模仿，而他们收获的财富却不能被复制，成为中国房地产市场上的永久神奇。